{"status":"available","doknr":"OLD250538","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2008:1023.7D37.07NE.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2008-10-23","aktenzeichen":"7 D 37/07.NE","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Antrag wird abgelehnt.\n\nDie Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Antragstellerin ist Eigentümerin der im Bereich der Sanierungssatzung \"M. -B.---\n-weg \" gelegenen Flurstücke 111 und 113 der Flur 17 in der Gemarkung M1. (B.----weg \n24) und der Flurstücke 191, 192, 193, 194 und 233 der Flur 18 in der Gemarkung M1. (B.-\n---weg 26 und 28). Auf dem Grundstück B.----weg 26 befindet sich ein Lebensmittelmarkt \nder Firma I. mit zusätzlichen Shops und einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 1.500 qm, \nauf dem Grundstück B.----weg 24 ein bis zum 31. Dezember 2004 befristet genehmigter \nGetränkemarkt. Die Antragstellerin wendet sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag \ngegen die Sanierungssatzung.\n\n3\n\nDas Sanierungsgebiet \"M1. -B.----weg \" liegt südwestlich der Innenstadt von M1. \nund nördlich der M2. Technologiebetriebe der Automobilzuliefererindustrie. Das Gebiet \nwird im Norden durch die C.------straße und im weiteren Verlauf durch die L.----straße \nbegrenzt. Die Grenzen nach Osten bilden die östlich der S.---------straße liegenden Flurstücke. \nZudem sind die um den Kreuzungsbereich B.----weg , I1.----straße , C1.---straße gelegenen \nFlurstücke Bestandteil des Sanierungsgebiets. Südlich des hier von Osten nach Westen \nverlaufenden B1.----wegs bildet die östliche Trasse einen Teil einer gewidmeten, aber nicht \ngenutzten Bahntrasse, die zwischenzeitlich durch die S.---------straße überbaut worden ist. \nNach Süden erstreckt sich das Sanierungsgebiet bis zum südlichen Ende des hier von Norden \nnach Süden verlaufenden B1.----wegs bzw. bis zu den westlich an den B.----weg \nangrenzenden Grundstücken der Antragstellerin (B.----weg 26 und 28). Nach Westen wird \ndas Plangebiet von der Autobahn A 3 begrenzt. Auf dem Gelände der Technologiebetriebe \nwird der B.----weg als private, der inneren Erschließung bestimmte Straße faktisch in \nsüdlicher Richtung fortgesetzt. \n\n4\n\nAm 4. Juli 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Durchführung vorbereitender \nUntersuchungen für den \"Bereich zwischen L.----straße /C.------straße entlang der A 3 bis \nzum B.----weg - S.---------straße (incl. der östlichen Seite) - L.----straße \". Nach dem dem \nSatzungsbeschluss als Anlage beigefügten Plan endet der Untersuchungsraum südlich am B.--\n--weg , dessen nördlicher, in Ostwestrichtung verlaufender, Teil noch mit erfasst ist (im \nFolgenden auch: B.----weg Nord); die Grundstücke der Antragstellerin liegen südlich dieses \nBereichs. Außerdem wurde die Verwaltung vom Rat der Antragsgegnerin beauftragt, mit dem \nBüro I2. , H. -S1. und Partner einen Vertrag über die Durchführung der \nvorbereitenden Untersuchungen abzuschließen. Dem Beschluss zur Durchführung \nvorbereitender Untersuchungen waren umfangreiche sektorale Untersuchungen, Workshops \nund Diskussionsveranstaltungen vorausgegangen, deren Ergebnisse in das vom Büro für \nStadtplanung und Stadtentwicklung I2. , H. -S1. und Partner im April 2002 \nvorgelegte \"Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept für M1. -Ort\" eingeflossen waren. \nDiesem Konzept lagen die vom Rat der Antragsgegnerin gefassten Grundsatzbeschlüsse vom \n15. Juni 1999 zum Leitbild \"M1. entwickeln als Stadt mit