{"status":"available","doknr":"OLD279305","ecli":"ECLI:DE:VGD:2005:0627.25K6943.04.00","court":"Verwaltungsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2005-06-27","aktenzeichen":"25 K 6943/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 in der \nFassung des Widerspruchsbescheides vom 11. Oktober 2004 und des Bescheides vom \n20. Juli 2004 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 8. Oktober 2004 verpflichtet, \ndie Grundsteuer für das Grundstück M Straße 156-178 in T1 für das Jahr 1999 in Höhe von \n2.191,84 Euro, für das Jahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in Höhe von \n2.218,24 Euro und für das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro zu erlassen.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die \nVollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, \nwenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M Str. 156/178 in T1. Das \nGrundstück ist mit mehreren Gewerbehallen (insgesamt 17 unterschiedlich großen \nEinheiten) bebaut, die der Kläger vermietet. Der Kläger begehrt im vorliegenden \nVerfahren für die Jahre 1999, 2001, 2002 und 2003 Grundsteuererlass wegen \nErtragsminderung nach § 33 GrStG.\n\n3\n\nMit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 1999 zog der Beklagte ihn zur \nGrundsteuer in Höhe von 25.824,47 DM heran. Am 24. Januar 2000 beantragte der \nKläger einen Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung und führte dazu aus, \ndie Jahresrohmiete betrage 1.090.935,60 DM, tatsächlich eingenommen habe er \naber nur 864.135,60 DM, so dass sich eine Minderung des Rohertrages um 20,75 % \nergebe. Zur weiteren Begründung seines Antrages führte er unter dem \n1. Februar 2001 aus, er habe im Jahre 1999 die Hallen 2a und 2b gar nicht und die \nHalle 3a erst ab dem 15. November 1999 vermieten können. Der Mieter, der die drei \nHallen gemietet habe, habe sie im Jahre 1998 gekündigt. Für die Halle 3a habe er \nüber Monate hinweg Anzeigen geschaltet, bis sich endlich ein Mieter gefunden habe. \nBei den Hallen 2a und 2b habe insofern eine besondere Situation bestanden, als sich \nein Mieter einer anderen Halle dafür interessiert habe, der sein Geschäft vergrößern \nwollte. Um den Mieter nicht zu verprellen und zu verhindern, dass er sich womöglich \nanders orientiert, habe man davon abgesehen, Anzeigen zu schalten. Er habe \njedoch am Tor ein großes Schild aufgestellt, das auf die leerstehenden Hallen \nhinwies. In der Folgezeit legte der Kläger Unterlagen vor, die seinen Vortrag belegen \nsollten, insbesondere zu einem Zivilprozess, den er mit dem ehemaligen Mieter der \ndrei Hallen über die Kosten der Renovierung geführt hatte.\n\n4\n\nMit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2001 zog der Beklagte ihn zur \nGrundsteuer in Höhe von 25.824,47 DM (= 13.203,83 Euro) heran. Mit Schreiben \nvom 4. Januar 2002 beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer 2001 in Höhe \nvon 2.577,38 Euro. Zur Begründung führte er aus, die Sollmiete habe zu Beginn des \nErlasszeitraums 1.110.608,80 DM betragen, tatsächlich eingenommen habe er nur \n839.989,48 DM. Die Ertragsminderung betrage 270.619,40 DM bzw. 24,4 %. Er habe \nauf Grund der schwachen Konjunktur erhebliche Mietprobleme gehabt. Nachdem der \nMieter der Halle 1 ausgezogen sei, habe die Halle längere Zeit leergestanden, \nlediglich eine Teilfläche von 650 m2 habe er zum 1. März 2001 vermieten können. \nAuf Grund von Zahlungsproblemen und der anschließenden Insolvenz des Mieters \nT2 hätten sich erhebliche Probleme ergeben. Laut Auskunft des Konkursverwalters \nsei wegen Masseunzulänglichkeit dort auch keine Zahlung zu erwarten. Nach der \nvon dem Kläger vorgelegten Aufstellung hatte der Mieter T2 die Hallen 2, 2a und 2b \nangemietet, Miete gezahlt wurde für die Halle 2 bis Juli 2001, für die Hallen 2a und \n2b bis April 2001. Die Halle 2 konnte zum 1. Januar 2002, die Halle 2a zum \n1. Dezember 2001 wieder vermietet werden. Die Halle 7b stand während des ganzen \nJahres 2001 leer.