{"status":"available","doknr":"OLD315074","ecli":"ECLI:DE:VGAR:1990:0824.3K2629.89.00","court":"Verwaltungsgericht Arnsberg","senate":null,"decided":"1990-08-24","aktenzeichen":"3 K 2629/89","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen. \nDie Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. \n\n1\n\n Tat b e s t a n d : \nDie Klägerin ist Eigentümerin des aufgrund Bewilligungsbescheides vom 28. \nNovember 1961 mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietwohngrundstücks \nIm Lahrfeld 28 bis 34 in 5750 Menden. Die Wohnfläche beträgt ca. 1.828 m2 \nDas Objekt befindet sich laut Auskunft der Gemeinde Menden in \nsogenannter mittlerer Wohnlage. \nMit Schreiben vom 17. Januar 1989 beantragte die Klägerin bei dem \nBeklagten die Zustimmung zur Modernisierung durch den Einbau von \nSammelheizungen und isolierverglasten Kunststoffenstern. Laut \nZusatzberechnung zur Wirschaftlichkeitsberechnung wurden die \nvoraussichtlichen Modernisierungskosten mit 358.000,-- DM veranschlagt. \nAusweislich einer Mietberechnung der Klägerin betrug die Kostenmiete vor \nDurchführung der genannten Maßnahmen 4,64 DM pro Quadratmeter \nWohnfläche monatlich und würde sich nach Durchführung der ohne \nInanspruchnahme öffentlicher Mittel finanzierten Modernisierung monatlich \nauf 6,11 DM je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Mit Bescheid vom 22. \nJuni 1989 stimmte der Beklagte unter Bezugnahme auf ziff. 5.2. der \nVerwaltungsvorschriften zur II. Berechnungsverordnung der Modernisierung \nunter der auflösenden Bedingung zu, daß sie unwirksam wird, wenn wegen \nder Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nach deren Fertigstellung \neine Mieterhöhung gefordert werde, die 0,71 DM pro Quadratmeter \nWohnfläche monatlich überschreitet. Dabei ging der Beklagte davon aus, \ndaß eine Miete von 5,35 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich \n(Höchstmiete gemäß Vergleichsmietentabelle) noch als tragbar für den \nbezugsberechtigten Personenkreis anzusehen sei. \nGegen diesen Bescheid richtet sich der Widerspruch der Klägerin vom 26. \nJuni 1989. Sie führte im wesentlichen aus, daß die tragbare Miete zu niedrig \nangesetzt sei. Sie verweist insoweit auf Verfahren bei anderen \nBewilligungsbehörden, die Härteausgleichsbestimmungen des Landes \nNordrhein-Westfalen und die Mietpreise von öffentlich geförderten \nMietwohnungen, die nach 1970 errichtet worden seien. Ferner sehe der \nMietspiegel für den Märkischen Kreis für die Baujahre von 1975 bis 1979 \nNettomieten von 6,85 DM/m2 bei mittlerer Wohnlage vor; die zu \nmodernisierenden Häuser seien zwar in den Jahren 1964 errichtet worden, \nsie würden jedoch durch die Modernisierung wenigstens dem Standard von \n1975 angeglichen. \nDiesen Widerspruch legte der Beklagte mit Vorlagebericht vom 6. Juli 1989 \ndem Regierungspräsidenten Arnsberg unter Bezugnahme auf ein Urteil des \nOberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 16. August 1988 vor, wonach es \nnicht ermessensfehlerhaft sei, wenn zur Beurteilung der Tragbarkeit der \nMiete die ortsüblichen Vergleichsmieten herangezogen würden. Weiter \nmachte der Beklagte noch folgendes geltend: Da die zu modernisierenden \nHäuser 1964 bezugsfertigt geworden seien, bestehe kein Anlaß, die Ver- \ngleichsmiete solcher Häuser in Ansatz zu bringen, die in den Jahren 1975 \nbis 1979 neu