{"status":"available","doknr":"OLD239911","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2009:0528.10A949.08.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2009-05-28","aktenzeichen":"10 A 949/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert. \n\nDie Klage wird insgesamt abgewiesen. \n\nDie Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der \nBeigeladenen trägt die Klägerin. \n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die \nVollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils \nbeizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger \nnicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. \n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten \ngegen die von den Beigeladenen ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück B. \nI.------weg 3 in L. , das im Eigentum der Beigeladenen zu 1) steht. Der \nBeigeladene zu 2) ist ihr Lebensgefährte. \n\n3\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L. \ngelegenen Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks \n93 (B. I.------weg 1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des \nAmtsgerichts H. vom 23. Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F. \nX. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der Straße gelegenen Flurstücken befand \nsich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma X. Wohnwagenwerke GmbH, \ndie dort Wohnwagen und Reisemobile herstellte. Das Grundstück B. I.------weg 1 \nwurde schon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude genutzt, diese Nutzung wird \nvon der jetzigen Mieterin, der Firma J. C. F1. J1. GmbH \nfortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine Toner-Produktion für die \nHerstellung von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum betreibt. Gesellschafter der \nGmbH sind die Klägerin und ihr Ehemann. \n\n4\n\nDie im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden \nGrundstücke liegen im Geltungsbereich des am 22. März 1975 in Kraft getretenen \nBebauungsplanes Nr. 10 \"Gewerbegebiet O. \" der Gemeinde L. . Er enthält \nfür diese Flurstücke die Festsetzung Gewerbegebiet-H1. -. Im Straßendreieck \nzwischen der L1. Straße, der Straße B. I.------weg und dem T.------weg befinden \nsich neben dem hier betroffenen Grundstück und dem von der Mutter der \nBeigeladenen bewohnten Grundstück, das Gegenstand des Verfahrens 10 A 971/08 \nist, auf dem Flurstück 67 noch ein Wohngebäude mit sechs Wohneinheiten zur \nL1. Straße hin sowie auf den Flurstücken 8, 70, 74 und 72 weitere \nWohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden waren. B. \nT.------weg findet jedenfalls keine äußerlich sichtbare Gewerbenutzung auf der dem \nI.------weg zugewandten Seite statt. \n\n5\n\nMit Bauschein vom 03. November 1978 genehmigte der Beklagte der \nBeigeladenen zu 1) auf ihren Antrag vom 26. Mai 1978 die Errichtung eines \"Lager- \nund Ausstellungsplatzes für Wohnwagen einschließlich Einfamilienhaus mit Büro für \nden Betriebsinhaber\" auf dem Grundstück B. I.------weg 3 (Gemarkung F2. , Flur \n2, Flurstücke 14 und 66) für einen von ihr geplanten Einzelhandel mit Wohnwagen \n(Caravans) und Zubehör. Nach Fertigstellung des Wohnhauses teilte die \nBeigeladene zu 1) mit, dass die Grundlage der geplanten gewerblichen Nutzung \nzurzeit nicht gegeben sei. Die Situation am Wohnwagenmarkt habe sich negativ \nverschoben, das geplante Vorhaben sei nicht wirtschaftlich. Darüber hinaus müsse \nsie aus dringenden betrieblichen Gründen aufgrund der schweren Erkrankung ihres \nVaters voraussichtlich dauerhaft die Geschäftsführung der Wohnwagenfabrik mit \nübernehmen. Es sei jedoch sichergestellt, dass ihr Wohnhaus betriebsbezogen für \ndas gegenüberliegende Betriebsgelände genutzt werde. Für die Flurstücke 14 und \n66 wurde daraufhin im Baulastenverzeichnis eine Baulast mit folgendem Wortlaut \neingetragen: \n\n6\n\n\"Übernahme der Verpflichtung, das zu errichtende Wohnhaus ausschließlich als \nBetriebsleiterwohnhaus gemäß § 8 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung für den auf \ndem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Betrieb zu \nnutzen.\"\n\n7\n\nNach der Insolvenz des ursprünglichen Wohnwagenwerkes, das unter der \nBezeichnung \"X. Wohnwagenwerke GmbH\" firmierte und dessen \nAlleingesellschafterin bis 1999 die Mutter der Beigeladenen zu 1) und danach die \nBeigeladene war, wurde im November 2001 zunächst als Auffanggesellschaft die \nX. Caravans GmbH gegründet, deren alleinige Geschäftsführerin und \nGesellschafterin die Beigeladene zu 1) war. Diese Gesellschaft geriet etwa Mitte des \nJahres 2003 in Insolvenz. Über das Vermögen einer weiteren Auffanggesellschaft, \nder Firma \"X. Wohnwagen und Reisemobile GmbH\", deren Geschäftsführer die \nBeigeladenen waren, wurde im Dezember 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet und \nder Wohnwagenfertigungsbetrieb endgültig eingestellt.\n\n8\n\nAm 14. März 2006 meldete die Beigeladene zu 1) bei der Gemeinde L. die \nHauptniederlassung ihres auf den Vertrieb von Wohnwagen gerichteten \nEinzelunternehmens \"A. X. Wohnwagenvertrieb\" zunächst mit der Betriebsstätte \nT.------weg 30 an. B. 09. August 2006 erfolgte die Ummeldung der \nHauptniederlassung unter der Anschrift B. I.------weg 3 in L. . Das \nBaulastenverzeichnis von F2. für das Grundstück B. I.------weg 3 wurde am 25. \nSeptember 2007 wie folgt geändert: \n\n9\n\n\"2. Die betriebliche Bindung zu laufender Nummer 1) wird nunmehr \nfortgeschrieben auf den Gewerbebetrieb auf dem gleichen Grundstück wie das \nBetriebsleiterwohnhaus.