{"status":"available","doknr":"OLD256432","ecli":"ECLI:DE:VGAR:2008:0407.14K162.07.00","court":"Verwaltungsgericht Arnsberg","senate":null,"decided":"2008-04-07","aktenzeichen":"14 K 162/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\n Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der \naußergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.\n\n1\n\n T a t b e s t a n d:\n\n2\n\nDie Beigeladene ist Eigentümerin des Fabrikationsgebäudes der ehemaligen \nStrickwarenfabrik C. an der I. -Straße 2 in M. . Das Gebäude I.-Straße 2 \nwurde im Jahre 1914/1915 nach einem Entwurf der Architekten G. & T. , \nF. , als Spezialfabrik für gestrickte Oberbekleidung der Firma C. errichtet. Es \nverfügt über eiserne Sprossenfenster, die zum Teil jugendstilhafte Formen \naufweisen. Nach Aufgabe der Strickwarenproduktion wurde es zu gewerblichen \nZwecken vermietet. \n\n3\n\nÜber sonstige Vermögenswerte verfügt die Beigeladene, deren einzige \nGesellschafter der siebzigjährige L1. als Komplementär und seine \nneunundsechzigjährige Ehefrau als Kommanditistin sind, nicht.\n\n4\n\nDie Mieteinnahmen aus dem Objekt I.-Straße 2 betrugen im Jahr 1999 \n107.591,67 EUR, im Jahr 2000 82.564,89 EUR im Jahr 2001 55.475,17 EUR, im \nJahr 2002 49.591,87 EUR, im Jahr 2003 12.270,96 EUR, im Jahr 2004 \n13.958,25 EUR, im Jahr 2005 16.711,64 EUR, im Jahr 2006 27.761,64 EUR und im \nJahr 2007 35.911,64 EUR. Das Konto der Beigeladenen wies zum 1. Januar 2008 \nein Soll in Höhe von 199.966,37 EUR auf. Nach dem Inhalt des Schreibens der \nVolksbank M. eG vom 5. Februar 2007 ist diese unter anderem aufgrund der \ndurch die fehlenden Mieteinkünfte schwachen Bilanzverhältnisse der Beigeladenen \nzu einer Ausweitung des der Beigeladenen gewährten Kreditrahmens nicht bereit. \nDerzeit ist der Anbau im Erdgeschoss des Gebäudes an einen Imbissbetrieb \nvermietet, woraus die Beigeladene einen monatlichen Mietzins in Höhe von \n1.175,00 EUR erzielt. Seit ca. einem Jahr sind nunmehr weitere Teile des \nErdgeschosses an einen „Existenzgründer\" zu einem monatlichen Mietzins von \n2.000,00 EUR vermietet, der darin sogenannte „second-hand\" Artikel zum Verkauf \nanbietet. \n\n5\n\nNachdem das Westfälische Amt für Denkmalpflege (im Folgenden: WAFD) sein \nBenehmen zur Unterschutzstellung gemäß § 3 des Gesetzes zum Schutz und zur \nPflege der Denkmäler im Landes Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz \n- DSchG NRW -) nach § 21 Abs. 4 DSchG NRW hergestellt hatte, ordnete der \nStadtdirektor der Stadt M. (nunmehr: Bürgermeister der Stadt M. ) als \nUntere Denkmalbehörde mit Bescheid vom 16. Dezember 1994 die vorläufige \nEintragung des Gebäudes I.-Straße 2 in dem aus einer beigefügten Anlage \nersichtlichen Umfang (Hauptgebäude und Anbau an der Ostseite aus dem Jahre \n1914) in die Denkmalliste an. Dagegen legte die Beigeladene am 27. Dezember \n1994 Widerspruch ein. Aufgrund des Beschlusses des Rates der Stadt M. \nverfügte der Stadtdirektor der Stadt M. mit Bescheid vom 14. Dezember 1995 \ndie Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste der Stadt M. gemäß § 3 \nDSchG NRW. Dagegen legte die Beigeladene am 4. Januar 1996 Widerspruch ein. \n\n6\n\nNachdem die drei Obergeschosse im Gebäude I.-Straße 2, die bis dahin im \nWesentlichen als Lagerraum genutzt worden waren, im Jahre 2000 leer geworden \nwaren, erkundigte sich die Beigeladene bei der Unteren Denkmalbehörde im Februar \n2000 nach der Möglichkeit zum Einbau neuer Fenster und übersandte dieser \nentsprechende Unterlagen über den Einbau zweiflügeliger Kunststofffenster mit \nOberlicht und Isolierverglasung. Der Einbau dieser Fenster sollte nach dem Angebot \nder Firma M. vom 9. Februar 2000 voraussichtlich 118.751,00 DM kosten. Nach \neiner im Februar 2000 durchgeführten Ortsbesichtigung teilte das WAFD mit, der \nEinbau weißer Kunststofffenster sei absolut denkmalunverträglich. \n\n7\n\nAm 2. März 2000 übersandte die Untere Denkmalbehörde der Beigeladenen eine \nFirmenliste, die sie wegen der denkmalverträglichen Fenstersanierung vom WAFD \nerhalten hatte. In der Folgezeit holte die Beigeladene von diesen Firmen jeweils \nAngebote für die Fenstersanierung ein. Die Firma U. unterbreitete am 19. Mai 2000 \nein Angebot über Herstellung, Lieferung und Montage von Aluminiumfenstern zu \neinem Preis von insgesamt 561.317,04 DM. Die Firma T1. teilte unter dem \n25. April 2000 mit, dass die eingebauten Stahlfenster von ihr nur mit einer \nanschließenden Normalverglasung (wie bereits vorhanden) restauriert werden \nkönnten. Der Preis ohne die Neuverglasung betrage 480,00 DM pro qm \nFensterfläche. Die Firma B. in I. unterbreitete der Beigeladenen am 4. April \n2000 ein Angebot über den Einbau wärmegedämmter Brökelmann-Elemente und \ngab eine Netto-Gesamtsumme von 442.080,00 DM an.\n\n8\n\nDas WAFD wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 7. Juni 2000 an die Untere \nDenkmalbehörde und führte aus, dass die historischen Fenster speziell für das \nObjekt I.-Straße 2 gestaltet worden und daher einzigartig seien. Sie seien \nwesentlicher Bestandteil des Denkmalwertes, weil sie unter anderem die \nEntstehungszeit des Gebäudes dokumentierten. Aus denkmalpflegerischer Sicht \nkönne deshalb nur die Erhaltung durch Auf- und Umarbeitung der Fenster gefordert \nwerden, was technisch möglich sei. Um die Verhältnismäßigkeit der \ndenkmalpflegerisch angemessenen Lösung überprüfen zu können, werde die Untere \nDenkmalbehörde gebeten, ihr die gesamten Kosten für die Aufarbeitung der Fenster \nvon der Firma T1. vorzulegen und diese um Kostenvoranschläge für die \nVerglasung und für innenliegende, zweite Fenster zu ergänzen. Werde anhand \ndieser Kosten festgestellt, dass die Aufarbeitung und Ergänzung der historischen \nFenster aus Kostengründen für den Beigeladenen nicht zumutbar sei und auch durch \ndirekte bzw. indirekte Förderung nicht zumutbar gemacht werden könne, könne erst \ndann auf eine denkmalverträgliche Alternative zurückgegriffen werden. Die \nAusführung der Fenster von den Firmen B. und U. könnten grundsätzlich nach \nÜberprüfung der Details hingenommen werden, weil sie den Denkmalwert des \nGebäudes nicht wesentlich beeinträchtigten, da die Fensteraufteilung beibehalten \nwerde. Der Einbau der Kunststofffenster sei nicht denkmalverträglich und daher nicht \nerlaubnisfähig. Dieses Schreiben leitete die Untere Denkmalbehörde an die \nBeigeladene weiter.\n\n9\n\nDie Beigeladene teile daraufhin der Unteren Denkmalbehörde ihre Auffassung \nmit, dass das Angebot der Firma T1. schon wegen der daraus hervorgehenden \nUnmöglichkeit einer Isolierverglasung der vorhandenen Fenster ausscheide. Somit \nblieben nur noch die Vorschläge der Firmen U. und B. übrig. Das WAFD \nmüsse nun kurzfristig mitteilen, ob es den Differenzbetrag zu der kostengünstigeren \nLösung der Kunststofffenster als Zuschuss zur Verfügung stelle.\n\n10\n\nDas WAFD wies die Untere Denkmalbehörde im September 2000 darauf hin, \ndass unter Berücksichtigung des Angebots der Firma T1. aus \ndenkmalpflegerischer Sicht die Erhaltung der Fenster gefordert werden müsse. Die \nerforderliche Wärmedämmung könne durch ein zusätzliches, innen liegendes \nFenster erreicht werden. Nur diese Ausführung, Aufarbeitung, Verglasung und \nzusätzliches, innen liegendes Fenster, sei beihilfefähig. Diese denkmalverträgliche \nMaßnahme könne nach den Beihilferichtlinien maximal mit bis zu 1/3 der Kosten \nbezuschusst werden. Sie schlage vor, die erlaubnisfähige Lösung als Maßnahme für \ndie Landesförderung bei der Bezirksregierung anzumelden. Solle eine \nLandesförderung dafür nicht vorgesehen werden können, müsse gegebenenfalls die \nStadt, der Kreis und das WAFD versuchen, Gelder für die denkmalverträgliche \nLösung bereit zu stellen. Die geschätzten Kosten für die denkmalpflegerisch \ngeforderte Maßnahme beliefen sich unter Einbeziehung der vorliegenden Angebote \nauf ca. 342.000,00 DM. Diese Aufwendungen seien der Beigeladenen unter \nBerücksichtigung der Beihilfen auch zumutbar. Für die Verglasung der \naufgearbeiteten Fenster der Firma T1. und für die zusätzlichen, innen liegenden \nHolz- oder Kunststofffenster sollten jedoch für die Beantragung einer Beihilfe noch \nAngebote eingeholt werden, damit bei einer Bemessung von realistischen, nicht \ngeschätzten Kosten ausgegangen werden könne. \n\n11\n\nMit Schreiben vom 20. Dezember 2000 an die Untere Denkmalbehörde, das \ndiese an die Beigeladene weiter leitete, ergänzte das WAFD seine Erwägungen und \nführte aus: Selbst wenn man von 200.000,00 DM Mehrkosten für die von ihm \ngeforderte Maßnahme ausgehe und diese mit 10 % Zinsen/Tilgung über zehn Jahre \nfinanziere, entstünden der Beigeladenen pro Jahr ca. 20.000,00 DM \nFinanzierungskosten. Wenn diese bei 1.800 qm Fläche nur 1,00 DM Miete mehr pro \nqm ansetze, stünden den Finanzierungskosten im ersten Jahr 21.600,00 DM an \nMieteinnahmen gegenüber. Bei dieser Rechnung seien noch keine \nSteuervergünstigungen und gegebenenfalls Beihilfen berücksichtigt. \n\n12\n\nAm 5. April 2001 beantragte die Beigeladene bei der Unteren Denkmalbehörde \ndie Streichung des Denkmals aus der Denkmalliste.