{"status":"available","doknr":"OLD252706","ecli":"ECLI:DE:VGAR:2008:0818.14K2627.07.00","court":"Verwaltungsgericht Arnsberg","senate":null,"decided":"2008-08-18","aktenzeichen":"14 K 2627/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 \nwird aufgehoben, soweit der Beklagte gegen den Kläger \neinen Ausgleichsbetrag von mehr als 2.401,95 Euro festgesetzt hat.\n\nVon den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 2/3 und der Beklagte 1/3.\n\nDie Berufung wird zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem\nsanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des Grundstücks\nGemarkung X1. Flur 24 Flurstück 362, das mit dem Wohnhaus I.----straße 13\nbebaut ist. Diese 239 qm große Parzelle erstreckt sich südlich der I.----straße, die\nhier von Westen nach Osten verläuft und zum Kern der Altstadt X1. gehört.\nWegen der Lage des Grundstücks sowie seiner Einbindung in die nähere Umgebung\nwird auf die hier eingedruckten Kartenausschnitte Bezug genommen.\n\n3\n\nDas Grundstück des Klägers wird von dem Bebauungsplan Nr. 16 a \"Altstadt\nX1. -Teilbereich Q1. \" erfasst, der Anfang der 80er Jahre in Kraft getreten\nund seither mehrmals geändert worden ist. Danach liegt das Flurstück 362 in einem\nKerngebiet offener Bauweise, in welchem zwei Vollgeschosse zulässig sind. Der\nPlan setzt ferner die Beseitigung älterer Fabrikgebäude fest, die sich ursprünglich\nsüdlich der I.---straße und ostwärts der Q.---straße befanden. Dort sind mittlerweile\nein Einkaufszentrum mit Parkhaus sowie eine Verbindungsstraße (\"Am Ring\")\nzwischen Hagenstraße und Q.---straße entstanden. Wesentlicher Bestandteil der\nseinerzeitigen Bauleitplanung war die Neuregelung der Verkehrsverhältnisse.\nX1. wurde und wird von den Bundesstraßen 480 und 236 durchzogen, wobei\nder gesamte Fahrzeugverkehr auf diesen Straßen über einen zentralen Platz verlief,\nder sich am westlichen Ende der I.---straße und der nördlich von dieser in gleicher\nRichtung verlaufenden Hauptstraße befand und in den beide Bundesstraßen\neinmündeten. Mittlerweile wurde der Verbindungspunkt zwischen den Bundesstraßen\n480 und 236 nach Norden verlegt; die B 236 unterquert das Stadtzentrum in einem\nTunnelbauwerk. Auf diese Weise konnte der ehemalige Straßenknoten als Marktplatz\nausgebaut werden; die von hier aus nach Westen verlaufende Straße (\"X3. \"),\nehemals Bestandteil der Bundesstraßen 236 und 480, wurde verkehrsberuhigt\nausgebaut. \n\n4\n\nSeit Anfang der 70er Jahre befasst sich der Rat der Stadt X1. mit der\nStadtkernsanierung der Altstadt. Nachdem ein erstes Verfahren im Jahre 1979\nergebnislos endete, beschloss der Rat in seiner Sitzung vom 24. Januar 1980 die\n\"Satzung der Stadt X1. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes\nin der Kernstadt X1. \", die der damalige Regierungspräsident B. mit\nVerfügung vom 12. August 1980 genehmigte. Aufgrund der\nBekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der Stadt X1. vom\n27. August 1980 wurde die Satzung am 2. September 1980 in den örtlichen\nTageszeitungen veröffentlicht. \n\n5\n\nIm Jahre 1984 ordnete der Rat der Stadt X1. für den Bereich des\nBebauungsplans Nr. 16 a ein Umlegungsverfahren an. Zu diesem Zwecke erstellte\nein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ein Gutachten über die\nEinwurfswerte, von welchem das Gutachten des Klägers lediglich mittelbar betroffen\nwar. Für das Flurstück 362 weist das Gutachten einen Wert von 300,00 DM je qm\naus. Die \"historische Bodenrichtwertkarte\" des Gutachterausschusses im\nI1. nach dem Stand von Anfang 2005 ordnet das Grundstück des Klägers\nkeiner Wertzone eindeutig zu. Für den Bereich der Altstadt X2. nennt die\nKarte Bodenwerte von 90,00 Euro/qm (WA II), 190,00 Euro je qm (MK II) und\n320,00 Euro/qm (MK III). \n\n6\n\nDie Sanierungssatzung vom 27. August 1980 wurde bislang nicht aufgehoben;\ndie Stadt X1. ist der Auffassung, die Sanierung sei noch nicht in allen\nEinzelheiten abgeschlossen. Allerdings meint sie, jedenfalls einzelne Grundstücke\naus dem Sanierungsverfahren entlassen zu können. Deshalb wandte sich der\nBeklagte mit Schreiben vom 10. September 2007 an den Kläger und teilte diesem\nFolgendes mit: Für sein Grundstück sowie für andere Grundstücke stehe noch die\nFestsetzung eines sogenannten Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 1 des\nBaugesetzbuches (BauGB) aus. Er - der Beklagte - werde diese Ausgleichsbeträge\ndemnächst festsetzen müssen. Ziel der Sanierung sei es gewesen, verkehrliche\nMissstände zu beseitigen. Unter anderem seien zwei Umgehungsstraßen gebaut\nworden, um den überörtlichen Verkehr aus dem Kernstadtbereich herauszunehmen.\nFerner habe man einen innerstädtischen Verkehrsring hergestellt. Diese Maßnahmen\nseien seit Anfang 2000 im Wesentlichen abgeschlossen. Nach den rechtlichen\nVorgaben seien die Anlieger an den Kosten für den Ausbau von Straßen zu\nbeteiligen. Bei Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebietes geschehe dies im\nWege der Heranziehung zu Straßenausbaubeiträgen nach dem\nKommunalabgabengesetz NW (KAG NW). Innerhalb eines vom Rat festgesetzten\nSanierungsgebietes scheide nach den gesetzlichen Vorschriften des\nBaugesetzbuches eine Mitfinanzierung an den Ausbaukosten in dieser Form aus.\nGleichwohl müssten die betroffenen Eigentümer \"im Sinne einer Gleichbehandlung\"\nauch an den Kosten der Baumaßnahmen beteiligt werden. Dies geschehe in der\nForm der Zahlung eines sogenannten Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1\nBauGB. Dieser Betrag ergebe sich aus der Differenz des Bodenwerts eines\nGrundstücks ohne eine beabsichtigte oder durchgeführte Sanierung (Anfangswert)\nund dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und\ntatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergebe (Endwert). Zur Ermittlung\ndieser Differenz habe er - der Beklagte - die öffentlich bestellten und vereidigten\nSachverständigen Dr. Ing. T. und Dipl.