{"status":"available","doknr":"OLD241890","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2009:0320.10A1406.08.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2009-03-20","aktenzeichen":"10 A 1406/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 7. April 2008 wird \ngeändert. Der Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in \nGestalt der Berichtigungsbeschlüsse vom 21. Dezember 2006 und 5. Januar 2007 \nwird aufgehoben.\n\nDie Gerichtskosten des Verfahrens sowie die außergerichtlichen Kosten der \nKlägerin tragen in beiden Rechtszügen die Beklagte und die Beigeladene je zur \nHälfte. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin wendet sich gegen die ihr durch Übernahmebeschluss der \nBeklagten auferlegte Verpflichtung, ein im Eigentum der Beigeladenen stehendes \nBaudenkmal - ehemalige Textilfabrik C. - gegen Zahlung einer Entschädigung in \nHöhe von 1.275.000,00 EUR zu übernehmen.\n\n3\n\nBei dem Baudenkmal handelt es sich um einen im Jahre 1914 von den \nArchitekten G. & T. als Fabrik für gestrickte Oberkleidung der C. & Co. - \nInhaber war der Großvater des Komplementärs der Beigeladenen - errichteten \nIndustriebau mit rechteckigem Grundriss, Flachdach und einem den Eingangsbereich \nsowie das Haupttreppenhaus aufnehmenden turmartigen Anbau. Das in einer \nEntfernung von etwa 2 km zur Innenstadt von M. gelegene Grundstück \n(Gemarkung M. -Stadt, Flur 22, Flurstück 387, postalische Anschrift I. \nStraße 2) hat eine Größe von 3.307 m². In seiner näheren Umgebung befinden sich \nüberwiegend Wohngebäude sowie einzelne Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe. \nDas Gebäude umfasst ein Erdgeschoss (Nutzfläche ca. 670 m²) sowie drei \nObergeschosse, die jeweils eine Nutzfläche von etwa 405m² aufweisen. Die \nGeschosse sind im wesentlichen ungeteilt; lediglich einige Funktions- und Büroräume \nsind in Leichtbauweise eingefügt. Das Haupttreppenhaus wird durch eine Vielzahl \nvon Fenstern belichtet, die in jugendstilhaften Formen mit teilweise farbigem Dekor \nverglast sind. Die Putzfassaden werden durch waagerechte und senkrechte \nPutzbänder gegliedert. Die Obergeschosse weisen entlang der Traufseiten \ndurchgehend und überwiegend auch an den Giebelseiten fast raumhohe eiserne \nSprossenfenster mit Einfachverglasung auf, die in regelmäßige Dreiergruppen \nuntergliedert und weitgehend vollständig im Originalzustand erhalten sind. Auch Teile \nder Heizungsanlage sowie die gesamte statische Konstruktion des Gebäudes sind im \nwesentlichen erhalten. Ein Lastenaufzug bis zum dritten Obergeschoss, eine \nLaderampe sowie ein eingeschossiger Flachbau wurden später angebaut. Bis etwa \n1960 wurde das Gebäude als Strickwarenfabrik, danach bis etwa zur \nJahrtausendwende für andere gewerbliche Zwecke genutzt. Seitdem stehen die \nObergeschosse überwiegend leer. Im Erdgeschoss waren und sind fast durchgehend \nbis heute wechselnde Einzelhandelsnutzungen sowie ein Kiosk / Imbiss \nuntergebracht.\n\n4\n\nIm Jahre 1987 befasste sich das Westfälische Amt für Denkmalpflege erstmals \nmit dem Gebäude und ersuchte im Dezember 1990 die Klägerin - Untere \nDenkmalbehörde - um Eintragung in die Denkmalliste. Durch Verfügung vom 16. \nDezember 1994 wurde das Gebäude mit Ausnahme des Lastenaufzugs und des \neingeschossigen Anbaus sowie der Rampe unter Anordnung der vorläufigen \nVollziehung vorläufig, am 14. Dezember 1995 endgültig in die Denkmalliste \neingetragen. \n\n5\n\nZur Begründung der Unterschutzstellung hieß es im Bescheid vom 14. Dezember \n1995 u.a.:\n\n6\n\n\"Das Fabrikgebäude ist bedeutend für die Stadt M. , weil es ein \nanschauliches Dokument für die Entwicklung ihrer Wirtschaftsgeschichte darstellt. ... \nDas Objekt ist weiterhin bedeutend für die Geschichte des Menschen, weil es ein \nwichtiges Belegstück für die Entwicklung der Industriearchitektur in X. bis in die \nersten Kriegsjahre hinein darstellt. Es verdeutlicht die Reformbestrebungen innerhalb \nder Industriearchitektur zu Beginn des 20. Jahrhunderts, die bereits auf die \nSchaffung einer sachlichen, zweckbezogenen Gestaltung ausgerichtet waren, ohne \njedoch das bis dahin herrschende Formenchaos des Historismus zu überwinden. ... \nDas Fabrikgebäude ist in seiner Grundstruktur bereits modern und auf Sachlichkeit \nund Funktionalität angelegt. Gleichwohl verwendet es historistische Elemente ... und \nist daher ein vorzügliches Beispiel für die sich parallel zur traditionellen Baukunst \nentwickelnde moderne Fabrikarchitektur. \n \nFür die Erhaltung und Nutzung des Objekts sind wissenschaftliche Gründe zu \nnennen, da es für die Forschung in mehrfacher Hinsicht von Bedeutung ist. Zum \neinen dient es einer Aufarbeitung der Firmengeschichte von P. C. & Co. ... In \ndiesem Zusammenhang ist auch die Verbreitung und Bewertung der Textilindustrie \nim n. Sauerland sowie ihr Einfluss auf die sozialgeschichtliche Entwicklung zu \nerforschen. Zum anderen dient das Objekt der weiteren Erforschung des Werkes der \nF. Architekten G. & T. , ... Darüber hinaus besteht ein weiteres \nbesonderes Forschungsinteresse an der Erhaltung ... in Bezug auf die Entwicklung \ndes Eisenbetonskelettbaus. Das Gebäude ... ist eines der frühen und zugleich wohl \nseltenen Beispiele der weiter entwickelten Eisenbetonskelettbauweise, das im \nwestfälischen Raum nach heutigem Kenntnisstand erhalten ist. ... Die reine \nSkelettbauweise mit ihrer rasterförmigen Fassadenteilung tritt zu dieser Zeit erst \nzögerlich in Erscheinung. Um so größere Bedeutung kommt dem hier in Rede \nstehenden Objekt für ... ihre weitere wissenschaftliche Erforschung zu.\"\n\n7\n\nDie Beigeladene erhob Widerspruch gegen die vorläufige und endgültige \nUnterschutzstellung, der durch Bescheide vom 16. und 29. Juli 2003 zurückgewiesen \nwurde. Das hiergegen eingeleitete Klageverfahren wurde nach Klagerücknahme am \n11. Dezember 2003 eingestellt.\n\n8\n\nIn der Zeit seit Beendigung der gewerblichen Nutzung in den Obergeschossen \ndes Gebäudes erwies sich die infolge der einfachverglasten Fenster aus der \nErrichtungszeit besonders schlechte Wärmedämmung des Gebäudes als \ngravierendes Hindernis für eine weitere Nutzung. Deshalb plante die Beigeladene die \nErsetzung dieser Fenster durch moderne Kunststofffenster mit \nWärmeschutzverglasung (Scheibenstärke 24mm, kw-Wert 1,3). Hierfür holte sie bei \nder Fa. M1. im Februar 2000 einen Kostenvoranschlag ein, der die Kosten für \nneue Fenster einschließlich Montage auf etwa 61.000 EUR bezifferte. Wegen der \nvom Westfälischen Amt für Denkmalpflege geäußerten Bedenken hinsichtlich der \nDenkmalunverträglichkeit derartiger Fenster wurden weitere Kostenvoranschläge \neingeholt. Die Fa. T1. bot die Restaurierung der vorhandenen Fenster - Ausbau, \nÜberarbeitung der Eisenrahmen, Anstrich und Montage - für etwa 245 EUR je m² \nFensterfläche ohne Neuverglasung an und wies darauf hin, dass wegen der geringen \nProfiltiefe der Fensterrahmen von nur 15mm eine Isolierverglasung nicht möglich sei. \nEin weiteres Unternehmen (Fa. B. ) unterbreitete ein Angebot für den Einbau \nneuer Industriebau-Aluminiumfenster mit Wärmeschutzglas für einen Betrag von ca. \n262.000 EUR. Ein vierter Anbieter (U. ) veranschlagte eine Summe von etwa \n287.000 EUR und führte schriftlich aus, er sehe keine Möglichkeit, die vorhandenen \nFenster sinnvoll zu ertüchtigen; bei einem solchen Versuch werde man \"viel Geld für \nMurks ausgeben\". Das zur Stellungnahme aufgeforderte Westfälische Amt für \nDenkmalpflege führte aus, eine Aufarbeitung der Fenster sei möglich und werde etwa \n175.000 EUR kosten; die Sicherstellung des Wärmeschutzes könne durch \nvorgesetzte weitere Fenster erreicht werden. Hierfür seien die Angebot etwa der Fa. \nB. jedoch zu teuer.\n\n9\n\nDie Beigeladene beantragte am 4. Februar 2000 bei der unteren \nDenkmalbehörde der Klägerin die denkmalrechtliche Erlaubnis, die vorhandenen \nEisensprossenfenster gegen zweiflüglige weiße Kunststofffenster mit feststehendem \nOberlicht austauschen zu dürfen. Dieser Antrag wurde durch Bescheid vom 19. \nFebruar 2004 abgelehnt. Weitere Anträge auf Erteilung denkmalrechtlicher \nErlaubnisse zur Veränderung des Gebäudes bzw. auf Erteilung einer Bau- oder \nNutzungsänderungsgenehmigung zur Durchführung konkret bezeichneter Umbau- \noder Nutzungsänderungsvorhaben wurden nicht gestellt. Statt dessen beantragte die \nBeigeladene am 5. April 2001 und in weiteren Schreiben die Löschung des \nDenkmals aus der Denkmalliste sowie am 15. September 2003 die \ndenkmalrechtliche Erlaubnis für den Abbruch des Denkmals. Der Löschungsantrag \nwurde am 20. Februar 2004, der Abbruchantrag am 26. April 2004 abgelehnt. Auch \neine vom Rat der Klägerin ausgehende Initiative zur Löschung des Denkmals aus der \nDenkmalliste blieb nach Durchführung des Ministeranrufungsverfahrens (Entscheid \nvom 21. August 2007, § 21 Abs. 4 Satz 3 DSchG NRW) ohne Erfolg. Schließlich \nwandte sich die Beigeladene seit dem Jahr 2000 mehrfach an die untere \nDenkmalbehörde und bat um Übernahme von Kosten, die für die Reparatur und \nSicherung der Jugendstilfenster im Treppenhaus oder ähnliche Maßnahmen \nerforderlich waren. Die Klägerin beantwortete diese Anfragen - u.a. durch Schreiben \nvom 11. Mai 2004 - jeweils mit dem Hinweis, dass eine vollständige Übernahme \ndenkmalbedingter Kosten nicht möglich sei, dass aber je nach zur Verfügung \nstehenden Mitteln eine Bezuschussung mit bis zu einem Drittel der \nzuwendungsfähigen Kosten in Frage komme. Laufende Unterhaltungsarbeiten am \nDenkmal wurden in gewissem Umfang durchgeführt, betrafen allerdings weder die \nFenster noch die Heizkörper im Gebäude oder die tragende Eisenskelettkonstruktion \nsowie die Fassaden.