{"status":"available","doknr":"OLD283772","ecli":"ECLI:DE:VGAR:2004:1115.14K5237.02.00","court":"Verwaltungsgericht Arnsberg","senate":null,"decided":"2004-11-15","aktenzeichen":"14 K 5237/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n Die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der\n Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002\n werden aufgehoben, soweit die gegen den Kläger festgesetzten\n Ausgleichsbeträge folgende Beträge übersteigen:\n 12.325,00 DM (6.301,67 Euro) für das Flurstück 317,\n 11.925,00 DM (6.097,16 Euro) für das Flurstück 420 und\n 325,00 DM (166,17 Euro) für das Flurstück 1432.\n\n Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\n Von den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 29 Prozent\n und der Beklagte 71 Prozent.\n\n Die Berufung wird zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem \nsanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des 983 qm großen \nGrundstücks Gemarkung G. Flur 13 Flurstücke 317, 420 und 1432, welches \nmit dem zweigeschossigen Geschäftshaus Bahnhofstraße 44 bebaut ist. Das \nGrundstück lag im Sanierungsgebiet \"Stadtmitte I E\" der Stadt G. . Die \nSanierung erfasste einen Bereich, der sich auf einer Länge von etwa 250 Metern \nsüdostwärts der C1.-------straße erstreckte und in Richtung Südosten eine \nAusdehnung von bis zu 130 Metern hatte. Das Gelände wurde ursprünglich \nerschlossen durch die von der C1.-------straße nach Südosten abzweigende Straße \n\"B1. T. \", die in ihrem weiteren Verlauf nach Süden verschwenkte, sowie \ndurch zwei Stichwege, über die unter anderem ein größeres Fabrikgelände (Firma \nT1. -C2. ) erreicht werden konnte. Das Industriegelände erstreckte sich im \nNordwesten bis zur C3.------straße und in Richtung Südosten bis zum Rand des \nBebauungszusammenhanges. In der Nachbarschaft dieses Betriebes waren entlang \nder C3.------straße überwiegend gemischt genutzte Grundstücke anzutreffen, \nwährend im Hintergelände beiderseits der Straße \"B1. T. \" auch reine \nWohnnutzung stattfand. Das fragliche Gebiet wurde von dem im Wesentlichen \nparallel zur C3.------straße verlaufenden Gewässer \"X1. \" durchzogen, das \nallerdings in weiten Bereichen seit Jahrzehnten überbaut war, unter anderem von \ndem bereits angesprochenen Industriebetrieb und auch von weiteren Gebäuden \nentlang der C3.------straße .\n\n3\n\nIn seiner Sitzung vom 30. Mai 1974 beschloss der Rat der Stadt G. auf der \nGrundlage von § 4 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBFG) die \nvorbereitenden Untersuchungen für das künftige Sanierungsgebiet \"Stadtmitte\". \nGegenstand des Beschlusses, der sämtliche betroffenen Grundstücke nach \nGemarkung, Flur und Flurstück aufzählt, war allerdings nicht die Flur 13, in welcher \nder Grundbesitz des Klägers liegt. Mit der Durchführung der Untersuchungen wurde \ndie Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG) betraut, die ihre \nErgebnisse im Mai 1976 vorlegte. Die LEG hatte in diesem Zusammenhang auch die \nVerhältnisse in der Flur 13 untersucht; nach den Feststellungen der LEG war das \nGelände der inzwischen erloschenen Firma T1. -C2. zum damaligen Zeitpunkt \nbereits \"öffentlicher Grundbesitz\". \n\n4\n\nB1. 16. Juni 1976 beschloss der Rat der Stadt G. die \"Satzung über die \nförmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 'Stadtmitte I E' der Stadt G. \", \ndie mit Verfügung des Regierungspräsidenten Arnsberg vom 5. Oktober 1976 \ngenehmigt wurde. Zuvor hatte die Stadt G. das Verfahren zur Aufstellung des \nBebauungsplans Nr. 43 \"Stadtmitte I E\" eingeleitet. Die Veröffentlichung des Plans \ngem. § 12 des damaligen Bundesbaugesetzes (BBauG) erfolgte am 26. Juli 1977. \nMit Urteil vom 8. März 1983 - 7 a NE 32/77 - stellte das Oberverwaltungsgericht für \ndas Land Nordrhein-Westfalen die Nichtigkeit des Bebauungsplans fest, weil die von \nder Stadt G. gewählte Form der Schlussbekanntmachung nicht die \nerforderliche Anstoßwirkung entfaltet habe. Die von den damaligen Antragstellern \nebenfalls angegriffene Sanierungssatzung wurde vom Oberverwaltungsgericht \nindessen ausdrücklich gebilligt. Später betrieb die Stadt G. eine \nNeubeplanung des Gebiets. Hierzu stellte sie den Bebauungsplan Nr. 43 a \n\"Neufassung - Stadtmitte I E\" auf, der den Bereich südostwärts der C3.------straße \nund nordostwärts der Straße \"B1. T. \" als Kerngebiet sowie den Bereich \nsüdwestlich der Straße \"B1. T. \" als Mischgebiet ausweist. Ferner wird eine \nErschließungsstraße \"M. \" festgesetzt, die von der Straße \"B1. T. \" im \nWesentlichen nach Nordosten abzweigen und unweit des Grundstücks des Klägers \nan einem Wendeplatz enden soll. Entlang dieser Straße wie auch auf weiteren nicht \nüberbaubaren Flächen sind zahlreiche Stellplätze dargestellt. Die vorhandene \nBebauung, namentlich das Geschäftshaus des Klägers, befindet sich auf durch \nBaugrenzen festgesetzten überbaubaren Flächen, und zwar auch insoweit, als die \nvorhandene Bebauung die \"X1. \" überdeckt. Mittlerweile ist das Gelände durchweg \nplangemäß bebaut. B1. Standort der ehemaligen Fabrik ist ein sogenanntes \n\"Geschäftszentrum\" entstanden, welches im Erdgeschoss Ladenlokale und in den \nObergeschossen freiberufliche Nutzungen aufnimmt. Die Andienung der Läden kann \nüber die Straße \"M1. \" erfolgen, deren Verkehrsfläche im Übrigen bis an die \nrückwärtige Grenze des Grundstücks des Klägers reicht, so dass auch das dort \nangesiedelte Geschäft über diese Straße erreicht werden kann.\n\n5\n\nB1. 30. April 1998 beschloss der Rat der Stadt G. die Aufhebung der \nSanierungssatzung; der Beschluss wurde am 20. Mai 1998 veröffentlicht. Bereits in \nden Jahren 1994 und 2000 hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im \nKreis T2. -X2. Wertgutachten für das fragliche Sanierungsgebiet erstellt mit \ndem Ziel, die Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 des \nBaugesetzbuches (BauGB) zu ermitteln. In seinem Gutachten vom 23. Februar 2000 \nhatte der Ausschuss für das Grundstück des Klägers zum Stichtag 21. Mai 1998 eine \nsanierungsbedingte Wertsteigerung von 175,00 DM auf 205,00 DM je qm \nangenommen.\n\n6\n\nMit Schreiben vom 24. Mai 2000 teilte der Beklagte dem Kläger mit, es sei \nbeabsichtigt, für seinen Grundbesitz einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB zu \nerheben. Wegen der Höhe des voraussichtlich zu zahlenden Betrages verwies er auf \ndas Wertgutachten des Ausschusses vom 23. Februar 2000.