{"status":"available","doknr":"OLD251180","ecli":"ECLI:DE:VGAC:2008:0925.5K1664.06.00","court":"Verwaltungsgericht Aachen","senate":null,"decided":"2008-09-25","aktenzeichen":"5 K 1664/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der \naußergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die \nKlägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe \nvon 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn \nnicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu \nvollstreckenden Betrages leistet.\n\n1\n\n T a t b e s t a n d:\n\n2\n\nDie Klägerin ist im Jahr 2001 im Wege der erbrechtlichen \nGesamtrechtsnachfolge nach ihrer verstorbenen Mutter L. S. Eigentümerin des \nGrundstücks G1 geworden. Dieses in unmittelbarer Nähe zur früheren Grenz- und \nZollstation \"C. \" gelegene Grundstück ist bebaut mit dem heute zu Wohnzwecken \ngenutzten Gebäude der ehemaligen \"H. \" (M. Straße 597 und 597a, B. \n).\n\n3\n\nNach dem Tod ihrer Mutter ist die Klägerin als Erbin zugleich in einen \nPachtvertrag eingetreten, den ihre Mutter im Jahr 1977 mit der Erbengemeinschaft \nnach der verstorbenen Frau N. -U. E. als Eigentümerin des \nNachbargrundstücks G2 geschlossen hatte. Zu dieser Erbengemeinschaft gehört seit \ndem Jahr 1983 auch die Beigeladene. Bei dem Pachtgrundstück handelt es sich um \neine insgesamt 28.288 m² große, im Hinterland der M. Straße gelegene \nParzelle, die unter anderem vom U1. durchflossen wird und 3.460 m² \nWaldfläche aufweist. Seit Eintritt in den Pachtvertrag, der zunächst auf zwei Jahre \ngeschlossen wurde und sich - falls ungekündigt - um ein weiteres Jahr verlängern \nsollte, führt die Klägerin regelmäßig den vereinbarten Pachtzins von jährlich 300,--\n DM (entspricht 153,39 EUR) an die die Erbengemeinschaft vertretenden \nRechtsanwälte T. und Partner in B. ab. Im Pachtvertrag wurde überdies \nvereinbart, dass die Erbengemeinschaft berechtigt sei, den Vertrag im Falle eines \nGrundstücksverkaufs jederzeit fristlos zu kündigen.\n\n4\n\nAm 21. Juli 2005 zeigte ein Mieter des Hauses M. Straße 597 gegenüber \ndem Bauordnungsamt des Beklagten an, dass auf dem Grundstück G2 eine illegal in \nden 80er Jahren errichtete, ca. 50 qm große Holzbaracke in unmittelbarer Nähe zum \ndort verlaufenden U1. stehe. Die Baracke sei früher für einen \nRestaurationsbetrieb zum Aufarbeiten von Möbeln genutzt worden. Heute diene sie \nals Künstleratelier. Vermietet werde die Holzbaracke von der Klägerin als Pächterin \ndes Grundstücks.\n\n5\n\nNach den anlässlich eines daraufhin durchgeführten Ortstermins getroffenen \nFeststellungen des Beklagten handele es sich bei der Holzbaracke um eine \n7 m x 11 m große bauliche Anlage, die in einem Abstand von 8 m zum U1. \nerrichtet worden sei. Es handele sich um das ehemalige Grenzschutzgebäude, das \nfrüher unmittelbar neben dem denkmalgeschützten Gebäude M. Straße 597 \ngestanden habe und zu einem späteren Zeitpunkt offensichtlich versetzt worden sei. \nFür den jetzt vorgefundenen Standort fehle eine Baugenehmigung. Der Bereich liege \nim Übrigen im Landschaftsschutzgebiet und sei im Landschaftsplan für den \n\"besonderen Schutz von naturnahen Lebensräumen\" vorgesehen.\n\n6\n\nMit der vorliegend streitgegenständlichen Ordnungsverfügung vom 15. März \n2006, der Klägerin zugestellt am 24. März 2006, forderte der Beklagte die Klägerin \nnach erfolgter Anhörung zur Beseitigung der fraglichen Holzbaracke binnen einer \nFrist von acht Monaten nach Bestandskraft der Ordnungsverfügung auf und drohte \nzugleich für den Fall, dass die Klägerin der Anordnung nicht oder nicht ausreichend \nFolge leiste, ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,-- EUR an. Zur Begründung wies der \nBeklagte darauf hin, dass die Holzbaracke formell und materiell illegal sei. Die \nBeseitigung der baulichen Anlage, die illegal im Landschaftsschutzgebiet errichtet \nworden sei, sei zur Aufrechterhaltung bzw. Wiederherstellung der öffentlichen \nSicherheit und Ordnung unbedingt erforderlich. Bereits die formelle Illegalität \nrechtfertige ein bauordnungsbehördliches Eingreifen, da die bauliche Anlage einen \nstarken Anreiz zum Schwarzbau bewirken und damit zu einem Unterlaufen des \nbauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens führen würde. Im Übrigen würde ein \nBelassen der formell illegalen Situation zu einer negativen Vorbildwirkung \nführen.