{"status":"available","doknr":"OLD239912","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2009:0528.10A971.08.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2009-05-28","aktenzeichen":"10 A 971/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert. \n\nDie Klage wird insgesamt abgewiesen. \n\nDie Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der \nBeigeladenen trägt die Klägerin. \n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die \nVollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils \nbeizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger \nnicht vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet. \n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten \ngegen die von der Beigeladenen zu 2) ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück \nB. I.------ weg in L. , das inzwischen im Eigentum des Beigeladenen zu 1) steht. \n\n3\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L. \ngelegenen Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks \n93 (B. I.------weg 1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des \nAmtsgerichts H. vom 23. Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F. \nX. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der Straße gelegenen Flurstücken befand \nsich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma X. X1. GmbH, die dort \nWohnwagen und Reisemobile herstellte. Das Grundstück B. I.------weg 1 wurde \nschon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude genutzt, diese Nutzung wird von \nder Mieterin der im Eigentum der Klägerin stehenden Flurstücke, der Firma J. \nC. F1. J1. GmbH fortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine \nToner-Produktion für die Herstellung von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum \nbetreibt. Gesellschafter der GmbH sind die Klägerin und ihr Ehemann. \n\n4\n\nDie im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden \nGrundstücke befinden sich im Geltungsbereich des B. 22. März 1975 in Kraft \ngetretenen Bebauungsplanes Nr. 10 \"Gewerbegebiet O. \" der Gemeinde L. . \nDer Bebauungsplan enthält für diese Flurstücke die Festsetzung Gewerbegebiet-GE-\n. Im Straßendreieck zwischen der L1. Straße, der Straße B. I.------weg und dem \nT.------weg befinden sich neben dem hier betroffenen Grundstück und dem im \nEigentum der Tochter der Beigeladenen stehenden Grundstück, das Gegenstand \ndes Verfahrens 10 A 949/08 ist, auf dem Flurstück 67 noch ein Wohngebäude mit \nsechs Wohneinheiten zur L1. Straße hin sowie auf den Flurstücken 8, 70, 74 und \n72 weitere Wohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden \nwaren. B. T.------weg besteht jedenfalls keine äußerlich sichtbare Gewerbenutzung \nauf der dem I.------weg zugewandten Seite. \n\n5\n\nDie Beigeladene zu 2) errichtete auf dem Grundstück B. I.------weg \n(Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13) ein mit Bauschein vom 14. \nDezember 1980 genehmigtes eingeschossiges Betriebsinhaber-Wohnhaus, das sie \nseitdem ohne Unterbrechung selbst bewohnt. Im Zuge der Erteilung der \nBaugenehmigung erklärte sie als Eigentümerin des Flurstückes 12 und als \nalleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Firma X. X1. GmbH \nals Eigentümerin des Flurstücks 13 die Übernahme einer Baulast, die im \nBaulastenverzeichnis B. 08. Dezember 1980 eingetragen und für das Flurstück 13 \ngleichlautend B. 04. Dezember 1998 fortgeschrieben wurde. Diese Baulast hat \nfolgenden Wortlaut: \n\n6\n\n\"Übernahme der Verpflichtung, dass das zu errichtende Betriebswohnhaus nur \nals solches im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genutzt werden darf und \nBestandteil des Betriebes bleiben muss. Das Eigentum an den Baugrundstücken, sei \nes im Wege der Erbübertragung oder im Wege der Veräußerung, darf nur zusammen \nmit dem Betrieb des X2. werkes an einen Dritten übertragen werden. \"\n\n7\n\nNach Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens, in dem sich allein die \nKlägerin um den Erwerb bemüht hatte, verkaufte die Beigeladene zu 2) mit \nnotariellem Vertrag vom 29. Dezember 2006 - UR.