{"status":"available","ecli":"ECLI:DE:VGAR:2004:0914.14K30.03.00","court":"Verwaltungsgericht Arnsberg","senate":"14. Kammer","decided":"2004-09-14","aktenzeichen":"14 K 30/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der Gestalt der \nWiderspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002 und der Erklärung des Beklagten \nvom 15. November 2004 betreffend den Bescheid für das Flurstück 390 werden \naufgehoben.\n\n Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.\n\n Die Berufung wird zugelassen.\n\nT a t b e s t a n d :\n\nDer Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem \nSanierungsausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung \nG. Flur 13 Flurstücke 323, 324 und 390, wobei seine Ehefrau an der Parzelle \n390 Miteigentum besitzt. Das Grundstück ist mit dem älteren Wohnhaus „B. \nT. 5\" bebaut, das von dem Kläger und seiner Familie selbst genutzt wird. Es \nliegt im Wesentlichen nordostwärts der Straße „B. Silberstern\", zu der es in der \nVergangenheit lediglich eine Punktverbindung hatte. Im Übrigen grenzte es im \nSüdwesten und Südosten an einen namenlosen Weg, der von der Straße „B. \nT1. „ nach Norden abzweigte und vor einem größeren Industriegelände (Firma \nT2. -C. ) endete.\n\nDas Grundstück des Klägers lag im Sanierungsgebiet \"Stadtmitte I E\" der Stadt \nG. . Die Sanierung erfasste einen Bereich, der sich auf einer Länge von etwa \n250 Metern südostwärts der Bahnhofstraße erstreckte und in Richtung Südosten eine \nAusdehnung von bis zu 130 Metern hatte. Das Gelände wurde ursprünglich \nerschlossen durch die von der Bahnhofstraße nach Südosten abzweigende Straße \n\"B. T1. \", die in ihrem weiteren Verlauf nach Süden verschwenkte, sowie \ndurch den Stichweg entlang der Grenzen des Grundstücks des Klägers und einen \nweiteren Stichweg im Nordosten. Das Gelände der Firma T2. -C. erstreckte \nsich im Nordwesten bis zur Bahnhofstraße und in Richtung Südosten bis zum Rand \ndes Bebauungszusammenhanges. In der Nachbarschaft dieses Betriebes waren \nentlang der Bahnhofstraße überwiegend gemischt genutzte Grundstücke anzutreffen, \nwährend im Hintergelände beiderseits der Straße \"B. T1. \" auch reine \nWohnnutzung stattfand. Das fragliche Gebiet wurde von dem im Wesentlichen \nparallel zur Bahnhofstraße verlaufenden Gewässer \"Weibe\" durchzogen, das \nallerdings in weiten Bereichen seit Jahrzehnten überbaut war, unter anderem von \ndem bereits angesprochenen Industriebetrieb und auch von weiteren Gebäuden \nentlang der Bahnhofstraße.\n\nIn seiner Sitzung vom 30. Mai 1974 beschloss der Rat der Stadt G. auf der \nGrundlage von § 4 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBFG) die \nvorbereitenden Untersuchungen für das künftige Sanierungsgebiet \"Stadtmitte\". \nGegenstand des Beschlusses, der sämtliche betroffenen Grundstücke nach \nGemarkung, Flur und Flurstück aufzählt, war allerdings nicht die Flur 13, in welcher \nder Grundbesitz des Klägers liegt. Mit der Durchführung der Untersuchungen wurde \ndie Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG) betraut, die ihre \nErgebnisse im Mai 1976 vorlegte. Die LEG hatte in diesem Zusammenhang auch die \nVerhältnisse in der Flur 13 untersucht; nach den Feststellungen der LEG war das \nGelände der inzwischen erloschenen Firma T2. -C. zum damaligen Zeitpunkt \nbereits \"öffentlicher Grundbesitz\". \n\nB. 16. Juni 1976 beschloss der Rat der Stadt G. die \"Satzung über die \nförmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 'Stadtmitte I E' der Stadt G. \", \ndie mit Verfügung des Regierungspräsidenten Arnsberg vom 5. Oktober 1976 \ngenehmigt wurde. Zuvor hatte die Stadt G. das Verfahren zur Aufstellung des \nBebauungsplans Nr. 43 \"Stadtmitte I E\" eingeleitet. Die Veröffentlichung des Plans \ngem. § 12 des damaligen Bundesbaugesetzes (BBauG) erfolgte am 26. Juli 1977. \nMit Urteil vom 8. März 1983 - 7 a NE 32/77 - stellte das Oberverwaltungsgericht für \ndas Land Nordrhein-Westfalen die Nichtigkeit des Bebauungsplans fest, weil die von \nder Stadt G. gewählte Form der Schlussbekanntmachung nicht die \nerforderliche Anstoßwirkung entfaltet habe. Die von den damaligen Antragstellern \nebenfalls angegriffene Sanierungssatzung wurde vom Oberverwaltungsgericht \nindessen ausdrücklich gebilligt. Später betrieb die Stadt G. eine \nNeubeplanung des Gebiets. Hierzu stellte sie den Bebauungsplan Nr. 43 a \n\"Neufassung - Stadtmitte I