\n\n7\n\nAm 21. April 2006 legte die Klägerin Widerspruch gegen diese \nOrdnungsverfügung ein. Zur Begründung wies sie darauf hin, sie habe das Haus \nM. Straße 597 im Jahre 2001 von ihrer Mutter geerbt und auch die Pacht für \ndas Nachbargrundstück übernommen. Damals sei in der Baracke bereits ein \nKünstleratelier gewesen. Im Interesse der jetzt dort arbeitenden Künstlerin bitte sie \num einen langfristigen Abrisstermin. Ein solcher sei auch deswegen erforderlich, weil \nsie aus finanziellen Gründen zu einem Abriss derzeit überhaupt nicht in der Lage sei. \nSchließlich wolle sie auch darauf hinweisen, dass die Baracke seit dem Jahr 1977 an \nder fraglichen Stelle stehe und seitdem nie jemanden gestört habe.\n\n8\n\nDie Bezirksregierung L1. wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom \n29. November 2006 als unbegründet zurück.\n\n9\n\nDie Klägerin hat am 8. Dezember 2006 Klage erhoben, zu deren Begründung sie \nihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren wiederholt und vertieft. Ergänzend \nweist sie darauf hin, dass einem bauaufsichtlichen Einschreiten \nBestandsschutzgesichtspunkte entgegenstünden. Es sei bereits fraglich, ob das \nGrundstück im Zeitpunkt der Errichtung der Baracke schon im \nLandschaftsschutzgebiet gelegen habe und durch die Errichtung damals schon \nöffentliche Belange beeinträchtigt worden seien. Vieles spreche daher dafür, dass \ndie Errichtung der Baracke früher jedenfalls genehmigungsfähig gewesen sei. \nÜberdies sei eine Befugnis des Beklagten zum bauaufsichtlichen Einschreiten \nangesichts des langen Zeitablaufes von mehr als dreißig Jahren inzwischen auch \nverjährt bzw. verwirkt. Ungeachtet dessen sei sie die falsche Adressatin der \nOrdnungsverfügung. Sie sei nicht Grundstückseigentümerin, sondern lediglich \nPächterin des Grundstücks. Damit sei sie aber auch nicht Eigentümerin der Baracke. \nNach § 94 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zählten Gebäude zu den \nwesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks und seien daher nicht \nsonderrechtsfähig. Die Baracke sei ersichtlich auch nicht lediglich zu einem \nvorübergehenden Zweck dort errichtet worden. Die Mutter der Klägerin habe vor \nmehr als dreißig Jahren die fragliche Baracke vielmehr mit einem hohen \nKostenaufwand auf das Pachtgrundstück versetzen lassen. Es könne \nausgeschlossen werden, dass sie beabsichtigt habe, die Baracke zu einem späteren \nZeitpunkt dort wieder abzubrechen. Bereits der geringe Pachtzins sei auch Indiz \ndafür, dass bei Vertragsschluss die durch die Mutter der Klägerin vorgenommene \nBereicherung des Pachtgrundstückes angemessen berücksichtigt worden sei. \nLetztlich gehe eine Unaufklärbarkeit der damaligen Motive der Mutter der Klägerin \naber zu Lasten des Beklagten, der sich darauf berufe, dass die Baracke entgegen \nder gesetzlichen Grundwertung des § 94 Abs. 1 BGB einen Ausnahmetatbestand \nerfülle und lediglich einen sog. \"Scheinbestandteil\" darstelle. Diesen Beweis könne \nder Beklagte aber nicht führen. Die Baracke sei daher in das Eigentum der \nEigentümer des Pachtgrundstücks übergegangen. Gegen diese müsse die fragliche \nOrdnungsverfügung gerichtet werden. \n\n10\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n11\n\ndie Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15. März 2006 \nin der Gestalt des Widerspruchsbescheides der \nBezirksregierung L1. vom 29. November 2006 \naufzuheben.