{"status":"available","doknr":"OLD257224","ecli":"ECLI:DE:VGAC:2008:0303.5K143.07.00","court":"Verwaltungsgericht Aachen","senate":null,"decided":"2008-03-03","aktenzeichen":"5 K 143/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die\nKlägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe\nvon 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn\nnicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu\nvollstreckenden Betrages leistet.\n\n1\n\n T a t b e s t a n d:\n\n2\n\nDie Klägerin begehrt die Aufhebung eines Bescheides, durch welchen der\nBeklagte ein Vorkaufsrecht der Stadt B. an dem Grundstück G 1 in Anspruch\nnimmt. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:\n\n3\n\nDas insgesamt 138.341 qm große, im Stadtbezirk B. -C. gelegene\nGrundstück ist in nordsüdlicher Richtung ca. 700 m lang und in ostwestlicher\nRichtung ca. 150 m bis 350 m breit. Es wird im Südosten durch die O.---straße , im\nSüdwesten durch die F.------straße , im Nordwesten durch den W.-------weg und im\nNordosten durch die Straße \"C1. I. \" begrenzt. Das Grundstück, das seit dem\n1. Januar 2005 im Eigentum der Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten\n(BIMA) steht, wurde bis zum Jahre 1914 landwirtschaftlich genutzt. Im westlich\ngelegenen Teil des Grundstücks siedelte sich 1914 zunächst eine Waggonfabrik an,\ndie im Laufe der Zeit mehrfach erweitert wurde. Ein Teilbereich dieser (ehemaligen)\nWaggonfabrik wurde seit 1949 an ein Unternehmen verpachtet, das diesen Teil des\nGrundstücks später als Abstellfläche für Lkw und Wohnmobile nutzte. Das übrige\nGelände wurde vor dem 2. Weltkrieg von der Wehrmacht als Versorgungslager\ngenutzt. Nach Ende des 2. Weltkrieges wurde das Grundstück als Kasernengelände\nzur Fahrzeug- und Panzerinstandsetzung durch die belgischen Streitkräfte genutzt.\nWährend dieses Zeitraumes wurden zahlreiche neue Gebäude errichtet.\n\n4\n\nIm Herbst 1995 wurde die militärische Nutzung des unter dem Namen \"D.\nQ. \" bekannten Geländes durch die belgischen Streitkräfte aufgegeben. Das\nGrundstück ist derzeit noch mit Bürogebäuden, Werkstätten, Fahrzeughallen und\nsonstigen Einrichtungen der ehemaligen Kaserne \"D. Q. \" dicht bebaut und\nweist nur wenige Grünzonen und Gehölze auf. Das Gelände ist überwiegend mit\nBetonplatten, Pflaster und Schwarzdecken befestigt. \n\n5\n\nNach Freiwerden des Geländes stellte der Beklagte bereits im Herbst 1995 erste\nplanerische Überlegungen zur weiteren Nutzung und Konversion des ehemaligen\nKasernengeländes an. Nachdem der Rat der Stadt B. am 8. Mai 1996 die\nAufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 für das \"Gewerbegebiet D. Q. \"\nbeschlossen hatte, beauftragte der Beklagte im Oktober 1996 das Büro T. - und\nS. aus L. mit der Erstellung einer städtebaulichen Rahmenplanung und\neines Wiedernutzungskonzeptes für das \"D. Q. \"-Gelände. Das Ingenieurbüro\nlegte im Februar 1998 seinen Abschlussbericht vor, nach dem eine gewerbliche,\nkleinteilige Nutzung des Gebietes möglich und anzustreben sei.\n\n6\n\nDas Gelände gilt als kontaminiert und altlastverdächtig. Die Bodensituation wurde\nseit dem Jahr 1997 im Auftrag des Beklagten u.a. durch das Ingenieurbüro Dipl.-\nGeol. F1. untersucht. Ausweislich der zu den Akten gereichten\nUntersuchungsergebnisse seien auf dem Gelände bauschutthaltige Auffüllungen bis\nzu einer Mächtigkeit von etwa 5 m anzufinden. Oberflächennah sei ein Teilbereich\nmit Schlacken bedeckt, die erhebliche Metallgehalte (Arsen, Blei, Kupfer und Zink)\naufwiesen und auch mit Dioxinen (PCDD/PCDF) belastet seien. Ein akutes\nSanierungserfordernis bestehe zwar nicht, weil das Gelände für die Öffentlichkeit\nunzugänglich sei und die an der Geländeoberfläche gelegenen schadstoffbelasteten\nMaterialien überwiegend bewachsen seien und Schadstoffauswehungen daher\nweitgehend ausgeschlossen werden könnten. Im Hinblick auf die geplante Nutzung\nbestehe aber nach gutachtlicher Einschätzung ein Altlastensanierungsbedarf. Denn\nvon den Flächen gehe eine potenzielle Gefahr für die Benutzer des Geländes und\nauch die Anwohner des umliegenden Gebietes aus, da durch Staubauswehungen,\ndie im Rahmen der geplanten Baumaßnahmen zu erwarten seien, eine inhalative\nAufnahme von belasteten Bodenpartikeln möglich sei. Vor dem Hintergrund dieser\nFeststellungen ist der fragliche Grundbesitz im Altlastenverdachtsflächenkataster der\nT. B. als altlastenverdächtige Grundfläche eingetragen.\n\n7\n\nDer Rat der T. B. beschloss am 15. Dezember 1999 zur Sicherung einer\ngeordneten städtebaulichen Entwicklung für den hier fraglichen Bereich des\nehemaligen Kasernengeländes \"D. Q. \" eine Satzung über ein besonderes\nVorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB). Die\nSatzung wurde am 14. September 2000 öffentlich bekannt gemacht.\n\n8\n\nNachdem Verhandlungen, die der Beklagte zunächst mit dem\nBundesvermögensamt als Vertreter der Bundesrepublik Deutschland, später mit der\nBundesanstalt für Immobilienaufgaben mit dem Ziel einer gemeinschaftlichen\nEntwicklung bzw. eines Erwerbs des Geländes geführt hatte, erfolglos geblieben\nwaren, schloss die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben am 19. Januar 2006 mit\nder - zu diesem Zweck gegründeten - Klägerin einen notariellen Kaufvertrag über das\nstreitgegenständliche Grundstück, und zwar zu einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR.\nIn dem Kaufvertrag ist u.a. ein Haftungsausschluss zugunsten der Verkäuferin\nvereinbart (§ 6 Abs. 1 des Notarvertrages) und festgestellt, dass die vorhandenen\nBodenverunreinigungen bereits kaufpreismindernd berücksichtigt worden seien. Ein\nAusgleichanspruch nach § 24 Abs. 2 des Bundesbodenschutzgesetzes\n(BBodSchG) sei ausgeschlossen. Im Falle einer Inanspruchnahme der Verkäuferin,\nhabe die Käuferin sie freizustellen (§ 7 Abs. 2 des Notarvertrages). \n\n9\n\nUnter dem 20. Januar 2006 richtete der beurkundende Notar namens der\nKlägerin eine \"Vorkaufsrechtsanfrage\" an den Beklagten. In diesem Schreiben wird\ndargelegt, dass die Klägerin durch notariellen Kaufvertrag den katastermäßig näher\nbezeichneten Grundbesitz Gemarkung C. , erworben habe. Der Notar bat zugleich\num Abgabe einer Erklärung zum Bestehen und zur Ausübung etwaiger gesetzlicher\nVorkaufsrechte. Am 16. Februar 2006 legte der Notar dem Beklagten auf dessen\nWunsch hin den vollständigen Vertragstext vor.\n\n10\n\nIn seiner Sitzung vom 21. März 2006 genehmigte der Wohn- und\nLiegenschaftsausschuss der T. B. die beabsichtigte Ausübung des\nVorkaufsrechts.\nDaraufhin hörte der Beklagte die Klägerin mit Anhörungsschreiben vom 24. März\n2006 zu der beabsichtigten Ausübung des Vorkaufrechtes an.\n\n11\n\nNachdem ein daraufhin anberaumter Erörterungstermin am 3. April 2006 nicht zu\neiner einvernehmlichen Regelung geführt hatte, übte der Beklagte für die T. B.\nmit dem vorliegend streitgegenständlichen Bescheid vom 7. April 2006 gegenüber\nder Bundesanstalt für Immobilienaufgaben das der T. B. - nach ihrer\nAuffassung - nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zustehende Vorkaufsrecht an\ndem streitgegenständlichen Grundstück aus. Zur Begründung führte der Beklagte\naus, durch die Aufgabe der militärischen Nutzung der Kaserne \"D. Q. \" in B.\n-C. im Herbst 1995 sei eine Gewerbebrache mit einer Gesamtfläche von ca.\n13,2 ha entstanden. Mit der Freigabe dieses Geländes böten sich nun für die T.\nB. Chancen einer städtebaulichen Entwicklung, die eine Fortentwicklung des\nSiedlungsgefüges des Bezirks B. -C. darstelle. Städtebauliche Zielsetzung sei\neine künftige gewerbliche kleinteilige Nutzung für kleinere und mittlere Betriebe\neinschließlich Handwerksbetriebe. Zur Umsetzung dieser städtebaulichen\nZielsetzung sei die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 828 - Gewerbegebiet \"D.\nQ. \" - eingeleitet worden. Die Durchsetzung der mit der Aufstellung des\nBebauungsplanes verfolgten Planungsziels für die Umnutzung und Umstrukturierung\ndieser größeren ehemals militärisch genutzten Liegenschaft sei bei einem\nEigentumserwerb der T. B. eher gewährleistet als bei dem Ankauf durch\nPrivate. Die kostenträchtigen und vorleistungspflichtigen Maßnahmen im Hinblick auf\nAltlastensanierung, Abriss von Gebäuden etc. könnten in gleicher Weise von einem\nPrivateigentümer nicht erwartet oder verlangt werden. Das Allgemeinwohl\nrechtfertige daher die Ausübung des Vorkaufsrechts.