\n\n13\n\nMit Schreiben vom 10. Mai 2001 wies die Beigeladene die Untere \nDenkmalbehörde darauf hin, dass zu den Kosten der Fenstersanierung der Firma \nT1. ohne die Neuverglasung in Höhe von 180.000,00 DM voraussichtliche Kosten \nfür die Neuverglasung von 100.000,00 DM hinzu kämen. Die vom WAFD \nvorgeschlagene Maßnahme des Vorsetzens innen liegender isolierverglaster Fenster \nsei unter Heranziehung des Angebots der Firma M. nochmals ohne Montage mit \n80.000,00 DM zu veranschlagen. Im Hinblick auf den bündigen Abschluss der \nEisenfenster mit den Innenwänden bedürfe es einer in den Innenraum hinein \nragenden besonderen Konstruktion, um die vorgelagerten Kunststofffenster \nanzubringen. Die Höhe der Kosten für diese Konstruktion sei ebenso unbekannt wie \nderen technische Realisierungsmöglichkeit. Es sei eher realistisch, hierfür einen \nweiteren Betrag in Höhe von 100.000,00 DM anzusetzen. Selbst wenn diese \nMaßnahme technisch durchführbar sei, sei damit die für die gewerbliche Vermietung \nerforderliche Bedingung der Belüftung nicht erfüllt. Es ließen sich dann zwar die \nneuen inneren Fenster öffnen, die alten Eisenfenster jedoch nach wie vor nur an \neinzelnen Klappen im oberen Bereich mittels Kettenzug. Damit wäre die \nvorgeschlagene Lösung sinnlos. Dies hätte zur Folge, dass ca. 460.000,00 DM \nwortwörtlich „zum Fenster hinausgeworfen\" würden. Die Räume ließen sich nach den \nheutigen Ansprüchen der Mietinteressenten nur noch dann vermieten, wenn die \nHeizkosten mittels einer üblichen Isolierung der Fensterflächen auf ein Normalmaß \ngesenkt würden und die Fenster sich für eine Belüftung und Reinigung normal öffnen \nließen. Dies werde mit dem Vorschlag des WAFD nicht erreicht. Da sie Monat für \nMonat erhebliche Mietausfälle habe, fordere sie eine schnellere Zusage für die \nÜbernahme der Mehrkosten bei der Durchführung der Maßnahme nach den \nAngeboten der Firma U. bzw. B. oder die Aufhebung des \nDenkmalschutzes.\n\n14\n\nUnter dem 16. April 2002 wandte das WAFD sich erneut an die Untere \nDenkmalbehörde und führte aus: Bislang sei die Möglichkeit unberücksichtigt \ngeblieben, die vorhandenen Fenster nur teilverglast beizubehalten. Hier seien \nverschiedene Ausführungen vorstellbar: Beibehaltung der Verglasung unten und \noben oder umlaufend und in der Mitte frei. Hinter den vorhandenen \nEisensprossenfenstern würden einflügelige Fenster eingebaut, die die Schall- und \nWärmeschutzfunktion übernähmen. Deren nach außen sichtbare Rahmen und Flügel \nseien grau zu fassen. Dadurch „verschwimme\" das hinten liegende Fensterelement \nin der Ansicht. Die Zuluft erfolge über die teilverglasten Eisensprossenfenster. Deren \nbisherige Lüftungsflügel könnten stillgelegt werden. Bei dieser Ausführung werde \nnicht übersehen, dass im konkreten Fall ein Problem mit dem inneren Aufbau der \nneuen Fenster entstehe, weil diese in den Raum hinein angelegt werden müssten. \nAls beispielhafte Umsetzungen dieser Vorgehensweise könnten die ehemalige \nBrennerei I1. in S. und die ehemalige Bleicherei, heute W., in C. genannt \nwerden.\n\n15\n\nIm November 2002 wandte die Beigeladene sich schriftlich erneut an die Untere \nDenkmalbehörde mit der Bitte, sie über Fördermöglichkeiten zu informieren und nicht \ngenutzte Fördergelder für die Villa C1. auf ihr Objekt zu übertragen. Sie benötige \ndie Mittel dringend zur Sanierung ihres Gebäudes, da das Objekt im derzeitigem \nZustand nicht vermietbar sei. Daraufhin teilte ihr die Untere Denkmalbehörde im \nDezember 2002 mit, dass ein Förderanspruch wegen fehlender Bestandskraft der \nDenkmaleigenschaft derzeit ebensowenig in Betracht komme, wie eine Übertragung \nvon Fördergeldern.\n\n16\n\nDas WAFD wies ebenfalls im Dezember 2002 darauf hin, dass ihm entsprechend \nseiner derzeitigen Planung für das Haushaltsjahr 2003 für die Fenstersanierung \nkeine freien Mittel mehr zur Verfügung.\n\n17\n\nIm Rahmen von Überlegungen, die im Hause der Klägerin im Zusammenhang \nmit einer möglichen Anmietung bzw. eines Ankaufs des Gebäudes I. Straße 2 für \nstädtische Zwecke angestellt wurden, führte Herr X2. von der Zentralen \nGebäudebewirtschaftung in einem Vermerk vom 27. Mai 2003 unter anderem aus: \n\n18\n\n „Mit Herrn L1. als Vertreter der Firma C. wurden mehrere \nGespräche bezüglich der notwendigen Umbau- und Renovierungs-\narbeiten geführt. Herr L1. vertritt dabei den Standpunkt, dass er \nbeabsichtigt, die Räume im jetzigen Zustand mit einem Mietpreis von \n2,30 Euro/qm zu vermieten. Die Umbau- und Sanierungskosten \nmüssten vom zukünftigen Mieter übernommen werden. Da in dem \nObjekt erhebliche Aufwendungen für abgehängte Decken, \nTrittschallverbesserungen, Bodenbelagsarbeiten, Fensterbauarbeiten, \nWärmedämmung der Fassade, Erneuerung der Heizkörper sowie \nErneuerung der WC-Anlagen anstehen, erscheint eine Anmietung des \nObjekts nicht wirtschaftlich zu sein, da vergleichbare Objekte in \nrenoviertem Zustand zur Zeit mit 4,00 Euro bis 5,00 Euro angeboten \nwerden.\"\n\n19\n\nDer Landrat des Märkischen Kreises wies die Widersprüche der Beigeladenen \ngegen die Bescheide der Unteren Denkmalbehörde über die vorläufige und \nendgültige Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste der Stadt M. im Juli \n2003 zurück.\n\n20\n\nDagegen erhob die Beigeladene vor dem erkennenden Gericht die Klagen \n12 K 3302/03 und 12 K 3344/03.\n\n21\n\nMit Schreiben vom 16. September 2003 beantragte sei bei der Klägerin die \nÜbernahme des Eigentums an dem Firmengrundbesitz I. Straße 2, M. Flur 22 \nFlurstück 387 und die Gewährung einer Entschädigung des Rechtsverlustes in Geld \nnach Maßgabe des Landesenteignungs- und -entschädigungsgesetzes (EEG NW). \nZur Begründung führte sie aus: Ihr stehe ein Anspruch auf Übernahme des Objekts \ndurch die Klägerin nach § 31 DSchG NRW zu, weil ihr die Nutzung des \ndenkmalgeschützten Gebäudes nicht mehr zumutbar sei. Seit Ende des Jahres 1994 \nhabe sie wegen der denkmalrechtlichen Unterschutzstellungsmaßnahmen erhebliche \nEinschränkungen der Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Vermietungszwecken \nhinnehmen müssen. Dies habe abschnittsweise zur letztendlichen Abwanderung der \nverschiedenen gewerblichen Mieter geführt. Das Gebäude komme heute, unter den \ngestiegenen Anforderungen der gewerblichen Wirtschaft, als Vermietungsobjekt \npraktisch nicht mehr in Betracht und stehe deshalb leer. Wegen der einschränkenden \nWirkungen der Unterschutzstellung seien gewerbliche Interessenten für das Objekt \nseit Jahren nicht zu finden und würden auch in Zukunft nicht mehr zu finden sein. Der \nÜbernahmeanspruch stehe ihr unabhängig von der Bestandskraft der \nUnterschutzstellung zu, weil diese schon mit ihrem Erlass erheblich einschränkende \nWirkungen entfaltet habe. Notwendige Veränderungen im Inneren des Baukörpers \nund an seiner äußeren Gestaltung seien ihr trotz intensiver Bemühungen nicht \nermöglicht worden. Dies gelte insbesondere für die unumgängliche Umgestaltung der \nFensterfront. Es seien in jüngster Zeit seitens der Klägerin zahlreiche städtische \nProjekte verwirklicht worden, für die das Objekt I. Straße 2 sehr gut geeignet \ngewesen wäre. Professionelle Vermietungsbemühungen seien ohne Erfolg \ngeblieben. Gehe man von der zuletzt gezahlten Miete aus, habe sie bereits seit dem \n1. Juli 2000 für die drei Obergeschosse einen Ausfall von 165.000,00 Euro Kaltmiete \nerlitten. Hinzu kämen noch die üblichen Nebenkosten. Die von ihr geforderte \nInvestition in die Fenstersanierung lasse sich durch die Vermietung des Gebäudes \nniemals erwirtschaften. Zuschüsse seien damals wie heute nicht zu bekommen \ngewesen. Das Mietverhältnis mit der langjährigen Erdgeschossmieterin E. werde \nkurzfristig auslaufen. Daher stehe inzwischen das gesamte Gebäude leer. \n\n22\n\nAm 15. September 2003 beantragte die Beigeladene bei der Klägerin erfolglos \ndie Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes.\n\n23\n\nDie verwaltungsgerichtlichen Klagen gegen die Eintragung in die Denkmalliste \nnahm sie im Dezember 2003 zurück. \n\n24\n\nDurch Bescheide vom 20. Februar 2004 lehnte die Klägerin die beiden Anträge \nder Beigeladenen auf Einbau weißer Kunststofffenster sowie auf Löschung des \nGebäudes aus der Denkmalliste ab. \n\n25\n\nDen Antrag der Beigeladenen auf Übernahme des Gebäudes gemäß § 31 \nDSchG NRW leitete die Klägerin an die Beklagte weiter. \n\n26\n\nZur weiteren Begründung des Übernahmeantrags machte die Beigeladene mit \nSchriftsatz vom 12. Juli 2004 geltend: Da notwendige Veränderungen nicht \nzugelassen würden, wirkten sich die einschnürenden Bedingungen, die der \nDenkmalschutz dem Gebäude auferlege, geradezu vernichtend aus. Nur die \nöffentliche Hand selbst, die ein Interesse an der unveränderten Erhaltung des \nGebäudes habe, sei noch in der Lage, dieses zu unterhalten und die Mittel für die \njeweils anstehenden Erneuerungsinvestitionen aufzubringen.\n\n27\n\nDie Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 18. Oktober 2004 an die Beklagte \nund beantragte, den Übernahmeantrag abzulehnen. Zur Begründung führte sie aus: \nSie sei in der Vergangenheit stets darum bemüht gewesen, eine für beide Seiten \ntragfähige und akzeptable Lösung zu finden. Dies belege vor allem eine zuletzt mit \ndem Geschäftsführer der Beigeladenen durchgeführte Besichtigung entsprechend \nsanierter Referenzobjekte in P. . Es komme nicht nur eine öffentliche Nutzung \ndes Gebäudes in Betracht, vielmehr biete sich wegen der Flächengröße eine der \nVergangenheit entsprechende Nutzung auch für die Zukunft an (Einzelhandel). Zwar \nseien auch anderweitige Nutzungen denkbar, Lösungen dafür müssten aber erst \nentwickelt werden. Die Schwierigkeiten bei der Vermarktung des Gebäudes seien \nallenfalls zu einem geringen Teil denkmalbedingt, weil der Markt im Hinblick auf eine \nVermietung oder Verpachtung der Flächen momentan nicht optimal sei. Überall in \nder Stadt M. seien derzeit vergleichbare Leerstände anzutreffen, die mit \nAuflagen oder Hindernissen durch den Denkmalschutz nichts zu tun hätten. Soweit \ndie Beigeladene eine intensive Bewerbung der Gewerbeflächen geltend mache, \nwerde dies ausdrücklich bestritten. Hinsichtlich der Fenstersanierung sei die \nBeigeladene weder in der Vergangenheit noch heute bereit, die Kosten nach dem \nKostenvoranschlag der drei genannten Firmen zu tragen oder überhaupt den \nAufwand des Nachbaus bzw. der Aufarbeitung der historischen Fenster zu betreiben. \nDie in der Vergangenheit angesprochene Frage der öffentlichen Förderung der \ndenkmalgerechten Fenstersanierung, deren Kosten im Rahmen des Finanzierbaren \nlägen, habe nur deshalb nicht geklärt werden können, weil die Beigeladene eine auf \nden Erhalt der historischen Fenster gerichtete Restaurierung kontinuierlich abgelehnt \nhabe. Gegen die Art der Fenstersanierung, wie sie an den ostwestfälischen Objekten \ndurchgeführt und besichtigt worden sei, habe die Beigeladene echte Argumente nicht \nvorgebracht.\n\n28\n\nAm 25. Oktober 2004 beauftragte die Beklagte den Gutachterausschuss für \nGrundstückswerte im N. Kreis mit der Ermittlung des Verkehrswertes sowohl \nmit aufstehenden Gebäuden als auch ohne aufstehende Gebäude. Nachdem sich im \nFolgenden zwischen der Klägerin und der Beigeladenen Meinungsverschiedenheiten \nüber den Stichtag des maßgebenden Verkehrswertes entwickelten, bat die Beklagte \nden Gutachterausschuss darum, zusätzlich zu dem bereits beantragten \nBewertungsstichtagen ergänzend den Verkehrswert zu ermitteln, den das fragliche \nGrundstück mit aufstehenden Gebäuden als auch ohne aufstehende Gebäude am \nTage vor dem Erlass der Verfügung der Denkmalbehörde vom 16. Dezember 1994 \ngehabt habe. \n\n29\n\nUnter dem 13. Dezember 2005 erstellte der Gutachterausschuss aufgrund der \nSitzung vom 26. Oktober 2005 jeweils ein Gutachten zum Stichtag der \nWertermittlung am 26. April 2004 und 16. Dezember 1994. In dem Gutachten zum \nStichtag des 26. April 2004 kam der Gutachterausschuss unter Zugrundelegung des \nsogenannten Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert „zum \nWertermittlungsstichtag 26. Oktober 2005\" ohne Denkmalschutz 720.000,00 Euro, \nmit Denkmalschutz 540.000,00 Euro betrage, wobei er den Grundstückswert ohne \nGebäude mit 350.000,00 Euro angab.\n\n30\n\nFür den Stichtag der Wertermittlung des 16. Dezember 1994 kam er in seinem \nGutachten ebenfalls unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis, \ndass das Gebäude ohne Denkmalschutz einen Verkehrswert von 2.000.000,00 DM \nmit Denkmalschutz von 1.630.000,00 DM aufwies, wobei er den Grundstückswert \nohne Gebäude mit 550.000,00 DM bezifferte. \n\n31\n\nDie Diplom-Sachverständige L1. kam in ihrem Gutachten vom 30. Juli 2004 \nzum Wertermittlungsstichtag des 14. Juli 2004 zu einem gerundeten Sachwert von \n1.780.000,00 Euro.\n\n32\n\nAm 13. November 2006 beschloss der Rat der Klägerin, das Gebäude aus der \nDenkmalliste zu streichen, nachdem das WAFD sein Benehmen dafür nicht \nhergestellt hatte. Die Streichung scheiterte im Ergebnis an der ablehnenden \nEntscheidung der Obersten Denkmalbehörde\n\n33\n\nAm 16. November 2006 fand in dem denkmalrechtlichen Übernahmeverfahren \neine mündliche Verhandlung statt, an der neben Vertretern der Klägerin, der \nBeklagten und der Beigeladenen auch Mitglieder des Gutachterausschusses \nteilnahmen. In dem Zusatzprotokoll über ein im Anschluss daran gesondert geführtes \nGespräch zwischen Bediensteten der Beklagten und Vertretern der Beigeladenen \nüber deren Vermögensverhältnisse wurde ausgeführt:\n\n34\n\n„Herr L1. ist Geschäftsführer, persönlich haftender \nGesellschafter und alleiniger Inhaber der Firma C. Diese Firma \nbetrieb ehemals in dem fraglichen Gebäude eine Textilfabrik. Sein \nGroßvater hatte das Gebäude seinerzeit errichten lassen. Herr L1. \nist fast 70 Jahre alt und betreibt in einem Zwei-Personen-Betrieb \nzusammen mit seiner Tochter ein Maklerbüro. Der Umfang ist durchaus \nbescheiden und nicht mit Bauträgertätigkeiten verbunden. Außer einem \nselbst genutzten Eigenheim gehören ihm keine weiteren Immobilien. \nEin 9-Parteien-Mietwohnhaus in der ehemaligen DDR wurde zwar \nerworben und saniert, ist aber inzwischen eher ein Zuschussgeschäft \ngeworden. Die Erträge aus der Gewerbeimmobilie, gegen dessen \nUnterschutzstellung er sich jahrelang gewehrt habe, hätten die \nwesentliche Säule seiner Alterssicherung sein sollen. Weder er noch \nseine Frau hätten Rentenansprüche erworben. Aktien, Wertpapiere \noder größere Barvermögen sei nicht vorhanden. \nRechtsanwalt Dr. L3. , der seinen Mandanten seit gemeinsamen \nSchulzeiten kennt, bestätigte diese Angaben.\"\n\n35\n\nAufgrund der Verhandlung verpflichtete die Beklagte die Klägerin mit Beschluss \nvom 18. Dezember 2006 das Baudenkmal „C. „ I. Straße 2, 58511 M. \n(Gemarkung M. -Stadt Flur 22 Flurstücke 387, 3.307 Quadratmeter groß, \neingetragen im Grundbuch von M. -Stadt Blatt 4, 5, 8, 9) zu übernehmen. Im \nGegenzug habe die Klägerin der Beigeladenen eine Entschädigung in Höhe von \n1.275.000,00 Euro zu entrichten. Zur Begründung führte sie aus: Der \nÜbernahmeantrag sei zulässig und begründet. Die Voraussetzungen des § 31 \nDSchG NRW seien sämtlich erfüllt. Der Übernahmeantrag sei innerhalb eines \nangemessenen Zeitraums nach der Rechtskraft der Eintragung in die Denkmalliste \ngestellt worden. Die Beigeladene habe ausgehend von realistischen \nKaufpreisvorstellungen zuvor ausreichend lange und nachhaltig versucht, mit der \nKlägerin über einen Verkauf des Objekts handelseinig zu werden. Neben der gegen \nden Widerstand der Beigeladenen durchgesetzten Eintragung in die Denkmalliste \nseien weitere behördliche Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz erfolgt. Zum \neinen sei die Aufforderung ergangen, die Fensterfronten in denkmalgerechter Weise \nzu erneuern und den Einbau der Kunststofffenster zu unterlassen. Dadurch sei ein im \nHinblick auf die Vermietbarkeit oder sonstige Nutzung unumgängliches \nInstandsetzungsvorhaben erheblich verteuert worden. Zwar seien nicht alle in diesem \nZusammenhang angestellten Kostenschätzungen bis ins letzte belastbar. Es leuchte \njedoch unmittelbar ein, dass eine sowohl heutigen Wärmedämmvorschriften als auch \ndenkmalpflegerischen Belangen gerecht werdende Erneuerung der Fensterfronten \nauf mehreren Etagen ein mehrfaches einer „normalen\" Fenstersanierung koste. Dies \nwerde durch die von der Beigeladenen eingeholten Angebote bestätigt. Dagegen \nblieben die vom WAFD ins Spiel gebrachten „Alternativlösungen\" durchaus vage. Die \nAnsiedelung der Mehrkosten im Bereich von über 200.000,00 Euro erscheine daher \nrealistisch. Darüber hinaus sei der Beigeladenen der Abriss des Gebäudes verwehrt \nworden. Solche denkmalbedingten Verfügungsbeschränkungen und Mehrkosten \nseien der Beigeladenen mit Rücksicht auf ihre Pflichten auch nicht zuzumuten. Für \ndiese rein subjektive Zumutbarkeit sei zunächst von Belang, dass die Beigeladene \nkeineswegs sehenden Auges ein Denkmal erworben habe, sondern ihr die \nDenkmaleigenschaft für ein vom Großvater des Geschäftsführers der Beigeladenen \nerbautes Gebäude regelrecht aufgezwungen worden sei. In einem solchen Fall seien \nder Zumutbarkeit von kostspieligen denkmalpflegerischen Auflagen enge Grenzen \ngesetzt. Der Geschäftsführer der Beigeladenen habe glaubwürdig und glaubhaft \ndargelegt, dass das Objekt die wesentliche Säule seiner Alterssicherung habe sein \nsollen. Dieser betreibe mit seiner Tochter als einziger Angestellter ein kleines \nImmobilienmaklerbüro. Rentenansprüche des Geschäftsführers bestünden nicht. \nSonstige Vermögenswerte seien außer einem selbst genutzten Einfamilienhaus nicht \nvorhanden. Ein in den neunziger Jahren in den neuen Bundesländern erworbenes \nund saniertes Mehrfamilienhaus sei eher defizitär. Dies sei eine bei Kenntnis der \nMarktlage durchaus glaubhafte Aussage. Nach alledem stehe zur Überzeugung der \nEnteignungsbehörde fest, dass der Beigeladenen denkmalbedingte Mehrkosten in \nder beschriebenen Höhe nicht zuzumuten seien.