{"status":"available","doknr":"OLD297861","ecli":"ECLI:DE:VGGE:2002:0516.16K3966.99.00","court":"Verwaltungsgericht Gelsenkirchen","senate":null,"decided":"2002-05-16","aktenzeichen":"16 K 3966/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n Die Klage wird abgewiesen.\n\n Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\n Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.\n\n Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des \njeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte in gleicher \nHöhe vor der Vollstreckung Sicherheit leistet.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger begehrt den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr \n1998.\n\n3\n\nEr ist Eigentümer der Gebäude M. T. . 371 bis 373 in I. mit \ninsgesamt 80 Wohneinheiten, 34 Garagen und 23 Stellplätzen, die 1974 erbaut \nwurden.\n\n4\n\nDie Gebäude wurden beide gemeinsam einheitlich zur Grundsteuer veranlagt \nund der Einheitswert der Gebäude wurde bis 1999 einschließlich nach dem \nErtragswertverfahren ermittelt.\n\n5\n\nDurch Messbescheid vom 07.10.1999 wurde im Wege der Fortschreibung der \nEinheitswertbescheid aus dem Jahr 1993 aufgehoben, da die Wohnungen in \nEigentumswohnungen umgewandelt wurden.\n\n6\n\nDer Kläger stellte am 15.01.1999 einen Antrag auf Grundsteuererlass für das \nKalenderjahr 1998, da der tatsächliche Ertrag gegenüber dem Rohertrag zu Beginn \ndes Jahres 1998 um 32,8% gemindert gewesen sei. Im Einzelnen stelle sich die \nErtragslage wie folgt dar:\n\n7\n\nRohertrag zu Beginn 1998 1.113.136,- DM\n\n8\n\nTatsächlich erzielter Rohertrag 747.758,- DM\n\n9\n\nErtragsminderung 365.378,- DM\n\n10\n\nErtragsminderung 32,8%\n\n11\n\nfestgesetzte Jahresgrundsteuer 23.702,18 DM\n\n12\n\ngeltend gem. Minderungsbetrag 6.219,40 DM\n\n13\n\nMit Bescheid vom 26.03.1999 lehnte der Beklagte den Antrag ab, da der Kläger \nden Leerstand der Wohnungen aufgrund der Miethöhe selbst zu vertreten habe. \n\n14\n\nDie Kaltmiete in dem Objekt des Klägers liege in den Wohnungen 1, 2, 4 -10, 12 \n- 14, 16 - 24, 26 - 32, 34 - 40, 42 - 66, 68 - 80 zwischen 10,31 DM/m² und 12,93 \nDM/m². Die ortsübliche Kaltmiete nach dem Mietspiegel habe 1998 lediglich \nzwischen 9,15 DM/m² und 10,15 DM/m² betragen. \n\n15\n\nLasse man die Wohnungen, deren Miete oberhalb des ortsüblichen Mietniveaus \nliege außer Ansatz, führe die Berechnung der Einnahmeverluste für die Wohnungen \n3, 11, 15, 22, 25, 33, 41, 67 und 75 unter Berücksichtigung der Überzahlungen des \nMietkontos für die Wohnungen Nr. 22 und 75 zu einer Ertragsminderung von nur 4%, \nda sich die Summe der nicht zu vertretenden Ausfälle auf 29.923,21 DM gegenüber \nder anzurechnenden Gesamtjahresrohmiete von 748.563,60 DM belaufe.\n\n16\n\nDer Kläger legte am 22.04.1999 Widerspruch gegen den ablehnenden Bescheid \nein.\n\n17\n\nDiesen begründete er damit, dass die angegebenen Mieten den Mietstand zu \nBeginn des Jahres 1998 wiederspiegelten. Diese Altmieten entsprächen dem \nMietspiegel von 1994, der in der Baujahrsgruppe 1970 - 1980 eine Miete zwischen \n9,70 - 12,10 DM zulasse. Alle Wohnungen seien hochwertig u.a. mit Einbauküchen \n(außer den 4 Zimmer - Wohnungen), Teppichboden, Einbauschrank, \nKabelanschluss, Zentralheizung mit Warmwasser ausgestattet und bei Übergabe \nfrisch renoviert.\n\n18\n\nVon diesen Mieten zu unterscheiden seien die für die 1998 freigewordenen \nWohnungen verlangten Mieten. Diese entsprächen dem aktuellen Mietspiegel, da \nPreise zwischen 8,84 DM und 10,00 DM gefordert würden.\n\n19\n\nEr habe umfangreiche überörtliche Bemühungen unternommen um die \nWohnungen zu vermieten und habe den Leerstand und somit die Mindereinnahmen \ndeshalb nicht zu vertreten.\n\n20\n\nDie Mietausfälle bei den vermieteten Wohnungen seien nicht zu vertreten, da ein \nGroßteil der Mieter Sozialhilfeempfänger und zahlungsunfähig seien. Die \nangegebenen Mietrückstände seien nachweislich aufgrund Zahlungsunfähigkeit der \nMieter nicht zu erhalten.