errichtet worden seien; ein solches Vorgehen sei nur dann \nangezeigt, wenn der Modernisierungsaufwand mehr als ein Drittel der \nNeubaukosten betragen würde, was vorliegend aber nicht der Fall sei. \nMit Bescheid vom 23. November 1989 wies der Regierungspräsident \nArnsberg den Widerspruch der Klägerin im wesentlichen mit folgenden \nGründen zurück: Die bedingte Zustimmung sei erforderlich, um eine im \nöffentlich geförderten Wohnungsbau unter Berücksichtigung des \nbezugsberechtigten Personenkreises noch tragbare Miete zu gewährleisten. \nDie Tragbarkeit der Miete orientiere sich zum einen an der \nHöchstdurchschnittsmiete nach den Wohnbauförderungsbestimmungen, \nwelche derzeit bei 5,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich \neinschließlich der Erhöhung der Verwaltungs- und \nInstandhaltungskostenpauschale nach der II. Berechnungsverordnung im \nJahre 1988 liege. Zum anderen könne die örtliche Vergleichsmiete für \nWohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus aus den Jahren bis 1964 \nherangezogen werden, die im Bereich des Märkischen Kreises 5,35 DM pro \nQuadratmeter Wohnfläche monatlich betrage. Dieser Betrag berücksichtige \ndie Ausstattung der Wohnung mit Heizung, wie sie von der Klägerin als \nModernisierung eingebaut worden sei; im übrigen gehe der Mietspiegel bei \nseiner Einteilung von der jeweiligen Ausstattung und dem jeweiligen Baujahr \naus. Keinesfalls habe eine Verbesserung der Ausstattung zur Folge, daß die \nWohnung im Mietspiegel dadurch gleichzeitig einer späteren \nBaujahresgruppe zugeordnet würde. Ferner sei zu berücksichtigen, daß die \nin Rede stehenden Wohnungen nach § 5 Abs. 3 des \nWohnungsbindungsgesetzes vom 22. Juli 1982 grundsätzlich dem \nPersonenkreis vorbehalten seien, dessen Einkommen die \nEinkommensgrenze des § 25 des II. Wohnungsbaugesetzes vom 11. Juli \n1985 noch um 20 % unterschreite.\nZur Begründung der am 27. Dezember 1989 erhobenen Klage macht die \nKlägerin folgendes geltend: Die Anwendung der Vergleichsmietentabelle für \nden Hochsauerland- und Märkischen Kreis werde gerügt. Entsprechend den \nAusführungen im Widerspruch sei der Mietzins für die Altersklasse 1975 bis \n1979 von 6,85 bis 7,50/m2 bei mittlerer Wohnlage zugrunde zu legen. Das \nwerde bestätigt durch ein von ihr eingeholtes Gutachten des \nSachverständigen Dipl.-Ing. von Estorff vom 16. Juli 1990. Im übrigen sei die \nVergleichsmietentabelle ungeeignet, weil sie nicht zwischen kleineren und \ngrößeren Gemeinden differenziere. Weiterhin habe der Beklagte bei der \nBeurteilung der Tragbarkeit der Miete nicht erwogen, daß die bislang mit \nOfenheizung versehenen Wohnungen durch den Einbau von Zentralheizung \nund Isolierfenstern zu einer wesentlichen Heizkostenersparnis beitragen \nwürden, die mit ca. 1,-- DM pro Quadratmeter und Monat geschätzt werden \nkönne und daher eine entsprechende Erhöhung des Grundmietzinses \nrechtfertige. Auch den erhöhten Wohnkomfort sowie die erhebliche \nUmweltentlastung durch den Einbau der Zentralheizungsanlage habe der \nBeklagte offenbar nicht berücksichtigt. Es sei für sie, die Klägerin, ein \nwirtschaftlich untragbares Ergebnis, daß eine Mieterhöhung auf 5,50 DM \nbzw. 7,-- DM pro Quadratmeter einschließlich Betriebskosten monatlich \nmöglich gewesen wäre, wenn Sle die Modernisierung unter \nInanspruchnahme eines verlorenen Zuschusses des Landes