{"status":"available","doknr":"OLD240947","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2009:0504.10A699.07.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2009-05-04","aktenzeichen":"10 A 699/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 12. Januar 2007 wird \ngeändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheids vom \n6. August 2003 und des Widerspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -\nKreises vom 2. Juli 2004 verpflichtet, dem Kläger auf seinen Antrag vom 24. Juli \n2003 die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T. - \nstraße in I. -I1. zu erteilen.\n\nDie Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen trägt der Beklagte. \nAußergerichtliche Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. \n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T1.--------straße 15 in I. -I2. \n(Gemarkung I3. , Flur 7, Flurstück 4961, ehemals 3481). Das 110m² große \nGrundstück ist mit einem etwa in der Mitte des 19. Jahrhunderts errichteten und zu \nWohnzwecken vermieteten Fachwerkhaus bebaut. Das Haus ist in die Denkmalliste \ndes Beklagten eingetragen. Es weist eine Grundfläche von etwa 29m² und eine \nWohnfläche von ca. 46m² auf; der Mietzins beträgt ca. 165 Euro (brutto; die \nNebenkosten betragen ca. 40 Euro). Im vorliegenden Verfahren möchte der Kläger \ndie Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung einer denkmalrechtlichen \nAbbrucherlaubnis für das Gebäude erreichen.\n\n3\n\nIm Februar 2000 wurde das Verfahren zur Eintragung des Fachwerkhauses T1.--\n------straße in die Denkmalliste eingeleitet. Der Beigeladene gab am \n23. März 2000 - offenbar ohne vorherige Innenbesichtigung - eine Stellungnahme ab, \nin der das Gebäude beschrieben und bewertet wurde. Dort hieß es u.a., die \nUmgebung des Gebäudes weise zwar teilweise Überformungen der jüngsten \nVergangenheit auf, lasse jedoch durch die Parzellierung der Grundstücke und die \nKubatur der Gebäude auch noch die kleinteilige historische Ortsstruktur erkennen. \nDarüber hinaus wurde in der Stellungnahme ausgeführt:\n\n4\n\n\"Weiterhin ist das Fachwerkhaus nur geringfügig verändert worden, so dass in \nihm die Wohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des \n19. Jahrhunderts anschaulich werden. ... Aufgrund des guten Erhaltungszustandes \nund der dadurch gegebenen Anschaulichkeit von historischem Gefüge, Hausbau und \nWohnverhältnissen ist es als Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW aus hauskundlichen \nund sozialgeschichtlichen Gründen zu erhalten und zu nutzen.\"\n\n5\n\nDurch Bescheid vom 12. November 2002 wurde dem Kläger die Eintragung des \nGebäudes in die Denkmalliste des Beklagten mitgeteilt. Im Widerspruchsverfahren \ngegen diesen Bescheid trug der Kläger vor, er erwirtschafte jährlich lediglich 2.024 \nEuro und habe im gleichen Zeitraum Kosten von 1.945 Euro. Der Beklagte gab \ngegenüber der Widerspruchsbehörde am 16. Mai 2003 eine Stellungnahme ab, \nwonach die vom Kläger geltend gemachten wirtschaftlichen Gesichtspunkte \nzweifelhaft seien. So könne die Miete bei einer Wohnfläche von 75-80m² nicht \nunerheblich gesteigert werden. Gegen den am 22. Mai 2003 erlassenen \nablehnenden Widerspruchsbescheid erhob der Kläger Anfechtungsklage und trug \nvor, die nach Renovierung erzielbare Kaltmiete betrage jährlich 2.212,64 Euro für \neine Wohnfläche von 42m², jedoch erst nach Investition eines geschätzten Betrages \nfür die Sanierung in Höhe von 125.500 Euro; dies führe zu einer jährlichen \nUnterdeckung von 9.834 Euro bei einer Verzinsung des aufgenommenen Kapitals zu \n6%. Er legte eine gutachtliche Stellungnahme des Architekten B. vom \n2. Juni 2003 vor, in der es u.a. hieß, die Fundamente des Gebäudes seien stark \ndurchfeuchtet, so dass alle Grund- bzw. Unterschwellen erneuert werden müssten; \ndasselbe gelte für zahlreiche Ausfachungen und das Dach, die Haustür, Fenster und \nteilweise für die Klappläden. Insgesamt sei mit Sanierungskosten von etwa 104.500 \nEuro zu rechnen, in denen die Schaffung eines modernen Standards der \nInnenausstattung oder Gebäudedämmung noch nicht enthalten seien. Weiter reichte \nder Kläger eine Wirtschaftlichkeitsrechnung des Dipl.-Ing. H. vom 28. Mai 2004 \nzu den Akten, wonach die Sanierung des Wohnhauses Kosten von etwa 220.000 \nEuro verursachen werde und deshalb vollkommen unwirtschaftlich sei. Das Gebäude \nsei in der Substanz so geschädigt, dass nur noch ein Abbruch zu empfehlen sei. Von \ndiesen Zahlen ausgehend werde -ge- \nrechnet auf 20 Jahre - eine jährliche Unterdeckung von 23.453 Euro zu erwarten \nsein. Auch ohne jegliche Investition habe er im Jahre 2003 einen Verlust von 500 \nEuro und im Jahre 2004 einen Verlust von 600 Euro erwirtschaftet. In einem \ngerichtlichen Ortstermin (6. Juli 2005) führte der Mieter des Hauses - er ist bei der \nbeklagten Stadt beschäftigt - aus, er sei bereit, einer angemessenen Mieterhöhung \nzuzustimmen. Die Klage gegen die Unterschutzstellung nahm der Kläger in \ndemselben Termin zurück. Zu einer Mieterhöhung kam es indes offenbar nicht.\n\n6\n\nSchon zuvor, nämlich durch Schreiben vom 24. Juli 2003, hatte der Kläger die \nErteilung einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zum Abbruch des Gebäudes \nbeantragt. Zur Begründung führte er aus, der Mieter werde Ende 2003 ausziehen, \nund danach werde eine sinnvolle Nutzung des Hauses nicht mehr möglich sein. Der \nBeklagte lehnte diesen Antrag durch Bescheid vom 6. August 2003 ab, u.a. mit der \nBegründung, der Zustand des Hauses rechtfertige einen Abbruch selbst dann nicht, \nwenn derzeit oder künftig Restaurierungsangaben erforderlich seien; Angaben zu \nden §§ 31, 33 DSchG NRW enthielt der Bescheid nicht. Der Kläger erhob durch \neinen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 5. September 2003 Widerspruch. Im \nWiderspruchsverfahren vertiefte er seine Bedenken hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit \neiner weiteren Nutzung des Gebäudes. Nachdem der Beklagte die zu jenem \nZeitpunkt noch nicht bestandskräftige Unterschutzstellung des Objekts für sofort \nvollziehbar erklärt hatte, legte der Beigeladene Stellungnahmen vom 11. Mai, 2. und \n22. Juni 2004 vor. Darin wurde der bauliche Zustand als zwar renovierungsbedürftig, \njedoch nicht als stark geschädigt beschrieben. Die Dacheindeckung sei intakt, und \ndas Holzfachwerk habe nur an klar definierten Stellen Schwächungen, die durch eine \nfachgerechte Zimmermannsreparatur zu beheben seien. Auch die Reparatur des \nSockelmauerwerks und das Einfügen einer horizontalen Isolierung seien mit \nüberschaubarem Aufwand möglich.