\n\n12\n\nGegen diesen Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 erhob die\nKlägerin am 18. April 2006 Widerspruch. In einem Erörterungstermin am 26. Juni\n2006 wurden zwischen Vertretern des Beklagten und der Klägerin Möglichkeiten\nerörtert, eine außergerichtliche Einigung herbeizuführen. Hierfür sollte die Klägerin\ninsbesondere ihr Konzept zur späteren Nutzung des Geländes \"D. Q. \" im\nEinzelnen darlegen und mit den städtebaulichen Zielsetzungen des Beklagten\nabgleichen. Nachdem der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 3. Juli 2006 die\nmit dem Bebauungsplan Nr. 828 \"Gewerbegebiet D. Q. \" verfolgten\nPlanungsziele erläutert hatte, legte die Klägerin mit Schreiben vom 22. August 2006\nein eigenes planerisches Konzept vor. Danach sollte die äußere Erschließung des\nGeländes unter Verkehrsentlastung der O.---straße in gleicher Weise erfolgen wie es\nvon dem in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 828 vorgesehen sei.\nHinsichtlich der inneren Erschließung schlage die Klägerin vor, insoweit eine der\nErschließungsstraßen um ein paar Meter zu verlegen, um (auch) eine der dort noch\nbefindlichen und funktionstüchtigen vier Hallen erhalten zu können. Dies sei für eine\nwirtschaftliche Nutzung des Geländes förderlich. Auch der generelle Ausschluss von\nLagerplätzen nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sei nicht\nsachgerecht. Immissionsbelästigungen für die Nachbarschaft könnten auch durch\nanderweitige Regelungen, wie etwa Schallschutzmaßnahmen, ausgeräumt werden.\nDie Straße \"C1. I. \" solle, entgegen der bisherigen Planung, als\nVerbindungsweg für Radfahrer und Fußgänger zum W.-------weg erhalten bleiben.\nAuch die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Grünflächen seien in dem\ngeplanten Umfang nicht erforderlich. Über die Verteilung der Grünflächen solle\nvielmehr im Einzelfall entschieden werden. Die Änderungsvorschläge der Klägerin\nbeträfen allerdings lediglich Einzelfragen der Umsetzung der Planung. Die\nGrundzüge der Planung blieben erhalten und würden durch sie respektiert und\nverwirklicht. Zur Erreichung der städtebaulichen Ziele bedürfe es daher nicht des\nErwerbs des Grundstücks durch den Beklagten.\n\n13\n\nIn einem Schreiben vom 20. September 2006 nahm das Planungsamt der T.\nB. zu dem Planungskonzept der Klägerin Stellung. Die T. habe sich - wie\nbereits dargelegt - bereits im Jahre 1999 für ein Nutzungskonzept entschieden, das\neine vollständige Freiräumung des Geländes vorsehe. Hierbei handele es sich um\ndas sog. \"Nutzungskonzept II\". Das sog. \"Nutzungskonzept I\", das eine\nWiedernutzung der vorhandenen Gebäude vorgesehen habe, habe nicht mehr\nverwirklicht werden sollen, nachdem eine der Hallen inzwischen abgebrannt und eine\nweitere durch den C. in Mitleidenschaft gezogen worden sei. Hinsichtlich der\nHallen sei mit erhöhten Sanierungskosten in 5 bis 10 Jahren zu rechnen. Auch\naufgrund des schlechten Qualitätsstandards sei daher letztlich das Nutzungskonzept\npräferiert worden, das eine Freiräumung des Geländes vorgesehen habe. Eine\nVerschiebung der Verkehrsfläche, durch die eine der Hallen erhalten werden könne,\nsei aufgrund der vorhandenen Geländehöhe nicht mehr möglich. Lagerflächen seien\nin dem Bebauungsplangebiet nicht zulässig, weil von Lagerplätzen, insbesondere\nvon offenen, in der Regel Lärm- und Staubbelästigungen ausgingen, die zu einer\nBeeinträchtigung der umliegenden schutzwürdigen Wohnbebauung führten.\nAußerdem sei eine zentrale Zielsetzung des Bebauungsplanes, eine Vernetzung der\nGeh- und Radwege zu erhalten. Hierfür solle an zentraler Stelle eine Querverbindung\ndurch das Gebiet \"D. Q. \" geschaffen werden. Die Straße \"C1. I. \" werde\nals Fuß- und Radweg daher aufgegeben. Die Festsetzung der öffentlichen\nGrünflächen bzw. der Flächen zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern diene\nneben der bereits erwähnten Vernetzung der Geh- und Radwege auch der\nGrünvernetzung. Der Umfang der festgesetzten Grünbereiche werde zu einer\nVerbesserung der luftklimatischen Gegebenheiten führen. Außerdem seien diese\nFestsetzungen auch aus stadtgestalterischen Gründen erfolgt. Nach alledem sei\nnicht davon auszugehen, dass die Klägerin die städtebaulichen Planungsziele\nverwirklichen werde.\n\n14\n\nDer Bebauungsplan Nr. 828 - Gewerbegebiet \"D. Q. \" - wurde in seinem\n1. Teil (Teil A) in der Sitzung des Rates der T. B. vom 13. Dezember 2006\nbeschlossen. Das im Südwesten an der F2. Straße befindliche THW-Gelände\nwurde aus dem Bebauungsplan herausgenommen, weil die Konfliktbewältigung mit\nder angrenzenden Wohnbebauung erst später gelöst werden könne (Teil B). In der\nBegründung zum Bebauungsplan Nr. 828/Teil A sind folgende allgemeine Ziele und\nZwecke der Planung des Bebauungsplanes - Gewerbegebiet \"D. Q. \" -\naufgeführt:\n\n15\n\nEntwicklung der Baufläche aus dem Flächennutzungsplan als gewerbliche\nBaufläche, insbesondere für kleinere und mittlere Betriebe,\n\n16\n\nbauliche Fassung der O.---straße entsprechend der vorhandenen\nBaustruktur sowie Erhalt und Weiterentwicklung des bestehenden\nGrünbestandes an der O.---straße ,\n\n17\n\nVermeidung von Gewerbeverkehr durch Wohnbereiche,\n\n18\n\nAusschluss von Nutzungen, die die Funktionsfähigkeit des\nStadtteilzentrums C. an der U. Straße gefährden könnten,\n\n19\n\nSchutz der benachbarten schutzwürdigen Bauflächen gegen unzumutbare\nBelästigungen durch entsprechende Nutzungsbeschränkungen und\nGliederungen nach dem Abstandserlass,\n\n20\n\nFestsetzung einer funktionsgerechten Erschließung der Bauflächen,\n\n21\n\nSchaffung von Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer in\nRichtung des W weges,\n\n22\n\nVermeidung und Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft.\n\n23\n\nNachdem der Bebauungsplan Nr. 828/Teil A am 11. Januar 2007 öffentlich\nbekannt gemacht worden war, teilte die Klägerin mit Schreiben vom 1. Februar 2007\nmit, dass sie diesen Bebauungsplan nunmehr inhaltlich als verbindlich anerkenne\nund ihre Änderungswünsche bzw. Vorschläge daher aufgebe. Sie beabsichtige, die\nFestsetzungen dieses Bebauungsplanes umzusetzen und zu berücksichtigen, sofern\ner keine Fehler enthalte.\n\n24\n\nDer Beklagte wies den Widerspruch der Klägerin gegen seinen\nAusübungsbescheid vom 7. April 2006 daraufhin mit Widerspruchsbescheid vom\n7. Februar 2007 als unbegründet zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte\ner die im vorangegangenen Schriftwechsel mit der Klägerin bereits gemachten\nAusführungen.\n\n25\n\nDie Klägerin hat am 15. Februar 2007 Klage erhoben, mit der sie ihr Ziel einer\nAufhebung des Ausübungsbescheides des Beklagten vom 7. April 2006 weiter\nverfolgt. Zur Begründung führt sie aus, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bereits\nformell rechtswidrig erfolgt. Dies folge insbesondere daraus, dass hierüber vorliegend\nder Wohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. entschieden habe. Dieser\nsei aber lediglich für die Ausübung des Vorkaufsrechts in einer wirtschaftlichen\nGrößenordnung von bis zu 600.000,-- EUR zuständig. Vorliegend könne nicht allein\nauf den unter dieser Grenze liegenden Kaufpreis abgestellt werden. Den Wert des\nGrundstücks bestimmten vielmehr in erheblichem Umfang die auch nach Auffassung\ndes Beklagten erforderlichen Sanierungskosten, durch die der Wert des\nKaufgeschäftes eine Größenordnung von mindestens 9.486.000,-- EUR erreiche.\nDiese Sanierungskosten seien bei der Höhe des vereinbarten Kaufpreises daher\nausdrücklich auch als kaufpreismindernd berücksichtigt worden. Über die\nwirtschaftliche Größenordnung des Grundstückserwerbs, insbesondere die Höhe der\nnotwendigen Sanierungskosten, sei weder der Wohn- und Liegenschaftsausschuss\nnoch der ebenfalls mit der Angelegenheit befasste Planungsausschuss informiert\ngewesen. Wegen der wirtschaftlichen Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts\nmit den dargestellten Folgekosten in Millionenhöhe sei für die Ausübung somit nicht\nder Wohn- und Liegenschaftsausschuss, sondern der Rat der T. B. zuständig\ngewesen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch materiell rechtswidrig erfolgt.