\n\n10\n\nDurch Schreiben vom 16. September 2003, gerichtet an die Klägerin, und erneut \ndurch förmliches Schreiben vom 12. Juli 2004 an die Beklagte beantragte die \nBeigeladene, die Klägerin zur Übernahme des Baudenkmals gegen Entschädigung \nzu verpflichten. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass das Gebäude aus \ndenkmalrechtlichen Gründen nicht so verändert werden dürfe, dass es unter \naktuellen Marktbedingungen wirtschaftlich nutzbar sei. Dies betreffe insbesondere \ndie Fenstersanierung, die wegen der aus Gründen des Denkmalschutzes \nerforderlichen Beibehaltung der Eisensprossenfenster besonders aufwändig sei; eine \nrealistische Möglichkeit stelle lediglich die Verschiebung der vorhandenen Fenster in \nden Fensterlaibungen nach Außen und das Davorsetzen eines Wärmeschutzfensters \naus Kunststoff dar; eine derartige Konstruktion schrecke jedoch die Nutzer ab. Zu \nden im Vorfeld des Antrags ermittelten Kosten müssten die für weitere erforderliche \nArbeiten nötigen Kosten noch hinzugerechnet werden. Das Gebäude stehe bis auf \nden noch darin befindlichen Imbiss - Monatskaltmiete 1.175 EUR - leer. Das \nErdgeschoss sei bis Oktober 2002, die Obergeschosse bis Juni 2000 genutzt \nworden. Die Klägerin habe auch das Angebot, das Gebäude zu Vorzugskonditionen \nzu mieten, ausgeschlagen. Der Versuch, das Gebäude zu vermieten oder zu \nverkaufen, sei trotz Hunderter von Immobilienanzeigen erfolglos geblieben. Es habe \nzwar Dutzende von Begehungen mit Interessenten gegeben, doch hätten diese \nwegen der Wärmeschutzproblematik ihr Interesse ausnahmslos verloren. Zusätzlich \nhabe es mehrere Möglichkeiten gegeben, Einrichtungen der Klägerin im Gebäude \nunterzubringen, etwa die Volkshochschule, Teile der Musikschule oder das \nStadtarchiv. Keine davon sei realisiert worden, weil der Klägerin letztlich die \nRenovierungskosten zu hoch gewesen seien.\n\n11\n\nDie Beigeladene legte zwei Wertgutachten von 1983 und 2004 vor. Das \nGutachten von 1983 (Gutachten W. ) kommt bei einem Bodenwert von ca. 77 \nEUR sowohl bei Anwendung des Sachwertverfahrens als auch unter \nZugrundelegung des Ertragswertverfahrens auf einen Gesamtwert von etwa 1.278 \n230 EUR. Das Gutachten von 2004 (Gutachten L. ) weist einen Gesamtwert von \n1.780 000 EUR aus. Es beruht auf dem Sachwertverfahren und setzt als Bodenwert \n200 EUR / m² an. Die Beigeladene führte aus, dass es zu Verhandlungen zwischen \nihr und der Klägerin über einen möglichen Kaufpreis gekommen sei; man sei einer \nEinigung auf einen Betrag von 1.275 000 EUR nahe gewesen.\n\n12\n\nIm Übernahmeverfahren holte die Beklagte im Dezember 2005 zwei \nWertgutachten des Gutachterausschusses über Grundstückswerte im N. Kreis \nein. Zum Tag der Versagung der Abbruchgenehmigung (26. April 2004) ermittelte der \nAusschuss bei Anwendung des Sachwertverfahrens einen Gesamtwert von etwa \n1.072.000 EUR bzw. - unter Berücksichtigung denkmalbedingter Belastungen - von \netwa 952.000 EUR, während unter Zugrundelegung des Ertragswertverfahrens ein \nGesamtwert von ca. 720.000 EUR bzw. unter Berücksichtigung denkmalbedingter \nEinschränkungen von ca. 540.000 EUR ermittelt wurden. Als Bodenwert setzte der \nAusschuss 130 EUR / m² an. Das zweite Wertgutachten von demselben Tag \nbezifferte die Werte für den Tag der vorläufigen Unterschutzstellung (16. Dezember \n2004) und kam zu einem Verkehrswert von ca. 1.022 000 EUR bzw. unter \nBerücksichtigung des Denkmalschutzes von 833.000 EUR.\n\n13\n\nNach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 16. November 2006 erließ \ndie Beklagte am 18. Dezember 2006 den streitgegenständlichen \nÜbernahmebeschluss, durch den die Klägerin verpflichtet wurde, das Baudenkmal \ngegen Zahlung einer Entschädigung an die Beigeladene in Höhe von 1.275.000 EUR \nin ihr Eigentum zu übernehmen. Zur Begründung führte die Beklagte aus, die \nBeigeladene habe nach Unterschutzstellung des Gebäudes ausreichend lange und \nnachhaltig versucht, das Objekt an die Klägerin zu veräußern. Sie sei auch \nAdressatin behördlicher Maßnahmen nach dem DSchG NRW geworden, nämlich der \nAufforderung, den Einbau von Kunststofffenstern zu unterlassen, sowie der \nAblehnung ihres Antrags auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis. Die \ndenkmalbedingten Mehrkosten allein der Fensterrenovierung lägen bei realistischer \nBetrachtung in einer Größenordnung von etwa 200.000 EUR. Zu bedenken sei \nweiter, dass die Beigeladene das Objekt nicht in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft \nerworben habe. Der Komplementär der Beigeladenen verfüge auch nicht über \nweitere Vermögenswerte, so dass ihm denkmalbedingte Mehrkosten in einer Höhe \nvon 200.000 EUR nicht zuzumuten seien.\n\n14\n\nDer Übernahmepreis sei nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen mit dem \nVerkehrswert zu bemessen (§§ 95, 194 BauGB, 10 EEG NRW). Der festgesetzte \nBetrag sei zwischen der Beigeladenen und der Klägerin so gut wie ausgehandelt \ngewesen. Die Klägerin werde durch die Übernahmepflicht auch nicht überfordert, da \nsie ggf. die Möglichkeit habe, beim Land O. -X. um Refinanzierung \nnachzusuchen.\n\n15\n\nDer Beschluss wurde dem Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen und der \nKlägerin am 19. Dezember 2006 zugestellt. Am 21. Dezember 2006 wurde durch \nBerichtigungsbeschluss die Rechtsmittelbelehrung des Beschlusses geändert \n(zugestellt am 27. bzw. - der Klägerin - am 29. Dezember 2006), durch weiteren \nBeschluss vom 5. Januar 2007 wurde das Rubrum des Beschlusses berichtigt. \n\n16\n\nAm 25. Januar 2007 hat die Klägerin Anfechtungsklage gegen den \nÜbernahmebeschluss erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, eine \nwirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung liege nicht vor. \nDie hohen Kosten für die Sanierung der Fenster seien nur teilweise auf Umstände \ndes Denkmalschutzes zurückzuführen und in diesem Umfang zu einem Drittel \nzuschussfähig; letztendlich wäre sie lediglich mit etwa 114.000 EUR an \ndenkmalbedingten Mehrkosten belastet gewesen, so dass die Annahme des \nÜbernahmebeschlusses, diese Kosten lägen im Bereich von 200.000 EUR, nicht \nnachvollziehbar sei. Im Hinblick auf den Wert der Immobilie und eine mehrjährige \nNutzungsmöglichkeit zur Refinanzierung der Investitionen sei von wirtschaftlicher \nUnzumutbarkeit nicht auszugehen. Die Beigeladene sei im Übrigen nur zu einer \nSanierung bereit gewesen, wenn der volle denkmalbedingte Mehrbetrag erstattet \nwürde, was nach den Förderbestimmungen nicht zulässig sei. Sie habe ihren \nÜbernahmeantrag auch nicht hinreichend begründet. Es fehlten insbesondere \njegliche Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Außerdem dürfe kein subjektiver \nZumutbarkeitsmaßstab angelegt werden, sondern es müsse objektbezogen beurteilt \nwerden, ob eine wirtschaftliche Nutzung des Denkmals möglich sei. \n\n17\n\nDie Behauptung der Beigeladenen, sie habe fast 670 Immobilienanzeigen \ngeschaltet, um das Baudenkmal zu vermieten oder zu verkaufen, sei nicht glaubhaft; \nauch sei die Denkmaleigenschaft für den Leerstand möglicherweise nicht einmal \nkausal, da derzeit über 10% aller Gewerbeimmobilien in M2. ungenutzt seien. \nFehlerhaft sei auch die Bemessung des Übernahmepreises, da der Verkehrswert \nvom Gutachterausschuss mit Beträgen zwischen 540.000 und 720.000 EUR ermittelt \nworden sei; dabei komme es auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übernahme \nbzw. des Übernahmeantrags an. Eine Bezugnahme auf angebliche \nKaufpreisverhandlungen zwischen den Beteiligten sei nicht angemessen, da es \nernsthafte Verhandlungen nie gegeben habe. Schließlich habe die Beklagte es \nunterlassen, die laufenden Mieteinnahmen in Höhe von 1.175,00 EUR monatlich in \nihre Rechnung einzustellen.\n\n18\n\nDie Beigeladene habe auf die Bemühungen der Klägerin, ihr bei der Nutzung und \nVermarktung zu helfen, überhaupt nicht reagiert. So habe man im Amt für \nWirtschaftsförderung und Projektsteuerung der Klägerin ein Projekt entwickelt, das \ndie Errichtung von 5 Reihenhäusern auf dem Grundstück sowie den Einbau von \nWohnungen und von PKW-Stellplätzen in das Baudenkmal vorsah, um die \nRentabilität zu sichern.\n\n19\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n20\n\nden Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in der Gestalt \ndes Berichtigungsbeschlusses vom 21. Dezember 2006 aufzuheben.\n\n21\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n22\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n23\n\nEr hält die Bestimmung des Verkehrswerts für zutreffend. Die Schwierigkeit im \nvorliegenden Verfahren bestehe darin, dass das Objekt niemals am \nGrundstücksverkehr teilgenommen habe, so dass es angemessen sei, auf die \nVerhandlungen zwischen Klägerin und Beigeladener zurückzugreifen. Richtig sei es \nauch, von einem subjektiven Zumutbarkeitsbegriff auszugehen. Denn gerade der \nnicht sehr vermögende Eigentümer solle sich von einer wirtschaftlichen Last befreien \nkönnen, die ihn überfordere. Deshalb komme es auf seine subjektive \nLeistungsfähigkeit an.