Nordrhein-\nWestfalen in Höhe von 40 % durchgeführt hätte; in diesem Fall hätte auch \neine Eigenkapitalverzinsung von zumindest 2,6 % erreicht werden können. \nDa sie die Modernisierung mit Kapitalmarktmitteln durchgeführt habe, \nerrechne sich auf der Grundlage des genehmigten Mietzinses vom 5,35 DM \npro Quadratmeter, daß die Klägerin zwischen 58 und 81 % zinsloses \nEigenkapital aufwende. Letztlich werde auf die \nHärteausgleichsbestimmungen des Landes Nordrhein-Westfalen verwiesen, \ndie erst bei 7,70 DM/m2 inklusive Betriebskosten einsetzten; diese Mieten \nseien daher offenbar noch als \"tragbar\" anzusehen. \nDie Klägerin beantragt, \nden Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden \nBescheides vom 22. Juni 1989 in der Gestalt \ndes Widerspruchsbescheides des \nRegierungspräsidenten Arnsberg vom 23. November \n1989 \nzu verpflichten, über den Antrag der Klägerin auf Erteilung \neiner Zustimmung nach § 11 Abs. 4 Satz 1 II. \nBerechnungsverordnung (BV) unter Beachtung der \nRechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden. \nDer Beklagte beantragt, \ndie Klage abzuweisen. \nZur Begründung bezieht er sich im wesentlichen auf selnen Bericht an den \nRegierungspräsidenten in Arnsberg vom 6. Juli 1989. Weiter führt er aus: \nDie herangezogene Vergleichsmietentabelle ermögliche die Unterscheidung \nzwischen großen und kleineren Gemeinden durch die Angabe von \nRahmensätzen. Durch die zulässige Bandbreite würde der \nunterschiedlichen Ausstattung der Wohnungen Rechnung getragen. Für \nRandlagen könnten Abschläge bis zu 10 % gemacht werde. Die für zulässig \nerachtete Miete habe sich am höchstmöglichen Betrag der \nVergleichsmietentabelle orientiert und berücksichtige auch die \nEinsparungseffekte bei den Heizkosten. Man habe jedoch beachten \nmüssen, daß laut Bewilligungsbescheid vom 27. November 1961 die \nWohnungen für Wohnungssuchende mit geringem Einkommen vorbehalten \ngewesen seien. Die Klägerin hätte auch bei Inanspruchnahme öffentlicher \nModernisierungsmittel die Miete nicht ohne weiteres auf 5,50 DM erhöhen \nkönnen; denn auch die Modernisierungsrichtlinien schrieben eine tragbare \nMiete vor. Der Betrag von 5,50 DM stelle insoweit nur einen Höchstbetrag \ndar. Die Klägerin habe die Modernisierung auch nicht nur mit \nKapitalmarktmitteln durchgeführt, sondern ausweislich des \nFinanzierungsplanes mit 51% Eigenkapital. \nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der \nbeigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. \nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : \nDie Klage ist zulässig;aber unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch \nauf Aufhebung der angefochtenen Bescheide und auf eine Verpflichtung, \ndaß ihr Antrag erneut unter Beachtung der Rechtsauffasung des Gerichts \nbeschieden wird. Die vom Beklagten mit der Zustimmung verbundene \nEinschränkung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren \nRechten (§ 113 Abs. 4 VwGO). \nDer Beklagte war berechtigt, die von der Klägerin begehrte Zustimmung nur \nunter der auflösenden Bedingung zu erteilen, daß sie unwirksam wird, wenn \nwegen der Modernislerung innerhalb von sechs Jahren seit deren Fertig-\nstellung eine Mieterhöhung von mehr als 0,71 DM pro Quadratmeter \nWohnfläche monatlich gefordert wird. \nDie Erteilung der Zustimmung richtet sich nach § 11 Abs. 7 Satz 1 