\"\n\n10\n\nMit Schreiben vom 08. Juni 2007 forderte die Klägerin den Beklagten auf, gegen \ndie Beigeladenen die \"erforderlichen ordnungsbehördlichen Maßnahmen\" zu \nergreifen. Die Beigeladenen nutzten das für den Betriebsleiter genehmigte \nWohnhaus ausschließlich privat. Ein Gewerbe sei weder angemeldet noch werde es \nbetrieben. Die Nutzung stehe aufgrund der eingetragenen Baulast allein ihr - der \nKlägerin - zu. \n\n11\n\nMit Bescheid vom 14. Juni 2007 lehnte der Beklagte das beantragte Einschreiten \nab. Entgegen den Angaben der Klägerin werde das Betriebsleiterwohnhaus wieterhin \nbestimmungsgemäß genutzt. Die Beigeladene habe für das Grundstück ein Gewerbe \nangemeldet. Eine Veranlassung zu ordnungsbehördlichem Einschreiten sei daher \ngegenwärtig nicht gegeben. \n\n12\n\nAm 14. Juli 2007 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie habe sämtliche \nBetriebsgrundstücke von der F. X. GmbH & Co. KG zu Eigentum und \ndamit aufgrund der eingetragenen Baulast auch die Nutzungsrechte an dem \nWohnhaus der Beigeladenen zu 1) erworben. Die derzeitige Nutzung des Gebäudes \nals privates Wohnhaus sei unzulässig. Bereits die erteilte Genehmigung aus dem \nJahre 1978 sei rechtswidrig. Der Beklagte sei arglistig getäuscht worden. Die \nBeigeladene zu 1) habe von Anfang an beabsichtigt, das Wohnhaus allein zu \nprivaten Zwecken zu nutzen. Die neue Gewerbeanmeldung ändere an dem privaten \nCharakter des Wohnens nichts. Ein Gewerbebetrieb werde tatsächlich nicht \nausgeübt. Die Geschäftstätigkeit der Beigeladenen beschränke sich darauf, \nfortlaufend für Betriebe unter ihrer Führung Insolvenz anzumelden. Auf dem \nGrundstück B. I.------weg 3 seien lediglich etwa zehn Wohnwagen abgestellt, die \nzur Insolvenzmasse des Wohnwagenwerkes gehörten. Die Beigeladene zu 1) sei \nallenfalls zu Kommissionsgeschäften berechtigt. Der Abverkauf von maximal 35 \nWohnwagen in zwei Jahren rechtfertige keine Betriebsleiterwohnung. Ein \nGeschäftsbetrieb finde allenfalls in J2. in einer ca. 1.500 m² großen Werkshalle \nstatt. Nur dort sei auch die beabsichtigte Wohnwagenproduktion möglich. Dabei \nhandele es sich jedoch um eine reine Wunschvorstellung der Beigeladenen. \nSchließlich könnten die Angaben des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung \nzu Umsatz und Größe des Betriebes nicht zutreffen. Ein Monteur sei dort nicht \nbeschäftigt. Dem Finanzamt sei Entsprechendes nicht bekannt. Auch für die von dem \nBeigeladenen geschilderte Art und Weise der Abwicklung von An- und Verkäufen sei \nein Betriebsleiterwohnhaus B. I.------weg 3 nicht erforderlich. Es handele sich um \neinen Scheinstandort. Unabhängig davon seien die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 \nNr. 1 BauNVO nicht erfüllt, weil das Wohnhaus der Grundfläche und Baumasse des \nGewerbebetriebes nicht untergeordnet sei.\n\n13\n\nDie Klägerin hat beantragt, \n\n14\n\nden Beklagen unter Aufhebung seines Bescheides vom 14. Juni 2007 zu \nverpflichten, den Beigeladenen zu 1) und 2) im Wege einer für sofort vollziehbar \nerklärten Bauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück \nB. I.------weg 3, L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 139 vormals Flurstücke \n14 und 66) aufstehenden Wohnhauses zu sonstigen, nicht betriebsbezogenen \nWohnzwecken zu untersagen, \n\n15\n\nfestzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. , Baulastenblatt Nr. 12, \nSeite 1 unter laufender Nummer 1 Bauregisternummer B6-1160/B6-783 für das \nGrundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 14, 66 (heutiges Flurstück 139) \neingetragene Baulast ein Recht der Klägerin begründet, das auf dem Grundstück \naufstehende Wohngebäude als Betriebsleiterwohnhaus, zugeordnet dem auf dem \nGrundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstück 93 befindlichen Geschäftsbetrieb der \nFirma J. C. F1. J1. GmbH, L. , zu nutzen. \n\n16\n\nDer Beklagte hat beantragt, \n\n17\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n18\n\nDas Wohnhaus werde jedenfalls gegenwärtig bestimmungsgemäß in Verbindung \nmit einem Gewerbe genutzt. Die gewerbliche Nutzung werde dadurch belegt, dass \nauf dem Grundstück tatsächlich mehrere Wohnwagen zum Kauf angeboten würden, \nworauf auch eine Beschilderung hinweise. \n\n19\n\nDie Beigeladenen haben jeweils beantragt, \n\n20\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n21\n\nEntgegen der Auffassung der Klägerin werde das Grundstück für die Firma \"A. \nX. Wohnwagenvertrieb\" gewerblich genutzt. Nach der Betriebseinstellung des \nWohnwagenwerks habe die Beigeladene zu 1) zusammen mit dem Beigeladenen zu \n2) einen Handel mit Ersatzteilen für Wohnwagen, deren Reparatur sowie den An- \nund Verkauf von Wohnwagen aufgenommen. In der in J2. gelegenen Werkshalle \nwürden lediglich die Reparaturen ausgeführt. Dort sei ein Monteur beschäftigt. Den \nNeuwagenbestand bildeten im Wesentlichen die zur Insolvenzmasse gehörenden \nFahrzeuge des ehemaligen Wohnwagenfertigungsbetriebes. Es sei geplant, \nzukünftig wieder eine eigene Produktion aufzunehmen. Der Geschäftsbetrieb - \ninsbesondere die Verkaufsverhandlungen und die Geschäftskontakte - werde auf \ndem Grundstück B. I.------weg 3 abgewickelt. In der Werkshalle in J2. seien \nkeine Büro- oder Vertreibseinrichtungen vorhanden. Auch die reparaturbedürftigen \nWagen würden üblicherweise dorthin gebracht und von den Beigeladenen zur \nReparatur nach J2. gefahren. Realistisch sei ein Jahresumsatz von ca. \n500.000,00 Euro.