{"status":"available","doknr":"OLD250301","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2008:1031.14A1420.07.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2008-10-31","aktenzeichen":"14 A 1420/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin, die früher unter dem Namen \" C. \nGrundstücksvermietungsgesellschaft mbH & Co. P. KG\" firmierte, war \nEigentümerin und Vermieterin des Grundstückes mit der postalischen Bezeichnung \nE. Straße in P. (Steuerobjekt).\n\n3\n\nMit Einheitswertbescheid vom 6. Oktober 1995 stellte das Finanzamt P. im \nWege der Wertfortschreibung den Einheitswert für das Grundstück zum 1. Januar \n1995 auf 40.019.100,-- DM und als Grundstücksart \"Geschäftsgrundstück\" fest. Die \nBewertung erfolgte im Sachwertverfahren. Das Grundstück wurde in dem Bescheid \nals Betriebsgrundstück bezeichnet und der Klägerin unter ihrer früheren Firma \nzugerechnet.\n\n4\n\nFür die Jahre 2003 und 2004 wurde die Klägerin unter ihrer früheren Firma \nwegen dieses Steuerobjektes zu Grundsteuern in Höhe von jeweils 358.075,20 EUR \nveranlagt.\n\n5\n\nDas Grundstück ist 98.337 qm groß und mit ca. 80 Büro-, Produktions- und \nLagergebäuden bebaut (865.099 cbm umbauter Raum), die sich teilweise in \nsanierungsbedürftigem und nicht vermietbarem Zustand befinden. Es war seit \n1990/1994 an die Firma \"C. Immobilienmanagement GmbH\" (im Folgenden: C.1 \n) gegen einen jährlichen Gesamtbetrag von 8.875.599,16 EUR verleast. Diese Firma \nvermietete die Gebäude auf dem Grundstück an verschiedene C. -Unternehmen \nweiter. Über das Vermögen der C.1 wurde am 1. September 2002 das \nInsolvenzverfahren eröffnet, nachdem durch die Insolvenz des C. -Konzerns die \nMieteinnahmen aus diesen Untervermietungen entfielen. Nach Eröffnung des \nVerfahrens kündigte die Mieterin das Leasingverhältnis mit der Klägerin zum \n31. März 2003. Für die Zeit vom 1. September 2002 bis zum 31. März 2003 einigte \nsich die Klägerin mit dem Insolvenzverwalter der C.1 auf eine verminderte \nLeasingzahlung von 2.650.000,-- EUR, um das Risiko einer Befriedigung nur mit \neiner geringeren Insolvenzquote zu vermeiden. Zum 1. April 2003 schlossen die \nKlägerin und der Insolvenzverwalter der C.1 einen auf fünf Jahre befristeten \nMietvertrag. Darin war u. a. vereinbart, dass die C.1 die kaufmännische und \ntechnische Verwaltung des ehemaligen Leasinggegenstandes weiter fortführen solle \n(Präambel). Bei der Festlegung des Mietzinses sei berücksichtigt worden, dass die \nMieterin keine eigenen finanziellen Mittel aufbringen könne und die Mieterin \nsämtliche Instandhaltungen und -setzungen vorzunehmen habe, so dass die Miete \naus den Überschüssen der Untervermietung bestehe (Präambel). Die Mieterin sollte \nnach dem Vertrag eine Grundmiete von 1.500,-- EUR/mtl./netto und eine variable \nÜberschussmiete aus den von ihr selbst vereinnahmten Mieterlösen abzüglich ihrer \nAufwendungen (§ 2 Nr. 1.) zahlen. Außerdem war eine Nebenkostenerstattung \nvereinbart, die u. a. die Grundsteuer umfasste (§ 2 Nr. 3).\n\n6\n\nMit Schreiben vom 29. März 2004 beantragte die Beklagte einen Teilerlass der \nGrundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe von 249.363,57 EUR. Die Erlassquote \nbezifferte sie bei einer Ertragsminderung von 87,05 % auf 69,64 %. Mit Schreiben \nvom 11. August 2004 beantragte sie einen Teilerlass für das Jahr 2004 von \n286.605,80 EUR bei einer Ertragsminderung von 99,80 % und einer Erlassquote von \n79,84 %. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der bekannten Insolvenz des \nC. Konzerns seien mit einem Schlag nahezu sämtliche Mieteinnahmen \nweggefallen. Die Räumlichkeiten auf dem Gelände P. stünden weitestgehend \nleer. Aus Sicht des Vermieters habe aufgrund der Insolvenzsituation des Mieters die \nProblematik bestanden, die Immobilie unmittelbar selbst zu vermieten oder sich \nweiterhin über ihren Mieter möglichst schadlos zu halten. Bei der Ermittlung der auf \nden ersten Blick sehr geringen Miete sei zu sehen, dass sich die Mieterin zur \nÜbernahme sämtlicher mit dem Grundstück P. im Zusammenhang stehender \nKosten verpflichtet habe. Dies sei aus Sicht des Vermieters eine Möglichkeit \ngewesen, die ansonsten drohenden Verluste, die jedenfalls letztlich nur in eine \nInsolvenzsituation hätten führen müssen, abzuwenden. \n\n7\n\nMit Schreiben vom 13. Juli 2005 reduzierte die Klägerin den beantragten \nErlassbetrag für das Jahr 2003 auf 221.681,58 EUR und für das Jahr 2004 auf \n252.421,70 EUR.