\n\n36\n\nDaraufhin hat die Klägerin am 25. Januar 2007 die vorliegende Klage erhoben, \nzu deren Begründung sie geltend macht: Der Übernahmeantrag sei unbegründet. \nDieser enthalte keine detaillierten Angaben der Beigeladenen, die geeignet seien, die \nwirtschaftliche Unzumutbarkeit im Hinblick auf den weiteren Erhalt des Denkmals \nnachzuweisen. Die von der Beigeladenen aufzuwendenden Kosten betrügen nicht, \nwie von der Beigeladenen angenommen 513.000,00 DM, sondern nur geschätzte \n342.000,00 DM. Selbst wenn man aber von dem höheren Betrag ausginge, seien die \nKosten der Sanierungsmaßnahme nach den Beihilferichtlinien bis zu einem Drittel \nzuschussfähig. Die Darstellung der Beigeladenen, wonach für diese keine Zuschüsse \nnach den Beihilferichtlinien zu erhalten seien, sei falsch. Bis Ende 2003 hätten nur \ndeshalb keine Zuschüsse in Aussicht gestellt werden können, weil die Eintragung \ndes Gebäudes in die Denkmalliste erst mit der Rücknahme der Klage vor dem \nVerwaltungsgericht rechtskräftig geworden sei. Im Übrigen bestünden für die \nBeigeladene steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, wodurch sich die \nSanierungssumme weiter reduzieren lasse. Deren Annahme sei falsch, wonach sich \ndiese Investitionskosten nie wieder erwirtschaften ließen. Da der \nGutachterausschuss zum Stichtag des 26. April 2004 eine Gesamtmonatsmiete von \n7.494,00 Euro für angemessen und langfristig erzielbar erachtet habe, seien für die \nBeigeladene in zehn Jahren Gesamtmieteinnahmen von 899.280,00 Euro erzielbar. \nUnter diesem Aspekt seien ihr die Mehraufwendungen für die Fenstersanierung \nzumutbar. Die Beigeladene habe nicht glaubhaft gemacht, dass der Leerstand im \nWesentlichen auf dem unsanierten Zustand des Gebäudes beruhe. Diese habe auch \nkeinerlei Rentabilitätsberechnungen zum Nachweis der wirtschaftlichen \nUnzumutbarkeit vorgelegt. Die Beklagte müsse hinsichtlich der Frage der \nUnzumutbarkeit keinen subjektiven, sondern einen objektiven Maßstab anlegen. Es \nwerde bestritten, dass das sanierte Mehrfamilienhaus in den neuen Ländern defizitär \nsei. Eine Ermittlung des Verkehrswertes durch die Beklagte sei rechtsfehlerhaft \nunterblieben. Die Beklagte habe den Übernahmepreis darüber hinaus falsch ermittelt \nund die derzeitigen Mieteinnahmen unberücksichtigt gelassen. \n\n37\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n38\n\n den Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in \nder Gestalt des Berichtigungsbeschlusses vom 21. Dezember 2006 \naufzuheben.\n\n39\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n40\n\n die Klage abzuweisen.\n\n41\n\nZur Begründung macht sie ergänzend zu den Ausführungen im \nÜbernahmebeschluss geltend: Sie halte am subjektiven Zumutbarkeitsbegriff fest. \nDie Äußerungen der Klägerin zum möglichen Vermögensstand der Beigeladenen \nkönnten nicht den Blick dafür verstellen, dass hier genau der Sachverhalt vorliege, \nden der Gesetzgeber bei der Regelung des Übernahmeanspruchs im Auge gehabt \nhabe. Die Klägerin übersehe, dass die festgesetzte Entschädigungssumme die \nhohen Mietausfälle nicht berücksichtige, die seit der denkmalrechtlichen \nUnterschutzstellung zu verzeichnen gewesen seien. Dabei handele es sich um ca. \n320.000,00 Euro. \n\n42\n\nDie Beigeladene beantragt,\n\n43\n\n die Klage abzuweisen.\n\n44\n\nZur Begründung macht sie ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen geltend: \nEs sei unzutreffend, dass eine denkmalverträgliche Sanierung an ihren Bemühungen \ngescheitert sei. Eine Auswertung der Verwaltungsakten lasse schnell erkennen, dass \nsie seitens der öffentlichen Hand praktisch keine Unterstützung erhalten habe und im \nStich gelassen worden sei. Die Kosten der Sanierung beruhten, soweit das Angebot \nder Firma B. betroffen sei - auf Angaben eines Spezialunternehmens, das vom \nWAFD selbst genannt worden sei. Deshalb seien 513.000,00 DM insoweit zugrunde \nzu legen. Die von der Klägerin ins Felde geführten vermeintlichen \nVergleichslösungen in S. und C. seien mit ihrem Gebäude nicht tatsächlich \nvergleichbar. In den genannten Fällen hätten die Sanierungskosten für Fenster \nangesichts der Gesamtinvestitionen keine Rolle gespielt. Die von der Klägerin \nangenommenen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten seien nur interessant, \nwenn auch entsprechend hohe Gewinne erzielt würden. Das sei bei ihr gerade nicht \nder Fall. Darüber hinaus habe die Klägerin die fiktiven Mieteinnahmen viel zu hoch \nangesetzt. Diese lägen nach den Ausführungen der Gutachter für die drei \nObergeschosse bei insgesamt 3.609,00 Euro. Es gebe für sie keine Möglichkeit, \nweitere Kredite aufzunehmen, weil ihre Bank dies ablehne. Ihr seien nie konkret \nZuschüsse zugesagt worden. Vielmehr habe man nur auf die gesetzliche Möglichkeit \nder Bezuschussung hingewiesen. Auf mehrfache konkrete Anfragen hinsichtlich einer \nBezuschussung habe sie keinen positiven Bescheid erhalten. Soweit die Klägerin \nwegen der Nähe zu der Firma L1. Immobilien die Ernsthaftigkeit der \nVermietungsbemühungen durch diese in Zweifel ziehe, sei diese Nähe eher hilfreich \ngewesen. Denn die Firma L1. Immobilien kenne sowohl die Gegebenheiten auf \ndem örtlichen Immobilienmarkt als auch das Gebäude genau. Es sei vielmehr so, \ndass die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben hinsichtlich der Fenster und die \nUnzulässigkeit bestimmter baulicher Veränderungen das wesentliche Hindernis für \ndie erfolgreiche Vermietung dargestellt hätten. Soweit die Klägerin nunmehr \nKonzepte im Hinblick auf eine Nutzung des Gebäudes für öffentlich geförderten \nWohnungsbau vorlege, habe sie solche Konzepte im Vorfeld nicht erhalten. Es \nbestünden Anhaltspunkte dafür, dass mit der dauerhaften Vermietung des \nErdgeschosses in der jetzigen Form nicht zu rechnen sei.\n\n45\n\nDie Berichterstatterin hat am 23. Januar 2008 mit den Beteiligten einen \nErörterungstermin durchgeführt, in dessen Rahmen das Gebäude I. Straße 2 auch in \nAugenschein genommen und davon Lichtbilder gefertigt wurden. Insofern wird auf \ndie über den Erörterungstermin gefertigte Niederschrift und die in der Gerichtsakte \nvorhandenen Lichtbilder verwiesen.\n\n46\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, die beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge der Beklagten und insbesondere die Wertgutachten ergänzend \nBezug genommen.\n\n47\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\n48\n\nDie Klage bleibt ohne Erfolg.\n\n49\n\nSie ist zulässig. Zunächst ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 1 der \nVerwaltungsgerichtsordnung (VwGO) für die vorliegende Streitigkeit gegeben, soweit \ndie Klägerin sich gegen den Beschluss betreffend die Übernahme des Denkmals \nrichtet. Nach dieser Vorschrift ist der Verwaltungsrechtsweg in allen öffentlich-\nrechtlichen Streitigkeiten nicht verfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die \nStreitigkeiten nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht zugewiesen sind. \nÖffentlich-rechtliche Streitigkeiten auf dem Gebiet des Landesrechts können einem \nanderen Gericht auch durch Landesgesetz zugewiesen werden. Es handelt sich hier \num eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit. Öffentlich-rechtlich sind Streitigkeiten, wenn \nsie sich als Folge eines Sachverhaltes darstellen, der nach öffentlichem Recht zu \nbehandeln ist. Die Natur des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses bemisst sich \nnach dem erkennbaren Ziel der Klage und den vom Kläger vorgetragenen \nBehauptungen tatsächlicher Art. Ob eine Streitigkeit öffentlich-rechtlich oder \nprivatrechtlich ist, richtet sich nach ständiger Rechtsprechung nach der Natur des \nRechtsverhältnisses, aus dem der Anspruch hergeleitet wird.