\n\n12\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n13\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n14\n\nEr bezieht sich zur Begründung seines Klageabweisungsantrags auf den Inhalt \nder angefochtenen Bescheide. Ergänzend weist er darauf hin, dass die Klägerin zwar \nnicht Eigentümerin des Grundstücks sei. Sie sei jedoch Eigentümerin der fraglichen \nHolzbaracke und damit richtige Adressatin der Ordnungsverfügung. Unstreitig sei die \nBaracke von der Mutter der Klägerin errichtet worden. Es spreche eine tatsächliche \nVermutung dafür, dass der Pächter eines Grundstücks, der auf dem Pachtgrundstück \nein Gebäude errichte, dem Eigentümer des Grundstücks dieses Gebäude nicht \nzufallen lassen wolle. Es werde daher nicht zum wesentlichen Bestandteil des \nGrundstücks. Im Übrigen sei die angefochtene Ordnungsverfügung auch nicht aus \nGründen der Verwirkung oder des Bestandsschutzes rechtswidrig. Ein bloßer \nZeitablauf sei hierfür nicht ausreichend.\n\n15\n\nDie Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.\n\n16\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und \nder Widerspruchsbehörde (jeweils 1 Heft) Bezug genommen.\n\n17\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\n18\n\nDie Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber nicht begründet.\n\n19\n\nDer angefochtene Bescheid des Beklagten vom 15. März 2006 in der Gestalt des \nWiderspruchsbescheides der Bezirksregierung L1. vom 29. November 2006 ist \nrechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der \nVerwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). \n\n20\n\nRechtsgrundlage der Ordnungsverfügung ist § 61 Abs. 1 Satz 1 und 2 der \nBauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW). \nDanach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem \nAbbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher \nAnlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die \naufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden und in \nWahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen \nMaßnahmen zu treffen.\n\n21\n\nDie angefochtene Beseitigungsverfügung ist rechtmäßig. Denn die Errichtung der \nstreitgegenständlichen Holzbaracke verstößt gegen öffentlich-rechtliche \nVorschriften.\n\n22\n\nSie ist zunächst formell illegal, da die Baracke ohne Baugenehmigung errichtet \nworden ist. Gemäß § 63 Abs. 1 BauO NRW bedarf die Errichtung, Änderung und die \nNutzungsänderung baulicher Anlagen einer Baugenehmigung. Da die hier \nstreitgegenständliche Errichtung einer Holzbaracke nicht zu den genehmigungsfreien \nVorhaben im Sinne der §§ 65 bis 67 BauO NRW zählt, bedurfte sie einer \nGenehmigung. Diese liegt jedoch unstreitig nicht vor.\n\n23\n\nAllein die formelle Illegalität einer baulichen Anlage rechtfertigt aber aufgrund \nihrer endgültigen, häufig substanzverletzenden und nicht ohne weiteres rückgängig \nzu machenden Wirkung unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten regelmäßig nicht \neine Beseitigungsanordnung. Eine derartige behördliche Maßnahme erfordert nach \nder Rechtsprechung vielmehr zusätzlich auch die materielle Illegalität der Anlage, \nalso ihre fehlende Genehmigungsfähigkeit,\n\n24\n\nvgl. Heintz in: Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, Kommentar \nzur BauO NRW, 11. Auflage 2008, § 61 Rdnr. 68 m.w.N.; vgl. auch \nOberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG \nNRW), Beschlüsse vom 13. November 2006 - 7 B 2363/06 -, und \nvom 12. Januar 1998 - 10 B 3025/97 -, BRS 60, Nr. 166.\n\n25\n\nDie Errichtung der Holzbaracke ist jedoch auch materiell illegal. Sie ist \nplanungsrechtlich unzulässig und deshalb nicht genehmigungsfähig.\n\n26\n\nDas Grundstück, auf dem die fragliche Holzbaracke errichtet ist, liegt \nplanungsrechtlich - insoweit zwischen den Beteiligten unstreitig - im Außenbereich im \nSinne des § 35 des Baugesetzbuches (BauGB). Da einer der \nPrivilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB nicht gegeben ist, \nrichtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 35 Abs. 2 \nBauGB. Nach dieser Vorschrift können sog. \"sonstige Vorhaben\" im Einzelfall \nzugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht \nbeeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Diese Voraussetzungen sind hier \nnicht erfüllt. Denn durch die Holzbaracke werden öffentliche Belange \nbeeinträchtigt.