\n\n7\n\nUnter dem 26. Mai 2000 meldete sich der Kläger bei dem Beklagten und machte \ngeltend: Sein Grundstück habe in den letzten zehn Jahren keine Wertsteigerung \nerfahren, sondern drastische Wertminderungen, namentlich durch die Ansiedlung \neines Globus-Kaufhauses, den Wegzug eines Aldi-Marktes, die Einrichtung eines \nLidl-Marktes mit einer daneben gelegenen Verkaufsstelle sowie die Ansiedlung \nweiterer großflächiger Betriebe auf der sogenannten X3. . \n\n8\n\nMit drei Bescheiden vom 10. November 2000 setzte der Beklagte für den \nGrundbesitz des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt \n29.490,00 DM fest. Hierbei hatte er angenommen, jedes der drei dem Kläger \ngehörenden Flurstücke habe durch die Sanierung eine Wertsteigerung von \n175,00 DM/qm auf 205,00 DM/qm erfahren. \n\n9\n\nGegen diese Entscheidung erhob der Kläger mit Schreiben vom 23. November \n2000 Widerspruch, zu dessen Begründung er sich auf seine Ausführungen im \nAnhörungsverfahren bezog.\n\n10\n\nAufgrund der entsprechenden Rechtsbehelfe eines anderweitig \nsanierungsbetroffenen Eigentümers ordnete die seinerzeit zuständige 13. Kammer \ndes erkennenden Gerichts mit Beschluss vom 2. März 2001 - 13 L 1770/00 - die \naufschiebende Wirkung des in jener Sache erhobenen Widerspruchs an. Mit \neingehenden Ausführungen begründete das Gericht seine Ansicht, das Gutachten \ndes Ausschusses vom 23. Februar 2000 sei fehlerhaft und könne keine taugliche \nGrundlage für die Wertfestsetzung sein. Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheid \nvom 30. März 2001 auf der Grundlage von § 80 Abs. 4 der \nVerwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Vollziehung der angefochtenen Bescheide \naus.\n\n11\n\nIn der Folgezeit untersuchte der Gutachterausschuss erneut die \nBodenwertsteigerungen in dem fraglichen Sanierungsgebiet. In seiner Sitzung vom \n16. Mai 2002 beschloss er das Gutachten Nr. 1155/2002 über die \"Basiswerte als \nbesondere Bodenrichtwerte\". B1. 6. September 2002 beschloss der Ausschuss \nferner das Gutachten Nr. 1158/2002 betreffend die Ermittlung des Anfangs- und des \nEndwertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB für den Grundbesitz des Klägers. \nHierbei gelangte der Gutachterausschuss zu der Auffassung, der Wert des \nGrundstücks habe sich sanierungsbedingt von 140,00 DM/qm auf 175,00 DM/qm \nerhöht.\n\n12\n\nMit drei Widerspruchsbescheiden vom 6. Dezember 2002 änderte der Beklagte \ndie angefochtenen Bescheide vom 10. November 2000 dergestalt, dass er nunmehr \neine Wertsteigerung in Höhe von 35,00 DM/qm annahm, so dass sich ein \nAusgleichsbetrag in Höhe von 34.405,00 DM entsprechend 17.591,00 Euro \nergab.\n\n13\n\nB1. 31. Dezember 2002 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur \nBegründung trägt er im Wesentlichen vor: Bei der Anwendung des § 154 BauGB \ndürften nur sanierungsbedingte Werterhöhungen berücksichtigt werden. Der Betrieb \nT1. -C2. sei schon 1974 in Konkurs gegangen und stillgelegt worden, während \ndie Sanierungssatzung aus dem Jahre 1976 stamme. Es habe auch keine Alternative \nzum Abriss der industriellen Bausubstanz gegeben, weil schon nach damaliger \nAuffassung in dem fraglichen Umfeld eine Neubelebung des Betriebes nicht zulässig \ngewesen sei. Das Gelände habe durch die neue Bodennutzung auch keine \nAufwertung erfahren. Das neu errichtete Einzelhandelszentrum hätte nach § 34 \nBauGB auch ohne Bauleitplanung genehmigt werden können. Im Übrigen sei dessen \nAnsiedlung nicht werterhöhend. Ein großflächiger Einzelhandel sei für eine \nWohnnutzung wertmindernd, während sich für den Einzelhandel wegen der \nKonkurrenzsituation ebenfalls kein Vorteil ergebe. Eine \"Zentrumsfunktion\" sei nicht \neingetreten; eine solche sei auch gar nicht gewollt gewesen. Eine Wertverbesserung \nsei schließlich nicht dadurch eingetreten, dass nunmehr die Erschließungsanlage \n\"M1. \" vorhanden sei. Dass er - der Kläger - insoweit Aufwendungen erspart \nhabe, dürfe bei der Ermittlung des Wertzuwachses des Grundstücks nicht \nberücksichtigt werden. Etwas anderes gelte nur im Falle einer Ersterschließung, \ndurch welche die Qualität eines Grundstücks von Rohbauland in Bauland wechsele. \nDas Anrechnen fiktiver Erschließungsbeiträge sei im Rahmen von § 154 Abs. 1 \nSatz 2 BauGB unzulässig. Das Einkaufszentrum \"M1. \" habe keine \nWerterhöhung mit sich gebracht sondern eher eine Minderung des \nGrundstückswerts. Der Umsatz in seinem Geschäft habe sich halbiert. Im Übrigen \nsetzt sich der Kläger näher mit den Gutachten auseinander, die den angefochtenen \nBescheiden zugrunde liegen. Auf die einschlägigen Überlegungen wird das Gericht \nsogleich im Rahmen der Entscheidungsgründe eingehen.\n\n14\n\nDer Kläger beantragt,\n\n15\n\n die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der\n Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002\n aufzuheben.\n\n16\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n17\n\n die Klage abzuweisen.\n\n18\n\nEr erläutert eingehend die Wertermittlung, namentlich die Festlegung des \nStichtages auf den 21. Mai 1998 und die Ermittlung der Anfangswerte nach dem \nStand des 30. Mai 1974, weil seinerzeit mit der Sanierung begonnen worden sei. Im \nÜbrigen führt der Beklagte - zusammengefasst - aus: Durch die Herstellung von \nErschließungsanlagen erhöhe sich auch der Bodenwert. Wenn ein Grundstück noch \nmit Beiträgen und Abgaben zu belasten sei, weise es einen entsprechend geringeren \nBodenwert auf. Die Beseitigung der Firma T1. -C2. sei durchaus eine Folge \nder Sanierung. Auch durch die rückwärtige Erschließung des Grundstücks des \nKlägers habe sich eine Werterhöhung eingestellt, weil das Grundstück in den Vorteil \nder Beitragsfreiheit komme.\n\n19\n\nIn Ausführung des Beschlusses vom 13. Februar 2004 hat der Berichterstatter \ndie örtlichen Verhältnisse am 5. April 2004 in Augenschein genommen. Wegen der \nhierbei getroffenen Feststellungen wird auf den Inhalt der Niederschrift (Blätter 69 bis \n75 der Gerichtsakte) verwiesen.\n\n20\n\nWegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.\n\n21\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n22\n\nDie nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässige Anfechtungsklage hat in der Sache nur \nteilweise Erfolg. Denn der Kläger wird durch die angefochtenen Bescheide insoweit \nin seinen Rechten verletzt im Sinne von § 113 Abs. 1 VwGO, als die darin \nausgeworfenen Ausgleichsbeträge die im Tenor dieses Urteils bezeichneten Beträge \nübersteigen. Die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen in der im Tenor angegebenen \nHöhe ist hingegen nicht zu beanstanden, so dass die Klage im Übrigen abzuweisen \nist.