{"status":"available","doknr":"OLD221525","ecli":"ECLI:DE:VGGE:2011:0616.5K1799.10.00","court":"Verwaltungsgericht Gelsenkirchen","senate":null,"decided":"2011-06-16","aktenzeichen":"5 K 1799/10","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 6. April 2010 verpflichtet, die Grundsteuer für das Grundstück E. Straße 1 a in S. für das Jahr 2009 in Höhe von 1.011,11 EUR zu erlassen.\n\nDie Beklagte trägt die Kosten.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor in derselben Höhe Sicherheit leistet.\n\n1\n\nTatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks E. Str. 1a in S. . Er erwarb das Grundstück, auf dem ein\nehemaliges Kino (D. -Theater) aufstand, im Wege der Zwangsversteigerung im Jahre 2007. Das Gebäude befand sich in einem\nbaufälligen Zustand. Der Kläger begehrt Grundsteuererlass für das Jahr 2009 wegen ganzjährigen Leerstandes.\n\n3\n\nFür das Jahr 2008 hatte die Beklagte ihm Grundsteuererlass in Höhe von 50 % gewährt, nachdem der Kläger eine Bestätigung\ndes Immobilienmaklers G. vorgelegt hatte, wonach es diesem trotz intensiven Bemühungen seit dem Jahre 2007 nicht gelungen\nsei, einem Mietinteressenten zu finden, der bereit sei, das Objekt zu einer Jahresrohmiete von 50 - 60.000 EUR\nanzumieten.\n\n4\n\nMit Schreiben vom 24. Februar 2010 beantragte der Kläger, ihm die Grundsteuer auch für das Jahr 2009 wegen ganzjährigen\nLeerstandes zu erlassen. Die Beklagte bat den Kläger um nähere Angaben zur Jahresrohmiete, zur tatsächlich erzielten Miete,\nzu den Gründen des Leerstandes sowie zu seinen Vermietungsbemühungen. \n\n5\n\nDer Kläger teilte daraufhin der Beklagten mit, dass sich die Situation seit 2008 nicht verändert habe. Das Maklerschreiben\nliege der Beklagten vor. Die Jahresrohmiete betrage 2.500 EUR/Monat, tatsächlich seien keine Mieteinnahmen erzielt worden.\nErst für 2010 liege ein Mietvertrag vor.\n\n6\n\nMit Bescheid vom 6. April 2010 lehnte die Beklagte den Grundsteuererlass für das Jahr 2009 ab. Der Kläger habe seine\nVermietungsbemühungen nicht in ausreichender Weise nachgewiesen. Die bloße Einschaltung eines Maklers reiche als Nachweis\nnicht aus. Auch komme ein Grundsteuererlass nicht in Betracht, wenn das Objekt in einem nicht vermietbaren Zustand gehalten\nwerde.\n\n7\n\nAuch nach Vorlage eines weiteren Schreibens des Maklers G. , in dem dieser seine Vermietungsbemühungen näher\nerläuterte, blieb die Beklagte bei ihrer ablehnenden Haltung.\n\n8\n\nDer Kläger hat am 27. April 2010 Klage erhoben. Er ist der Auffassung, dass sich für ihn keine Notwendigkeit ergeben habe,\nüber die für das Steuerjahr 2008 abgegebenen Erklärungen und Unterlagen hinaus weitergehende Nachweise zu erbringen, da\ngegenüber der für das Jahr 2008 relevanten Situation keine wesentlichen Veränderungen vorgelegen hätten. Die Weiternutzung\nals Kino sei unmöglich geworden, nachdem sich vor etwa 12 Jahren in der Nähe das moderne, mit mehreren Sälen ausgestattete\nGroßkino \"D1. \" angesiedelt habe. Hinzu komme, dass ein Nachfolgemieter habe gefunden werden müssen, der mit dem\ngeltenden Bauplanungsrecht und der benachbarten sog. Rotlichtszene zu vereinbaren war. Soweit der Ablehnungsbescheid auf\nunterlassene Sanierungsarbeiten abstelle, sei darauf hinzuweisen, dass sich erst im Laufe der Zeit herausgestellt habe,\ndass das Objekt für Kinozwecke nicht mehr vermietbar gewesen sei. Es sei schließlich für die Zwecke eines Spielcasinos\nvermietet worden.\n\n9\n\nDer Kläger beantragt,\n\n10\n\ndie Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 6. April 2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück\nE. Str. 1a in S. für das Jahr 2009 in Höhe von 1.011,11 EUR zu erlassen.\n\n11\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n12\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n13\n\nSie bestreitet einen Anspruch des Klägers auf Grundsteuererlass für das Jahr 2009. Nach der Rechtsprechung sei\nVoraussetzung, dass der Minderertrag auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz\nerfassten Regelfällen atypisch sind oder ein strukturell bedingter Leerstand vorliege. Ein struktureller Leerstand liege\nnicht vor. Die Ertragsminderungen beruhten vielmehr auf den Besonderheiten des hier angebotenen gewerblichen Objekts. Schon\nim Zwangsversteigerungsverfahren sei darauf hingewiesen worden, dass das Objekt nicht mehr ohne großen Aufwand als Kino\ngenutzt werden könne, da die Technik veräußert worden sei und sich der Betrieb eines Stadtkinos wegen des vorhandenen\nGroßkinos nicht mehr durchsetzen dürfte; des Weiteren sei auf den großen Reparaturstau hingewiesen worden. Auch die\nEntscheidung des Klägers, die Sanierung zurückzustellen, bis ein Mieter gefunden sei, grenze den Interessentenkreis ein.