\n\n8\n\nJeweils mit Bescheid vom 23. November 2005 lehnte die Beklagte den Antrag \nder Klägerin wie folgt ab: Bei der Ermittlung des Ausmaßes des Erlasses für bebaute \nGrundstücke sei der tatsächliche Rohertrag des Erlasszeitraums dem normalen \nRohertrag gegenüber zu stellen. Als normaler Rohertrag sei der Ertrag anzusetzen, \nder als Rohmiete zum üblichen Marktzins zu erzielen gewesen wäre. Dabei sei im \nRegelfall die zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich gezahlte Miete im Wege der \nVermutung als übliche Miete anzusehen. Soweit es das Jahr 2003 betreffe, seien die \nUmstände des Erlasszeitraumes, also ab dem 1. Januar 2003, zugrunde zu legen. \nFür den Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 31. März 2003 habe die Klägerin \neinen Leasingvertrag über umgerechnet 378.571,40 EUR monatlich, ab dem 1. April \n2003 einen Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR vorgelegt. Dieser \nUnterschiedsbetrag zwischen Leasingvertrag und Mietvertrag könne nicht als \nMinderung des normalen Rohertrages zugrunde gelegt werden. Denn die Diskrepanz \nvon 96 % zwischen diesen Beträgen weise darauf hin, dass entweder der zu Anfang \ndes Jahres vereinbarte Betrag dem marktgerechten Mietzins nicht entsprochen habe, \noder der ab April vereinbarte Betrag einen Ertragsverzicht darstelle. Darüber hinaus \nhabe die Klägerin eine eventuelle Minderung des Jahresrohertrages auch zu \nvertreten. Der Leasingvertrag sei zum 31. März 2003 gekündigt worden. Somit hätten \nbis zu diesem Zeitpunkt noch Forderungen in Höhe der bisher bestehenden Verträge \nbestanden, die im Rahmen der Insolvenz hätten angemeldet werden können. Es sei \njedoch stattdessen ein neuer Vertrag geschlossen worden, der die monatlichen \nMietzahlungen um rund 49 % auf 378.581,42 EUR abgesenkt habe. Ab April 2003 \nsei mit der insolventen Mieterin ein neuer Fünf-Jahres-Vertrag abgeschlossen \nworden, dessen Mietzins von 1.500,-- EUR weder in einen Zusammenhang mit den \nbis dahin vereinbarten Leistungen gestellt werden könne noch den üblichen \ngewerblichen Mietwerten annähernd entspreche. In P. belaufe sich die \nHallenmiete auf Beträge zwischen 2,50 EUR und 4,00 EUR und die Miete für \nBüroräume auf Beträge zwischen 3,50 und 8,50 EUR. Es seien einerseits variable \nZahlungen vereinbart worden, die sich nach den wirtschaftlichen Erlösen der Mieterin \nrichteten, andererseits Kostenerstattungen in Höhe tatsächlich anfallender \nAufwendungen, u. a. für die Grundsteuer. Hinweise darauf, dass sich die Klägerin \nbemüht habe, das Grundstück anderweitig zu vermieten oder einer sonstigen \nertragbringenden Nutzung zuzuführen, habe diese nicht mitgeteilt. Sie seien auch \nsonst nicht erkennbar. Soweit es das Jahr 2004 betreffe, sei die vereinbarte Miete in \nHöhe von 1.500,-- EUR im Wege der Vermutung als übliche Miete anzusehen. Nach \nden Angaben der Klägerin bestehe für das Jahr 2004 ein Mietvertrag über monatlich \n1.500,-- EUR zuzüglich einer variablen Überschussmiete in Höhe der wirtschaftlichen \nErlöse der Mieterin sowie einer variablen Kostenerstattung, die im Schreiben vom 13. \nJuli 2005 für das Jahr 2004 mit 1.056.246,14 EUR ausgewiesen werde. Damit liege \neine entscheidungserhebliche Minderung des Rohertrages nicht vor. Der Rohertrag \nvon monatlich rund 90.000,-- EUR entspreche den getroffenen vertraglichen \nVereinbarungen und angesichts von Art und Zustand der Besitzung dem normalen \nRohertrag, nämlich der Jahresrohmiete, die nach den Verhältnissen im \nErlasszeitraum zu erzielen gewesen sei.\n\n9\n\nDie Klägerin legte Widerspruch ein, den sie im wesentlichen damit begründete, \ndie Abmachungen hätten in der gegebenen Situation aufgrund der zu erwartenden \nInsolvenzquote und aufgrund des erforderlichen Sanierungsaufwandes für das \nObjekt einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhalten entsprochen. \n\n10\n\nDen Widerspruch der Klägerin wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom \n22. Oktober 2006 hinsichtlich des Erlasszeitraumes 2003 mit folgender Begründung \nzurück: Die zu Beginn des Jahres 2003 erzielten Leistungen stellten keine übliche \nMiete dar. Bei den vereinbarten 378.571,40 EUR/Mon. handele es sich um eine \npauschal ausgehandelte Vereinbarung zur Ablösung der bis dahin geltenden \nLeasingverträge. Es sei daher