\n\n27\n\nEine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nach § 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB \nu.a. dann vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen eines Landschaftsplans \nwiderspricht. Insoweit ist anhand der tatsächlichen Verhältnisse zu überprüfen, ob \nder Widerspruch zu den Darstellungen des Landschaftsplans zu einer konkreten \nBeeinträchtigung öffentlicher Belange führt,\n\n28\n\nvgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, \nKommentar zum BauGB, Loseblatt-Sammlung (Stand: Februar \n2008), § 35 Rdnr. 76, 82 f. mit weiteren Nachweisen zur \nRechtsprechung. \n\n29\n\nAusgehend hiervon ist vorliegend eine konkrete Beeinträchtigung der mit dem \nLandschaftsplan der Stadt B. verfolgten öffentlichen Belange festzustellen. Der \nLandschaftsplan der Stadt B. stellt den fraglichen Bereich, in den textlichen \nFestsetzungen bezeichnet als \"Feuchtgebiet östlich des I. Weges in C. \" \n(LB 48), entsprechend § 23 des Gesetzes zur Sicherung des Naturhaushalts und zur \nEntwicklung der Landschaft (Landschaftsgesetz - LG NRW -) als geschützten \nLandschaftsbestandteil fest, und zwar zum \"besonderen Schutz von naturnahen \nLebensräumen\". Nach Ziffer 3.2.4.1 - Unterpunkt 5 - der textlichen Festsetzungen \ndes Landschaftsplans ist es in den dargestellten und geschützten naturnahen \nLebensräumen insbesondere verboten, eine \"bauliche Anlage zu errichten oder \nbestehende bauliche Anlagen sowie deren Nutzung zu ändern, auch wenn es keiner \nbauaufsichtlichen Genehmigung oder Anzeige bedarf\". Dass die in einer Entfernung \nvon lediglich 8 m zum U1. erfolgte Errichtung einer ca. 77 m² großen und \nzudem als Künstleratelier genutzten Holzbaracke den Darstellungen und \nFestsetzungen des Landschaftsplans widerspricht und hierdurch öffentliche Belange, \nnämlich den Schutz des dort befindlichen Feuchtgebietes als naturnaher und \nbesonders schutzbedürftiger Lebensraum, konkret beeinträchtigt, hält die Kammer \nnicht für zweifelhaft. Auch die Klägerin zeigt keine Umstände auf, die \nausnahmsweise eine andere Bewertung rechtfertigen könnten.\n\n30\n\nDer Beklagte konnte angesichts der somit bestehenden formellen und \nmateriellen Illegalität der Holzbaracke auch deren Beseitigung anordnen.\n\n31\n\nBestandsschutzgesichtspunkte stehen der Ordnungsverfügung dabei nicht \nentgegen. Zwar kann der Eigentümer einer baulichen Anlage, die im Zeitpunkt der \nbehördlichen Entscheidung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt und \ndamit (auch) materiell illegal ist, einer bauaufsichtlichen Beseitigungsverfügung unter \nBerufung auf (passiven) Bestandsschutz entgegentreten, wenn die Anlage zum \nZeitpunkt der Errichtung oder während eines festgestellten Zeitraumes nicht gegen \nöffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen hat und während eines längeren \nZeitraums damit materiell-rechtlich legal war,\n\n32\n\nvgl. u.a. Heintz, a.a.O., § 75 Rdnr. 113 ff. m.w.N.\n\n33\n\nDas im Außenbereich verwirklichte Vorhaben, namentlich die Errichtung der \nfraglichen Holzbaracke auf der Parzelle 737, war jedoch zu keinem Zeitpunkt \ngenehmigungsfähig.\n\n34\n\nBaubeschränkungen außerhalb des beplanten Innenbereiches bzw. der im \nZusammenhang bebauten Ortsteile waren auch früheren Fassungen des § 35 \nBauGB bzw. des § 35 des Bundesbaugesetzes (BBauG) nicht fremd. Zielsetzung der \nRegelung war seit jeher, im Außenbereich Baumöglichkeiten nur land- und \nforstwirtschaftlichen Nutzungen zu gewähren sowie solchen, die auf eine \nVerwirklichung im Außenbereich angewiesen sind. Der Außenbereich sollte, mit \nAusnahme der durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes entwickelten Flächen, \ngrundsätzlich von Bebauung freigehalten werden,\n\n35\n\nvgl. Söfker; a.a.O., § 35 Rdnr. 1 ff., insbesondere die Synopse \nzur historischen Entwicklung des § 35 des Bundesbaugesetzes \nbzw. des Baugesetzbuches in Rdnr. 12.