hoher Wohn-, Arbeits- und \nEinkaufsqualität\" mit den zugehörigen Zielvorgaben und vom 27. Juni 2000 zum Ausbau des \nOrtskerns M1. als leistungsfähiges Stadtzentrum zugrunde. \n\n5\n\nBereits 1995 hatte der Rat der Antragsgegnerin für den Bereich des Untersuchungsraums \ndie Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105 beschlossen. Am 17. September 1998 beschloss \ner unter Aufhebung des Beschlusses aus dem Jahre 1995 die Aufstellung des Bebauungsplans \nfür den Bereich, der später auch von der Sanierungssatzung erfasst worden ist. Zur Sicherung \nder Planung beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 18. Dezember 2001 eine \nVeränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplangebiets (Bekanntmachung im \nMitteilungsblatt vom 21. Dezember 2001), die zweimal verlängert wurde, zuletzt mit \nBeschluss vom 16. Dezember 2003 (Bekanntmachung am 19. Dezember 2003). Aufgrund \ndieser Veränderungssperre lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Bauvoranfrage \nder Antragstellerin vom 23. Juni 2003 zur \"Erweiterung des SB-Marktes\" (Abbruch des \nBaumarktes sowie des Bürogebäudes, Umbau und Erweiterung des I. -SB-Marktes sowie \nAnbau eines Lebensmitteldiscounters (B2. ), Neuordnung des Stellplatzbereichs) mit \nBescheid vom 30. Oktober 2003 ab; das Vorhaben würde dem Stadtentwicklungskonzept \nwidersprechen, dessen Umsetzung der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 105 \ndiene. Zuvor, mit Schreiben vom 29. August 2003, hatte der Bürgermeister der \nAntragsgegnerin die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin darauf hingewiesen, die \nZwischenergebnisse aus der Machbarkeitsstudie ließen eine Ausnahme von der \nVeränderungssperre nicht zu. Die Studie untersuche im Rahmen von vorbereitenden \nUntersuchungen gemäß § 141 BauGB, inwieweit ein qualitätsvolles Dienstleistungs- und \nTechnologiegebiet auf den Gewerbeflächen zwischen B.----weg und L.----straße entwickelt \nwerden könne. Nach erfolglosem Vorverfahren erhob die Antragstellerin Klage, die beim \nVerwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 2262/04 anhängig ist.\n\n6\n\nEine weitere Bauvoranfrage vom 17. Oktober 2003 (betreffend den Abbruch eines \nbestehenden Baumarktes und eines Bürogebäudes, Erweiterung des \"SB-Warenhauses\", \nNeuordnung der Stellplätze) lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin mit Bescheid vom \n28. Juni 2004 ab. Er verneinte die Möglichkeit einer Ausnahme von der Veränderungssperre \nunter Bezug auf das Stadtentwicklungskonzept M1. -Ort, die Machbarkeitsstudie zur \nEntwicklung der Gewerbefläche B.----weg -Nord, die Wirkungsanalyse \n\"Einzelhandelsentwicklung in M. -Ort\". Der weiteren Bauleitplanung sei der Rahmenplan \n2 der Machbarkeitsstudie zugrunde zu legen. Nach erfolglosem Vorverfahren - in dem die \nAntragstellerin u.a. darauf hinwies, mit der Ablehnung ihres Antrags werde auch verhindert, \ndie baulichen Anlagen an den aktuellen Stand der Technik anzupassen und auf einen \nbrandschutztechnisch aktuellen Stand zu bringen - erhob die Antragstellerin Klage, die beim \nVerwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 9112/04 anhängig ist. \n\n7\n\nDen Antrag der Antragstellerin auf unbefristete Verlängerung der Genehmigung zur \nTeilnutzung des ehemaligen Baumarktes als Getränkemarkt lehnte der Bürgermeister der \nAntragsgegnerin mit Bescheid vom 27. Dezember 2004 ab, da das Vorhaben den \nFestsetzungen des am 31. Dezember 2004 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 105 \nwiderspreche. Nach erfolglosem Vorverfahren erhob die Antragstellerin Klage, die bei dem \nVerwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 3755/05 anhängig ist.