\n\n22\n\nMit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 28. Februar 2008 hat das \nVerwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen \nabgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden \nNutzungsuntersagungsverfügung gegenüber den Beigeladenen verpflichtet. Die \nderzeitige Wohnnutzung sei formell und materiell illegal. Die in der Baugenehmigung \nfestgeschriebene Nutzung sei niemals aufgenommen worden. Die Wohnnutzung sei \nauch nicht nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig. Es fehle \nan dem vorausgesetzten engen räumlichen Zusammenhang zum gesamten Betrieb \nder Beigeladenen. Das gut 4.000 m² große Grundstück werde nur zu ca. ¼ \ngewerblich genutzt. Weitere Betriebsflächen befänden sich nicht in L. , sondern in \nJ2. . Vor diesem Hintergrund sei die Wohnnutzung zu Betriebszwecken nicht \nobjektiv sinnvoll. Angesichts der formellen und materiellen Illegalität sei der Beklagte \nverpflichtet, eine für sofort vollziehbar zu erklärende \nNutzungsuntersagungsverfügung zu erlassen. Ein Ermessen stehe ihm nicht zu, da \nsich die Klägerin auf ihren Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Im \nÜbrigen habe die Klage keinen Erfolg, die Baulast begründe keine subjektiven \nRechte der Klägerin im Sinne eines Nutzungsrechtes. \n\n23\n\nDer Beklagte hat am 25. März 2008, die Beigeladenen haben am 26. März 2008 \ngegen das ihnen jeweils am 07. März 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der \nBerufung beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit \nBeschluss vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der \nBeigeladenen zugelassen. \n\n24\n\nDer Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn ohne eine \nAbwägung im Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine sofort \nvollziehbare Nutzungsuntersagung gegenüber den Beigeladenen auszusprechen. Es \nhabe außer Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit fast 30 Jahren mit nur kurzen \nUnterbrechungen betriebsbezogen genutzt werde. Auch derzeit sei dort ein \nGewerbebetrieb vorhanden. Ob der Betrieb profitabel sei, könne und müsse er nicht \nprüfen. \"Insolvenzreife\" - sollte sie vorliegen - sei kein planungsrechtlicher Maßstab. \nIn L. liege der Schwerpunkt des Betriebes. Das Grundstück in J2. biete keinen \nPlatz zum Abstellen und Anbieten von Fahrzeugen. Es sei bereits schwierig, die \nWohnwagen über die enge Ein- und Ausfahrt in die Halle zu bringen. Angesichts der \nerkennbaren Geschäftsaktivitäten müsse der Beklagte davon ausgehen, dass ein \nausreichender Gewerbebetrieb im Aufbau sei, dessen Ausbau und vollständige \nVerlagerung nach L. geplant sei. B. 28. August 2008 sei der Beigeladenen zu 1) \nzu diesem Zweck ein planungsrechtlicher Vorbescheid zur Errichtung einer \nMontagehalle und eines Lager- und Bürogebäudes mit einer Grundfläche von \ninsgesamt ca. 1100 qm erteilt worden. In dieser Situation sei es ermessensgerecht, \ndie weitere Entwicklung abzuwarten. Zudem bestehe nicht die Gefahr einer \nnegativen Vorbildwirkung. Der baurechtswidrige Zustand und die baurechtswidrige \nNutzung seien für Außenstehende nicht zu erkennen. Im Gegenteil dränge sich \ndurch die deutlich sichtbare Beschilderung einem objektiven Dritten der Eindruck auf, \ndass hier betriebsbezogen gewohnt werde. Nach derzeitigem Stand bestehe in dem \nbetroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine Möglichkeit, ein \nWohnhaus zu errichten. Seit 1980 seien keine weiteren Wohnhäuser angesiedelt \nworden. \n\n25\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n26\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen. \n\n27\n\nDie Klägerin beantragt, \n\n28\n\ndie Berufung zurückzuweisen. \n\n29\n\nSie verteidigt das angefochtene Urteil. Die tatsächlichen Behauptungen der \nBeigeladenen zu Art und Umfang der gewerblichen Tätigkeit seien falsch. Das \nWohnhaus diene seit jeher ausschließlich privaten Wohnzwecken. Bereits die \nursprüngliche Baugenehmigung habe nicht erteilt werden dürfen. Die Beigeladene \nhabe dem Beklagten fortlaufend über einen Zeitraum von jetzt 28 Jahren \n\"vorgegaukelt\", es würden irgendwann irgendwelche Gewerbebetriebe errichtet \nwerden. Das sei tatsächlich nie geschehen. Es sei lediglich fortlaufend zu \nInsolvenzen gekommen. Es sei auch nicht zu erwarten, dass der derzeitige Betrieb - \nsollte es ihn geben - Erfolg haben werde. Im Gegenteil belegten die von den \nBeigeladenen - verspätet - vorgelegten Unterlagen, dass der Betrieb von Anfang \nüberschuldet gewesen sei. Die Beigeladenen seien nicht einmal in der Lage, die \nMiete für die Lagerhalle zu zahlen. Diese sei als Produktionsstätte weder genehmigt \nnoch geeignet. Die Beigeladenen hätten anlässlich des Ortstermins eine \nNeuproduktion nur vorgespielt. Die vorgelegten Unterlagen zum Geschäftsbetrieb, \nsoweit sie nicht falsch und/oder gefälscht seien, bestätigten dies. Denn die - \nangebliche - Rechnung vom 19. Mai 2009 beziehe sich auf einen Wohnwagen, der \nnach seiner Kfz-Identifikationsnummer aus dem Jahr 2003 stamme. Gleiches gelte \nfür die - angeblichen - Neuaufträge. Offenbar bestehe die \"Produktion\" aus einer \nResteverwertung der Insolvenzmasse. Unabhängig davon seien in J2. \nausreichende Präsentationsflächen und ein Büro vorhanden, das offensichtlich auch \ngenutzt werde. Beides reiche für den Betrieb vollständig aus. Auf dem Grundstück B. \nI.------weg 3 befänden sich dagegen seit Monaten nur noch zwei Wohnwagen. Sie \nrechtfertigten keinesfalls die Nutzung eines Betriebsleiterwohnhauses. Die zum \nZeitpunkt des Ortstermins aufgestellten beiden Wohnwagen seien erst in den Tagen \nvor dem Ortstermin dorthin gebracht worden. Tatsächlich stünden dort üblicherweise \nkeine Wohnwagen. Offenbar gehe es den Beigeladenen darum, ihren \nLebensstandard aufrecht zu erhalten und wie bisher Gartenpflege und Heizkosten \nals Kosten des Gewerbebetriebes steuerlich absetzen zu können. Die nunmehr \ngenehmigte Halle mit einer Fläche von 700 qm sei offensichtlich zu klein für eine \nWohnwagenproduktion. Ihre Errichtung sei nicht beabsichtigt.