\n\n7\n\nMit Bescheid vom 2. Juli 2004 wies der Landrat des S. -F. -Kreises als obere \nDenkmalbehörde den Widerspruch mit der Begründung zurück, Gründe des \nDenkmalschutzes stünden der Erteilung der Abbrucherlaubnis entgegen. Der \nerforderliche Erhaltungsaufwand werde voraussichtlich tragbar sein, weil das \nGebäude einen guten Erhaltungszustand aufweise. Hiervon unabhängig stehe es \ndem Kläger frei, die Übernahme des Gebäudes nach § 31 DSchG NRW oder eine \nEntschädigung nach § 33 DSChG NRW zu verlangen, falls der Erhaltungsaufwand \ndas Maß des wirtschaftlich Zumutbaren übersteige.\n\n8\n\nDer Kläger hat am 22. Juli 2004 Klage erhoben. Zur Begründung hat er \nvorgetragen, die Kosten für eine erforderliche Sanierung führten zur \nUnwirtschaftlichkeit der Denkmalerhaltung und seien ihm deshalb nicht zumutbar. \nDer Zustand des Gebäudes sei auf Grund zahlreicher Baumängel schlecht; die \ngegenteiligen Behauptung des Beklagten und Beigeladenen entbehrten schon \ndeshalb jeder Grundlage, weil das Haus von Vertretern dieser Behörden im April \n2004 erstmals von innen besichtigt worden sei. Im Übrigen sei der Beklagte noch im \nMai 2003 davon ausgegangen, dass die vermietbare Wohnfläche bis zu 80m² \nbetrage, während es in Wirklichkeit nur 45m² seien. Die zur Sanierung mindestens \nerforderlichen Kosten habe der Gutachter B1. mit 104.500 Euro angesetzt; wegen \nzusätzlicher Arbeiten, die im Zuge der Sanierung mit Sicherheit anfallen würden, sei \nder Kläger von 125.000 Euro ausgegangen. Der Gutachter H. habe sogar einen \nAufwand von 220.400 Euro ermittelt. Allein die Zinsbelastung für entsprechende \nDarlehen werde der Kläger niemals tragen können. Selbst wenn die höchstzulässige \n- also noch nicht den Tatbestand des Mietwuchers erfüllende - Miete verlangt und \ngezahlt werde, wären dies nur etwa 211 Euro Kaltmiete, so dass selbst ohne \nBerücksichtigung der Kostenlast für Darlehen eine dauerhafte Unterdeckung \nzwangsläufig zu erwarten sei. Erst recht gelte dies, wenn die Sanierung das \nGebäude nicht nur schadensfrei machen, sondern auch in einen den heutigen \nWohnbedürfnissen entsprechenden Zustand versetzen solle. Zu einem Verkauf sei \nder Kläger allerdings nicht bereit, da er das Gebäude abbrechen und an dieser Stelle \nneu bauen wolle.\n\n9\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n10\n\nden Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 6. August 2003 und des \nWiderspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -Kreises vom 2. Juli 2004 zu \nverpflichten, die begehrte Abbrucherlaubnis in der T1.--------straße 15 zu \nerteilen.\n\n11\n\nDer Beklagte hat beantragt, \n\n12\n\ndie Klage abzuweisen\n\n13\n\nund sich zur Begründung auf die angegriffenen Bescheide berufen.\n\n14\n\nDer Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.\n\n15\n\nEr hat den Denkmalwert des Objekts als des einzig verbliebenen Hauses in der \nT1.--------straße hervorgehoben, das die kleinbäuerliche Struktur des früheren Ortes \nnoch erkennen lasse. Auch wenn es vergleichbare Gebäude in den umliegenden \nOrten geben dürfte, sei das Haus des Klägers für den Ortskern von I1. von \nhoher Bedeutung.\n\n16\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 12. Januar 2007 - dem \nKläger zugestellt am 5. Februar 2007 - abgewiesen und die Berufung zugelassen. \nDie Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht entfallen - auch nicht durch nach \nder Unterschutzstellung liegende Entwicklungen - und auch nicht als unbedeutend \neinzuschätzen. Die privaten Interessen des Klägers geböten die Erteilung einer \nAbbrucherlaubnis nicht. Der Kläger habe insbesondere keine Anstrengungen \nunternommen, das Gebäude zu veräußern, obwohl dies angesichts des relativ guten \nErhaltungszustandes aussichtsreich gewesen wäre. Auch wenn es nicht Aufgabe \ndes Eigentümers sei, alle nur denkbaren Nutzungsmöglichkeiten für sein Denkmal zu \nermitteln und zu bewerten, sei dem Kläger im vorliegenden Fall zumutbar, die auf der \nHand liegende Nutzungsmöglichkeit - Vermietung zu Wohnzwecken - \nauszuschöpfen. Außerdem habe der Kläger selbst vorgetragen, dass die \nMieteinnahmen jedenfalls die laufenden Unterhaltungskosten deckten. Schließlich \nsei die Erhaltung auch unter Berücksichtigung erforderlicher Sanierungsarbeiten für \nden Kläger nicht unzumutbar. Der von ihm angegebene Kostenumfang von 220.000 \nEuro sei nicht maßgeblich, weil er eine Renovierung deutlich über das Maß des \nErforderlichen hinaus beinhalte. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei deshalb \nderzeit noch nicht gegeben.\n\n17\n\nMit seiner am 16. Februar 2007 eingelegten Berufung verfolgt der Kläger sein \nBegehren weiter. Zur Begründung führt er aus:\n\n18\n\nDie Unterschutzstellung des Gebäudes sei bereits nichtig, weil aus ihr nicht \nhervorgehe, ob bzw. dass die zu dem Fachwerkhaus gehörende Hoffläche ebenfalls \nin die Denkmalliste eingetragen sei. Hiervon unabhängig müsse die \nDenkmaleigenschaft im vorliegenden Verfahren erneut überprüft werden, da die \nBestandskraft der Unterschutzstellung sich nicht auf das Verfahren nach § 9 DSchG \nNRW erstrecke. Selbst wenn dies jedoch der Fall sein sollte, müsse die - geringe - \nBedeutung des Denkmals in die Entscheidung über den Abbruch einbezogen \nwerden. Daraus ergebe sich nämlich, dass Gründe des Denkmalschutzes dem \nAbbruch nicht entgegenständen.\n\n19\n\nJedenfalls begründe der schlechte Erhaltungszustand des Gebäudes einen \nAnspruch auf Erteilung der begehrten Erlaubnis, da der erforderliche \nSanierungsaufwand derart hoch sei, dass er dem Kläger wirtschaftlich nicht \nzugemutet werden dürfe. Die mit Hilfe hoher Sanierungskosten erzielbaren \nsteuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten stünden dem Kläger nicht zur Verfügung. \nEr erhalte ohnehin von keiner Bank das erforderliche Kapital als Darlehen, da er als \nSicherheit nichts außer dem Fachwerkhaus anbieten könne. Selbst bei \nSanierungskosten von nur 50.000 Euro - dieser Betrag werde freilich mit Sicherheit \nnicht ausreichen - seien die Bewirtschaftungskosten des Gebäudes mit 3.838 Euro \nimmer noch deutlich höher als die maximal erzielbare Jahresmiete von 2.541 Euro. \nIn diesen Zahlen sei die Tilgung der aufzunehmenden Darlehen noch nicht enthalten; \ndiese Belastung müsse jedoch ebenfalls berücksichtigt werden. Die Ablehnung der \nAbbrucherlaubnis sei im Übrigen allein deshalb rechtswidrig, weil der Beklagte nicht \nzugleich über Entschädigungsleistungen oder die Möglichkeit der Übernahme \nentschieden habe. \n\n20\n\nDer Kläger beantragt,\n\n21\n\ndas Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 12. Januar 2007 zu ändern und den \nBeklagten unter Aufhebung seines Bescheids vom 6. August 2003 und des \nWiderspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -Kreises vom 2. Juli 2004 zu \nverpflichten, dem Kläger auf seinen Antrag vom 24. Juli 2003 die denkmalrechtliche \nErlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T1.