\n\n8\n\nNach Gesprächen mit den Eigentümern der drei größten Teilflächen im Bereich B.----weg \nNord, Gesprächsrunden mit Vertretern in M1. ansässiger Technologiebetriebe, \nHinzuziehung einer Altlastenuntersuchung, Erstellung einer Bausubstanzanalyse sowie \nZusammenstellung von \"Restriktionen\" und \"Potenzialen\" legte das mit den vorbereitenden \nUntersuchungen beauftragte Büro im September 2003 die \"Machbarkeitsstudie zur \nEntwicklung der Gewerbeflächen B.----weg Nord\" (im Folgenden: Machbarkeitsstudie) vor. \nDiese zeigt Nutzungsperspektiven auf und enthält zwei ausgearbeitete Rahmenpläne. In der \nMachbarkeitsstudie ist auf Seite 21 zu dem \"im Süden angrenzenden Gebiet\" ausgeführt, dass \nes durch großflächigen Einzelhandel besetzt und durch eine ungeordnete städtebauliche \nStruktur geprägt sei. Die vorhandene Straßenführung und die Grundstückszuschnitte \nbehinderten eine leistungsfähige Erschließung des Gebiets. Die Einzelhandelsangebote in \nnicht integrierter Lage würden eine Konkurrenz zum Zentrum darstellen. Sie lägen isoliert \nzwischen dem Standort B.----weg Nord und den bestehenden Technologiebetrieben im Süden \nund behinderten eine mögliche Verbindung der beiden Standorte.\n\n9\n\nDie Antragsgegnerin ließ von der D. -Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und \nkommunales Marketing mbH ein im Mai 2004 vorgelegtes Einzelhandelsgutachten (im \nFolgenden: D. -Gutachten) erstellen. Nachdem die Antragsgegnerin im April 2004 die \nFörderzusage für die Entwicklung der Brachfläche B.----weg Nord erhalten hatte, beschloss \nder Rat der Antragsgegnerin am 27. Mai 2004 u.a. die planungsrechtliche Umsetzung der \nEntwicklung der Brachfläche B.----weg Nord auf der Basis des Rahmenplans 2 der \nMachbarkeitsstudie mit dem Inhalt - angrenzend an das Ortszentrum (Kerngebiet) -, ein \nSondergebiet für großflächigen Einzelhandel auszuweisen und den Einzelhandel im Bereich \nB.----weg Süd möglichst von dort umzusiedeln. Der Rat entschied ferner, für den Bereich B.-\n---weg Süd solle eine Neuansiedlung von Einzelhandel ausgeschlossen werden. \"Dieser \nBereich, sowie insbesondere der übrige Bereich der Brachfläche soll sich im Rahmen der \nweiteren Umsetzung des Förderantrags zu einem hochwertigen Gewerbestandort \nentwickeln.\"\n\n10\n\nIn Verfolgung dieses Grundsatzbeschlusses wurde das Bebauungsplanverfahren \nweitergeführt und nach entsprechendem Beschluss die frühzeitige Bürgerbeteiligung \ndurchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 21. September \n2004 beteiligt. Gemäß Bekanntmachung vom 5. November 2004 wurde der Planentwurf vom \n15. November bis 14. Dezember 2004 öffentlich ausgelegt; die Träger öffentlicher Belange \nwurden hierüber mit Anschreiben vom 9. November 2004 unterrichtet. Verschiedene private \nEinwender, auch die Antragstellerin, wandten sich gegen die Planung. Am 21. Dezember \n2004 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Stellungnahmen und \nbeschloss sodann den mit einer Begründung versehenen Bebauungsplan als Satzung. Die \nSchlussbekanntmachung erfolgte am 23. Dezember 2004. \n\n11\n\nIm ergänzenden Verfahren beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 14. Februar 2006 \ndie erste Änderung des Bebauungsplans Nr. 105 mit Rückwirkung zum 23. Dezember 2004. \nDie Bekanntmachung der ersten Änderung erfolgte am 31. Mai 2006. Für den nördlichen \nBereich des Bebauungsplangebiets hat die Antragsgegnerin am 24. April 2007 den \nvorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 - \"M1. B.