\n\n50\n\nVgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, \n15. Aufl.2007, Rdnr. 6 zu § 40 VwGO mit zahlreichen Hin- \nweisen auf die Rechtsprechung.\n\n51\n\nAusgehend von dieses Grundsätzen handelt es sich bei dem Ausspruch über die \nÜbernahme eines Denkmals durch die Gemeinde um eine Entscheidung, die allein \nnach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, nämlich denen des Denkmalschutzgesetzes, \ngetroffen wird. Voraussetzung dafür ist nämlich unter anderem, dass es dem \nDenkmaleigentümer auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem \nDenkmalschutzgesetz nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten. Damit richten \nsich die tatbestandlichen Voraussetzungen des Übernahmeausspruchs maßgebend \nnach Vorschriften des öffentlichen Rechts. § 31 Satz 2 DSchG NRW bestimmt, dass \nbei der Übernahme von Denkmälern im Übrigen die Bestimmungen des § 30 DSchG \nNRW entsprechende Anwendung finden. \n\n52\n\nDie Streitigkeit über die Rechtmäßigkeit eines Übernahmeausspruchs ist auch \nnicht etwa durch Bundes- oder Landesrecht den Zivilgerichten zugewiesen. Nach \n§§ 31 Satz 2, 30 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW ist das Landesenteignungs- und \nentschädigungsgesetz (EEG NRW) anzuwenden. Dies enthält eine Bestimmung über \nden Rechtsweg in § 50 Abs. 1 EEG NRW. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift \nkönnen Entscheidungen über Entschädigungen, über Ausgleichszahlungen, den \nHärteausgleich nach § 13 und über die Erstattung von Aufwendungen der Beteiligten \nnur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden, wobei nach \nSatz 2 das Landgericht, Kammer für Baulandsachen, über den Antrag entscheidet. \nNach Satz 5 der Vorschrift ist im Übrigen der Verwaltungsrechtsweg gegeben. \nDaraus ergibt sich eindeutig, dass das Landesrecht eine zweigleisige \nRechtswegzuständigkeit hinsichtlich solcher Verwaltungsakte vorsieht, die neben der \nEntscheidung über die Geldleistung weitere Regelungen enthält. Das ist aber hier \nder Fall, weil der Beschluss der Beklagten neben der Anordnung der durch die \nKlägerin an den Beigeladenen zu zahlenden Geldleistung auch - sozusagen \nvorgelagert - die Entscheidung über die Übernahme des Denkmals durch die \nKlägerin enthält.\n\n53\n\nVgl. zur Rechtswegzuständigkeit (Verwaltungsrechtsweg) für das \nBegehren \nauf Übernahme eines Denkmals: Oberverwaltungsgericht für das \nLand Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25. Juni 1990 \n- 7 A 1837/89 -, in: Eildienst des Städtetages (EST NW) 1991, 24f, für \ndie Zuständigkeit der Zivilgerichte über einheitlichen Anspruch auf \nÜbernahme und Entschädigung bei Geltung des Preußischen Gesetzes \nüber die Enteignung von Grundeigentum: Bundesgerichtshof (BGH), \nUrteil vom 17. Dezember -1992 III ZR 112/91-, in: Neue Juristische \nWochenschrift (NJW) 1993, 1255 ff = Deutsches Verwaltungsblatt \n(DVBl.) 1993, 430 ff = Die Öffentliche Verwaltung (DÖV) 1993, 393 ff, \nauch bei Juris.\n\n54\n\nDie Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 1. Alternative VwGO \nstatthaft und auch im Übrigen zulässig.\n\n55\n\nDer Durchführung eines Vorverfahrens gemäß §§ 68 ff VwGO bedurfte es vor \nErhebung der Anfechtungsklage nicht. Zwar sind gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO \nvor Erhebung der Anfechtungsklage Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des \nVerwaltungsaktes in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Einer solchen Nachprüfung \nbedarf es nach Satz 2 Nr. 1 indes nicht, wenn ein Gesetz dies bestimmt. Das ist hier \nder Fall. Nach § 70 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-\nWestfalen (VwVfG NRW) bedarf es vor Erhebung der verwaltungsgerichtlichen \nKlage, die einen im förmlichen Verwaltungsverfahrens erlassenen Verwaltungsakt \nzum Gegenstand hat, keiner Nachprüfung in einem Vorverfahren. Bei dem Verfahren \nüber die Übernahme des Denkmals, in dessen Rahmen der hier angefochtene \nVerwaltungsakt erlassen wurde, handelt es sich aber nach § 18 Abs. 2 EEG, auf die \nVorschrift verweisen § 31 Satz 2, 30 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW, um ein förmliches \nVerwaltungsverfahren. \n\n56\n\nDie Klage ist jedoch unbegründet. Der Beschluss des Beklagten vom \n18. Dezember 2006, durch den die Klägerin verpflichtet wird, das Baudenkmal „C. \n„ zu übernehmen, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten \n(§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).\n\n57\n\nDer Beschluss findet seine Rechtsgrundlage in § 31 Satz 1 DSchG NRW. \nDanach kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde \nverlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des \nDenkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz \nwirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen \noder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Voraussetzungen sind hier \nerfüllt. Die Beigeladene ist Eigentümerin eines Denkmals. Der Bürgermeister der \nStadt M. verfügte mit Bescheid vom 14. Dezember 1995 die Eintragung des \nGebäudes der ehemaligen Strickwarenfabrik (Hauptgebäude und Anbau an der \nOstseite aus dem Jahre 1914) auf dem Grundstück I. Straße 2 in die Denkmalliste. \nDie Eintragung ist bestandskräftig, nachdem der Landrat des Märkischen Kreises \nden Widerspruch der Beigeladenen gegen die Eintragung mit Widerspruchsbescheid \nvom 29. Juli 2003 zurückgewiesen und die Beigeladene die dagegen erhobene \nverwaltungsgerichtliche Klage 12 K 3344/03 zurück genommen hat. Es ändert sich \nnichts dadurch an der Denkmaleigenschaft, dass die Klägerin nach Erlass des \nÜbernahmebeschlusses durch den Beklagten die Streichung des Gebäudes aus der \nDenkmalliste verfolgte, weil das Westfälische Amt für Denkmalpflege das gemäß \n§ 21 Abs. 4 Satz 1 DSchG NRW erforderliche Einvernehmen nicht hergestellt hat und \ndies durch die Oberste Denkmalbehörde bestätigt wurde.\n\n58\n\nAufgrund der Ablehnung der Genehmigung der Fenstersanierung ist der \nBeigeladenen unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Einzelfalls \nmit Rücksicht auf ihre Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes I. Straße 2 auch \nwirtschaftlich nicht zuzumuten, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen \noder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Das nordrhein-westfälische \nDenkmalschutzrecht legt den subjektiven Zumutbarkeitsbegriff zugrunde, nachdem \nder Koalitionsentwurf zum Denkmalschutzgesetz ausdrücklich diese Formulierung \nvorsah.\n\n59\n\nVgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein- \nWestfalen, Kommentar, 2. Auflage 1989, Rdnr. 13 zu § 7 DSchG NRW,\nRdnr. 8 zu § 31 DSchG NRW; Landtags-Drucksachen 8/4492, Einzel- \nbegründung zu § 5, Zweiter Absatz, Seite 29.\n\n60\n\nMaßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind seine gesamtwirtschaftlichen \nVerhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluss \nhaben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der \nausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit \nkommt es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter \nGesichtspunkten des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung \nfür den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen \nVermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz \ndarstellt, oder ob eine solche Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht \nunberührten Nutzungsmöglichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu spürbaren, \nnicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten \nunberührt lassenden finanziellen Verlusten führen kann. Maßgeblich ist, inwieweit \nsich das Denkmal bei sinnvoller Nutzung „selbst trägt\". Spürbare Verluste im \ndargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich hinzunehmen. \nDabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges Vermögen im Interesse der \nAllgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.\n\n61\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -, zitiert \nnach Juris.\n\n62\n\nDer Eigentümer kann wegen der ihm im öffentlichen Interesse auferlegten \nVerantwortung für das Denkmal einerseits nicht verlangen, ein in die Denkmalliste \neingetragenes Baudenkmal mit denselben Renditeerwartungen wirtschaftlich zu \nverwerten wie eine beliebige andere Immobilie; andererseits kann ihm nicht \nzugemutet werden, den Erhalt des Denkmals dauerhaft aus seinem übrigen - nicht \nmit dem Denkmal im Zusammenhang stehenden - Vermögen zu finanzieren oder \nsonst dauerhaft defizitär zu arbeiten.