\n\n24\n\nDie Beigeladene hat beantragt,\n\n25\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n26\n\nSie hält den Übernahmebeschluss für rechtmäßig. Die Erhaltung und Nutzung \ndes Denkmals sei ihr wirtschaftlich nicht zumutbar. Bei ihren Bemühungen um eine \nVermietung sei sie von der Klägerin vollkommen im Stich gelassen worden; die im \nKlageverfahren vorgelegten Unterlagen des Amtes für Wirtschaftsförderung habe sie \nnie erhalten. Obwohl es mehrere Mietinteressenten gegeben habe, sei es nicht zu \neinem Abschluss gekommen, weil die Aufwendungen für eine Sanierung der Fenster \nund Einschränkungen wegen der Unveränderlichkeit der statischen \nGrundkonstruktion eine marktgerechte Ausstattung des Gebäudes nicht zuließen. \nZuschüsse seien nur vage in Aussicht gestellt, nicht aber zugesagt worden. Die \nBemühungen um einen Verkauf oder eine Vermietung seien professionell \ndurchgeführt worden und hätten dennoch keinerlei greifbares Ergebnis erbracht. \nNeben den bereits angegebenen seien im Verlauf des Verfahrens weitere 260 \nAnzeigen geschaltet worden. \n\n27\n\nDie Zumutbarkeit sei subjektiv zu bestimmen. Daraus folge auch, dass ihr die \nGeltendmachung steuerlicher Vorteile nicht weiterhelfe, weil sie nur sehr geringe \nEinnahmen aus dem Objekt habe. Der Umstand, dass dem Komplementär der \nBeigeladenen und Enkel des Unternehmensgründers ein 9-Familienhaus in M3. \ngehöre, ändere an der Unzumutbarkeit nichts, weil dieses Gebäude keinen Gewinn \nabwerfe. Schließlich sei auch der Übernahmewert zutreffend ermittelt worden. Dies \nwerde durch die vorliegenden Gutachten bestätigt; in dem ausgewiesenen Betrag \nseien noch nicht einmal begründete Entschädigungsansprüche der Beigeladenen \nenthalten, die für denkmalbedingte Mietausfälle und Zinsverluste mit etwa 320.000 \nEUR zu bemessen seien. In die Verhandlungen mit der Klägerin sei die Beigeladene \nmit einer Kaufpreisvorstellung von 1,8 Millionen Euro gegangen, während die \nKlägerin zur Zahlung von 900.000 EUR bereit gewesen sei. Erst nach vielen \nGesprächen habe man sich im Grundsatz auf 1.275 000 EUR geeinigt.\n\n28\n\nIm Rahmen eines Ortstermins vor der mündlichen Verhandlung hat das \nVerwaltungsgericht festgestellt, dass das Baudenkmal zusätzlich zu der Nutzung \ndurch den Kiosk / Imbiss im Erdgeschoss durch ein \"Second-hand-Kaufhaus\" sowie \nim Dachgeschoss zu Lagerzwecken genutzt wurde; die monatlichen Mieteinnahmen \nbetrugen nach Angaben der Beigeladenen 2.600 EUR zusätzlich zu den Einnahmen \ndurch Vermietung an den Kiosk, insgesamt also 3.775 EUR. \n\n29\n\nDurch Urteil vom 7. April 2008 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. \nDie Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals sei der Beigeladenen nicht zumutbar. \nDiese Voraussetzung sei subjektiv, bezogen auf den jeweiligen Eigentümer, zu \nprüfen. Die Beigeladene habe dargelegt, dass eine gewerbliche Vermietung \ninsbesondere des ersten und zweiten Obergeschosses wegen des \nEnergieverbrauchs im Gebäude praktisch nicht mehr möglich sei. Die Einnahmen \naus der Vermietung seien von etwa 107.000 EUR im Jahre 1999 auf etwa 36.000 \nEUR im Jahr 2007 zurückgegangen; auch dies belege die wirtschaftliche \nUnzumutbarkeit. Auch die weitere Voraussetzung des § 31 DSchG NRW liege vor, \nda die Beigeladene Adressatin mehrere ablehnender Bescheide sei, die ihr eine \nwirtschaftlich tragbare Sanierung durch Kunststofffenster bzw. den Abbruch des \nDenkmals untersagten. In diesem Stadium des Verfahrens sei es nicht mehr Aufgabe \nder Beigeladenen gewesen, Erwägungen über weitere Nutzungsmöglichkeiten \nanzustellen; sie habe im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht alles Erforderliche getan. \nWeder die untere Denkmalbehörde noch das Westfälische Amt für Denkmalpflege \nseien in der Lage gewesen, im Laufe der folgenden Jahre ein nachvollziehbares \nKonzept für die Sanierung der Fenster vorzulegen.\n\n30\n\nDie denkmalbedingten Mehrkosten bei der Sanierung der Fenster seien auf \nmindestens 200.000 EUR zu schätzen; dies folge auch aus der Auswertung \nähnlicher Sanierungsvorhaben in vergleichbaren Gebäuden, wie sie Klägerin, \nWestfälisches Amt für Denkmalpflege und Beigeladene gemeinsam in Augenschein \ngenommen hätten. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beigeladenen, die nur \naus zwei Personen bestehe und deren einziger Geschäftsgegenstand das \nstreitgegenständliche Baudenkmal sei, sei mit der Sanierung des Gebäudes \nüberfordert, auch im Hinblick auf die schon bestehenden Bankverbindlichkeiten von \netwa 200.000 EUR. Fördermaßnahmen und steuerliche Vorteile führten nicht zu \neiner anderen Beurteilung.\n\n31\n\nDie Klägerin hat rechtzeitig die Zulassung der Berufung gegen das ihr am 18. \nApril 2008 zugestellte Urteil beantragt. Durch Beschluss vom 10. Oktober 2008 hat \nder Senat die Berufung zugelassen.\n\n32\n\nDie Klägerin führt zur Begründung ihrer Berufung aus, die Beigeladene müsse \nhinnehmen, dass bei der Nutzung des Baudenkmals eine Rendite nicht erwirtschaftet \nwerden könne. Sie habe nicht unerhebliche Einnahmen erzielt, sogar während des \nZeitraums, in dem mehrere Geschosse des Gebäudes leer gestanden hätten. \nDemgegenüber habe sie nicht nachgewiesen, dass diesen Einnahmen Kosten \ngegenüber gestanden hätten, die aus den Einnahmen nicht zu bestreiten gewesen \nwären. Schon die Beibehaltung des unrenovierten Zustandes sei demnach für die \nBeigeladene nicht unzumutbar. \n\n33\n\nDies gelte auch für den Fall einer denkmalgerechten Sanierung der Fenster. Eine \naussagekräftige Wirtschaftlichkeitsrechnung für diesen Fall fehle vollständig. Die \nBeigeladene habe keinerlei Daten ermittelt und vorgetragen, aus denen sich ergebe, \ndass sich das Denkmal nicht selbst trage. Demgemäß fehle es auch an einer \nPrognose über mögliche Einnahmen; es sei schon keinerlei Vorstellung dargelegt \nworden, welche Nutzung möglich sein werde. Damit habe sie die ihr obliegende \nDarlegungslast nicht erfüllt. Dies gelte auch für die Behauptung der \nUnvermietbarkeit.\n\n34\n\nOffen sei auch, ob der Leerstand von Teilen des Gebäudes überhaupt auf \ndenkmalbedingte Anforderungen zurückzuführen sei. Wenn die Beigeladene sich zur \nBegründung der Unvermietbarkeit u.a. auf die Lage des Treppenhauses und die \nRaumhöhe berufe, so hätte es nahe gelegen, hierzu Anträge auf Umgestaltung des \nGebäudes vorzulegen, die zur Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis geführt \nhätten. \n\n35\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n36\n\ndas Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 7. April 2008 zu ändern und \nden Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in Gestalt der \nBerichtigungsbeschlüsse vom 21. Dezember 2006 und 5. Januar 2007 \naufzuheben.\n\n37\n\nDie Beklagte beantragt, \n\n38\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n39\n\nSchriftsätzliche Ausführungen zur Begründung ihres Antrages hat sie nicht \nvorgelegt.\n\n40\n\nDie Beigeladene beantragt, \n\n41\n\ndie Berufung zurückzuweisen. \n\n42\n\nSie weist darauf hin, dass insgesamt 949 Anzeigen für Vermietung und Verkauf \nin der lokalen und überregionalen Presse erschienen seien; auch im Internet sei das \nObjekt in drei Immobilienportalen intensiv beworben worden. Raumhöhen, \nGebäudeschnitt und Energiekosten seien die Gründe für die Unvermietbarkeit; \ndenkmalrechtliche Einschränkungen hätten ihr nicht erlaubt, diese Hindernisse zu \nbeseitigen.\n\n43\n\nDer Berichterstatter des Senats hat am 5. März 2009 die Örtlichkeit in \nAugenschein genommen. Auf die Niederschrift vom 5. März 2009 wird verwiesen. In \nder mündlichen Verhandlung hat der Senat Beweis durch Vernehmung der Maklerin \nerhoben, die mit der Vermarktung des Objekts befasst war. Wegen der weiteren \nEinzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und \nder zum Verfahren beigezogenen Verwaltungsakten verwiesen.\n\n44\n\nEntscheidungsgründe:\n\n45\n\nDie zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Anfechtungsklage - der \nangegriffene Übernahmebeschluss vom 18. Dezember 2006 ist ein Verwaltungsakt \n(§ 35 Satz 1 VwVfG NRW) - ist begründet, so dass die Entscheidung des \nVerwaltungsgerichts vom 7. April 2008 abzuändern und der Übernahmebeschluss \naufzuheben ist. Die Beigeladene hat nach § 31 des Gesetzes zum Schutz und zur \nPflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW, dazu 1.) keinen \nAnspruch auf Übernahme des Baudenkmals, da sie die Voraussetzungen dieser \nVorschrift (unten 2.) im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (unten 3.) nicht erfüllt hat \n(unten 4.).\n\n46\n\nDer Senat ist an einer Entscheidung nicht durch den Antrag der Beigeladenen \nauf Vertagung der mündlichen Verhandlung gehindert. Der Antrag, \n\n47\n\n\"die Entscheidung des Rechtsstreits zu vertagen und der Beigeladenen \nGelegenheit zu geben, zur Frage rückständiger modernisierender Investitionen aus \nder Sicht des Datums 1.1.2007 noch genauer zum Sachverhalt vortragen zu \nkönnen\", \n\n48\n\nwar abzulehnen, da keine erheblichen Gründe für eine Vertagung vorlagen. Die \nFrage, ob die von der Beigeladenen im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung \ngeltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung teilweise auf \neinen zu diesem Zeitpunkt bestehenden Instandhaltungsstau zurückzuführen sein \nkönnte, war von der Klägerin schon mit ihrer Begründung zum Antrag auf Zulassung \nder Berufung (Juni 2008) geltend gemacht worden. Die Beigeladene hatte daher \nhinreichend Gelegenheit, hierzu vorzutragen. Auch im Hinblick auf das \nverfassungsrechtliche Gebot, ihr rechtliches Gehör zu gewähren, ist weder \nvorgetragen noch erkennbar, dass dies in dem seitdem verstrichenen Zeitraum nicht \nmöglich gewesen sein könnte. Im Übrigen kommt es aus den nachfolgenden \nGründen auf die Frage eines solchen Instandhaltungsstaus für die Entscheidung \nnicht an. Denn der Senat stützt seine Entscheidung maßgeblich auf die \nEinschätzung, dass auch ohne Berücksichtigung eines möglicherweise bestehenden \nInstandhaltungsstaus weder hinreichend dargelegt noch sonst erkennbar ist, dass \ndie Schwelle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit im maßgeblichen Zeitpunkt \nüberschritten gewesen sein könnte. \n\n49\n\n1.