\n\n5\n\nMit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2002 zog der Beklagte den Kläger zur \nGrundsteuer in Höhe von 13.203,83 Euro heran. Unter dem 4. Januar 2003 \nbeantragte der Kläger Grundsteuererlass für 2002 wegen Ertragsminderung in Höhe \nvon 2.218,24 Euro und führte aus, der Rohertrag des Grundstücks betrage \n565.990,08 Euro, tatsächlich erzielt habe er aber nur 447.124,82 Euro, so dass sich \neine Ertragsminderung von 118.865,26 Euro bzw. 21 % errechne. Trotz \numfangreicher Vermietungsbemühungen wie Anzeigen, Werbeschilder, sonstige \nKontakte habe er einen Teil der Hallen nicht vermieten können. Ein Teil der Halle 1 \nhabe weiterhin leergestanden. Die Halle 1b sei nach dem Auszug des Mieters E im \nMai 2002 umgebaut, renoviert und in zwei kleinere Einheiten geteilt worden. Eine \ndieser Einheiten sei dann zum 1. März 2003 vermietet worden. Die Halle 2b sei vom \nInsolvenzverwalter erst im Dezember 2002 geräumt worden und könne daher erst im \nJahre 2003 renoviert werden. Die Hallen 7b und 9 hätten nicht vermietet werden \nkönnen.\n\n6\n\nMit Bescheid vom 30. Januar 2003 setzte der Beklagte die Grundsteuer für das \nJahr 2003 auf 13.203,83 Euro fest. Der Kläger beantragte unter dem \n12. Januar 2004 Grundsteuererlass für das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro \nund führte zur Begründung aus, die Jahresrohmiete für dieses Jahr habe \n541.555,92 Euro betragen, erlöst habe er aber nur 419.443,92 Euro, so dass sich \neine Ertragsminderung von 122.112,-- Euro bzw. 22,5 % errechne. Ein Teil der \nHalle 1 habe weiterhin nicht vermietet werden können, ebenso ein Teil der Halle 1b. \nDie Halle 2b habe leergestanden, und auch für die Hallen 7 und 9 habe sich kein \nMieter gefunden.\n\n7\n\nIn Zusammenhang mit allen Erlassanträgen führte der Kläger aus, dass er \nzahlreiche Vermietungsbemühungen wie Werbeschilder, Anzeigen und sonstige \nKontakte getätigt habe, aber wegen der schlechten Konjunktur keinen Erfolg gehabt \nhabe.\n\n8\n\nMit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2004 lehnte der Beklagte die Anträge auf \nErlass der Grundsteuer ab.\n\n9\n\nHinsichtlich des Antrags für das Jahr 1999 führte er aus, der Kläger habe den \nLeerstand zu vertreten. Soweit die Hallen 2a und 2b betroffen seien, sei der Kläger \nzu einer schnellstmöglichen Vermietung verpflichtet gewesen, er hätte deshalb \nentweder mit dem Interessenten zu einem schnelleren Abschluss der \nVertragsverhandlungen gelangen müssen oder entsprechende Anzeigen schalten \nmüssen. Hinsichtlich der Halle 3a habe der Kläger den Grund für die Nichtvermietung \nnicht genannt, so dass auch nicht beurteilt werden könne, ob der Kläger den \nLeerstand zu vertreten habe.\n\n10\n\nDer Kläger legte am 28. Juli 2004 gegen diesen Bescheid Widerspruch ein und \nstellte zur Begründung noch einmal dar, warum er auf eine Vermarktung per \nAnzeigen verzichtet hatte. Der Mieter, der bereits 2 Hallen auf dem Grundstück \ngemietet hatte, habe mehrfach Interesse an den Hallen bekundet und auch in seiner \nZeugenaussage im Zivilprozess erklärt, dass er an einer raschen Übernahme der \nHalle interessiert sei. Für den Interessenten hätten sich jedoch mit der Aufgabe eines \nanderen Hallenteils und der Anmietung der beiden anderen Hallen erhebliche \nUmstrukturierungen ergeben, weshalb sich die Vertragsverhandlungen bis zum \n1. April 2000 hingezogen hätten.\n\n11\n\nEr, der Kläger, habe den Mieter nicht zum Abschluss des Mietvertrages zwingen \nkönnen. Wenn er einen anderen Mieter gesucht hätte, hätte sich womöglich kein \nanderer Mieter gefunden, aber der Interessent, der wiederholt seinen Willen zur \nAnmietung bekundet habe, hätte umdisponiert und auch die von ihm bereits \ngemieteten Hallen hätten leergestanden. \nHinsichtlich der Halle 3a habe er dargelegt, dass sich trotz zahlreicher Anzeigen ein \nneuer Mieter erst zum 15. November 1999 gefunden habe.\n\n12\n\nDer Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 11. Oktober 2004 als \nunbegründet zurück. Der Kläger hat am 11. Oktober 2004 Klage erhoben.