\n\n63\n\nVgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3452/06 -; \nin: Zeitschrift für Baurecht (BauR), 2007, 2045 ff zum Zumutbar- \nkeitsbegriff im Rahmen des § 7 DSchG NRW.\n\n64\n\nDer Eigentümer kann das Denkmal unter Umständen nicht mehr in der \nbisherigen oder einer anderen Art wirtschaftlich nutzen, wenn wegen der \nUnterschutzstellung und Maßnahmen nach § 9 DSchG NRW Mieter oder Pächter \nausziehen und neue gar nicht oder nur zu erheblich niedrigeren Miet- oder Pachtzins \nwieder einziehen.\n\n65\n\nVgl. Memmesheimer/Upheimer/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 9 zu \n§ 31 DSchG NRW.\n\n66\n\nNach den vorgenannten Grundsätzen ist die bisherige Nutzung in Form der \nVermietung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken der Beigeladenen wirtschaftlich \nnicht mehr zuzumuten. Die Beigeladene hat dem Gericht überzeugend dargelegt, \ndass ihr die gewerbliche Vermietung der Räumlichkeiten insbesondere im ersten und \nzweiten Obergeschoss aufgrund der baulichen Gegebenheiten kaum noch möglich \nist, weil die Räumlichkeiten - insbesondere im Hinblick auf den Energieverbrauch und \ndie Lüftungsmöglichkeiten - für potentielle Mieter nicht mehr attraktiv sind. Dies \nkommt darin zum Ausdruck, dass die Räumlichkeiten bereits seit dem Jahr 2000 leer \nstehen und die Beigeladene schlüssig dargetan hat, trotz einer permanenten \nBewerbung der Räumlichkeiten keine gewerblichen Mieter zu finden. Dadurch \nentstehen ihr seit Jahren Mietausfälle in ganz beträchtlicher Höhe. Dies ergibt sich \neindrucksvoll aus der Übersicht des Steuerberaters Dr. L4. über die Mieteinnahmen \naus dem Objekt I. Straße für die Jahre 1999 bis 2007. Betrugen diese im Jahr \n1999 noch 107.591,67 EUR, standen dem im Jahr 2007 gerade noch 35.911,64 EUR \ngegenüber, nachdem die jährlichen Mieteinkünfte zwischenzeitlich noch niedriger \nwaren. Es führt in diesem Zusammenhang zu keiner anderen Beurteilung, dass es \nder Beigeladenen inzwischen gelungen ist, zumindest das Erdgeschoss des \nGebäudes an einen Existenzgründer für eine monatliche Miete von 2.000,00 Euro zu \nvermieten, der darin - nunmehr im Einvernehmen mit der Unteren Denkmalbehörde - \nein Sozialkaufhaus betreibt. Zwar müssen sämtliche Anspruchsvoraussetzungen in \nder Person des Eigentümers bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor \nGericht gegeben sein.\n\n67\n\nVgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 8 zu \n§ 31 DSchG NRW.\n\n68\n\nHier stehen aber einerseits nach wie vor das erste und zweite Obergeschoss \nleer, wodurch der Klägerin hohe Mietausfälle und wirtschaftliche Einbußen entstehen. \nAndererseits hat die Beigeladene in dem Termin zur mündlichen Verhandlung \nglaubhaft vorgetragen, dass auch eine auf Dauer angelegte Nutzung des \nErdgeschosses in der derzeit praktizierten Form (Verkauf sogenannter „second hand\" \nWare) und damit verbundene Mieteinkünfte aufgrund der Geschäftserfolge des \nNutzers im vergangenen Jahr mehr als fraglich sind. Die derzeit stark eingeschränkte \nNutzbarkeit der Räumlichkeiten zu gewerblichen Vermietungszwecken beruht auch \nim Wesentlichen auf Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz. Dies folgt \nzunächst daraus, dass der Beigeladenen eine Sanierung der einfach verglasten \nEisensprossenfenster zu Kosten, die in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu \ndem zu erwartenden Mietertrag stehen, derzeit aufgrund einer fehlenden \ndenkmalrechtlichen Erlaubnis nicht möglich ist. Denn soweit von der Unteren \nDenkmalbehörde im Einvernehmen mit dem Westfälischen Amt für Denkmalpflege im \nRahmen des § 9 DSchG NRW nur eine denkmalverträgliche aufwändige \nFenstersanierung unter Einbau einer Konstruktion im Innenraum des Gebäudes für \nerlaubnisfähig angesehen wird und erstere mit bestandskräftigem Bescheid vom \n20. Februar 2004 den Antrag der Beigeladenen auf Einbau weißer Kunststofffenster \nabgelehnt hat, ist die Beklagte bei ihrer Übernahmeentscheidung für das Gericht \nnachvollziehbar von der Unwirtschaftlichkeit dieser Maßnahme für die Beigeladene \nausgegangen. Zwar steht aufgrund der Verwaltungsvorgänge nicht genau fest, \nwelcher Betrag für eine denkmalgerechte Sanierung der Fenster mit Blick auf eine \nzukünftig gegebene Vermietbarkeit der Räumlichkeiten letztlich aufzuwenden wäre. \nDies hat seinen Grund aber unter Anderem darin, dass die der Beigeladenen durch \ndie Untere Denkmalbehörde zunächst mit Schreiben vom 2. März 2000 angedienten \nMöglichkeiten der Fenstersanierung später für nicht mehr denkmalgerecht erachtet \nwurden. Dies bezieht sich unter anderem auf die Angebote der Firmen V. . \nMetallbau, T2. Maschinenbau und C1. . Die Beigeladene traf nach \nAuffassung des Gerichts im Rahmen ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflichten \nhier auch keine darüber hinausgehende Verpflichtung, ein bis ins Letzte errechnetes \nKonzept für die Fenstersanierung vorzulegen. Angesichts der Vorgeschichte war \nnämlich noch weitgehend unklar, wie eine solche nach den Auffassungen der \nUnteren Denkmalbehörde letztlich denkmalverträglich erfolgen sollte. Obwohl die \nBeigeladene der Klägerin bereits im Jahr 2000 ihre Absicht der Fenstersanierung \nmitgeteilt hat, um die Vermietbarkeit der Räumlichkeiten zu verbessern, ist es bis zur \nAblehnung des Antrags auf denkmalrechtliche Genehmigung der Maßnahme mit \nBescheid vom 20. Februar 2004 trotz des zwischen den Beteiligten geführten \nintensiven Schriftverkehrs und mündlichen Austauschs weder seitens der Unteren \nDenkmalbehörde noch des WAFD zu einer verbindlichen Maßgabe hinsichtlich der \nFenstersanierung unter Einschluss einer Förderzusage gekommen. Zwar ergeben \nsich aus den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften verfahrensrechtliche \nMitwirkungspflichten des Denkmaleigentümers. Der sachliche Grund für eine \nMitwirkungspflicht des Eigentümers besteht darin, dass sich die Hauptziele des \nDenkmalschutzgesetzes, nämlich die möglichst weitgehende Erhaltung und \nmöglichst zweckentsprechende Nutzung des Baudenkmals nur erreichen lassen, \nwenn der Eigentümer und die Denkmalbehörden zusammenwirken. Der Eigentümer \nkann einerseits erwarten, dass er bei denkmalrelevanten Maßnahmen sowohl von \nder Unteren Denkmalbehörde als auch von den Landschaftsbehörden beraten wird. \nDies folgt aus § 22 Abs. 2 DSchG NRW, wonach die Landschaftsverbände die \nGemeinden und Kreise in der Denkmalpflege beraten und unterstützen. Diese \nBeratung kann neben den Denkmalbehörden auch von den Eigentümern erbeten \nwerden.\n\n69\n\nVgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 21 zu \n§ 22 DSchG NRW.\n\n70\n\nAndererseits muss er aber auch das ihm Zumutbare zur Klärung \ndenkmalrechtlich relevanter Maßnahmen, gerade auch im Hinblick auf die Prüfung \nder Zumutbarkeit, beitragen. Denn nur anhand einer konkreten Planung kann die \nDenkmalbehörde unter Mitwirkung des Landschaftsverbandes entscheiden, ob etwa \neine Maßnahme zumutbar ist und gegebenenfalls im Rahmen ihrer \nBeratungsobliegenheiten Alternativen aufzeigen.\n\n71\n\nVgl. zu den Mitwirkungspflichten des Denkmaleigentümers: \n BayVGH, Urteil vom 27. September 2007 - 1 B 00.2474 -\n In: Bayerische Verwaltungsblätter (BayVBl.) 2008, 141 (146).