\n\n50\n\nNach § 31 Satz 1 DSchG NRW kann der Eigentümer eines Denkmals die \nÜbernahme durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht \nauf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen \nMaßnahme nach diesem Gesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu \nbehalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Die \nVorschrift hat in Verbindung mit den §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 2 und 33f. DSchG \nNRW nach der Systematik des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts die - \nunverzichtbare - Funktion sicherzustellen, dass durch den Vollzug des DSchG NRW \ndas Verbot unverhältnismäßiger Eigentumseingriffe (Art. 14 GG)\n\n51\n\n- BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 -\n\n52\n\nnicht verletzt wird. \n\n53\n\nZu §§ 31, 33 DSchG NRW: OVG NRW, Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - \nEzD 2.2.6.1 Nr. 6 mit zutreffender Kritik Kapteina; Urteil vom 4. Dezember 1991 - 7 A \n1113/90 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 2; Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -, EzD 5.4 Nr. \n3 -.\n\n54\n\nMit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder \nnichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden \nEintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der \nEigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal - \nallerdings nur im Rahmen des Zumutbaren - zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist \nEinschränkungen der Nutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt \neinem Veränderungs- und Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG \nNRW). Diese Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche \nInteresse an der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige \nInhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen. Sie können erforderlichenfalls durch \nbehördliche Maßnahmen konkretisiert und notfalls auch erzwungen werden, etwa \ndurch eine Erhaltungs- oder Nutzungsanordnung bzw. durch die Ablehnung von \nAnträgen auf Erteilung einer Erlaubnis für Veränderung oder Beseitigung des \nDenkmals. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder behördlichen \nMaßnahmen die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen - also auf \nnichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung \nnicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung der übrigen \nRechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig; ein Anspruch auf Übernahme \ndes Denkmals kommt nicht in Betracht. Dies gilt auch für die denkmalrechtliche \nUnterschutzstellung selbst, da diese ungeachtet der wirtschaftlichen Zumutbarkeit - \ndiese ist erst auf der zweiten Stufe des denkmalrechtlichen Schutzsystems von \nBedeutung - erfolgen muss, wenn ein Objekt als Denkmal einzustufen ist. \n\n55\n\nÜberschreiten behördliche Maßnahmen auf der zweiten Stufe des \nDenkmalschutzsystems - insbesondere: Erhaltungsanordnung, Versagung \nbeantragter Erlaubnisse - aber die Grenze der Zumutbarkeit, führen sie zu \nunverhältnismäßigen Eigentumseinschränkungen und sind rechtswidrig. Der \nAdressat ist auf den Primärrechtsschutz verwiesen und muss sich entscheiden, ob er \ndie von ihm für rechtswidrig gehaltene Maßnahme anfechten will oder nicht. Lässt er \ndie Maßnahme bestandskräftig werden, kommt eine Entschädigung für die \nunverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigung nicht mehr in Betracht; auch insoweit \nbedarf es eines Anspruchs auf Übernahme des Denkmals nicht. Für die \nDenkmalbehörde ist zudem selbstverständlich, dass sie im Hinblick auf die \nGesetzesbindung der Verwaltung auf den Erlass behördlicher Maßnahmen, die zu \neiner unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers führen, grundsätzlich zu \nverzichten hat. Denn der Schutz der Denkmäler darf nicht davon abhängen, dass der \nDenkmaleigentümer auf die Anfechtung einer rechtswidrigen Erhaltungsmaßnahme \nverzichtet.\n\n56\n\nDas Gesetz eröffnet den Denkmalbehörden zusätzliche Möglichkeiten, damit sie \nihren gesetzlichen Auftrag, das kulturelle Erbe zu erhalten und zu schützen, ohne \nunverhältnismäßige Belastung der Denkmaleigentümer erfüllen können: Denkbar ist \nzunächst ein auf Verzicht auf die vollständige und unveränderte Erhaltung des \nDenkmals, d.h. die Erteilung einer Erlaubnis für eine begrenzte Veränderung oder \nNutzungsänderung des Denkmals nach § 9 Abs. 1 a) DSchG NRW. Dem Eigentümer \nwird erlaubt, das Denkmal unter Beeinträchtigung - nicht aber Beseitigung - der \nDenkmalaussage in begrenztem Umfang zu verändern, um es einer wirtschaftlich \nzumutbaren Nutzung zuführen zu können. Dies kommt in Frage, wenn das öffentliche \nInteresse an der ungeschmälerten Erhaltung des Denkmals gegenüber dem privaten \nInteresse an einer Veränderung - etwa im Hinblick auf die eingeschränkte \nDenkmalbedeutung des Objekts - zurücktreten kann. Das Denkmal wird zwar nicht \nohne Einbußen erhalten, kann seine Aussage aber wenigstens teilweise bewahren, \nohne den Eigentümer zugleich unzumutbar zu beeinträchtigen. In Ausnahmefällen - \netwa wenn die Denkmalbedeutung besonders gering ist - setzt sich das öffentliche \nErhaltungsinteresse gegenüber dem privaten Interesse an der Vermeidung einer \nunzumutbaren Eigentumsbeeinträchtigung überhaupt nicht durch, so dass sogar ein \nVerzicht auf die behördliche Maßnahme oder eine Erlaubnis zur Beseitigung des \nDenkmals in Betracht kommt. \n\n57\n\nWenn hingegen die hohe Bedeutung des Denkmals und damit das öffentliche \nInteresse an seiner unveränderten Erhaltung eine Einschränkung der \nDenkmalaussage nicht zulassen, die Erhaltung dem Eigentümer zugleich aber \nwirtschaftlich nicht zumutbar ist, kann die Verhältnismäßigkeit der sich daraus \nergebenden Eigentumsbeeinträchtigung - abgesehen von der Möglichkeit einer \nEnteignung (§ 30 DSchG NRW) - nur durch die Zahlung einer die Unzumutbarkeit \nbeseitigenden Entschädigung (§ 33 DSchG NRW) oder durch die Übernahme des \nDenkmals gegen Entschädigung zum Verkehrswert (§ 31 DSchG NRW) hergestellt \nwerden. In einem solchen Fall kann die Denkmalbehörde ihren gesetzlichen Auftrag \nnur erfüllen, wenn sie über den Erlass einer Erhaltungsanordnung oder über die \nAblehnung beantragter Veränderungs- oder Abbruchbegehren hinaus dem \nDenkmaleigentümer eine Entschädigung oder die Übernahme des Denkmals \nanbietet. Aus Art. 14 GG folgt, dass dies nicht im Belieben der Denkmalbehörden \nsteht, sondern dass ggf. ein Anspruch des Eigentümers auf Entschädigung oder \nÜbernahme begründet ist, der sich im Übrigen nicht auf bloße Zuschüsse im Rahmen \ndes Denkmalförderungsprogramms (vgl. § 36 DSchG NRW; auch § 35 Abs. 2 Satz 2 \nDSchG NRW ist im Rahmen der §§ 31, 33 DSchG NRW nicht anwendbar) erschöpft. \n\n58\n\nMit Blick auf das Verwaltungsverfahren zur Ausführung des \nDenkmalschutzgesetzes ist zudem zu beachten, dass die Denkmalbehörde nach der \noben genannten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gehalten ist, \nbereits die zu einer an sich unverhältnismäßigen Eigentumseinschränkung führende \nMaßnahme mit dem Angebot einer Entschädigung oder Übernahme - ggf. nach Wahl \ndes Denkmaleigentümers - zu verbinden. \n\n59\n\n- BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 -; \nebenso unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich: BayVGH, \nUrteil vom 27. September 2007 - 1 B 00.2474 -, BRS 71 Nr. 200.\n\n60\n\nDenn dem Betroffenen kann nicht zugemutet werden, einen Verwaltungsakt, den \ner für unverhältnismäßig und damit rechtswidrig hält, in der unsicheren Erwartung \neines nachträglich in einem anderen Verfahren zu bewilligenden Ausgleichs \nbestandskräftig werden zu lassen. Eine die Grenze der Zumutbarkeit \nüberschreitende behördliche Maßnahme ist also nur dann rechtmäßig, wenn sie \nzugleich eine Kompensationsmöglichkeit für die Unzumutbarkeit in verbindlicher \nForm anbietet. Nur unter diesen Voraussetzungen kann nämlich der Eigentümer \nverlässlich beurteilen, ob die Maßnahme als rechtswidrig anzufechten oder als \nrechtmäßig zu akzeptieren ist. Die §§ 31 und 33 DSchG NRW erlauben es den \nDenkmalbehörden deshalb, das Denkmalrecht auf verfassungsgemäße Weise \numzusetzen, ohne im Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu dem Mittel der \nEnteignung greifen zu müssen; erforderlich ist lediglich das Angebot, die \nUnzumutbarkeit durch Entschädigungszahlungen oder Übernahme auszugleichen. \nDem Denkmaleigentümer steht es frei, welche der beiden Möglichkeiten er in \nAnspruch nehmen will oder ob er statt dessen die Denkmalerhaltung unter \nInanspruchnahme seines übrigen Vermögens finanzieren möchte, ohne auf \nstaatliche Mittel zurückzugreifen. Aus diesem Grunde verbietet sich im Übrigen die \nAnnahme, § 31 DSchG NRW sei mangels Anwendungsmöglichkeiten obsolet.\n\n61\n\nWenn allerdings die Erhaltung des Denkmals für den Eigentümer aus \nnichtwirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, etwa weil er schutzwürdige ideelle \nInteressen an einer Veränderung oder Beseitigung des Denkmals geltend machen \nkann, reicht das Angebot finanzieller Entschädigung oder Übernahme regelmäßig \nnicht aus, die Unverhältnismäßigkeit des mit dem Erhaltungsgebot verbundenen \nEigentumseingriffs zu kompensieren. In einem solchen Fall, wenn also administrative \nMaßnahmen oder finanzielle Mittel die Verhältnismäßigkeit der \nEigentumseinschränkung nicht sicherstellen können, kommt ein Anspruch auf \nVeränderung oder Beseitigung des Denkmals in Betracht, weil das private Interesse \ndes Eigentümers das öffentliche Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung der \nDenkmalaussage überwiegt.\n\n62\n\n2.