-Ing. B1. beauftragt. Deren\nGutachten, welches er seinem Schreiben beifüge, liege nunmehr nach mehrfacher\nAnmahnung vor. \n\n7\n\nDas in dem Anhörungsschreiben des Beklagten bezeichnete Gutachten vom\n1. April 2005 ermittelt für das Flurstück 362 eine sanierungsbedingte Werterhöhung\nvon 15,00 Euro je qm. Bei ihrem Vorgehen hatten sich die Gutachter sowohl des\n\"Verfahren Niedersachsen\" als auch der \"Komponentenmethode\" bedient. Bei dem\nsog. Verfahren \"Niedersachsen\" handelt es sich um eine Methode der\nBodenwertermittlung, die sich dadurch auszeichnet, dass zunächst der Anfangswert\neines Grundstücks ermittelt und dem Gutachten zu Grunde gelegt wird. Sodann\nwerden städtebauliche Missstände aufgezeigt und aufgrund einer feststehenden\nTabelle mit einer Kennzahl bewertet, die zwischen 1 (\"sehr gut\", z. B. Bebauung\nüberwiegend intakt) und 10 (\"sehr schlecht\", z. B. Bebauung verfallen) liegt. Im\nzweiten Schritt werden die im Zuge der Sanierung vorgenommenen städtebaulichen\nMaßnahmen untersucht, die ebenfalls mit einer Kennzahl aus einer von 1 bis 10\nreichenden Tabelle (Beispiel für Kennzahl 1: \"Bebauung - einzelne Maßnahmen\" und\nfür Kennzahl 10: \"Bebauung - Neubebauung\") versehen werden. Auf der Grundlage\ndieser Kennzahlen, die sowohl für die \"städtebaulichen Missstände\" als auf für die\n\"städtebaulichen Maßnahmen\" gemittelt werden, wird sodann aus einer festen\nMatrix, die je nach Höhe des Anfangswertes unterschiedlich aufgebaut ist, ein auf\nden Anfangswert abstellender Prozentsatz der sanierungsbedingten\nBodenwerterhöhung abgelesen. Bei der Wertermittlung nach dem sogenannten\nKomponentenverfahrens (auch als \"additives Verfahren\" bezeichnet) wird eine\nBodenwerterhöhung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen auf Änderungen\neinzelner wertbeeinflussender Umstände zurückgeführt. Ausgehend vom\nsogenannten Anfangswert des Grundstücks werden die in einzelnen Komponenten\nliegenden Werterhöhungen festgestellt und aufsaldiert. Auf diese Weise wird der\nsogenannte Endwert ermittelt.\n\n8\n\nBei der Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens hatten die Gutachter das\nGrundstück des Klägers hinsichtlich der Bebauung mit 1 (überwiegend intakt) und\nauch hinsichtlich der Nutzung mit 1 (überwiegend funktionsgerecht) bewertet,\nwährend sie für die Struktur die Kennzahl 4 (unzweckmäßig) und für den Bereich\n\"Umfeld\" die Kennzahl 5 (Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig) ausgewiesen\nund auf diese Weise eine mittlere Kennzahl von 2,75 errechnet hatten. Bezüglich der\nstädtebaulichen Maßnahmen hatten sie für Bebauung und Struktur ebenfalls die\nKennzahl 1 (einzelne Maßnahmen) ausgeworfen, während sie für den Bereich\n\"Struktur\" die Kennzahl 4 (Verbesserung der Erschließungssituation) und für den\nBereich \"Umfeld\" die Kennzahl 5 (Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur,\nUmlenkung des fließenden Verkehrs) vergaben. Auf diese Weise ermittelten sie eine\ndurchschnittliche Kennzahl von 2,75, so dass sie aus der einschlägigen Matrix für\nAnfangswerte von mehr als 200,00 DM je qm eine Wertsteigerung von 8 % =\ngerundet 15,0 Euro je qm ablasen. \n\n9\n\nIn Anwendung der Komponentenmethode hatten die Gutachter zunächst einen\nsogenannten Lagevorteil verneint. Sodann hatten sie angenommen, es liege ein\nallgemeiner Sanierungsvorteil in Höhe von 2 % vor, der bei einem Anfangswert von\n190,00 Euro je qm mit 3,80 Euro je qm zu Buche schlage. Weiterhin seien ersparte\nAusbau- bzw. Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen, die nach \"Berechnungen\nder Stadt X1. ... für das Bewertungsgrundstück\" vorlägen. In Anlehnung an die\nRechtsprechung und die einschlägige Mustersatzung sei davon lediglich ein Anteil\nvon 50 % für die Gehweganlage und von 30 % für die Fahrbahn anzusetzen. Dieser\nAnteil belaufe sich im Falle des Klägers auf 12,50 Euro. Gemeinsam mit dem\nallgemeinen Sanierungsvorteil betrage die Wertsteigerung nach der\nKomponentenmethode 16,30 Euro, wobei in Abstimmung mit der Stadt X1. als\nsanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nur der geringere Betrag nach dem\nNiedersachsen-Verfahren zum Zuge kommen solle. \n\n10\n\nMit Bescheid vom 20. November 2007 zog der Beklagte den Kläger auf der\nGrundlage des zuvor näher beschriebenen Gutachtens zu einem Ausgleichsbetrag in\nHöhe von 3.585,00 Euro heran, wobei diesem Betrag eine Bodenwerterhöhung von\n15,00 Euro je qm bei einer Grundstücksgröße von 239 qm zugrunde lag. Wesentlich\nspäter, nämlich mit Schreiben vom 28. Januar 2008, erklärte der Beklagte die\nDurchführung der Sanierung für das Flurstück 362 des Klägers als\nabgeschlossen.\n\n11\n\nAm 1. Dezember 2007 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren\nBegründung er zunächst einige Einwendungen geltend machte, die später nicht\naufrechterhalten wurden. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger vor:\nNach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der\nSanierung zu entrichten. Demgegenüber habe der Beklagte den\nSanierungsabschluss für sein Grundstück erst mit dem Bescheid vom 28. Januar\n2008 verfügt. Das Vorgehen des Beklagten, die Sanierung für mehrere Grundstücke\ngesondert abzuschließen, verstoße gegen § 163 Abs. 1 BauGB. Für die Aufhebung\nder Sanierungssatzung sei nach § 162 Abs. 2 BauGB ausschließlich der Rat\nzuständig, so dass in analoger Anwendung dieser Vorschrift Abschlusserklärungen\nfür mehrere Grundstücke bzw. Teilbereiche ebenfalls in die Zuständigkeit des Rates\nfielen. Damit seien die vom Beklagten ausgesprochenen Abschlusserklärungen\nunwirksam (gemeint wohl: rechtswidrig) mit der Folge, dass auch der\nVeranlagungsbescheid keinen Bestand haben könne. Das Sanierungsgebiet sei\nfehlerhaft festgelegt worden. Ohne einleuchtenden Grund sei der Rat in einem\nkleinen Bereich von einem entsprechenden Beschlussvorschlag des\nBauausschusses abgewichen. Die Abgrenzung des Gebiets verstoße ferner gegen\ndas Gebot der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange. Wesentliches Ziel\nder Sanierung sei die Verkehrsverbesserung gewesen. Gleichwohl seien einige\nStraßen, auf denen verkehrliche Missstände bestanden hätten, nicht bzw. nur in\nAbschnitten in das Sanierungsgebiet einbezogen worden, während die Sanierung\nauch ohne Einbeziehung seines Grundstücks hätte durchgeführt werden können. Es\nhabe kein sachlicher Grund dafür bestanden, die Grundstücke am Nordrand der I.