\n\n72\n\nNach alledem oblag es in dem zum Zeitpunkt des Übernahmeantrages \nvorgefundenen Stadium des denkmalrechtlichen Verfahrens nicht mehr der \nBeigeladenen, hier noch weitere Erwägungen für ein genehmigungsfähiges Konzept \nder Fenstersanierung vorzulegen. Sie hatte nämlich ihrerseits im Rahmen ihrer \nMitwirkungspflicht das ihr Mögliche im Hinblick auf die geplante Fenstersanierung \ngetan. Nachdem sie der Unteren Denkmalbehörde im Februar 2000 den \nKostenvoranschlag über den Einbau weißer Kunststofffenster vorgelegt hatte, der \nsich als nicht genehmigungsfähig erwies, hat sie, wie seitens der Denkmalbehörde \nauf Anregung des WAFD gefordert, Kostenvoranschläge der Firmen T2. , B. \nund V. . Metallbau eingeholt. Erst daraufhin wurde deutlich, dass aus Sicht der \nDenkmalbehörden nur eine Aufarbeitung der vorhandenen Fenster in Frage kam. \nDies hatte aber für die Beigeladene zur Folge, dass durch eine Restaurierung der nur \neinfachverglasten Fenster der von ihr angestrebte Zweck der wesentlich \nverbesserten Wärmedämmung und Belüftung als Voraussetzung für eine verbesserte \nVermietbarkeit der Räumlichkeiten nicht erfüllt werden konnten. Anschließend wurde \nseitens des WAFD und der Unteren Denkmalbehörde angeregt, vor die vorhandenen \neinfachverglasten Fenster innenliegende Kunststofffenster zu setzen, wobei die \nKosten auf insgesamt rund 340.000,00 DM geschätzt wurden und die Beigeladene \nwurde um die Vorlage entsprechender neuer Kostenvoranschläge gebeten. \nDaraufhin kam die Beigeladene ihrer Mitwirkungspflicht nach, indem sie mit \nSchreiben vom 10. Mai 2001 darauf hinwies, dass zu den Kosten der \nFenstersanierung der Firma T2. in Höhe von 180.000,00 DM Kosten für die \nNeuverglasung in Höhe von 100.000,00 DM und für zusätzliche isolierverglaste \nKunststofffenster unter Heranziehung des Angebots der Firma M. in Höhe von \n80.000,00 DM hinzukämen. In diesem Schreiben wies die Beigeladene auf die \nBesonderheit der bündig mit der Wandinnenkante abschießenden Fenster und das \nweitere Erfordernis einer in den Innenraum hineinragenden zusätzlichen Konstruktion \nfür die Kunststofffenster hin. Diese Besonderheit in der baulichen Konstruktion der \nFenster des Denkmals, die hier zweifellos die Investition zusätzlicher Kosten - von \nder Beigeladenen mit ca. weiteren 100.000,00 DM beziffert - im Hinblick auf eine \nmoderne Fenstersanierung erfordert, war zuvor aber weder von der Unteren \nDenkmalbehörde noch vom WAFD berücksichtigt worden. Nachdem die Beigeladene \nim Hinblick auf Probleme bei der Belüftung der Räumlichkeiten in Folge dieser \nSanierungsvariante hingewiesen hatte, schlug die Untere Denkmalbehörde nach \ndem Vorschlag des WAFD der Beigeladenen dann im April 2002 in Anlehnung an die \nFenstersanierung der Denkmäler der ehemaligen Brennerei I1. in S. und die \nehemalige Bleicherei in C. eine weitere Lösungsvariante unter Beibehaltung nur \neiner teilweisen Verglasung der vorhandenen Fenster mit zusätzlichen \ninnenliegenden Fenstern vor, verwies aber gleichzeitig auf Probleme mit dem inneren \nAufbau der Fenster. Diese von der Unteren Denkmalbehörde in Bezug genommenen \nObjekte wurden von dem Geschäftsführer der Beigeladenen auch besichtigt. Dies \nberücksichtigend ist die Beigeladene ihren denkmalrechtlichen Mitwirkungspflichten \nhinreichend nachgekommen. Angesichts des Umstandes, dass auch seitens des \nWAFD und der Unteren Denkmalbehörde hier über die Dauer mehrerer Jahre nicht \ndeutlich gewesen ist, wie die geplante Fenstersanierung Denkmal „C. „ so \nrealisiert werden konnte, dass sie einerseits den Vorgaben des Denkmalschutzes, \nandererseits aber im Hinblick auf die Wärmedämmung und Belüftung heutigen \nbautechnischen Maßgaben entspricht und wie diese von der Beigeladenen mit einem \nihr zumutbaren Aufwand realisiert werden konnte, kann hier von der Beigeladenen \neine darüber hinausgehende Mitwirkungsverpflichtung nicht gefordert werden. In \ndiesem Zusammenhang ist nach Auffassung der Kammer auch zu berücksichtigen, \ndass die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste vor allem in Folge des lang \nandauernden Widerspruchsverfahrens erst acht Jahre nach dem entsprechenden \nEintragungsbescheid bestandskräftig geworden ist. Gleichwohl hat die Beigeladene \nwährend dieses Zeitraums versucht, die Fenstersanierung mit den Denkmalbehörden \nabzustimmen und von eigenmächtigen Maßnahmen insofern abgesehen.\n\n73\n\nVor diesem Hintergrund ist die Beklagte in dem angefochtenen \nÜbernahmebeschluss jedenfalls zu Recht davon ausgegangen, dass die Mehrkosten \nder Fenstersanierung durch die Erfordernisse des Denkmalschutzes gegenüber einer \nFenstersanierung ohne Berücksichtigung denkmalrechtlicher Bestimmungen um ca. \n200.000,00 Euro erhöht werden. Dabei schlagen allein die vor die vorhandenen \nFenster zu setzenden Kunststofffenster - orientiert am Angebot der Firma M. - \nmit mindestens 118.751 DM zu Buche. Dazu kämen die Kosten für die Sanierung der \nvorhandenen Eisensprossenfenster, die laut Angebot der Firma T2. mit \n480,00 DM pro Quadratmeter Fensterfläche (ca. 180.000,00 DM) ohne Kosten der \nNeuverglasung zu veranschlagen sind. Für die Neuverglasung entstünden nach den \nAngaben der Beigeladenen, denen die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten \nist, weitere 100.000,00 DM. Darüber hinaus wären noch erhebliche Kosten für die \nspeziell auf die baulichen Gegebenheiten zu konzipierenden \nFensterinnenkonstruktionen hinzuzurechnen. Dies führt dazu, dass hier ohne \nWeiteres eine Summe von vormals ca. 500.000,00 DM für die Fenstersanierung \nrealistisch erscheint. Auf welcher Grundlage die Klägerin demgegenüber in der \nKlagebegründung zu einer Summe von geschätzten 342.000,00 DM kommt, ist für \ndas Gericht nicht ersichtlich. Dabei sind wohl insbesondere Kosten für eine \nbesondere Innenkonstruktion noch nicht enthalten. Soweit die Klägerin zur \nBegründung dieser Summe auf eine einzuholende Auskunft des Westfälischen \nAmtes für Denkmalpflege bzw. die Einholung eines Sachverständigengutachtens \nverweist, sieht das Gericht hierfür keinen Anlass. Denn sowohl die Untere \nDenkmalbehörde als auch das Westfälische Amt für Denkmalpflege waren in der Zeit \nvon 2000 bis zum Erlass des angefochtenen Übernahmebeschlusses durch den \nBeklagten sehr eingehend mit der Frage der denkmalgerechten Fenstersanierung \nbefasst, ohne der Beigeladenen ein konkretes Konzept für die denkmalgerechte \nFenstersanierung zu unterbreiten. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat sich die \nBeigeladene auch nicht grundsätzlich einer denkmalgerechten Fenstersanierung \nverschlossen. Dies wird schon aufgrund der Tatsache deutlich, dass sie immer \nwieder den Kontakt mit der Unteren Denkmalbehörde gesucht, zum Teil sogar \nauswärtige Denkmäler besichtigt und stets um die Möglichkeit der Förderung einer \nsolchen Maßnahme nachgefragt hat. Aus den Verwaltungsvorgängen kann das \nGericht, wie bereits ausgeführt, jedenfalls eine fehlende Mitwirkung der \nBeigeladenen nicht erkennen. \n\n74\n\nSoweit die Klägerin auf vergleichbare Fenstersanierungen an Gebäuden der \nAlten Brennerei in S. und der W. in C. verweist, bezweifelt das Gericht \nzunächst die Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Zweifel ergeben sich daraus, \ndass - worauf die Beigeladene nachvollziehbar hinweist - hier eine Gesamtsanierung \nder Objekte durch die Investoren erfolgt ist, in deren Rahmen die Fenstersanierung \nnicht die Schwerpunktmaßnahme gewesen sein dürfte. In diesem Zusammenhang \nverweist die Kammer nur beispielhaft darauf, dass der Umbau und die Sanierung der \nAlten Brennerei I1. in S. , die der Klägerin als Vergleichsobjekt dient, durch \neine Bauherrengemeinschaft Alte Brennerei I1. GbR von 1996 bis 1997 erfolgte, \nin dessen Zuge eine Hauptnutzfläche von insgesamt 3.700 m² saniert und die \ndenkmalgeschützte Industrieanlage in Gastronomie, Ladenlokal und 32 Wohnungen \numgenutzt wurde (vgl. zu Umbau und Sanierung der Brennerei I1. im Internet: \nhttp.//www.agn.de). Mit dieser Situation, in der gezielt ein bereits unter \nDenkmalschutz stehendes Industriegebäude zum Zwecke der umfassenden \nSanierung und Umnutzung durch eine Bauherrengemeinschaft erworben wurde, ist \nder vorliegende Fall, in dem die aus zwei Gesellschaftern bestehende Beigeladene \ndas Objekt mehr oder weniger aus Familienbesitz seit Jahren in ihren Händen hat, \nnicht vergleichbar. Dies gilt umso mehr, als die Beigeladene das Objekt nicht etwa in \nKenntnis der Denkmaleigenschaft erworben hat, sondern als Eigentümerin von der \nEintragung in die Denkmalliste betroffen wurde. Unbekannt ist aber darüber hinaus \nauch, welche Kosten bei den von der Klägerin benannten Vergleichsobjekten für die \nFenstersanierung aufgewendet worden sind. Dies als Grundlage einer ähnlichen \neigenen Fenstersanierung in Erfahrung zu bringen, war aber nach den \nGesamtumständen des vorliegenden Einzelfalls auch nicht mehr von der \nMitwirkungspflicht der Beigeladenen als Eigentümerin des Denkmals erfasst. \nZweifelhaft wäre auch, wie die Beigeladene die Kosten dieser Fenstersanierung \nhätte in Erfahrung bringen sollen, zumal ihr diesbezügliche Auskunftsansprüche \ngegen die Eigentümer der Gebäude nicht zustehen dürften. \n\n75\n\nDanach bleibt festzuhalten, dass die Beigeladene allein ca. 250.000,00 Euro in \neine denkmalgerechte Fenstersanierung investieren müsste, um dauerhaft eine \nVoraussetzung für die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes in Form der \ngewerblichen Vermietung zu schaffen. Dies ist der Beigeladenen angesichts des zu \nerwartenden Ertrags wirtschaftlich nicht zuzumuten. Dabei hat der Beklagte zum \nEinen in rechtlich nicht zu beanstandender Weise berücksichtigt, dass die einzigen \nGesellschafter der Beigeladenen Herr L1. als Komplementär und dessen \nEhefrau als Kommanditistin sind und der einzige Zweck der Firma die Vermietung \nund Verpachtung des