-NR. 2032/2006 des Notars B1. \nN. in T1. - die Grundstücke Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 \nan den Beigeladenen zu 1). Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Beigeladene zu 2), \n\"das Kaufobjekt bis spätestens zum 31. März 2007 vollständig und besenrein zu \nräumen\". Im Zuge der Eigentumsübertragung wurde die ursprüngliche Baulast mit \nZiffern 2) und 3) wie folgt geändert: \n\n8\n\n\"2. Die Grundstücke Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 werden \nbaurechtlich so miteinander vereinigt, dass beide Grundstücke zusammen künftig \nwie ein Baugrundstück im Rechtssinne behandelt werden (Vereinigungsbaulast \ngemäß § 4 BauO NRW). \n\n9\n\n3. Die im Baulastenverzeichnis von F2. Blatt 10, laufende Nummer 1 und Blatt \n94, laufende Nummer 1 eingetragene Verpflichtung wird künftig für den neuen \nGewerbebetrieb auf dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 \nübernommen.\" \n\n10\n\nDer Beigeladene zu 1) ist Inhaber eines Betriebes für Heizungs-, Sanitär- und \nUmwelttechnik. Unter dem 20. August 2007 erteilte ihm der Beklagte eine \nBaugenehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Lagerhalle für seinen Betrieb \nnebst Büroräumen mit einer Grundfläche von ca. 1000 qm auf dem Grundstück B. \nI.------weg 5 im rückwärtigen Bereich. Die Halle wurde inzwischen errichtet, der \nUmzug des Betriebes, der noch B. B2.----weg 9 in L. ansässig ist, steht nach \nAngaben des Beigeladenen unmittelbar bevor.\n\n11\n\nMit zwei Schreiben vom 21. Februar 2007 legte die Klägerin gegen die Nutzung \ndes Wohnhauses auf dem Grundstück B. I.------weg 5 durch die Beigeladene zu 2) \n\"Drittwiderspruch\" ein und beantragte, \"alle in Betracht kommenden erforderlichen \nund geeigneten Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass die eingetragene \nöffentliche Baulast umgesetzt werde\" und zu diesem Zweck der \nEigentumsübertragung an den Beigeladenen zu 1) zu widersprechen. Die Klägerin \nhabe einen Anspruch auf Eigentumsübertragung und Nutzung des als \nBetriebsinhaberwohnung genehmigten Wohngebäudes aufgrund der eingetragenen \nBaulast. Sie sei auf eine entsprechende Wohnung zur Überwachung der von ihr \nerworbenen Betriebsstätte angewiesen. Zudem müsse sie sich gegen nicht \nbetriebsbezogenes Wohnen in dem festgesetzten Gewerbegebiet wehren. \n\n12\n\nMit Schreiben vom 07. März 2007 lehnte der Beklagte das beantragte \nbauaufsichtsrechtliche Einschreiten ab. Zumindest zum gegenwärtigen Zeitpunkt \ngebe es dafür keine Veranlassung. Die umstrittene Baulast sei obsolet geworden, da \ndie Firma X. X3. nach Insolvenz nicht mehr existiere. Darüber hinaus \nhabe der jetzige Eigentümer der Flurstücke 12 und 13 angekündigt, dort eine Halle \nfür seinen Gewerbebetrieb zu errichten und das Wohnhaus als \nBetriebsinhaberwohnung zu nutzen. Im Hinblick auf die Beigeladene zu 2) übe er \nsein Ermessen dahingehend aus, gegen die fast 80-jährige Beigeladene keine \nordnungsbehördlichen Maßnahmen zwecks Beendigung der Wohnnutzung zu \nergreifen. \n\n13\n\nB. 08. Mai 2007 hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Ziel, den Beklagten zu \nverpflichten, geeignete bauordnungsrechtliche Maßnahmen zu ergreifen, um die \nNutzung des Betriebsleiterwohnhauses B. I.------weg 5 zu privaten Wohnzwecken \nzu untersagen sowie festzustellen, dass die eingetragene Baulast zugunsten der \nKlägerin ein Veräußerungsverbot enthalte bzw. ein Vorkaufsrecht auslöse. Die \nBeigeladene zu 2) habe das Gebäude stets als privates Wohnhaus genutzt, sie sei \nnie Betriebsleiterin des X4. werkes gewesen, jedenfalls nicht in den letzten \nJahren. Der Beklagte sei verpflichtet, gegen die private Wohnnutzung in einem \nGewerbegebiet einzuschreiten. Insofern habe sie, die Klägerin, einen \nGebietsgewährleistungsanspruch, darüber hinaus könne sie sich unmittelbar auf \nRechte aus der eingetragenen Baulast berufen. Auch der Beigeladene zu 1) dürfe \ndas Wohnhaus nicht zu privaten Wohnzwecken nutzen, die tatbestandlichen \nVoraussetzungen des § 8 Abs. 3 BauNVO erfülle er nicht. Zudem werde bestritten, \ndass er als \"nicht