\n\n30\n\nDie Beigeladenen beantragen jeweils, \n\n31\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen. \n\n32\n\nDas Urteil sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Der Einzelrichter habe \ndie Anträge der Klägerin in einer Weise vorformuliert, dass sie über das ursprünglich \nverfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. Unabhängig davon bestehe \nkein Anspruch der Klägerin auf ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die \nBeigeladenen. Die derzeitige Nutzung sei materiell legal. Bei dem Grundstück \nhandele es sich um die Hauptniederlassung des Gewerbebetriebes. Die \nMontagehalle in J2. sei nur deshalb angemietet worden, weil auf dem Grundstück \nB. I.------weg 3 (noch) keine Möglichkeit vorhanden sei, Reparaturen auszuführen \nund Wohnwagen zu produzieren. Die Lagerhalle sei jedoch in einem so desolaten \nZustand, dass sie nur vorübergehend genutzt werden könne. Deshalb solle auf dem \nGrundstück B. I.------weg 3 eine Montagehalle errichtet werden. Die Abwicklung \nvon Verkaufsaktivitäten in J2. sei zum einen wegen des Zustandes der Halle und \nzum anderen wegen einer fehlenden angemessenen Präsentationsfläche für die \nNeuwagen, die zu einem Grundpreis von 50.-60.000,00 Euro verkauft würden, \nausgeschlossen. Ein Büro gebe es dort nicht. Zudem habe das Verwaltungsgericht \nunberücksichtigt gelassen, dass die Wohnwagen der Marke \"X. \" im \nWesentlichen von Schaustellern gekauft würden. Deshalb gebe es keine festen \nÖffnungszeiten. Die Termine würden üblicherweise telefonisch vereinbart und \nmüssten meistens in den Abendstunden oder am Wochenende stattfinden. Nur für \ndiese Verkaufsaktivitäten, nicht aber für die anstehenden Arbeiten in J2. , sei die \nAnwesenheit der Beigeladenen erforderlich. Die Wohnnutzung am I.------weg sei \ndeshalb für den Betrieb zweifellos objektiv sinnvoll. Er werde sich ausweiten, da \ninzwischen ein neues Modell entwickelt worden sei. Seit Februar 2009 seien vier \nFahrzeuge verkauft worden. Aufträge lägen für mindestens drei weitere vor. Das \nUnternehmen beschäftige deshalb zur Zeit vier feste Mitarbeiter. Der Steuerberater \nder Beigeladenen bescheinige nach Umsätzen zwischen 170.000 und 250.000 Euro \nin den Jahren 2006-2008 für das 1. Quartal 2009 einen Umsatz von ca. 75.000 Euro \nnetto, obwohl der Verkauf des neuen Modells erst Ende Februar 2009 angelaufen \nsei. Für die Monate April und Mai lägen Rechnungsausgänge von gut 100.000 Euro \nvor.\n\n33\n\nDer Berichterstatter des Senats hat am 22. April 2009 eine Ortsbesichtigung \ndurchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das \nTerminsprotokoll Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin \nmehrere Beweisanträge sowie einen Vertagungsantrag gestellt. Die Anträge hat der \nSenat abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen \nVerhandlung vom 28. Mai 2009 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten \ndes Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens \nund des Verfahrens 10 A 971/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge und Gerichtsakten verwiesen. \n\n34\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n35\n\nDer Senat war nicht gehindert, zu entscheiden, weil die Klägerin in der \nmündlichen Verhandlung Vertagung beantragt hat. Ein wichtiger Grund im Sinne von \n§ 227 Abs. 1 ZPO liegt nicht vor. Den Vertagungsantrag hat die Klägerseite im \nWesentlichen damit begründet, eine angemessene Reaktion auf den Schriftsatz der \nBeigeladenen vom 26. Mai 2009 sei ihr in der Kürze der Zeit nicht möglich gewesen. \nDer genannte Schriftsatz enthält jedoch keine entscheidungserheblichen Tatsachen. \nZur Gewährung ausreichenden rechtlichen Gehörs bedurfte es der Vertagung nicht. \nSie kam zudem nach § 227 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO nicht in Betracht. Die geltend \ngemachte mangelnde Vorbereitungsmöglichkeit resultiert nämlich daraus, dass der \nProzessbevollmächtigte der Klägerin seine eigene Stellungnahme nicht fristgerecht \nabgegeben hat. Für diesen Schriftsatz war der Klägerin eine Frist bis zum 6. Mai \n2009 gesetzt worden, die sie sich selbst bis zum 20. Mai 2009 mit der Begründung \nverlängert hat, dies reiche zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung aus. Der \nSchriftsatz der Beigeladenen vom 26. Mai 2009 ist im Wesentlichen eine Reaktion \nauf den Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Mai 2009. Angesichts des Inhalts \nihres Schriftsatzes musste die Klägerseite jedoch damit rechnen, dass die \nBeigeladenen reagieren würden. Mit ihrem auf fehlende Vorbereitungszeit gestützten \nVertagungsantrag setzt sich die Klägerseite in Widerspruch zu ihrem früheren \nVerhalten.