\n\n23\n\nDie Befugnis des Gerichts, die streitgegenständlichen Bescheide nur teilweise \nund nicht vollumfänglich aufzuheben, ergibt sich unmittelbar aus § 113 Abs. 1 Satz 1 \nVwGO, weil danach ein Verwaltungsakt aufgehoben wird, soweit er rechtswidrig ist \nund der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt wird. Dies setzt allerdings voraus, \ndass der zu betrachtende Verwaltungsakt überhaupt teilbar ist. Hieran fehlt es, wenn \nder in Frage stehende Teil mit den übrigen Teilen in einem untrennbaren inneren \nZusammenhang steht und die übrigen Teile gerade nicht selbstständig bestehen \nkönnen,\n\n24\n\nvgl. hierzu nur Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 13. \nAuflage \n(2003) § 113 Rdnr. 16.\n\n25\n\nIm vorliegenden Fall sind die Bescheide des Beklagten eindeutig teilbar in \ndiesem Sinne. Denn die dort genannten Beträge lassen in Verbindung mit dem für \ndas Anwesen des Klägers erstellten Wertgutachten erkennen, auf welche Weise sie \nzustande gekommen sind. Der Gutachterausschuss und - ihm folgend - der Beklagte \nhaben bei der Wertermittlung unter anderem einen sogenannten \"fiktiven Beitrag\" \nangenommen, der mit einem bestimmten Zahlenwert (DM je Quadratmeter) in die \nBerechnung eingegangen ist. Soweit dieser Teil der Grundstücksbewertung \nfehlerhaft ist - dies wird sogleich näher dargelegt werden -, während die weiteren \nWertermittlungsschritte einer rechtlichen Überprüfung Stand halten, kann das Gericht \ndie Bescheide des Beklagten in entsprechendem Umfang aufheben. \n\n26\n\nDie mit der vorliegenden Klage angegriffenen Bescheide des Beklagten, welche \nals belastende Verwaltungsakte einer gesetzlichen Ermächtigung bedürfen, finden \ndiese nur in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift, die in der \nNeubekanntmachung des Baugesetzbuches vom 23. September 2004 keine \nÄnderung erfahren hat, muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten \nSanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die \nGemeinde einen Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten \nErhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154 \nAbs. 1 Satz 1 BauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in \neinem förmlichen Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt. Nach § 5 \nAbs. 1 StBauFG, der nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches durch dessen \n§ 142 Abs. 1 BauGB ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung \nbeabsichtigte, die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine \ngemeindliche Satzung, die das Sanierungsgebiet genau bezeichnen und die \nbetroffenen Grundstücke einzeln aufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG \nbedurfte die Satzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Von \ndieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt G. Gebrauch gemacht und am \n16. Juni 1976 für das Sanierungsgebiet \"Stadtmitte I E\" die Sanierungssatzung \nerlassen. Weil die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens nicht geltend machen, \njene Satzung sei unwirksam, besteht für die Kammer keine Veranlassung, deren \nordnungsgemäßes Zustandekommen zu prüfen, zumal das Oberverwaltungsgericht \nin seinem im Tatbestand mitgeteilten Urteil vom 8. März 1983 die Satzung \nausdrücklich gebilligt hat.\n\n27\n\nDie Erhebung eines Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB setzt nach Abs. 3 \ndieser Vorschrift sodann voraus, dass die Sanierung nach Maßgabe der §§ 162, 163 \nBauGB abgeschlossen ist. Der Abschluss der Sanierung erfolgt regelmäßig durch \nAufhebung der Sanierungssatzung auf der Grundlage von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, \nnachdem die Sanierung durchgeführt ist. Im vorliegenden Fall ist der Rat der Stadt \nG. entsprechend verfahren und hat am 30. April 1998 die Aufhebung der \nSatzung beschlossen.\n\n28\n\nWenngleich danach die Voraussetzungen vorlagen, um auf der Grundlage von \n§ 154 Abs. 4 BauGB für den Grundbesitz des Klägers Ausgleichsbeträge zu fordern, \nerweisen sich die angefochtenen Bescheide teilweise als fehlerhaft. Nach § 154 \nAbs. 1 BauGB wird mit dem Ausgleichsbetrag die durch die Sanierung bedingte \nErhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks abgeschöpft. Die Werterhöhung \nbesteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, \nder sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt \nnoch durchgeführt worden wäre (sogenannter Anfangswert), und dem Bodenwert, \nder sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt \n(Endwert). Im vorliegenden Fall hat der Beklagte - dem Gutachterausschuss \nfolgend - bei der Ermittlung des Anfangswerts fiktive Erschließungskosten \nberücksichtigt, nämlich die Beiträge, welche die Anlieger für die Erschließung hätten \nentrichten müssen, lägen die Grundstücke nicht in einem Sanierungsgebiet. Dies ist \njedoch nicht zulässig. \n\n29\n\nAllerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen \nund ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert \noder verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen \nbetroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der \nFestsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird \nein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die \nWertsteigerung offen zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder \nbaulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt \nwerden. Aber auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann durch eine \nzusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund \nder weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden \nkann,\n\n30\n\nvgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs- \nermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002) \n§ 14 WertV Rdnr. 134.