\nAuch habe der Kläger die Nichtvermietung zu vertreten. Er sei mit der Ersteigerung des Kinos bewusst das Risiko eines länger\nandauernden Leerstandes eingegangen. Ferner könne nicht festgestellt werden, dass sich der Kläger nachhaltig um die\nVermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Die Beauftragung eines Maklers allein reiche insoweit nicht aus.\nAuch die vom Kläger getroffene Entscheidung, mit Mietvertrag vom 26. August 2009 das Objekt erst zum 1. Januar 2010 zu\nvermieten und die restlichen Monate des Jahres 2009 leerstehen zu lassen, sei ihm zuzurechnen.\n\n14\n\nWegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten\nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n15\n\nEntscheidungsgründe:\n\n16\n\nDie zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. \n\n17\n\nDer Kläger hat einen Anspruch auf einen Grundsteuererlass für das Jahr 2008 in der im Tenor angeführten Höhe. Die insoweit\nerfolgte Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten,\n§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -. Ihm steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der\nGrundsteuer für das Jahr 2008 in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer zu.\n\n18\n\nNach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der für das Jahr 2008 gültigen Fassung besteht bei bebauten\nGrundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag\ndes Grundstücks um 100 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass\nder Rohertrag im Jahre 2009 um 100 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.\n\n19\n\nSoweit die Beklagte ihren Ablehnungsbescheid darauf stützt, dass Voraussetzung für den Grundsteuererlass nach § 33 GrStG\nsei, dass der Minderertrag auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten\nRegelfällen atypisch sind oder ein strukturell bedingter Leerstand vorliege, vermag das Gericht dem für die Zeit ab dem\nJahre 2008 aufgrund der Änderung des § 33 GrStG durch das Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl I 2794) nicht\nmehr zu folgen. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW - hat in seinem Urteil vom 28. Februar\n2008 - juris -, Folgendes entschieden:\n\n20\n\n\"Allerdings wird an der Annahme, dass für einen Grundsteuererlass die ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der\nvorübergehenden Dauer der Ertragsminderung erforderlich seien, nach der Änderung des § 33 GrStG mit dem Jahressteuergesetz\n2009 nicht mehr festzuhalten sein. Der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung\ndes Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine\nErlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem\nein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die\nGemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber - wenn auch eingeschränkt - einen Erlass für den Steuerschuldner\ngrundsätzlich weiter zu ermöglichen.\n\n21\n\nVgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 62.\n\n22\n\nDer Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom\nBundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz\naufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine\nMinderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des\nBundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die\nAuffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den\nFall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der\nGesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte\nRechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst.\"\n\n23\n\nDem schließt sich das erkennende Gericht an. Es kommt deshalb nicht darauf an, dass die Umstände, die zu dem Leerstand\ngeführt haben, atypische sind. Deshalb verfängt auch die Argumentation nicht, der Kläger habe bei der Ersteigerung des\nObjekts gewusst und es deshalb als unternehmerische Entscheidung in Kauf genommen, dass das Gebäude auch längere Zeit leer\nstehe.\n\n24\n\nAuch die weitere von § 33 Abs. 1 GrStG geforderte Voraussetzung, dass der Grundsteuerschuldner die Ertragsminderung nicht\nzu vertreten habe, ist nach Auffassung des Gerichts erfüllt. Die insoweit von der Beklagten gegen den Grundsteuererlass ins\nFeld geführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen. \n\n25\n\nDies gilt zunächst für der Vorhalt, dass der Kläger es versäumt habe, den Reparaturstau zu beseitigen und das Gebäude\nvor der Vermietung zu renovieren. Die dahinter stehende Überlegung des Grundsteuergläubigers, im Rahmen des Vertretenmüssens\nmüsse vom Eigentümer erwartet werden, dass er das zu vermietende Objekt in einem vermietungsfähigen Zustand hält, ist im\nBereich der Vermietung von Wohnraum sicher zutreffend und angebracht.