{"status":"available","doknr":"OLD294975","ecli":"ECLI:DE:VGD:2002:1209.25K6233.00.00","court":"Verwaltungsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2002-12-09","aktenzeichen":"25 K 6233/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist wegen de Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die \nVollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags \nabwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe \nleistet.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer der in E-N gelegenen Objekte L-Straße 272 \nErdgeschoss Nr. 1 und Garage und Nr. 2.\n\n3\n\nMit Schreiben vom 13. Januar 2000 beantragte der Kläger unter Bezugnahme \nauf einen gegen den Einheitswertbescheid des Finanzamtes vom 9. November 1999 \neingelegten Einspruch, die Grundsteuer zu erlassen. Zur Begründung führte er unter \nanderem aus: Die Ladenlokale stünden seit einem Jahr leer. Die Entwicklung der L-\nStraße mache eine gewerbliche Neuvermietung der dort gelegenen Objekte \nunmöglich. Zur weiteren Begründung legte der Kläger nach Aufforderung durch die \nBeklagte neben mehreren Anzeigenrechnungen ein Schreiben seines Maklers T vom \n6. September 1999 vor, wonach eine Neuvermietung nicht nur wegen des Preises \nvon 15,00 DM pro qm, sondern wegen der gesamten Einzelhandelssituation und der \nEinwohnerstruktur in dieser Region schwierig sei. In einem weiteren Schreiben vom \n3. März 2000 führte der Immobilienmakler T aus, dass Vermietungsbemühungen \ndurch Annoncen in Tageszeitungen und durch Schilder im Schaufenster an \nderartigen Standorten wie der L-Straße kaum Erfolgsaussichten hätten und deshalb \nkeine Vermietungsaufträge auf dieser Straße mehr angenommen werden \nwürden.\n\n4\n\nMit Bescheid vom 2. Mai 2000 lehnte die Beklagte den begehrten \nGrundsteuererlass für die Jahre 1998 und 1999 im Wesentlichen mit der Begründung \nab, der Kläger habe ausreichende Vermietungsbemühungen nicht \nnachgewiesen.\n\n5\n\nDen dagegen vom Kläger eingelegten Widerspruch wies die Beklagte mit \nWiderspruchsbescheid vom 21. August 2000 als unbegründet zurück.\n\n6\n\nDagegen hat der Kläger am 21. September 2000 Klage erhoben, mit der er sein \nbisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Ergänzend weist er darauf hin, dass im \nBereich E-N Objekte unvermietbar seien und der gesamte Bereich von unzähligen \nleer stehenden Wohnungen und Geschäften gekennzeichnet sei. Dieser Leerstand \nsei aber nicht von ihm, sondern von der Beklagten zu vertreten, da diese das \nStadtteil habe niedergehen lassen. Dort habe Armut Platz gegriffen. Im Übrigen habe \ner seine ausreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen.\n\n7\n\nDer Kläger beantragt sinngemäß,\n\n8\n\ndie Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 2. \nMai 2000 und 21. August 2000 zu verpflichten, ihm die \nGrundsteuer für die Geschäftslokale L-Straße 272 in E-N, \nErdgeschosse Nr. 1 und Nr. 2 für die Jahre 1998 und 1999 \nzu erlassen.\n\n9\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n10\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n11\n\nSie hält ihre Bescheide aus den dort genannten Gründen für rechtmäßig.\n\n12\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend \nauf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der \nBeklagten Bezug genommen.\n\n13\n\nEntscheidungsgründe:\n\n14\n\nDie Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet.\n\n15\n\nDie ablehnenden Bescheide der Beklagten vom 2. Mai 2000 und vom 21. August \n2000 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger \nsteht der geltend gemachte Grundsteuererlass weder für das Jahr 1998 noch für das \nJahr 1999 zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.\n\n16\n\nDer Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1 \nGrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des \nProzentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung \nentspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des \nSteuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die \nMinderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.\n\n17\n\nDiese Voraussetzungen liegen nicht vor. Der von dem Kläger vorgetragene \nGrund für die Mietausfälle auf Grund der Struktur des Stadtviertels, in dem sein \nGrundbesitz gelegen ist, ist bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu \nberücksichtigen und kann deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend \ngemacht werden.\n\n18\n\nvgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368 \nff.\n\n19\n\nNormaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem \nBewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die \nbei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. \n§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1 \nSatz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, \ndas die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher \nVereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten \nhaben. Statt des Betrages nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 \nBewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder \nGrundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder \nunentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um \nmehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen \nhat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete \nzu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung \nregelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 \nGrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen \naller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur \nFeststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 \nBewG), als Erlassgrund aus,\n\n20\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n21\n\nDas gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung \ndes Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG \nausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen, \ndie auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse \n(„Wertverhältnisse\" i.S. von § 27 BewG) beruhen,\n\n22\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n23\n\nWie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den \nnormalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur \nsolche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die \nErtragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und \nvorübergehend Art sind,\n\n24\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n25\n\nEs kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer \nÄnderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG \nberuht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und einen Grundsteuererlass \nbereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der \nWertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz \n3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, sodass deshalb ein Grundsteuererlass \nausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, sodass bei der \nErmittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein \nGrundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen \nVerhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine \nnähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S. \nvon § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im \ngesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im \nallgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben, \n\n26\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n27\n\nIn Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass von vornherein \naus. Die Mietausfälle des Klägers beruhen nach seinen Angaben sowohl im Jahr \n1998 als auch in 1999 auf einer generell schlechten Vermietbarkeit sämtlicher \nMietobjekte in E-N wegen der dortigen Einwohnerstruktur und Einzelhandelssituation. \nDiese Umstände stellen nach obigen Grundsätzen daher keine vorübergehenden \nund zufälligen Ursachen, sondern wertbildende Faktoren dar, die auf die Feststellung \ndes Einheitswertes Einfluss haben und deshalb von vornherein einen \nGrundsteuererlass nicht begründen können. Die von dem Kläger beklagte allgemein \nangespannte Marktsituation für sämtliche Mietobjekte in E-N ist unter wirtschaftliche \nVerhältnisse im Gemeindegebiet von E zu fassen und als Wertverhältnisse über § 27 \nBewG bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen; sie kann daher keinen \nGrundsteuererlass rechtfertigen. Auch von der von dem BVerwG geforderten \nNachhaltigkeit, für die der Zeitabstand von sechs Jahren einen Anhalt bieten soll, \n\n28\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1370,\n\n29\n\nist nach dem Vorbringen des Klägers auszugehen, da im Hinblick auf das \nVorbringen des Klägers und die Angaben seines Maklers nichts dafür spricht, dass \nsich die beschriebene Situation in E-N seither grundlegend verändert hat.\n\n30\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n31\n\nDie Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 1 und 2 \nVwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.\n\n32","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/294975","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2002-12-09/25-k-6233-00","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/294975","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/294975","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2002-12-09/25-k-6233-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/294975","retrieved":"2026-07-09 03:16:57.926503+00:00"}}