--------straße 15 in I. -I1. zu \nerteilen.\n\n22\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n23\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n24\n\nZur Begründung weist er darauf hin, dass nach den Feststellungen des \nstädtischen Statikers zwar die Standfestigkeit der hofseitigen Giebelwand nicht mehr \ngewährleistet sei, dass jedoch das Gebäude insgesamt erhaltungsfähig sei. Der \nKläger könne die Abbrucherlaubnis im Übrigen schon deshalb nicht beanspruchen, \nweil er seit 20 Jahren keine Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt und den Zustand \ndes Gebäudes damit verschuldet habe.\n\n25\n\nDer Beigeladene stellt keinen Antrag.\n\n26\n\nEr führt aus, die vom Kläger vorgelegten Berechnungen gingen zu Unrecht von \neiner vollständigen \"Rundumsanierung\" aus, die denkmalfachlich jedoch nicht \nerforderlich sei. Das Haus sei bewohnt und werde angemessen genutzt; es seien \nbegrenzte Substanzschäden vorhanden, deren Beseitigung nötig sei. Dabei werde \nder erforderliche Materialaustausch maximal 15% des Gebäudes betreffen. Fenster \nund Schlagläden könnten repariert werden. Das nur im Mittelbereich vorhandene \nSchwellholz zum straßenseitigen Giebel etwa müsse derzeit lediglich zu den \nEckständern hin ergänzt werden, ohne dass hier ein akuter Handlungsbedarf \nbestehe. Schließlich übersteige die Feuchtigkeit im Keller nicht das für derartige \nGebäude übliche Maß, so dass auch insoweit kein größerer Handlungsbedarf zu \nerkennen sei. Wesentliche Innenschäden gebe es nicht. Außerdem seien die \nKostenansätze des Gutachters H. überzogen. Ein Aufwand von etwa 40.000 \nEuro werde alle erforderlichen Arbeiten abdecken.\n\n27\n\nDer Senat hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis u.a. \ndazu erhoben, ob substanzbedrohende Schäden vorhanden seien, welche Teile des \nBauwerks erneuerungsbedürftig seien und innerhalb welchen Zeitraums bzw. mit \nwelchen Kosten diese durchzuführen seien. Zur Erstellung des Gutachtens ist ein \nTeil des Verputzes der hofseitigen Giebelwand des Gebäudes entfernt und das \nFachwerk freigelegt worden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. I4. hat am 17. \nOktober 2008, der Sachverständige Dipl.-Ing. Körbe im Einvernehmen der Beteiligten \nam 27. November 2008 einen Ortstermin durchgeführt; der Gutachter Dipl.-Ing. I4. \nhat am 10. März 2009 sein Gutachten erstellt. Darin führt er aus, die gesamte \nBausubstanz sei in unterschiedlicher Intensität geschädigt und in wesentlichen, auch \nstatisch bedeutsamen Teilen abgängig. Eine partielle Reparatur sei praktisch \nunmöglich, da die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben sei. Die \nKosten einer Sanierung - die einen vollständigen Abbau und Wiederaufbau des \nGebäudes umfassen müsste - würden bei etwa 117.000 Euro liegen. Wegen der \nEinzelheiten wird auf das dem Senat vorgelegte Gutachten verwiesen.\n\n28\n\nDurch Ordnungsverfügung des Beklagten vom 9. Dezember 2008 ist dem Kläger \ndeshalb die vollständige Entfernung des Zementputzes an der Giebelwand bis zum \n18. Dezember 2008 aufgegeben worden. Weil der Kläger der Ordnungsverfügung \nnicht nachkam, wurde die angedrohte Ersatzvornahme durchgeführt und der \ngesamte Putz entfernt. Nach einem Schreiben des Beklagten an den \nProzessbevollmächtigten des Klägers vom 22. Januar 2009 geschah dies am \n15. Januar, nach dem Bescheid vom 3. März 2009 über die Anforderung der Kosten \nfür die Ersatzvornahme am 21. Januar 2009. Sodann hat der Beklagte das Gebäude \ndurch einen Statiker in Augenschein nehmen lassen. Dieser hat erhebliche \nSchädigungen der hofseitigen Giebelwand festgestellt. Insbesondere der Zustand \nder Fachwerkhölzer sei so schlecht, dass das Holz teilweise mit der Hand entfernt \nwerden könne; die Querschnittsverluste betrügen in den ungünstigen Bereichen bis \nzu 100%. Dies betreffe sowohl die zur Lastableitung notwendigen Pfosten und \nSchwellen als auch das Holz im Bereich des Giebelfensters; das Mauerwerk liege \nteilweise nur noch lose in den Gefachen. Der Giebel sei akut einsturzgefährdet. Bei \neinem Einsturz müsse auch mit einem Teileinsturz des Daches gerechnet werden, \nda die Längswände des Gebäudes die Lasten wegen auch dort bestehender \nerheblicher Schäden nicht vollständig aufnehmen könnten. Deshalb seien sofortige \nSicherungsmaßnahmen nötig. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vermerk des \nStatikers vom 16.1.2009 verwiesen. Der Beklagte veranlasste \nNotabstützungsmaßnahmen. Dem Mieter wurde die Nutzung eines Teilbereichs des \nGebäudes untersagt.\n\n29\n\nAls Reaktion auf das vom Senat in Auftrag gegebene Gutachten hat der Beklagte \nein Kurzgutachten des Zimmerermeisters und vereidigten Sachverständigen für das \nZimmererhandwerk T2. vorgelegt, das auf der Grundlage eines am 20. April \n2009 durchgeführten Ortstermins erstellt wurde. Der Gutachter, den der Senat in der \nmündlichen Verhandlung zur Erläuterung seines Gutachtens angehört hat, führt in \nder Stellungnahme vom 22. April 2009 aus, dass u.a. die gesamte \nFachwerkkonstruktion am rückseitigen Giebel abgängig sei, ebenso wie der \nkomplette Schwellenstrang. Pfosten und Riegel der Wände, die \nGeschossbalkenlagen sowie die Bindsparren der Dachkonstruktion müssten saniert \nwerden; hierfür reiche indes ein Abfangen des Gebäudes in den jeweiligen \nTeilbereichen aus. Die Gesamtkosten der Sanierung des Gebäudes betragen - \ngerechnet auf der Grundlage dieser gutachtlichen Stellungnahmen - nach Angaben \ndes Beklagten 100.000 Euro.