{"status":"available","doknr":"OLD279785","ecli":"ECLI:DE:VGD:2005:0607.14K3453.04.00","court":"Verwaltungsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2005-06-07","aktenzeichen":"14 K 3453/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Leistungsbescheid des Beklagten vom 26.02.2004 in der Fassung des \nÄnderungsbescheides vom 18.02.2005 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E \nvom 19.04.2004 werden aufgehoben.\n\nDie Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt. \n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin der ausweislich des Bewilligungsbescheides vom \n13.12.1963 zusammen mit 109 weiteren Wohnungen in 17 Mehrfamilienhäusern \ndurch öffentliche Baudarlehen in Höhe von 1.202.800,- DM geförderten 61,92 qm \ngroßen Wohnung im 2. Obergeschoss links der S-Straße 00 in E, die seit dem \nAuszug der letzten Mieterin am 22.09.2002 leer stand. Nach vorzeitiger vollständiger \nDarlehensrückzahlung unterliegt die Wohnung der Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 \nWoBindG bis zum 31.12. 2007.\n\n3\n\nNachdem der Beklagte auf seine Aufforderung, die Nachbelegung der Wohnung \nmitzuteilen und den Wohnberechtigungsschein des neuen Mieters zu übersenden, \nohne Reaktion geblieben war, kündigte er mit Verfügung vom 12.05.2003 den Erlass \neines Geldleistungsbescheides wegen ungenehmigten Leerstehenlassens der \nWohnung nach § 25 WoBindG in Höhe von 5,- Euro/qm Wohnfläche an.\n\n4\n\nDaraufhin beantragte die Klägerin unter dem 16.05.2003 sinngemäß die \nFreistellung der Wohnung mit der Begründung, sie habe einen Kaufinteressenten, \nder die Wohnung zur Eigennutzung erwerben wolle. Die hierfür vom Beklagten \nangeforderten Nachweise legte sie nicht vor. Infolgedessen setzte dieser gegen sie \ndurch Bescheid vom 24.10.2003 die angekündigten Geldleistungen fest, hob seinen \nBescheid im Widerspruchsverfahren auf Beanstandung der Widerspruchsbehörde \njedoch wieder auf und erließ unter dem 26.02.2004 einen neuen \nGeldleistungsbescheid nach § 25 WoBindG gegen die Klägerin, mit dem er von ihr \nfür den Zeitraum vom 01.01.2003 bis zum 31.12.2003 Ausgleichszahlungen von \ninsgesamt 3.708,- Euro und ab 01.01.2004 in Höhe von monatlich 309,- Euro wegen \nschuldhaften Verstoßes gegen § 7 Abs. 3 i.V.m. § 27 Abs. 7 WoFG forderte. Das \nentspricht dem unter Nr. 25.123 VV-WobindG vorgesehenen Quadratmetersatz von \n5,- Euro.\n\n5\n\nDen Widerspruch der Klägerin vom 05.03.2004 wies die Bezirksregierung E \ndurch Widerspruchsbescheid vom 19.04.2004, bei der Post zum Zwecke der \nZustellung eingeliefert am 20.04.2004, mit der Begründung zurück, der \nungenehmigte Leerstand sei schuldhaft verursacht worden. Die zum Ausgleich des \nder öffentlichen Hand entstandenen Schadens geforderten Geldleistungen habe der \nBeklagte nach Grund und Höhe sachgerecht unter Beachtung der Nr. 25.123 VV-\nWoBindG festgesetzt.