\n\n36\n\nDie zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu \nUnrecht teilweise stattgegeben. \n\n37\n\nDie Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der \nBescheid des Beklagten vom 14. Juni 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin \nnicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf ein bauaufsichtsrechtliches \nEinschreiten des Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu 1) und 2), § 113 Abs. 5 \nVwGO. \n\n38\n\nAls Rechtsgrundlage für das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten kommt \n§ 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde \nnach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um \nsicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher \nAnlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften \nerlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein \nEinschreiten des Beklagten setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger \nZustand besteht und das dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich \ndes Ob als auch der Art und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein \ndie von der Klägerin begehrte Nutzungsuntersagung rechtmäßig ist. Das ist hier nicht \nder Fall. Der Beklagte hat vielmehr zu Recht angenommen, dass ein zulasten der \nKlägerin baurechtswidriger Zustand derzeit nicht vorliegt (1.) und er unabhängig \ndavon im Rahmen seines Ermessens nicht zum Einschreiten verpflichtet ist (2.).\n\n39\n\n1.) Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW \nliegen, soweit Rechte der Klägerin betroffen sind, nicht vor. Die von der \nBeigeladenen zu 1) ausgeübte Wohnnutzung, auf die es maßgeblich ankommt, da \nder Beigeladene zu 2) als ihr Lebensgefährte nur ein abgeleitetes Wohnrecht besitzt, \nist zumindest materiell legal. Bestandteil des 1975 in Kraft getretenen \nBebauungsplans ist die BauNVO 1968. Nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 können \nim Gewerbegebiet ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und \nBereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen \nwerden. Die Beigeladenen nutzen eine solche Betriebsleiterwohnung für ihren \nWohnwagenhandel. Auf eine mögliche formelle Illegalität kann sich die Klägerin nicht \nberufen. Die Genehmigungsbedürftigkeit ist nämlich ebenso wenig \nnachbarschützend wie ein Antragserfordernis. \n\n40\n\nVgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-\nWestfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 74 Rz. 365.\n\n41\n\nEin Gewerbebetrieb im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968 liegt hier vor. \n\"Gewerbebetrieb\" im Sinne des § 8 BauNVO ist ein gerichtlich in vollem Umfang \nüberprüfbarer unbestimmter Rechtsbegriff. Ein solches Gewerbe ist jede \nselbständige, auf Dauer und auf Gewinnerzielung angelegte Tätigkeit. \n\n42\n\nBVerwG, Urteil vom 26.1.1993 - 1 C 25.91 -, NVwZ 1993, 775; \nKönig/Roeser/Stock, BauNVO, Kommentar, 2. Aufl. 2003, § 8 Rz. 16. \n\n43\n\nDiese Voraussetzungen erfüllt der Betrieb der Beigeladenen zu 1) am I.------weg \nzum für die vorliegende Verpflichtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt der letzten \nmündlichen Verhandlung (wieder). Er rechtfertigt die Nutzung des bestehenden \nBetriebsleiterwohnhauses. Nachdem die Firma der Beigeladene zu 1) bisher vor \nallem Wohnwagen aus der Konkursmasse vertrieben hat, produziert und vertreibt sie \ngegenwärtig im Wesentlichen ein von ihr neu entwickeltes Wohnwagenmodell, \n\"J3. 990\", das dem Stammkundenkreis der Schausteller bessere \nWohnmöglichkeiten bieten soll. Der Prototyp konnte im Rahmen des Ortsrtermins \nebenso besichtigt werden wie die Produktion eines bereits für den Verkauf \nbestimmten Modells, das zu ca. 2/3 fertiggestellt war. Dieses Modell kostet in der \nGrundausstattung ca. 50.000 Euro. In der angelaufenen Wohnwagenproduktion sind \nvier Mitarbeiter beschäftigt, die während des Ortstermins angetroffen wurden. \nDaneben werden Reparaturen durchgeführt sowie in beschränktem Umfang in \nZahlung genommene Gebrauchtwohnwagen angeboten. Die Jahresumsätze der \nletzten Jahre beliefen sich auf 170.000 - 250.000 Euro. Für die Frage, ob ein mit \nGewinnerzielungsabsicht geführtes Unternehmen vorliegt, ist es dabei irrelevant, ob \ndiese Umsätze aus Insolvenzmasse oder Neugeschäften stammen. Auf die in der \nmündlichen Verhandlung unter Beweis gestellte Frage, wem der Erlös in den Jahren \n2006 - 2008 letztlich zustand, kommt es deshalb nicht an, zumal solche Geschäfte im \nJahr 2009 nicht mehr getätigt werden. \n\n44\n\nFür das laufende Jahr ist bei gleichbleibender Geschäftslage mit einem Netto-\nUmsatz von ca. 300.000 Euro zu rechnen. Das ergibt sich aus der am 20. Mai 2009 \nüberreichten Bescheinigung des Steuerberaters der Beigeladenen zu 1. Diese \nZahlen werden in dem in der mündlichen Verhandlung überreichten erweiterten \nTestat vom 27. Mai 2009 lediglich bestätigt. Die dort ausgewiesenen Beträge für \nJanuar bis März sind identisch mit der am 20. Mai 2009 für diesen Zeitraum \nangegebenen Gesamtsumme. Dass die von der Beigeladenen zu 1) am 26. Mai \n2009 erstmals genannten und von ihrem Steuerberater in der Bescheinigung vom 27. \nMai bestätigten Zahlen für April und Mai einen höheren Jahresumsatz erwarten \nlassen, als er sich im 1. Quartal abzeichnete, ist ohne eigenständige Bedeutung. \nSchon der nur fortgeschriebene Umsatz des 1. Quartals rechtfertigt die Annahme \neines Gewerbebetriebes.\n\n45\n\nAngesichts der tatsächlichen Verhältnisse und der vorgelegten Unterlagen der \nBeigeladenen hält der Senat die Behauptung der Klägerin, die Beigeladenen übten \nüberhaupt kein Gewerbe aus, sondern spielten einen Geschäftsbetrieb insgesamt \nnur vor, für abwegig. Soweit sich die - teilweise widersprüchlichen - Behauptungen \nder Klägerin überhaupt auf einen Tatsachenkern zurückführen lassen, sind sie \nzudem falsch. Dies gilt insbesondere für die Behauptung, es gebe kein neues Modell. \nDie Klägerseite schließt dies - trotz der sichtbaren Arbeiten an einem neuen \nWohnwagen während des Ortstermins - im Wesentlichen daraus, dass die \nFahrzeuge nach den in den vorgelegten Rechnungen und Auftragskopien genannten \nIdentifikationsnummern tatsächlich im Jahre 2003 hergestellt worden seien. Das \nberuht offenkundig auf Unkenntnis der