\n\n30\n\nIm Laufe des Berufungsverfahrens hat die Bezirksregierung L. dem Kläger \nLandeszuwendungen in Höhe von 15.000 Euro als Anteilsfinanzierung von 25% zu \ndenkmalpflegerischen Kosten von 60.000 Euro zugesichert. Der Mieter des \nGebäudes hat durch anwaltliches Schreiben vom 16. April 2009 ein bis zum \n30. April 2009 befristetes Kaufangebot in Höhe von 45.000 Euro unterbreitet. Der \nBodenrichtwert beträgt nach einer Auskunft des Beklagten 320 Euro. Weiter hat der \nBeklagte eine Bewertung des Gebäudes nach dem Ertragswertverfahren vorgelegt. \nDanach beträgt der Ertragswert der baulichen Anlage 516,80 Euro, der Bodenwert \n35.200 Euro. Die Restnutzungsdauer von 0 Jahren könne durch \nModernisierungsmaßnahmen auf 8 Jahre erhöht werden. Der Sanierungsbedarf wird \nmit 100.000 Euro angegeben, der Verkehrswert handschriftlich mit 0 Euro.\n\n31\n\nDer Berichterstatter des Senats hat am 8. Oktober 2007 die Örtlichkeit in \nAugenschein genommen; auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen. \nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der \nGerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n32\n\nEntscheidungsgründe:\n\n33\n\nDie zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf \nErteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T3.-------\nstraße in I. -I3. , so dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts \nvom 12. Januar 2007 sowie der Ausgangsbescheid vom 6. August 2003 in der \nGestalt des Widerspruchsbescheids vom 2. Juli 2004 abzuändern sind. \n\n34\n\nNach § 9 Abs. 1 Buchst. c) bedarf einer Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde, \nwer ein Baudenkmal beseitigen will. Diese Erlaubnis muss u.a. dann erteilt werden, \nwenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen, § 9 Abs. 2 Buchst. a) \nDSchG NRW. Wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend \ngemacht wird, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige \nBeseitigung der denkmalwerten Aussage einer in die Denkmalliste eingetragenen \nbaulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der \nErlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, \netwa weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist (dazu 1.) oder weil das \nBeseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und \ndies nicht durch eine Entschädigung, durch die \nÜbernahme des Denkmals (§§ 33, 31 DSchG NRW) oder auf andere Weise \nausgeglichen werden kann (dazu unten 2.). Die Voraussetzungen beider Alternativen \nsind im vorliegenden Fall gegeben.\n\n35\n\n1.\n\n36\n\nMit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder \nnichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden \nEintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der \nEigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal im \nRahmen des Zumutbaren zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist Einschränkungen der \nNutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt einem Veränderungs- \nund Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG NRW). Diese \nEinschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche Interesse an \nder Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige Inhaltsbestimmung \ndes Eigentums anzusehen. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder \nbehördliche Maßnahmen auf der Grundlage des DSchG NRW die Grenze der \nwirtschaftlichen oder ideellen - also auf nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - \nUnzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung \nder übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig. \n\n37\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 \n- 10 A 1406/08 -.\n\n38\n\nDabei ist allerdings stets vorauszusetzen, dass die Erhaltung des Denkmals als \nZiel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der \nEigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig \nweg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die \nhistorische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt \nauch die Grundlage für das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW. Denn die über \neine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende \nUmwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des \nOriginals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst \nund vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen \nEigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen \ndenkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.\n\n39\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 26. August 2008 \n- 10 A 3250/07 -, NWVBl 2009, 17; Urteil vom \n6. Februar 1996 - 11 A 840/94 -, BRS 58 Nr. 228 = EzD 2.1.1 Nr. 6; Urteil vom 21. \nMärz 1994 - 7 A 1422/87 -, EzD 2.2.1 Nr. 6; Urteil vom 21. Juli 1999 - 7 A 3387/98 -, \nEzD 2.2.2 Nr. 9; Bayerischer VGH, Urteil vom 22. September 1986 \n- 14 B 85 A.707 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 7.\n\n40\n\nAllerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles \nsorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die \nDenkmalaussage eines Objekts bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal so \nweit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Auszugehen ist hierbei von den \nGründen für die Unterschutzstellung des Denkmals; darüber hinaus ist eine \nBestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen \nSubstanz unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen \nDenkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch \ntechnische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie des \nkonkreten Objekts von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei \nFachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des \nFachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen \nausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass \nder überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der \nZeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft \nnicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch \nabgängiger Bestandteile angelegt; der Umstand, dass das Denkmal \"durch die Zeit \ngeht\", lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, \nwenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit, \nImmissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung \n- so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu \nerwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine \nNeuerrichtung zu werten ist. Die \"Rettung\" eines abgängigen historischen Gebäudes \ndurch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden \nAustausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich \nsein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht \nseinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder \nWiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon \nvergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung \neiniger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin \nals Kopie des früheren Denkmals anzusehen. \n\n41\n\nWo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung \neines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung \nder relevanten Umstände ab. Im vorliegenden Fall ist der Senat in Anwendung der \nvorerwähnten Grundsätze davon überzeugt, dass das Denkmal T4.