E\" auf, der den Bereich südostwärts der Bahnhofstraße \nund nordostwärts der Straße \"B. T1. \" als Kerngebiet sowie den Bereich \nsüdwestlich der Straße \"B. T1. \" als Mischgebiet ausweist. Ferner wird eine \nErschließungsstraße \"Lohmühle\" festgesetzt, die von der Straße \"B. T1. \" im \nWesentlichen nach Nordosten abzweigen und an einem Wendeplatz enden soll. \nEntlang dieser Straße wie auch auf weiteren nicht überbaubaren Flächen sind \nzahlreiche Stellplätze dargestellt. Die vorhandene Bebauung befindet sich auf durch \nBaugrenzen festgesetzten überbaubaren Flächen, und zwar auch insoweit, als die \nvorhandene Bebauung die \"Weibe\" überdeckt. Mittlerweile ist das Gelände durchweg \nplangemäß bebaut. B. Standort der ehemaligen Fabrik ist ein sogenanntes \n\"Geschäftszentrum\" entstanden, welches im Erdgeschoss Ladenlokale und in den \nObergeschossen freiberufliche Nutzungen aufnimmt. Die Andienung der Läden kann \nüber die Straße \"Lohmühle\" erfolgen.\n\nB. 30. April 1998 beschloss der Rat der Stadt G. die Aufhebung der \nSanierungssatzung; der Beschluss wurde am 20. Mai 1998 veröffentlicht. Bereits in \nden Jahren 1994 und 2000 hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im \nKreis T3. -X. Wertgutachten für das fragliche Sanierungsgebiet erstellt mit \ndem Ziel, die Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 des \nBaugesetzbuches (BauGB) zu ermitteln. In seinem Gutachten vom 23. Februar 2000 \nhatte der Ausschuss für das Grundstück des Klägers zum Stichtag 21. Mai 1998 eine \nsanierungsbedingte Wertsteigerung von 175,00 DM auf 205,00 DM je qm \nangenommen.\n\nMit Schreiben vom 24. Mai 2000 teilte der Beklagte dem Kläger mit, es sei \nbeabsichtigt, für seinen Grundbesitz einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB zu \nerheben. Wegen der Höhe des voraussichtlich zu zahlenden Betrages verwies er auf \ndas Wertgutachten des Ausschusses vom 23. Februar 2000.\n\nDaraufhin meldete sich der Kläger schriftlich bei dem Beklagten und machte \ngeltend: Er habe aus der Sanierung keine Vorteile, weil sein Grundstück als einziges \nObjekt mit einem reinen Wohnhaus bebaut sei. Infolge der Sanierung seien diverse \nNacharbeiten auf seinem Grundstück erforderlich geworden. Die Lage des \nGrundstücks inmitten des Verkehrsgeschehens stelle eine Belastung dar. Für den \nStraßenausbau habe er vor einigen Jahren Flächen zum Preise von 40,00 DM je qm \nverkauft. Nunmehr solle das Grundstück nach den Feststellungen des Beklagten \n170,00 DM je qm wert sein. Insofern fühle er sich „irgendwie verraten und \nbetrogen\".\n\nMit drei Bescheiden vom 10. November 2000 setzte der Beklagte für den \nGrundbesitz des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt \n20.580,00 DM fest. Hierbei hatte er angenommen, jedes der drei dem Kläger \ngehörenden Flurstücke habe durch die Sanierung eine Wertsteigerung um 30,00 DM, \nnämlich von 175,00 DM/qm auf 205,00 DM/qm, erfahren.\n\nMit Schreiben vom 19. November 2000 widersprachen der Kläger und seine \nEhefrau den Bescheiden des Beklagten. Sie machten geltend: Eine Nachfrage bei \nden Nachbarn habe ergeben, dass sie die einzigen Anlieger der Straße „B. \nT1. „ seien, die zu einer Zahlung aufgefordert worden seien. Insoweit nähmen \nsie ihr Recht in Anspruch, weil ein Betrag von über 20.000,00 DM für einen Rentner \nkein Pappenstiel sei. Sie bäten zu erfahren, wie dies zu Stande gekommen sei. \n\nAufgrund der entsprechenden Rechtsbehelfe eines anderweitig \nsanierungsbetroffenen Eigentümers ordnete die seinerzeit zuständige 13. Kammer \ndes erkennenden Gerichts mit Beschluss vom 2. März 2001 - 13 L 1770/00 - die \naufschiebende Wirkung des in jener Sache erhobenen Widerspruchs an. Mit \neingehenden Ausführungen begründete das Gericht seine Ansicht, das Gutachten \ndes Ausschusses vom 23. Februar 2000 sei fehlerhaft und könne keine taugliche \nGrundlage für die Wertfestsetzung sein. Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheid \nvom 30. März 2001 auf der Grundlage von § 80 Abs. 4 der \nVerwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Vollziehung der angefochtenen Bescheide \naus.