\n\n6\n\nDie Klägerin hat am Montag, dem 24.05.2004 Klage erhoben und trägt zur \nBegründung vor, sie habe die Wohnung inzwischen veräußert. Da der Besitz zum \n31.12.2003 auf den Erwerber übergegangen sei, sei sie nicht mehr \nverfügungsbefugt. Die Höhe der Geldleistungen halte sie für übersetzt, denn auf die \nWohnung entfalle ein Förderanteil von nur 4.866, 81 Euro. Bei einem derartig \ngeringfügigen Betrag bestehe Anlass, die Geldleistungen nach Maßgabe der Nr. \n25.15 Abs. 3 VV-WoBindG zu mindern. Gleiches gelte deswegen, weil die \nSozialbindung der Wohnung Ende 2007 auslaufe und sie dem berechtigten \nPersonenkreis mehrere Jahrzehnte zur Verfügung gestanden habe.\n\n7\n\nDie Klägerin beantragt, \n\n8\n\nden Leistungsbescheid des Beklagten vom 26.02.2004 in der \nFassung des Änderungsbescheides vom 18.02.2005 und den \nWiderspruchsbescheid der Bezirksregierung E vom 19.04.2004 \naufzuheben.\n\n9\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n10\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n11\n\nMit Bescheid vom 18.02.2005 hat er zwar die Zahlungsverpflichtung aus seinem \nBescheid vom 26.02.2004 auf den Zeitraum bis zum 31.12.2003 begrenzt. Die \nVoraussetzungen, die die Klägerin für eine Minderung des Quadratmetersatzes \nangeführt hat, hält er aber für nicht gegeben und sieht auch im Übrigen keinen \nAnlass, bei der Höhe der Geldleistungen von den seine Ermessensausübung \nlenkenden Verwaltungsvorschriften zum WoBindG zu Gunsten der Klägerin \nabzuweichen.\n\n12\n\nWegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der \nGerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. \n\n13\n\nEntscheidungsgründe:\n\n14\n\nDie Klage ist zulässig und begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig \nund verletzt die Klägerin in ihren Rechten; § 113 Abs. 1 VwGO.\n\n15\n\nRechtsgrundlage des Bescheides ist § 25 WoBindG i.V.m. §§ 7 Abs. 3, 27 Abs. 2 \nWoFG. Danach kann die zuständige Stelle von dem Verfügungsberechtigten \nGeldleistungen bis zu 5,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung \nmonatlich erheben, auf die sich dessen schuldhafter Verstoß gegen § 7 Abs. 3 \nWoFG bezieht. \n\n16\n\nDass die Ermächtigungsvoraussetzungen für den Erhebungszeitraum wegen \nschuldhaften ungenehmigten Leerstehenlassens der Wohnung gegeben sind, ist \nzwischen den Beteiligten nicht streitig. Die Klägerin wehrt sich mit ihrer Klage \nausschließlich gegen die Höhe der Geldleistungen. Da der Gesetzgeber für die \nBemessung der Geldleistung einen Rahmen bis zu 5.- Euro pro Quadratmeter \nWohnfläche vorgegeben hat, ist das Maß seiner Ausschöpfung in das Ermessen der \nBehörde gestellt. Die nach § 114 VwGO anzustellende gerichtliche Prüfung, ob der \nBeklagte das ihm eingeräumte Ermessen sachgerecht ausgeübt hat, ergibt, dass er \nvon seinem Ermessen in Bezug auf die Höhe der Geldleistungen nicht in einer dem \nZweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat.\n\n17\n\nAllerdings war der Beklagte nicht gehalten, aus Billigkeitsgründen im Sinne von § \n25 Abs. 3 WoBindG von den ihm eingeräumten Befugnissen nach § 25 Abs. 1 \nWoBindG keinen Gebrauch zu machen. Hierzu gibt weder der auf die Wohnung \nentfallende Förderanteil Anlass noch der Umstand, dass sie ab 1. 1. 