\n\n63\n\nEin Anspruch auf Übernahme eines Denkmals nach § 31 DSchG NRW besteht \nunter vier Voraussetzungen (nachfolgend 2.1); insbesondere ist ein solcher Anspruch \nnur gegeben, wenn dem Eigentümer die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals \nwirtschaftlich nicht zuzumuten ist (unten 2.2). Wenn diese Voraussetzungen \nvorliegen, kann der Eigentümer die Übernahme des Denkmals gegen Entschädigung \nbeanspruchen. Hierfür maßgeblich ist der Verkehrswert des Objekts, allerdings nur \nunter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung; denn diese aus \nder Situationsgebundenheit des Eigentums sich ergebende \nEigentumseinschränkung, die nicht selten mit einer Minderung des Verkehrswerts \nverbunden ist, muss der Eigentümer entschädigungslos hinnehmen. § 31 DSchG \nNRW kommt nur die Funktion zu, die darüber hinaus gehenden, zur Unzumutbarkeit \nführenden Belastungen zu kompensieren.\n\n64\n\n2.1\n\n65\n\nErforderlich ist zunächst die bestandskräftige Unterschutzstellung des Denkmals; \ndenn solange die Denkmaleigenschaft des Objekts nicht abschließend geklärt ist, \nkönnen Rechtsfolgen aus dieser Eigenschaft nicht in Betracht kommen; der Senat \nlässt offen, ob an der Auffassung festzuhalten ist, dass auch die vorläufige \nEintragung nach § 4 DSchG NRW ausreicht. \n\n66\n\nSo aber: OVG NRW, Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - EzD 2.2.6.1 Nr. \n6.\n\n67\n\nZweitens muss entweder die Erhaltung des Denkmals oder seine Nutzung in der \nbisherigen Weise oder seine Nutzung in einer anderen zulässigen Weise für den \nEigentümer wirtschaftlich unzumutbar sein. Die Unzumutbarkeit muss, drittens, \nkausal auf die dem Eigentümer obliegende Erhaltungspflicht zurückzuführen sein. \nSchließlich muss diese Erhaltungspflicht \"aufgrund einer behördlichen Maßnahme \nnach diesem Gesetz\" bestehen. Diese Formulierung, die im ersten Entwurf für ein \nDenkmalschutzgesetz nicht enthalten war \n\n68\n\n- vgl. LT-Ds 8/4492 vom 4. Mai 1979, § 33, gegenüber LT-Ds 8/5625 vom 25. \nFebruar 1980, § 31 und die Erläuterung hierzu auf S. 60 der Drucksache -,\n\n69\n\nstellt eine Reaktion auf die Hinwendung des Gesetzgebers zu einem System der \nkonstitutiven Unterschutzstellung dar, in dem Denkmalwirkungen stets erst durch die \nEintragung in die Denkmalliste, also einen behördlichen Akt, ausgelöst werden \nkönnen. Dabei kann im vorliegenden Fall offen bleiben, ob als derartige behördliche \nMaßnahme bereits die Unterschutzstellung selbst genügt oder ob die \nErhaltungspflicht des Eigentümers durch zusätzliche behördliche Maßnahmen \n\"aktiviert\" werden muss, bevor sich der Eigentümer auf § 31 DSchG NRW berufen \nkann. Allerdings spricht Überwiegendes dafür, dass derartige zusätzliche \nMaßnahmen nicht erforderlich sind. Denn andernfalls könnte ein Eigentümer, dem \ndie Nutzung eines Baudenkmals etwa im Hinblick auf hohe laufende Kosten nicht \nzumutbar ist, eine Übernahme nicht verlangen, solange eine zusätzliche behördliche \nMaßnahme nicht ergriffen wird; ggf. müsste er eine solche Maßnahme durch einen \nUmnutzungs-, Veränderungs- oder Abbruchantrag provozieren, bevor er den Antrag \nnach § 31 DSchG NRW stellen könnte. Dies dürfte die verfassungsrechtliche \nSchwelle der Unverhältnismäßigkeit überschreiten. Denn auch derjenige Eigentümer, \ndessen unzumutbare wirtschaftliche Belastung allein schon auf Grund der Eintragung \nseines Objekts in die Denkmalliste und der daraus folgenden Erhaltungspflicht eintritt \nund festgestellt werden kann - etwa wenn es sich um eine keinerlei Einnahmen \nerwirtschaftende Ruine, ein Bodendenkmal oder ein bedeutendes bewegliches \nDenkmal handelt -, kann ggf. die Übernahme des Objekts verlangen. Für das \nVorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen eines Übernahmeanspruchs ist der \nDenkmaleigentümer darlegungspflichtig, da er aus der Vorschrift einen Anspruch \nableitet.\n\n70\n\n2.2\n\n71\n\nDie Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals - entweder in der bisherigen oder in \neiner anderen zulässigen Weise - ist für den Eigentümer im Allgemeinen \nwirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen \ndes Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht \"selbst \nträgt\". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des \nkulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber \ngezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen \nVermögen \"zuzuschießen\". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und \nunter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden. \n\n72\n\nBVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum \nDSchG RP); OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71 \nNr. 202; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Mai 1988 - 1 S 1949/87 -\n, EzD 2.2.6.1 Nr. 8; OVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008 - 2 A 269/08 -, \njuris.\n\n73\n\nDabei bedarf es nicht zwingend der Erstellung eines \nWirtschaftlichkeitsgutachtens, dessen Kosten für den Eigentümer die \ndenkmalbedingten Lasten wiederum vergrößern. Es müssen jedoch in einer \nWirtschaftlichkeitsrechnung alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise \nermittelt und bewertet werden. Dies ist nur möglich, wenn zuvor deutlich wird, welche \nNutzung für das Denkmal angestrebt wird. Denn nach § 31 Satz 1 DSchG NRW \nmuss der Denkmaleigentümer drei Varianten prüfen und die wirtschaftliche \nUnzumutbarkeit für jede von ihnen darlegen: Neben dem bloßen Behalten des \nDenkmals - dies betrifft den Ausnahmefall von Denkmälern, die einer Nutzung nicht \nzugänglich sind - sind dies die Nutzung in der bisherigen Weise und die Nutzung in \neiner anderen zulässigen Art. Ohne ein Konzept, das zumindest im Ansatz erkennen \nlässt, in welcher Weise das Denkmal genutzt wird bzw. genutzt werden soll, kann der \nEigentümer seiner Darlegungspflicht nicht nachkommen und kann im Übrigen auch \nnicht beurteilt werden, ob und ggf. welche Investitionen getätigt werden müssen und \nwelche Erträge den Investitionen voraussichtlich gegenüber stehen werden. \n\n74\n\nOVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 B 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; \nOVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 29. Januar 2008 - 2 M 358/07 -, LKV 2008, \n418; ähnlich auch OVG Niedersachsen, Urteil vom 13. März 2002 - 1 L 4339/00 -, \nBRS 65 Nr. 213; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. Mai 2004 - 8 A 12009/03 -, \nEzD 2.2.6.1 Nr. 24.\n\n75\n\nDiese den Eigentümer treffende Darlegungslast ist - entgegen der von der \nBeigeladenen im Verfahren vertretenen Ansicht - nicht unzumutbar. Sie entspricht \nvielmehr der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehende \nAufgabenverteilung und ist schon deshalb angemessen, weil regelmäßig nur der \nEigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals \nverfügen wird, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit der Erhaltung erforderlich \nsind. Hinzu kommt, dass die Formulierung eines Nutzungskonzepts durch die \nDenkmalbehörde aus verfassungsrechtlichen Gründen problematisch wäre. Denn \nFolge einer solchen Aufgabenverteilung wäre, dass dann, wenn sich ein von der \nBehörde formuliertes Konzept als wirtschaftlich tragfähig erwiese, der Eigentümer \nggf. faktisch gezwungen wäre, es gegen seinen Willen umzusetzen. Der Behörde \nobliegt also keine \"Bringschuld\" bei der Ermittlung eines denkmalfachlich und \nwirtschaftlich tragfähigen Nutzungskonzepts. Die Grundentscheidung zu treffen, wie \ndas Denkmal künftig genutzt werden soll, ist vielmehr Sache des Eigentümers. Auch \nwenn er nicht gezwungen werden kann, hohe Kosten für eine alle \nNutzungsmöglichkeiten ermittelnde Begutachtung auf sich zu nehmen, muss er \ngewünschte Nutzungen und die dafür erforderlichen Investitionen doch zumindest \nansatzweise ermitteln; Überwiegendes spricht auch für die Annahme, dass er dabei \nauf der Hand liegende, sich auch dem Laien aufdrängende Nutzungsmöglichkeiten in \nseine Überlegungen einzubeziehen hat, etwa die Umnutzung einer gewerblichen \nImmobilie für Wohnzwecke oder die Veräußerung von Teilen eines großen \nBetriebsgrundstücks, um auf diese Weise Mittel für eine denkmalgerechte \nRestaurierung des Baudenkmals gewinnen zu können. Solange dies nicht erfolgt ist, \nmuss weder die Behörde von sich aus ein Nutzungskonzept ermitteln noch ist das \nGericht ggf. gezwungen, dies im Wege der Beweisaufnahme zu tun. Hat der \nEigentümer allerdings ein Nutzungskonzept zumindest ansatzweise erstellt, kann er \neinen umfassenden Beratungsanspruch gegenüber der Behörde geltend machen. \n\n76\n\nBei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die in nicht \nunerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente geprägt \nwird, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen: \n\n77\n\nArt. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der \nDenkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung \nseines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen \ndurchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch) \nverfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen \nwürden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken; allerdings ist \ndabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus \nÜberschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des \nNutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann \nnicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft \n\"zuzuschießen\"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu \nbeantworten. Die im vorliegenden Fall etwa von der Beklagten angestellten \nErmittlungen dazu, ob der Komplementär der Beigeladenen aus einem \nMehrfamilienhaus, das nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem \nBaudenkmal steht - schon weil es nicht zum Gesellschaftsvermögen der \nBeigeladenen zählt -, Erträge erwirtschaftet, waren aus diesem Grunde verfehlt. Die \nwirtschaftliche Betrachtung der durch ein Denkmal verursachten \nEigentumsbeeinträchtigungen ist auf das Denkmal selbst zu beschränken; lediglich \ndann, wenn es Teil einer größeren Wirtschaftseinheit ist - etwa eines umfangreichen \nWerksgeländes, auf dem ein Einzelgebäude mit Denkmalwert steht -, können die \nErträge dieser Wirtschaftseinheit wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit dem \nDenkmal in die Rechnung einzustellen sein.