\n\n13\n\nZur Begründung seines Ablehnungsbescheides betreffend die Erlassanträge für \ndie Jahre 2001, 2002 und 2003 legte der Beklagte dar, der Leerstand der Hallen sei \nstrukturell bedingt und treffe daher alle Vermieter gleichermaßen. Mietausfälle \naufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage sei bei der Ermittlung des \nnormalen Rohertrages zu berücksichtigen und könne daher nicht zum Erlass \nführen.\n\n14\n\nDer Kläger legte gegen diesen Bescheid am 24. Juli 2004 Widerspruch ein und \nführte in seiner Widerspruchsbegründung aus, der Beklagte lege das Urteil des \nBundesverwaltungsgerichts vom 4. April 2001 - 11 C 12/00 - falsch aus. Nach seiner \nAuffassung ergänzten sich das Bewertungsgesetz und § 33 GrStG dahingehend, \ndass entweder nur die Voraussetzungen für eine Korrektur des Einheitswertes \ngegeben sei oder ein Erlass wegen Ertragsminderung in Betracht komme. Eine \nÄnderung des Einheitswertes sei dann geboten, wenn eine nachhaltige Änderung \nder Verhältnisse vorliege, wobei ein Zeitraum von sechs Jahren maßgeblich sei, weil \nin diesem Abstand jeweils eine Neubewertung des Grundstücks erfolgen müsse. \nNach allgemeiner volkswirtschaftlicher Erkenntnis dauere eine depressive \nKonjunkturphase oder ein Konjunkturtal aber keine sechs Jahre an.\n\n15\n\nMit Widerspruchsbescheid vom 8. Oktober 2004 wies der Beklagte den \nWiderspruch des Klägers als unbegründet zurück und führte ergänzend zu seinen \nDarlegungen im Ausgangsbescheid aus, in dem Objekt könnten seit 1998 immer \nwieder Hallenteile nicht vermietet werden. Da es sich um ein Überangebot von \ngewissen Mietobjekten handele, liege kein außergewöhnlicher, atypischer Umstand \nvor, so dass ein Grundsteuererlass nicht in Betracht komme.\n\n16\n\nAm 2. November 2004 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung setzt er \nsich noch einmal vertieft mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom \n4. April 2001 - 11 C 12.00 - auseinander und weist darauf hin, dass es bei dem vom \nBundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall zu einem strukturellen Überangebot \nan Wohnraum gekommen sei, weil die Einwohnerzahl in der dort betroffenen \nGemeinde in dem Zeitraum von 1990 bis 1997 um 9.000 zurückgegangen sei. Es \nhabe sich also um eine langjährige Entwicklung gehandelt. Nur Ereignisse, die eine \nentsprechende Nachhaltigkeit aufwiesen, seien bei der Bewertung des Grundstücks \nund nicht im Rahmen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG zu berücksichtigen. \nAus § 21 BewG ergebe sich, dass nur Entwicklungen in die Grundstücksbewertung \neinzustellen seien, die einen Zeitraum von sechs Jahren beträfen.\n\n17\n\nDer Kläger beantragt,\n\n18\n\n1) den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom \n20. Juli 2004 und des Widerspruchsbescheides vom \n11. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das \nGrundstück M Straße 156-178 für das Jahr 1999 in Höhe von \n4.268,86 DM = 2.191,84 Euro zu erlassen;\n\n19\n\n2) den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom \n20. Juli 2004 und des Widerspruchsbescheides vom \n8. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das \nJahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in \nHöhe von 2.218,24 Euro und das Jahr 2003 in Höhe von \n2.376,68 Euro zu erlassen.\n\n20\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n21\n\n die Klagen abzuweisen.\n\n22\n\nZur Begründung ergänzt und vertieft er sein Vorbringen aus dem \nVerwaltungsverfahren.\n\n23\n\nDie Kammer hat die Verfahren in der mündlichen Verhandlung zur gemeinsamen \nEntscheidung verbunden.\n\n24\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der \nBeteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.\n\n25\n\nEntscheidungsgründe:\n\n26\n\nDie zulässige Klage ist begründet.\n\n27\n\nDie angefochtenen Bescheide des Beklagten vom 20. Juli 2004 in der Fassung \nder Widerspruchsbescheide vom 8. Oktober bzw. 11. Oktober 2004 sind rechtswidrig \nund verletzen den Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat Anspruch auf Erlass der \nGrundsteuer in dem jeweils von ihm beantragten Umfang (§ 113 Abs. 5 VwGO).