bedeutender Heizungsbauinstallationshandwerker\" tatsächlich eine \nGewerbehalle im genehmigten Umfang errichten wolle und könne. Für einen solchen \nBetrieb reichten Hallen in der Größe von 100 -200 m² vollständig aus. Die \nRealisierung des Scheinantrages sei offenkundig niemals beabsichtigt. Es gehe \nallein darum, formal die Voraussetzungen für eine weitere Wohnnutzung durch den \nBeigeladenen zu 1) zu erfüllen. Darüber hinaus sei das errichtete Wohngebäude mit \n270 m² Wohnfläche nicht gegenüber der betrieblichen Nutzung untergeordnet. Die \nBaulast begründe zugunsten der Klägerin ein Veräußerungsverbot, zumindest aber \nein Vorkaufsrecht.\n\n14\n\nDie Klägerin hat beantragt, \n\n15\n\nden Beklagten zu verpflichten, \n \na) der Beigeladenen zu 2) im Wege einer für sofort vollziehbar zu erklärenden \nBauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück B. I.------\nweg 5, 47647 L. (Gemarkung F2. , Flur 2, \n\n16\n\nFlurstücke 12 und 13) stehenden Wohnhauses zu privaten Wohnzwecken zu \nunterlassen, \n \nb) dem Beigeladenen zu 1) durch für sofort vollziehbar zu erklärende \nBauordnungsverfügung aufzugeben, es zu unterlassen, das Wohnhaus auf dem \nGrundstück B. I.------weg 5, 47647 L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 \nund 13) nach Aufgabe der privaten Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) \nDritten zu privaten Wohnzwecken zu vermieten oder sonst wie zu überlassen, \n\n17\n\nfestzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. auf dem \nBaulastenblatt Nr. 10, Seite 1 unter laufender Nummer 1 mit der Bauregisternummer \nB6-1160 für das Grundstück L. , B. I.------weg , Gemarkung F2. , Flur 2, \nFlurstücke 12/13 B. am 08. Oktober 1980 eingetragene Baulast zugunsten der \nKlägerin \n \na) gegenüber der Beigeladenen zu 2) als Verkäuferin dieses Grundstücks mit der \njetzigen postalischen Bezeichnung B. I.------weg 5, 47647 L. in Ansehung der \nvorgenommenen Übereignung an den Beigeladenen zu 1) ein Veräußerungsverbot \nim Sinne von § 134 BGB bzw. § 135 BGB beinhaltet, \n \nb) gegenüber der Beigeladenen zu 2) als Verkäuferin des vorgenannten Grundstücks \nmit der heutigen postalischen Bezeichnung B. I.------weg 5, 47647 L. , in \nAnsehung des mit dem Beigeladenen zu 1) geschlossenen notariellen Kaufvertrages \nvom 29. Dezember 2006 - UR.-NR. 2032/2006 des Notars B1. N. in T1. \n- ein Vorkaufsrecht begründet. \n\n18\n\nDer Beklagte hat beantragt, \n\n19\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n20\n\nEin Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten bestehe nicht, dem \nBeigeladenen zu 1) sei eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Lagerhalle erteilt, \ndie Baulast inzwischen auf seinen Betrieb umgeschrieben worden. Damit sei auch \nzukünftig gesichert, dass in dem Gebäude nur betriebsbezogen gewohnt werde. \nEntgegen der Auffassung der Klägerin komme es auch nicht darauf an, dass sich \ndas Wohnhaus der betrieblichen Nutzung unterordne, da die \nBaunutzungsverordnung aus dem Jahre 1968 Anwendung finde, die eine \nentsprechende Beschränkung noch nicht vorgesehen habe. Aufgrund der \nUmschreibung der Baulast gehe auch das Feststellungsbegehren ins Leere, \nunabhängig davon habe auch die ursprüngliche Baulasterklärung keine individuellen \nRechte der Klägerin begründet. \n\n21\n\nDie Beigeladenen haben beantragt, \n\n22\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n23\n\nDer Beigeladene zu 1) beabsichtige, auf dem Grundstück seinen Sanitär- und \nHeizungsinstallationsbetrieb auszuüben, zu diesem Zweck plane er die Errichtung \neiner Betriebshalle, die zwischenzeitlich auch genehmigt sei. Ein Anspruch auf \nbehördliches Einschreiten bestehe nicht, er wolle das Wohnhaus betriebsbezogen \nselbst nutzen. Er habe nicht die Absicht, es nach Aufgabe der Nutzung durch die \nbisherige Bewohnerin an Dritte zu vermieten. \n\n24\n\nMit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 07. Februar 2008 hat das \nVerwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen \nabgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden \nNutzungsuntersagungsverfügung