---\nstraße herauszunehmen. Der Bereich, in dem sein Grundstück liege, habe keine\nstädtebaulichen Missstände aufgewiesen. Die entscheidende Voraussetzung für eine\nEinbeziehung in das Sanierungsgebiet, nämlich die Sanierungsbedürftigkeit, sei nicht\nerfüllt gewesen. Die vorbereitenden Untersuchungen und Erörterungen seien nicht\nausreichend erfolgt. Der Bebauungsplan sei verspätet in Kraft getreten, nämlich erst\nmehr als vier Jahre nach Beginn der Sanierung. In dieser Zeit sei mangels wirksamer\nFestsetzungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen entscheidende Planungen nicht\ndurchführbar gewesen. Die Sanierung habe insgesamt eine unzumutbare Dauer\naufgewiesen. Inzwischen seien fast 30 Jahre vergangen, so dass von einer zügigen\nDurchführung der Sanierung keine Rede sein könne. Schließlich habe der Beklagte\nsogenannte \"ersparte Erschließungsbeiträge\" zu Unrecht festgesetzt. Die insoweit\nangenommenen 12,50 Euro seien für ihn nicht nachvollziehbar. Weder im\nWertgutachten noch in dem angefochtenen Bescheid fänden sich Angaben über die\ndieser Position zugrunde liegenden Berechnungen. \n\n12\n\nDer Kläger beantragt,\n\n13\n\n den Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 aufzuheben.\n\n14\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n15\n\n die Klage abzuweisen.\n\n16\n\nEr tritt dem Vorbringen des Klägers entgegen und verteidigt insbesondere die\nBerücksichtigung der \"ersparten Beiträge\". Für die nicht im Sanierungsgebiet\ngelegenen Grundstücke entlang der I.---straße habe er Vorausleistungen auf den\nStraßenbaubeitrag nach § 8 KAG angefordert. Bei seinen Ermittlungen habe er einen\nBeitragssatz von 24,50 DM je qm festgestellt. Für das Grundstück des Klägers, das\neine zweigeschossige Bebauung ermögliche und im Kerngebiet liege, ergäbe sich\ndanach eine effektive Beitragsbelastung von 37,98 DM je qm bzw. 19,40 Euro je qm.\nDer in den angefochtenen Bescheid eingeflossene Betrag sei deutlich geringer. Im\nÜbrigen verweise er - der Beklagte - auf die fachlichen Stellungnahmen der von ihm\nbeauftragten Gutachter, in denen deren methodisches Vorgehen näher dargestellt\nwerde. \n\n17\n\nAm 14. Mai 2008 hat der Berichterstatter vor dem Grundstück des Klägers einen\nErörterungstermin durchgeführt. Hierzu wird auf den Inhalt der Niederschrift\n(Blätter 43 bis 46 der Gerichtsakte) verwiesen. Außerdem hat das Gericht in der\nmündlichen Verhandlung einen Mitarbeiter des Sachverständigenbüros T.\nGmbH angehört.\n\n18\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der\nParteien im Übrigen wird auf den Inhalt der Akte und der beigezogenen\nVerwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.\n\n19\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n20\n\nDie nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige\nAnfechtungsklage hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Der angefochtene Bescheid\nist rechtswidrig, soweit er dem Kläger die Zahlung eines Ausgleichsbetrags aufgibt,\nder den im Tenor dieses Urteils bezeichneten Wert überschreitet. Im Übrigen ist die\nHeranziehung des Klägers jedoch rechtmäßig, so dass die Klage insoweit\nabzuweisen ist. \n\n21\n\nDer Bescheid vom 20. November 2007, der als belastender Verwaltungsakt einer\ngesetzlichen Ermächtigung bedarf, findet diese in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser\nVorschrift muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet\ngelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen\nAusgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des\nBodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154 Abs. 1 Satz 1\nBauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in einem\nförmlichen Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt.\n\n22\n\nNach § 5 Abs. 1 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG), der\nnach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1. Juli 1987 durch dessen § 142\nAbs. 1 ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung beabsichtigte,\ndie förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine Satzung, die das\nSanierungsgebiet genau bezeichnen und die betroffenen Grundstücke einzeln\naufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG bedurfte die Satzung der Genehmigung\nder höheren Verwaltungsbehörde. Von dieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt\nX1. Gebrauch gemacht und für das Sanierungsgebiet in der Kernstadt\nX1. die Sanierungssatzung erlassen. Hierbei hat der Rat die einschlägigen\nFörmlichkeiten beobachtet; namentlich hat er in § 1 der Satzung das\nSanierungsgebiet genau bezeichnet und in einem weiteren Absatz von § 1 die\nsanierungsbetroffenen Grundstücke mit ihrer katasteramtlichen Bezeichnung einzeln\naufgeführt. Der Regierungspräsident B. , der in Nordrhein-Westfalen die\nAufgaben der höheren Verwaltungsbehörde im bundesbaurechtlichen Sinne\nwahrnahm (vgl. heute § 1 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches),\nerteilte am 12. August 1980 seine Genehmigung zu der Sanierungssatzung, die\nanschließend (2. September 1980) ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.