\n\n78\n\nAllerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal \ndessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können. \nInsbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder \nRestaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die \ndenkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert \nwerden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen \nNutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen \nObjekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die \nPrognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten \ndes Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln \nbedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls \ndecken.\n\n79\n\nIn die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, \ndie das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche \nlaufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie \nGrundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die \nDenkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des in seinem \nEigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es keine Rolle, \nob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung \noder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und \nNutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht \nausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende \nMietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in \nbegründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der \nDenkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände \ndes Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer \nAnpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung \nvon Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die \nverfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der \nEigentümer \"sehenden Auges\" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in \neine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen \nFällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des \nEigentümers liegen. Im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 3, § 27 DSchG NRW ist \nallerdings darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das \nSpiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, \nin die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der \nDenkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals \nregelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes \nerzwingen.\n\n80\n\nAuf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu \nstellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder \nPachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das \nPotenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. \nEs spricht zudem viel dafür, dass - nur - die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu \nerwartenden öffentlichen Mittel ebenfalls einzubeziehen sind und dass schließlich \nauch schuldhaft nicht erzielte Nutzungen zu Lasten des Eigentümers in die \nWirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Einwand eines Eigentümers, ihm \nselbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens \nüberhaupt nicht möglich, führt hingegen im Allgemeinen nicht dazu, die \nBerücksichtigung des steuerlichen Potenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn \nder Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an dem \nBaudenkmal hat - etwa wenn es sich um ein von ihm selbst genutztes Wohnhaus \noder um einen zur Sicherstellung seines Lebensunterhalts betriebenes Unternehmen \nhandelt -, kann dies anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer \nregelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, damit \ndas Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Stehen jedoch \nderartige nicht ausschließlich wirtschaftliche Erhaltungs- und Nutzungsinteressen des \nEigentümers nicht in Rede, sondern handelt es sich bei dem Denkmal um ein reines \nInvestitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht \nausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw. \ndas Ertragspotenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung \neinzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für \neine Erhaltung und ggf. Restaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am \nMarkt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter \nBerufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals \nbeanspruchen kann, sondern sich ggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das \nBaudenkmal zu verkaufen.\n\n81\n\nDie Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen \nWirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im \nRahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche \nUnzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur \nVeränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung, \nEnteignung). \n\n82\n\n3.\n\n83\n\nDie vorgenannten Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW müssen bei einer \ngegen einen Übernahmebeschluss gerichteten Klage im Zeitpunkt der letzten \nbehördlichen Entscheidung gegeben sein, während sie bei einer Klage des \nDenkmaleigentümers auf Verpflichtung der Gemeinde zur Übernahme des Denkmals \nim Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einer gerichtlichen \nTatsacheninstanz gegeben sein müssen. Es besteht kein Anlass, insbesondere den \nfür die hier vorliegende Anfechtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt zu verschieben. \nDenn falls ein stattgebender Übernahmebeschluss rechtswidrig sein sollte, weil die \nVoraussetzungen des § 31 DSchG NRW bei seinem Erlass nicht vorgelegen haben, \nsteht es dem Denkmaleigentümer frei, jederzeit einen erneuten Übernahmeantrag zu \nstellen, wenn sich die Sachlage zu seinen Gunsten ändert bzw. wenn er die ihm \nobliegende Darlegungspflicht durch Vorlage aussagekräftiger Unterlagen erfüllt. Die \nAufrechterhaltung einer zunächst rechtswidrigen Übernahmeentscheidung durch \nVerlagerung des maßgeblichen Entscheidungszeitpunkts in das Gerichtsverfahren \nhinein kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil sich der für die \nÜbernahmeentschädigung maßgebliche Verkehrswert des Objekts im Zeitraum \nzwischen der rechtswidrigen ursprünglichen Übernahmeentscheidung und dem \nZeitpunkt, in dem die Übernahmevoraussetzungen schließlich vorliegen, sowohl zu \nGunsten als auch zu Lasten des Denkmaleigentümers ändern kann. Hinzu kommt, \ndass der Anspruch auf Zahlung der Übernahmeentschädigung vom Zeitpunkt seines \nAusspruchs an zu verzinsen ist; auch dies spricht für die Maßgeblichkeit des \nZeitpunkts der behördlichen Entscheidung für eine Anfechtungsklage gegen die \nÜbernahmeentscheidung.\n\n84\n\nAus diesen Gründen war der von der Beigeladenen gestellte Beweisantrag,\n\n85\n\n\"dass es der Beigeladenen nicht zuzumuten ist ..., die Immobilie zu behalten\" ... \n\"durch Einholung eines betriebswirtschaftlichen Sachverständigengutachtens zu der \nFrage, ob das Fabrikgebäude ... so bewirtschaftet werden kann ..., dass die \nImmobilie 'sich selbst trägt'\",\n\n86\n\nals unerheblich abzulehnen, soweit er auf die Feststellung der wirtschaftlichen \nUnzumutbarkeit der Denkmalnutzung zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor \ndem Senat zielt.\n\n87\n\n4.\n\n88\n\nDie Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW sind im vorliegenden Fall nicht \ngegeben. Zwar ist die Beigeladene Eigentümerin eines bestandskräftig in die \nDenkmalliste eingetragenen Baudenkmals. Sie hat jedoch nicht hinreichend \ndargelegt, dass es ihr im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung (18. Dezember \n2006 / 5. Januar 2007) wirtschaftlich unzumutbar war, die ehemalige \nStrickwarenfabrik zu erhalten oder sie wie bisher gewerblich oder in einer anderen \nbaurechtlich und denkmalrechtlich zulässigen Weise zu nutzen. Aus den im \nVerfahren vorgelegten Unterlagen folgt im Gegenteil, dass zumindest die bisherige \nNutzung des Denkmals im Zeitraum bis zum Erlass der angegriffenen \nÜbernahmeentscheidung so viel an Einnahmen erbrachte, dass das Denkmal sich \n\"selbst tragen konnte\". Dies gilt sowohl für die unveränderte Nutzung des Gebäudes \nzur gewerblichen Vermietung ohne wesentliche Umbauten (dazu nachfolgend 4.1) \nals auch für eine Fortführung der gewerblichen Nutzung des Gebäudes nach \nAnpassung an moderne Gebäudestandards (dazu unten 4.2) sowie für eine \nzulässige andere Nutzung nach Umbau für Wohnzwecke (dazu unten 4.3).