\n\n36\n\nDie Klägerin kann in diesem Zusammenhang nicht erfolgreich einwenden, dass \ndie im Jahr 1977 erfolgte Errichtung der Holzbaracke vor Inkrafttreten des \nLandschaftsplans der Stadt B. im Jahre 1988 materiell-rechtlich legal gewesen \nsei. Denn sowohl nach der aktuellen Gesetzeslage als auch unter Geltung der \nVorgängerfassungen des § 35 BauGB beeinträchtigte ein nicht privilegiertes \nVorhaben öffentliche Belange insbesondere dann, wenn es die natürliche Eigenart \nder Landschaft beeinträchtigte oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung \neiner Splittersiedlung befürchten ließ. Dies ist für das Vorhaben der Klägerin \nanzunehmen. Dabei ist für eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der \nLandschaft nicht Voraussetzung, dass das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in \nErscheinung tritt. Es kommt nicht darauf an, ob es - wie hier - durch Bäume oder \nHecken der Sicht entzogen, ob insgesamt seine Zweckbestimmung erkennbar \nist,\n\n37\n\nvgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 30. April \n1969 - 4 C 63.68 -, BauR 1970, 93; Söfker, a.a.O., § 35 Rdnr. \n96.\n\n38\n\nDenn es besteht ein besonderes öffentliches Interesse an größtmöglicher \nErhaltung der natürlichen Nutzungsart des Außenbereichs mit dem Ziel der \nBewahrung dieses Bereiches als natürliches Erholungsgebiet. Dieses Ziel wird \nregelmäßig beeinträchtigt durch die Errichtung baulicher Anlagen in einem - wie hier \nnicht vorbelasteten - Bereich, der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist. \nÜberdies kann der im Außenbereich erfolgenden Errichtung baulicher Anlagen, die \nmit dem Aufenthalt von Menschen verbunden sind, Vorbildwirkung für weitere Bauten \nzukommen, so dass bereits die erstmalige Zulassung eines solchen Vorhabens die \nEntstehung einer Splittersiedlung und damit eine nicht gewollte Zersiedelung des \nAußenbereichs befürchten ließe,\n\n39\n\nvgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rdnr. 107 m.w.N.\n\n40\n\nSo liegt der Fall hier. Einer Zulassung der Errichtung einer 77 m² großen, für den \nAufenthalt von Menschen bestimmten baulichen Anlage käme ohne weiteres eine \nVorbildwirkung für weitere Bauten zu und ließe daher eine planungsrechtlich nicht \ngewünschte Entstehung einer Splittersiedlung im Außenbereich befürchten. Die \nKlägerin hat keine Gesichtspunkte aufgezeigt, die eine andere Bewertung der \nplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens geböten. Es ist daher davon \nauszugehen, dass das Vorhaben auch in der Vergangenheit zu keinem Zeitpunkt \ngenehmigungsfähig gewesen ist, so dass ihm unter diesem Gesichtspunkt kein \n(passiver) Bestandsschutz zukommen kann.\n\n41\n\nSchließlich unterliegen bauaufsichtliche Eingriffsbefugnisse auch bei einer \nlängeren Untätigkeit der Baubehörde nicht der Verwirkung. Lediglich eine - hier \nunstreitig nicht vorliegende - vorbehaltlose, schriftliche Zusicherung könnte eine \nBindung der Bauaufsichtsbehörde begründen, einen baurechtswidrigen Zustand zu \ndulden und nicht einzuschreiten,\n\n42\n\nvgl. Heintz, a.a.O., § 61 Rdnr. 75 m.w.N., sowie § 75 Rdnr. \n113 f.\n\n43\n\nAllein ein - wenn auch über viele Jahre erfolgtes - Nichteinschreiten der \nzuständigen Behörde erfüllte diese Voraussetzung demnach selbst dann nicht, wenn \nsie, wovon vorliegend nach der Aktenlage zudem nicht ausgegangen werden kann, \nvon dem baurechtswidrigen Zustand positive Kenntnis hatte.\n\n44\n\nDie formelle und materielle Illegalität der Errichtung der Holzbaracke berechtigte \nden Beklagten daher zum bauaufsichtlichen Einschreiten. Die getroffene \nEntscheidung, namentlich die angefochtene Beseitigungsverfügung, ist schließlich \nauch im Übrigen ermessensfehlerfrei und ohne Verletzung des \nVerhältnismäßigkeitsgrundsatzes ergangen.