------straße als \nFolge der unaufschiebbaren Sanierungsarbeiten wegfallen wird. Der bauliche \nZustand des Fachwerkhauses ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme derart \nschlecht, dass eine Erhaltung des Gebäudes als Denkmal nicht mehr möglich ist. \nZwar wäre es technisch erreichbar, die Funktion des Objekts als Beispiel für die \nWohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. \nJahrhunderts durch Wiederherstellung der Gebäudekubatur und der noch \nerkennbaren Raumaufteilung auch nach einer Beseitigung aller vorhandenen \nSchäden zu erhalten. Die zur Verhinderung der völligen Zerstörung des Gebäudes \nerforderlichen Sanierungsarbeiten würden jedoch dazu führen, dass diese Aussage \ndurch ein Gebäude übernommen würde, das in ganz wesentlichen Teilen als Kopie \ndes ursprünglichen Denkmals anzusehen wäre.\n\n42\n\nDer Senat hat seiner Entscheidungsfindung u.a. die schriftlichen Gutachten der \nSachverständigen I4. und T2. zu Grunde gelegt und die Sachverständigen \nL1. und T2. in der mündlichen Verhandlung angehört. Nach den detaillierten \nund plausibel begründeten Ausführungen der Sachverständigen I4. und L1. - \ndie vom Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung geäußerten Zweifel an der \nSachkunde des Sachverständigen L1. teilt der Senat nicht; hiervon abgesehen ist \ndas schriftliche Gutachten von dem Sachverständigen I4. erstellt worden, dessen \nSachkunde auch vom Beigeladenen nicht in Frage gestellt worden ist - ist das \nGebäude insgesamt abgängig. Einigkeit besteht zwischen den Beteiligten darüber, \ndass dies auf die hofseitige Giebelwand zutrifft; dies wird durch die von den \nSachverständigen und vom Beklagten vorgelegten Fotografien bestätigt. Dieselbe \nEinschätzung trifft jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch auf den \nRest des Gebäudes zu. Eine tragfähige Auflage für die Fachwerkständer der Wände, \ndie auch das Dach tragen, ist insgesamt nicht mehr gegeben. Der gemauerte Sockel \ndes Gebäudes ist durch langandauernde Durchfeuchtung so schwer geschädigt, \ndass er zu mindestens 80% ersetzt werden muss. Dasselbe gilt für die auf diesem \nSockel aufliegenden Grundschwellen, die schon nach dem Eindruck in der \ngerichtlichen Ortsbesichtigung teilweise völlig fehlen, teilweise durch Fäule und \nSchädlinge massiv geschädigt sind. Sie können ihre Aufgabe, die Lasten aus \nWänden und Decke aufzunehmen und zu verteilen, nicht einmal eingeschränkt \nwahrnehmen, so dass sie ebenfalls vollständig oder so gut wie vollständig \nausgetauscht werden müssen. Wie schwer das Gebäude durch Feuchtigkeit \ngeschädigt ist - u.a. auch deshalb, weil das umgebende Gelände teilweise zu hoch \nliegt, so dass Oberflächenwasser in Sockel und Schwellenhölzer eindringt -, ist \ndarüber hinaus nicht nur im Teilkeller, sondern auch daran erkennbar, dass die \nHauseingangstür im unteren Drittel ihrer Höhe verfault und nicht wieder herstellbar \nist. Nichts anderes gilt hinsichtlich zahlreicher Streben, Pfosten und Riegel des \nFachwerks im Übrigen sowie hinsichtlich des Daches. Auch wenn die \nSachverständigen I4. und L1. nicht jeden einzelnen der Ständer gesondert \nuntersucht haben, die der Lastableitung von Gefachen und Dach dienen, hält der \nSenat ihre Einschätzung für plausibel, dass Dichte und Intensität der Schäden in den \nuntersuchten Ständern in Giebel- und Traufwänden die Annahme stützen, dass ein \nzum Austausch der wesentlichen Teile dieser Hölzer zwingendes Schadensbild auch \nbei den nicht untersuchten Hölzern vorliegt. Dies wird u.a. durch die \nKonstruktionsweise des Gebäudes bestätigt, die dadurch geprägt ist, dass die \nBalkenlagen von Erdgeschoss- und Obergeschossdecke mit dem Fachwerk der \nWände dergestalt verbunden sind, dass die Balkenköpfe von außen dem Einfluss \nvon Nässe und Witterung ausgesetzt sind. Die in diesem Bereich festgestellten \nschweren Schäden haben ebenfalls zum Verlust der statischen Funktion der \nVerbindung von Decken und Wänden geführt. Das Dach schließlich ist undicht und \nebenfalls durch Schädlingsbefall der tragenden Hölzer geschwächt. Der \nGesamtzustand des Gebäudes wird dadurch geprägt, dass das Fachwerkgefüge \ninsgesamt nicht mehr intakt ist, so dass Giebel- und Längswände untereinander \nkaum noch Verbindung haben. Der Verlust einzelner Teile - etwa der hofseitigen \nGiebelwand, für die der Statiker des Beklagten Querschnittsverluste von bis zu 100% \ndiagnostiziert hat - wird durch die wenigen verbleibenden und möglicherweise \nstatisch funktionsfähigen Teile der übrigen Wände nicht kompensiert werden können. \nZugleich wird, wie der Gutachter L1. nachvollziehbar ausgeführt hat, der Verlust \nder hofseitigen Giebelwand - mit dem auch nach Ansicht des Beklagten jederzeit \ngerechnet werden muss - zu einer starken Mehrbelastung der bereits stark \ngeschwächten Traufwände und damit zu einer zusätzlichen Überbeanspruchung des \nFachwerkgefüges führen. Hinzu kommt, dass der Zustand der Ausfachungen - die \nSteine liegen teilweise lose, ohne Verbund, in den Gefachen, teilweise überragen die \nAusfachungen die Fachwerkhölzer um bis zu 7cm, so dass Feuchtigkeit in das \nGebäude gelenkt wird - gleichermaßen schlecht ist und dass durch unfachmännische \nReparaturen oder das Aufbringen von Zementputz vorhandene Schäden vertieft \nwurden und neue entstanden sind.