\n\n31\n\nGleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB \ndie Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des \nErschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des \ngemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen \nwird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung \nsind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet \nErschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze \nusw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die Vorschriften über die \nErhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens \nnicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für \nlandesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der \nKommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbelastung der Eigentümer von \nGrundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht einerseits die \nAusgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den Straßenbau \nleisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine \nBodenwertermittlung unvereinbar, die einen \"fiktiven Erschließungsbeitrag\" feststellt, \nder ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen \nBetrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des \nAnfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.\n\n32\n\nDer Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der \nmündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts \nstützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht,\n\n33\n\nvgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen \ndes Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,\n\n34\n\nausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in \nSanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge \nzahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des \nGrundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das \nStädtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem \nnur die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; \nder Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe \ngleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen \ngegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des \nBundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange \ndiese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.\n\n35\n\nZunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht \nzu der Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der \nGleichheit vor dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB \nheutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag \nerhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der \ngrundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich \nUngleiches ungleich zu behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete \nDifferenzierungen. Die Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet \nsind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen Einschränkungen \nunterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So \nbedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der \nGenehmigung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der \nGemeinde zu erteilenden Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der \nSanierungsvermerk im Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in \nAnsehung von Grundstücken und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen \nGenehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele \ngenügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten \ndurch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in \nanderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen \nGrundstückseigentümern, gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der \nErschließungs- und Straßenbaubeiträge eine Gleichheit zu 100 Prozent \nherzustellen.\n\n36\n\nGegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 \nAbs. 2 BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den \nAnfangswert abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch \nalle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte \nSanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen \nbetreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts \nanzusiedeln, weil ja die im Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen \neine sanierungsbedingte Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - \nbeim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des \nBeklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei \ngehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses \nbaulich nutzen möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren \nmuss. Denn ein nicht erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche \nplanungsrechtlichen Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht \nbebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind \nmithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die \nWertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die \nwirtschaftliche Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich \nnutzbares Grundstück, welches an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich \nerschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein lediglich einseitig erschlossenes \nGrundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte rückwärtige \nAndienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die \nWerterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung \nentspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte \nzahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, \nz. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige Andienung unverzichtbar ist, \ndamit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen Bereich, dem Ladenlokal, \nder Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche andere \nNutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung \nmöglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für \ndiese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den \nErschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden. \nWürde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die \nZweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich \nzahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten \nNutzung des Grundstücks mit einer \"einfachen\" Erschließung vollauf zufrieden sind, \nim Zweifel nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen \nGrundstück umsehen. \n\n37\n\nDie Auffassung des Beklagten, bei der Ermittlung der Anfangswerte im Sinne von \n§ 154 Abs. 2 BauGB seien fiktive Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen, \nentspricht sonach nicht den gesetzlichen Vorschriften. Deshalb sind die \nangefochtenen Bescheide, soweit sie auf dieser Überlegung beruhen und den Kläger \nin seinen Rechten verletzen, in entsprechendem Umfang aufzuheben.