gegenüber der Beigeladenen zu 2) ebenso \nverpflichtet wie zum Erlass einer Untersagungsverfügung gegenüber dem \nBeigeladenen zu 1), das Gebäude nach deren Auszug Dritten zu privaten \nWohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Die derzeit ausgeübte Nutzung sei formell \nund materiell illegal, die Fortsetzung der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) \nnach Aufgabe des Betriebes sei eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die \nim festgesetzten Gewerbegebiet nicht genehmigungsfähig sei. Nach ständiger \nRechtsprechung müsse derjenige, der eine Nutzung \"schwarz\" aufnehme, damit \nrechnen, dass sie ihm durch die Bauaufsichtsbehörde sofort vollziehbar untersagt \nwerde. Ein Ermessen stehe dem Beklagten nicht zu, da sich die Klägerin auf ihren \nGebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Aus den gleichen Gründen sei der \nBeklagte auch zum Vorgehen gegenüber dem Beigeladenen zu 1) verpflichtet. Im \nÜbrigen habe die Klage keinen Erfolg, die eingetragene Baulast nebst \nVerpflichtungserklärung begründe keine subjektiven Rechte der Klägerin im Sinne \neines Vorkaufsrechts oder eines Veräußerungsverbotes. \n\n25\n\nDer Beklagte hat B. 25. März 2008, die Beigeladenen haben B. 27. März 2008 \ngegen das ihnen jeweils B. 27. Februar 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der \nBerufung beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit \nBeschluss vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der \nBeigeladenen zugelassen. \n\n26\n\nDer Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn, ohne eine \nAbwägung im Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine \nsofort vollziehbare Nutzungsuntersagung gegenüber der Beigeladenen zu 2) zu \nerlassen. Es habe außer Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit 1980 überwiegend \nlegal bewohnt worden sei. Es sei eine ursprünglich legale Nutzung illegal geworden, \nnicht aber von vornherein eine illegale Wohnnutzung aufgenommen worden. Die \nBeigeladene zu 2) sei über 80 Jahre alt. Eine sofort vollziehbare \nNutzungsuntersagung sei deshalb dieser gegenüber unverhältnismäßig. Derzeit sei \nabzusehen, dass mit dem Einzug des Beigeladenen zu 1) nach Errichtung der \nLagerhalle wieder ein betriebsbezogenes Wohnen aufgenommen werde. Insoweit \nliege der anerkannte Ausnahmefall vor, dass eine Baugenehmigung beantragt und \ndas Vorhaben genehmigungsfähig sei. Zudem bestehe keine Gefahr einer negativen \nVorbildwirkung, der baurechtswidrige Zustand sei für Außenstehende nicht einmal zu \nerkennen. Im Gegenteil dränge sich durch die sichtbaren Arbeiten zur Errichtung der \nLagerhalle einem objektiven Dritten auf, dass hier betriebsbezogenes Wohnen \nstattfinde oder jedenfalls in Kürze aufgenommen werde. Im übrigen \n\n27\n\nbestehe in dem betroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine \nMöglichkeit, ein Wohnhaus zu errichten, seit dem Jahre 1980 seien auch keine mehr \nentstanden. \n\n28\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n29\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen. \n\n30\n\nDie Klägerin beantragt, \n\n31\n\ndie Berufung zurückzuweisen. \n\n32\n\nSie verteidigt das angefochtene Urteil. Die von der Beigeladenen zu 2) \nausgeübte Nutzung sei formell und materiell illegal, als unmittelbare Nachbarin habe \ndie Klägerin einen Anspruch auf sofortiges Einschreiten. Mit Abgabe der \nBaulasterklärung und Abschluss des notariellen Kaufvertrages habe die Beigeladene \nzu 2) gewusst und anerkannt, ausziehen zu müssen. Ihr Alter könne daher keine \nRolle spielen. Zudem habe das Verwaltungsgericht zu Recht die Rechtswidrigkeit der \neingetragenen Baulasten festgestellt, deshalb sei auch die im Jahre 1980 erteilte \nBaugenehmigung rechtswidrig gewesen. Die Beigeladene bewohne das Haus seit \nfast 30 Jahren illegal, zumal sie tatsächlich nie Betriebsleiterin des X5. werks \ngewesen sei. Der Beklagte sei verpflichtet, auch gegen den Beigeladenen zu 1) \nvorzugehen, da er es seit Jahren zulasse, dass die Beigeladene zu 2) das Gebäude \nprivat nutze. Es sei auch nicht zu erwarten, dass er irgendwann seine Werkshalle \nerrichte und seinen Gewerbebetrieb B. I.