\n\n43\n\nAngesichts dieses Schadensbildes ist die von den Verfahrensbeteiligten in der \nmündlichen Verhandlung eingehend erörterte Frage, ob die Sanierung des \nGebäudes abschnittsweise möglich wäre oder ein Niederlegen der \nFachwerkkonstruktion erfordert, nicht entscheidungserheblich. Denn wie auch immer \ndie Sanierung durchgeführt werden sollte, wird sie dazu führen, dass die historische \nSubstanz des Gebäudes in maßgeblichem Umfang entfallen wird. Dies gilt nicht nur \nfür die nicht mehr sanierungsfähigen Hölzer, die insgesamt auszutauschen sind, \nsondern sogar für einen nicht unerheblichen Teil der verwendeten Steine, die durch \nFeuchtigkeit und Frosteinwirkung so brüchig geworden sind, dass sie \n- etwa in den neu hergestellten Gefachen, erst recht im Bereich des Sockels - nicht \nmehr verwendet werden können. Ebensowenig kommt es auf die von den \nSachverständigen kontrovers diskutierte Frage an, ob von den Fachwerkständern, \nBalken und sonstigen Hölzer 2/3 oder weniger auszutauschen sind oder in welchem \nUmfang es möglich sein wird, durch \"Anlaschen\" Reparaturen vorzunehmen oder ob \ndie von allen Gutachtern festgestellten Schäden durch Wurmbefall auf \"aktive\" \nSchädlinge zurückgehen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, \ndass das Holzgefüge insgesamt zu einem so großen Teil geschädigt ist, dass so gut \nwie kein für die Denkmalaussage wesentliches Bauteil unangetastet bleiben kann. \n\n44\n\nDas Gesamtbild der ohne weitere Eingriffe in die Substanz des Gebäudes bereits \nfeststellbaren Schäden ist derart gravierend, dass der Senat keine Zweifel daran hat, \ndass die Beseitigung der Schäden nicht mehr als umfangreiche bloße Reparatur des \nGebäudes anzusehen wäre, sondern einer Neuerrichtung unter Verwendung weniger \nverbleibender originaler Bestandteile gleichkäme. Für diese Einschätzung \nmaßgeblich ist der von den Sachverständigen I4. und L1. vermittelte Eindruck, \ndass die bei dem Gebäude bestehende akute Einsturzgefahr nicht lediglich auf \nwenige schwere - letztlich aber isoliert behebbare - Mängel zurückzuführen ist. Sie \nhat ihre Ursache vielmehr darin, dass schwere Schäden an fast allen für die \nDenkmalaussage maßgeblichen Bauwerksteilen in einer Weise zusammenwirken, \ndie eine verlässliche Prognose der statischen Folgewirkungen von einzelnen \nSanierungseingriffen ausschließt. Damit ist die bei Fachwerkbauten schwer zu \nziehende Grenze zwischen bloßer Erhaltung und Ersetzung des Originals durch \neinen Nachbau überschritten, so dass die Denkmalaussage entfallen würde.\n\n45\n\nEntgegen der Auffassung des Beklagten ändert auch der Umstand, dass der \nKläger seit dem Erwerb des Denkmals keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat, an \ndieser Einschätzung nichts. Es ist schon fraglich, ob der Rechtsgedanke des § 7 \nAbs. 1 Satz 3 DSchG NRW, wonach sich ein Eigentümer nicht auf die dem \nöffentlichen Recht widersprechende Unterlassung von Erhaltungsarbeiten berufen \nkann, im vorliegenden Zusammenhang überhaupt anwendbar ist. Denn hier geht es \nnicht um die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen in \ndiesem Zusammenhang muss die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten \nselbstverständlich zu Lasten des Eigentümers berücksichtigt werden -, sondern um \nden möglichen Wegfall der Denkmaleigenschaft. Aus § 27 Abs. 2 DSchG NRW folgt \nnämlich, dass nur bei widerrechtlicher und schuldhafter Beschädigung und \nZerstörung eines Denkmals die Wiederherstellung ungeachtet des Umstandes \ngefordert werden kann, dass die Denkmalaussage mit dem Denkmal untergegangen \nist. So liegt der Fall hier aber nicht, da der Kläger das Denkmal nicht vorsätzlich oder \nfahrlässig beschädigt oder zerstört hat; diesem Befund entspricht es, dass der \nBeklagte zu keinem Zeitpunkt eine auf § 27 DSchG NRW gestützte \nOrdnungsverfügung erlassen hat. \n\n46\n\nHiervon unabhängig lägen jedoch auch die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz \n3 DSchG NRW nicht vor. Zwar hat der Kläger selbst so gut wie keine \nErhaltungsarbeiten durchgeführt, doch hat der Mieter in nicht unerheblichem Maße \njedenfalls im Gebäudeinneren Arbeiten durchgeführt und im Gegenzug über einen \ngewissen Zeitraum nur Nebenkosten, nicht aber Mietzins bezahlt. Im Übrigen hat der \nBeklagte die Unterschutzstellung selbst u.a. mit dem angeblich guten \nErhaltungszustand des Gebäudes begründet und an dieser Einschätzung noch \njahrelang festgehalten, obwohl insbesondere der extrem schlechte Zustand der \nhofseitigen Giebelwand nur wegen unzureichender Bestandsaufnahme - nicht zuletzt \nwegen des von außen aufgetragenen Zementputzes - unentdeckt geblieben ist. Der \nKläger musste deshalb nicht davon ausgehen, dass Erhaltungsarbeiten schon \ndamals unerlässlich waren, um das Gebäude als Denkmal überhaupt bewahren zu \nkönnen; eine auf § 7 DSchG NRW gestützte Erhaltungsanordnung ist in dem hier \nmaßgeblichen Zeitraum nicht ergangen.\n\n47\n\n2.\n\n48\n\nUnabhängig von dem Umstand, dass die aus technischen Gründen erforderliche \nSanierung des Gebäudes zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führen würde, kann \nder Kläger die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb \nbeanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes - unterstellt, die \nDenkmaleigenschaft könnte auch nach durchgeführter Sanierung erhalten bleiben - \nwirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.\n\n49\n\nDie Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer \nanderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich \nunzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts \nfinanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht \"selbst trägt\". Denn \nder Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen \nErbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber gezwungen \nwerden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen \n\"zuzuschießen\". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter \nBerücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden. \n\n50\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -; BVerwG, Beschluss \nvom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum DSchG RP); OVG NRW, \nBeschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; vgl. auch VGH \nBaden-Württemberg, Urteil vom 10. Mai 1988 - 1 S 1949/87 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 8; \nOVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008 \n- 2 A 269/08 -, juris.\n\n51\n\nArt. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der \nDenkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung \nseines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen \ndurchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch) \nverfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen \nwürden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken. Allerdings ist \ndabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus \nÜberschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des \nNutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann \nnicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft \n\"zuzuschießen\"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu \nbeantworten. \n\n52\n\nAllerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal \ndessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können. \nInsbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder \nRestaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die \ndenkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert \nwerden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen \nNutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen \nObjekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die \nPrognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten \ndes Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln \nbedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls \ndecken.