2008 nicht mehr \nals öffentlich gefördert gilt. \n\n18\n\nAls geringfügig im Sinne der Nr. 25.15 VV-WoBindG kann eine Förderung gelten, \nwenn sie die in § 16 Abs. 2 S.1 WoBindG gen. Höhe von 1550,- Euro nicht \nüberschreitet. Diese Grenze wird hier nicht eingehalten, denn die streitige Wohnung \nist unter Einsatz eines anteiligen Baudarlehens von 4.866,81 Euro geschaffen \nworden. \n\n19\n\nDass der Verstoß in die letzte Phase der Sozialbindung der Wohnung fällt und \ndass sie bis dahin dem berechtigten Personenkreis mehrere Jahrzehnte \nbestimmungsgemäß zur Verfügung gestanden hat, gebietet ebenfalls keinen Verzicht \naus Billigkeitsgründen auf Maßnahmen nach § 25 Abs. 1 WoBindG. Von einem für \ndie öffentlichen Belange des sozialen Wohnungsmarktes nicht mehr bedeutsamen \nVerstoß kann bei entsprechender Berücksichtigung des in § 15 Abs. 2 WoBindG \ngenannten Zeitraums allenfalls ausgegangen werden, wenn er in die drei letzten \nJahre der Nachwirkungsfrist fällt. Da die noch bis zum 31.12.2007 sozial gebundene \nWohnung der Klägerin bereits seit dem 01.01.2003 ungenehmigt leer stand, wird \ndiese Zeitspanne deutlich überschritten.\n\n20\n\nDie innerhalb des gesetzlichen Rahmens in das Ermessen der Behörde gestellte \nBemessung der in § 25 WoBindG vorgesehenen Geldleistungen hat sich an der \nFunktion, die den Geldleistungen nach dem Gesetz zukommt, zu orientieren. Diese \nist auf den Ausgleich des Schadens gerichtet, der der öffentlichen Hand durch den \nAufwand erwächst, der zur Förderung einer neuen Sozialwohnung entsteht, die \nanstelle der bestimmungswidrig verwendeten Wohnung dem begünstigten \nPersonenkreis zur Verfügung gestellt wird. Damit treten die Geldleistungen „im \nabgabenrechtlichen Gewande\" an die Stelle eines Schadensersatzes für den \nNeusubventionierungsbedarf. Dieser ist der Schlüssel zur Quantifizierung des \nSchadenseratzanspruches. D.h. dass bei der Leistungsbemessung alles das zu \nberücksichtigen ist, was für den Umfang des durch die bestimmungswidrige Nutzung \nder Wohnung entstehenden Schadens wesentlich ist.\n\n21\n\nBVerwG, Urteil vom 26.06.1987 - 8 C 6.85 in DÖV 1988,265 ff.\n\n22\n\nDazu gehört nach § 25 Abs. 1 S. 2 WoBindG neben dem Wohnwert und der \nDauer die Schwere des Verstoßes. In Bezug auf die Intensität des Verstoßes \ndifferenzieren die Verwaltungsvorschriften nach der unberechtigten Eigennutzung \nund Überlassung an einen Nichtberechtigten einerseits und dem für Wohnzwecke \ndurch bauliche Veränderungen Unbrauchbarmachen sowie dem Leerstehenlassen \nder Wohnung andererseits. An die beiden Gruppen der genannten \nVerstoßtatbestände knüpft eine jeweils unterschiedlich hohe Bemessung der \nGeldleistungen an. Dass als Ausgleich für die Beseitigung der Eignung zu \nWohnzwecken und wegen ungenehmigten Leerstandes in 25.123 VV-WoBindG ein \nhöherer Quadratmetersatz gefordert wird als wegen der bestimmungswidrigen \nVerwendung der Wohnung im Übrigen, ist nicht sachwidrig. Es entspricht der \nständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass der Nachteil, den \ndie öffentliche Hand durch die bestimmungswidrige Verwendung einer öffentlich \ngeförderten Wohnung erleidet, dann, wenn die Wohnung leer steht, größer ist, als \nwenn sie (vorübergehend) von einem Nichtberechtigten genutzt wird.\n\n23\n\nBVerwG, Urteil vom 30.5.1979 - 8 C 70.78 in BBauBl 1980,38 ff m.w.N.