\n\nIn der Folgezeit untersuchte der Gutachterausschuss erneut die \nBodenwertsteigerungen in dem fraglichen Sanierungsgebiet. In seiner Sitzung vom \n16. Mai 2002 beschloss er das Gutachten Nr. 1155/2002 über die \"Basiswerte als \nbesondere Bodenrichtwerte\". B. 6. September 2002 beschloss der Ausschuss \nferner das Gutachten Nr. 1162/2002 betreffend die Ermittlung des Anfangs- und des \nEndwertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB für den Grundbesitz des Klägers. Der \nGutachterausschuss gelangte zu der Auffassung, der Wert des Grundstücks habe \nsich sanierungsbedingt um 55,00 DM/qm von 80,00 DM/qm auf 135,00 DM/qm \nerhöht. Hierbei hatte der Ausschuss einerseits einen \"fiktiven Erschließungsbeitrag\" \nin Höhe von 50,00 DM/qm und zudem wegen der \"deutlichen Verbesserung\" des \nWohnumfeldes eine Werterhöhung um 5,00 DM/qm angenommen.\n\nMit drei Widerspruchsbescheiden vom 6. Dezember 2002 änderte der Beklagte \ndie angefochtenen Bescheide vom 10. November 2000 dergestalt, dass er nunmehr \neine Wertsteigerung in Höhe von 55,00 DM/qm annahm, so dass sich für alle drei \nFlurstücke zusammen ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 37.730,00 DM \nentsprechend 19.291,05 Euro ergab.\n\nB. 6. Januar 2003 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren \nBegründung er vorträgt: Die in den Widerspruchsbescheiden angenommene \nWerterhöhung sei unzutreffend. Der Wohnwert habe sich selbst nach den \nErkenntnissen des Gutachterausschusses kaum noch messbar verbessert. Die Firma \nT2. -C. habe in der Vergangenheit keine sonderliche Belastung dargestellt, \nzumal das Unternehmen nahezu ausschließlich von der Bahnhofstraße aus \nerschlossen worden sei. Es habe sich um eine insgesamt ruhige Wohnlage \ngehandelt. Diese Lage habe sich verschlechtert, indem eine „Hinterhofatmosphäre\" \nentstanden sei. Das Gelände werde geprägt durch Garagen, die Erschließung des \nGeschäftszentrums, Müllcontainer und einen Getränkemarkt. Der Beklagte könne \nauch nicht die angeblich ersparten Erschließungskosten als Werterhöhung \nberücksichtigen. Sein Grundstück sei bereits früher durch ein dingliches Wegerecht \nan die Straße „B. T1. „ angeschlossen gewesen. Auch aus Rechtsgründen \nkönnten ersparte Erschließungskosten nicht in die Wertermittlung einfließen, sondern \nallenfalls insoweit, als durch die Erschließung der Wert des Grundbesitzes \ntatsächlich erhöht worden sei. Das einschlägige Recht habe sich nicht für die \nsogenannte Kostenlösung, sondern für die durch die Kosten der Maßnahme \n„gekappte\" Wertlösung entschieden. Bezüglich des Flurstücks 390 sei der diese \nParzelle betreffende Bescheid auch wegen des Miteigentums seiner Ehefrau \nrechtswidrig. Im Übrigen setzt sich der Kläger näher mit den Gutachten auseinander, \ndie den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegen. Auf die einschlägigen \nÜberlegungen wird das Gericht sogleich im Rahmen der Entscheidungsgründe \neingehen.\n\nNachdem der Beklagte in der mündlichen Verhandlung seinen das Flurstück 390 \nbetreffenden Bescheid in Höhe eines Betrages von 1.815,00 DM aufgehoben hat, \nbeantragt der Kläger,\n\n die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der Gestalt \nder Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002 und, soweit das \nFlurstück 390 betroffen ist, in der Gestalt der Erklärung des Beklagten \nvom 15. November 2004 aufzuheben.\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n die Klage abzuweisen.\n\nNähere Ausführungen zur Sach- und Rechtslage hat er in diesem Verfahren nicht \nvorgetragen.\n\nIn Ausführung des Beschlusses vom 13. Februar 2004 hat der Berichterstatter \ndie örtlichen Verhältnisse am 5. April 2004 in Augenschein genommen. Wegen der \nhierbei getroffenen Feststellungen wird auf den Inhalt der Niederschrift (Blätter 65 bis \n68a der Gerichtsakte) verwiesen.\n\nWegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\nDie nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässige Anfechtungsklage hat auch in der Sache \nErfolg. Denn der Kläger wird durch die angefochtenen Bescheide in seinen Rechten \nverletzt im Sinne von § 113 Abs. 1 VwGO.\n\nDie mit der vorliegenden Klage angegriffenen Bescheide des Beklagten, welche \nals belastende Verwaltungsakte einer gesetzlichen Ermächtigung bedürfen, finden \ndiese nur in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift, die in der \nNeubekanntmachung des Baugesetzbuches vom 23. September 2004 keine \nÄnderung erfahren hat, muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten \nSanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die \nGemeinde einen Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten \nErhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Im vorliegenden Fall ist für \ndas Grundstück des Klägers eine sanierungsbedingte Werterhöhung, die der \nBeklagte abschöpfen könnte, jedoch nicht eingetreten. Soweit der Beklagte auf die \n„ersparten Erschließungsbeiträge\" verweist, kann dieser Gesichtspunkt aus \nRechtsgründen nicht berücksichtigt werden. Soweit im Übrigen in dem \nWertgutachten 1162/2002 eine Werterhöhung um 5,00 DM je qm wegen der \n„deutlichen Verbesserung\" des Wohnumfeldes angenommen wird, vermag die \nKammer dem aus tatsächlichen Gründen nicht zu folgen.