------weg 5 ausübe. Trotz Fertigstellung \nder Halle habe er sein Gewerbe noch nicht verlagert. \n\n33\n\nDie Beigeladenen beantragen jeweils, \n\n34\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen. \n\n35\n\nDas Urteil sei bereits verfahrensfehlerhaft zustande gekommen, da die gestellten \nAnträge vom Einzelrichter in einer Weise vorformuliert worden seien, dass sie über \ndas ursprünglich verfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. In der \nSache fehle es hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) bereits an einem Anlass, gegen \nihn ordnungsbehördlich einzuschreiten. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass \ner beabsichtigen könnte, das Gebäude nach Auszug der Beigeladenen zu 2) an \nDritte zur privaten Wohnnutzung zu vermieten. Dies könne man insbesondere nicht \ndaraus ableiten, dass er bisher davon abgesehen habe, die frühere Eigentümerin zur \nRäumung zu zwingen. Hinsichtlich der Beigeladenen zu 2) sei ein überwiegendes \nInteresse B. Sofortvollzug ebenfalls nicht ersichtlich, die Wahrung des \nGebietscharakters verlange dies nicht. Angesichts ihres Alters sei eine sofortige \nNutzungsuntersagung in jedem Fall unverhältnismäßig. \n\n36\n\nDer Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit B. 22. April 2009 im Rahmen \neines Ortstermins besichtigt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf \ndas Terminsprotokoll verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und \nStreitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des \nVerfahrens 10 A 949/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge und Gerichtsakten Bezug genommen. \n\n37\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n38\n\nDie zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu \nUnrecht teilweise stattgegeben. \n\n39\n\nDie Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der \nBescheid des Beklagten vom 07. März 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin \nnicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf das begehrte \nbauaufsichtsrechtliche Einschreiten des Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu \n1) und 2), § 113 Abs. 5 VwGO. \n\n40\n\nAls Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch auf Einschreiten \ngegen die Beigeladenen zu 1) und 2) kommt allein § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in \nBetracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die \nerforderlichen Maßnahmen zu treffen, um sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, \nNutzung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen \nVorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen \neingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein Einschreiten des Beklagten \nsetzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger Zustand besteht und das \ndem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich des Ob als auch der Art \nund Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein die von der Klägerin \nbegehrten Maßnahmen zu ergreifen sind. Dies ist hier nicht der Fall. Der Beklagte \nhat zu Recht angenommen, dass er im Rahmen seines Ermessens derzeit nicht zum \nEinschreiten verpflichtet ist. \n\n41\n\nDie tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW sind \nzwar hinsichtlich der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) erfüllt. Die von ihr \nausgeübte Nutzung ist - wie bereits das Verwaltungsgericht insoweit im einzelnen \nzutreffend ausgeführt hat - formell und materiell illegal. Die ihr erteilte \nBaugenehmigung vom 14. Oktober 1980 ließ allein die Wohnnutzung durch den \nBetriebsinhaber des benachbarten Wohnwagenwerkes zu. Diese \nBetriebsbezogenheit ist mit Einstellung des Betriebes und Durchführung des \nInsolvenzverfahrens entfallen, die weiterhin unverändert fortgeführte Wohnnutzung \nzu rein privaten Zwecken stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung \ndar.\n\n42\n\nOVG NRW, Beschluss vom 17.3.2008 \n- 8 A 929/07 -, BauR 2008, 1114, 1115 f.