\n\n24\n\nAllerdings hat das Bundesverwaltungsgericht in der o.g. Entscheidung \nausgeführt, dass die nach Maßgabe der damaligen Rechtslage und den damaligen \nVV-WoBindG festgesetzte Geldleistung von 3,50 DM/qm monatlich unter \nBerücksichtigung des seinerzeit geltenden gesetzlichen Rahmens von bis zu 6,-DM \n/qm an der Grenze „des noch Zumutbaren\" liege. Es hat sie nur deshalb nicht als \nermessensfehlerhaft bewertet, weil sie „im Mittelfeld des gesetzlichen Rahmens \njedenfalls noch vertretbar\" sei.\n\n25\n\nIn seinem Urteil vom 27.10.1986 hat das OVG NRW ausgeführt, dass die \nFestsetzung von Geldleistungen nach Maßgabe der VV-WoBindG mit dem \ndamaligen Satz von 5,50 DM/qm monatlich wegen Leerstehenlassens einer \nWohnung - also an der oberen Grenze des seinerzeit bis 6,- DM /qm reichenden \ngesetzlichen Rahmens - einer differenzierten Ermessenserwägung bedarf, die den \nBesonderheiten des Einzelfalles Rechnung zu tragen habe, und dass hierauf \nungeachtet des Umstandes nicht verzichtet werden könne, dass der Schaden durch \nWohnungsleerstand für die öffentliche Hand höher als durch eine unberechtigte \nNutzung ist, es sei denn, die Bemessung des Schadensausgleiches hielte sich an \nder unteren Grenze des gesetzlichen Rahmens.\n\n26\n\nOVG NRW, Urteil vom 27.10.1986 - 14 A 2579/84\n\n27\n\nDem ist - nicht zuletzt mit Blick auf den Inhalt der vom Beklagten für seine \nErmessensausübung herangezogenen VV-WoBindG - beizupflichten. Die o.g. \nverschiedenen Gründe, aus denen die zweckwidrig verwendete Wohnung dem \nbegünstigten Personenkreis vorenthalten werden, verursachen der öffentlichen Hand \nunmittelbar zunächst keine unterschiedlich großen Schäden in Form von \nNeusubventionierungsbedarf für eine Ersatzwohnung, die der wohnberechtigten \nBevölkerung anstelle der bestimmungswidrig verwendeten zur Verfügung gestellt \nwird. Der größere Schaden infolge Unbrauchbarmachung und Leerstand von \nWohnungen beruht vielmehr auf dadurch eintretenden weiteren Folgen. \n\n28\n\nDer Neusubventionierungsbedarf entsteht, weil der vorhandene verfügbare \nBestand an Sozialwohnungen geschmälert wird und zwar unabhängig davon, ob der \nVerfügungsberechtigte die Wohnung unerlaubt selbst bewohnt, sie einem \nNichtberechtigten überlässt, sie für Wohnzwecke ungeeignet macht oder sie leer \nstehen lässt. Die Aufwendungen für die Schaffung einer Ersatzwohnung bleiben in \nallen Fällen grundsätzlich zunächst gleich hoch mit der Folge, dass für den jeweils \ngleichen Schaden auch jeweils eine gleich hohe Ersatzforderung in Betracht kommt \n.Die Rechtfertigung für die Höherbemessung des Schadensersatzes in Fällen der \nBeseitigung der Eignung der Räume zu Wohnzwecken durch Baumaßnahmen \nbesteht darin, dass der Schaden für den sozialen Wohnungsmarkt mittelbar größer \nist oder wird, weil er weitergehende Folgen hat. Eine durch Baumaßnahmen für \nWohnzwecke unbrauchbar gemachte Wohnung schränkt nicht nur vorübergehend \ndie Verfügbarkeit über die Wohnung ein, sondern schmälert den Gesamtbestand der \nverfügbar gewesenen Wohnungen vorzeitig und auf Dauer. Zu der selben \nSchadensentwicklung kann der Leerstand von Wohnungen führen, weil an \nWohnungen ohne Beheizung, Belüftung, Instandsetzung und Instandhaltung nach \nder Lebenserfahrung Mängel auftreten, die zu Substanzschäden und damit zum \nVerlust ihres zum Wohnen geeigneten