\n\nAllerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen \nund ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert \noder verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen \nbetroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der \nFestsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird \nein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die \nWertsteigerung offen zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder \nbaulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt \nwerden. Aber auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann durch eine \nzusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund \nder weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden \nkann,\n\nvgl. hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs- \nermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002) \n§ 14 WertV Rdnr. 134.\n\nGleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB \ndie Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des \nErschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des \ngemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen \nwird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung \nsind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet \nErschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze \nusw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die Vorschriften über die \nErhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens \nnicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für \nlandesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der \nKommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbelastung der Eigentümer von \nGrundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht einerseits die \nAusgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den Straßenbau \nleisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine \nBodenwertermittlung unvereinbar, die einen \"fiktiven Erschließungsbeitrag\" feststellt, \nder ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen \nBetrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des \nAnfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.\n\nDer Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der \nmündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts \nstützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht, \n\nvgl. das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen \ndes Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,\n\nausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in \nSanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge \nzahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des \nGrundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das \nStädtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem \nnur die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; \nder Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe \ngleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen \ngegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des \nBundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange \ndiese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.\n\nZunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht \nzu der Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der \nGleichheit vor dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB \nheutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag \nerhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der \ngrundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich \nUngleiches ungleich zu behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete \nDifferenzierungen. Die Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet \nsind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen Einschränkungen \nunterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So \nbedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der \nGenehmigung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der \nGemeinde zu erteilenden Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der \nSanierungsvermerk im Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in \nAnsehung von Grundstücken und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen \nGenehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele \ngenügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten \ndurch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in \nanderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen \nGrundstückseigentümern, gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der \nErschließungs- und Straßenbaubeiträge eine Gleichheit zu 100 Prozent \nherzustellen.\n\nGegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 \nAbs. 2 BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den \nAnfangswert abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch \nalle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte \nSanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen \nbetreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts \nanzusiedeln, weil ja die im Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen \neine sanierungsbedingte Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - \nbeim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des \nBeklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei \ngehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses \nbaulich nutzen möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren \nmuss. Denn ein nicht erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche \nplanungsrechtlichen Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht \nbebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind \nmithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die \nWertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die \nwirtschaftliche Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich \nnutzbares Grundstück, welches an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich \nerschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein lediglich einseitig erschlossenes \nGrundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte rückwärtige \nAndienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die \nWerterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung \nentspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte \nzahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, \nz. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige Andienung unverzichtbar ist, \ndamit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen Bereich, dem Ladenlokal, \nder Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche andere \nNutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung \nmöglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für \ndiese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den \nErschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden. \nWürde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die \nZweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich \nzahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten \nNutzung des Grundstücks mit einer \"einfachen\" Erschließung vollauf zufrieden sind, \nim Zweifel nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen \nGrundstück umsehen. \n\nAuf der Grundlage der vorstehenden Erwägungen ist die Kammer davon \nüberzeugt, dass der Grundbesitz des Klägers durch den heutigen Zustand der \nStraßen „B. T. „ und „Lohmühle\" im Vergleich zum früheren Zustand keinen oder \njedenfalls keinen nennenswerten Wertzuwachs erfahren hat. Keinesfalls ist es \nangängig, mit einem Betrag von 50,00 DM je qm zu kalkulieren. Das Grundstück B. \nT. 5 war bereits in der Vergangenheit erschlossen, wenn auch nur über den \nStichweg, der von der öffentlichen Verkehrsfläche aus nach Nordosten abzweigte. \nNach dem Vortrag des Klägers (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 3. Juni 2003) \nbesaß er insoweit ein dinglich abgesichertes Geh- und Fahrrecht, welches nach der \nRechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, \n\nvgl. etwa das Urteil vom 13. Mai 1976 - X A 509/75 -, Entschei- \ndungen der Oberverwaltungsgerichte Band 32 Seite 46 = \nNeue Juristische Wochenschrift 1977 Seite 725, \n\neinen „eigenen