----weg -Nord\" - beschlossen; der \nBeschluss wurde am 19. Juli 2007 bekannt gemacht. Abweichend vom Bebauungsplan Nr. \n105 soll der Bereich der sog. Quartiersplätze 2 und 3 entwickelt werden, weshalb der Rat für \ndiesen Bereich parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die \nAufstellung des Bebauungsplans Nr. 105.2 beschlossen hat.\n\n12\n\nBereits am 4. November 2004 hatte der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die \nförmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \"M1. -B.----weg \" sowie ein vereinfachtes \nSanierungsverfahren beschlossen. Er beschloss ferner, von weiteren vorbereitenden \nUntersuchungen abzusehen. Der Satzungsbeschluss wurde am 12. November 2004 im \nMitteilungsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht. Wegen formeller Mängel \nder Sanierungssatzung beschloss die Antragsgegnerin am 17. Oktober 2006 die \nSanierungssatzung mit Rückwirkung zum 13. November 2004 erneut; die Bekanntmachung \nerfolgte am 20. Oktober 2006. Mit dem am 12. Juli 2005 gestellten Normenkontrollantrag \nwandte sich die Antragstellerin gegen die Sanierungssatzung. Im Verhandlungstermin am \n16. Oktober 2006 hat der Senat Herrn I2. und Herrn von C2. informatorisch befragt. \nMit Urteil vom 13. November 2006 - 7 D 74/05.NE - hat er die Unwirksamkeit der Satzung \nüber die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \"M. -B.----weg \" \n(Satzungsbeschlüsse vom 4. November 2004 und 17. Oktober 2006) festgestellt.\n\n13\n\nAm 19. Dezember 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin zur Behebung formeller \nFehler die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets für den Bereich des Bebauungsplans \nNr. 105 erneut und ferner die rückwirkende Inkraftsetzung der Satzung zum 13. November \n2004. Von weiteren vorbereitenden Untersuchungen sah er ab, da mit den Ergebnissen aus \ndem Marketing- und Entwicklungskonzept, der Machbarkeitsstudie und dem \nEinzelhandelsgutachten die notwendigen Beurteilungsgrundlagen vorliegen würden. Er \nbeschloss ein vereinfachtes Sanierungsverfahren, in dem die Anwendung der §§ 152 bis 156 a \nBauGB, ferner die Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen wurden. \nDie Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB soll Bestandteil des \nSanierungsverfahrens bleiben. Die Sanierungssatzung (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember \n2006) wurde am 19. Januar 2007 im Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin bekannt \ngemacht.\n\n14\n\nDie Antragstellerin hat am 30. März 2007 den Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen \nBegründung sie unter Einbezug ihrer Ausführungen aus dem Verfahren 7 D 74/05.NE \nausführt: Die Voraussetzungen für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme lägen für \nden gesamten Geltungsbereich der Sanierungssatzung nicht vor. Für die in der Präambel der \nSanierungssatzung enthaltene Behauptung, die allgemeinen Anforderungen an gesunde \nWohn- und Arbeitsverhältnisse seien im Sanierungsgebiet nicht überall gewährleistet, \nenthielten weder die Aufstellungsunterlagen noch die Machbarkeitsstudie einen Hinweis. Die \nBestandsaufnahme prüfe allein die volkswirtschaftliche Erhaltungswürdigkeit der \nuntersuchten baulichen Anlagen. Das tatsächliche Motiv für den Erlass der Sanierungssatzung \nhabe allein darin gelegen, eine \"Gebiets- bzw. Fördermittelkulisse\" als Voraussetzung für den \nEinsatz von Städtebauförderungsmitteln zu schaffen. Dies sei jedoch kein die Durchführung \neiner Sanierungsmaßnahme rechtfertigender Zweck.