\n\n23\n\nDie Angriffe des Klägers gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung und des\nzur Durchführung der Sanierung aufgestellten Bebauungsplans greifen im Ergebnis\nnicht durch. Bezüglich des Bebauungsplans ist zunächst § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB in\nden Blick zu nehmen, wonach die Gemeinde einen Bauleitplan aufzustellen hat,\nsobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.\nBei der Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals \"städtebaulich erforderlich\" hat die\nGemeinde einen weiten Beurteilungsspielraum, der auch als \"Planungsermessen\"\nbezeichnet wird, das sich nur unter besonderen Umständen zu einer strikten\nPlanungspflicht verdichtet,\n\n24\n\nvgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 17. September\n2003 - 4 C 14.01 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungs-\ngerichts (BVerwGE) Band 119 S. 25 = Baurechtssammlung (BR) in\nBand 66 Nr. 1.\n\n25\n\nBei der Festlegung eines Sanierungsgebiets ist die Gemeinde nur insoweit\ngebunden, als nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB das Gebiet so zu begrenzen ist,\ndass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Auch insoweit hat die\nGemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum, nach dem sie sogar solche\nGrundstücke in die Sanierung einbeziehen darf, auf denen unmittelbar keine\nSanierungsmaßnahmen erforderlich sind,\n\n26\n\nvgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -,\nBRS Band 58 Nr. 243.\n\n27\n\nNach diesen Grundsätzen sind im vorliegenden Fall weder der Bebauungsplan\nnoch die Sanierungssatzung zu beanstanden. Insbesondere der Vortrag des Klägers,\ndie Abgrenzung des Sanierungsgebiets sei mehr oder weniger willkürlich, ist\nunzutreffend. Dass die Grenzziehung im Bereich ostwärts des Zentralplatzes und\nentlang der I.---straße durch die Sanierungsziele gerechtfertigt ist, erschließt sich\nbereits aufgrund eines flüchtigen Blicks auf das Kartenmaterial. Südlich der I.---\nstraße waren Sanierungsmaßnahmen durchzuführen (neue Straßenführung, Abriss\nder Fabrikgebäude) die sich auf die südlich gelegenen Grundstücke auswirkten,\nwährend die nördlichen Parzellen nicht betroffen waren. Ostwärts des ehemaligen\nKnotens der Bundesstraßen brauchten nur einige Grundstücke in das\nSanierungsgebiet einbezogen zu werden. Dass die Straße \"X3. \" auch\naußerhalb des eigentlichen Sanierungsgebietes ausgebaut worden ist, zwang die\nStadt X1. nicht dazu, die Grenze des Sanierungsgebiets entsprechend nach\nWesten zu verschieben. \n\n28\n\nDer angefochtene Bescheid des Beklagten ist auch nicht deshalb (vollständig)\nrechtswidrig, weil er zu einem Zeitpunkt erlassen wurde, in welchem die Sanierung in\nder Kernstadt X1. noch nicht abgeschlossen ist. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1\nBauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§§ 162\nund 163 BauGB). Durch diesen Verweis insbesondere auf § 162 BauGB stellt der\nGesetzgeber klar, dass es für die endgültige Erhebung des Ausgleichsbetrages der\nAufhebung der Sanierungssatzung bedarf,\n\n29\n\nvgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG\nNW), Urteil vom 9. Oktober 2007 - 14 A 3522/04 - zu 14 K 1811/03 -\nVG B. .\n\n30\n\nIm vorliegenden Fall hat die Stadt X1. die Sanierungssatzung noch nicht\ngemäß § 162 BauGB aufgehoben. Allerdings hat der Beklagte von § 163 BauGB\nGebrauch gemacht, wonach unter den dort bestimmten Voraussetzungen die\nSanierung für einzelne Grundstücke für abgeschlossen erklärt werden kann. Im\nvorliegenden Fall ist nicht bekannt, für wie viele Grundstücke der Beklagte nach\ndieser Vorschrift verfahren ist. Der Auffassung des Klägers, die Herausnahme\nmehrerer Grundstücke aus dem Sanierungsverfahren sei kein Geschäft der\nlaufenden Verwaltung, so dass der Rat zuständig gewesen wäre, folgt die Kammer\nnicht. Die Abschlusserklärung nach § 163 BauGB ist Ausfluss der Verpflichtung, die\nSanierung zügig durchzuführen; sie ergeht in der Rechtsform des Verwaltungsakts.\nZuständig ist hiernach allein der Hauptverwaltungsbeamte und nicht der Rat der\nGemeinde.\n\n31\n\nAllerdings hat der Beklagte den angefochtenen Bescheid schon vor den in § 154\nAbs. 3 Satz 1 BauGB genannten Zeitpunkten erlassen. Nach § 154 Abs. 4 fordert die\nGemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an, wobei dieser Bescheid auch die\nFälligkeit des Ausgleichsbetrages auslöst. Nach diesen Vorschriften dürfte der\nBescheid vom 20. November 2007 jedenfalls zum Zeitpunkt der Klageerhebung\nrechtswidrig gewesen sein, weil der Beklagte die Sanierung für das fragliche\nGrundstück erst mit seinem Schreiben vom 28. Januar 2008 für abgeschlossen\nerklärt hat. Ab diesem (späteren) Zeitpunkt lagen freilich die Voraussetzungen für\nden Erlass eines Heranziehungsbescheides vor, so dass sich die Frage stellt, ob ein\nrechtswidrig erlassener Verwaltungsakt durch eine spätere Veränderung der Sach-\noder Rechtslage rechtmäßig werden kann. Dies wird von Stimmen der Literatur\neindeutig verneint,\n\n32\n\nvgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 15. Auflage\n(2007) § 113 Rdnr. 47,\n\n33\n\nwährend etwa das Bundesverwaltungsgericht, \n\n34\n\nvgl. das Urteil vom 27. April 1990 - 8 C 87.88 - Neue Zeitschrift für\nVerwaltungsrecht (NVwZ) 1991 S. 360,\n\n35\n\neine spätere Änderung der Rechtslage durch das Inkrafttreten einer\neinschlägigen Abgabensatzung als ausreichend erachtet, nunmehr den\nangefochtenen Verwaltungsakt nicht aufzuheben. Jedenfalls in der vorliegenden\nKonstellation schließt sich die Kammer dieser Ansicht an. Würde der\nHeranziehungsbescheid allein wegen der damals noch fehlenden Voraussetzung des\n§ 154 Abs. 3 BauGB aufgehoben, müsste der Beklagte ihn sofort neu erlassen.