{"status":"available","doknr":"OLD300821","ecli":"ECLI:DE:VGD:2001:1008.25K1336.00.00","court":"Verwaltungsgericht Düsseldorf","senate":null,"decided":"2001-10-08","aktenzeichen":"25 K 1336/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die \nVollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages \nabwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe \nleistet.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks xxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxx.\n\n3\n\nMit Grundsteuerbescheid vom 30. Januar 1998 zog der Beklagte den Kläger für \n1998 auf der Grundlage eines Messbetrages von 379,75 DM zur Grundsteuer in \nHöhe von 1.632,92 DM heran.\n\n4\n\nMit Grundabgabenbescheid vom 28. Januar 1999 setzte der Beklagte die \nGrundsteuer für das Jahr 1999 ebenfalls auf 1.632,92 DM fest.\n\n5\n\nMit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 23. März 1999 beantragte \nder Kläger gemäß § 33 Abs. 1 GrdStG ihm die Grundsteuer für 1998 zum Teil zu \nerlassen. Zur Begründung führte er mit Schreiben vom 24. Juni 1999 unter anderem \naus: Die Ertragslage habe sich um ca. 31 % des Sollertrages verschlechtert. Im \nErdgeschoss habe seit Februar 1997 bis einschließlich Juni 1999 eine Wohnung leer \ngestanden, was 1998 zu einem Mietausfall von 3.420,00 DM geführt habe. \nAußerdem habe 1998 für den Büroanbau statt 13.920,00 DM nur ein Betrag von \n2.320,00 DM erzielt werden können. Der Büroanbau stehe seit März 1998 leer. Trotz \neigener Bemühungen und Einschaltung eines Maklers sei wegen der schlechten \nParkmöglichkeiten nicht absehbar, wann ein Neubezug möglich sei. Insgesamt sei \nvon dem normalen Ertrag des Hauses von insgesamt 49.320,00 DM lediglich ein \nBetrag von 34.300,00 DM erzielt worden, was einen Verlust in Höhe von \n15.020,00 DM bedeute.\n\n6\n\nMit Schreiben vom 28. Juni 1999 bat der Beklagte den Kläger, weitere \nUnterlagen und Nachweise über seine Vermietungsbemühungen vorzulegen. \nDaraufhin legte der Kläger u.a. eine Bestätigung des Immobilienmaklers xxxxxxxxxx \nvom 8. Juli 1999 vor, in welcher dieser u.a. bestätigte, dass die Bemühungen bzgl. \nder leer stehenden Wohnung im Erdgeschoss zum 1. Juli 1999 hätten erfolgreich \nabgeschlossen werden und die Büroräume trotz Mietminderung nicht hätten \nvermietet werden können, wobei die Erfolgschancen im Hinblick auf die schlechten \nParkmöglichkeiten als außerordentlich gering einzustufen seien. Außerdem legte er \neine Kopie einer Annonce aus dem xxxxxxxxxxxxxxxxxxx vom 8. Juli 1999 vor, in \nwelcher die Büroräume zur Vermietung angeboten worden waren.\n\n7\n\nMit Schreiben vom 17. Januar 2000 stellte der Kläger einen Antrag auf \nGrundsteuererlass auch für das Jahr 1999, da auch in diesem Jahr die Büroetage \nnicht vermietet worden sei. Zur Begründung legte er eine Bescheinigung des \nImmobilienbüros xxxxxxxxxxx vom 8. Januar 2000 vor, in welcher ausgeführt wurde, \ndass die Vermietungsbemühungen hinsichtlich der Büroetage und der frei \ngewordenen Wohnung im 1. Obergeschoss trotz 8-facher Insertion im xxx und \nxxxxxxxxxxxxxxxxxxx erfolglos gewesen seien. Die Inserate seien am 19. August, 23. \nSeptember, 30. September, 18. November und 2. Dezember 1999 erfolgt. Außerdem \nsei fünf Mal auf Gesuchsanzeigen geantwortet worden.\n\n8\n\nMit Bescheid vom 25. Januar 2000 lehnte der Beklagte den Erlassantrag des \nKlägers bezogen auf das Jahr 1998 mit der Begründung ab, der Kläger habe die \nMinderung des Rohertrages zu vertreten, da er sich nicht in ausreichendem Maße \num die Vermietung bemüht habe.\n\n9\n\nDagegen legte der Kläger Widerspruch ein, zu dessen Begründung er im \nWesentlichen geltend machte: Es sei bekannt, dass er im Jahr 1999 erhebliche \nAnstrengungen zur Vermietung der leeren Räume unternommen habe. Diese seien \naber ohne Erfolg geblieben. Es sei nicht erkennbar, warum vergleichbare \nBemühungen im Jahr 1998 entgegen diesen Erfahrungen im Jahr 1999 zum Erfolg \nhätten führen können. Zum Ausschluss des Erlassanspruches könnte aber nur das \nUnterlassen Erfolg versprechender Bemühungen führen.\n\n10\n\nMit Widerspruchsbescheid vom 1. Februar 2000 wies der Beklagte den \nWiderspruch des Klägers zurück. \n\n11\n\nDagegen hat der Kläger am 29. Februar 2000 Klage erhoben.\n\n12\n\nNachdem das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag ab Januar \n1999 von 379,75 DM auf 335,30 DM herabgesetzt hatte, setzte der Beklagte die \nGrundsteuer für die Jahre 1999 und 2000 mit Grundabgabenänderungsbescheid \nvom 11. April 2000 um jeweils 191,12 DM herab.\n\n13\n\nMit Bescheid vom 26. April 2000 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers auf \nGrundsteuererlass für das Jahr 1999 ebenfalls ab. Zur Begründung führte er aus, der \nErlass sei ausgeschlossen, da die Minderung des Rohertrages durch \nWertfortschreibung im Erlasszeitraum habe berücksichtigt werden können und auch \nberücksichtigt worden sei. Ein Erlassgrund sei somit nicht mehr gegeben.\n\n14\n\nDen dagegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit \nWiderspruchsbescheid vom 17. Mai 2001, zugestellt am 11. Juni 2001, als \nunbegründet zurück.\n\n15\n\nDagegen hat der Kläger am 10. Juli 2001 Klage erhoben, die zunächst unter dem \nAktenzeichen 25 K 3895/01 geführt worden war. \n\n16\n\nMit Beschluss vom 8. Oktober 2002 hat die Kammer das Verfahren 25 K 3895/01 \nmit dem Verfahren 25 K 1336/00 zu gemeinsamer Entscheidung verbunden.