\n\n89\n\n4.1\n\n90\n\nDie Beigeladene hat unmittelbar vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung \nvor dem Senat ihre Jahresabschlüsse für die Jahre 2003 bis 2007 vorgelegt. Da der \neinzige Geschäftsgegenstand der Beigeladenen der Betrieb des Baudenkmals ist, \nsind die darin ausgewiesenen Zahlen für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit \nder Nutzung des Gebäudes aussagekräftig. Angegeben sind jeweils Umsatzerlöse - \nMieteinnahmen - und Aufwendungen für Zinsen der Darlehen, Abschreibungen, \nSteuern, laufende Betriebskosten, Beratungs-, Abschluss- und Prüfungskosten sowie \nggf. Instandhaltungskosten und Kosten für Werbemaßnahmen zur Vermietung der \nfreistehenden Teile des Gebäudes. Zu betrachten sind die Gewinn- und \nVerlustrechnungen für die Jahre 2003 bis 2006, weil der entscheidungserhebliche \nZeitpunkt die Jahreswende 2006/07 ist. Aus den Jahresabschlüssen für diese Jahre \nfolgt, dass nur in einem Jahr - 2003 - ein Verlust erwirtschaftet wurde, während im \nÜbrigen Gewinne zwischen ca. 7.300 EUR und ca. 39.000 EUR erzielt wurden. \nDurchschnittlich wurde zwischen 2003 und 2006 ein Ergebnis von 11.582,25 EUR \nerzielt; diese Tendenz wird durch den Jahresabschluss für 2007 (Ergebnis: \n14.997,18 EUR) bestätigt. Diese Daten begründen zum maßgeblichen Zeitpunkt die \nPrognose, dass der Betrieb des Denkmals nicht dauerhaft defizitär sein würde.\n\n91\n\nAnhaltspunkte dafür, dass das Gebäude zum maßgeblichen Zeitpunkt in so \nschlechtem Zustand gewesen sein könnte, dass eine weitere Nutzung \nunwahrscheinlich erscheinen musste, bestehen nicht. Auch wenn grundlegende \nRenovierungsarbeiten offenbar nicht durchgeführt worden sind, sind in den \nJahresabschlüssen für den Vierjahreszeitraum 2003 bis 2006 \nInstandhaltungsaufwendungen von insgesamt etwa 23.000 EUR ausgewiesen. \nZahlen für die Jahre seit der Unterschutzstellung - d.h. ab 1995 - hat die Beigeladene \nnicht vorgelegt; sie hat lediglich ausgeführt, dass noch 1999 Mieteinnahmen von \netwa 107.000 EUR erzielt werden konnten, da bis zu diesem Jahr ein \nLebensmitteldiscountmarkt das Erdgeschoss im Rahmen eines 20jährigen \nMietverhältnisses genutzt hat. Daraus folgt, dass die Einnahmen jedenfalls bis 1999 - \nalso jedenfalls während der ersten fünf Jahre der Unterschutzstellung - so hoch \nwaren, dass erhebliche Überschüsse erwirtschaftet worden sind. Dies hat die \nBeigeladene mit der Angabe bestätigt, es sei ihr seinerzeit gelungen, bestehende \nVerbindlichkeiten von etwa 200.000 EUR auf 100.000 EUR zurückzuführen.\n\n92\n\nDer Einwand der Beigeladenen, die Zahlen für 2003 bis 2006 bzw. 2007 seien \nnicht hinreichend aussagekräftig, weil etwa die Geschäftsführervergütung für den \nKomplementär der Beigeladenen nicht erfasst sei, überzeugt den Senat nicht. Es ist \nschon erklärungsbedürftig, dass die Aufwendungen für die Tätigkeit eines \nGeschäftsführers im Jahresabschluss der Beigeladenen nicht erwähnt sind. Vor \nallem aber erlaubten die erzielten Gewinne mit Ausnahme eines Jahres (2003) auch \nin der mitgeteilten Größenordnung die Entnahme von Mitteln für die Entlohnung \neines Geschäftsführers, zumal dessen Tätigkeit im Hinblick auf den Geschäftszweck \nder Gesellschaft (Vermietung der vorhandenen Räumlichkeiten) begrenzt gewesen \nsein dürfte. \n\n93\n\nAuch die weiteren von der Beigeladenen vorgelegten Unterlagen begründen eine \nwirtschaftliche Unzumutbarkeit der weiteren Nutzung des Gebäudes nicht. Die \nBehauptung, es müsse mit Instandhaltungskosten von 15-20 EUR/m² jährlich \ngerechnet werden (bei ca. 1.800m² Nutzfläche also zwischen 27.000 und 36.000 \nEUR), wird durch die Jahresabschlüsse selbst widerlegt. Die eingereichten \nWirtschaftlichkeitsberechnungen \"Stand 2007\", die ohne Berücksichtigung der \nUnterschutzstellung einen Gewinn von 48.350 EUR, mit Berücksichtigung der \nUnterschutzstellung hingegen einen Verlust von 27.650 EUR prognostizieren, \nentbehren jeglicher Plausibilität, da sie sich auf eine bloße Zusammenstellung \nweniger, im Einzelnen weder belegter noch erläuterter Zahlenwerte beschränken und \nebenfalls mit den vorhandenen und geprüften Jahresabschlüssen nicht annähernd in \nÜbereinstimmung zu bringen sind. \n\n94\n\nDie mitgeteilten Gewinn- und Verlustrechnungen ergeben mithin schon für sich \ngenommen, dass eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der bisherigen Nutzung nicht \nvorgelegen hat, ohne dass die Positionen der Gewinn- und Verlustrechnungen einer \nnäheren Prüfung unterzogen würden. Dazu besteht indes im Hinblick auf die in \nAnsatz gebrachten Zinszahlungen für Darlehen (34.769,80 EUR zwischen 2003 und \n2006) jedoch Anlass. Denn auch auf mehrfache Nachfrage hat die Beigeladene \nlediglich ausgeführt, es handle sich bei den zu bedienenden Darlehen um \nAltschulden aus früherer Geschäftstätigkeit, ohne auszuführen, für welche Zwecke \ndie Darlehensmittel eingesetzt worden waren. Darauf kommt es jedoch für die \nBetrachtung im Rahmen des § 31 DSchG NRW an. Denn nur solche \nDarlehenszinsen wären als denkmalbedingte Aufwendungen zu berücksichtigen, die \ndurch Maßnahmen zur Erhaltung oder zum Umbau des Baudenkmals veranlasst \nsind. Handelt es sich hingegen um Zinsen für Darlehen, die beispielsweise durch den \ndefizitären Betrieb der in dem Baudenkmal durchgeführten gewerblichen Nutzungen \n- u.a. Strickwarenproduktion - verursacht worden sind, wären dies zwar \nAufwendungen im Zusammenhang mit dem früheren Geschäftszweck der \nBeigeladenen, nicht aber Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Baudenkmal \nselbst. Dasselbe gilt - erst recht - für den Fall, dass die Darlehen durch \nPrivatentnahmen mitentstanden sein sollten. Müsste man also die Aufwendungen für \nDarlehen aus der Wirtschaftlichkeitsrechnung für das Baudenkmal herausrechnen, \nergäbe sich für die Jahre 2003 bis 2006 ein rechnerischer Überschuss von \ndurchschnittlich 20.274,70 EUR pro Jahr. Damit ist weder vorgetragen noch \nerkennbar, dass das Objekt im Zeitpunkt der angefochtenen \nVerwaltungsentscheidung bei einer Fortführung der bisherigen Nutzung ohne \nUmbauarbeiten mehr gekostet hat als es einbrachte. Aus den Umständen des Falles \nkonnte im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung auch nicht die Prognose abgeleitet \nwerden, dass es zu einem weiteren Rückgang der Einnahmen kommen werde. Auf \ndie Frage einer Kausalität der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung oder einer \nanderen denkmalrechtlichen Maßnahme - etwa die Ablehnung des Abbruchantrags - \nfür die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Nutzung kommt es deshalb hier nicht mehr \nan.\n\n95\n\n4.2\n\n96\n\nUnabhängig davon, dass der von der Beigeladenen geltend gemachte \nÜbernahmeanspruch schon an der Möglichkeit einer kostendeckenden Nutzung des \nBaudenkmals ohne bauliche Veränderungen scheitert (soeben 4.1), hat die \nBeigeladene eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit auch für den Fall einer weiteren \ngewerblichen Nutzung des Gebäudes, jedoch nach Anpassung an moderne \nGebäudestandards, nicht dargetan. Denn aus den Ausführungen der Beigeladenen \nzu den Kosten einer erforderlichen Wärmedämmung des Gebäudes folgt nicht, dass \ndiese Kosten zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Nutzung in dem ertüchtigten \nZustand führen würden, da die Beigeladene insoweit ihrer Darlegungslast nicht \ngenügt hat. \n\n97\n\nIm Verfahren ist ausschließlich über die Frage gestritten worden, ob die \nRestaurierung der Fenster und die Verbesserung der Wärmedämmung der \nFensterfassaden wirtschaftlich unzumutbar seien oder nicht. Die hierfür von der \nBeigeladenen dargelegten Zahlen reichen für eine derartige Annahme jedoch nicht \neinmal ansatzweise aus. Richtig ist lediglich, dass die Ersetzung der vorhandenen \nFenster durch wärmegedämmte Kunststofffenster erheblich preisgünstiger wäre als \ndie denkmalgerechte Aufarbeitung der Fenster - unterstellt, sie sei im maßgeblichen \nZeitpunkt überhaupt erforderlich gewesen - und ihre Ergänzung um eine zusätzliche \nWärmeschutzverglasung. Die Beigeladene hat sich im Verfahren auf den Hinweis \nbeschränkt, der Unterschied zwischen den beiden Lösungen liege - abgesehen \ndavon, dass jede Lösung unter Erhaltung der Originalfenster von einem \nFachunternehmen als \"Murks\" bezeichnet worden sei - bei mindestens 200.000 EUR. \nSelbst wenn, wovon der Senat ausgeht, dieser Wert in seiner Größenordnung \nzutreffen sollte, ist damit nichts über die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit \ngesagt. Ob ein denkmalbedingter Mehraufwand von 200.000 EUR wirtschaftlich \nunzumutbar ist, d.h. ob er zu einer dauerhaft defizitären Situation bei Erhaltung und \nNutzung des Objekts führen kann, lässt sich nämlich nicht ins Blaue hinein allein \nanhand weniger isolierter Zahlenwerte beurteilen. Vielmehr ergibt sich erst aus einem \nplausiblen Nutzungskonzept, ob eine derartige Investition in Relation zu den \nerwarteten Erträgen unwirtschaftlich wäre oder nicht. Die Frage der wirtschaftlichen \nZumutbarkeit kann nur auf der Grundlage einer Darlegung der angestrebten \nNutzung, der dafür erforderlichen Investitionen und der prognostizierten Erträge \nbeantwortet werden. Ein solches Konzept hat die Beigeladene in keiner Phase des \nVerfahrens vorgelegt. Sie hat lediglich ausgeführt, ihr gehe es um eine \nWärmedämmung der durchfensterten Fassaden und eine anschließende gewerbliche \nNutzung irgend einer Art bis hin zu einer bloßen Lagernutzung. Angaben dazu, \nwelche Kosten zusätzlich zur Fenstererneuerung anfallen würden und welche \nEinnahmen mit derart modernisierten Gewerberäumen zu erzielen gewesen wären, \nfehlen gänzlich oder bleiben überaus vage. Dasselbe gilt für den Einwand der \nBeigeladenen, denkmalrechtliche Gründe hätten die von Einzelhandelsunternehmen \ngewünschte Verlegung des Eingangs zur Straße hin - als Voraussetzung für eine \nwirtschaftlich attraktive Nutzung - verhindert. Denn die Beigeladene hat einen \nderartigen Bau- oder denkmalrechtlichen Erlaubnisantrag nicht gestellt, obwohl ein \nsolcher Antrag wegen des sehr beschränkten Denkmalwerts des Erdgeschosses \nbegründete Aussicht auf Erfolg gehabt hätte.\n\n98\n\nBei dieser Bewertung des Vortrags der Beigeladenen verkennt der Senat nicht, \ndass diese sich der Hilfe von Fachleuten - etwa des vom Komplementär selbst \nbetriebenen Maklerbüros - bedient haben mag. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass \ndie umfangreichen Bemühungen um Vermietung des Gebäudes je über das bloße \nAngebot verfügbarer Gewerbeflächen hinaus gegenüber Interessenten Umstände \ndeutlich gemacht hätten, die eine Nutzung hätten attraktiv erscheinen lassen. Die \nVernehmung der Zeugin L1. hat nichts Gegenteiliges ergeben.\n\n99\n\n4.3\n\n100\n\nSchließlich hat die Beigeladene auch nicht dargetan, dass ihr eine andere \nzulässige Nutzung im Sinne von § 31 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW, ein Verkauf des \nObjekts insgesamt oder ein Teilverkauf von Grundstücksflächen unzumutbar \ngewesen wären. Da die Beigeladene nicht aus nichtwirtschaftlichen Gründen auf die \nweitere Nutzung des Grundstücks angewiesen ist, wäre insbesondere zu erwägen \ngewesen, ob ein Verkauf des Objekts - etwa an einen Erwerber, der das \nSteuersparpotenzial des Objekts hätte ausnutzen können -, in Frage gekommen \nwäre. Der Einwand der Beigeladenen, das Objekts stelle die Alterssicherung ihres \nKomplementärs dar und ein Verkauf sei ohnehin nicht möglich gewesen, überzeugt \nden Senat im Hinblick auf die Umstände des vorliegenden Einzelfalles nicht. Die \nVernehmung der Tochter des Komplementärs in der mündlichen Verhandlung hat \nvielmehr ergeben, dass ernsthafte Verkaufsbemühungen nicht stattgefunden haben. \nNur eine einzige der nach Angaben der Beigeladenen deutlich über 900 \nZeitungsinserate enthielt danach explizit ein Verkaufsangebot; die Zeugin konnte \nzwar über Objektbegehungen mit Mietinteressenten, nicht aber mit Kaufinteressenten \nberichten. Dies ist auch plausibel, da sie als Maklerin - wie auch die Eigentümerin - \noffenbar der Ansicht war, Verkaufsbemühungen seien ohnehin sinnlos. Damit genügt \ndie Beigeladene ihrer Darlegungslast indes nicht. Es ist zwar nicht zu verkennen, \ndass in der schwierigen Marktlage, wie sie für Gewerbeobjekte oder - allgemein - für \nstark renovierungsbedürftige Gebäude schon 2006 bestanden haben mag, ein \nVerkauf nicht einfach gewesen sein dürfte. Die Beigeladene hat allerdings schon \nnicht deutlich gemacht, dass ein Verkauf an denkmalbedingten Umständen und nicht \n- beispielsweise - an überzogenen Kaufpreisvorstellungen - die Zeugin hat die \nGrößenordnung von 1.300.000 EUR genannt, während die im Verfahren eingeholten \nVerkehrswertgutachten Werte ab 540.000 EUR ausweisen - gescheitert ist. Erst recht \nhat sie nicht dargelegt, dass Umbaumaßnahmen oder ein Teilverkauf des großen \nGrundstücks nicht zu einer rentablen Nutzung hätte führen können. Der Senat geht \ndeshalb nicht davon aus, dass sie sich in einer Situation befunden hat, in der nicht \neinmal ein Verkauf des Objekts möglich gewesen wäre. \n\n101\n\nDem Antrag,\n\n102\n\n\" Beweis dahingehend zu erheben, dass es der Beigeladenen ... am 01.01.2007 \nnicht zuzumuten war, die Immobilie zu behalten. Der Beweis soll erhoben werden \ndurch Einholung eines betriebswirtschaftlichen Sachverständigengutachtens zu der \nFrage, ob das Fabrikgebäude I1. Straße 2 in M2. bei sachgerechter \nVerhaltensweise des Eigentümers (Firma Q. . C1. KG) so bewirtschaftet werden \n... konnte, dass die Immobilie \"sich selbst trägt\". Der Begriff soll dabei so verstanden \nwerden, dass bei einer Beurteilung nach kaufmännischen Grundsätzen nicht \ndauerhaft Verluste entstehen werden und langfristig eine Verzinsung des im \nUnternehmen gebundenen Kapitals in Höhe von mindestens 5 % gesichert ist. Die \nBetrachtung soll außer einer Bewirtschaftung durch Vermietung und Verpachtung \nalternativ auch die Möglichkeit eines Verkaufs des Grundbesitzes einbeziehen. \n\n103\n\nmusste der Senat in dieser Situation nicht nachgehen. Denn zum einen ist er \nnicht auf die Bestätigung behaupteter entscheidungserheblicher Tatsachen gerichtet, \nsondern auf Einholung einer sachverständigen Wertung (Zumutbarkeit des Haltens \noder der Nutzung des Baudenkmals), mithin auf die dem Senat obliegende \nSubsumtion des Sachverhalts unter § 31 DSchG NRW. Zum anderen ist der Antrag \nunsubstantiiert, weil er nicht darauf abzielt, behauptete Tatsachen zu bestätigen, \nsondern entscheidungserhebliche Tatsachen erst ermitteln soll. Schließlich war der \nAntrag wegen fehlender Erheblichkeit abzulehnen. Denn der protokollierten \nFormulierung ist zu entnehmen, dass die Beigeladene der Ansicht ist, nur solche \nNutzungen des Baudenkmals seien geeignet, die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu \nbelegen, die eine Kapitalrendite von mindestens 5% erwirtschaften. Dies ist jedoch \nnach der oben angeführten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht \nder Fall; der Eigentümer kann sich vielmehr auf eine Nutzung verwiesen werden, die \nlediglich zur Vermeidung dauerhafter Verluste führt. Soweit der Beweisantrag den \nZeitraum der mündlichen Verhandlung vor dem Senat betrifft, war er wegen \nUnerheblichkeit abzulehnen (siehe schon bei 3.).\n\n104\n\n5.\n\n105\n\nUnabhängig von der Frage des entscheidungserheblichen Zeitpunkts steht der \nBeigeladenen auch im Zeitpunkt der Senatsentscheidung ein Übernahmeanspruch \nnicht zu. Aus den von ihr vorgelegten Gewinn- und Verlustrechnungen ergibt sich, \ndass das Baudenkmal auch im Jahr 2007 noch einen Überschuss erwirtschaftet hat; \nsollten die Zinszahlungen für Darlehen nicht berücksichtigungsfähig sein, hätte \ndieser 26.464,58 EUR betragen. Seitdem eingetretene wesentliche Änderungen zu \nLasten der Eigentümerin sind weder vorgetragen noch ersichtlich, da auch zum \nZeitpunkt der Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter des Senats zwar die im \ndritten Obergeschoss betriebene Lagernutzung (Mieteinnahme: 600,00 EUR \nmonatlich) eingestellt worden war, nicht jedoch die Nutzungen im Erdgeschoss \n(Kiosk / Imbiss, Einzelhandel mit Lebensmitteln, Atelier für Kleidung). Auch liegen \nnach wie vor keine denkmalrechtlichen Erhaltungsanordnungen vor; die Vertreter der \nunteren Denkmalbehörden haben im Ortstermin vielmehr ausgeführt, dass \nangesichts des Erhaltungszustands des Gebäudes derzeit kein Anlass hierfür \nbestehe. Daraus ergibt sich, dass jedenfalls die bisherige, auf das Erdgeschoss \nbeschränkte, Nutzung des Gebäudes die laufenden Kosten deckt. \n\n106\n\nDer Senat verkennt dennoch nicht, dass die Erhaltung und Nutzung des \nBaudenkmals, das sich derzeit noch \"selbst trägt\", jederzeit defizitär werden kann, \ninsbesondere dann, wenn die bisherigen Mieter wegfallen oder wenn Schäden am \nGebäude auftreten, deren nachhaltige Beseitigung finanziert werden muss. In einer \nsolchen Situation wird ein erneuter Übernahmeantrag auf der Grundlage einer \nWirtschaftlichkeitsrechnung, die auf einem plausiblen Nutzungskonzept basiert, in \nBetracht kommen. \n\n107\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die \nEntscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ \n708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n108\n\nDer Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die entscheidungserheblichen \nVorschriften im Wesentlichen dem irrevisiblen Landesrecht angehören und \nhinsichtlich der Anwendung von Bundesrecht keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 \nVwGO gegeben ist.\n\n109\n\nRechtsmittelbelehrung\n\n110\n\nDie Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten \nwerden.\n\n111\n\nDie Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-\nWestfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach \nZustellung dieses Urteils schriftlich einzulegen. Die Beschwerde muss das \nangefochtene Urteil bezeichnen.\n\n112\n\nDie Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils \nzu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht schriftlich \neinzureichen. \n\n113\n\nStatt in Schriftform können die Einlegung und die Begründung der Beschwerde \nauch in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen \nRechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und den Finanzgerichten im Lande \nNordrhein-Westfalen - ERVVO VG/FG - vom 23. November 2005 (GV. NRW. S. 926) \nerfolgen.\n\n114\n\nIm Beschwerdeverfahren müssen sich die Beteiligten durch \nProzessbevollmächtigte vertreten lassen; dies gilt auch für die Einlegung der \nBeschwerde und für die Begründung. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte und \nRechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des \nHochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt sowie die ihnen kraft \nGesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Auf die zusätzlichen \nVertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen \nRechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben \ngebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 der \nVerwaltungsgerichtsordnung - VwGO - in der Fassung gemäß Art. 13 des Gesetzes \nzur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007, BGBl. I S. \n2840, und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - \nRDGEG -).\n\n115","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/241890","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-03-20/10-a-1406-08","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 194","ref_norm":"194","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 95","ref_norm":"95","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 67","ref_norm":"67","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/241890","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/241890","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2009-03-20/10-a-1406-08","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/241890","retrieved":"2026-07-09 02:05:16.649601+00:00"}}