der \nVerordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. \nBerechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom \n5. April 1989. Diese Vorschrift bestimmt nicht, wann die Zustimmung zur \nModernisierung zu erteilen ist. Da jedoch als Folge der Zustimmung die \nKosten der Modernisierung, die Finanzierungsmittel und die erhöhten \nlaufenden Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt \nwerden dürfen (§ 11 Abs. 1 bis 5 II. BV) kann und muß die Zustimmung im \nHinblick auf den Schutz der Mieter erfolgen, \nvgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, \nWohnungsbaurecht, Kommentar, \nLoseblattsammlung Bd. 4, Stand: \n1987 zu § 11 II. BV Anm. 10.6., S. \n88 ff mit weiteren Nachweisen. \nDie Entscheidung steht daher im pflichtgemäßen Ermessen der \nBewilligungsbehörde, \n\n2\n\nvgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988 -14 OVG A 70/86-: \nBundesbaublatt 1989 S. 39. \nDer Beklagte hat seiner Ermessensentscheidung in zutreffender \nWeise Ziff. 5.2. der Verwaltungsvorschriften zur II. \nBerechnungsverordnung (VV-II. BV, Runderlaß des Innenministers \nvom 1. Juli 1979 in: Ministerialblatt NW 1979 S. 1358, zuletzt \ngeändert durch Runderlaß vom 7. Mai 1985 in: Ministerialblatt NW \n1985 S. 864) zugrunde gelegt, wonach die Zustimmung nur erteilt \nwerden darf, wenn die Modernisierung zu einer Erhöhung der Miete \nführen würde, die in einem angemessenen Verhältnis zur \nVerbesserung des Gebrauchswertes steht und für öffentlich \ngeförderte Wohnungen unter Berücksichtigung des \nbezugsberechtigten Personenkreises tragbar im Sinne von § 46 des \nWohnungsbaugesetzes ist. Diese Ermessensrichtlinie trägt dem \nZweck des § 11 Abs. 7 der II. BV Rechnung, zum einen sogenannte \n\"Luxusmodernisierungen\" zu verhindern, zum anderen \nsicherzustellen, daß öffentlich geförderte Wohnungen nicht ihrer \nZweckbestimmung entzogen werden, sondern gerade den \neinkommensschwächeren Schichten der Bevölkerung offengehalten \nwerden, \nvgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988, aaO. \nDer Zweck des sozialen Wohnungsbaus liegt gemäß § 1 Abs. 1 des \nII. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) in der Fassung der \nBekanntmachung vom 11. Juli 1985 in der Schaffung von \nWohnraum, der nach Größe, Ausstattung, Miete oder Belastung für \ndie breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet ist. Dabei \ndient gemäß § 46 11. WoBauG der Einsatz öffentlicher Mittel der \nSicherstellung tragbarer Mieten oder Belastungen für den \nberechtigten Personenkreis des sozialen Wohnungsbaus. Dieser \nZweck ist auf Dauer nur zu gewährleisten, wenn - wie im \nvorliegenden Fall - bei nicht öffentlich geförderten Modernisierungen \nvon öffentlich gefördertem Wohnraum die bereits mit der öffentlich \ngeförderten Errichtung der Wohnungen eingegangene \nGemeinwohlbindung auch nach der Modernisierung erhalten bleibt, \nvgl. OVG NW, Urteil vom 10. Dezember 1979 \nin: WM 1980 S. 275. \nDer Beklagte ist infolge rechtlich einwandfreier Ermessens-\nausübung im Sinne von § 114 VwGO zu dem Ergebnis gelangt, \ndaß sich die nach Durchführung der Modernisierung, für die die \nKlägerin eine Zustimmung beantragt hat, ergebende \nKostenmiete im sozialen Wohnungsbau nicht mehr tragbar ist, \nsoweit die Mieterhöhung mehr als 0,71 DM pro Quadratmeter im \nMonat beträgt. Dabei wurde die für die