\n\n15\n\nJedenfalls sei es rechtswidrig, den Bereich B.----weg Süd in den Geltungsbereich der \nSatzung einzubeziehen. Für diesen Bereich seien keine vorbereitenden Untersuchungen \ndurchgeführt worden. Wenn in den vorbereitenden Untersuchungen von dem Bereich B.----\nweg Süd die Rede sein, handele es sich um den südlichen Bereich des Bereichs B.----weg \nNord. Zwar seien die Grenzen in den Plänen der Machbarkeitsstudie fließend dargestellt, der \nBeschlussvorlage zur Auftragserteilung für die Machbarkeitsstudie sei jedoch ein \nparzellenscharfer Lageplan beigefügt, wonach der \"obere Dreiecksschenkel\" des B1.----wegs \ninnerhalb des Untersuchungsgebiets gelegen habe. Die vorbereitenden Untersuchungen hätten \nsich auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen in wirtschaftlichen und sozialen \nBereichen zu erstrecken. Fehle es - wie hier - an entsprechenden Untersuchungen, sei die \nAbwägung wegen eines Abwägungsausfalls mangelhaft. Das Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzept für M1. -Ort wie auch die Machbarkeitsstudie, insbesondere die \nbeiden Rahmenpläne, befassten sich ausschließlich mit dem Gewerbegebiet B.----weg Nord. \nZwar sehe der Rahmenplan 2 die Möglichkeit zusätzlicher Einzelhandelsflächen im Bereich \nNord für die Betriebsverlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus dem Bereich Süd vor, \njedoch nur unter der Voraussetzung, dass mit den betroffenen Einzelhändlern aus dem \nBereich des Gewerbegebiets B.----weg Süd eine Einigung erzielt werden könne. Die \nAntragsgegnerin habe zu keinem Zeitpunkt ernsthaft erwogen, ihren, der Antragstellerin, \nBetrieb zu verlagern. Keiner der südlich des Sanierungsgebiets gelegenen Betriebe habe \nInteresse am Erwerb ihres Grundstücks bekundet. Die von Herrn K. in dem von der \nAntragsgegnerin vorgelegten Vermerk niedergelegten, ihr Grundstück betreffenden Vorgänge \nhätten in den 80iger und 90iger Jahren stattgefunden. Aus der Erklärung ergebe sich nicht, es \nhätte ein Erweiterungsbedarf für den Bereich des B1.----wegs Süd bestanden; offensichtlich \nsei der Bereich B.----weg Nord im Blick gewesen. So sei im Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzept aus dem Jahre 2002 die Firma H1. X. /E als Unternehmen \ngenannt, welches für die Ansiedlung im Bereich B.----weg Nord in Betracht komme. Einem \nFachmarkt für Tier- und Gartenbedarf sei von der Bezirksregierung K noch mit Schreiben \nvom 20. Oktober 2004 mitgeteilt worden, das Gewerbegebiet B.----weg Süd sei ein \ngeeigneter Standort für den Landhandel. Mangels vorbereitender Untersuchungen sei auch \nnicht abgeklärt worden, ob Sanierungsmaßnahmen dort zügig durchgeführt werden könnten. \nSoweit auf Seite 21 der Machbarkeitsstudie der Südbereich angesprochen werde, seien damit \nnur \"Beziehungen\" dargestellt worden. Ebenso wenig würden die von der Antragsgegnerin \nbei der Bezirksregierung gestellten Anträge die Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln \nfür Maßnahmen im Bereich B.----weg Süd in Bezug nehmen. Vielmehr seien ausweislich des \nGesprächsvermerks des Herrn I2. vom 2. Dezember 2004 erstmals an diesem Tage mit \nder Bezirksregierung Fördermaßnahmen für den Bereich B.