\n\n53\n\nIn die Wirtschaftlichkeitsrechnung, die Auskunft über die wirtschaftliche \nZumutbarkeit der Denkmalerhaltung geben soll, sind alle relevanten Faktoren \neinzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite \nsind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte \nKosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es \nnicht in die Denkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des \nin seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es \nkeine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. \nErhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die \nErhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge \nnicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende \nMietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in \nbegründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der \nDenkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände \ndes Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer \nAnpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf \nErzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die \nverfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der \nEigentümer \"sehenden Auges\" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in \neine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen \nFällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des \nEigentümers liegen. Im Hinblick auf §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ist allerdings \nauch hier darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild \nvorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die \nWirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der \nDenkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals \nregelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes \nerzwingen.\n\n54\n\nAuf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu \nstellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder \nPachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das \nPotenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. \nAuch zugesagte öffentliche Mittel sind zu Lasten des Eigentümers ebenso \neinzubeziehen wie schuldhaft nicht erzielte Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs \nder Wirtschaftlichkeitsrechnung führt der Einwand eines Eigentümers, ihm selbst sei \ndie Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens überhaupt \nnicht möglich, im Allgemeinen nicht dazu, die Berücksichtigung des steuerlichen \nPotenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über \nwirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an der durch Denkmalschutz \nunbelasteten Nutzung des Grundstücks hat - etwa wenn es sich um ein von ihm \nselbst genutztes Wohnhaus oder um einen zur Sicherstellung seines \nLebensunterhalts betriebenes Unternehmen handelt -, kann dies anders sein. In \neinem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, \ndas Objekt notfalls zu veräußern, damit das Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum \nTragen kommen kann. Stehen jedoch derartige nicht ausschließlich wirtschaftliche \nErhaltungs- und Nutzungsinteressen des Eigentümers nicht in Rede, sondern \nhandelt es sich bei dem Denkmal um ein reines Investitionsobjekt, kann der \nEigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht ausschöpfen kann, darauf \nverwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw. das Ertragspotenzial in \nvollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch \ndann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für eine Erhaltung und ggf. \nRestaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in \neinem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter Berufung auf seine fehlende \nKreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals beanspruchen kann, sondern sich \nggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das Baudenkmal zu verkaufen.\n\n55\n\nDie Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen \nWirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im \nRahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche \nUnzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur \nVeränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung, \nEnteignung). \n\n56\n\nIn Anwendung dieser Grundsätze ist dem Kläger die Erhaltung des Baudenkmals \nwirtschaftlich nicht zuzumuten.\n\n57\n\nAllerdings hat der Kläger nichtwirtschaftliche Aspekte, die einen Anspruch auf \nErteilung der Abbrucherlaubnis begründen könnten, nicht vorgetragen, so dass er \nsich nicht darauf berufen kann, keine Steuervorteile erzielen bzw. keine \nDarlehensmittel von den Banken erhalten zu können. Auch rechnet der Senat zu den \nEinnahmen aus dem Denkmal nicht nur die tatsächlich erzielte, sondern die \nerzielbare Miete, da der Mieter im Laufe des Verfahrens einer Mieterhöhung \nzugestimmt hat, ohne dass der Kläger hierauf eingegangen wäre. Doch auch unter \nBerücksichtigung dieser Umstände ist die Erhaltung des Denkmals für den Kläger \nwirtschaftlich unzumutbar, so dass die Verweigerung der Abbrucherlaubnis \nunverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist.\n\n58\n\nZwischen den Beteiligten besteht Einigkeit darüber, dass der Kläger derzeit einen \njährlichen Rohertrag von etwa 2.000 Euro erzielt und dass dieser Ertrag auch nach \numfassender Sanierung des Gebäudes auf höchstens 2.400 Euro steigen wird. Dies \nist plausibel, da die Wohnfläche entgegen früherer Annahmen des Beklagten bei nur \netwa 45m² liegt, so dass die Miete nur in engen Grenzen steigerungsfähig ist. \nZugleich besteht Einigkeit darüber, dass erhebliche Sanierungskosten anfallen \nwerden, um die Standsicherheit des Gebäudes wiederherzustellen und die sofort \nnotwendigen Arbeiten an Sockel, Fachwerk, Ausfachungen, Keller, Dach und \nAusstattung durchzuführen. Der Beklagte schätzt diesen Betrag auf 100.000 Euro, \nder vom Gericht beauftragte Sachverständige auf ca. 117.000 Euro. Die nicht näher \nbegründete grobe Schätzung des Beigeladenen - 40.000 Euro - hält der Senat, sollte \nsie tatsächlich alle denkmalfachlich erforderlichen Arbeiten umfassen, nicht für \nnachvollziehbar. Der Senat neigt vielmehr der - insgesamt noch als äußerst \nzurückhaltend anzusehenden - Schätzung des Sachverständigen I4. zu, weil \ndieser keinerlei nicht denkmalfachlich veranlasste Arbeiten in Anschlag gebracht hat. \nSo ist er beispielsweise davon ausgegangen, dass Sanitärobjekte ausgebaut und für \nden späteren Wiedereinbau gelagert werden können und dass auch die \nEichenfenster nach Überarbeitung erneut Verwendung finden können. Dennoch legt \nder Senat für seine Überlegungen die Angaben des Beklagten zu Grunde, so dass \nes offen bleiben kann, welche dieser beiden Schätzungen letztlich zutrifft. Denn auch \neine Investition von 100.000 Euro zur Erzielung eines Rohertrages von jährlich 2.400 \nEuro - dies entspricht nach der Rechnung des Beklagten einem Reinertrag von 1.752 \nEuro und einem Ertragswert der Immobilie von 516,80 Euro - ist dem Eigentümer der \nstreitgegenständlichen Immobilie wirtschaftlich nicht zumutbar. Auch unter \nBerücksichtigung denkbarer Zuschüsse von 25.000 Euro - dem Kläger wurden im \nVerfahren allerdings nur 15.000 Euro zugesichert - sowie unter Berücksichtigung \nsteuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten für den Sanierungsaufwand läge allein die \nZinsbelastung für ein Darlehen von 75.000 Euro bei 3.750 Euro, die Erreichbarkeit \neines Zinssatzes von 5% für den jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks trotz \nbegründeter Zweifel hieran vorausgesetzt. Damit stehen schon die bloße \nZinsbelastung und der bestmögliche Ertrag dieser Investition in einem derart krassen \nMissverhältnis, dass die Möglichkeit einer Darlehensfinanzierung einer solchen \nInvestition unabhängig davon ausgeschlossen werden kann, ob der Kläger oder ein \netwaiger Käufer das Darlehen in Anspruch nehmen möchte. \n\n59\n\nEin wirtschaftlich denkender Eigentümer würde das Risiko einer Verschuldung in \nder hier erforderlichen Höhe nicht auf sich nehmen, weil er nicht damit rechnen \nkönnte, aus den bescheidenen Erträgen das aufgenommene Darlehen innerhalb \neines üblichen Zeitraums zu tilgen oder auch nur zurückzuführen. Denn die Erträge \nwerden bereits durch die Zinsbelastung dauerhaft mehr als aufgezehrt. Es \nwiderspräche schon jeder wirtschaftlichen Vernunft, eine Investition von 75.000 Euro \n(100.000 Euro abzüglich eines Zuschusses aus Denkmalfördermitteln in Höhe von \n25%) vorzunehmen, um einen monatlichen Reinertrag von 146 Euro (Jahresertrag \nvon 1.752 Euro auf den Monat gerechnet) zu erzielen. Erst recht gilt dies, wenn die \nerzielbare Kapitalrendite von 2,3% - unter Abzug des Bodenwerts (35.200 Euro) von \nnur noch 1, 59% - durch die Notwendigkeit einer Verzinsung des notwendigen \nKapitals mehr als aufgezehrt wird. Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass in \ndiese grobe Rechnung zwar die erzielbaren Steuervorteile nicht eingerechnet sind, \nandererseits aber auch der wirkliche Kapitalbedarf nach der Überzeugung des \nSenats um mindestens 17.000 Euro höher liegt und überdies die Bezuschussung nur \nin Höhe von 15.000 Euro zugesichert war. Es ist daher mit Sicherheit davon \nauszugehen, dass das streitgegenständliche Denkmal sich auf Grund der \nzwingenden Erhaltungslasten weder jetzt noch in überschaubarer Zukunft \"selbst \nträgt\" im Sinne der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.\n\n60\n\nDas von dem derzeitigen Mieter unterbreitete Kaufangebot ändert an diesen \nFeststellungen nichts. Es ist nicht als bindendes Kaufangebot anzusehen, da es nicht \nnotariell beurkundet ist; der Senat bewertet es angesichts der Umstände, unter \ndenen es abgegeben worden ist, als nicht ernsthaft. So ist es bis zum \n30. April 2009, mithin auf einen Zeitpunkt wenige Tage vor der mündlichen \nVerhandlung befristet gewesen und mit der Ankündigung einer Mietminderung \nverbunden worden für den Fall, dass der Kläger bis zu demselben Termin nicht die \nvolle Bewohnbarkeit des Gebäudes durch Beseitigung der Mängel der Mietsache \nwieder herstellt. Dass dies unmöglich ist, muss dem Mieter allerdings klar gewesen \nsein, zumal er Adressat einer behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung für \neinen Teil des Gebäudes ist. Infolge der Verknüpfung des Kaufangebots mit der \nAufforderung, Mängel der Mietsache zu beseitigen, bleibt zudem unklar, ob das \nAngebot sich auf das Gebäude in seinem jetzigen Zustand beziehen sollte oder auf \nein von Mängeln befreites Gebäude. Schließlich ging aus dem mit anwaltlichem \nSchreiben unterbreiteten Angebot nicht hervor, welche Grundstücksfläche umfasst \nsein sollte; erst auf Nachfrage durch den Berichterstatter wurde dies auf eine \nTeilfläche des betroffenen Flurstücks von etwa 60m² konkretisiert, obwohl die \nUnterschutzstellung nach dem ausdrücklichen Willen des Beigeladenen die gesamte \numgebende Hoffläche erfasst. Auch wenn nicht allgemein davon ausgegangen \nwerden kann, dass Verkaufsmöglichkeiten bei der Prüfung der wirtschaftlichen \nUnzumutbarkeit ausnahmslos nur dann berücksichtigt werden können, wenn sie \nnotariell beurkundet sind, spricht wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles \nÜberwiegendes dafür, dass der Kläger das Kaufangebot nicht als ernsthafte \nAlternative zu einer Erhaltung des Denkmals in Betracht ziehen musste.\n\n61\n\n3.\n\n62\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die \nEntscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ \n708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n63\n\nDer Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die entscheidungserheblichen \nVorschriften im Wesentlichen dem irrevisiblen Landesrecht angehören und \nhinsichtlich der Anwendung von Bundesrecht keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 \nVwGO gegeben ist.\n\n64","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/240947","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-05-04/10-a-699-07","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/240947","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/240947","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-05-04/10-a-699-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/240947","retrieved":"2026-07-09 02:04:02.381410+00:00"}}