\nAusweislich der Formulierung in § 154 Abs. 1 BauGB, wonach der Eigentümer einen\nAusgleichsbetrag zu entrichten hat, steht es nicht im Ermessen oder gar im Belieben\neiner Gemeinde, ob sie Ausgleichsbeträge erhebt. In einer derartigen Situation ist es\nsachgerecht, die nachträgliche \"Heilung\" eines anfänglich rechtswidrigen\nVerwaltungsakts zuzulassen.\n\n36\n\nDie Kammer hat keinen Zweifel daran, dass das Grundstück des Klägers durch\ndie Sanierung X1. eine Werterhöhung erfahren hat, die abzuschöpfen der\nBeklagte auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 BauGB befugt ist. Die gilt zunächst\ninsoweit, als der Beklagte - den Sachverständigen folgend - einen \"allgemeinen\nSanierungsvorteil\" in Höhe von 2 % des Anfangswerts von 190,00 Euro je qm\nangenommen hat. Diese Komponente der Werterhöhung ist nach Lage der Dinge\nohne Weiteres einsichtig und nachvollziehbar. Hierzu bemerkt das Gericht:\n\n37\n\nZur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die \"Verordnung über\nGrundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -\"\nbestimmte Regeln auf, wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist,\nder zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154\nAbs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die\nWertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer\nWertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort\nvorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete\nMethoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen,\n\n38\n\nvgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996, a.a.O.\n\n39\n\nZudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach \"ausrechnen\" oder in ihrer\nHöhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines\ndifferenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit\nbietet, so oder eben auch anders vorzugehen,\n\n40\n\nvgl. schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -,\nBVerwGE Band 57 Seite 88 ff.\n\n41\n\nIn jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich\nunterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab\nbeurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,\n\n42\n\nvgl. z. B. OVG NW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -,\nNordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl) 1990 S. 412,\n\n43\n\nsowie in der Literatur, \n\n44\n\nvgl. etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch,\n3. Auflage (2002) § 154 Rdnr. 21,\n\n45\n\nanerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise\nberechnet werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich\nbeansprucht, objektiv \"richtig\" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von\nzahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung\nentziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen\nBemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen\nangewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom\nGericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde bzw. die von ihr mit der\nBegutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt\nausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere\nsachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der Praxis\nverschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die\n - wie Fislake aaO feststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit\nihre generelle Eignung in Frage stünde.\n\n46\n\nDanach ist die Auffassung der Gutachter, der Sanierungsvorteil liege bei 2 % des\nAnfangswerts (vgl. S. 17 des Gutachtens vom 1. April 2005) offensichtlich nicht zu\nbeanstanden. Mit diesem Wert bewegt sich das Gutachten an der untersten Grenze\ndes Vertretbaren. Kennt man - wie der Vorsitzende der Kammer - die Zustände in\nX1. vor und nach der Sanierung aus eigener, wiederholter Anschauung, ist es\nüberhaupt keine Frage, dass die Innenstadt eine deutliche Aufwertung erfahren hat,\nan der auch die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Zentrum gelegenen\nGrundstücke partizipieren. Dass diese allein durch die Sanierung - unabhängig von\nFragen ersparter Erschließungs- und Ausbaubeiträge, auf die noch einzugehen ist -\neinen Wertzuwachs von mindestens 2 % erfahren haben, steht außer Frage. \n\n47\n\nDie Kammer folgt den Gutachtern auch insoweit, als diese den Sanierungsvorteil\nvon 2 Prozent auf der Grundlage eines Verkehrswerts (Anfangswerts) in Höhe von\n190 Euro je qm angenommen haben. Ausweislich der sog. Wertkarte zum\nUmlegungsverfahren nach dem Stand vom 16. Februar 1984 lag das Grundstück des\nKlägers in einem Bereich, für den der seinerzeit tätige Gutachter einen Bodenwert\nvon 300 DM je qm angenommen hatte. Aufgrund der seither allgemein zu\nbeobachtenden Bodenwerterhöhung ist die Annahme eines Bodenwerts in Höhe von\n190 Euro (371,61 DM) je qm in der \"Historischen Bodenwertkarte\" nach dem Stand\nvom 1. Januar 2005 ohne weiteres plausibel, so dass die Gutachter ihn in ihre Über-\nlegungen einstellen konnten.\n\n48\n\nIm Übrigen, nämlich soweit der angefochtene Bescheid auch den Wertzuwachs\ndes Grundstücks durch die Straßenbaumaßnahme \"I.---straße\" berücksichtigt,\nvermag die Kammer die von dem Beklagten angenommene Werterhöhung nicht zu\nbestätigen. Denn sie beruht erkennbar auf einer Vorgehensweise, die nicht den\ngesetzlichen Anforderungen entspricht. Damit erweist sie sich im Ergebnis als\nunrichtig. \n\n49\n\nDer Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 beruht tragend auf der\nErwägung, der Kläger, dessen Grundstück nicht zu Straßenausbaubeiträgen\nherangezogen werden könne, dürfe durch diese Ersparnis nicht besser dastehen als\ndie Grundstücke nördlich der I.