\n\n28\n\nWenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 % \ngemindert ist und der Steuerschuldner dies nicht zu vertreten hat, so ist nach § 33 \nGrStG die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des \nProzentsatzes der Minderung entspricht.\n\n29\n\nDiese Voraussetzungen liegen hier vor. Der normale Rohertrag ist bei bebauten \nGrundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu \nermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des \nErlasszeitraumes maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Nach § 79 \nAbs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter bzw. Pächter für \ndie Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem \nStand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben.\n\n30\n\nDer Kläger hat dargelegt, dass die Jahresrohmiete für das Jahr 1999 in Höhe von \n20,75 %, für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für das Jahr 2002 in Höhe von 21 % \nund für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 % gemindert gewesen sei. Der Beklagte ist \ndiesem Vorbringen nicht entgegengetreten. \n\n31\n\nDer Kläger hat den Leerstand auch nicht zu vertreten. Der Beklagte ist nur \nhinsichtlich des Jahres 1999 der Auffassung, dass der Kläger den Leerstand zu \nvertreten habe, weil er nicht mit Anzeigen die Hallen 2a und 2b beworben habe. \nDieser Auffassung vermochte die Kammer im Hinblick auf die besonderen Umstände \ndes vorliegenden Falles nicht zu folgen.\n\n32\n\nDer Kläger hat plausibel dargelegt und durch die Vorlage der Unterlagen des \nZivilprozesses auch bewiesen, dass ein anderer Mieter, der schon Hallen auf dem \nGrundstück gemietet hatte, die Hallen 2a und 2b ebenfalls anmieten wollte. Die \nEntscheidung des Klägers, diesen Interessenten nicht durch eine \nAnzeigenkampagne zu verschrecken, ist nachvollziehbar und wirtschaftlich \nvernünftig. Dem Kläger hätte bei einem Leerstand, der sich daraus ergeben hätte, \ndass der potentielle Mieter anderweitig disponiert hätte, vorgeworfen werden können, \ndass er den potentiellen Mieter der Hallen 2a und 2b verprellt und ihn damit noch \nzum Auszug aus den bereits gemieteten Hallen veranlasst hätte. Einen daraus \nresultierenden Leerstand hätte der Kläger ebenfalls zu vertreten gehabt.\n\n33\n\nDem steht nicht entgegen, dass sich der Interessent insgesamt 18 Monate Zeit \nmit der Vertragsunterzeichnung gelassen hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für \nein mittelständisches Unternehmen der Umzug in aller Regel mit erheblichen Risiken \nund Kosten verbunden ist. Es ist neben den allgemeinen Umzugskosten auch ein \nBetriebsstillstand zu verkraften, insbesondere dann, wenn wie offenbar im \nvorliegenden Fall der Umzug mit einer Umstrukturierung des Betriebes verbunden \nwerden soll. Derartige Veränderungen bedürfen sorgfältiger Vorbereitung, die auch \nmit einigen Unwägbarkeiten einhergehen kann. Für den Kläger als Vertragspartner \nergab sich aus dem zögerlichen Verhalten des Interessenten daher nicht, dass \ndieser an einer Anmietung nicht mehr interessiert sei. Dementsprechend war der \nKläger auch nicht gehalten, eine Anzeigenkampagne zu starten und so das Risiko \neinzugehen, den Interessenten zu verprellen.\n\n34\n\nDer Grundsteuererlass kann im vorliegenden Fall auch nicht mit der Begründung \nversagt werden, der Leerstand sei strukturell bedingt und deshalb im Rahmen des \n§ 33 GrStG nicht zu berücksichtigen.