davon auszugehen, dass dieser Betrag nicht der \nüblichen Miete entspreche. Im danach abgeschlossenen Mietvertrag ab dem 1. April \n2003 übertrage die Eigentümerin der Mieterin die gesamte Verantwortung für die \nkaufmännische und technische Verwaltung der Besitzung. Als Mietzahlungen würden \nneben einer Miete von 1.500,-- EUR/Mon. sämtliche tatsächlich anfallenden Erträge \nder Besitzung aus der Untervermietung sowie deren Übernahme sämtlicher privat- \nund öffentlich-rechtlicher Aufwendungen vereinbart. Damit sei davon auszugehen, \ndass aus diesem Vertrag eben der Rohertrag erzielt werde, der für die Besitzung \nnach den Verhältnissen des Erlasszeitraums auf dem Markt normalerweise zu \nentrichten sei, eine Minderung also nicht vorliege. Im Übrigen müsse die Klägerin \neine Minderung des Jahresrohertrages auch vertreten. Für den in Rede stehenden \nZeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 31. März 2003 hätten Forderungen in Höhe \nder bisher bestehenden Leasingverträge im Rahmen der Insolvenz angemeldet \nwerden können. Ab dem 1. April 2003 sei eine anderweitige Vermarktung des \nGrundstücks möglich gewesen. Die Konditionen des Mietvertrages ließen nur den \nSchluss zu, dass die Klägerin mit ihren Entscheidungen nicht die Interessen als \nVerpächterin verfolgt habe, sondern sich aufgrund der engen wirtschaftlichen \nVerflechtung zu einer sozusagen \"gesamtunternehmerischen\" Beurteilung habe \nleiten lassen.\n\n11\n\nEbenfalls mit Bescheid vom 23. Oktober 2006 wies die Beklagte den \nWiderspruch betreffend den Erlasszeitraum 2004 mit folgender Begründung zurück: \nFür das Jahr 2004 habe ein Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR zuzüglich einer \nvariablen Überschussmiete in Höhe der wirtschaftlichen Erlöse der Mieterin \nbestanden. Diese variable Kostenerstattung habe die Klägerin im Schreiben vom 13. \nJuli 2005 mit 1.056.246,14 EUR ausgewiesen. Dieser Rohertrag von rund monatlich \n90.000,-- EUR entspreche den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen und \nangesichts von Art und Zustand der Besitzung dem normalen Rohertrag, nämlich der \nJahresrohmiete, die nach den Verhältnissen im Erlasszeitraum zu erzielen gewesen \nsei.\n\n12\n\nDie Klägerin hat am 27. November 2006 Klage erhoben und zur Begründung \nausgeführt: Soweit es das Jahr 2003 betreffe, sei das bis dahin bestehende \nMietverhältnis zum 31. März 2003 gekündigt worden. Um das Risiko zu vermeiden, \nnur mit einer geringeren Insolvenzquote befriedigt zu werden, habe sich die Klägerin \nmit dem Insolvenzverwalter für den Zeitraum vom 1. September 2002 bis zum 31. \nMärz 2003 geeinigt, dass sie lediglich einen Betrag von 2.650.000,-- EUR ausgezahlt \nbekomme. Sodann seien neue Vertragsverhandlungen erfolgt. Die Klägerin habe \ninnerhalb des kurzen Zeitraums keine anderweitigen Mieter für das gesamte Objekt \nfinden können. Auch die rasche Vermietung des Objekts in Teilen hätte zu einem \nanfänglich sehr hohen Leerstand geführt. Mangels besserer Alternativen sei mit dem \nInsolvenzverwalter der Mieterin ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. Weil \ndas gesamte Objekt nicht in vollem Umfang habe vermietet werden können und \numfangreiche Reparaturmaßnahmen durchzuführen gewesen seien, seien der \nKlägerin im Jahre 2003 keine Überschussmieten zugeflossen. Zudem habe sie, die \nKlägerin, Aufwendungen gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages ersetzen müssen. Die \nHöhe des beantragten Grundsteuererlasses für das Jahr 2003 belaufe sich auf \n238.600,-- EUR. Die Minderung des normalen Rohertrages sei auch nicht zu \nvertreten. Komplementär-GmbH der Klägerin sei die deutsche C. \nGrundstücksvermietungsgesellschaft mbH. An dieser Komplementär-GmbH sei eine \nTochter der D. -Leasing, also eine Bank, mehrheitlich beteiligt. Die Klägerin habe \ndie zukünftigen Mietforderungen aus den ursprünglichen Verträgen mit der Mieterin \nan die Bank verkauft. Zur Sicherung habe sich diese einen entscheidenden Einfluss \nbei der Klägerin einräumen lassen. Der Abschluss des im Jahr 2003 \nabgeschlossenen Mietvertrages sei durch den von der Bank eingesetzten \nGeschäftsführer erfolgt und damit im Interesse eines Außenstehenden, nämlich der \nBank, und nicht im Interesse der gesamtunternehmerischen Beurteilung. Soweit es \ndas Jahr 2004 betreffe, sei das Objekt nicht vollumfänglich vermietet gewesen. Auch \nhier hätten