\n\n21\n\nMit Widerspruchsbescheid vom 05.07.1999, zugestellt am 07.07.1999 wies der \nBeklagte den Widerspruch zurück. Die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel habe \nsich wie folgt entwickelt:\n\n22\n\nMietspiegel 92/94 8,80 - 9,90 DM\n\n23\n\nMietspiegel 95/96 9,00 - 9,90 DM\n\n24\n\nMietspiegel 97/98 9,15 - 10,15 DM\n\n25\n\nDie von dem Kläger angegebenen Mietspannen ergäben sich somit auch aus \nden Mietspiegeln der Vergangenheit nicht.\n\n26\n\nDie über dem Marktpreis liegenden Mieten könnten durch die \nVermietungsbemühungen nicht kompensiert werden.\n\n27\n\nDer Kläger hat am Montag, dem 09.08.1999, Klage erhoben.\n\n28\n\nErgänzend zu seiner Widerspruchsbegründung führt er aus, dass bei der Frage \nob eine ortsübliche Miete verlangt werde, nicht auf die vermieteten, sondern auf die \nleerstehenden Wohnungen abzustellen sei. \n\n29\n\nAls Anlage fügte der Kläger eine Auflistung der Leerstände der einzelnen \nWohnungen im Jahr 1998 bei, aus der sich ergibt, dass die Mietausfälle für diese \nWohnungen sich für 1998 auf 191.123,17 DM belaufen. Hinzu kämen Ausfälle wegen \nNichtzahlung der Miete. \n\n30\n\nDes weiteren überreichte er eine Aufstellung der 1998 geschalteten \nWohnungsanzeigen sowie mehrere hundert Rechnungen für diese Inserate.\n\n31\n\nZu berücksichtigen sei auch, dass das streitgegenständliche Objekt eine \nSonderentwicklung genommen habe. Er habe es im Jahre 1992 von einer \nErbengemeinschaft erworben, die es habe verkommen lassen. Die Mieter seien im \nWesentlichen Sozialmieter und Großfamilien gewesen. Insgesamt habe das Objekt \neinen schlechten Ruf gehabt. Bereits 1992 habe er mit der Renovierung des \nObjektes begonnen und auch begonnen, Mieter, die zahlungsunwillig oder \nzahlungsunfähig gewesen seien, zu kündigen bzw. Räumungsklagen zu erheben. \nBis 1998 seien jedoch noch 50 Prozent der Mieter Sozialmieter gewesen. Die \nBesonderheit 1998 sei gewesen, dass von den ausländischen Mietern ein Großteil \nohne nähere Angaben einfach fortgezogen sei. \n\n32\n\nDer Kläger beantragt,\n\n33\n\n den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 26. März 1999 in der \nGestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Juli 1999 zu verpflichten, die \nGrundsteuer für das Jahr 1998 in Höhe von 6219,40 DM zu erlassen.\n\n34\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n35\n\n die Klage abzuweisen\n\n36\n\nZur Begründung führt er aus, dass sich Ertragsminderungen durch Leerstände \naus der vom Kläger eingereichten Anlage 5a nur in 34 von 80 Wohnungen ergäben. \nDabei sei nur in fünf Wohnungen (3, 11, 15, 25 und 41) ein Mietzins im Rahmen des \ngültigen Mietspiegels gefordert worden. Für die übrigen 29 Wohnungen sei ein \nMietzins verlangt worden, der erheblich über dem geltenden Mietspiegelniveau liege. \nSomit habe der Kläger den Mietausfall in diesen 29 Wohnungen selbst zu vertreten, \nweil er eine höhere als die marktgerechte Miete verlangt habe.\n\n37\n\nAuch die Ausfälle bei den vermieteten Wohnungen habe der Kläger zu vertreten, \nweil er einen höheren als den marktüblichen Mietzins gefordert habe. Etwas anderes \nkönne nur dann gelten, wenn der Vermieter eine marktgerechte Miete vereinbart \nhabe und den Mietzins aus Gründen nicht habe erhalten können, auf die er keinen \nEinfluss habe. Bei den 46 vermieteten Wohnungen sei nur in vier Wohnungen ein \nMietzins vereinbart worden, welcher der marktüblichen Miete entspreche.\n\n38\n\nInsgesamt ergebe sich daher ein nicht zu vertretender Ausfall von lediglich \n42.869,39 DM, der im Verhältnis zu der Jahres - Rohmiete von 1.113.366,00 DM \nlediglich 3,85% ausmache.\n\n39\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug \ngenommen auf die Gerichtsakten einschließlich der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge des Beklagten (Beiakte Heft 2).\n\n40\n\nEntscheidungsgründe:\n\n41\n\nDie zulässige Klage ist unbegründet, denn der Kläger hat keinen Anspruch auf \nden begehrten teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 1998.\n\n42\n\nGesetzliche Grundlage für den Erlass der Grundsteuer ist primär § 33 Abs. 1 des \nGrundsteuergesetzes (GrStG).