\n\n35\n\nDas Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, \nBVerwGE 114, S. 132 hat zu der Frage, wann eine Minderung des Rohertrages im \nSinne des § 33 GrStG vorliegt, Folgendes ausgeführt:\n\n36\n\n10 § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG verweist aber nicht allein auf die \nVorschrift des § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet namentlich, dass \nVeränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei einer \nHauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes \nführen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund \nausscheiden. Das gilt nicht nur für Ertragsminderungen, die durch \nFortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie \ndies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet. Vielmehr \nkönnen nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren \nzu ermitteln ist, im Besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 \nSatz 3 Nr. 2 GrStG auch Ertragsminderungen, die auf einer \nVeränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse \n(„Wertverhältnisse\" i.S.v. § 27 BewG) beruhen, nicht zu einem \nGrundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf \nden Beginn des Erlasszeitraums - anders als bei Fortschreibungen und \nNachfeststellungen (vgl. § 27 BewG) - zu berücksichtigen wären.\n\n37\n\n11 Dieser Regelung liegt, worauf bereits die Anknüpfung des § 33 Abs. 1 \nSatz 1 GrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die \nVorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen \neinen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die \nErtragslage außergewöhnlichen („atypischen\") Umständen beruhen \n(vgl. auch Urteil vom 3. Mai 1991 - BVerwG 8 C 13.89 - Buchholz 401.4 \n§ 33 GrStG Nr. 24 = BStBl II 1992, 580 = KStZ 1991, 170). Umständen, \ndie den normalen Rohertrag mindern und als solche für den \nEinheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und \nnicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden. Dies \nführt allerdings zu differenzierten Rechtsfolgen. Änderungen der \n„tatsächlichen Verhältnisse\" werden nach Maßgabe des § 22 BewG im \nWege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue \nFestsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt \n(Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, § 17 \nAbs. 1 GrStG). Vermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen \nVeränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies \nerst bei der nächsten Hauptfeststellung (§21 BewG) erfasst und wirkt \nsich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl. \n§§ 16-18 GrStG). Damit trägt der Gesetzgeber zum einen dem \nUmstand Rechnung, dass derartige Veränderungen im Grundsatz alle \nVermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem \nAspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein \nAnlass für einen Grundsteuererlass besteht. Zum anderen kann von \nVeränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse i.S.d. \nBewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger andauernden \nVeränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei \ntypisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese \nVeränderungen ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu \nberücksichtigen, die nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes in \nZeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs. 1 BewG). Im \nInteresse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung \nbleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die \nzwischen den Hauptfeststellungen eintreten.\n\n38\n\nIm Gegensatz zu der Meinung des Beklagten lässt sich aus der Tatsache, dass \nin den letzten Jahren wiederholt Hallen auf dem Grundstück des Klägers leer \nstanden, nicht schließen, dass dieser Leerstand auf einer Änderung der \ntatsächlichen Verhältnisse im Sinne des § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse im \nSinne des § 27 BewG beruht. Zwar ist dem Beklagten insoweit zu folgen, als \numfangreiche und langfristige Leerstände bei einer bestimmten Art von Mietobjekten \nregelmäßig den Schluss auf eine mangelnde Nachfrage und damit auf einen \nstrukturell bedingten Leerstand zulassen. Stehen in einer Stadt mehrere 100.000 m2 \nBürofläche leer oder sind zahlreiche Wohnungen über Jahre hinweg unvermietet, so \ndeutet dies darauf hin, dass der Markt für Büros bzw. Wohnungen sich nachhaltig \nverändert hat oder in erheblichem Umfang am Markt vorbei gebaut wurde. Derartige \nUmstände sind dann bei der Bewertung des Grundstücks zu berücksichtigen, nicht \naber bei einem Erlass nach § 33 GrStG.