umfangreiche Reparaturmaßnahmen angestanden bzw. für solche \nMaßnahmen seien Rückstellungen zu bilden gewesen. Daher seien der Klägerin nur \nMietzahlungen in Höhe von 18.000,-- EUR sowie übernommene Kosten in Höhe von \n546.717,82 EUR zugeflossen. Der Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2004 \nbelaufe sich auf 268.915,50 EUR. Die Ertragsminderung für beide Jahre beruhten \nnicht auf einer strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage. Der Leerstand sei \nvielmehr bedingt durch die überraschende Mieter- und Unternehmerinsolvenz. Eine \nMieterinsolvenz sei aber geradezu ein Standardfall für die Annahme eines \natypischen Leerstandes. Der Leerstand sei auch keine Folge des planmäßigen \nAuslaufens eines Mietvertrages. Die Vermietung des hier in Rede stehenden Objekts \nziele nicht auf einen nur beschränkten Interessentenkreis ab. Das Gebäude bestehe \nzu einem großen Teil aus Büroflächen, zu einem anderen Teil aus vielseitig \nverwendbaren Hallen, für die ein unbegrenzter Interessentenkreis in Betracht \nkomme. Die generelle Beurteilung eines Leerstandes eines Großobjektes als nicht \natypischen Umstand würde zudem zu einem Leerlaufen des Grundsteuererlasses für \nGroßobjekte führen. Auch sei auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes \nhinzuweisen, wonach die Atypizität eines Leerstandes nicht Voraussetzung für einen \nGrundsteuererlass sei.\n\n13\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n14\n\nden Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 23. November 2005 und der \nWiderspruchsbescheide vom 23. Oktober 2006 zu verpflichten, die für das \nSteuerobjekt festgesetzte Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe eines Betrages von \n236.026,82 EUR und für das Jahr 2004 in Höhe von 259.636,82 EUR zu \nerlassen.\n\n15\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n16\n\ndie Klage abzuweisen,\n\n17\n\nund zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide verwiesen.\n\n18\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das \nVerwaltungsgericht die Klage abgewiesen und die Berufung wegen grundsätzlicher \nBedeutung der Rechtssache zugelassen.\n\n19\n\nZur Begründung ihrer Berufung führt die Klägerin aus: Es fehle an einem \ngesetzlichen Anknüpfungspunkt für das Erfordernis eines atypischen Zustandes als \nVoraussetzung für einen Grundsteuererlass. Dies entspreche der Auffassung des \nBundesfinanzhofes und mittlerweile auch des Bundesverwaltungsgerichts. Bei dem \nLeerstand des Objekts handele es sich auch nicht um einen typischen Leerstand. Die \nRechtsauffassung des Verwaltungsgerichts habe zur Folge, dass bei Großobjekten \nletztlich niemals ein atypischer Leerstand anzunehmen sei. Hinsichtlich der \nrenovierungsbedürftigen Teile sei darauf hinzuweisen, dass es allgemein üblich sei, \nRenovierungen gezielt im Hinblick auf die Anforderungen durch die jeweils neuen \nMieter vorzunehmen. Die Ertragsminderung sei von ihr - der Klägerin - nicht zu \nvertreten. Nach Überprüfung anderer Verdienstmöglichkeiten habe sie nur vor der \nAlternative gestanden, kurzfristig eine Vermietung mit vorübergehend geringeren \nErträgen zu akzeptieren, wobei sie über die getroffene Vereinbarung bei steigenden \nMieterträgen profitieren würde. Da die Höhe der Mieterträge an den Grad der \nVermietung gekoppelt gewesen sei, ergebe sich der geringe Mietertrag aus dem \nLeerstand. Überschießende Mieterträge würden z. Zt. nicht an sie, sondern an \nGläubigerbanken der C.1 ausgeschüttet. Die C.1 befinde sich im Status der \nsogenannten kalten Zwangsvollstreckung. Schließlich liege auch eine wesentliche \nErtragsminderung im Sinne von § 33 GrStG vor. Normaler Rohertrag sei bei \nbebauten Grundstücken, deren Wert im Sachwertverfahren zu ermitteln sei, gemäß \n§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des \nErlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete. Jahresrohmiete sei die \nJahresrohmiete im Sinne des Bewertungsgesetzes. Gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 \nBewG sei die für die Jahresrohmiete maßgebliche übliche Miete nach der Miete zu \nschätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung \nregelmäßig gezahlt werde. Die Auffassung des Beklagten, allein auf die tatsächlich \nerhaltenen Mietzahlungen abzustellen, die durch Mieterinsolvenz und Leerstand \nerheblich gemindert seien, widerspreche dieser Regelung. Bei Ansatz eines \nMittelwertes nach dem Mietspiegel ergebe sich grundsätzlich eine geschätzte \nMarktmiete für die Jahre 2003 und 2004 jeweils in Höhe von 7.919.321,04 EUR. Dies \nführe bei Berücksichtigung von Umlagen nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BewG zu einer \ngeschätzten Gesamtjahresrohmiete von 11.472.422,34 EUR. Dieser Betrag sei der \ntatsächlich erzielten Miete gegenüber zu stellen, woraus sich der beantragte \nGrundsteuererlass berechne.