Zustandes mit der Folge führen, dass auch sie \nnicht nur vorübergehend dem sozialen Wohnungsmarkt vorenthalten werden, \nsondern dem Gesamtbestand vorzeitig und auf Dauer verloren gehen. Dadurch \nentsteht für die öffentliche Hand zusätzlicher Neusubventionierungsbedarf. Dieser \nden zuletzt gen. beiden Verstoßtatbeständen gemeinsamen (mittelbaren) \nSchadensfolge entspricht es, ihnen - wie es in Nr. 25.123 VV-WoBindG zum \nAusdruck kommt - eine „Schadensersatzforderung\" in übereinstimmender und den \ngesetzlichen Rahmen des § 25 WoBindG weiter ausschöpfenden Höhe gegenüber \nzu stellen als dies für die von Nr. 25.122 VV-WoBindG erfassten Verstoßfälle \ngeschehen ist. \n\n29\n\nDer vorliegende Sachverhalt bietet für den Eintritt einer derartigen \nSchadensausweitung jedoch keine Anhaltspunkte, noch hat der Beklagte \ndiesbezüglich etwas dargetan. Da der Leerstand der Wohnung der Klägerin durch \nderen - inzwischen realisierte - zielstrebig und nachhaltig betriebene \nVeräußerungsvorhaben (mit)-bedingt war, gab es unter Berücksichtigung ihrer \nInteressenlage keinen vernünftigen Anlass zu befürchten, die ungenehmigte \nUnterbrechung der (bestimmungsgemäßen) Nutzung der Wohnung berge - wie \nbeispielsweise in Fällen von Bau- und Bodenspekulantentum - die zusätzliche \nGefahr, dass sie wegen zu erwartender Substanzschäden vorzeitig und dauerhaft \naus dem Gesamtbestand ausscheiden werde und deshalb für die öffentliche Hand \neinen noch weitergehenden Subventionsbedarf entstehen lasse.\n\n30\n\nDa der Beklagte diesen Umstand bei der Bemessung der Ausgleichsleistung \ndurch den Rückgriff auf Nr. 25.123 VV-WoBindG nicht in seine Erwägungen zur \nHöhe des Schadens und des ihm entsprechenden Ausgleiches mit einbezogen hat, \nobwohl sich der zu beurteilende Sachverhalt insoweit ersichtlich von demjenigen \nunterscheidet, der die Grundlage für die gen. Richtlinie ist, leidet der Bescheid \nunabhängig davon, ob man den Zumutbarkeitserwägungen des \nBundesverwaltungsgerichts folgt oder nicht, an einem Ermessensfehler, der zu \nseiner Aufhebung insgesamt führt. Das vom Beklagten unter Beachtung der \nBesonderheiten des vorliegenden Sachverhaltes auszuübende Ermessen kann nicht \ndurch Ermessenserwägungen des Gerichts zum Umfang der Ausschöpfung des \ngesetzlichen Rahmens der in § 25 WoBindG vorgesehen Geldleistungen ersetzt \nwerden.\n\n31\n\nDer Klage war nach alledem mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO \nstattzugeben.\n\n32\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, \n708 Nr. 11 ZPO.\n\n33","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/279785","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2005-06-07/14-k-3453-04","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":10},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":2},{"jurabk":"WoFG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 114","ref_norm":"114","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/279785","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/279785","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2005-06-07/14-k-3453-04","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/279785","retrieved":"2026-07-09 02:53:37.463775+00:00"}}