\n\n43\n\nEine solche Genehmigung hat der Beklagte nicht erteilt. Eine reine Wohnnutzung \nist in dem festgesetzten Gewerbegebiet auch nicht genehmigungsfähig. \n\n44\n\nBei einem derartigen Verstoß gegen bundesrechtliche Vorschriften des \nBauplanungsrechtes ist der Beklagte grundsätzlich gehalten, im Rahmen seines \nnach Landesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung \nzu verschaffen.\n\n45\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 \n- 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169. \n\n46\n\nAngesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen \nWohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines \nVerstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen. \n\n47\n\nVgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, \n11, 13; Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom \n15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom \n9.2.2000 - 4 B 11.00 -, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, \nKommentar, Loseblatt, Stand: Dezember 2008,\n\n48\n\n§ 61 Rdnr. 143 ff. \n\n49\n\nDer Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer \nkonkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.\n\n50\n\nOVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13. \n\n51\n\nTrotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten \nErmessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber \nverpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden - \nVerhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu \nberücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere \nrechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen. \n\n52\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG \nNRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; \nBoeddinghaus/Hahn/ Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148. \n\n53\n\nIn Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise \nwegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die \ngebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) absehen. In die \nErmessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die Wohnnutzung durch \ndie Beigeladene zu 2) über einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren formell \nrechtmäßig und betriebsbezogen ausgeübt worden ist. Nach dem Tod ihres \nEhemannes im Jahr 1981 war sie nämlich bis zum Jahr 1999 als \nAlleingesellschafterin Inhaberin des Wohnwagenbetriebes. Danach gehörte ihr als \nAlleingesellschafterin der \"F. X. X2. GmbH & Co. KG\" zumindest \nnoch das Betriebsgelände. Von einer von Beginn an illegalen Wohnnutzung kann \nentgegen der Auffassung der Klägerin somit keine Rede sein. Die von der Klägerin - \nohne nähere Begründung - bestrittene Betriebsinhaber- und -leitereigenschaft der \nBeigeladenen zu 2) folgt bereits aus der Baulasterklärung, aus der die Klägerin \nzumindest erstinstanzlich weitreichende Rechte für sich ableiten wollte. Denn für das \nFlurstück 13 handelte die Beigeladene zu 2) bei der Bestellung nicht für sich, \nsondern als allein vertretungsberechtigte Geschäftsführerin der X. X1. \nGmbH. Nichts anderes folgt aus dem gemeinsamen (Berliner) Testament der \nBeigeladenen zu 2) und ihres Ehemannes, wonach sie Alleinerbin nach ihrem Mann \nwurde. Welche für die Genehmigung wesentlichen Tatsachen die Beigeladene zu 2) \ndem Beklagten \"vorgespiegelt\" haben soll, vermag der Senat angesichts dessen \nnicht nachzuvollziehen, zumal die Klägerin für ihre Unterstellung jeglichen objektiven \nAnhaltspunkt schuldig bleibt. \n\n54\n\nVor dem Hintergrund einer über lange Jahre formell und materiell rechtmäßigen \nund erst dann illegal gewordenen Nutzung musste der Beklagte auch das \nfortgeschrittene Lebensalter der Beigeladenen zu 2) berücksichtigen. Eine - sofort \nvollziehbare - Nutzungsuntersagung ihr gegenüber wäre nur bei besonders \ngewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung baurechtmäßiger Zustände \nerforderlich. Solche gewichtigen Gründe liegen hier aber auch unter Beachtung der \nInteressen der Klägerin nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass durch die zeitlich \nbegrenzte faktische Duldung der Wohnnutzung der über 80-jährigen früheren \nInhaberin des das Gewerbegebiet prägenden Betriebes eine schleichende Änderung \ndes Gebietscharakters drohte, bestehen nicht. Namentlich vermag der Senat keine \nnegative Vorbildwirkung, die trotz des hohen Alters der Beigeladenen zu 2) ein \nsofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, zu erkennen. \nNach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der Örtlichkeit \ngewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, trifft die \nEinschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin gehörenden \nGrundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen Wohnhäusern wäre. \nZudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in den ca. 30 Jahren, in \ndenen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt wird, weitere \nBauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies kurzfristig \nändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem \nGesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten. \n\n55\n\nGegen eine derzeitige Verpflichtung des Beklagten zum Einschreiten spricht \ninsbesondere auch die erklärte und durch den Bau einer Halle nach außen \nerkennbare Absicht des neuen Eigentümers, des Beigeladenen zu 1), das \nGrundstück gewerblich zu nutzen und daran anschließend eine auf seinen Betrieb \nbezogene Wohnnutzung aufzunehmen. Dem berechtigten Interesse der Klägerin an \nder Wahrung des Gebietscharakters wird damit auch ohne das begehrte \nbauaufsichtsrechtliche Einschreiten in absehbarer Zeit entsprochen. Für die \nÜbergangszeit besteht keine Verpflichtung des Beklagten regelnd einzugreifen. Eine \nkonkrete Belastung der Klägerin, die es ausschlösse, diesen Zustand vorübergehend \nhinzunehmen, vermag der Senat nicht zu erkennen. Weitergehende \nRücksichtnahmepflichten treffen die Klägerin auch angesichts der in dem Gebiet \nbereits vorhandenen legalen Wohnnutzung nicht.\n\n56\n\nDa die Klägerin keinen Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten des \nBeklagten gegen die Beigeladene zu 2) hat, geht bereits auch aus diesem Grund ihr \nweitergehendes Begehren auf Einschreiten gegenüber dem Beigeladenen zu 1) ins \nLeere. Er ist aus denselben Gründen nicht verpflichtet, die Nutzung des Hauses \ndurch die Beigeladene zu 2) zu unterbinden. Unabhängig davon ist auch kein dem \nBeigeladenen zu 1) zurechenbares Verhalten zu erkennen, das es rechtfertigen \nkönnte, gegen ihn bereits jetzt vorsorglich bauaufsichtsrechtliche Maßnahmen zu \nergreifen. \n\n57\n\nZu den Anforderungen an ein vorsorgliches Einschreiten vgl. \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 90 m.w.N.\n\n58\n\nEs ist weder ersichtlich noch zu erwarten, dass der Beigeladene zu 1) nach \nAuszug der Beigeladenen zu 2) das Wohnhaus Dritten vermieten oder überlassen \nkönnte. Er hat es bisher lediglich unterlassen, nachdrücklich auf einer Räumung \ndurch die Beigeladene zu 2), die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs in dem Haus \nbereits seit mehr als 25 Jahren wohnte, zu bestehen und ein gerichtliches Verfahren \neinzuleiten. Das ist einem aktiven Überlassen zur Wohnnutzung an Dritte schon \ndeshalb nicht gleichzusetzen, weil die Erfolgsaussichten einer solchen Klage \nangesichts des Alters der Bewohnerin zumindest unsicher sind. Dass er sich nach \ndem Auszug der Beigeladenen zu 2) um die Vermietung des Gebäudes an Dritte \nbemühen könnte, ist damit eine reine Spekulation der Klägerin, die ihre \n- vermeintlichen - Ansprüche ohne Rücksicht auf das hohe Alter der Beigeladenen zu \n2) verfolgt.\n\n59\n\nNach der Überzeugung des Senats spricht auch objektiv alles dafür, dass der \nBeigeladene zu 1) das Wohnhaus nach Auszug der Beigeladenen zu 2) selbst \nnutzen wird. Er hat bereits eine Betriebshalle für seinen Installationsbetrieb auf dem \nGrundstück errichtet. Die Unterstellungen der Klägerin, dies alles geschehe nur, um \nden Schein eines Betriebssitzes zur Rechtfertigung der Wohnnutzung zu erzeugen, \nhält der Senat für abwegig.