\nInsbesondere sei sie nicht durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Die Klägerin wolle\ndie Planungsziele, die sich aus dem Bebauungsplan ergäben, umsetzen. Sie habe\nsich durch ihr Schreiben vom 1. Februar 2007 inzwischen sogar bereit erklärt, den\nBebauungsplan ohne jede Einschränkung zu verwirklichen. Ein Grundstückserwerb\ndurch den Beklagten sei daher nicht erforderlich. Der Beklagte könne seine\nPlanungsziele auch durch andere Instrumente des Bauplanungs- und\nBauordnungsrechts durchsetzen. Auch für die kommunale Wirtschaftsförderung sei\nein Erwerb des Grundstücks und eine Beplanung des Gebiets durch den Beklagten\nnicht zwingend erforderlich. Insoweit sei festzustellen, dass das Angebot an\ngewerblicher Baufläche in der T. B. deutlich größer sei als die Nachfrage.\nMehr als zweifelhaft sei auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Beklagten. Wie\ndargestellt, seien Sanierungskosten in Millionenhöhe veranschlagt. Angesichts der\nTatsache, dass die T. B. mit einem Nothaushalt, der regelmäßig der\nGenehmigung durch die Bezirksregierung bedürfe, agiere, sei nicht nachvollziehbar,\nwoher die T. das Geld für die erforderliche Sanierung nehmen wolle. Im\nGegensatz hierzu sei die Klägerin leistungsfähig. Auch der Umfang der\nSanierungsbedürftigkeit des Gebiets sei bislang gutachterlich nicht festgestellt\nworden. Insoweit handele es sich um bloße Mutmaßungen des Beklagten.\nSelbstverständlich werde die Klägerin entsprechend eines Sanierungsplans eines\nggf. zu beauftragenden Sachverständigen die erforderlichen Sanierungsarbeiten\ndurchführen lassen. Eine Umsetzung der mit dem Bebauungsplan Nr. 828 verfolgten\nPlanungsziele durch die Klägerin sei daher ohne weiteres möglich und auch\nbeabsichtigt. Die Klägerin habe insoweit auch rechtzeitig eine Abwendungserklärung\ngemäß § 27 Abs. 1 BauGB abgegeben. \n\n26\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n27\n\nden Bescheid des Beklagten vom 7. April 2006 in der\nGestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Februar 2007\naufzuheben.\n\n28\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n29\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n30\n\nEr bezieht sich zur Begründung seines Klageabweisungsantrages auf den Inhalt\nder angefochtenen Bescheide und seine Ausführungen im Verwaltungsverfahren.\nErgänzend führt er aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts formell\nordnungsgemäß erfolgt sei. Insoweit sei allein auf die Höhe des Kaufpreises und\nnicht auch auf mögliche Sanierungskosten abzustellen. Auch sei die Ausübung\nmateriell durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. Insoweit sei ausreichend, wenn das\nAllgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Nicht zu fordern sei,\nanders als bei der Enteignung, dass das Allgemeinwohl die Ausübung des\nVorkaufsrechts erfordere. Eine Rechtfertigung für die streitgegenständliche\nAusübung des Vorkaufsrechts sei vorliegend durch das Allgemeinwohl gegeben. Die\ndargelegten Planungsabsichten seien bei Ausübung des Vorkaufsrechts eher zu\ngewährleisten als bei einem Grundstückserwerb durch die Klägerin. Die\nmaßgeblichen Verfahrensvorschriften seien ebenfalls eingehalten. Eine\nAbwendungserklärung nach § 27 Abs. 1 BauGB sei innerhalb der gesetzlichen Frist\nnicht von der Klägerin abgegeben worden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei vor\ndiesem Hintergrund ermessensfehlerfrei und nicht zu beanstanden.\n\n31\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt\nder Gerichtsakten dieses Verfahrens und der Verfahren 5 L 93/07 und 5 L 8/07 sowie\nauf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Hefte und 4 Ordner)\nBezug genommen.\n\n32\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\n33\n\nDie Klage hat keinen Erfolg.\n\n34\n\nSie ist zwar zulässig. Insbesondere fehlt es der Klägerin, die nicht selbst\nAdressatin des angefochtenen Ausübungsbescheides vom 7. April 2006 ist, nicht an\nder erforderlichen Klagebefugnis. Denn die angefochtene Ausübung des\nVorkaufsrechts hat privatrechtsgestaltenden Charakter und berührt die\nRechtssphären beider Vertragspartner des Kaufgeschäftes, für das das\nVorkaufsrecht ausgeübt wird. Für den Erstkäufer, hier die Klägerin, äußert sich die\nprivatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass ihr\nAnspruch auf Übereignung des Grundstücks vom Verkäufer nicht mehr erfüllt werden\nkann. Denn nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 des Bürgerlichen\nGesetzbuches (BGB) kommt der Kauf mit der wirksamen Ausübung des\nVorkaufsrechts zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer unter den Bedingungen\nzustande, die mit dem Erstkäufer vereinbart worden sind. Diesem muss angesichts\ndes hierin begründeten Eingriffs in seine Rechtssphäre eine Anfechtungsmöglichkeit\neröffnet bleiben,\n\n35\n\nvgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), u.a. Beschlüsse\nvom 25. Mai 1982 - 4 B 98.82 -, <juris>, und vom 15. Februar 2000\n- 4 B 10.00 -, NVwZ 2000, 1044; Krautzberger in:\nBattis/Krautzberger/ Löhr, Kommentar zum BauGB, 7. Aufl. 1999, §\n28 Rdnr. 21.\n\n36\n\nDie somit zulässige Klage ist jedoch nicht begründet.\n\n37\n\nDer angefochtene Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006 in der\nGestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Februar 2007 ist rechtmäßig und\nverletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der\nVerwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). \n\n38\n\nRechtsgrundlage für die angefochtene Ausübung des gemeindlichen\nVorkaufsrechts ist § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 28 BauGB.\n\n39\n\nDanach kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche\nMaßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen\nEntwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an\nden Grundstücken zusteht, und dieses im Einzelfall gegenüber dem Verkäufer eines\nim Geltungsbereich der Satzung gelegenen Grundstückes durch Verwaltungsakt\nausüben.\n\n40\n\nVoraussetzung für eine rechtmäßige Ausübung des Vorkaufsrechts ist mithin\nzunächst das Bestehen einer Satzung i.S.d. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.\nInsoweit hat der Rat der T. B. am 15. Dezember 1999 für das Gebiet, in dem\ndas streitgegenständliche Grundstück liegt, eine am 14. September 2000 öffentlich\nbekannt gemachte Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht erlassen. Bedenken\nan der Wirksamkeit dieser Satzung bestehen weder in formeller noch in materieller\nHinsicht. In materieller Hinsicht ist allein erforderlich, dass die Gemeinde\n\"städtebauliche Maßnahmen\" in Betracht zieht. Konkretisierte Planungsabsichten\nsind in diesem Stadium noch nicht erforderlich,\n\n41\n\nvgl. Bracher in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7.\nAufl. 2004, S. 870; Krautzberger, a.a.O., § 25 Rdnr. 5 ff.; vgl. auch\nBVerwG, Beschlüsse vom 15. Februar 2000 - 4 B 10.00 -, a.a.O.,\nund vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -, NVwZ 1994, 152.\n\n42\n\nDiese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der vom Beklagten bereits\nspätestens im Jahre 1996 mit dem Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes\nNr. 828 \"Gewerbegebiet D. Q. \" vorgenommenen und später nicht mehr\naufgegebenen Gesamtplanung für den Bereich des ehemaligen Kasernengeländes\nerfüllt.\n\n43\n\nAuch die konkrete, auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gestützte Ausübung des\nbesonderen Vorkaufsrechts ist rechtlich nicht zu beanstanden.\n\n44\n\nDie angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts ist zunächst formell rechtmäßig\nergangen. Die insoweit zwischen den Beteiligten in erster Linie streitige Frage, ob der\nWohn- und Liegenschaftsausschuss der T. B. , der vorliegend über die\nAusübung des Vorkaufsrechtes entschieden hat, für diese Entscheidung zuständig\ngewesen ist, ist im Ergebnis zu bejahen.