\n\n17\n\nZur Begründung seiner Klagen führt der Kläger unter anderem aus: Die \nMinderung des Rohertrages über 20 % sei unstreitig. Er habe im Jahr 1999 ebenfalls \nunstreitig erhebliche Anstrengungen zur Vermietung unternommen, die ohne Erfolg \ngeblieben seien. Der Erlass der Grundsteuer könne für 1998 nur wegen \nunterlassener Erfolg versprechender Bemühungen versagt werden, nicht bei dem \nUnterlassen von untauglichen Maßnahmen. Vermietungsbemühungen hätten im \nÜbrigen im Jahr 1998 entgegen den Behauptungen des Beklagten sehr wohl \nstattgefunden, allerdings nicht über einen Makler und Inserate, vielmehr habe der \nVertreter des Klägers über seine zahlreichen Kontakte versucht, das Objekt zu \nvermieten. Es stehe dem Eigentümer des Grundstücks frei, auf welchem Wege er \nsein ureigenstes Interesse an einer Vermietung verwirklichen wolle. Abgesehen \ndavon liege der Grund für die Erfolglosigkeit der Vermietungsbemühungen in der \nschon im Widerspruchsverfahren vorgetragenen unzulänglichen Parksituation im \nBereich des Mietobjekts. Ein weiterer Grund sei auch die allgemeinen Marktsituation \nin xxxxxxxxx, die dazu geführt habe, dass selbst in weit besseren Stadtlagen \ngelegene Büroflächen nicht vermietet werden könnten. Die Wertfortschreibung für \n1999 sei nicht auf Grund des nur vorübergehenden teilweisen Leerstandes des \nHauses, sondern aus einer allgemeinen Wertminderung des Objektes erfolgt. Aus \ndiesem Grund könne sie den Erlass nicht ausschließen. Der vorübergehende \nTeilleerstand des Gebäudes trete zu der nachhaltigen Wertminderung hinzu und \nkönne daher neben der vorgenommenen Wertfortschreibung Berücksichtigung \nfinden. Im Übrigen verhalte sich der Beklagte widersprüchlich, wenn er den Erlass für \n1999 aus diesen Gründen ablehne, für das Jahr 2000 aber mit Bescheid vom 30. \nAugust 2001 einen Erlass ausgesprochen habe.\n\n18\n\nDer Kläger beantragt,\n\n19\n\nden Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 25. \nJanuar 2000 und 1. Februar 2000 bzw. vom 26. April 2000 und \n17. Mai 2001 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 1998 \nin Höhe von 397,78 DM und für das Jahr 1999 in Höhe von \n365,53 DM zu erlassen. \n\n20\n\nder Beklagte beantragt,\n\n21\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n22\n\nZur Begründung wiederholt und vertieft er die Gründe der angefochtenen \nBescheide.\n\n23\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten \nergänzend Bezug genommen.\n\n24\n\nEntscheidungsgründe:\n\n25\n\nDie Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet. \n\n26\n\nDie ablehnenden Bescheide des Beklagten vom 25. Januar 2000 und 1. Februar \n2000 bzw. vom 26. April 2000 und 17. Mai 2001 sind rechtmäßig und verletzen den \nKläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte \nGrundsteuererlass weder für das Jahr 1998 noch für das Jahr 1999 zu, § 113 Abs. 5 \nSatz 1 VwGO.\n\n27\n\nDer Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1 \nGrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des \nProzentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung \nentspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des \nSteuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die \nMinderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. \n\n28\n\nDiese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger \ndie Mietausfälle im Jahr 1998 mangels ausreichender Vermietungsbemühungen zu \nvertreten hat, wofür allerdings im Hinblick auf die unterlassene Schaltung von \nAnnoncen Überwiegendes spricht, denn die von dem Kläger vorgetragenen Gründe \nfür die Mietausfälle auf Grund fehlender Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe des \nHauses und auf Grund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage für \nBüroflächen sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen \nund können deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht \nwerden.\n\n29\n\nvgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368 \nff.\n\n30\n\nNormaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem \nBewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die \nbei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. \n§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1 \nSatz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, \ndas die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher \nVereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten \nhaben. Statt des Betrages nach §79 Abs. 1 BewG gilt nach §79 Abs. 2 Satz 1 BewG \ndie übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, \ndie eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich \nüberlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als \n20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat \n(Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu \nschätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung \nregelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 \nGrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen \naller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur \nFeststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 \nBewG), als Erlassgrund aus,\n\n31\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n32\n\nDas gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung \ndes Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG \nausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen, \ndie auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse \n(„Wertverhältnisse\" i.S. von § 27 BewG) beruhen,\n\n33\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n34\n\nWie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den \nnormalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur \nsolche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die \nErtragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und \nvorübergehend Art sind,\n\n35\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n36\n\nEs kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer \nÄnderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG \nberuht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und eine Grundsteuererlass \nbereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der \nWertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz \n3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, so dass deshalb ein Grundsteuererlass \nausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, so dass bei der \nErmittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein \nGrundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen \nVerhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine \nnähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S. \nvon § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im \ngesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im \nallgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben, \n\n37\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.\n\n38\n\nIn Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass schon auf der \nGrundlage des eigenen Vorbringens des Klägers von vornherein aus. Die \nMietausfälle des Klägers beruhen nach seinen Angaben sowohl im Jahr 1998 als \nauch in 1999 auf den schlechten Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe des \nHauses und hinsichtlich der Büroflächen auf einer generell schlechten Vermietbarkeit \nsolcher Objekte in xxxxxxxxx auf Grund der dortigen Marktsituation. Beide Umstände \nstellen nach obigen Grundsätzen daher keine vorübergehenden und zufälligen \nUrsachen, sondern wertbildende Faktoren dar, die auf die Feststellung des \nEinheitswertes Einfluss haben und deshalb von vornherein einen Grundsteuererlass \nnicht begründen können. Die von dem Kläger beklagte schwierige Parkplatzsituation \nin der Nähe seines Hauses zählt zu den die nähere Umgebung des \nBewertungsobjektes betreffenden Verhältnissen und ist deshalb bei der \nWertfortschreibung zu berücksichtigen; sie scheidet schon gemäß § 33 Abs. 5 \nGrdStG als Grund für einen Grundsteuererlass aus. Die allgemein angespannte \nMarktsituation für Büroflächen in xxxxxxxxx ist demgegenüber unter wirtschaftlichen \nVerhältnissen im Gemeindegebiet von xxxxxxxxx zu fassen, die als Wertverhältnisse \nüber § 27 BewG bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind und \nebenfalls keinen Grundsteuererlass rechtfertigen können. Auch die von dem BVerwG \ngeforderte Nachhaltigkeit, für die der Zeitabstand von sechs Jahren einen Anhalt \nbieten soll, \n\n39\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1370,\n\n40\n\nist nach dem Vorbringen des Klägers gegeben, da die geschilderten Verhältnisse \nnach den auch von dem vom Kläger eingeschalteten Immobilienmakler bestätigten \nAngaben, an deren Glaubhaftigkeit die Kammer keinen Anlass zu Zweifeln hat, \nbereits seit dem Jahr 1997 bestehen, ohne dass nach den Angaben des Klägers \nbisher (also bis zum Jahr 2002) eine Verbesserung der Lage eingetreten ist. \n\n41\n\nDer Kläger geht daher in seiner Einschätzung fehl, der Gesetzgeber sei davon \nausgegangen, dass zur Vermietung geschaffene Räumlichkeiten typischerweise \nvermietet würden und dass deshalb jeder vom Steuerschuldner nicht zu vertretende \nLeerstand ohne weiteres zu einem Grundsteuererlass führen müsse,\n\n42\n\nvgl. auch BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1369 f.\n\n43\n\nAuch der Umstand, dass der Beklagte für das Jahr 2001 einen \nGrundsteuererlass gewährt hat, führt zu keiner dem Kläger günstigen Entscheidung, \nda dieser nach den Angaben des Vertreters des Beklagten in der mündlichen \nVerhandlung auf der Unkenntnis der mehrfach zitierten Entscheidung des BVerwG \nberuhte.\n\n44\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n45\n\nDie Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 176 Abs. 1 und 2 \nVwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.\n\n46","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300821","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2001-10-08/25-k-1336-00","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 176","ref_norm":"176","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/300821","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/300821","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-duesseldorf/2001-10-08/25-k-1336-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/300821","retrieved":"2026-07-09 03:25:54.976339+00:00"}}