Rechtsgrundlagen und des Aussagegehaltes \ndieser Identifikationsnummern. Die fünfstellige Endziffer der Fahrzeugnummer \nX in der Rechnung vom 19. Mai 2009 bezieht sich nämlich nicht - unter \nUnterschlagung einer Null - auf das Herstellungsjahr. Nach der einschlägigen \nRichtlinie des Rates der Europäischen Gemeinschaften vom 18. Dezember 1995 -\n ABl. EG vom 30. Januar 1976 Nr. L 24/1 -, in der Fassung der Richtlinie \n78/507/EWG der Kommission vom 19. Mai 1978 - ABl. EG vom 13. Juni 1978 Nr. L \n155/31 -, umgesetzt in § 59 StVZO, handelt es sich bei diesen Endziffern um eine \nfortlaufende Nummerierung des Herstellers, deren Einzelheiten dieser im \nWesentlichen frei wählen kann. Einen Bezug zum Produktionsjahr hat dies nicht. Die \nVerschlüsselung für das Herstellungsjahr findet sich vielmehr in der mittleren \nZahlenkombination. In der fraglichen Rechnung steht dort eine 9 - ersichtlich für das \nJahr 2009. Gleiches gilt für die anderen aus den vorgelegten Unterlagenen der \nBeigeladenen zu erkennenden Identifikationsnummern. Sie belegen damit gerade \neine Neuproduktion im laufenden Jahr. \n\n46\n\nAuch im Übrigen entbehren die Vermutungen und Behauptungen der Klägerin \neines nachprüfbaren Tatsachenkerns. Für eine rechtmäßige Untersagungsverfügung \ndes Beklagten bieten sie keine tragfähige Grundlage. Auf reine Vermutungen kann er \neine Aufsichtsmaßnahme jedenfalls nicht stützen. Das gilt um so mehr, als sich die \nbisherigen Prognosen und Aussagen der Klägerin zu Art und Umfang des \nausgeübten Gewerbebetriebes der Beigeladenen - die bemerkenswerte, nicht \nöffentlich zugängliche Details etwa aus den Steuererklärungen der Beigeladenen \nerkennen lassen - weder in diesem Verfahren noch im Verfahren 10 A 971/08 als \nbelastbar erwiesen haben.\n\n47\n\nGleiches gilt für die Frage, ob der Betrieb der Beigeladenen zu 1) insolvenzreif \nsein könnte. Gesicherte Anhaltspunkt für diese Vermutung der Klägerin sind aus den \nvorgelegten Umsatzzahlen nicht abzuleiten. Auf diese Frage kommt es letztlich aber \nauch nicht entscheidend an. Ein Gewerbe verlangt eine Gewinnerzielungsabsicht, \nnicht einen tatsächlich erzielten Gewinn. Eine Bauaufsichtsbehörde wäre auch \noffensichtlich überfordert, müsste sie für jeden in einem Gewerbegebiet ansässigen \nBetrieb prüfen, ob er aktuell und zukünftig wirtschaftlich überlebensfähig ist. \nMaßgeblich für die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens kann daher nur \nsein, ob ein entsprechendes Gewerbe tatsächlich ausgeübt wird. \n\n48\n\nAuch unter diesem Aspekt kommt es auf die in der mündlichen Verhandlung \nunter Beweis gestellten Fragen (Beweisanträge 1. und 2.) nicht an. Selbst wenn die \nfehlende Substantiierung insoweit außer acht gelassen würde, ist weder die konkrete \nUmsatzzusammensetzung der Vergangenheit noch die Frage, ob sich damit ein \nGewerbebetrieb wirtschaftlich führen lässt, für die planungsrechtliche Zulässigkeit \ndes umstrittenen Vorhabens von Bedeutung. \n\n49\n\nEine Betriebsleiter- oder -inhaberwohnung B. I.------weg 3 ist für den von der \nBeigeladenen zu 1. ausgeübten Gewerbebetrieb auch objektiv sinnvoll. Es ist zu \nberücksichtigen, dass das Wohnhaus bereits seit ca. 30 Jahren vorhanden und von \nden Beigeladenen seitdem genutzt wird. Die Frage, ob der derzeitige \nGewerbebetrieb die Neuerrichtung eines Betriebsleiterwohnhauses bereits zum \njetzigen Zeitpunkt rechtfertigen würde, stellt sich deshalb nicht. Die Klägerin beruft \nsich zu Unrecht auf eine fehlende Unterordnung des Wohnhauses i.S.v. § 8 Abs. 3 \nNr. 1 BauNVO 1990. Die anzuwendende BauNVO 1968 kennt eine entsprechende \nEinschränkung nicht. Maßgeblich ist deshalb lediglich, dass eine \nBetriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll ist. \n\n50\n\nVgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG \nNRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil \nvom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.\n\n51\n\nHiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn auf dem Betriebsgrundstück die \nLagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die beispielsweise zur Durchführung \nkurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden \nmuss. Gleiches gilt, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des \nBetriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die \nAbwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss. Zudem kann in \nsolchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, \nzumindest dann, wenn es um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände \nhandelt. \n\n52\n\nOVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG \nLüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.\n\n53\n\nDiese Voraussetzungen sind hier gegeben. Aufgrund des vorhandenen \nKundenkreises müssen die Beigeladenen stets präsent sein. Die Kunden aus dem \nSchaustellergewerbe erwarten flexible Öffnungszeiten, da sie Besichtigungstermine \nnur mit Rücksicht auf ihre sonstigen Reiseplanungen wahrnehmen können. Da die \nBeigeladenen auch außerhalb normaler Betriebszeiten zur Verfügung stehen \nmüssen, ist es zweckmäßig, den Gewerbebetrieb mit der privaten Wohnnutzung zu \nverbinden. Eine Anfahrt zu den Besichtungs- und Verkaufsterminen ist somit nicht \nerforderlich. Die Zulässigkeit von Betriebsleiterwohnungen nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 \nBauNVO 1968 hängt zudem nicht davon ab, dass die betriebsverbundene \nWohnnutzung alternativlos wäre. \n\n54\n\nUnabhängig davon hat die Beigeladene zu 1) auch ein berechtigtes Interesse, \nzum Schutz vor Diebstählen und Sachbeschädigungen an der Ausstellungsfläche zu \nwohnen. Die im Freien ausgestellten Wohnwagen - zum Zeitpunkt des Ortstermins \nim wesentlichen ein gebrauchter Wohnwagen sowie das Vorführmodell des neu \nentwickelten Wohnwagentyps - haben einen Wert von ca. 70.000,00 Euro und sind \naufgrund der Aufstellung im Freien Gefahren stärker ausgesetzt als Gegenstände, \ndie in Häusern oder Hallen gesichert gelagert werden.