\n\n45\n\nNach § 41 Abs. 1 Satz 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-\nWestfalen (GO NRW) ist grundsätzlich der Rat der Gemeinde für alle\nAngelegenheiten der Gemeindeverwaltung zuständig, soweit die Gemeindeordnung\nnichts anderes bestimmt. Die Entscheidung über bestimmte Angelegenheiten, die\nnicht zum Katalog der nicht übertragbaren Angelegenheiten des § 41 Abs. 1 Satz 2\nGO NRW zählen, kann der Rat gemäß § 41 Abs. 2 Satz 1 GO NRW auf Ausschüsse\noder den Bürgermeister übertragen. Von dieser Übertragungsbefugnis hat der Rat\nder T. B. durch den Erlass der auf § 6 Abs. 2 der Hauptsatzung der T.\nB. vom 15. Dezember 1995 (im Folgenden: HS) beruhenden\nZuständigkeitsordnung der T. B. vom 15. Dezember 1995 (im Folgenden:\nZustO) Gebrauch gemacht. Nach §§ 1 Abs. 3, 12 Abs. 2 ZustO ist der Wohn- und\nLiegenschaftsausschuss u.a. für \"den Erwerb von Grundstücken und\ngrundstücksgleichen Rechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als 60.000,--\nEUR bis einschließlich 600.000,-- EUR\" (lit. a) sowie für \"den Verzicht auf die\nAusübung von Vor- und Ankaufsrechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als\n60.000,-- EUR bis einschließlich 600.000,-- EUR\" (lit. c) zuständig. Hieraus folgt,\ndass nach dem Wortlaut der Regelung der Wohn- und Liegenschaftsausschuss\nvorliegend für die Entscheidung über die streitgegenständliche Ausübung des\nVorkaufsrechts hinsichtlich des zu einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR erfolgten\nGrundstückskaufes zuständig gewesen ist.\n\n46\n\nDie von der Klägerin hiergegen erhobenen Einwände greifen im Ergebnis nicht\ndurch. Die fragliche Entscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses betrifft\nzunächst keine Angelegenheit, die zu den nicht übertragbaren Angelegenheiten des\n§ 41 Abs. 1 Satz 2 GO NRW zählt. Insbesondere liegt in der Entscheidung, das\nVorkaufsrecht bei einem Kaufpreis von 500.000,-- EUR auszuüben, keine\n\"Zustimmung zu überplanmäßigen oder außerplanmäßigen Aufwendungen und\nAuszahlungen sowie zu überplanmäßigen oder außerplanmäßigen\nVerpflichtungsermächtigungen\" i.S.d. § 41 Abs. 1 Satz 2 lit. h) GO NRW bzw. der\nhierzu korrelierenden Vorschrift des § 1 Abs. 3 Satz 2 lit. a) ZustO. Denn durch die\nEntscheidung des Wohn- und Liegenschaftsausschusses ist die T. im laufenden\nHaushaltsjahr lediglich zu Ausgaben in Höhe des Kaufpreises in Höhe von 500.000,--\nEUR und der mit etwa 25.000,-- EUR bis 30.000,-- EUR veranschlagten\nVertragsnebenkosten verpflichtet worden, mithin zu Ausgaben in einer Gesamthöhe\nvon etwa 530.000,-- EUR.\n\n47\n\nDass Grundstückserwerbskosten in dieser Höhe durch den städtischen Haushalt\nnicht gedeckt gewesen sind, ist nicht ersichtlich. Bereits im Investitionsprogramm der\nT. B. für die Jahre 2004 - 2008 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 13.\nApril 2005 war für den \"allgemeinen Grunderwerb\", der unter anderem\n\"Grundstücksankäufe für den Gemeinbedarf\" abdecken sollte, unter der\nHaushaltsstelle 9.88400.93220.0 ein Investitionsvolumen von insgesamt\n23.000.000,-- EUR vorgesehen und für die einzelnen Haushaltsjahre, mithin auch für\ndas hier interessierende Haushaltsjahr 2006, jeweils in Höhe von 4.600.000,-- EUR\nangesetzt,\n\n48\n\nvgl. die Internet-Veröffentlichung dieser Unterlagen auf der - am 16.\nFebruar 2008 abgerufenen - Homepage der T. B. :\nhttp://www.B.\n.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20\n05/vermoegenshaushalt_2005.pdf / sowie http://www.B.\n.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20\n05/investitionsprogramm_2005.pdf. \n\n49\n\nIn gleicher Weise ist im städtischen Investitionsprogramm für die Jahre 2005 -\n2009 in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 22. März 2006 für den \"allgemeinen\nGrunderwerb\" unter der gleichen Haushaltsstelle ein Investitionsvolumen von\ninsgesamt 22.910.000,-- EUR vorgesehen und für das vorliegend einschlägige\nHaushaltsjahr 2006 im Vermögenshaushalt 2006 in Höhe von 4.510.000,-- EUR\nangesetzt,\n\n50\n\nvgl. auch hierzu die - ebenfalls am 16. Februar 2008 abgerufene -\nVeröffentlichung im Internet: http://www.B.\n.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_20\n06/vermoegenshaushalt_2006.pdf / sowie http://www.B.\n.de/de/stadt_buerger/\npolitik_verwaltung/haushaltsplan/haushalt_2006/investitionspro-\ngramm_2006.pdf.\n\n51\n\nAngesichts dieser allgemeinen Mittelzuweisungen im Haushalt der T. B. ist\nnicht ersichtlich, dass durch die Entscheidung, das Vorkaufsrecht zu einem Kaufpreis\nnebst Erwerbsnebenkosten in Höhe von etwa 530.000,-- EUR auszuüben, gegen\nhaushaltsrechtliche Grundsätze verstoßen worden sein könnte. Eine Delegation der\nhier zur Überprüfung gestellten Entscheidung an den Wohn- und\nLiegenschaftsausschuss ist daher nicht gemäß § 41 Abs. 1 Satz 2 lit. h) GO NRW\nausgeschlossen.\n\n52\n\nDie Klägerin macht insoweit der Sache nach auch weniger geltend, dass die\nkonkrete Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes aufgrund eines\nnormativ geregelten Ausschlusses einer Delegation dem Rat vorbehalten bleiben\nmusste. Die Klägerin macht vielmehr geltend, dass der Rat wegen der erheblichen\nwirtschaftlichen Bedeutung des fraglichen Kaufgeschäftes, dessen wirtschaftlicher\nWert erheblich höher als der vereinbarte Kaufpreis gewesen sei, originär zuständig\ngeblieben sei. Nach Sinn und Zweck der Zuständigkeitsregelung sei insoweit auf den\nWert des Kaufgeschäftes und nicht auf die Höhe des Kaufpreises abzustellen mit der\nFolge der Zuständigkeit des Rates der T. B. und nicht des Wohn- und\nLiegenschaftsausschusses.\n\n53\n\nInsoweit ist zwischen den Beteiligten nicht streitig, dass die zu erwartenden\nKosten des Kaufgeschäftes einschließlich der als notwendig erachteten\nSanierungskosten den Kaufpreis um ein Vielfaches übersteigen und sich nach der\nWirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten voraussichtlich in einer Größenordnung\nvon nahezu zehn Millionen Euro bewegen dürften. Ebenfalls ist zwischen den\nBeteiligten nicht streitig, dass die fragliche Entscheidung des Wohn- und\nLiegenschaftsausschusses ein Grundstückserwerbsgeschäft von erheblicher, nicht\nnur wirtschaftlicher, sondern auch stadtplanerischer Bedeutung für die T. B.\nbetrifft.\n\n54\n\nWenn vor diesem Hintergrund durchaus auch aus Sinn und Zweck dieser\nKompetenzabgrenzung abgeleitete Gründe dafür sprechen, entgegen deren Wortlaut\nnicht auf die Höhe des Kaufpreises, sondern auf den Wert des Kaufgeschäftes\nabzustellen, so überwiegen nach Auffassung der Kammer jedoch die hiergegen\nsprechenden Gründe.\n\n55\n\nMaßgeblich ist insoweit zu berücksichtigen, dass eine Kompetenzregelung, durch\ndie eine Gemeindevertretung ihr obliegende Aufgaben auf einen nachgeordneten\nAusschuss überträgt, zur Vermeidung von Kompetenzkonflikten grundsätzlich genau\nbestimmt und eindeutig formuliert sein muss,\n\n56\n\nvgl. Rehn/Cronauge, Kommentar zur GO NRW,\nLoseblattsammlung (Stand: Dezember 2007), Band I, § 41 III. 2.;\nHeld/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben,\nKommunalverfassungsrecht NRW, Loseblattsammlung (Stand:\nFebruar 2008), Band I, § 41 Ziff. 3.1; Oberverwaltungsgericht für\ndas Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 10. Juli\n1963 - III A 1323/62 -, OVGE Band 19, 42.\n\n57\n\nDas Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat vor diesem\nHintergrund auch erhebliche Bedenken an der Bestimmtheit etwa einer\nDelegationsnorm formuliert, die den Haupt- und Finanzausschuss einer T. zu\nallen Entscheidungen ermächtigte, \"welche dem Rat der T. nicht zur\nausschließlichen Entscheidung vorbehalten sind oder welche nicht wegen ihrer\npolitischen oder wirtschaftlichen Bedeutung eine Entscheidung des Rates der T.\nerforderlich machen und soweit die Befugnis zur Entscheidung nicht einem anderen\nAusschuss oder dem Oberstadtdirektor übertragen ist\",\n\n58\n\nvgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Juli 1963 - III A 1323/62 -,\na.a.O.\n\n59\n\nDemnach dürfte Überwiegendes dafür sprechen, einer Delegationsnorm, die -\nwie die Klägerin es im Ergebnis für die hier fragliche Delegationsnorm im Wege der\nteleologischen Auslegung tut - die Zuständigkeitsabgrenzung zwischen Rat und\nnachgeordnetem Ausschuss anhand der \"politischen oder wirtschaftlichen\nBedeutung\" der zu treffenden Entscheidung vornimmt, die erforderliche Bestimmtheit\nabzusprechen. Der Forderung nach einer bestimmten und eindeutig formulierten\nDelegationsnorm wird nach Auffassung der Kammer allein das - am Wortlaut der\nDelegationsnorm orientierte - Abstellen auf den bestimmten, notariell beurkundeten\nund damit nicht zweifelhaften Kaufpreis gerecht. Stellte man hingegen für die\nBestimmung der Zuständigkeit des Entscheidungsorgans auf den \"Wert des\nKaufgeschäftes\" ab und bezöge man in diesen alle - für einen bestimmten oder ggf.