\n\n39\n\nAnders liegt der Fall jedoch hier. Der Kläger vermarktet Gewerbehallen, für die \nein anderer Markt als bei Wohnungen oder Büros vorliegt. Der Kläger hat in der \nmündlichen Verhandlung berichtet, dass Gewerbehallen wegen der schwachen \nKonjunktur zwar schwieriger zu vermarkten seien, die ihm gehörenden Hallen aber \nregelmäßig vermietet werden könnten. Allerdings seien die Mieter, für die eine solche \nHalle in Betracht komme, beim Abschluss eines Mietvertrages sehr viel vorsichtiger \nals früher. Die Halle müsse exakt auf die Bedürfnisse des jeweiligen Interessenten \nzugeschnitten sein, damit ein Mietvertrag geschlossen werden könne. Das bedeutet \naber, dass nicht der Markt für derartige Hallen zusammengebrochen ist, sondern \ndass die potentiellen Mieter länger suchen, um die passende Immobilie zu finden. \nAus der Sicht des Vermieters folgen aus diesem Verhalten der Kunden bei einem \nMieterwechsel zwangsläufig längere Leerstände.\n\n40\n\nDabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Markt für Gewerbehallen \num einen sehr spezialisierten Markt handelt. Während Wohnungen von vielen \nMenschen nachgefragt werden und auch Büros ohne große Änderungen von vielen \nBranchen genutzt werden können, werden Gewerbe- und Produktionshallen nur von \nwenigen Kunden nachgefragt, die dann sehr unterschiedliche Vorstellungen \nhinsichtlich Ausstattung und Größe mitbringen. Selbst in Zeiten einer Hochkonjunktur \nist dieser Markt daher schwieriger zu bearbeiten als etwa der Wohnungsmarkt. Bei \ngeringem Wirtschaftswachstum erhöhen sich diese Schwierigkeiten, weil die \nGewerbetreibenden einen Umzug nur bei einer zu ihren Bedürfnissen exakt \npassenden Halle in Erwägung ziehen, da sie anders als in Phasen guter Konjunktur \nZusatzkosten nicht auffangen können.\n\n41\n\nUnter diesen Umständen ist dem Vermieter von Gewerbehallen eine ausreichend \nlange Frist zuzugestehen, um einen Mieter zu finden. Schon bei normalen \nWohnungen ist davon auszugehen, dass einem Vermieter im Regelfall ein Zeitraum \nvon sechs Monaten eingeräumt werden muss, um die Wohnung neu zu \nvermieten.\n\n42\n\nVgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 8. Aufl., Rndnr. 12 zu § 33 (S. 466).\n\n43\n\nDie Hallen, die der Kläger vermietet, sind von unterschiedlicher Größe und \nAusstattung. Durch Umbauten werden die Hallen regelmäßig den geänderten \nBedürfnissen der Kunden angepasst. Schon allein dadurch kommt es wiederholt zu \nLeerständen. Auch dass in einem Komplex mit 17 Hallen regelmäßig Mieter \nausziehen, insolvent werden oder aus sonstigen Gründen die Hallen aufgeben, \nentspricht normalen Verhältnissen. Auch dass derartige Mieterwechsel regelmäßig \ndazu führen, dass eine Halle leersteht, entspricht den Verhältnissen dieses \nschwierigen Marktes.\n\n44\n\nDie Leerstände sind damit nicht Ausdruck eines übersättigten Marktes oder einer \nfehlenden Nachfrage. Sie ergeben sich bei Mieterwechseln und haben keine \nstrukturellen Gründe. Die daraus resultierende Minderung des normalen Rohertrages \nist daher zufällig und nicht als Änderung der Verhältnisse im Rahmen der \nGrundstücksbewertung zu berücksichtigen.\n\n45\n\nDer Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO \nstattzugeben.\n\n46\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, \n708 Nr. 11, 711 ZPO.\n\n47","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/279305","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2005-06-27/25-k-6943-04","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":13},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/279305","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/279305","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2005-06-27/25-k-6943-04","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/279305","retrieved":"2026-07-09 02:52:58.477800+00:00"}}