\n\n45\n\nIn diesem Zusammenhang gewinnt die im Mittelpunkt des Streits zwischen den \nBeteiligten stehende Frage Bedeutung, ob die Klägerin die richtige Adressatin der \nOrdnungsverfügung ist. Diese Frage ist im Sinne des Beklagten zu entscheiden. \nDenn die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Holzbaracke und \ndamit nach § 18 Abs. 1 Satz 1 des Ordnungsbehördengesetzes für das Land \nNordrhein-Westfalen (OBG NRW) verantwortlich.\n\n46\n\nEntgegen der Auffassung der Klägerin ist die Holzbaracke nicht in das Eigentum \nder Beigeladenen als (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Baracke \nerrichtet worden ist, übergegangen. Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass sie selbst \nnicht Eigentümerin des Grundstücks ist. Dies ist zwischen den Beteiligten auch nicht \nstreitig. Weiter ist es richtig, dass nach §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebäude \nregelmäßig zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes gehören und \ndamit nicht sonderrechtsfähig sind. Gleichwohl handelt es sich bei der Holzbaracke \nvorliegend nicht um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, sondern \nlediglich um einen - sonderrechtsfähigen - sog. Scheinbestandteil. Denn die Baracke \nwar gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem \nGrund und Boden verbunden worden.\n\n47\n\nOb eine Sache zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück \nverbunden wird, beurteilt sich in erster Linie nach dem Willen des Erbauers, sofern \ndieser mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu \nbringen ist. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich \nBerechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender \nRechtsprechung regelmäßig eine tatsächliche Vermutung dafür, dass dies mangels \nbesonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des \nVertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. Diese \nVermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer \nDauer des Vertrages entkräftet. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Erbauer bei \nder Errichtung des Baus den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des \nVertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen. \nDie tatsächliche Vermutung ist daher (nur) dann widerlegt, wenn der Eigentümer \naufgrund vertraglicher Absprachen nach Ablauf der Vertragszeit das Bauwerk gegen \nZahlung einer Ablösung oder unentgeltlich übernehmen darf, jedenfalls ihm die Wahl \neingeräumt wird, nach Ende des Vertrages das Bauwerk zu übernehmen oder seine \nBeseitigung zu verlangen,\n\n48\n\nvgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22. Dezember \n1995 - V ZR 334/94 -, BGHZ 131, 368, vom 12. Juli 1984 - IX ZR \n124/83 -, NJW 1985, 789, vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -, \nBGHZ 92, 70, sowie (grundlegend) Urteil vom 31. Oktober 1952 - V \nZR 36/51 -, BGHZ 8, 1; ebenso: Vieweg in: jurisPK-BGB, 3. \nAuflage 2006, § 95 Rdnr. 12 und 35; Palandt, Kommentar zum \nBGB, 64. Auflage 2005, § 95 Rdnr. 2 f.; Holch in: Münchener \nKommentar zum BGB, 5. Auflage 2006, § 95 Rdnr. 7 ff.\n\n49\n\nAusgehend von diesen Grundsätzen handelt es sich bei der Holzbaracke um \neinen Scheinbestandteil. Abzustellen ist für die erforderliche Bewertung des Willens \ndes Erbauers auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Dieses ist hier von der \ninzwischen verstorbenen Mutter der Klägerin in ihrer Eigenschaft als Pächterin des \nfraglichen Grundstückes Ende der 70er Jahre, vermutlich im Jahre 1977, errichtet \nworden. Es handelt sich um ein ehemaliges Grenzschutzgebäude, das früher \nunmittelbar an der M. Straße, angrenzend an das Haus Nr. 597, stand und \nspäter auf Betreiben der Mutter der Klägerin in den hinteren Bereich des gepachteten \nNachbargrundstücks jenseits des U1. versetzt worden ist. Verlässliche \nAnhaltspunkte dafür, dass sie die Baracke für die Eigentümer und Verpächter dort \naufgestellt hat, oder dass sie aus anderen Gründen das Gebäude dauerhaft den \nGrundstückseigentümern zukommen lassen wollte, existieren nicht. Insbesondere \nfehlt es an einer entsprechenden vertraglichen Abrede. Der zwischen ihr und den \nGrundstückseigentümern geschlossene Pachtvertrag verhält sich hierzu nicht. Er \nbietet auch keine Ansatzpunkte für eine entsprechende Vertragsauslegung. Allein die \nVereinbarung eines niedrigen Pachtzinses vermag entgegen der Auffassung der \nKlägerin keinen Aufschluss darüber zu geben, ob zwischen den Vertragsparteien \nvereinbart war, dass der niedrige Pachtzins einen Ausgleich für die durch die \nPächterin erfolgte und den Grundstückswert gegebenenfalls erhöhende Errichtung \nder Holzbaracke darstellen sollte. Eine solche \"Anrechnung\" hätte einer \nausdrücklichen vertraglichen Abrede bedurft. Gegen die Vermutung einer nur \nvorübergehenden Errichtung der Baracke spricht weiter auch nicht der Umstand, \ndass die Baracke nur mittels kostenträchtiger Maßnahmen hätte (erneut) \nabgebrochen und versetzt werden können. Nach der Rechtsprechung des \nBundesgerichtshofes ist - wie aufgezeigt - selbst die Errichtung einer baulichen \nAnlage in massiver Bauweise kein hinreichendes Indiz für eine auf Dauer gewollte \nEinbringung des Gebäudes. Im Übrigen hatte die Mutter der Klägerin die \nHolzbaracke bereits einmal versetzen lassen und hierdurch aufgezeigt, dass dies \nnicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich möglich war. Die Baracke ist zudem \nallein für Zwecke der Mutter der Klägerin als Pächterin des Grundstücks genutzt \nworden, und zwar zunächst wohl als Möbellager für das Antiquitätengeschäft der \nMutter, später und bis heute als Künstleratelier. Einen unmittelbaren Nutzen aus der \nErrichtung der Baracke hat daher nach ihrer Errichtung allein die Mutter der Klägerin \ngezogen. Auch der bis heute zu verzeichnende - beträchtliche - Zeitablauf ist nicht \nausreichend zu belegen, dass die Mutter der Klägerin im Zeitpunkt der Errichtung der \nHolzbaracke, und nur auf diesen Zeitpunkt kommt es an, eine dauerhafte Verbindung \ndes Gebäudes mit dem Pachtgrundstück wollte. Insoweit kann sich der Zweck der \nErrichtung bzw. das Motiv für die Errichtung oder Erhaltung der baulichen Anlage \nzwar nachträglich auch ändern. Die Eigenschaft eines Scheinbestandteils kann ein \nursprünglich nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück \nverbundenes Gebäude jedoch nur dann verlieren und somit nur dann wesentlicher \nGrundstücksbestandteil werden, wenn sich der Eigentümer mit dem \nGrundstückseigentümer über den Eigentumsübergang in Form eines dinglichen \nRechtsgeschäftes einigt,\n\n50\n\nvgl. Vieweg, a.a.O., § 95 Rdnr. 8 m.w.N.; Holch, a.a.O., § 95 \nRdnr. 10 ff.; Palandt, a.a.O., § 95 Rdnr. 4.\n\n51\n\nHierfür ist aber weder etwas ersichtlich noch ist dies vorgetragen.\n\n52\n\nDie Klägerin beruft sich damit im Ergebnis ohne Erfolg darauf, die \nangesprochenen Indizien (niedriger Pachtzins, unwirtschaftliche erneute Versetzung, \nfehlende Verwendungsmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück, Zeitablauf u.Ä.) \nließen eine andere Auslegung als die Annahme einer dauerhaften Verbindung der \nHolzbaracke mit dem Grundstück nicht zu. Diese Auslegung ist aus den dargelegten \nGründen nicht zwingend und nicht hinreichend sicher belegt. Weitere \nAufklärungsmöglichkeiten sind nicht erkennbar, da die Mutter der Klägerin, auf deren \nWillen im Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1977 es maßgeblich ankommt, inzwischen \nverstorben ist. Die Unaufklärbarkeit geht zu Lasten der Klägerin. Zwar handelt es \nsich bei der Regelung des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB um einen Ausnahmetatbestand \nvon der Grundregel des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass grundsätzlich derjenige, \nder sich auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 95 BGB beruft, \nbeweisbelastet ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der die \nKammer uneingeschränkt folgt, spricht im Fall der Verbindung eines Gebäudes mit \neinem Grundstück durch einen Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich \nBerechtigten jedoch eine tatsächliche Vermutung zugunsten des Beweispflichtigen, \nhier also des Beklagten, der sich auf § 95 BGB beruft,\n\n53\n\nvgl. BGH, Urteile vom 31. Oktober 1952 - V ZR 36/51 -, a.a.O., \nvom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -, a.a.O., und vom 12. Juli 1984 - \nIX ZR 124/83 -, NJW 1985, 789; Vieweg, a.a.O., § 95 Rdnr. 35; \nHolch, a.a.O., § 95 Rdnr. 7; Palandt, a.a.O., § 95 Rdnr. 1.