\n\n43\n\nEs entspricht allgemeiner Ansicht, dass in §§ 32, 33 GrStG die Fälle der \nsachlichen Unbilligkeit der Grundsteuererhebung wegen Ertragslosigkeit \nabschließend geregelt sind und daneben lediglich noch der allgemeine persönliche \nBilligkeitserlaß nach §§ 163, 227 der Abgabenordnung (AO) in Betracht kommt. Das \nBundesverwaltungsgericht hat mehrfach unter Hinweis auf die gesetzliche \nKonzeption hervorgehoben, dass die Grundsteuer eine ertragsunabhängige Real- \noder Objektsteuer ist, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage \ndes Grundstückswerts - genauer: des Einheitswerts - erhoben wird und deshalb auch \nbei ertragslosen Grundstücken anfällt. Aus der mangelhaften Ertragslage eines \nGrundstücks lässt sich deshalb - abgesehen von den gesetzlich geregelten \nAusnahmefällen in §§ 32, 33 GrStG - eine zum Billigkeitserlaß berechtigende \nsachliche Härte nicht herleiten\n\n44\n\nBundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urt. v. 10.02.1994, - 8 B 229/93 -, m.w.N., \nZKF 1994, 203 = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr 25.\n\n45\n\nDanach ist bei bebauten Grundstücken ein Grundsteuererlass zu gewähren, \nwenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20% gemindert ist und \nder Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.\n\n46\n\nDer Kläger hat die seinem Antrag zu Grunde gelegten Januarmieten sowie die \nvon ihm geltend gemachten Ausfälle bislang nicht durch die Vorlage z.B. von \nMietverträgen oder die in der Klagebegründung erwähnten Urteile belegt. Die \nLeerstände sind durch die vorgelegten Mieterablauflisten schlüssig vorgetragen und \ndie Januarmieten zwischen den Beteiligten unstreitig. Auch hinsichtlich der sonstigen \nAusfälle geht die Kammer zu Gunsten des Klägers von dessen Zahlen aus, denn \nauch unter Zugrundelegung dieser Daten hat die Klage keinen Erfolg, da die \nrelevante Minderung des Rohertrages die Grenze des § 33 Abs. 1 GrStG von 20% \nnicht übersteigt. Die Kammer konnte deshalb darauf verzichten, weitere Ermittlungen \nzur Höhe der sonstigen Ausfälle durchzuführen.\n\n47\n\nNormaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert wie hier nach \ndem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist - das Gericht ist \ninsoweit ebenso wie der Beklagte an die Bewertung des Finanzamtes gebunden (§§ \n184, 182 AO) -, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn \ndes Erlasszeitraums maßgebend wäre; § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes \n(BewG) findet keine Anwendung (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). \n\n48\n\nDie Rohmiete ist mithin nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu \nermitteln, die im Falle einer Hauptfeststellung anzuwenden wären.\n\n49\n\nNach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt (einschließlich \nder Nebenkosten), das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks auf Grund \nvertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr \nzu entrichten haben. Statt des Betrags nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 \nSatz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder \nGrundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder \nunentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um \nmehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete \nüberlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die \nJahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und \nAusstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).\n\n50\n\nDie normale Bruttomiete entspricht daher stets dem zwölffachen der für den \nMonat Januar vereinbarten Miete. Dies gilt ungeachtet der weiteren Entwicklung der \ntatsächlichen Mieteinnahmen während des Kalenderjahrs.\n\n51\n\nVgl. Troll 7. Aufl., GrStG § 33 Rdnr. 12 (S. 450f)\n\n52\n\nVon einer für den Monat Januar vereinbarten Miete kann dann nicht \nausgegangen werden, wenn es an einer entsprechenden Mietvereinbarung fehlt, \nwobei unerheblich ist, woran dies liegt. Dies gilt auch, wenn die tatsächlich \nvereinbarte Miete mehr als 20% über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete \nliegt. In diesen Fällen ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen.\n\n53\n\nVgl. Troll 7. Aufl., GrStG § 33 Rdnr. 12 (S. 452)\n\n54\n\nDer von dem Kläger ermittelte Wert der Jahresrohmiete von 1.113.136,- DM ist in \nAnwendung dieser Grundsätze zu reduzieren.\n\n55\n\nNach dem der Kammer vorliegenden Mietspiegel für I. 1997 - 1998 beträgt \nder Mietrichtwert für Wohnungen der Baujahre 1971 - 1980 ohne Nebenkosten und \nZu- oder Abschläge 9,15 DM bis 10,15 DM je m², im Mittel somit 9,65 DM/m². Schlägt \nman diesem Mittelwert 20% zu, so ergibt sich ein Höchstwert im Sinne des § 79 Abs. \n2 Satz 1 Nr. 2 BewG von 11,58 DM/m².\n\n56\n\nDie Nettomiete für die in der Anlage 5a zur Klageschrift als Wohnungen Nr. 7, 8, \n9, 10, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 27, 28, 30, 32, 37, 38, 39, 40, 48, 49, 50, 57, 68, \n69, 72, 77, 78, und 79 bezeichneten Mietwohnungen übersteigt diesen Betrag, so \ndass anstelle der vereinbarten Januarmiete bei der Berechnung der Jahresrohmiete \ndie ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde zu legen ist. Die Kammer hält es für \nangemessen, hier den Mittelwert des Mietspiegels zu Grunde zu legen, da es sich \ntrotz der Ausstattung der einzelnen Wohnungen bei dem Mietobjekt nach den \nAngaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung schon aufgrund der 1998 noch \nbestehenden Mieterstruktur nicht um eine der „besten Adressen\" Hertens handelte. \n\n57\n\nWeiterhin ist für die Wohnungen Nr. 7, 17, 21, 27, 65 und 71 die ortsübliche \nMiete in Höhe von 9,65 DM/m² anzusetzen, da diese Wohnungen nach den Angaben \ndes Klägers und den von ihm überreichten Mieterübersichten, im Januar \nleerstanden.\n\n58\n\nDer sich aus der Multiplikation dieses Mietbetrages mit der jeweiligen \nQuadratmeterzahl der Wohnung ergebenden Netto - Miete ist der aus der Differenz \nzwischen der vom Kläger angegebenen Brutto- und Nettomiete errechnete Betrag für \ndie Nebenkosten hinzuzurechnen.\n\n59\n\nNach dieser „Korrektur\" der Jahresrohmiete ist deren Betrag mit \n1.056.639,00 DM anzusetzen. Dem stehen nach den Angaben des Klägers \ntatsächliche Einnahmen in Höhe von 747.757,19 DM gegenüber, so dass sich eine \nEinnahmeminderung von 308.881,81 DM = 29,23 % ergibt.\n\n60\n\nDiese Einnahmeminderung führt jedoch nicht automatisch zu einem \nentsprechenden Grundsteuererlass. Das Bundesverwaltungsgericht,\n\n61\n\nUrteil v. 04.04.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132 (134),\n\n62\n\nhat in diesem Zusammenhang ausgeführt: „§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG \nverweist nicht allein auf die Vorschrift des § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet \nnamentlich, dass Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei \neiner Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen \nwürden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund ausscheiden. Das gilt nicht nur \nfür Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt \nwerden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet. \nVielmehr können nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu \nermitteln ist, im Besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG \nauch Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen \nwirtschaftlichen Verhältnisse (\"Wertverhältnisse\" i.S.v. § 27 BewG) beruhen, nicht zu \neinem Grundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den \nBeginn des Erlasszeitraums - anders als bei Fortschreibungen und \nNachfeststellungen (vgl. § 27 BewG) - zu berücksichtigen wären.\n\n63\n\nDieser Regelung liegt, worauf bereits die Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 \nGrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die Vorstellung des \nGesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur \nrechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (\"atypischen\") \nUmständen beruhen. Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als \nsolche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung \nund nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden.\"\n\n64\n\nDavon ausgehend lassen sich die Ursachen der Minderungen in drei Fallgruppen \neinteilen:\n\n65\n\nÄnderungen der \"tatsächlichen Verhältnisse\" werden nach Maßgabe des § 22 \nBewG im Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue \nFestsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt \n(Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, § 17 Abs. 1 GrStG). \nÄnderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 \nBewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung (z.B. Zerstörung \nbzw. Wegfall von Gebäudeteilen) .\n\n66\n\nDie Minderung des Rohertrags ist auf atypische, außergewöhnliche Umstände \nzurückzuführen, die zufälliger Natur sind und nur vorübergehender Art sind, so dass \nbei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein \nGrundsteuererlass in Betracht kommt (Beeinträchtigungen durch Naturkatastrophen, \nGroßbaustellen etc.). \n\n67\n\nVermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen Veränderungen der \nallgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten \nHauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der \nGrundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 - 18 GrStG). Damit trägt der Gesetzgeber zum \neinen dem Umstand Rechnung, dass derartige Veränderungen im Grundsatz alle \nVermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer \nkorrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlass für einen \nGrundsteuererlass besteht. Zum andern kann von Veränderungen der allgemeinen \nwirtschaftlichen Verhältnisse i.S.d. Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger \nandauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei \ntypisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese Veränderungen \nausschließlich bei der Hauptfeststellung zu berücksichtigen, die nach dem Konzept \ndes Bewertungsgesetzes in Zeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs. \n1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung \nbleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die zwischen den \nHauptfeststellungen eintreten.\n\n68\n\nBVerwG, a. a. O, Seite 135.\n\n69\n\nUnter Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG sind die allgemeinen \npolitischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie Verkehrsverhältnisse im \ngesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im \nallgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben.\n\n70\n\nOb die in den letzten beiden Fallgruppen angesprochenen Veränderungen der \nVerhältnisse nicht mehr nur als zufällige und vorübergehende Erscheinung eingestuft \nwerden können, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab. Für diese bietet der Zeitabstand \nvon sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden \n(§ 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des \nBewertungsgesetzes sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse \ninnerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem \nGewicht, dass sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes berücksichtigt \nwerden müssten; der Gesetzgeber hat demgemäß zur Sicherung der \nGleichmäßigkeit der Besteuerung in § 27 BewG angeordnet, dass sie sich auf die \nEinheitsbewertung auch nicht auswirken dürfen. Dieser Wertung entsprechend sind \nVeränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 \nGrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen, sobald hinreichend \nverlässlich - im Streitfall durch die Gerichte - zu prognostizieren ist, dass sie über \neinen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben.\n\n71\n\nBVerwG, a. a. O., Seite 139.\n\n72\n\nIm vorliegenden Fall ist deshalb vor einem Erlass nach § 33 GrStG zu prüfen, auf \nwelche Ursache die Ertragsminderung zurückzuführen ist.\n\n73\n\nBei den von dem Kläger geltend gemachten Mietausfällen handelt es sich zum \neinen um solche, die aufgrund des Leerstandes der Wohnungen entstanden sind (I.) \nund zum anderen um solche, die durch Nichtzahlungen der geschuldeten Miete \nverursacht wurden (II.).