\n\n55\n\nZu diesem Aspekt vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -; BRS \n52 Nr. 59.\n\n56\n\nDer funktionale und damit objektiv sinnvolle Bezug des Wohnens zum \nGewerbebetrieb der Beigeladenen wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die \nProduktion derzeit nicht in L. , sondern in J2. stattfindet. Nach dem Eindruck, \nden der Berichterstatter des Senats von den Örtlichkeiten gewonnen und den \nübrigen Mitgliedern des Spruchkörpers anhand von Fotos und Plänen vermittelt hat, \nspricht nämlich alles dafür, dass der Betriebsschwerpunkt schon jetzt am I.------weg \nliegt. Die angemietet Montagehalle ist ungeeignet, Wohnwagen angemessen zu \npräsentieren und Verkaufsverhandlungen zu führen. Das Gebäude ist in Teilen \nabgängig, große Bereiche der Deckenverkleidung sind bereits heruntergefallen. \nAbgesehen davon handelt es sich um eine reine Arbeitshalle. Wohnwagen mit einer \nGesamtlänge von mehr als 12 m dort ab- oder aufzustellen, ist praktisch unmöglich, \nzumal sie auch auf dem Gelände bewegt werden müssen. Somit kommt dem \nUmstand, dass in der Montagehalle ein Büroraum vorhanden ist, keine \nausschlaggebende Bedeutung zu, weil es nicht sinnvoll ist, Präsentationsstätte und \nBüro zu trennen. \n\n57\n\nDer Senat folgt nicht der Behauptung der Klägerin, die Beigeladene habe \nanlässlich des Ortstermins Gewerbeaktivitäten in L. lediglich vorgespiegelt und \neigens zu diesem Zweck zwei Wohnwagen nach L. transportiert. Die Klägerin hat \nin der Berufungserwiderung selbst ausgeführt, auf dem Grundstück stünden \"seit \nMonaten\" zwei Wohnwagen. Gerade das hat sich beim Ortstermin bestätigt. \n\n58\n\nSchließlich ist zu erwarten, dass die betriebswirtschaftlich und -technisch \nnaheliegende Zusammenführung des Betriebes in absehbarer Zeit zu einem \neinheitlichen Standort in L. führen wird. Das Grundstück gehört der Beigeladenen \nzu 1) und ist deshalb die kostengünstigere Variante. Bei dem Standort B. I.------weg \nhandelt es sich um den traditionellen Firmensitz. Es bietet sich daher an, diesen \nStandort mit Rücksicht auf die große Zahl der Stammkunden zu erhalten und je nach \nfinanziellen Möglichkeiten auszubauen. Zudem spricht objektiv alles dafür, dass die \nProduktionshalle in J2. allenfalls vorübergehend genutzt werden kann und nur ein \nden beengten finanziellen Verhältnissen der Beigeladenen geschuldeter Notbehelf \nist. Die konkret beabsichtigte Konzentration am Standort B. I.------weg 3 wird nicht \nzuletzt durch den beantragten und erteilten Vorbescheid zur Errichtung zweier \nBetriebshallen bestätigt. Dass dem keine ernsthaften Bauabsichten zugrunde liegen, \nist eine reine Vermutung der Klägerin, aber keine Basis für ein behördliches \nEinschreiten. Der Bauvorbescheid gilt bis August 2011 und kann darüber hinaus \nverlängert werden.\n\n59\n\nEntgegen der Auffassung der Klägerin sieht der Senat auch keinen Anhaltspunkt \ndafür, dass die Größe der mit dem Vorbescheid genehmigten beiden Hallengebäude \nmit ca. 1100 qm Grundfläche von vornherein für die Zwecke des Gewerbebetriebs \nder Beigeladenen zu 1) ungeeignet sein könnte. Unabhängig davon ist es Sache der \nBeigeladenen, ihre Betriebsorganisation selbst zu bestimmen. Die Klägerin geht dies \nnichts an.\n\n60\n\nAngesichts dessen war auch dem dritten in der mündlichen Verhandlung \ngestellten Beweisantrag mangels Erheblichkeit nicht nachzugehen. Darüber hinaus \ngeht der Antrag von falschen tatsächlichen Grundlagen - einer Produktions-, \nReparatur- und Bürohalle mit nur 700 qm Nutzfläche - aus. Diese von der Klägerseite \naufgeworfene Frage stellte sich nach dem Inhalt der Genehmigungsakte, in die der \nProzessbevollmächtigte der Klägerin ab dem 19. Mai 2009 Einsicht nehmen konnte, \nnicht. Hierauf hat der Senat in seinem Ablehnungsbeschluss auch abgestellt, einen \nBeweisantrag mit den tatsächlich genehmigten Maßen hat die Klägerseite nicht \ngestellt.\n\n61\n\n2.) Abgesehen davon wäre die Klage auch dann abzuweisen, wenn die \nBeigeladene zu 1) derzeit tatsächlich noch keinen Betrieb ausübte, der ein \nbetriebsbezogenes Wohnen rechtfertigte. Die nicht genehmigte reine Wohnnutzung \nwäre in dem festgesetzten Gewerbegebiet dann illegal. Der Beklagte wäre allerdings \nwegen der Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles nicht zum Einschreiten \n- wie es die Klägerin beantragt hat - verpflichtet. \n\n62\n\nAllerdings ist der Beklagte bei einem Verstoß gegen bundesrechtliche \nVorschriften des Bauplanungsrechtes gehalten, im Rahmen seines nach \nLandesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung zu \nverschaffen.\n\n63\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 - 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169. \n\n64\n\nAngesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen \nWohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines \nVerstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen. \n\n65\n\nVgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, \n13; Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom \n15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom \n9.2.2000 - 4 B 11.00 -, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, \nKommentar, Loseblatt, Stand: Mai 2009, § 61 Rdnr. 143 ff. \n\n66\n\nDer Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer \nkonkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.