\n\n38\n\nIm Übrigen erweist sich die Klage allerdings als unbegründet. Denn der \nGrundbesitz des Klägers hat durch die Sanierung einen Wertzuwachs erfahren, der \njedenfalls den im Tenor dieses Urteils ausgeworfenen Beträgen entspricht. Die \nKammer folgt insoweit den diversen Gutachten, die der Vertreter des \nGutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung näher erläutert hat. Ob der \nWertzuwachs noch höher ist als in diesem Urteil angenommen, weil das Grundstück \nnunmehr eine rückwärtige Erschließung hat, deren \"Wert\" von dem \nGutachterausschuss nicht bzw. rechtlich unzutreffend berücksichtigt worden ist, kann \nauf sich beruhen. Denn der Kläger wird insoweit jedenfalls nicht in seinen Rechten \nverletzt. Die Art und Weise, in welcher im vorliegenden Fall die \nBodenwerterhöhungen festgestellt worden sind, ist abgesehen von dem zuvor \ndargestellten Mangel der Wertgutachten im Grundsatz nicht zu beanstanden.\n\n39\n\nZunächst ist es nicht zweifelhaft, dass die Sanierung eines Gebiets, welches \nstädtebauliche Missstände aufweist, grundsätzlich geeignet ist, den Bodenwert eines \nin dem betreffenden Gebiet gelegenen Grundstücks zu erhöhen. Hierbei kommt es \nnicht darauf an, ob (auch) auf dem fraglichen Grundstück selbst \nSanierungsmaßnahmen stattgefunden haben. Bereits die positive Veränderung des \nUmfeldes vermag den Verkehrswert eines Grundstücks anzuheben, wie umgekehrt \nnegative Entwicklungen diesen Wert zu schmälern geeignet sind. Der potentielle \nErwerber eines Wohnhauses etwa wird in den Verhandlungen über den Kaufpreis \nunter anderem Störungen der Wohnruhe durch einen Gewerbebetrieb zur Sprache \nbringen; der Veräußerer eines Geschäftshauses hingegen wird in diesem \nZusammenhang auf die \"gute Lage\" der Immobilie inmitten nachweisbarer \nKundenströme hinweisen. Auch im vorliegenden Fall ist die Kammer, ohne freilich \ngenaue Kenntnis von den tatsächlichen Gegebenheiten in G. in der Mitte der \n70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts haben zu können, davon überzeugt, dass \ndas hier interessierende Gelände südostwärts der C3.------straße im Zuge der \nSanierung eine Aufwertung erfahren hat, indem der weder für die \nWohnnachbarschaft noch für die geschäftlichen Nutzungen vorteilhafte \nIndustriebetrieb T1. -C2. \"wegsaniert\" worden ist und ein kleineres \nGeschäftszentrum mit - wie die Ortsbesichtigung ergeben hat - zahlreichen \nParkmöglichkeiten angesiedelt werden konnte. Zwar mag der Erfolg der Sanierung \nhinter den Erwartungen der Anlieger und wohl auch der Stadt G. \nzurückgeblieben sein, nachdem eine \"Magnetnutzung\" in der Gestalt des Aldi-\nMarktes weggezogen ist und außerhalb des Sanierungsgebiets (Stichwort: X3. \n) Nutzungen etabliert wurden, die Kundenströme aus der Innenstadt Freudenbergs \nabziehen. Dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet \"Stadtmitte I E\" gleichwohl \neinen Wertzuwachs erlebt haben, steht für die Kammer auch nach dem Eindruck, \nden der Berichterstatter in der Ortsbesichtigung gewonnen und der Kammer \nvermittelt hat, außer Frage. Für den Ausgang des Rechtstreits ist mithin allein von \nInteresse, wie hoch der Zuwachs im Einzelfall, d.h. für jedes der zu betrachtenden \nGrundstücke, ausgefallen ist.\n\n40\n\nZur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die \"Verordnung über \nGrundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -\" \nbestimmte Regeln auf, wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist, \nder zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 \nAbs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die \nWertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer \nWertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort \nvorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete \nMethoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen,\n\n41\n\nvgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, \nBaurechtssammlung (BRS) Bd. 58 Nr. 243. \n\n42\n\nZudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach \"ausrechnen\" oder in ihrer \nHöhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines \ndifferenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit \nbietet, so oder eben auch anders vorzugehen.\n\n43\n\nVgl. schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -, \nBVerwGE Bd. 57 S. 88 = Baurecht (BauR) 1979 S. 142. \n\n44\n\nIn jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich \nunterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab \nbeurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,\n\n45\n\nvgl. z. B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen \n- OVG NRW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -, \nNWVBl 1990 S. 412,\n\n46\n\nsowie in der Literatur, \n\n47\n\nvgl. etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, \n3. Auflage (2002) § 154 Rdnr. 21,\n\n48\n\nanerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise \nberechnet werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich \nbeanspruchen kann, objektiv \"richtig\" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von \nzahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung \nentziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen \nBemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen \nangewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom \nGericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde bzw. die von ihr mit der \nBegutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt \nausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere \nsachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der Praxis \nverschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die - wie Fislake aaO \nfeststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit ihre generelle \nEignung in Frage stünde. Für den vorliegenden Fall ergibt sich aus diesen \nÜberlegungen Folgendes:\n\n49\n\nZunächst hat der Beklagte die Bewertung des Grundstücks des Klägers und der \nübrigen im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nicht aufgrund eigener \nKenntnis und Sachkunde vorgenommen, sondern er hat den Gutachterausschuss für \nGrundstückswerte des Kreises T2. -X2. eingeschaltet. Diese \nVerfahrensweise, die nach den Beobachtungen des Gerichts von wohl allen \nGemeinden des Bezirks praktiziert wird, ist nicht zu beanstanden. Der \nGutachterausschuss für Grundstückswerte, der nach § 192 Abs. 1 BauGB \nUnabhängigkeit genießt, ist ein mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und \nErfahrung ausgestattetes Gremium, dessen Stellungnahme von den Gemeinden als \neigene Beurteilung übernommen und zur Grundlage der Entscheidung nach \n§ 154 BauGB gemacht werden kann,\n\n50\n\nvgl. OVG NRW, Urteil vom 9. April 1990 aaO. \n\n51\n\nAllerdings dürfen weder die Gemeinde noch das Verwaltungsgericht \nGrundstücksbewertungen durch den Gutachterausschuss gleichsam ungeprüft \nübernehmen; vielmehr ist zu untersuchen, ob die Überlegungen des \nGutachterausschusses nachvollziehbar und an den gesetzlichen Bestimmungen \norientiert sind. Dies ist vorliegend jedoch ungeachtet der nicht auf den ersten Blick \nvon der Hand zu weisenden Bedenken, die seitens des Klägers und seiner \nProzessbevollmächtigten insoweit vorgetragen werden, jedenfalls im Ergebnis der \nFall.