Klägerin günstigste \nMietobergrenze vom 5,35 DM pro Quadratmeter zugrunde \ngelegt. \n\n3\n\nBezüglich der Tragbarkeit einer Miete für die breiten Schichten des \nVolkes hat sich der Beklagte im wesentlichen von den örtlichen \nVergleichsmieten für Wohnungen des freifinanzierten Wohnungsbaus sowie \nden Höchstdurchschnittsmieten nach den Wohnbauförderungsbestimmungen \nleiten lassen. Diese Anhaltspunkte sind zwar nicht zwingend in dem Sinne, \ndaß nicht noch andere Anhaltspunkte zugrunde gelegt werden könnten, doch \nkann ihre vorrangige Heranziehung im Rahmen des Zustimmungsverfahrens \nnicht als ermessensfehlerhaft bezeichnet werden, \nvgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 16. August 1988, aaO. \nFür die örtlichen Vergleichsmieten des freifinanzierten Wohnungsbaus \nwurde zu Recht der mittlere Wert des Mietspiegels für die Jahre 1964 von \nmaximal 5,35 DM/m2 zugrunde gelegt. Wenn auch nach Auffassung der \nKammer starke Zweifel bestehen, ob diese Höchstmiete von \n5,35 DM/m2 realistisch ist, so ist doch zu berücksichtigen, daß zum einen \ndie Wohnungen der Klägerin nicht freifinanziert, sondern öffentlich \ngefördert sind und somit hinsichtlich der Miethöhe bestimmten Bindungen \nunterliegen, und daß zum anderen der Beklagte sich - wie unten noch \nausgeführt werden wird - zu Recht an der Höchstdurchschnittsmiete nach \nden Wohnbauförderungsbestimmungen von 5,30 DM/m2 orientieren durfte \nund diese Höchstdurchschnittsmiete noch 0,05 DM unter der örtlichen \nVergleichshöchstmiete liegt. Die Wohnungen sind 1964 bezugsfertig \ngeworden, befinden sich nach Auskunft der Stadt Menden in mittlerer \nWohnlage und sind mit Heizung, Bad und WC ausgestattet. Entgegen der \nAuffassung der Klägerin bestand für den Beklagten keine Veranlassung, \ndie Vergleichsmieten für die Jahre 1975 bis 1979 heranzuziehen. Zwar \nsieht Ziff. 2.3 der allgemeinen Erläuterungen der Vergleichsmietentabelle \nfür den Hochsauerland- und Märkischen Kreis, Stand: 1. Januar 1989, bei \nmodernisierten Wohnungen eine Zuordnung in die den Zeitpunkt der \nModernisierung entsprechende Gruppe vor; dies soll jedoch nur \ngeschehen, wenn die modernisierten Wohnungen Neubauwohnungen \ngleichzustellen sind, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist. Das \nErfordernis der Gleichstellung erscheint sachgerecht, da nur bei im \nwesentlichen gleicher Ausstattung und Grundrißlegung von modernisierten \nund neuerbauten Wohnungen auch eine gleiche Miethöhe gerechtfertigt \nist. Der Beklagte sieht zu Recht diese Gleichstellung erst dann gegeben, \nwenn der Mddernisierungsaufwand mehr als ein Drittel der Neubaukosten \nbeträgt. Dieser angelegte. Ein-Drittel-Maßstab ist sachgerecht, die \nangestellten Erwägungen sind insoweit ermessensfehlerfrei. Da die \nGebäude bei AntragsteIlung ca. 25 Jahre alt waren, ist ein zugrunde \ngelegter Mindestmodernisierungsaufwand von einem Drittel der \nNeubaukosten nicht zu hoch, um die laut Mietspiegel erforderliche \nausstattungsmäßige Gleichstellung mit Neubauwohnungen zu erreichen, \nzumal ein strenger Maßstab gelten soll. Die Klägerin hat \nModernisierungskosten in Höhe von 358.000,-- DM geltend gemacht. Der \nBeklagte hat die fiktiven Neubaukosten bei einem Preis von geschätzten \n290,-- DM je Kubikmeter umbauten Raumes auf insgesamt ca. 2,6 Mio. \nDM veranschlagt. Demnach wird die Ein-Drittel-Grenze