\n\n26\n\nVgl. Troll/Eisele, GrStG, 10. Auflage, 2010, § 33 Rdnr. 16.\n\n27\n\nDie Erwartung kann aber nicht uneingeschränkt auf die Vermietung von gewerblichen Immobilien übertragen werden. Bei\ngewerblichen Objekten sind, insoweit ist die Situation eine völlig andere als etwa bei Wohnraum, etwaige Renovierungs- oder\nSanierungsmaßnahmen immer daran auszurichten, wie das Objekt genutzt wird. Eine Renovierung auf Verdacht oder auf Vorrat wäre\nwirtschaftlich unsinnig und wäre völlig vergebens, wenn später eine andere Nutzung erfolgt, für die etwa Umbaumaßnahmen und\ndamit eine erneute Sanierung erforderlich wären. An Renovierungsmaßnahmen wird erst zu denken sein, wenn ein Nachfolgemieter\ngefunden ist. Ein Unterlassen einer vorzeitigen Renovierung auf Verdacht kann dem Grundsteuerschuldner bei gewerblichen\nObjekten, bei denen wie vorliegend verschiedene Nutzungsmöglichkeiten gegeben sind, deshalb in der Regel nicht als\nVertretenmüssen entgegengehalten werden.\n\n28\n\nEbenso wenig kann sich die Beklagte darauf berufen, der Kläger habe keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternommen.\nNach der ständigen Praxis der Kammer, an der auch für die Zukunft festgehalten werden soll, reicht es für den Nachweis von\nVermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht bzw.\nnachweist, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Die Beauftragung eines Maklers\nstellt die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum wie für gewerbliche Objekte dar, da ein Immobilienmakler\nselbst am besten einschätzen kann, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, Internet oder anderen Medien bzw. welche sonstige\nForm von Kontraktaufnahmen zu potentiellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten ist. Er wird\ndeshalb im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er ein Erfolgshonorar nur dann zu erwarten hat, wenn das Objekt\nvermietet wird.\n\n29\n\nVorliegend besteht für das Gericht kein Zweifel daran, dass der Kläger auch im Jahre 2009 das Maklerbüro G. mit der\nVermietung der fraglichen Immobilie beauftragt hatte. Dieser Nachweis ist durch Vorlage des Schreibens des Büros G.\nvom 13. April 2010 erbracht. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen\nnachgewiesen werden.\n\n30\n\nSchließlich kann nach Auffassung des Gerichts der Vorwurf des Vertretenmüssens auch nicht darauf gestützt werden, dass\nder Kläger den Mietvertrag mit dem Nachfolgemieter im August 2009 erst beginnend mit dem 1. Januar 2010 und nicht schon ab\nAugust 2009 geschlossen hat. Zu Unrecht beruft sich die Beklagte insoweit auf das Urteil des OVG NRW vom 31. Oktober 2008\n(14 A 1420/07, juris-Dokument). In dieser Entscheidung wurde der Vorwurf des Vertretenmüssens daraus hergeleitet, dass der\nEigentümer das Grundstück aufgrund einer unternehmerischen Entscheidung zu einem niedrigeren als dem üblichen Mietzins\nvermietet hat. Damit ist der vorliegende Sachverhalt nicht vergleichbar. Denn dem Gericht liegen keinerlei Anhaltspunkte\ndafür vor, dass der Nachfolgemieter bereit gewesen wäre, das Objekt schon ab August 2009 anzumieten, der Kläger aber\nentschieden hätte, erst ab Januar 2010 zu vermieten. Vielmehr geht das Gericht davon aus, dass eine frühere Vermietung nicht\nmöglich war.\n\n31\n\nDie Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sind demnach gegeben. Bei einem Leerstand von 100 % ist die Grundsteuer um\n50 % zu erlassen. Bei einer Grundsteuer von 2.022,22 EUR ergibt dies einen Erlassbetrag von 1.011,11 EUR. Dies entspricht\nder Klageforderung. \n\n32\n\nDer Klage war deshalb in vollem Umfang stattzugeben.\n\n33\n\nDie Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht\nauf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/221525","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-gelsenkirchen/2011-06-16/5-k-1799-10","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":4},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/221525","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/221525","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-gelsenkirchen/2011-06-16/5-k-1799-10","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/221525","retrieved":"2026-07-09 01:41:02.883414+00:00"}}