\n\n20\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n21\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen und \ndie Revision zuzulassen.\n\n22\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n23\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n24\n\nZur Begründung führt er aus: Das angefochtene Urteil erweise sich im Ergebnis \nals richtig. Da das Sachwertverfahren anzuwenden sei, seien nicht die Regelungen \nder §§ 78 ff. sondern die der §§ 83 ff. BewG maßgeblich. Bei solchen Grundstücken \nsei im Wege der Vermutung von der zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich \nerzielten Miete als der im allgemeinen üblichen Jahresrohmiete auszugehen. Selbst \nwenn jedoch eine Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG vorliege, hätte die \nKlägerin diese zu vertreten. Sie habe im Jahre 2003 einen Mietvertrag über das \ngesamte Objekt zu eben den Konditionen abgeschlossen, die nach ihren \nAusführungen nicht der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Nachhaltige \nVermietungsbemühungen zur Vermeidung von Leerstand oder Minderung, wie sie \nnach der Rechtsprechung gefordert würden, seien nicht festzustellen. Nach den \neigenen Aussagen der Klägerin sei die Risikoübernahme durch den Mieter \nausschlaggebend gewesen. Sie habe willentlich einen neuen Mietvertrag mit ihrem \ninsolventen Mieter abgeschlossen, ohne andere - eigene - Vermietungsbemühungen \nzu unternehmen. Sie habe für die Dauer des Vertrages auch auf die rechtliche \nMöglichkeit dazu verzichtet.\n\n25\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des \nParteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der \nbeigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n26\n\nEntscheidungsgründe: \n\n27\n\nDie Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. \n\n28\n\nDie im Streit stehenden Bescheide des Beklagten vom 23. November 2005 und \ndie Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2006 sind rechtmäßig und verletzen die \nKlägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat \nkeinen Anspruch auf den beantragten Grundsteuererlass für die Jahre 2003 und \n2004. Dabei ist, wie schon das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil, davon \nauszugehen, dass die mit dem erstinstanzlichen Klageantrag genannten Beträge von \n236.026,82 Euro für das Jahr 2003 und 259.636,82 Euro für das Jahr 2004 \nGegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens und auch des Berufungsverfahrens \nwaren und sind. Dies hat die Klägerin mit ihrem in der mündlichen Verhandlung vor \ndem Senat vom 31. Oktober 2008 gestellten Antrag nochmals deutlich gemacht. \n\n29\n\nAnspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, \nwonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln \ndes Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und \nForstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des \nSteuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der \nSteuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 \nAbs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren \nWert, wie hier, nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, \ndie nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche \nJahresrohmiete.\n\n30\n\nEs kann dahinstehen, ob entsprechend der an § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG \norientierten Berechnung der Klägerin die für den beantragten Grundsteuererlass \nerforderliche Minderung des normalen Rohertrages um mehr als 20 vom Hundert \nvorliegt, oder ob sich, wie der Beklagte meint, eine solche Minderung nicht feststellen \nlässt, weil von der tatsächlich erzielten Miete jeweils zu Jahresbeginn als der \nüblichen Jahresrohmiete auszugehen ist.\n\n31\n\nDenn es lässt sich nicht feststellen, dass die geltend gemachte Ertragsminderung \nauf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen \nist.