auch nicht \nannähernd erreicht. \nAuch gegen die generelle Anwendbarkeit des Mietspiegels bestehen keine \nBedenken, da er mit drei verschiedenen Wohnlagen, sechs verschiedenen \nAusstattungskategorien, der Möglichkeit 10 %-iger Abschläge in Rand- und \nländlichen Gemeinden (vgl. Ziff. III der Allgemeinen Erläuterungen zur \nVergleichsmietentabelle) und den Angaben jeweils eines Rahmensatzes \nhinreichende Differenzierungsmöglichkeiten für unterschiedliche örtliche \nGegebenheiten bietet, von denen der Beklagte auch Gebrauch gemacht hat. \n\n4\n\nDie Ausschöpfung der Rahmensätze ermöglicht es u.a. wesentliche \nEnergieeinsparungen - wie hier durch den Einbau von Zentralheizung \nund Isolierverglasung - angemessen zu berücksichtigen. \nDabei durfte der Beklagte im Rahmen seines Ermessens sich auch an der \nHöchstdurchschnittsmiete orientieren. Diese Höchstdurchschnittsmiete nach \nden Wohhbauförderungsbestimmungen 1984 - WFB 1984 - (Runderlaß des \nMinisters für Landes- und Stadtentwicklung vom 16. März 1984 in: \nMinisterialblatt NW 1984 s. 576, zuletzt geändert durch den Runderlaß vom \n13. November 1989 in: Ministerialblatt NW 1989 S. 1740) betragen nach \nderen Ziff. 2.292 a) 5,30 DM je Quadratmeter Wohnfläche in Gemeinden \nunter 100.000 Einwohnern. \nDie Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Möglichkeit einer \nweiterreichenden Mieterhöhung berufen, wenn sie für die Modernisierung \nöffentliche Mittel in Anspruch genommen hätte. Wenn die Richtlinien über \ndie Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung von Wohnraum \n(ModR 86, Runderlaß des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und \nVerkehr vom 30. Mai 1986 in: Ministerialblatt NW 1986 S. 940) in ihrer Ziff. \n6.1.1 Höchstmieten von 5,50 DM bzw. 7,00 DM/m2 inklusive \nBetriebskostenumlage angeben, so handelt es sich dabei lediglich um \nHöchstwerte; denn gemäß Ziff. 4.1.2 der ModR 86 hat auch bei öffentlich \ngeförderten Modernisierungen die Bewilligungsbehörde die Tragbarkeit der \nMiete nach Lage, Alter, Größe und Ausstattung zu ermitteln und zu \nbestimmen. \nDesgleichen sind auch die Härteausgleichsgrenzen von derzeit 7,75 DM/m2 \nWohnfläche monatlich gemäß Ziff. 1.1 des Runderlasses des Ministers für \nStadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 22. Mai 1989 bezüglich der \nGewährung von Aufwendungszuschüssen zur Mietpreisbegrenzung im \nöffentlich geförderten Wohnungsbau (Härteausgleich 1989/91) lediglich als \nObergrenzen zur Sicherung tragbarer Mieten zu betrachten. Sowohl die in \nden Modernisierungsrichtlinien als auch in den Härteausgleichsbe-\nstimmungen niedergelegten Obergrenzen zielen auf die Sicherstellung \ntragbarer Mieten ab; diesen Anforderungen ist der Beklagte entsprechend \nden obigen Ausführungen bereits durch Orientierung an der örtlichen \nVergleichsmiete sowie den Mietobergrenzen des öffentlichen \nWohnungsbaus hinreichend und ermessensfehlerfrei nachgekommen, \nindem er im Zustimmungsverfahren eine Miete von 5,35 DM für noch \ntragbar erachtet. \nDa zu erwarten war, daß die sich aufgrund der Modernisierung \nergebende Miete von 6,11 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich \ndie tragbare Miete von 5,35 DM/m2 übersteigen würde, hat der Beklagte \nin Anwendung der Ziff. 5.2 Satz 2 der VV-II. BV die Zustimmung unter \nder auflösenden Bedingung erteilt, daß sie unwirksam