denkmalgeschützten ehemaligen Fabrikationsgebäudes ist. \nDies bedeutet ausgehend von den zuvor dargestellten Kriterien für die Überprüfung \nder wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Erhalts des Denkmals zunächst, dass von der \nBeigeladenen insoweit nur die Investition von Mitteln in die Sanierung des Gebäudes \nerwartet werden kann, die dieses auch selbst erwirtschaftet. Angesichts der durch \nUnterlagen des Steuerberaters erhärteten Ausführungen der Beigeladenen, wonach \nseit Jahren ganz erhebliche Mietausfälle entstanden sind, ist es für das Gericht \nnachvollziehbar, dass die Beigeladene für die Fenstersanierung nicht auf einen \nvorhandenen finanziellen Grundbestand zurückgreifen kann. Denn die Mietausfälle \nhatten, wie die Beigeladene im gerichtlichen Verfahren nochmals dargelegt hat, zur \nFolge, dass Altschulden nicht getilgt werden konnten und die Bankverbindlichkeiten \nerhöht werden mussten. Diese beliefen sich demzufolge zum 1. Januar 2008 nach \nden Kontoauszügen der Volksbank M. -I1. e. G. auf ein Soll in Höhe von \n199.966,37 EUR. Die dadurch erforderliche vollständige Fremdfinanzierung der \nFenstersanierungskosten kann durch die Beigeladene nicht realisiert werden, weil sie \nunter Vorlage geeigneter Bankunterlagen nachgewiesen hat, dass ihr eine weitere \nKreditaufnahme nicht möglich sein wird. Die Volksbank M. e.G. hat der \nBeigeladenen mit Schreiben vom 5. Februar 2007 mitgeteilt, dass ein Kreditwunsch \nunter Ausweitung des Kreditrahmens aufgrund der durch die fehlenden Mieteinkünfte \nschwachen Bilanzverhältnisse abgelehnt werden muss. Dem ging im Januar 2006 \neine Umschuldung über ein Darlehen in Höhe von 205.000,00 EUR voraus. Somit ist \nnicht erkennbar, mit welchen Mitteln die Beigeladene die Fenstersanierung in der von \nder Unteren Denkmalbehörde geforderten und für eine wirtschaftliche Nutzung \nunabdingbaren Weise verwirklichen kann. Der Einwand der Klägerin, wonach sich \ndie Kosten der Fenstersanierung durch die anschließende Vermietung der \nRäumlichkeiten schnell amortisieren werden, weshalb die Investitionen der \nBeigeladenen zumutbar seien, führt in diesem Zusammenhang zu keiner anderen \nBeurteilung, weil die Beigeladene schon die Kosten für die Sanierung nach den im \ngerichtlichen Verfahren vorgelegten Bankunterlagen nicht aufzubringen in der Lage \nsein wird. Auch der Hinweis der Klägerin auf laufende Mieteinkünfte in Höhe von \nüber 3.000,00 EUR monatlich führt in diesem Zusammenhang nicht weiter. Zum \neinen berücksichtigt die Klägerin dabei nicht die von der Beigeladenen geschilderte \nund von ihr nicht in Frage gestellte Instabilität dieser Einkünfte. Zum anderen bleiben \nbei der Betrachtungsweise der Klägerin auch völlig etwaige Lasten (wie etwa \nöffentliche Abgaben), die auf das Grundstück erhoben und von der Beigeladenen \ngeleistet werden müssen, außer Betracht. Auch berücksichtigt die Klägerin bei ihrer \nWirtschaftlichkeitsbetrachtung nicht, dass dem Eigentümer eines Denkmals \nzumindest die geldwerte Verzinsung des immobilisierten Kapitals als Rendite \nzugestanden werden muss. Selbst dies erscheint angesichts des vom \nGutachterausschuss angenommenen Verkehrswertes unter Berücksichtigung \naktueller Kapitalmarktzinsen einerseits und den aktuellen Mieteinnahmen \nandererseits kaum gewährleistet.\n\n76\n\nEbenso wenig führt der Hinweis der Klägerin auf grundsätzlich bestehende \nMöglichkeiten der Förderung der Maßnahme durch öffentliche Mittel und der \nsteuerlichen Absetzbarkeit zu einer anderen Beurteilung. Denn ob eine Förderung \nder Fenstersanierung im vorliegenden Fall überhaupt realisiert werden kann, \nerscheint angesichts der Anfragen der Beigeladenen im Hinblick auf konkrete \nFördermöglichkeiten und deren Bescheidung mehr als zweifelhaft. Konkrete \nFörderzusagen sind der Beigeladenen nämlich weder vom Westfälischen Amt für \nDenkmalpflege noch von der Unteren Denkmalbehörde gemacht worden. In der \nVergangenheit wurde auf konkrete Förderanfragen der Beigeladenen entweder auf \ndie fehlende Bestandskraft der Eintragung und damit ein Tatbestandsmerkmal \nverwiesen, auf das die Beigeladene in Ansehung der Dauer des \nWiderspruchsverfahrens nur durch eine Rücknahme ihres Widerspruchs hätte \nEinfluss nehmen können. Zum Anderen hat das Westfälische Amt für Denkmalpflege \netwa durch Schreiben vom 7. Dezember 2002 darauf verwiesen, dass \nFördermöglichkeiten für das Jahr 2003 nicht mehr zur Verfügung stünden. Dies \nbedeutete für die Beigeladene aber wiederum, dass ihr Investitionen in die \nFenstersanierung in der aus Denkmalschutzaspekten geforderten Weise wiederum \nnicht möglich sein würden, womit weitere Mietausfälle verbunden waren. Angesichts \ndes einzigen Firmenzwecks der Beigeladenen verweist diese auch zu Recht darauf, \ndass die Möglichkeiten des Steuerabzugs aufgrund der geringen Firmeneinkünfte \näußerst begrenzt sind. Dies erscheint dem Gericht auch durch die Übersicht über die \nMieteinnahmen der letzten Jahre aus dem Objekt für nachvollziehbar. Es führt auch \nzu keiner anderen Beurteilung, dass der Beigeladenen nunmehr nach anfänglichen \nWiderständen der Unteren Denkmalbehörde die Vermietung des Erdgeschosses an \neinen Existenzgründer gelungen ist, der dort ein Sozialkaufhaus betreibt und für die \nNutzung der Räume ein Mietzins in Höhe von 2.000,00 Euro/pro Monat vereinbart \nwurde. Denn angesichts der enormen Mietausfälle, die die Beigeladene in den \nvergangenen Jahren mangels Vermietbarkeit der Räumlichkeiten erlitten hat, ist es \nihr wirtschaftlich nicht zumutbar, den Einsatz der derzeitigen Mieteinkünfte in die \nFenstersanierung zu fordern. In dem Zusammenhang hat die Beigeladene unter \nBeibringung entsprechender Unterlagen glaubhaft dargelegt, bereits erhebliche \nZinsverbindlichkeiten gegenüber der Bank zu haben, die erfüllt werden müssen.\n\n77\n\nLediglich ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass seitens der Klägerin \nselbst offenbar erhebliche Zweifel an einer wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des \nGebäudes bestehen, solange das Objekt in die Denkmalliste eingetragen ist. Diese \nergeben sich sowohl aus dem Vermerk des Bediensteten X1. als auch aus dem \nUmstand, dass die Klägerin in Ansehung einer zukünftigen Übernahme des \nDenkmals dessen - letztlich nicht durchsetzbare - Streichung aus der Denkmalliste \nbetrieb.\n\n78\n\nDie Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin als unterlegene Partei gemäß § 154 \nAbs. 1 VwGO. Dies umfassen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, \ndie das Gericht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit ebenfalls der Klägerin \nauferlegt. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen entspricht \nin der Regel nur dann der Billigkeit, wenn der Beigeladene erfolgreich Anträge \ngestellt hat, da er mit der Antragstellung auch das Risiko eigener Kostenpflicht nach \n§ 154 Abs. 3 VwGO übernommen hat.\n\n79\n\nVgl. Kopp/Schenke, VwGO, a.a.O.; Rdnr. 23 zu § 162 VwGO.\n\n80\n\nDas ist hier der Fall. Zum einen hat die Beigeladene sich durch den Antrag auf \nKlageabweisung einem eigenen Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt, \nzum anderen hat sie den Klageabweisungsantrag mit Erfolg gestellt.\n\n81\n\nDie Berufung gegen das Urteil ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzung \nhierfür nicht vorliegen.\n\n82\n\nGemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO lässt das Verwaltungsgericht die Berufung \nin dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das \nist hier nicht der Fall. Es handelt sich bezogen auf das konkrete Denkmal und die \nwirtschaftlichen Verhältnisse der Beigeladenen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des \nangefochtenen Übernahmebeschlusses um einen Einzelfall ohne grundsätzliche \nBedeutung. Das Urteil weicht auch nicht von einer Entscheidung i.S.d. § 124 Abs. 2 \nNr. 4 VwGO ab. \n\n83","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/256432","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2008-04-07/14-k-162-07","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 40","ref_norm":"40","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124a","ref_norm":"124a","n":1},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 70","ref_norm":"70","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"EEG 2014","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/256432","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/256432","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2008-04-07/14-k-162-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/256432","retrieved":"2026-07-09 02:20:16.751500+00:00"}}