{"status":"available","doknr":"OLD279304","ecli":"ECLI:DE:VGD:2005:0627.25K59.05.00","court":"Verwaltungsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2005-06-27","aktenzeichen":"25 K 59/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom \n25. August 2004 und des Widerspruchsbescheides vom 15. Dezember 2004 \nverpflichtet, die Grundsteuer für das Grundstück M 47 in T1 für das Jahr 2003 in \nHöhe von 1.668,85 Euro zu erlassen.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die \nVollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages \nabwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe \nleistet.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M 47 in T1. Das Grundstück ist mit \neiner 1.300 m2 großen Gewerbehalle bebaut.\n\n3\n\nDer Beklagte zog den Kläger mit Bescheid vom 30. Januar 2003 zur Grundsteuer \nfür das Jahr 2003 in Höhe von 2.086,07 Euro heran. Der Kläger beantragte mit \nSchreiben vom 12. Januar 2004 Grundsteuererlass nach § 33 GrStG. Zur \nBegründung führte er aus, die Jahresrohmiete betrage 79.200,-- Euro, tatsächlich \nhabe er aus dem Grundstück aber keine Einnahmen gehabt. Obwohl das \nGewerbeobjekt aufwendig renoviert worden sei, habe es trotz intensivster \nVermietungsbemühungen wie einem großen Vermietungswerbeschild mit rotem \nHinweispfeil und Beleuchtung und regelmäßigen Anzeigen in diversen \nTageszeitungen aufgrund der Rezession nicht vermietet werden können.\n\n4\n\nMit Bescheid vom 25. August 2004 lehnte der Beklagte den Erlassantrag ab. Zur \nBegründung führte er aus, der Leerstand von Immobilien führe zu keinem Erlass der \nGrundsteuer, wenn der Leerstand aufgrund der Marktverhältnisse strukturell bedingt \nsei und das Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im Gemeindegebiet \nvergleichbar treffe. Die Ertragsminderungen müssten auf außergewöhnlichen, \natypischen Umständen beruhen, die von vorübergehender Natur seien. Der \nAktenlage sei zu entnehmen, dass das Objekt seit dem Jahre 2001 leergestanden \nhabe und seit August 2002 wieder habe vermietet werden können. Dies sei aber \naufgrund der konjunkturellen Lage nicht möglich gewesen. Es liege daher ein \nÜberangebot an bestimmten Mietobjekten vor und somit kein außergewöhnlicher, \natypischer Umstand. \n\n5\n\nDer Kläger legte gegen diesen Bescheid am 30. August 2004 Widerspruch ein, \nden der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 15. Dezember 2004 als \nunbegründet zurückwies. \n\n6\n\nAm 6. Januar 2005 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er trägt vor, \ndie Halle habe nach dem Auszug des Mieters im Jahre 2000 im Jahre 2002 noch \nleergestanden, weil es Streitigkeiten über die Renovierungspflicht gegeben habe. \nDeshalb habe sich die Renovierung bis August 2002 hingezogen. Danach habe er \ntrotz intensiver Bemühungen zunächst keinen neuen Mieter finden können. Er habe \nin zwei Tageszeitungen insgesamt 95 Anzeigen geschaltet, ein Werbeschild \naufgestellt und diverse Makler angesprochen. Erst zum 1. Juli 2004 habe sich ein \nneuer Mieter für die Halle gefunden. Im Gegensatz zu der Auffassung des Beklagten \nkönne im vorliegenden Fall aus der über ein Jahr dauernden Suche nach einem \nMieter nicht geschlossen werden, dass eine konjunkturelle oder strukturelle \nWertveränderung vorliege, die im Rahmen des Einheitswertverfahrens zu \nberücksichtigen sei. In dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 4. April 2001 \n- 11 C 12.00. -, auf das der Beklagte bei seinen Ausführungen Bezug nehme, sei es \nzu einem Überangebot an Wohnungen gekommen, weil die Einwohnerzahl in der \ndort betroffenen Gemeinde in dem Zeitraum von 1990 bis 1997 um 9.000 \nzurückgegangen sei. Es habe sich also um eine langjährige Entwicklung gehandelt. \nNur Ereignisse, die eine entsprechende Nachhaltigkeit aufwiesen und sich über \neinen Zeitraum von mehr als sechs Jahren gezeigt hätten, seien bei der Bewertung \ndes Grundstücks und nicht im Rahmen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG zu \nberücksichtigen. Das ergebe sich aus § 21 des Bewertungsgesetzes, wonach eine \nNeubewertung der Grundstücke alle sechs Jahre vorgesehen sei. \n\n7\n\nDer Kläger beantragt, \n\n8\n\nden Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom \n25. August 