Zugang\" im Sinne von § 4 Abs. 4 der Bauordnung für das Land \nNordrhein-Westfalen vom 25. Juni 1962 in der Fassung der Bekanntmachung vom \n27. Januar 1970 bildete. Wenngleich seit dem Inkrafttreten der Bauordnung vom \n26. Juni 1984 nach deren § 4 Abs. 1 die Errichtung von Gebäuden nur noch zulässig \nist, wenn das betreffende Grundstück entweder selbst an einer öffentliche Straße \nliegt oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer solchen Straße besitzt, \nstellt sich die erstmalige Herstellung der Straße „Lohmühle\" bei wirtschaftlicher \nBetrachtungsweise nicht als Ersterschließung dar. Denn das Grundstück des Klägers \nwar bereits - nach altem Baurecht - bebaut worden; diese Bebauung genoss \nBestandschutz, wobei Änderungen und Erweiterungen auch nach dem alten \nErschließungszustand möglich gewesen wären. Kann indessen die Straße \n„Lohmühle\" allenfalls als zweite (zusätzliche) Erschließung verstanden werden, ist es \nnach den vorstehenden Überlegungen nicht statthaft, insoweit einen „fiktiven \nErschließungsbeitrag\" ohne Rücksicht auf die konkreten Umstände des Grundstücks \nals Werterhöhung anzunehmen. \n\nAllerdings mag der Umstand, dass heutzutage das Grundstück B. T. 5 \nunmittelbar an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt, ein wertbildender (erhöhender) \nFaktor sein. Dieser Faktor ist indessen weder dem Gericht noch dem Beklagten \nbekannt; auch der Gutachterausschuss könnte sich hierzu nicht ohne Weiteres \näußern. Vielmehr müsste eingehend untersucht werden, auf welche Weise der \nGrundstücksmarkt reagiert, wenn ein bislang „nur\" nach Maßgabe des früheren \nBauordnungsrechts erschlossenes Grundstück eine in jeder Hinsicht den heutigen \nAnforderungen genügende Erschließung erfährt. Auf diese Weise würden völlig neue \nBerechnungsgrundlagen erhoben, so dass auch die Anwendung von § 113 Abs. 2 \nVwGO nicht in Betracht kommt, wonach das Gericht eine Änderung des \nVerwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht \nberücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse bestimmen kann,\n\nvgl. hierzu auch Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, \n13. Auflage (2003) § 113 Rand-Nr. 153.\n\nEin \"Nachbessern\" der angefochtenen Entscheidungen durch das Gericht, das \nsich hierzu gutachterlicher Hilfe bedienen müsste, ist sonach nicht möglich. Die \nBescheide sind vielmehr ersatzlos aufzuheben, soweit die Verbesserung der \nErschließungssituation und deren Berücksichtigung bei der Wertermittlung in Rede \nsteht.\n\nAuch im Übrigen können die Bescheide keinen Bestand haben, soweit die \nBeklagte eine Werterhöhung um 5,00 DM je qm wegen der vermeintlichen \nVerbesserung des Wohnumfeldes angenommen hat. Zwar ist die Kammer mit dem \nBeklagten der Ansicht, dass die Beseitigung des Industriebetriebes T2. -C. für \ndas Wohnhausgrundstück des Klägers ein messbarer Vorteil war. Vergleicht man \nallein die frühere Nutzung des nördlich gelegenen Geländes mit dem heutigen \nZustand, mag eine Wertverbesserung um 5,00 DM je qm denkbar sein. Das \nGrundstück hat jedoch - wie der Berichterstatter im Ortstermin feststellen konnte - \ndurch die heutige Verkehrsführung beträchtliche Nachteile erfahren. So konnte am \nNachmittag des 5. April 2004 im Einmündungsbereich „B. T1. / Lohmühle\" \nauf beiden Straßen „durchaus nennenswerter Verkehr festgestellt werden\", während \ndas Verkehrsgeschehen nach allen Erkenntnissen, namentlich nach dem früheren \nKartenmaterial, in der Vergangenheit eher ruhig war. Die geringe Bedeutung des \nStichweges, der entlang der Südostgrenze des Grundstücks verlief, wird in dem \nSchriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 3. Juni 2003 (Seite 2 f da \nselbst) anschaulich geschildert. Auch nach der Kartenlage war die verkehrliche \nFunktion dieses Weges tendenziell gering. Die Straße „B. T1. „ war von dem \nWohngebäude des Klägers ähnlich weit entfernt wie heute; jedoch befand sich \ndamals auf dem heutigen Flurstück 389 eine Garagenzeile, die in gewisser Weise als \nLärmschutzeinrichtung geeignet war. Nunmehr rückt der Verkehr von und zu den \nzahlreichen Stellplätzen beiderseits der Straße „Lohmühle\" wesentlich näher an das \nGrundstück des Klägers heran. Die Verkehrssituation wird auch in dem Gutachten \n1162/02 keineswegs verkannt; die rückwärtige Andienung des Geschäfts- und \nDienstleistungsbereichs wird durchaus als störend gesehen. Jedoch vermag