\n\n74\n\nI. Der Kläger macht in der Anlage K5a zur Klageschrift einen Mietausfall wegen \nLeerstands in Höhe von 191.123,17 DM geltend. \n\n75\n\nDiese Zahl ist, ausgehend von den Angaben des Klägers in der als Anlage zum \nAntrag auf Erlass der Grundsteuer per Telefax vom 15.03.1999 an den Beklagten \nübermittelten Aufstellung (Beiakte Heft 2, Bl. 41f), den Zahlenwerten für die Brutto- \nund Nettomiete sowie den tatsächlichen Zahlungen in Anlage K5a zur Klageschrift \nund der Aufstellung über die Mieterabfolge, die dem Antrag auf Grundsteuererlass \nvom 13.01.1999 beigefügt war (Beiakte Heft 2, Bl. 2ff), zunächst wie folgt zu \nkorrigieren:\n\n76\n\nDie Nummerierung der Wohnungen folgt der Anlage K5a. Daneben sind die Nummern nach der \nAufstellung über die Mieterabfolge angegeben.\n\n77\n\nWohnung 15 = 30343415#: Der Kläger geht in der Anlage K5a von 8,5 Monaten \nLeerstand aus. Aus der Aufstellung über die Mieterabfolge ergeben sich aber 9,5 \nMonate Leerstand (15.03.1998 bis 31.12.1998), so dass sich der Anteil wegen des \nLeerstandes an dem angegebenen Gesamtausfallbetrag für diese Wohnung auf \n12.065,00 DM erhöht.\n\n78\n\nWohnung 27 = 30333327#: In der Klagebegründung wird für diese Wohnung ein \nLeerstand vom 01.01.98 bis zum 08.09.98 = 8,27 Monate, vorgetragen. In der Anlage \nK5a ist der Leerstand mit 0 angegeben. Aus der Aufstellung über die Mieterabfolge \nergibt sich der in der Klagebegründung vorgetragene Leerstand, so dass dieser zu \nGrunde gelegt wurde.\n\n79\n\nWohnung 28 = 30333328#: Für diese Wohnung wird in der Klagebegründung \neine durchgehende Vermietung vorgetragen, so dass sich der geltend gemachte \nMietausfall allein aus sonstigen Gründen ergäbe. Aus der Tabelle über die \nMieterabfolge folgt dies ebenfalls. Aus der Anlage K5a ergibt sich demgegenüber \nhier ein Leerstand von 8,27 Monaten, der sich mit dem Leerstand für Wohnung 27 \ndeckt, so dass von einem Übertragungsfehler auszugehen ist. \n\n80\n\nDas Gericht geht daher davon aus, dass die Wohnung ganzjährig vermietet war, \nso dass sich der Verlust aus sonstigen Gründen ergibt.\n\n81\n\nWohnung 74 = 30343474#: Hier ist in der Klagebegründung offensichtlich ein \nTippfehler unterlaufen, da diese Wohnung - wie auch die vorherige - als Wohnung 73 \nbezeichnet wurde. Der in Anlage K5a angegebene Leerstand stimmt mit der Tabelle \nüber die Mieterabfolge überein und wird deshalb der weiteren Berechnung zu \nGrunde gelegt.\n\n82\n\nWohnung 79 = 30333379#: Der Kläger rechnet in Anlage K5a mit 1,266666 \nausgefallenen Mieten. Das Gericht hat hier, wie der Kläger selbst auch zuvor bei \nWohnung Nr. 28, auf zwei Dezimalstellen (1,27) aufgerundet. Die Rundungsdifferenz \nbeträgt 2,67 DM.\n\n83\n\nDes weiteren hat die Kammer bei den Wohnungen, deren Januarmiete bei der \nBerechnung der Jahresrohmiete auf 9,65 DM/m² begrenzt wurde, für die Berechnung \nder Ausfälle wegen Leerstandes ebenfalls diese begrenzte Miete zuzüglich der \nNebenkosten zu Grunde gelegt. \n\n84\n\nDanach ergibt sich ein Mietausfall wegen Leerstandes in Höhe von 183.044,46 \nDM.\n\n85\n\nDer zu diesem Mietausfall führende Leerstand stellt sich jedoch nicht als ein \natypischer und zufälliger Umstand dar, sondern ist Folge der nachhaltigen \nVeränderung des Wohnungsmarktes in Nordrhein - Westfalen, dem Kreis \nRecklinghausen und insbesondere in I. . Aufgrund der sinkenden \nBevölkerungszahlen in I. , die einem gleichzeitigen stetigen Anwachsen des \nWohnungsbestandes gegenüberstehen, ist es seit Mitte der neunziger Jahre des \nvergangenen Jahrhunderts zu einer deutlichen Entspannung der Wohnungssituation \ngekommen, die bis heute andauert. \n\n86\n\nDie Zahlen der Wohnungen in Wohngebäuden in Nordrhein - Westfalen haben \nsich nach den Angaben des Landesamtes für Daten und Statistik des Landes \nNordrhein-Westfalen wie folgt entwickelt:\n\n87\n\nStand jeweils zum Jahresende (plus zum Vorjahr)\n\n88\n\n1997 7.773.496\n\n89\n\n1998 7.857.260 (+83.764)\n\n90\n\n1999 7.942.561 (+85.301)\n\n91\n\n2000 8.153.488 (+210.927)\n\n92\n\nIm Kreis Recklinghausen verlief die Entwicklung wie folgt:\n\n93\n\n1996 278.973\n\n94\n\n1997 281.463 (+2.490)\n\n95\n\n1998 283.698 (+2.235)\n\n96\n\n1999 286.449 (+2.751)\n\n97\n\n2000 288.723 (+2.274)\n\n98\n\nIn I. entwickelte sich der Wohnungsbestand in Wohn- und \nNichtwohngebäuden [Vergleichszahlen Bestand im Kreis] so:\n\n99\n\n1996 29.564 [282.646]\n\n100\n\n1997 29.838 (+274) [285.194]\n\n101\n\n1998 29.932 (+94) [287.532]\n\n102\n\n1999 30.303 (+371) [290.342]\n\n103\n\nDemgegenüber hat die Bevölkerung I. und im Kreis Recklinghausen [Zahlen \nfür Kreis] beständig abgenommen:\n\n104\n\n1996 69.033 [662.712]\n\n105\n\n1997 68.651 (-382) [662.309] [-403]\n\n106\n\n1998 68.037 (-614) [661.065] [-1.244]\n\n107\n\n1999 67.520 (-517) [660.459] [-606]\n\n108\n\n2000 66.930 (-590) [657.592] [-2.867]\n\n109\n\nDaraus folgt, dass der Bevölkerungsschwund in I. überproportional zum \nrestlichen Kreisgebiet erfolgte, so dass die durch die ständig wachsenden \nWohnungszahlen eintretende allgemeine Entspannung des Mietmarktes im Kreis \nRecklinghausen, trotz des im Verhältnis zur landesweiten Entwicklung nur \nverhaltenen Anstiegs des Wohnungsbestandes in I. , deutlich wirksam geworden \nist. \n\n110\n\nAnhaltspunkte dafür, dass es sich nicht um eine langfristige Entspannung \nhandelt, sind nicht ersichtlich. Aufgrund der in der mündlichen Verhandlung von der \nBeklagtenvertreterin nachvollziehbar dargelegten Prognose der demographischen \nEntwicklung in I. ist nicht davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung \ninnerhalb der nächsten Zeit wesentlich ändert oder gar umkehrt.\n\n111\n\nFolglich besteht bei Mietwohnungen ein nachhaltiger struktureller Markteinbruch, \nso dass der vom Kläger geltend gemachte Mietausfall wegen Leerstands nicht von § \n33 GrStG erfasst wird. Es handelt sich vielmehr um eine Veränderung der \nallgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die erst bei der nächsten Hauptfeststellung \nerfasst wird und sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht auswirkt.\n\n112\n\nDie Mietausfälle des Klägers aufgrund von Wohnungsleerständen können auch \nnicht aufgrund der von ihm erstmals in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen \nbesonderen Mieterstruktur als grundstücksspezifische atypische und kurzfristige \nUmstände angesehen werden. In einem strukturell „mieterfreundlichen\" Markt, auf \ndem ein großes Angebot an freien Wohnungen einer geringen Nachfrage \ngegenübersteht, werden typischerweise Wohnungen in weniger attraktiven Lagen \nund Gebäuden sowie Wohnungen mit höheren Mieten eher und schwerer von \nLeerständen betroffen. Dies ist Folge der unternehmerischen Entscheidung des \nVermieters, welche Objekte er erwirbt, wie er seine Wohnungen ausstattet und an \nwelche Mieter er diese Wohnungen vermietet. Die daraus resultierende größere \nBetroffenheit von Schwankungen des Wohnungsmarktes ist Bestandteil des mit der \nVermietung von Wohnungen generell verbundenen unternehmerischen Risikos und \nstellt kein „Sonderopfer\" der betroffenen Vermieter dar. Es liegt vielmehr in ihrer \nHand durch Investitionen oder Veränderungen der Wohnungs- bzw. Mieterstruktur \ndie Attraktivität der von Ihnen angebotenen Wohnungen zu erhöhen und sich so dem \nKonkurrenzdruck auf dem Markt anzupassen. Daneben wird dieser „Betroffenheit\" \nbei einer - wie hier - nachhaltigen Veränderung der Wertverhältnisse durch die \nNeubewertung des Gebäudes zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt Rechnung \ngetragen.\n\n113\n\nII. Neben den Ausfällen aufgrund des Leerstandes der Wohnungen macht der \nKläger Mietausfälle aus sonstigen Gründen geltend, die in der Anlage K5a zur \nKlageschrift auf 174.485,64 DM beziffert werden. \n\n114\n\nDieser Betrag wurde offenbar durch den Abzug des Betrages für den Ausfall \ndurch Leerstand von der Gesamtdifferenz zwischen der Jahresrohmiete und den \ntatsächlichen Einnahmen ermittelt.\n\n115\n\nDa sich der Betrag für den Ausfall durch Leerstände durch die oben bereits \ndargelegten Fehler bei den Wohnungen Nr. 15, 27 und 79 verändert, hat dies auch \nAuswirkungen auf den so ermittelten Betrag für die sonstigen Ausfälle, der sich \nentsprechend reduziert. \n\n116\n\nAusgehend von den (berichtigten) Angaben des Klägers ergibt sich bei \nZugrundelegung der von ihm angesetzten Mieten ein Ausfall wegen Leerstandes in \nHöhe von 183.004,46 DM. Zieht man diesen Betrag von der Gesamtdifferenz in Höhe \nvon 308.881,81 DM ab, ergibt sich ein Betrag für die sonstigen Ausfälle in Höhe von \n172.011,31 DM, den die Kammer den weiteren Berechnungen zu Grunde legt.