wird, wenn vor \nAblauf nach sechs Jahren nach Abschluß der Modernisierung eine \nMieterhöhung von mehr als 0,71 DM pro Qudratmeter Wohnfläche \nmonatlich verlangt würde. Dies ist nicht zu beanstanden, \nvgl. Fischer-Dieskau/pergande/Schwender, aaO, \n§ 11 11. BV Anm. 10.6, S. 90 mit weiteren \nNachweisen, OVG Lüneburg, urteil vom \n16. August 1988 aaO. \nDie von dem Beklagten gewählte Form der Einschränkung entspricht den \nAnforderungen an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil sie - im \nGegensatz zur unelngeschränkten Zustimmmung - geeignet ist, die \nTragbarkeit der Mieten auch nach Durchführung der Modernisierung zu \ngewährleisten, andererseits - anders als die Versagung der Zustimmung - \nnicht unangemessen in rechtlich geschützte Interessen der Klägerin \neingreift. Die von dem Beklagten verfügte Einschränkung stellt auch keine \nGenehmigung der Miete dar, sondern dient lediglich dazu, die Versagung \nder Zustimmung zur Modernisierung zugunsten der Klägerin \nabzuwenden. Darüber hinaus wird auf die Belange der Klägerin Rücksicht \ngenommen, als sie immerhin einen Teil ihrer Modernisierungskosten als \nMieterhöhung geltend machen kann. \nAuch das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes - GG \n- zwingt nicht zu einer anderen Betrachtungsweise. Die Zustimmung unter der \nauflösenden Bedingung hindert den Eigentümer nicht daran, die von ihm zur \nErhaltung seines Eigentums für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zu \ntreffen; ihm ist es lediglich verwehrt, die dadurch entstandenen Kosten (im \nvollen Umfang) im Wege der Mieterhöhung auf seiner Mieter abzuwälzen. In \ndieser Beschränkung liegt kein Eingriff in das Eigentum; betroffenen ist allein \nder Ertrag aus dem vom Eigentümer freiwillig für die Modernisierung \neingesetzten Kapital. Interessen, Chancen oder Verdienstmöglichkeiten \nwerden aber durch Art. 14 GG nicht geschützt, \nvgl. OVG NW, Urteil vom 11. August 1987 - 14 A 2157/85 -, \nBundesverfassungsgericht (BVerfG), Beschluß vom 18. März 1970 2 \nBvO 1/65 - in: Entscheidungen des BVerfG (BVerfGE) Bd. 28 s. 119 \n(142). \nUnabhängig davon ist diese Minderung des Kapitalertrages als Nachwirkung \nder dem Eigentümer gewährten öffentlichen Förderung hinzunehmen. \nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. \nDer Berufungsschrift soll möglichst Abschriften für die übrigen Beteiligten \nbeigefügt werden.\n\n5\n\nB e s c h I u ß \nFerner hat die Kammer am selben Tage ohne Mitwirkung der \nehrenamtlichen Richter beschlossen: \nDer Streitwert wird gemäß § 13 Abs. 1 GKG in Höhe \ndes Jahresdifferenzbetrages zwischen der tragbaren \nMiete in Höhe von 5,35 DM/m2/Monat und der \nbeantragten Miete von 6,11 DM/m2/Monat auf \n16.671,36 DM (1.828 m2 Wohnfläche x 0,76 DM = \n1.389,28 DM x 12 Monate 16.671,36 DM) festgesetzt.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315074","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/1990-08-24/3-k-2629-89","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 114","ref_norm":"114","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/315074","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/315074","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-arnsberg/1990-08-24/3-k-2629-89","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/315074","retrieved":"2026-07-09 03:47:20.576095+00:00"}}