\nauch unbestimmten Zeitraum - denkbaren Folgekosten des Kaufgeschäftes ein, so\nhinge die Zuständigkeit häufig von Umständen und Faktoren ab, die die\nEntscheidungsorgane der Gemeinde ohne Hinzuziehung externen Sachverstandes\nnicht mehr zuverlässig beurteilen könnten. Denn nicht nur im Fall einer - wie hier - zu\nbewältigenden Altlastensanierung sind Folgekosten eines Grundstückserwerbs\nindiziert. Auch im alltäglichen Grundstückserwerbsgeschäft sind - turnusmäßige -\nSanierungs- oder Modernisierungslasten zu bedenken und gegebenenfalls zu\nermitteln. Weitere Folgekosten können sich im Einzelfall abzeichnen, etwa aufgrund\nrechtshängiger Streitverfahren mit Mietern oder Nachbarn. Dass in diesem\nZusammenhang der Begriff der \"Folgekosten\" oder des \"wirtschaftlichen Werts\" des\nKaufgeschäftes nicht zielführend ist, wird selbst dann, wenn man die Problematik der\nSanierungskosten vernachlässigte, am vorliegenden Beispiel deutlich. Denn der\nErwerb eines Grundstücks, auf dem die Verwirklichung eines Bebauungsplans\nerfolgen soll, wird regelmäßig Planungs- und Erschließungskosten zur Folge haben,\ndie Einfluss auf den \"Wert des Kaufgeschäftes\" haben. Überdies kann und soll die\nEntwicklung eines Gewerbegebietes die Ansiedlung von Gewerbebetrieben nach\nsich ziehen, welche nicht allein stadtplanerischen Aspekten dient, sondern auch\nwirtschaftliche Vorteile für die Gemeinde ergeben soll. All dies sind Faktoren, die den\n\"Wert\" eines Grundstückserwerbsgeschäftes beeinflussen können, im Regelfall aber\nschwer zu beziffern sind, zumal sie sich unter Umständen erst viele Jahre später\nauswirken. Angesichts dieser Unwägbarkeiten bei der Bestimmung des \"Wertes\"\neines Grundstückskaufs setzten sich Rat und Ausschüsse, wenn sie ihre\nZuständigkeit vom wirtschaftlichen Wert eines Kaufgeschäftes abhängig machten,\nhäufiger der Gefahr einer Anfechtbarkeit bzw. Unwirksamkeit ihrer Entscheidungen\naus, insbesondere dann, wenn die \"Wertgrenze\" geringfügig unter- oder\nüberschritten wird und hinsichtlich wertbestimmender Faktoren Streit entsteht,\n\n60\n\nvgl. Held/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, a.a.O.,\nZiff. 3.1.\n\n61\n\nDiesem für die Verbindlichkeit gemeindlicher Entscheidungen untragbaren\nErgebnis wird durch ein Abstellen auf den eindeutig bestimmten und letztlich nicht\nanzuzweifelnden Kaufpreis wirkungsvoll begegnet. \n\n62\n\nDie Klägerin kann insoweit auch nicht mit Erfolg einwenden, im zur Entscheidung\nstehenden Fall übersteige der wirtschaftliche Wert des Kaufgeschäftes den Kaufpreis\nunstreitig um ein Vielfaches. Denn die Auslegung einer Delegationsnorm muss\nabstrakt erfolgen. Sie kann nicht davon abhängen, ob etwaige Wertgrenzen deutlich\noder weniger deutlich über- oder unterschritten werden. Eine Auslegung, nach der\nbei einem deutlichen Überschreiten der Wertgrenze auf den wirtschaftlichen Wert,\nbei einem geringfügigen Überschreiten demgegenüber auf den Kaufpreis abzustellen\nsei, scheidet erkennbar aus.\n\n63\n\nBedeutung gewinnt bei der hier vorzunehmenden Auslegung letztlich auch der\nUmstand, dass der Rat der T. B. sich in § 1 Abs. 3 Satz 2 lit. d) ZustO ein\nRückholrecht vorbehalten hat, durch das er an einen nachgeordneten Ausschuss\ndelegierte Entscheidungen grundsätzlich wieder an sich ziehen kann, \n\n64\n\nvgl. zur Zulässigkeit eines satzungsgemäß vorbehaltenen\nRückholrechtes: OVG NRW, Urteil vom 10. Juli 1963 - III A\n1323/62 -, a.a.O.;\nHeld/Becker/Decker/Kirchhof/Krämer/Wansleben, a.a.O., § 41 Ziff.\n3.2.\n\n65\n\nDurch den Vorbehalt eines Rückholrechtes ist garantiert, dass der Rat in Fällen\ngrundsätzlicher Bedeutung, also insbesondere in Fällen erheblicher politischer oder\nwirtschaftlicher Bedeutung für die T. , die von den pauschalierten Wertgrenzen\nnicht zuverlässig erfasst werden, seine Entscheidungsgewalt zurückerhält, wodurch\nseine Kompetenzen gewahrt bleiben.\n\n66\n\nAus vorgenannten Gründen geht die Kammer von der Zuständigkeit des Wohn-\nund Liegenschaftsausschusses für die fragliche Entscheidung über die Ausübung\ndes Vorkaufsrechtes aus.\n\n67\n\nDafür, dass der Wohn- und Liegenschaftsausschuss über die Tragweite der\nwirtschaftlichen und städtebaulichen Bedeutung des fraglichen Kaufgeschäftes nicht\nausreichend informiert gewesen ist, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten, zumal\nausweislich des über die Ausschusssitzung vom 21. März 2006 angefertigten\nProtokolls die Frage der Altlastensanierung in der Sitzung thematisiert worden ist.\nUngeachtet dessen kommt es angesichts der - wie zuvor im Einzelnen dargelegt -\nallein an der Höhe des Kaufpreises und gerade nicht an der wirtschaftlichen oder\npolitischen Bedeutung des Kaufgeschäftes ausgerichteten Zuständigkeitsabgrenzung\nauf die von der Klägerin in Abrede gestellte Kenntnis der Ausschussmitglieder nicht\nan.\n\n68\n\nAuch die weitere Formvorschrift des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde\neingehalten. Danach kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach\nMitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer\nausgeübt werden. Der vollständige Inhalt des Kaufvertrages wurde dem Beklagten\nam 16. Februar 2006 durch den beurkundenden Notar mitgeteilt. Auf diesen\nZeitpunkt und nicht auf den Zeitpunkt, in dem dem Beklagten vom Notar der\nUmstand des Vertragsschlusses (lediglich) mitgeteilt worden ist (hier: 23. Januar\n2006), ist deshalb abzustellen, weil die Gemeinde in die Lage versetzt werden muss,\nüber die Ausübung des Vorkaufsrechtes verantwortlich zu entscheiden. Hierfür ist\naber notwendige Voraussetzung, dass der Gemeinde der vollständige Inhalt des\nKaufvertrages bekannt gemacht wird,\n\n69\n\nvgl. u.a.: Bracher, a.a.O., S. 884; Lemmel in: Schlichter/Stich,\nKommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, § 28 Rdnr. 6.\n\n70\n\nDa der Beklagte nach Ergehen der grundsätzlichen Entscheidung des Wohn-\nund Liegenschaftsausschusses am 21. März 2006 die Ausübung des\nVorkaufsrechtes mit Bescheid vom 7. April 2006, der Verkäuferin zugestellt am 11.\nApril 2006, vorgenommen hat, ist die Zwei-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1\nBauGB gewahrt.\n\n71\n\nFormfehler sind auch im Übrigen weder vorgetragen, noch bei der von Amts\nwegen vorzunehmenden Überprüfung zu erkennen. Gegenstand der Ausübung des\nVorkaufsrechts ist ein formgültiger, wirksamer Kaufvertrag. Abweichend von § 24\nAbs. 3 Satz 2 BauGB musste der Verwendungszweck im Ausübungsbescheid\ngemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB nur angegeben werden, soweit das bereits zum\nZeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich war. Auch dieser Anforderung\nwird der angefochtene Ausübungsbescheid vom 7. April 2006 gerecht.\n\n72\n\nDie mithin formell rechtmäßig erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechtes ist auch in\nmaterieller Hinsicht nicht zu beanstanden.\n\n73\n\nDer Beklagte hat nicht gemäß § 28 Abs. 5 BauGB auf die Ausübung des\nVorkaufsrechtes verzichtet. Auch steht ein Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26\nBauGB der Ausübung nicht entgegen. In Betracht kommt als möglicher\nAusschlussgrund insoweit allein § 26 Nr. 4 BauGB. Nach dieser Vorschrift ist die\nAusübung des Vorkaufsrechtes ausgeschlossen, wenn das Grundstück bereits\nentsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder - hier einschlägig - den\nZielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird.\nDies war und ist hier jedoch nicht der Fall. Ziel der städtebaulichen Maßnahme ist\nausweislich der Planungsziele des Bebauungsplans Nr. 828 die Konversion des\nehemaligen Kasernengeländes zu einem Gewerbegebiet insbesondere für kleine und\nmittlere Betriebe. Diese Nutzung wurde und wird unstreitig (noch) nicht durchgeführt,\nwenngleich es vereinzelt auch zu einer gewerblichen Vermietung einzelner noch\nvorhandener Hallen seitens der Klägerin gekommen ist. Ungeachtet dessen steht der\nAusschlusstatbestand des § 26 Nr. 4 BauGB zusätzlich unter dem Vorbehalt, dass\nauf ihm errichtete bauliche Anlagen keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs.\n2 und 3 BauGB aufweisen. Dies dürfte vorliegend ebenfalls zu verneinen sein. Denn\nbereits im Notarvertrag vom 19. Januar 2006 wurde bei der Beschreibung des\nKaufgegenstandes von beiden Vertragspartnern, also auch von der Klägerin, unter\nanderem vermerkt: \"Dieser Bestand ist durchweg schadhaft und überwiegend\nabbruchreif. Die auf dem Grundstück befindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen\nsind unbrauchbar\" (§ 1 Abs. 4 Sätze 2 und 3 des Notarvertrages). Diese\nBeschreibung deckt sich überdies mit der im Rahmen der Übergabe des Geländes\ndurch die belgischen Streitkräfte erfolgten Bau- und Zustandsfeststellung vom 12.\nOktober 1995.\n\n74\n\nDie Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg darauf berufen,\nsie beabsichtige, das Grundstück entsprechend den städtebaulichen Zielen der T.\nzu nutzen. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes ist für einen\nAusschluss des Vorkaufsrechtes nach § 26 Nr. 4 BauGB erforderlich, dass das\nGrundstück im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes bereits im Einklang mit\nden städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde bebaut ist und genutzt\nwird,\n\n75\n\nvgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -,\na.a.O.\n\n76\n\nDies ist vorliegend jedoch - wie aufgezeigt - nicht der Fall, weshalb die Ausübung\ndes Vorkaufsrechtes nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist.\n\n77\n\nDie Klägerin macht mit der Berufung auf ihre Absicht, das Grundstück künftig im\nEinklang mit den städtebaulichen Zielvorstellungen zu entwickeln und zu nutzen,\naber einen Belang geltend, der grundsätzlich geeignet sein kann, in Frage zu stellen,\nob es der Ausübung des Vorkaufsrechtes bedarf, um die städtebaulichen\nZielvorstellungen der Gemeinde zu verwirklichen, ob diese also von\nAllgemeinwohlgründen getragen wird. Denn inhaltlich ist die Ausübung des\nVorkaufsrechtes nach §§ 25 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur dann\nzulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Beurteilung der\nRechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit als einem unbestimmten\nRechtsbegriff steht der Gemeinde kein Beurteilungsspielraum zu; diese Beurteilung\nunterliegt vielmehr in vollem Umfang der gerichtlichen Überprüfung,\n\n78\n\nvgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum\nBauGB, Loseblattsammlung (Stand: 15. September 2007), Band II,\n§ 24 Rdnr. 65 b; Bracher, a.a.O., S. 877.\n\n79\n\nEin die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtfertigendes \"Wohl der Allgemeinheit\"\nist ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer\nAbwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden (privaten und\nöffentlichen) Interessen. Der abstrakt-generelle Begriff des öffentlichen Interesses\nbedarf jedoch einer weiteren Konkretisierung anhand der speziellen Besonderheiten\ndes konkreten Vorkaufstatbestandes, die sich im Fall des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2\nBauGB einerseits am Sinn und Zweck der Vorschrift des § 25 BauGB zu orientieren\nhat und die zum anderen die gesetzlichen Regelungen über den Ausschluss des\nVorkaufsrechtes berücksichtigen muss,\n\n80\n\nvgl. Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 63; Bracher, a.a.O., S. 876 f.,\njeweils m.w.N.\n\n81\n\nInsoweit genügt es für die Rechtfertigung aus Allgemeinwohlgründen, wenn im\nHinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die\nAllgemeinheit angestrebt werden. Dabei sind allein städtebauliche Gründe\nmaßgebend. Die Ausübung ist daher gerechtfertigt, wenn der Grundstückserwerb\ndurch die Gemeinde die Realisierung des Bebauungsplanes bzw. - wie hier - der\nstädtebaulichen Maßnahmen fördern kann bzw. diese erleichtert. Während eine\nEnteignung nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies erfordert, darf das\nVorkaufsrecht als das mildere Eingriffsmittel ausgeübt werden, wenn das Wohl der\nAllgemeinheit dies rechtfertigt. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden also\ngegenüber einer Enteignung qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die\nAusübung des Vorkaufsrechts ist allerdings dann nicht mehr gerechtfertigt, wenn die\nGemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichem Gewinnstreben oder\nzu \"Vorratszwecken\" ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme erwirbt,\n\n82\n\nvgl. zu allem: BVerwG, Beschlüsse vom 15. Februar 1990 - 4\nB 245.89 -, NJW 1990, 2703, und vom 29. Juni 1993 - 4 B 100.93 -\n, a.a.O.; Hessischer Verwaltungsgerichtshof (HessVGH), Urteil\nvom 24. Februar 2005 - 3 UE 231/04 -, NVwZ-RR 2005, 650; Roos\nin: Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung\n(Stand: September 2007), Band 2, § 24 Rdnr. 38 ff.; Stock, a.a.O.,\n§ 24 Rdnr. 63 ff; Lemmel, a.a.O., § 24 Rdnr. 14.\n\n83\n\nUnter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist die Ausübung des Vorkaufsrechts\nvorliegend durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. An den bodenpolitischen\nZielsetzungen der T. B. , eine Konversion des ehemaligen Kasernengeländes\nund die Erschließung eines neuen Gewerbegebietes zu betreiben und damit\nüberwiegende Vorteile für die Allgemeinheit anzustreben, bestehen keine\nbegründeten Zweifel. Der Erwerb des für die Entwicklung des Gewerbegebietes\nbenötigten Grundstückes dürfte die Realisierung dieses Vorhabens jedenfalls\nerleichtern. Für ein lediglich privatwirtschaftliches Gewinnstreben oder eine\nAusübung, die losgelöst von städtebaulichen Zielen allein eine Bevorratung von\nGrundstücksflächen beabsichtigt, fehlt es ebenfalls an hinreichenden\nAnhaltspunkten.\n\n84\n\nDas Hauptargument der Klägerin, die städtischen Planungsziele könne sie\ngenauso oder besser sicherstellen, so dass es einer Ausübung des Vorkaufsrechtes\nund eines Grunderwerbs durch die T. B. nicht bedürfe, führt nicht zu einer\nanderen Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es - entgegen der wohl in\ndiese Richtung tendierenden Auffassung der Klägerin - zunächst nicht darauf an,\nwelches Planungskonzept besser und erfolgversprechender ist. Die Planungshoheit\nliegt bei der T. , weshalb - ausgehend vom Planungskonzept der T. - allein\nfraglich ist, ob die von ihr verfolgten Planungsziele ebenso gut erreicht werden\nkönnen, wenn sie die erforderlichen Grundstücke nicht erwirbt und es bei einem\nGrundstückskauf durch den privaten Dritten verbleibt. \n\n85\n\nDas Allgemeinwohl kann grundsätzlich dann entfallen, wenn der Käufer sich zu\neiner vollständigen Umsetzung der städtebaulichen Ziele verpflichtet und hierdurch\nsichergestellt ist, dass das Grundstück künftig entsprechend den städtebaulichen\nZielvorstellungen bebaut und genutzt wird. Denn in diesem Fall bedarf es regelmäßig\nkeines Grundstückserwerbs durch die Gemeinde, weshalb die Ausübung des\nVorkaufsrechtes nicht aus Allgemeinwohlgründen gerechtfertigt ist. Dieser\nSpezialfall, in dem die Ausübung eines Vorkaufsrechtes nicht mehr durch\nAllgemeinwohlgründe gerechtfertigt ist, ist in § 27 BauGB gesetzlich geregelt,\n\n86\n\nvgl. u.a. Lemmel, a.a.O., § 27 Rdnr. 1.; Roos, a.a.O., § 27\nRdnr. 1.\n\n87\n\nDanach kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die\nVerwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen\nund Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender\nSicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen\nangemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist\nnach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB).\nWill der Käufer sich daher darauf berufen, das Grundstück künftig im Einklang mit\nden Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme zu nutzen, so muss er\nunter den Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 BauGB eine rechtsverbindliche\nVerpflichtungserklärung zur Abwendung der Ausübung des Vorkaufsrechtes\nabgeben.