2004 und des Widerspruchsbescheides vom \n15. Dezember 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr \n2003 für das Grundstück M 47 in T1 in Höhe von 1.668,88 Euro \nzu erlassen. \n\n9\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n10\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n11\n\nEr weist darauf hin, dass für die Halle bereits für die Jahre 2001 und 2002 \nGrundsteuererlass gewährt worden sei. Im Jahre 2001 habe der Mieter die Miete \nnicht gezahlt und im Jahre 2002 habe das Objekt im Wesentlichen wegen der \nRenovierung leergestanden. \n\n12\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der \nBeteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen. \n\n13\n\nEntscheidungsgründe:\n\n14\n\nDie zulässige Klage ist begründet. \n\n15\n\nDer ablehnende Bescheid des Beklagten vom 25. August 2004 und der \nWiderspruchsbescheid vom 15. Dezember 2004 sind rechtswidrig und verletzen den \nKläger in seinen Rechten. Der Kläger hat in dem beantragten Umfang Anspruch auf \nErlass der Grundsteuer (§ 113 Abs. 5 VwGO).\n\n16\n\nWenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 % \ngemindert ist, und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat, so ist \nnach § 33 GrStG die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier \nFünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. \n\n17\n\nDiese Voraussetzungen liegen hier vor. Normaler Rohertrag ist bei bebauten \nGrundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu \nermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des \nErlasszeitraumes maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Nach § 79 Abs. \n1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter bzw. Pächter für die \nBenutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand \nim Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. \n\n18\n\nIm vorliegenden Fall hat der Kläger im Jahre 2003 keine Miete für das \nGrundstück M 47 eingenommen, so dass der Rohertrag um 100 % gemindert war. \nDiese Minderung ist auch nicht vom Kläger zu vertreten. Die Halle war im Jahre 2002 \nrenoviert worden. Der Kläger hat 2003 vielfältige Vermietungsbemühungen \nunternommen, um die Gewerbehalle erneut zu vermieten. Anhaltspunkte dafür, dass \nder Kläger unter diesen Umständen den Leerstand zu vertreten hätte, sind nicht \nersichtlich und werden vom Beklagten auch nicht vorgetragen. \n\n19\n\nDie Parteien streiten vielmehr nur darüber, ob ein Erlass nach § 33 GrStG hier \nausgeschlossen ist, weil der Leerstand auf Umständen beruht, die bereits nach § 79 \nBewG bei der Berechnung des Gewerbesteuermessbetrages zu berücksichtigen \nsind. Das ist hier jedoch nicht der Fall. \n\n20\n\nDa § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auf § 79 BewG verweist, scheiden \nVeränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der \nHauptfeststellung zur Verringerung des Einheitswertes führen würden, als \nErlassgrund aus.\n\n21\n\nVgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368 \nff.\n\n22\n\nDies gilt nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des \nEinheitswertes berücksichtigt werden können, wie sich aus § 33 Abs. 5 GrStG ergibt, \nsondern auch für solche Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der \nallgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse („Wertverhältnisse\" i.S.v. § 27 BewG) \nberuhen. Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den \nnormalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur \nsolche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf \naußergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und \nvorübergehender Art sind. \n\n23\n\nVgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O..\n\n24\n\nIm Gegensatz zu der Meinung des Beklagten kann aus dem länger dauernden \nLeerstand der Halle nicht geschlossen werden, dass er auf einer Änderung der \ntatsächlichen Verhältnisse im Sinne des § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse im \nSinne des § 27 BewG beruht. Zwar ist dem Beklagten insoweit zu folgen, als \numfangreiche und langfristige Leerstände bei einer bestimmten Art von Mietobjekten \nregelmäßig den Schluss auf eine mangelnde Nachfrage und damit auf einen \nstrukturell bedingten Leerstand zulassen. Stehen in einer Stadt mehrere 100.000 m2 \nBürofläche leer oder sind zahlreiche Wohnungen über Jahre hinweg unvermietet, so \ndeutet dies darauf hin, dass der Markt für Büros bzw. Wohnungen sich nachhaltig \nverändert hat oder in großem Umfang am Markt vorbeigebaut wurde. Derartige \nUmstände sind dann im Rahmen der Bewertung des Grundstücks zu \nberücksichtigen, nicht aber im Rahmen des Erlasses nach § 33 GrStG.