----straße, die sich nicht innerhalb des\nSanierungsgebiets befänden und deren Eigentümer deshalb nach dem\nKommunalabgabengesetz zahlungspflichtig seien. Dies ergibt sich eindeutig aus\ndem Anhörungsschreiben vom 10. September 2007 wie auch aus dem Gutachten\nvom 1. April 2005, in dem es (S. 17 unten) ausdrücklich heißt, der \"Sanierungsvorteil\n(entspreche) den diesbezüglich ersparten Aufwendungen\". Dieses Vorgehen,\nnämlich die Gleichsetzung der \"ersparten\" Beiträge mit einem Wertzuwachs gleicher\nHöhe, ist indessen nicht statthaft. Hierzu hat die Kammer in ihrem - rechtskräftigen -\nUrteil vom 15. November 2004\n- 14 K 104/03 - festgestellt: \n\n50\n\nAllerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen und ähnliche\nErschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert oder verbessert werden, diese\nMaßnahmen den Bodenwert der von ihnen betroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser\nGesichtspunkt ist bei der Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen.\nWird ein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die Wertsteigerung offen\nzutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf\nsonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Aber auch ein bereits erschlossenes\nGrundstück kann durch eine zusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn\nes aufgrund der weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden\nkann,\n\n51\n\nvgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs-\nermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002)\n§ 14 WertV Rdnr. 134.\n\n52\n\nGleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB die Kosten der\nErschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des Erschließungsbeitragsrechts bzw. des\nKommunalabgabenrechts und des gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein\nsolches Vorgehen wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung\nsind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des\n§ 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze usw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die\nVorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt\nübrigens nicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für\nlandesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der Kommunalabgabengesetze. Es\nsoll eine Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden,\ndie nicht einerseits die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den\nStraßenbau leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine Bodenwertermittlung\nunvereinbar, die einen \"fiktiven Erschließungsbeitrag\" feststellt, der ohne die Sanierung von den\nEigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete\nGrundstückssituation in die Bestimmung des Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.\n\n53\n\nDer Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der mündlichen\nVerhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stützen. Zwar hat das\nBundesverwaltungsgericht, \n\n54\n\nvgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen\ndes Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,\n\n55\n\nausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in Sanierungsgebieten, die im\nVergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf\nden Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der\ndurch das Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem nur die\nEigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; der Freistellung von\nzukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe gleichsam als Äquivalent die\nzukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint,\njene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw.\nverlange diese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.\n\n56\n\nZunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht zu der Annahme,\ndas Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der Gleichheit vor dem Gesetz für geboten,\nder durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB heutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen\nErsparnisbetrag erhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der\ngrundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu\nbehandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete Differenzierungen. Die Eigentümer von\nGrundstücken in einem Sanierungsgebiet sind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen\nEinschränkungen unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So\nbedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der Genehmigung durch die\nzuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der Gemeinde zu erteilenden\nSanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch sowie das\nErfordernis, zu Rechtsgeschäften in Ansehung von Grundstücken und sonstigen\ngrundstücksbezogenen Vorgängen Genehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen\nals weitere Beispiele genügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in\nSanierungsgebieten durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in\nanderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen Grundstückseigentümern,\ngebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine\nGleichheit zu 100 Prozent herzustellen.