\n\n88\n\nDie Klägerin hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes jedoch nicht gemäß § 27\nAbs. 1 Satz 1 BauGB wirksam abgewendet. Die Erklärung vom 1. Februar 2007, in\nder sich die Klägerin erstmals \"verpflichtet\" hat, die im Bebauungsplan Nr. 828 zum\nAusdruck kommenden Planungsziele der T. B. vollständig umzusetzen, weist\nnicht den für eine wirksame Abwendungserklärung erforderlichen rechtlich\nverbindlichen und durchsetzbaren Erklärungsgehalt auf. Die Erklärung ist zum einen\nnicht vorbehaltlos erfolgt, sondern unter der Maßgabe abgegeben worden, dass der\nBebauungsplan Nr. 828 (nur) umgesetzt und berücksichtigt werden solle, sofern er\nkeine Fehler enthalte. Dies reicht nach allgemeinen Grundsätzen schon aus, um\ndieser Erklärung die erforderliche uneingeschränkte Rechtsverbindlichkeit\nabzusprechen. Zum anderen aber erweist sich die Erklärung als zu unbestimmt und\nkonturenlos und stellt damit lediglich eine Absichtserklärung dar. Dies sollte nach\ndem Willen des Gesetzgebers aber mit der Neuregelung des § 27 Abs. 1 BauGB\ngerade vermieden werden und nicht mehr ausreichend sein. Anders nämlich als noch\nunter der Geltung des Bundesbaugesetzes, als für die Abwendungserklärung\nausreichend war, dass der Käufer seine diesbezüglichen Absichten lediglich\nglaubhaft machen musste, hat der Gesetzgeber in der Regelung des § 27 BauGB\nbewusst eine Verpflichtung des Käufers formuliert, um in der Praxis beobachtete\nMissstände und Unzulänglichkeiten zu beheben bzw. zu vermeiden,\n\n89\n\nvgl. Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 23; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 8;\nKrautzberger, a.a.O., § 27 Rdnr. 3.\n\n90\n\nGerade angesichts der Dimension des Geschäfts, des erheblichen\nSanierungsbedarfs und auch der im früheren Verlauf des Verwaltungsverfahrens\nnachdrücklich bekräftigten Zweifel der Klägerin an einer wirtschaftlichen Tragfähigkeit\ndes planerischen Konzepts der T. sind an eine rechtsverbindliche\nVerpflichtungserklärung, durch die die Ausübung des Vorkaufsrechtes abgewendet\nwerden soll, stärkere Anforderungen hinsichtlich ihrer Bestimmtheit und ihrer\nrechtlichen Absicherung zu stellen. Diese sind jedoch nach Auffassung der Kammer\ndurch den Erklärungsgehalt des Schreibens der Klägerin vom 1. Februar 2007 nicht\nerfüllt. Auch das von der Klägerin in diesem Zusammenhang in Bezug genommene\nSchreiben vom 22. August 2006 enthält keine wirksame Abwendungserklärung im\nSinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Auch insoweit fehlt es an einer\nrechtsverbindlichen und uneingeschränkten Erklärung, die Planungsziele, die die\nT. mit der städtebaulichen Maßnahme verfolgt, umzusetzen. Die Klägerin hat in\ndiesem Schreiben nicht unerhebliche Modifikationen und Umplanungen der\nstädtischen Planung angeregt, welche der Annahme entgegenstehen, sie erkläre ihre\nuneingeschränkte Bereitschaft zur Übernahme der - in einzelnen Punkten ja gerade\nkritisierten - Planungsziele der T. . Die Modifikationen betreffen Fragen der Anlage\nvon Grünflächen auf dem Grundstück, der Erschließung des W1.-------weges für\nFahrradfahrer und Fußgänger sowie der Anlage von Lagerplätzen auf dem Gelände.\nAus Sicht der Klägerin mögen diese Punkte im Rahmen der Gesamtplanung\nmarginal und zu vernachlässigen sein. Dass sie jedoch im Rahmen der\nstädtebaulichen Zielvorstellungen nicht unerheblich sind, wird bereits daraus deutlich,\ndass die Klägerin anregte, die vier großen auf dem Grundstück liegenden Hallen\njedenfalls teilweise zu erhalten, während das Konzept der T. eine komplette\nFreiräumung des Geländes vorsieht. Überdies zählen zu den städtebaulichen\nZielvorstellungen der T. u.a. der \"Schutz der benachbarten schutzwürdigen\nBauflächen gegen unzumutbare Belästigungen durch entsprechende\nNutzungsbeschränkungen\" und die \"Schaffung von Wegeverbindungen für\nFußgänger und Radfahrer in Richtung des W1.-------weges \", mithin Ziele, die durch\ndie von der Klägerin angeregten Modifikationen unmittelbar betroffen sind.\n\n91\n\nUngeachtet dessen ist die Abwendungserklärung nach §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 28\nAbs. 2 Satz 1 BauGB vor Ablauf der der Gemeinde für die Ausübung des\nVorkaufsrechts gesetzten Zwei-Monats-Frist abzugeben. Diese Frist wäre vorliegend\nselbst dann verstrichen, wenn dem Schreiben vom 22. August 2006 eine\nrechtsverbindliche Verpflichtungserklärung entnommen werden könnte. Sogar eine\nAuslegung des am 24. April 2006 beim Beklagten eingegangenen\nWiderspruchsschreibens der Klägerin vom 18. April 2006 als Abwendungserklärung\nführte nicht zu einer anderen Bewertung und zur Einhaltung der Frist.\n\n92\n\nDie Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB, die über § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB\nauch für die Ausübung des Abwendungsrechtes gilt, beginnt ausnahmslos mit der\nMitteilung des Kaufvertrages an die Gemeinde zu laufen, mithin mit dem Moment, in\ndem der Gemeinde alle Informationen vorliegen, die sie für eine verantwortliche\nEntscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts benötigt. Da es sich um eine\ngesetzliche Ausschlussfrist handelt, wird der Fristlauf nicht davon berührt, dass\ninnerhalb der Erklärungsfrist Widerspruch gegen den Ausübungsbescheid eingelegt\nwird,\n\n93\n\nvgl. u.a.: Bracher, a.a.O., S. 882, 884; Stock, a.a.O., § 27\nRdnr. 16; Lemmel, a.a.O., § 28 Rdnr. 6; Roos, a.a.O., § 27 Rdnr.\n14 ff.\n\n94\n\nAngesichts dessen geht insbesondere auch die Annahme der Klägerin fehl, die\nFrist zur Ausübung des Abwendungsrechtes beginne erst dann zu laufen, wenn die\nZiele und Zwecke der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender\nSicherheit bestimmbar seien. Insoweit ist zunächst festzustellen, dass die hier\nmaßgeblichen städtebaulichen Zielvorstellungen für die Klägerin schon im Zeitpunkt\ndes Vertragsschlusses anhand der offengelegten Begründung zum Entwurf des\nBebauungsplanes Nr. 828 ohne weiteres \"mit ausreichender Sicherheit bestimmbar\"\ngewesen sind. Für die von der Klägerin vorgenommene Auslegung des § 27 Abs. 1\nSatz 1 BauGB gibt der Gesetzeswortlaut im Übrigen auch nichts her. Die Frist zur\nAusübung des Abwendungsrechtes ist ausdrücklich mit der Frist des § 28 Abs. 2\nSatz 1 BauGB zur Ausübung des Vorkaufsrechtes verknüpft, und zwar unabhängig\ndavon, ob die städtebaulichen Ziele tatsächlich schon bestimmt oder auch nur\nbestimmbar sind. Gerade im Fall des Maßnahmevorkaufsrechts des § 25 Abs. 1 Satz\n1 Nr. 2 BauGB dürften die städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde häufig\nnicht bestimmbar sein. Dem trägt im Übrigen die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2\nBauGB dadurch Rechnung, dass der Verwendungszweck des Grundstückes\nabweichend von der Regelung des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB beim\nMaßnahmevorkaufsrecht (nur) anzugeben ist, soweit das bereits zum Zeitpunkt der\nAusübung des Vorkaufsrechts möglich ist. Nach der Systematik des Gesetzes wird\ndaher bei fehlender Bestimmbarkeit der städtebaulichen Zielvorstellungen - was hier,\nwie aufgezeigt, nicht zutrifft - nicht etwa der Beginn des Fristlaufs zur Ausübung der\nAbwendungserklärung hinausgeschoben. Dem Käufer steht in diesem Fall vielmehr\nkein Abwendungsrecht zu,\n\n95\n\nvgl. Stock, a.a.O., § 27 Rdnr. 9; Lemmel, a.a.O., § 27 Rdnr. 3;\nRoos, a.a.O., § 27 Rdnr. 5.\n\n96\n\nVorliegend begann die Zwei-Monats-Frist daher am 16. Februar 2006 zu laufen.\nDie Frist endete - wegen der Osterfeiertage erst - mit Ablauf des 18. April 2006 und\nwar im Zeitpunkt des Eingangs der erwähnten Schreiben beim Beklagten daher\nbereits verstrichen. Eine Verlängerung dieser Frist um weitere zwei Monate, welche\nnach § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB grundsätzlich möglich gewesen wäre, kam hier\nnicht in Betracht, weil auch diese Fristverlängerung voraussetzt, dass ein\nentsprechender Antrag noch innerhalb der (ersten) Zwei-Monats-Frist gestellt\nwird,\n\n97\n\nvgl. Krautzberger, a.a.O., § 27 Rdnr. 6; Stock, a.a.O., § 27\nRdnr. 26; Bracher, a.a.O., S. 882; Roos, a.a.O., § 32 f., 35.