\n\n52\n\nDie Kammer folgt zunächst der Ansicht des Gutachterausschusses, wonach der \nAnfangswert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB anhand der Verhältnisse zu ermitteln \nwar, wie sie sich im Mai 1974 darstellten. Ausgangspunkt der Ermittlungen nach \n§ 154 Abs. 2 BauGB ist die Qualifizierung des Grundstückszustandes, wie er \nseinerzeit ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung \nbestand. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, von dem an Sanierungseinflüsse festzustellen \nsind,\n\n53\n\nvgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rdnr. \n133.\n\n54\n\nInsoweit steht allerdings zur Überzeugung der Kammer fest, dass im \nFrühsommer 1974 im hier interessierenden Gebiet eine Sanierung bereits in Aussicht \nstand, auch wenn der Auftrag der Stadt G. an die LEG, vorbereitende \nUntersuchungen durchzuführen, die Flur 13 der Gemarkung G. noch nicht \nzum Gegenstand hatte. Soweit seitens des Klägers und seiner \nProzessbevollmächtigten schriftsätzlich und erneut in der mündlichen Verhandlung \ngeltend gemacht wird, die damaligen Verlautbarungen der Stadt G. hätten \nkeine \"Anstoßwirkung\" gezeitigt, vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass es für \ndie Ermittlung des maßgeblichen Zeitpunkts auf eine Anstoßfunktion ankommt. Der \nBegriff \"Sanierung Stadtmitte\" war damals in G. durchaus geläufig. Ob die \nEinwohner hiermit den Bereich westlich der C3.------straße meinten - dies wurde in \nder mündlichen Verhandlung nachdrücklich betont - oder ob auch die ostwärts der \nStraße gelegenen Flächen, auf denen sich etwa der Bahnhof befand, im G1. \nSprachgebrauch zur \"Stadtmitte\" zählten, kann hierbei auf sich beruhen. Jedenfalls \nwar in G. im weiteren Sinne eine Sanierung angelaufen. Nachdem für die \nFirma T1. -C2. im Frühjahr 1974 das Anschlusskonkursverfahren eingeleitet \nworden war, stellte sich für die Stadt, aber auch für den Konkursverwalter die Frage, \nwie das betreffende Gelände weiter genutzt werden sollte. Dass die einschlägigen \nErwägungen der damals Beteiligten ausdrücklich geheim gehalten worden seien, \nlässt sich der Aktenlage nicht entnehmen. Der Schriftwechsel zwischen dem \nKonkursverwalter und der Stadt belegt vielmehr das Gegenteil. So heißt es in einem \nSchreiben des Konkursverwalters an die Stadt vom 8. März 1974:\n\n55\n\n\"Ich bin der Auffassung, daß die Stadt G. insofern erhebliches \nInteresse an den Grundstücken haben könnte, als bei einem Verkauf an \neine andere Firma diese Rechtsnachfolgerin später Bestandsschutz \ngeltend machen würde und daher von der Stadt G. mit erheblichem \nKostenaufwand verlegt werden müßte. Die Interessenten wissen dies und \nkalkulieren dies auch ein, während andere Interessenten jedoch gerade \ndeswegen ihre Kaufabsichten fallen ließen.\"\n\n56\n\nDiese Verlautbarung ist eindeutig: Die Absicht der Stadt G. , auf dem \nFirmengrundstück städtebauliche Maßnahmen im Sinne des damaligen \nStädtebauförderungsgesetzes zu ergreifen, war nicht nur nicht geheim, sondern sie \nwurde auf dem G1. Grundstücksmarkt offen erörtert und in die \nVertragsverhandlungen mit dem Konkursverwalter eingeführt. Deshalb bestand für \nam Grundstücksmarktgeschehen interessierte Kreise jedenfalls die \"Aussicht auf die \nSanierung\" (vgl. § 153 Abs. 1 BauGB), die sich bereits auf die Entwicklung der \nGrundstückswerte auswirken konnte. \n\n57\n\nIn diesem Zusammenhang kann die in der mündlichen Verhandlung von den \nBeteiligten unterschiedlich beantwortete Frage auf sich beruhen, in welchem Monat \ngenau die Firma T1. -C2. ihre Tätigkeit eingestellt hat. Hierauf kommt es nicht \nan, weil entgegen der Auffassung der Prozessbevollmächtigten des Klägers das \nfragliche Grundstück mit der endgültigen Aufgabe der dort ausgeübten Nutzung \nkeineswegs nicht mehr für ähnliche Nutzungen offen war. Die industriellen Anlagen \nwaren augenscheinlich seit vielen Jahrzehnten vorhanden und prägten die \nplanungsrechtliche Situation nach § 34 Abs. 1 BBauG. Hieran änderte sich nichts mit \nder konkursbedingten Einstellung des Industriebetriebes. Damit mag zwar der \nBestandsschutz, den die nach den Feststellungen des Beklagten erheblich störende \nNutzung genossen hat, entfallen sein, auch wenn der - nicht unbedingt im \nöffentlichen Baurecht besonders kundige - Konkursverwalter ausweislich des oben \nwiedergegebenen Zitats anderer Ansicht war. Auf Bestandsschutzgesichtspunkte \nkommt es indessen für die Anwendung des § 34 BauGB gar nicht an. Denn diese \nVorschrift stellt auf die tatsächlich vorhandene Bebauung ab, wobei selbst von \nabgerissenen Gebäuden, die als rechtlich fortwirkend zu berücksichtigen sind, noch \nprägende Wirkungen ausgehen können,\n\n58\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15.84 -, \nBVerwGE, Bd. 75 S. 34 = BRS Bd. 46 Nr. 62 = NauR 1987 S. 52.\n\n59\n\nIm vorliegenden Fall hätte mithin auf dem Grundstück der erloschenen Firma \nT1. -C2. erneut eine gewerbliche Nutzung ausgeübt werden können. Es spricht \nübrigens Vieles dafür, dass das betreffende Gelände seinerzeit ein \"faktisches\" \nIndustriegebiet war. Deshalb wäre wohl auch eine störende Anschlussnutzung \nplanungsrechtlich statthaft gewesen, zumal nach § 34 BBauG damaliger Fassung ein \nVorhaben im unbeplanten Innenbereich bereits zugelassen werden musste, wenn es \nnach der vorhandenen Bebauung und Erschließung \"unbedenklich\" war. Die \nstrengere Forderung des \"Sich - Einfügens\" findet sich erst in der im Jahre 1976 in \nKraft getretenen Novelle zum Baugesetzbuch.\n\n60\n\nErweist sich danach der Ausgangspunkt des Gutachterausschusses, wonach für \nden Anfangswert die Verhältnisse im Mai 1974 maßgeblich sind, als rechtens, greifen \nauch die weiteren Bedenken, welche der Kläger durch seine \nProzessbevollmächtigten vorträgt, im Ergebnis nicht durch.\n\n61\n\nZunächst hat der Vertreter des Gutachterausschusses in der mündlichen \nVerhandlung nachvollziehbar das Zustandekommen der sogenannten Indexreihen \nerläutert. Die aus dem üblichen Rahmen fallende Preisentwicklung betreffend die \nGrundstücke entlang der C3.