die \nKammer dem Gutachterausschuss nicht zu folgen, soweit dort die ursprüngliche \nSituation des Grundstücks beschrieben und bewertet wird. Der „mangelhafte \nAusbauzustand\" der Verkehrsflächen (Seite 17 des Gutachtens) ist grundsätzlich \nnicht geeignet, dass Wohnumfeld als „schlecht\" erscheinen zu lassen, weil für ein \nWohnhaus - wie heutige Maßnahmen der Verkehrsberuhigung zeigen - eine gut \nausgebaute Straße keineswegs zwingend einen Vorteil darstellt. Im Übrigen lässt das \nvon dem Kläger dem Gericht überreichte Lichtbild einen durchaus angemessenen \nAusbauzustand der Verkehrsflächen erkennen. Die Feststellung des Gutachters, \nwonach das Wohnumfeld damals „schlecht\" gewesen sei, ist damit durchaus \nerschüttert. Auch bezüglich der Wohnlage vermag die Kammer dem Gutachter nicht \nzu folgen, sofern dort die Besonnung und Belichtung als „Mittel\" eingestuft wird. Die \nmöglicherweise massiven Bauten des Industriebetriebs konnten sich angesichts der \nLage der Grundstücke zueinander auf die Besonnung und Belichtung des \nGrundstücks des Klägers nicht auswirken. Im Übrigen erstreckten sich vor dem \nGrundstück in südlicher und südostwärtiger Richtung beträchtliche Freiflächen. Die \nGaragenanlage entlang der Südgrenze stellte keine nennenswerte starke \nBeeinträchtigung der Belichtung/Besonnung dar. Denn einmal handelte es sich \nhierbei ausweislich des bereits angesprochenen Lichtbildes um keine sonderlich \nhohe Anlage. Zudem betrug der Abstand zwischen der Rückwand der Garagenzeile \nund dem Wohngebäude selbst etwa neun Meter. Berücksichtigt man schließlich \nnoch, dass das Kellergeschoss des Hauses B. T. 5 als Sockelgeschoss \nausgebildet ist, so dass die Wohnräume im Erdgeschoss und im Obergeschoss \ndeutlich höher liegen als das Geländeniveau am Standort, ist eine nennenswerte \nBeeinträchtigung jedenfalls der Wohnräume durch die früheren Gegebenheiten nicht \nfestzustellen. Wenn der Gutachter die Besonnung und Belichtung gleichwohl nur als \n„Mittel\" einstuft, fehlt hierfür eine dies rechtfertigende Begründung. Gleiches gilt auch \nfür die Feststellung, die Wohnlage sei durch den Andienungsverkehr des \nGewerbebetriebes „wesentlich\" beeinträchtigt worden. Der diesbezügliche Vortrag \ndes Klägers, der im Übrigen durch das Lichtbild gestützt wird, zeigt ein anderes Bild. \nDie Erschießung des Industriegeländes erfolgte schwerpunktmäßig von der \nBahnhofstraße aus, während dem Stichweg lediglich ergänzende \nErschließungsaufgaben zukamen. Die Annahme des Gutachters, die frühere \nWohnlage sei danach „schlecht\" lässt sich danach durch tatsächliche Feststellungen \nnicht untermauern. Wenn indessen die Einschätzung des Gutachtens „Wohnumfeld - \nschlecht; Wohnlage - schlecht\" auch nur wegen eines Merkmals in Frage gestellt ist, \nentfällt der Grund für die Annahme einer Wertsteigerung um 5,00 DM je qm, weil es \nbezüglich der Merkmale nach der Sanierung heißt „Wohnumfeld und Wohnlage mittel \nbis schlecht\".\n\nNach alledem sind die angefochtenen Bescheide, soweit sie noch Gegenstand \ndes streitigen Verfahrens sind, insgesamt aufzuheben.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 161 Abs. 2 VwGO, soweit der Beklagte dem \nBegehren teilweise abgeholfen und in diesem Umfang die Erledigung des Verfahrens \nherbeigeführt hat. Im Übrigen hat der Beklagte die Kosten nach § 154 Abs. 1 VwGO \nzu tragen.\n\nDie Kammer lässt die Berufung gegen dieses Urteil wegen grundsätzlicher \nBedeutung zu, weil die Frage, ob in Sanierungsgebieten \"fiktive\" \nErschließungsbeiträge in der vom Beklagten geübten Weise in die Ausgleichsbeträge \nnach § 154 BauGB einfließen dürfen, in dem weiter oben zitierten Urteil des \nBundesverwaltungsgerichts vom 21. Oktober 1983 nicht beantwortet wird. Auch im \nÜbrigen liegen hierzu - soweit ersichtlich - obergerichtliche oder höchstrichterliche \nÄußerungen nicht vor.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2004-09-14/14-k-30-03","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":12},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 80","ref_norm":"80","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/2004-09-14/14-k-30-03","retrieved":"2026-10-28 15:54:13.666687+00:00"},"card":{"id":"vg-arnsberg/2004-09-14/14-k-30-03","court":"VG Arnsberg","court_id":"vg-arnsberg","court_as_stated":"Verwaltungsgericht Arnsberg","panel":"14. 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