\n\n25\n\nAnders liegt der Fall jedoch hier. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung \nberichtet, dass Gewerbehallen zwar insgesamt schwieriger zu vermitteln seien, die \nihm gehörenden Gewerbehallen aber regelmäßig vermietet werden könnten. \nAllerdings seien die Firmen, die als Mieter für eine derartige Halle in Betracht kämen, \nbeim Abschluss eines Mietvertrages sehr viel vorsichtiger als früher. Die Halle müsse \nexakt auf die Bedürfnisse des jeweiligen Interessenten zugeschnitten sein, damit ein \nMietvertrag abgeschlossen werden könne. Das bedeutet, dass nicht der Markt für \nderartige Gewerbehallen zusammengebrochen ist, sondern dass die potenziellen \nMieter länger suchen, um die passende Halle zu finden. Aus der Sicht des \nVermieters folgen aus diesem Verhalten der Kunden bei einem Mieterwechsel \nzwangsläufig längere Leerstände. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich \nhier um einen sehr spezialisierten Markt handelt. Während Wohnungen von vielen \nMenschen nachgefragt werden und auch Büros ohne große Änderungen von vielen \nBranchen genutzt werden können, werden Gewerbe- und Produktionshallen nur von \nrelativ wenigen Kunden nachgefragt. Auch in einer Hochkonjunktur ist der Markt \ndaher schwieriger zu bearbeiten als etwa der Wohnungsmarkt. Bei geringem \nWirtschaftswachstum und hohem Kostendruck sind die Gewerbebetreibenden darauf \nangewiesen, die auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Halle zu finden, weil sie anders \nals in Phasen guter Konjunktur Zusatzkosten nicht auffangen könnten. \n\n26\n\nUnter diesen Umständen muss dem Vermieter einer Halle eine ausreichend \nlange Frist eingeräumt werden, um einen Mieter für die Halle zu finden. Schon bei \nnormalen Wohnungen ist davon auszugehen, dass einem Vermieter im Regelfall ein \nZeitraum von sechs Monaten eingeräumt werden muss, um die Wohnung neu zu \nvermieten. \n\n27\n\nVgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 8. Aufl., Rndnr. 12 zu § 33 (S. 466)\n\n28\n\nBei einer großen Halle, für die naturgemäß nur ein eingeschränkter Kreis von \nInteressenten in Betracht kommt, muss diese Frist deutlich länger bemessen sein. Im \nHinblick auf die Größe des hier vorliegenden Mietobjekts erscheint die Zeit von \nknapp 2 Jahren, die der Kläger insgesamt nach einem Mieter gesucht hat, nicht \nübertrieben lang. Auf eine nachhaltige Veränderung der Nachfrage, die den \nLeerstand als eine normale, nicht außergewöhnliche Situation erscheinen ließe, lässt \nsich daraus nicht schließen.\n\n29\n\nDass der Beklagte schon in den Jahren 2001 und 2002 Grundsteuererlass \ngewährt hat, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Im Jahre 2001 hatte der frühere \nMieter offenbar die Zahlungen eingestellt, so dass es deshalb zu der \nErtragsminderung kam und 2002 musste die Halle zunächst renoviert werden, bevor \nVermietungsbemühungen hätten Erfolg haben können. Die Ertragsminderung in den \nJahren 2001 und 2002 hatte somit andere Ursachen und lässt auch in der \nZusammenschau mit dem Leerstand im Jahre 2003 nicht auf strukturelle, die \nWerthaltigkeit des Grundstücks betreffende Gründe für den Leerstand schließen.\n\n30\n\nDer Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. \nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 1 und 2 \nVwGO, 708 Nr. 11 und 711 ZPO. \n\n31","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/279304","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2005-06-27/25-k-59-05","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":9},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/279304","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/279304","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2005-06-27/25-k-59-05","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/279304","retrieved":"2026-07-09 02:52:58.395384+00:00"}}