\n\n117\n\nDem stehen auch die Ausführungen in dem Schriftsatz des Klägers vom \n15.05.2002 zur Höhe und den Gründen für die sonstigen Ausfälle nicht entgegen. \nZwar ergeben sich hier bei einigen Wohnungen Differenzen zu den in der Anlage \nK5a zur Klageschrift vorgetragenen Beträgen. \n\n118\n\nSoweit diese darauf beruhen, dass die Zeiten des Leerstandes anders als in der \nMieterablauftabelle dargestellt werden (so bei den Wohnungen Nr. 15 und 73 jeweils \n0,5 Monate), sind diese nicht belegt, so dass die Kammer den Angaben in der \nMieterablauftabelle folgt. \n\n119\n\nDie in dem Schriftsatz benannten Ausfälle durch Nichtzahlung der geschuldeten \nMiete, die über den ursprünglich angegebenen Betrag hinausgehen (bei den \nWohnungen Nr. 66, 67 und 73) sind nicht belegt. Soweit sie sich nicht durch eine \nVerringerung der geltend gemachten Beträge bei anderen Wohnungen (z.B. Nr. 69 \nund 77) ausgleichen, würden sie zu einer Erhöhung der gesamten Mietausfälle \nführen, welche nicht mehr mit der vom Kläger ursprünglich berechneten und \nnachvollziehbaren Differenz zwischen der Jahresrohmiete und den tatsächlichen \nEinnahmen in Übereinstimmung zu bringen wäre. Aus diesem Grund berücksichtigt \ndie Kammer diese abweichenden Zahlen nicht.\n\n120\n\nUnabhängig davon, sind die Abweichungen in diesem Schriftsatz nicht erheblich, \nda sie sich nicht wesentlich auf das prozentuale Verhältnis der Minderung zur \nJahresrohmiete auswirken.\n\n121\n\nDie Ertragsminderung in Höhe von 172.011,31 DM beträgt im Verhältnis zu der \nvon der Kammer zugrundegelegten Jahresrohmiete in Höhe von 1.056.639,00 DM \nlediglich 16,28% und liegt somit deutlich unter der für einen Erlass erforderlichen \n20% - Grenze des § 33 Abs. 1 GrstG.\n\n122\n\nAuch wenn die von der Kammer ermittelte Jahresrohmiete um den durch den \nstrukturellen Leerstand bedingten Mietausfall in Höhe von 183.004,46 DM reduziert \nwürde, da diese strukturelle Änderung der Wertverhältnisse nach der \nRechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Rahmen der Bewertung des \nGrundstücks bei der Bemessung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen wäre, \nergäbe sich eine Minderung dieses bereinigten Rohertrags durch die sonstigen \nMietausfälle in Höhe von 172.011,31 DM von 19,69%, die ebenfalls nicht \nausreichend ist, um einen Grundsteuererlass zu ermöglichen.\n\n123\n\nAuf die Frage, ob der Kläger die Mietausfälle zu vertreten hat, kommt es daher \nvorliegend nicht mehr an. Nur informatorisch sei jedoch darauf hingewiesen, dass für \ndie Frage, ob der Leerstand der Wohnungen auf zu hohe Mieten zurückzuführen ist, \nnicht auf den bislang verlangten Mietzins abzustellen sein dürfte, sondern auf die bei \ndem Versuch der Neuvermietung geforderten Beträge. \n\n124\n\nVgl. z.B.: Drosdzol, KStZ 01, 183ff m.w.N.\n\n125\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n126\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO \ni.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.\n\n127","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297861","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-gelsenkirchen/2002-05-16/16-k-3966-99","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":13},{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 32","ref_norm":"32","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 182","ref_norm":"182","n":1},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 184","ref_norm":"184","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/297861","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/297861","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-gelsenkirchen/2002-05-16/16-k-3966-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/297861","retrieved":"2026-07-09 03:21:15.654126+00:00"}}