\n\n98\n\nAuch dies ist hier aber nicht der Fall. Die Klägerin kann sich auch nicht darauf\nberufen, die T. habe erst \"kurz vor Toresschluss\" das Vorkaufsrecht ausgeübt, so\ndass für sie danach bis zum Fristablauf praktisch keine Zeit für eine\nAbwendungserklärung geblieben sei. Dies ist eine Konsequenz, die der Gesetzgeber\nbewusst hingenommen hat. Deshalb wird dem Käufer grundsätzlich auch\nzugestanden, die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht abwarten zu müssen, sondern\nschon vorher, frühestens mit Abschluss des Kaufvertrages, (vorsorglich) eine\nAbwendungserklärung abgeben zu können,\n\n99\n\nvgl. Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 14 ff., 17 f.; Stock, a.a.O., § 27\nRdnr. 16 ff., jeweils m.w.N.\n\n100\n\nDa der Käufer regelmäßig - belehrt durch den Notar und hier zudem informiert\ndurch die vorangegangenen Vertragsverhandlungen - von dem möglichen Bestehen\neines Vorkaufsrechtes weiß, wird ihm insoweit auch nichts Unmögliches abverlangt.\nVorliegend hätte sich die Klägerin rechtzeitig mit der Gemeinde in Verbindung\nsetzen, von ihrem Auskunftsrecht,\n\n101\n\nvgl. hierzu: Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 1; Stock, a.a.O., § 27\nRdnr. 2; Bracher, a.a.O., S. 881,\n\n102\n\nGebrauch machen und sich über die Modalitäten einer (auch vorsorglichen)\nAbwendungserklärung informieren können. Verletzt die Gemeinde insoweit\nInformations- und Beratungspflichten, kann der Erwerber allenfalls\nSchadensersatzansprüche realisieren. Die Abwendungserklärung, durch die ein\nsubjektiv-öffentliches Gestaltungsrecht ausgeübt wird, kann jedoch nicht fingiert und\nauch die Ausschlussfrist der §§ 27 Abs. 1 Satz 1, 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierdurch\nnicht verlängert werden.\n\n103\n\nDie Klägerin hat die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die T. B. daher\nnicht wirksam abgewendet. Ihre Argumentation, sie beabsichtige, das Grundstück\nentsprechend den städtebaulichen Zielvorstellungen der T. zu bebauen und zu\nnutzen, vermag die Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts aus Gründen\ndes Allgemeinwohls daher nicht in Frage zu stellen.\n\n104\n\nIn diesem Zusammenhang kann die Klägerin sich schließlich auch nicht darauf\nberufen, die T. sei für die von ihr ins Auge gefassten Aufgaben finanziell gar nicht\nleistungsfähig. Für die Frage des Vorliegens von überwiegenden Gründen des\nAllgemeinwohls sind nach den eingangs dargestellten Grundsätzen allein\nstädtebauliche, nicht auch haushaltsrechtliche Gründe maßgeblich. Das\nVorkaufsrecht soll durch die Ermöglichung eines frühzeitigen Grundstückserwerbs\ndie konkreten städtebaulichen Ziele lediglich sichern. Es ist daher sogar unerheblich,\nwenn die Gemeinde im Rahmen ihrer mehrjährigen Finanzplanung das Vorhaben,\ndessen Durchführung der Grundstückserwerb vorbereiten soll, vorerst noch nicht\nfinanzieren will,\n\n105\n\nvgl. Roos, a.a.aO., § 24 Rdnr. 42.\n\n106\n\nDer Beklagte hat insofern in der mündlichen Verhandlung zudem dargelegt, dass\nder Gesamtausgabebedarf für die Entwicklung des ehemaligen Kasernengeländes\n\"D. Q. \" im Haushaltsplan für das Jahr 2008 unter dem Konto 7853002 mit\neinem Volumen von insgesamt 7.311.000,-- EUR für die Jahre 2008 bis 2011\neingestellt sei,\n\n107\n\nvgl. auch die - am 16. Februar 2008 abgerufene -\nVeröffentlichung im Internet: http://www.B.\n.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/haushaltsplan/haushaltspla\nn_2008/haushaltsplan_2008_entwurf_30102007.pdf.\n\n108\n\nDie Entwicklungskosten für das \"D. Q. \"-Gelände sind ausdrücklich auch\nschon im städtischen Investitionsprogramm für die Jahre 2006 - 2010 in der Fassung\ndes Ratsbeschlusses vom 14. März 2007 unter der Haushaltsstelle 9.88400.95080/1\nin Höhe von insgesamt 7.286.000,-- EUR eingeplant. Das die angesetzten\nEntwicklungskosten umfassende Haushaltssicherungskonzept der T. B. für\ndas Haushaltsjahr 2007 ist von der Aufsichtsbehörde am 29. Mai 2007 gemäß § 75\nAbs. 4 Satz 4 GO NRW genehmigt worden,\n\n109\n\nvgl. die - am 16. Februar 2008 abgerufene -Veröffentlichung\nim Internet: http://www.B.\n.de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/\nhaushaltsplan/haushalt_2007/vermoegenshaushalt_2007.pdf /\nsowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/\nhaushaltsplan/haushalt_2007/investitionsprogramm_2007.pdf; /\nsowie http://www.B. .de/de/stadt_buerger/politik_verwaltung/\nhaushaltsplan/haushaltsplan_2007/haushaltssicherungskonzept_\n2007.pdf.\n\n110\n\nVorliegend bestehen überdies konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die\nerforderlichen Sanierungsarbeiten durch den Altlastensanierungs- und\nAltlastenaufbereitungsverband NRW förderungsfähig sind, weshalb eine weitere\nKostenreduzierung konkret möglich erscheint. Im Übrigen sichern die gesetzlichen\nVorgaben und die satzungsrechtlichen Möglichkeiten der Gemeinde nach §§ 127 ff.,\n135 ff. BauGB auch die teilweise Refinanzierung der Maßnahmen, die nach der\nWirtschaftlichkeitsberechnung des Beklagten ohnehin in etwa kostenneutral\ndurchgeführt werden sollen,\n\n111\n\nvgl. hierzu: HessVGH, Urteil vom 24. Februar 2005 - 3 UE\n231/04 -, a.a.O.\n\n112\n\nDie T. ist letztlich auch nicht darauf zu verweisen, die Ausübung sei deswegen\nnicht erforderlich und daher aus Gemeinwohlgründen nicht gerechtfertigt, weil sie\nsich zur Sicherung ihrer städtebaulichen Ziele anderer Steuerungsinstrumente\n(Veränderungssperre, Erhaltungssatzung etc.) bedienen könne. Denn das\nVorkaufsrecht ist nach der Konzeption des BauGB ein selbstständiges Instrument,\ndas die übrigen Steuerungsinstrumente ergänzt und ihnen gegenüber nicht als\nsubsidiär zurücktritt,\n\n113\n\nvgl. Stock, a.a.O., § 24 Rdnr. 65 a; Roos, a.a.O., § 24 Rdnr.\n41.\n\n114\n\nNach alledem erleichtert und unterstützt ein Grunderwerb durch die Gemeinde\nvorliegend die erstrebten städtebaulichen Ziele. Dies reicht für eine Rechtfertigung\ndurch das Allgemeinwohl nach den eingangs dargestellten Grundsätzen aus.\n\n115\n\nDie Klägerin hat jedoch einen Anspruch darauf, dass der Beklagte im Rahmen\nder zu treffenden Ermessensentscheidung ihre Belange und ihre Bereitschaft, die\nPlanungsziele zu befolgen, berücksichtigt,\n\n116\n\nvgl. Roos, a.a.O., § 27 Rdnr. 20; Bracher, a.a.O., S. 883.\n\n117\n\nDer Beklagte hat sich vorliegend ausführlich mit den Erklärungen der Klägerin\nbefasst und sie gewürdigt. Aus nicht willkürlichen, sondern von sachlichen\nÜberlegungen geleiteten Gründen ist er jedoch zu dem Ergebnis gekommen, dass\ndie beabsichtigte Umwandlung des Kasernengeländes und die Erschließung des\ngeplanten Gewerbegebietes gerade angesichts der für erforderlich gehaltenen\nkostenträchtigen und vorleistungspflichtigen Maßnahmen (Abriss von Gebäuden,\nEntsiegelung von Verkehrsflächen, Altlastensanierung),\n\n118\n\nvgl. zu einem insoweit vergleichbaren Fall, in dem es ebenfalls\num die Umnutzung und Umstrukturierung einer größeren ehemals\nmilitärisch genutzten Liegenschaft ging: HessVGH, Urteil vom 24.\nFebruar 2005 - 3 UE 231/04 -, a.a.O.,\n\n119\n\nbei einem Grunderwerb durch die Gemeinde besser verwirklicht werden kann als\nbei einem Grunderwerb durch die Klägerin. Ermessensfehler sind insoweit nicht zu\nerkennen. Für die Behauptung der Klägerin, die Ausübung sei aus sachfremden\nErwägungen erfolgt, die in der Person eines der Geschäftsführer der Klägerin\nbegründet lägen, fehlt es an greifbaren Anhaltspunkten.\n\n120\n\nDa der angefochtene Ausübungsbescheid des Beklagten vom 7. April 2006\ndaher rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt, ist die Klage in\nvollem Umfang abzuweisen. \n\n121\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n122\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO\ni.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/257224","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-aachen/2008-03-03/5-k-143-07","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":13},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":11},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":11},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 464","ref_norm":"464","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/257224","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/257224","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/vg-aachen/2008-03-03/5-k-143-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/257224","retrieved":"2026-07-09 02:21:23.252468+00:00"}}