\n\n32\n\nNach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, \n\n33\n\nvgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,\n\n34\n\nder sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, \n\n35\n\nvgl. zuletzt Urteil vom 26. August 2008\n\n36\n\n- 14 A 2509/07 -, \n\n37\n\nkönnen die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des \nnormalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag \neines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im \nVergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz \nist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das \nBundesverwaltungsgericht,\n\n38\n\nvgl. Beschluss vom 24. April 2007 \n\n39\n\n- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,\n\n40\n\nauf die Kritik des Bundesfinanzhofes, \n\n41\n\nvgl. Beschluss vom 13. September 2006\n\n42\n\n- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,\n\n43\n\ndessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell \nbedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.\n\n44\n\nEs ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der \nverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den \nGesichtspunkt der \"Atypizität\" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis \njeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht \nkommen könnte,\n\n45\n\nvgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008\n\n46\n\n- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und\n\n47\n\nWuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 - und vom 26. August 2008 - \n14 A 2509/07 -, a.a. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.\n\n48\n\nHiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des \nBundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische \nErtragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in \nBetracht kommen.\n\n49\n\nIm Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, \nsoweit es den \"strukturell bedingten Leerstand\" betrifft, auf der Annahme, dass ein \nderartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem \nist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem \nArgument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt \nhabe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung \nvon seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007 \nallerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des \nBundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des \"strukturell \nbedingten Leerstandes\" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung \nseiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe \nvornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.\n\n50\n\nIn dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des \nBundesverwaltungsgerichts, \n\n51\n\nvgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, \n\n52\n\nin: juris,\n\n53\n\nbestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das \nBundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der \nRechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein \nGrundsteuererlass \"nicht nur bei atypischen und vorübergehenden \nErtragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte \nErtragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne.\" Dem \nentspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste \nerste Leitsatz: \"Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG \nbestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in \ndenen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend \nist.\" Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der \nFrage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom \nHundert gemindert sei, ausgeführt hat: \"Gefordert ist ein Vergleich mit \"anderen\". Ob \nder erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist \nund/oder länger anhält, ist unerheblich.\" Diese Ausführungen stehen ersichtlich \nausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des \nnormalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren \nerfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr \ngrundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als \nErlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten \nist.\n\n54\n\nIm vorliegenden Fall sind atypische Umstände des Einzelfalles für die Minderung \nder Ertragslage nicht zu erkennen.\n\n55\n\nZwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters \nin der Regel einen atypischen Fall im Sinne der genannten Voraussetzungen für \neinen Grundsteuererlass darstellen dürfte.