\n\n57\n\nGegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 Abs. 2 BauGB, der\nausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den Anfangswert abschließend definiert. Bei\nder Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch alle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche\ndurch die beabsichtigte Sanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen\nbetreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts anzusiedeln, weil ja die im\nZuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen eine sanierungsbedingte Werterhöhung\nbewirken, so dass sie - wenn überhaupt - beim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die\nÜberlegungen des Beklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten\nvorbei gehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses baulich nutzen\nmöchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren muss. Denn ein nicht\nerschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche planungsrechtlichen Vorschriften\neinschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer\nerstmaligen Erschließung sind mithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die\nWertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die wirtschaftliche\nSituation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich nutzbares Grundstück, welches\nan seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich erschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein\nlediglich einseitig erschlossenes Grundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte\nrückwärtige Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die\nWerterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung entspreche\nbetragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte zahlen müssen, ist jedoch eine\nunzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine\nrückwärtige Andienung unverzichtbar ist, damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen\nBereich, dem Ladenlokal, der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche\nandere Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung\nmöglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für diese Annehmlichkeit\neinen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die\nbetreffende Anlage erhoben werden. Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits\nentrichteten Kosten für die Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben,\nwürden sich zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten Nutzung\ndes Grundstücks mit einer \"einfachen\" Erschließung vollauf zufrieden sind, im Zweifel nach einem\npreisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen Grundstück umsehen. \n\n58\n\nMittlerweile liegt eine - soweit ersichtlich - erste Entscheidung des\nBundesverwaltungsgerichts,\n\n59\n\nvgl. den Beschluss vom 21. Januar 2005 - 4 B 1.05 -, BRS Band 69\nNr. 208,\n\n60\n\nvor, in der es auszugsweise heißt:\n\n61\n\nGemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten\nSanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen\nAusgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des\nBodenwerts seines Grundstücks entspricht. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet\nErschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert und verbessert, sind\nVorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich\nfestgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ausgeschlossen ist\nim Sanierungsgebiet hiernach die Erhebung nicht nur von Erschließungsbeiträgen aufgrund der §§\n127 ff. BauGB, sondern auch von Ausbaubeiträgen aufgrund landesrechtlicher Vorschriften (vgl.\nBVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983\n- BVerwG 8 C 40.83 - BVerwGE 68, 130 <131 f.>). Der Zweck der gesetzlichen Regelung besteht\ndarin, eine mögliche Doppelbelastung der Grundstückseigentümer mit Erschließungs- bzw.\nAusbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB andererseits zu\nvermeiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - BVerwG 8 C 40.83 -, a.a.O. <134>; Urteil vom\n28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 - DVBl 1999, 1652 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 3). Der\nGesetzgeber hat angenommen, dass der für den Eigentümer mit der Herstellung, Erweiterung oder\nVerbesserung von Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet verbundene Vorteil sich regelmäßig im\nBodenwert niederschlägt und deswegen zu einer Erhöhung des Ausgleichsbetrags führt (vgl. BVerwG,\nUrteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.). Wie die durch die Herstellung, Erweiterung\noder Verbesserung von Erschließungsanlagen bedingte Erhöhung des Bodenwertes zu ermitteln ist,\nwenn - wie hier - ein additives Bewertungsverfahren angewendet wird, schreibt das Gesetz nicht vor.\nAuch insoweit geht es - anders als bei Erschließungs- und Ausbaubeiträgen - jedoch nicht um die\nErfassung und Umlegung konkreter Kosten, sondern um die Wertsteigerung durch die Sanierung (vgl.\nBVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.). \n\n62\n\nWegen dieses rechtlichen Unterschieds zwischen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB\neinerseits und Erschließungs- und Ausbaubeiträgen andererseits dürfen fiktiv ermittelte\nAusbaubeiträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der\nErschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden. Das schließt allerdings\nnicht aus, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei\nder Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art\nund Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum\nabsoluten Grundstückswert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4.\nAufl. 2002, § 14 WertV Rn. 138) und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme\ngerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer\nWertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in:\nErnst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 28 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die tatsächlichen\nUmstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende\nBodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Das\nOberverwaltungsgericht hat derartige Umstände nicht festgestellt. Sie werden auch in der Beschwerde\nnicht aufgezeigt. Die Beschwerde behauptet zwar, die fiktive Berechnung der Beklagten, bei der\nAbschläge vorgenommen worden seien, diene dazu, konkrete Anhaltspunkte für sanierungsbedingte\nWertsteigerungen zu ermitteln; allein schon die Abschläge zeigten, dass nicht einfach ein\nErschließungsaufwand umgelegt worden sei. Das Oberverwaltungsgericht hat Feststellungen zu\netwaigen Abschlägen jedoch