\n\n67\n\nOVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13. \n\n68\n\nTrotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten \nErmessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber \nverpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden - \nVerhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu \nberücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere \nrechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen. \n\n69\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG \nNRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13; \nBoeddinghaus/Hahn/ Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148. \n\n70\n\nIn Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise \nwegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die \ngebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladenen absehen. In die \nErmessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die langjährige \nWohnnutzung der Beigeladenen zu 1) zumindest ganz überwiegend materiell legal \nwar. Sie hat von 1980 bis 2001 in der Geschäftsführung des elterlichen Betriebes \ngearbeitet und durfte in dieser Eigenschaft das Wohnhaus betriebsbezogen nutzen. \nEine entsprechende Baulast hat der Beklagte eingetragen. Auch in der Folgezeit war \nsie nahezu durchgängig als Gesellschafterin und/oder Geschäftsführerin ähnlicher \nGewerbebetriebe tätig. Eine betriebsbezogene Wohnnutzung blieb also im \nWesentlichen aufrecht erhalten, auch wenn sie in den letzten Jahren mehrfach \nkurzfristig unterbrochen war, weil die zugehörigen Betriebe wegen Insolvenz \neingestellt wurden. Die Beigeladene zu 1) hat ihre Bemühungen, einen \nGewerbebetrieb dauerhaft zu etablieren, bis heute nicht eingestellt; im Gegenteil ist \ndie Situation durch den zumindest im Aufbau befindlichen Produktions- und \nHandelsbetrieb in Bewegung. Eine Fortführung des Unternehmens in L. ist \nderzeit jedenfalls wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund ist es nicht \nermessensfehlerhaft, die weitere Betriebsentwicklung abzuwarten. \n\n71\n\nSolche Umbruch- und Übergangsphasen, in denen zweifelhaft sein kann, ob \nnoch bzw. schon wieder betriebsbezogen gewohnt wird, kommen immer wieder vor. \nBetriebsänderungen oder Insolvenzen lassen sich im Wirtschaftsleben \n- insbesondere in Wirtschaftskrisen - nicht vermeiden. Sie zwingen die \nBauaufsichtsbehörden jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten \nInteressen der Nachbarn an der Gebietserhaltung nicht, bauaufsichtsrechtlich \neinzuschreiten. Die Klägerin verkennt, dass mit einem solchen bedingungslosen \nEinschreiten die Wiederaufnahme einer legalen Nutzung regelmäßig erschwert, \nwenn nicht sogar unmöglich gemacht würde. Statt sich um den Aufbau des Betriebes \nkümmern zu können, müsste der Betroffene zunächst sein Privatleben neu ordnen. \nEr liefe Gefahr, nach der betrieblichen Insolvenz auch privat in den finanziellen Ruin \ngetrieben zu werden. Dem stehen berechtigte Nachbarinteresse nicht gegenüber, \ninsbesondere ist in diesen Phasen nicht zu befürchten, dass eine schleichende \nVeränderung des Gebietscharakters eintreten könnte, im Gegenteil besteht gerade \ndas Bemühen, das Grundstück (wieder) gewerbegebietstypisch zu nutzen. \n\n72\n\nDies gilt im vorliegenden Fall um so weniger, als eine negative Vorbildwirkung, \ndie sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, nicht zu \nbefürchten ist. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der \nÖrtlichkeit gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, \ntrifft die Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin \ngehörenden Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen \nWohnhäusern wäre. Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in \nden ca. 30 Jahren, in denen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt \nwird, weitere Bauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies \nkurzfristig ändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem \nGesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten. \n\n73\n\nSollten sich die Pläne der Beigeladenen in der Zukunft nicht realisieren lassen \noder aus sonstigen Gründen aufgegeben werden, müsste der Beklagte ggfls. zu \neinem späteren Zeitpunkt einschreiten, dies wäre jedoch auch unter \nBerücksichtigung der Interessen der Klägerin ausreichend. \n\n74\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es \nentspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der \nBeigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem \neigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben. \n\n75\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. \n§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n76\n\nDie Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht vorliegen.\n\n77","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/239911","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-05-28/10-a-949-08","cited_norms":[{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":7},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 227","ref_norm":"227","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"StVZO 2012","ref":"§ 59","ref_norm":"59","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/239911","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/239911","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-05-28/10-a-949-08","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/239911","retrieved":"2026-07-09 02:02:59.174678+00:00"}}