\n\n56\n\nVgl. u.a. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q 26/01 -\n, in: NVwZ-RR 2002, 885.\n\n57\n\nDies gilt jedoch nicht für die Konstellation im vorliegenden Verfahren. Bei einem \ngewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen \nVerwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter \nInteressentenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer \nNeuvermietung keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden \nUmstand,\n\n58\n\nvgl. Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, in: Juris, m.w.N.\n\n59\n\nDas hier in Rede stehende Objekt umfasst 98.337 qm Grundstücksfläche und ist \nmit ca. 80 Büro-, Produktions- und Lagergebäuden uneinheitlich strukturiert bebaut. \nAngesichts dieser Daten konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass bei einem \nAusfall des bisherigen Mieters das Objekt i n s e i n e r G e- s a m t h e i t auch \nmittelfristig neu vermietet werden konnte. Die eingetretene Verzögerung stellt sich \nvielmehr als Folge der Vermarktungsabsichten der Klägerin angesichts der \nbesonderen und damit für das g e s a m t e Objekt typischen Gegebenheiten dar. \nDies bestätigt ihr eigenes Verhalten, nämlich das Mietverhältnis mit der insolventen \nC.1 als Mieterin des G e s a m t - Objekts fortzuführen.\n\n60\n\nDer Leerstand ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde \nVeränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im \nallgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als \nstrukturell bedingter Leerstand anzusehen,\n\n61\n\nvgl. zum Begriff des strukturellen Leerstandes: Martini, Der Grundsteuererlass \nnach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen \nVerhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des \nBundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung; \nUrteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -.\n\n62\n\nAnhaltspunkte dafür, dass der Markt in P. vor der Insolvenz der C.1 ein \nentscheidungserheblich größeres Potential an möglichen Mietern für das G e s a \nm t - Grundstück des genannten Zuschnitts geboten hätte, sind nicht festzustellen. Im \nÜbrigen hat die Klägerin, offensichtlich vor dem Hintergrund einer Untervermietung \nvon einzelnen Teilen des Objekts, selbst eingeräumt, ein strukturell bedingter \nLeerstand habe nicht bestanden.\n\n63\n\nSchließlich hat die Klägerin die weitgehende Ertragsminderung ihres \nGrundstücks auch zu vertreten. Denn sie hat nicht alle ihr zumutbaren Maßnahmen \nergriffen, um die Ertragsminderung zu verhindern. Sie hat sich darauf beschränkt, \ndas Gesamtobjekt zu einem geringen Mietzins der insolventen C.1 zu überlassen. \nDas mag gegebenenfalls eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung \ngewesen sein. Mit dieser Entscheidung hat die Klägerin jedoch von vornherein \ndarauf verzichtet, selbst durch eigene Bemühungen Vermietungen zumindest von \nTeilbereichen des Objekts zu realisieren und daraus höhere Einnahmen zu erzielen. \nDie mit der C.1 vertraglich vorgesehenen variablen Mieteinnahmen aus den \nÜberschüssen der Untervermietung durch die C.1 waren von vornherein nur \ntheoretischer Natur. Den Vertragsbeteiligten und damit auch der Klägerin musste von \nvornherein klar sein, dass Mieteinnahmen der insolventen C.1 in erster Linie deren \nKonkursgläubigern zugute kommen würden. Um Alternativen zu einer Vermietung an \ndie C.1 hat sich die Klägerin offensichtlich nicht bemüht. Jedenfalls hat sie keine \nNachweise für derartige Bemühungen vorgelegt.\n\n64\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über \ndie vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n65\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der \nRechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die \nVoraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.\n\n66","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/250301","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-10-31/14-a-1420-07","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":7},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/250301","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/250301","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-10-31/14-a-1420-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/250301","retrieved":"2026-07-09 02:12:43.719025+00:00"}}