\n\n60\n\nAuf die Frage, ob die beabsichtigte Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) \nzulässig wäre, kommt es nicht an. Denn die Klägerin begehrt ausschließlich ein \nEinschreiten gegen eine Überlassung des Wohnhauses an Dritte. Die Aufnahme \neiner Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) selbst - und sei sie auch illegal - \nwäre von der erstrebten Ordnungsverfügung nicht erfasst. Zur Vermeidung künftiger \nStreitigkeiten weist der Senat gleichwohl darauf hin, dass eine entsprechende \nWohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) nach der bevorstehenden Verlagerung \nseines Betriebes bauplanungsrechtlich zulässig sein dürfte. Die Klägerin beruft sich \nzu Unrecht darauf, dass die Lagerhalle für die Zwecke des Beigeladenen zu 1) \nüberdimensioniert sei und es im Übrigen an der Unterordnung des Wohnhauses mit \nca. 270 m² Wohnfläche im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990 fehle. Sie \nübersieht dabei, dass im vorliegenden Fall für den 1974 beschlossenen \nBebauungsplan nicht die BauNVO 1990, sondern die BauNVO 1968 Anwendung \nfindet, die eine entsprechende Einschränkung nicht kannte. Maßgeblich ist insoweit \nlediglich, dass eine Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll erscheint. \n\n61\n\nVgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG \nNRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil \nvom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.\n\n62\n\nHiervon ist auszugehen, wenn die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die \nim Rahmen des Betriebes zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger \nArbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Zudem kann in solchen Fällen der \nAspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, etwa wenn es sich um \ndie Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.\n\n63\n\nOVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG \nLüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.\n\n64\n\nGegen eine Betriebsleiterwohnung für einen Installationsbetrieb mit einer ca. \n1000 m² großen Lagerhalle bestehen danach keine durchgreifenden Bedenken. \nSowohl der Wert der einzulagernden Gegenstände als auch der Umstand, dass in \nderartigen Betrieben typischerweise Notfalleinsätze in den Abend- und Nachtstunden \nsowie an Wochenenden vorkommen, lassen das Nutzungsbegehren des \nBeigeladenen zu 1) objektiv vernünftig erscheinen. Es ist auch dessen Aufgabe und \nnicht diejenige der Klägerin zu beurteilen, wie groß die von ihm genutzten \nHallengebäude sein sollen, auch eine Expansion seines Betriebes ist ihm \nunabhängig davon unbenommen, ob die Klägerin sie für sinnvoll hält. \n\n65\n\nVor diesem Hintergrund hat der Beklagte hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) zu \nRecht auf die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Nutzung abgestellt. Es ist \nim vorliegenden Verfahren unerheblich, dass ein entsprechender Bauantrag zur \nNutzungsänderung noch nicht gestellt ist. Das Bauantragserfordernis ist nicht \nnachbarschützend.\n\n66\n\nVgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., \n\n67\n\n§ 74 Rdnr. 365.\n\n68\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es \nentspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der \nBeigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem \neigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben. \n\n69\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. \nm. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. \n\n70\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht vorliegen.\n\n71","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/239912","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-05-28/10-a-971-08","cited_norms":[{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 135","ref_norm":"135","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/239912","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/239912","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-05-28/10-a-971-08","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/239912","retrieved":"2026-07-09 02:02:59.262439+00:00"}}