\n\n54\n\nDiese tatsächliche Vermutung ist unter den eingangs dargestellten \nVoraussetzungen zwar widerlegbar. Der Nachweis des Gegenteils ist der Klägerin \njedoch - wie aufgezeigt - nicht gelungen. Die Holzbaracke ist als (bloßer) \nScheinbestandteil des Grundstücks der Beigeladenen damit sonderrechtsfähig. Die \nKlägerin, die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Erbin ihrer Mutter geworden ist, \nist daher nach wie vor Eigentümerin der Holzbaracke und als solche \nbauordnungspflichtig. Die angefochtene Ordnungsverfügung konnte somit an sie \ngerichtet werden.\n\n55\n\nErmessensfehler im Übrigen sind nicht feststellbar, insbesondere erweist sich die \nMaßnahme auch als verhältnismäßig. Selbst wenn an der Erhaltung der \nBausubstanz der Holzbaracke, wofür allerdings nichts vorgetragen ist, angesichts der \ngeschichtlichen Bedeutung des früheren Grenzschutzgebäudes ein öffentliches \nInteresse bestehen sollte, stünde dieser Umstand der Beseitigungsverfügung nicht \nentgegen. Denn die Holzbaracke kann, wie die Errichtung im Jahr 1977 gezeigt hat, \nohne Verletzung der Bausubstanz abgebrochen und an einen anderen Ort, an der \nöffentliche Belange durch die bauliche Anlage nicht beeinträchtigt sind, versetzt \nwerden. Die angefochtene Beseitigungsverfügung ist damit im Ergebnis rechtlich \nnicht zu beanstanden.\n\n56\n\nDie Androhung des Zwangsgeldes beruht auf § 55 Abs. 1 des \nVerwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG \nNRW). Danach kann ein Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung \ngerichtet ist, mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder \nwenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat. Das Zwangsmittel, hier \nZwangsgeld im Sinne von §§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 VwVG NRW, ist gemäß § 63 Abs. 1 \nSatz 1 VwVG NRW dem Betroffenen schriftlich anzudrohen, wobei die Androhung \ngemäß Abs. 2 der Vorschrift - wie vorliegend geschehen - mit dem Verwaltungsakt, \nder durchgesetzt werden soll, verbunden werden kann. Der Beklagte hat der Klägerin \nmit der eingeräumten Frist von acht Monaten nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der \nOrdnungsverfügung gemäß § 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW eine angemessene Frist \nzur Erfüllung der aufgegebenen Verpflichtung gesetzt. Das Zwangsgeld hält sich in \ndem von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW gesetzten Rahmen und ist verhältnismäßig \nim Sinne von § 58 Abs. 1 VwVG NRW, da es in einem angemessenen Verhältnis zu \nseinem Zweck steht, die Klägerin zur Erfüllung ihrer Verpflichtung aus der Verfügung \nzu bewegen.\n\n57\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Weil \ndie Beigeladene sich mangels Stellung eines Antrages einem eigenen Kostenrisiko \nnicht ausgesetzt hat, entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht \nfür erstattungsfähig zu erklären. \n\n58\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO \ni.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/251180","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-aachen/2008-09-25/5-k-1664-06","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 94","ref_norm":"94","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 95","ref_norm":"95","n":4},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 93","ref_norm":"93","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/251180","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/251180","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-aachen/2008-09-25/5-k-1664-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/251180","retrieved":"2026-07-09 02:14:02.098766+00:00"}}