------straße , die ebenfalls Gegenstand der Erörterungen \nin der mündlichen Verhandlung waren, wurden vom Gutachterausschuss gesehen \n(vgl. S. 20 des Basisgutachtens) und bei der Ermittlung der Bodenpreisindexreihe \nberücksichtigt. Die hierbei gefundene Standardabweichung von +/- 16,2 (S. 19 des \nBasisgutachtens) wurde von dem Vertreter des Ausschusses in der mündlichen \nVerhandlung als \"guter Wert\" dargestellt. Die Kammer hat keine Veranlassung, diese \nEinschätzung anzuzweifeln. Im Übrigen folgt die Kammer dem Basisgutachten (S. 20 \ndaselbst) auch darin, dass etwaige Fehler in der Bodenpreisindexreihe sich in \ngleicher Weise sowohl auf die Anfangs- als auch auf die Endwerte auswirken \nmüssen, so dass der \"Abstand\" zwischen den Werten, der allein die Wertsteigerung \nverkörpert, immer gleich bleiben muss.\n\n62\n\nDer Kläger und seine Prozessbevollmächtigten halten dem Gutachten ferner \nentgegen, das auf S. 24 des Basisgutachtens erwähnte \"typisierte Grundstück\" gebe \nes in dem fraglichen Sanierungsgebiet überhaupt nicht. Dieser Vortrag mag durchaus \nzutreffen. Es wird hierbei jedoch verkannt, dass das \"typisierte Grundstück\" in den \nweiteren Überlegungen des Gutachtens lediglich als Rechengröße erscheint, der ein \nbestimmter Mietzins zugeordnet und aus dem sodann Bodenwerte abgeleitet \nwerden, an denen die tatsächlich im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke \nwertmäßig gemessen werden. Dass die hierbei gefundenen Ergebnisse nicht von \ndem Einschätzungsspielraum des Gutachterausschusses gedeckt wären, vermag die \nKammer nicht zu erkennen. Damit erledigt sich zugleich der verschiedentlich in der \nmündlichen Verhandlung vorgebrachte Einwand, die in der Tabelle 9 auf S. 24 des \nBasisgutachtens ausgeworfenen Mieten seien in dem betreffenden Gebiet nicht zu \nerzielen gewesen. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat glaubhaft bekundet, \nder in den Tabellen 9 und 10 des Basisgutachtens ausgeworfene Betrag von \n180,00 DM je qm sei als Bodenwert für ein \"mittleres\" Grundstück hinreichend belegt. \nSoweit im Übrigen in den Tabellen Mieten (Tabelle 9) bzw. Mietsäulen (in Tabelle 10) \nauftauchen, dienen diese ersichtlich der Ableitung von Bodenwerten für \"bessere\" \nund \"schlechtere\" Grundstücke im weiteren Sinne. Die eingesetzten Beträge \nerscheinen mithin als Rechengrößen, die keinen Anspruch darauf erheben, den \ntatsächlichen Verhältnissen in jeder Hinsicht zu entsprechen. Dieses Vorgehen \nerachtet die Kammer als von den methodischen Freiheiten des \nGutachterausschusses noch gerechtfertigt; jedenfalls kann sie die Behauptung des \nKlägers und weiterer klagender Beteiligter, es handele sich um \n\"Phantasieergebnisse\", nicht teilen.\n\n63\n\nSoweit in der mündlichen Verhandlung die Frage erörtert wurde, auf welche \nWeise der Gutachterausschuss die Miethöhen festgestellt habe, mit denen er in den \nTabellen 9 und 10 arbeite, hat sein Vertreter dem Gericht die Ausführungen auf Seite \n24 obere Hälfte des Basisgutachtens erläutert, wonach der Ausschuss Befragungen \ndurchgeführt habe. Diese Methode der Ermittlung tatsächlicher bodenwirtschaftlicher \nGegebenheiten erachtet die Kammer vom Grundsatz her als zulässig, wobei es \ngewiss für alle Beteiligten hilfreich gewesen wäre, die Art und Weise des Vorgehens \ndes Ausschusses einschließlich der hierbei gefundenen Ergebnisse konkret zu \ndokumentieren, indem etwa über die Inhalte und die Ergebnisse der diversen \nBefragungen ausführliche Vermerke aufgenommen werden. Zwingend ist dies jedoch \ndann nicht, wenn - wie im vorliegenden Fall - jedenfalls im Nachhinein Zweifelsfragen \nim Gespräch mit einem sach- und fachkundigen Mitglied des Gutachterausschusses \ngeklärt werden können. \n\n64\n\nIn der mündlichen Verhandlung wurde in diesem Zusammenhang auch \nfestgestellt, dass der Gutachterausschuss bei seinen Wertermittlungen den Kaufpreis \nfür das Grundstück des heutigen Geschäftszentrums (\"Hermes\") nicht berücksichtigt \nhat. Welche Beweggründe ihn hierzu veranlasst haben, hat der Vertreter des \nAusschusses den Beteiligten und der Kammer zu erläutern versucht. Einzelheiten \nbraucht insoweit allerdings nicht nachgegangen zu werden. Denn bei der \nPreisbildung zum Zwecke des Verkaufs der städtischen Flächen an einen Investor \nhat - dessen ist die Kammer überzeugt - in erster Linie das berechtigte Interesse der \nStadt G. an einer kurzfristigen Vermarktung und plangemäßen Nutzung der \nfrüheren Industriebrache eine wesentliche Rolle gespielt. Ein solchermaßen zustande \ngekommener \"politischer\" Preis, der mit den wirklichen Bodenwertverhältnissen \nnichts zu tun hat, kann bei der Ermittlung der Veränderungen der Bodenwerte der \nübrigen Grundstücke im Sanierungsgebiet ersichtlich nicht als Vergleichspreis \nherangezogen werden.\n\n65\n\nDer Kläger rügt ferner, das Basisgutachten unterscheide die Qualität der \nGrundstücke lediglich nach drei Stufen, nämlich nach \"gut\", \"mittel\" und \"schlecht\", \nwährend in den Einzelgutachten weitere Differenzierungen vorgenommen würden. \nDieses Vorgehen ist für die Kammer ohne Weiteres einsichtig. Ein \"Basisgutachten\", \ndas für ein größeres Gebiet, nämlich das gesamte Sanierungsgebiet einschließlich \nder Flächen nordwestlich der C3.------straße erstellt wird, muss notwendig mit einem \nrecht groben Raster arbeiten, um nicht - wie es in dem Basisgutachten zutreffend \nheißt - den Anschein einer Genauigkeit zu vermitteln, dem es in Wirklichkeit nicht \nentsprechen kann. Dies enthebt den Gutachter indessen nicht seiner in § 14 WertV \nnormierten Verpflichtung, im Einzelfall Zu- oder Abschläge vorzunehmen, die den \nBesonderheiten des zu begutachtenden Grundstücks gerecht werden. Entsprechend \nist der Gutachterausschuss im vorliegenden Fall verfahren, wobei die Höhe der Zu- \nund Abschläge in Beziehung zu der dafür gegebenen Begründung jedenfalls als \nnoch vertretbar erscheinen.\n\n66\n\nSoweit der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten dem Gutachterausschuss \nvorwerfen, dieser habe bei der Bewertung der Einzelgrundstücke und Zustände \nzwischen \"gut\" bzw. \"mittel\" und \"schlecht\" nicht interpoliert, sondern \"runde\" Zu- und \nAbschläge ausgeworfen, wurde der Hintergrund für dieses Vorgehen in der \nmündlichen Verhandlung deutlich. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat -\n unter anderem mit Hilfe graphischer Darstellungen - dem Gericht erläutert, dass die \nWertveränderungen im Verhältnis zur unterschiedlichen Qualität der Grundstücke \nkeineswegs geradlinig verlaufen, sondern - wenn man so will - in Sprüngen. Eine \nInterpolation, in der etwa genau das arithmetische Mittel zwischen einem Bodenwert \nfür \"gut\" und \"mittel\" berücksichtigt wird, würde danach dem tatsächlichen Verlauf der \n\"Wertkurve\" nicht gerecht. \n\n67\n\nAn dieser Stelle zeigt sich übrigens, dass der Gutachterausschuss keineswegs \naus Gründen der Verfahrensvereinfachung oder Arbeitserleichterung \"so und nicht \nanders\" tätig geworden ist. Es wäre ihm ein Leichtes gewesen, mit Hilfe der ohnehin \neingesetzten Software ein Gutachten auszuarbeiten, in welchem für alle \nGrundstücke, deren Eigenschaften zwischen zwei der drei in Betracht kommenden \nStufen liegen, Mittelwerte ausgeworfen werden, die scheinbar einer Interpolation \nentsprechen. Dass der Gutachterausschuss so nicht vorgegangen ist, sondern im \nEinzelfall Erwägungen angestellt hat, ob und in welcher Höhe Abweichungen nach \n§ 14 WertV zu berücksichtigen sind, spricht tendenziell eher für die Qualität des \nGutachtens denn gegen diese. \n\n68\n\nSoweit der Kläger schließlich geltend macht, in dem Basisgutachten werde \neinerseits festgestellt, bei gemischt genutzten Grundstücken komme der \nGeschäftslage eine größere Bedeutung zu als der Wohnlage bzw. dem Wohnumfeld, \nwährend andererseits dieser Grundsatz in den Einzelgutachten nicht beachtet werde, \nerscheint dieser Einwand zwar auf den ersten Eindruck als berechtigt. So wird etwa \nin Tabelle 13 der jeweiligen Einzelgutachten bei guter Geschäftslage und schlechtem \nWohnumfeld/Wohnlage ein Bodenwert von 170,00 DM je qm ausgeworfen, während \nbei schlechter Geschäftslage und gutem Umfeld/Wohnlage ein Betrag von \n180,00 DM je qm erscheint. Diese scheinbare Unstimmigkeit ist jedoch darauf \nzurückzuführen, dass auch bei Mischnutzung grundsätzlich drei Merkmale \nunterschieden werden, nämlich Geschäftslage, Wohnumfeld und Wohnlage. Die \n\"Geschäftslage\" einerseits und \"Wohnumfeld/Wohnlage\" andererseits stehen sich \nhierbei nicht mit einem jeweiligen Gewicht von 50:50 gegenüber. Andererseits sind \ndie drei Merkmale auch nicht mit einem Gewicht von jeweils 33,3 % an der \nWertbildung beteiligt. Die zusammengefassten Merkmale \"Wohnumfeld\" und \n\"Wohnlage\" überwiegen zwar das Merkmal \"Geschäftslage\", ohne dass allerdings die \n\"Summe\" des Gewichts von \"Wohnumfeld\" und \"Wohnlage\" doppelt so groß ist wie \ndas wertbildende Gewicht in Ansehung des Merkmals \"Geschäftslage\". Auf diese \nWeise errechnen sich die in der Tat auf den ersten Blick erstaunlichen, jedoch für \ndas Gericht nachvollziehbaren Ergebnisse in der Tabelle 13.\n\n69\n\nNach alledem sieht die Kammer keine durchgreifenden Bedenken gegen die hier \nvorgenommene Grundstücksbewertung. Deshalb braucht sie dem ihr durch \nBezugnahme auf die Ausführungen des Prozessbevollmächtigten des Klägers in der \nSache 14 K 31/03 unterbreiteten Beweisangebot, die Gutachten des \nGutachterausschusses für Grundstückswerte ihrerseits sachverständig untersuchen \nzu lassen, nicht nachzugehen. Insoweit kann im Übrigen als zutreffend unterstellt \nwerden, dass ein vom Gericht bestellter Gutachter zu möglicherweise sogar deutlich \nanderen Ergebnissen gelangen könnte als der Gutachterausschuss für \nGrundstückswerte. Denn bereits vorangehend wurde darauf hingewiesen, dass die \nBewertung eines Grundstücks in einer Weise, bei der nur ein \"richtiger\" Betrag \nerscheint, schlechterdings nicht möglich ist. Dieses Phänomen ist dem Vorsitzenden \nder erkennenden Kammer, der seit Jahren auch in der Kammer für Baulandsachen \ndes Landgerichts Arnsberg mitwirkt, aus seiner dortigen Tätigkeit bestens geläufig. \nVor dem Hintergrund der weiter oben ebenfalls dargestellten Erwägungen zur nur \neingeschränkten gerichtlichen Überprüfbarkeit einer Grundstücksbewertung sieht die \nKammer im vorliegenden Fall keine Veranlassung, die Gutachten, auf denen der \nBeklagte seine Bescheide gestützt hat, zu verwerfen.\n\n70\n\nDer Gutachterausschuss und der Beklagte haben allerdings - von ihrem Ansatz \nher konsequent - nicht berücksichtigt, dass das Grundstück des Klägers durch die \nnunmehr vorhandene rückwärtige Erschließung eine Bodenwertsteigerung erfahren \nhaben dürfte, die weder in den Basiswerten berücksichtigt wurde noch in das \nEinzelgutachten, welches im Übrigen nicht zu beanstanden ist, durch Zu- oder \nAbschläge eingeflossen ist. Die Kammer ist indessen davon überzeugt, dass gerade \nfür ein gewerbliches Grundstück - wie das des Klägers - die Möglichkeit einer \nrückwärtigen Anlieferung einen bodenwertmäßigen Vorteil darstellt, auch wenn - wie \nder Kläger dem Berichterstatter im Zuge des Ortstermins überzeugend dargelegt \nhat - eine Anlieferung auch von der C3.------straße aus erfolgen kann. Sollten die \nangefochtenen Bescheide in der Gestalt, die sie durch das vorliegende Urteil \ngefunden haben, indessen deshalb rechtswidrig sein, weil die verbleibenden \nAusgleichsbeträge zu niedrig sind, ist dies im vorliegenden Zusammenhang \nunerheblich, weil der Kläger insoweit jedenfalls nicht in seinen Rechten verletzt \nist.\n\n71\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt \ndas Maß des wechselseitigen Unterliegens und Obsiegens.\n\n72\n\nDie Kammer lässt die Berufung gegen dieses Urteil wegen grundsätzlicher \nBedeutung zu, weil die Frage, ob in Sanierungsgebieten \"fiktive\" \nErschließungsbeiträge in der vom Beklagten geübten Weise in die Ausgleichsbeträge \nnach § 154 BauGB einfließen dürfen, in dem weiter oben zitierten Urteil des \nBundesverwaltungsgerichts vom 21. Oktober 1983 nicht beantwortet wird. Auch im \nÜbrigen liegen hierzu - soweit ersichtlich - obergerichtliche oder höchstrichterliche \nÄußerungen nicht vor.\n\n73","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/283772","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2004-11-15/14-k-5237-02","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":25},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 163","ref_norm":"163","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 192","ref_norm":"192","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 80","ref_norm":"80","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/283772","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/283772","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2004-11-15/14-k-5237-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/283772","retrieved":"2026-07-09 02:59:22.388895+00:00"}}