nicht getroffen. Zudem bleibt auch in der Beschwerde offen, wofür und in\nwelcher Höhe Abschläge vorgenommen worden sein sollen. \n\n63\n\nDanach erweist sich das methodische Vorgehen der Gutachter als nicht statthaft,\nsoweit sie die Komponentenmethode anwenden und dort mit \"ersparten Ausbau-\nbzw. Erschließungsbeiträgen\" arbeiten. Allerdings hat der Beklagte darauf\nhingewiesen, dass bei der Anwendung des \"Niedersachsenverfahrens\", welches\nnicht auf ersparte Beiträge abstelle, ein noch höherer Wertzuwachs festgestellt\nwerde; angesichts dessen könne die Wertermittlung nach der Komponentenmethode\nnicht fehlerhaft sein. Diese Auffassung ist nicht in jeder Hinsicht zutreffend. In der\nmündlichen Verhandlung wurden auch die Merkmale erörtert, welche die Gutachter\nbezüglich der Missstände und der Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück des\nKlägers angenommen haben. Diese beruhen auf einer\nSachverständigeneinschätzung und nicht auf einem mathematischen Vorgang, so\ndass sie jedenfalls \"diskussionswürdig\" sind. Eine in einzelnen Punkten abweichende\nEinstufung sowohl bei der Qualifizierung der Missstände als auch bei den\nMaßnahmen, die sich zwanglos begründen ließe, ergäbe einen deutlich geringeren\nSanierungsvorteil und damit einen entsprechend geringeren Ausgleichsbetrag. \n\n64\n\nAllerdings hat sich im Zuge des Verfahrens herausgestellt, dass die Gutachter\nmit einem Betrag in Höhe von 12,50 Euro je qm wohl einen zu niedrigen \"fiktiven\"\nStraßenbaubeitrag angenommen haben, nachdem spätere Vergleichsberechnungen\ndes Beklagten ergeben haben, dass der Kläger im Falle seiner Heranziehung nach\ndem Kommunalabgabengesetz mit 19,40 Euro je qm belastet worden wäre. Dies\nändert indessen nichts daran, dass bislang entgegen der vom\nBundesverwaltungsgericht aufgestellten Forderung \"die tatsächlichen Umstände, die\nden Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende\nBodenwerterhöhungen tragen sollen, (bislang nicht) konkret und nachvollziehbar\ndargelegt werden\". In dieser Situation macht die Kammer von § 287 Abs. 2 in\nVerbindung mit Abs. 1 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) Gebrauch. Danach\nkann das Gericht über die Höhe eines zu zahlenden Betrages unter Würdigung aller\nUmstände nach freier Überzeugung entscheiden, wenn bei vermögensrechtlichen\nStreitigkeiten zwischen den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die\nvollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten\nverbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teils der Forderung in keinem\nVerhältnis stehen. Diese Voraussetzung, nämlich der Unverhältnismäßigkeit weiterer\nAufklärungen, ist bei einem streitigen Betrag in Höhe von 3.585,00 Euro ohne\nweiteres zu bejahen. Zudem spricht alles dafür, dass Bemühungen zur weiteren\nErforschung des Sachverhalts erfolglos bleiben dürften. Ein vom Gericht zu\nbestellender Gutachter müsste sich, um den durch die Sanierung begründeten\nWertzuwachs zu ermitteln, mit den Verhältnissen beschäftigen, wie sie vor der\nSanierung in X1. bestanden haben. Diese hätte er mit den heutigen\nGegebenheiten zu vergleichen, um aufgrund dieses Vergleichens sachverständig\nangeben zu können, um welchen Betrag das Grundstück des Klägers an Wert\ngewonnen hat. Dass zum heutigen Zeitpunkt ein Zustand rekonstruiert werden kann,\nder vor bald 30 Jahren zu beobachten war, ist praktisch ausgeschlossen. Auch das\nweitere Merkmal, dass zwischen den Beteiligten die Höhe der Forderung streitig ist,\nliegt hier vor. In Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens folgt die Kammer dem\nBeklagten insoweit, als eine allgemeine Wertsteigerung des Grundstücks um 2 % in\nRede steht. Soweit die \"ersparten Beiträge\" betroffen sind, berücksichtigt die\nKammer diese lediglich mit der Hälfte des Betrages, der im Zeitpunkt des Erlasses\ndes angefochtenen Bescheides im Raum stand. Hierbei nimmt sie auch § 154\nAbs. 2 a) BauGB in den Blick, in dem ebenfalls von der Hälfte des Aufwandes für\nErschließungsanlagen die Rede ist. Danach ergibt sich für den vorliegenden Fall\nfolgende Berechnung:\n\n65\n\nAllgemeiner Sanierungsvorteil iHv. 2 % aus 190 Euro/m²: 3,80\nEuro/m²\nAusbaubeitrag iHv 12,50 Euro/m² zu 50 Prozent 6,25 Euro/m²\nSumme 10,05 Euro/m²\nBei einer Grundstücksgröße von 239 qm beträgt der von dem Kläger zu entrichtende\nAusgleichsbetrag somit 2.401,95 Euro. In diesem Umfang ist die Klage abzuweisen,\nwährend der angefochtene Bescheid insoweit aufzuheben ist, als der darin genannte\nBetrag diesen Betrag übersteigt. \n\n66\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt\ndas wechselseitige Maß des Obsiegens und Unterliegens.\n\n67\n\nDie Kammer lässt die Berufung zu, weil die Rechtssache grundsätzliche\nBedeutung hat (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Ob und unter welchen Voraussetzungen\nStraßenbaubeiträge, die bei einer Erneuerung einer vorhandenen\nErschließungsanlage erhoben werden könnten, falls das betreffende Grundstück\nnicht in einem Sanierungsgebiet läge, im Anwendungsbereich von § 154 Abs. 1\nBauGB bodenwerterhöhend zu berücksichtigen sind, ist auch durch die\nEntscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Januar 2005 noch nicht\ngrundsätzlich geklärt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/252706","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2008-08-18/14-k-2627-07","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":25},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 163","ref_norm":"163","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/252706","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/252706","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2008-08-18/14-k-2627-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/252706","retrieved":"2026-07-09 02:15:44.033487+00:00"}}