----weg Süd erörtert worden, \njedoch nur für den Fall, dass der Innovationsstandort auf diesen Bereich ausgedehnt werde. Es \nwerde bestritten, dass nunmehr, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 19. Dezember \n2006, städtebauliche Fördermittel zur Maßnahmenrealisierung für diesen Bereich \nbereitstünden. \n\n16\n\nDas bei Abgrenzung des Sanierungsgebiets zu berücksichtigende Gebot gerechter \nAbwägung sei verletzt worden. Die Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich \neiner Sanierungssatzung sei als nachhaltiger Eingriff in die Eigentümerbefugnisse \nlegitimationsbedürftig und dürfe nicht völlig zweckfrei erfolgen. Im Bereich B.----weg Süd \nseien keine Sanierungsmaßnahmen vorgesehen. Anlass für die Sanierungsgebietsausweisung \nseien offenbar wirtschaftliche Schwierigkeiten der im Gewerbegebiet B.----weg Nord \nansässigen Firma M3. gewesen. Zwar ergebe sich aus dem Umkehrschluss zu § 142 \nAbs. 1 Satz 3 BauGB, dass unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten auch nicht betroffene \nEinzelgrundstücke in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung einbezogen werden \nkönnten. Die Voraussetzungen für die Einbeziehung seien jedoch nicht erfüllt. Zum einen \nwerde durch die Einbeziehung des Gewerbegebiets B.----weg Süd das Sanierungsgebiet um \n25 % bis 30 % vergrößert, was die Annahme ausschließe, es handele sich um die \nEinbeziehung von Einzelgrundstücken. Zum anderen sei die Einbeziehung auch nicht \nzweckmäßig gewesen. Die Präambel der Satzung weise auf eine unzulängliche Erschließung \nder Gemengelage hin. Selbst der zwischenzeitlich in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 105 \nsehe hier jedoch keine wesentliche Änderung der vorhandenen Erschließung oder der \nGrundstückszuordnung vor. Ferner werde auf den Entwicklungsdruck der \nEinzelhandelsbetriebe verwiesen. Diesem Druck habe die Antragsgegnerin durch die \nseinerzeit noch geltende Veränderungssperre zu begegnen versucht. Mit der Erweiterung des \nGeltungsbereichs der Sanierungssatzung habe zur Sicherung der damals erst beabsichtigten \nBebauungsplanung neben der Veränderungssperre eine zweite Sicherheitslinie mittels \nSanierungssatzung gezogen werden sollen, nicht um den Zeitraum zwischen Außerkrafttreten \nder Veränderungssperre und Inkrafttreten des Bebauungsplans abzudecken, sondern um einen \nzusätzlichen Grund zu haben, ihre, der Antragstellerin, Vorhaben zu untersagen. Dies stelle \nkeine von der Rechtsprechung akzeptierte, die Einbeziehung von Grundstücken in den \nGeltungsbereich einer Satzung rechtfertigende Zweckmäßigkeitserwägung dar. Andererseits \nhabe der Bebauungsplan Nr. 105 im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits materielle \nPlanreife erlangt, weshalb die Ergebnisse der Bauleitplanung in die Abwägung hätten \neingestellt werden müssen.\n\n17\n\nWenn es Ziel der Antragsgegnerin gewesen sein sollte, den im Bereich des \nGewerbegebiets B.----weg Süd bestehenden Einzelhandel durch eine anderweitige Nutzung \nzu ersetzen, hätte sie die bestehende Nutzung überplanen müssen. Aufgrund der tatsächlichen \nBebauungsplanfestsetzung aber müsse die Antragsgegnerin für eine bauplanungsrechtlich \nzulässige Nutzung die sanierungsrechtliche Genehmigung versagen; diese Konsequenz habe \ndie Antragsgegnerin nicht abgewogen.\n\n18\n\nDie Sanierungssatzung sei auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil nicht alle Eigentümer \nund Nutzer der im gesamten Gewerbegebiet B.----weg Süd ansässigen Betriebe und \nvorhandenen Wohngrundstücke am Verfahren beteiligt worden seien. Zwar sehe das Gesetz \nfür die Aufstellung einer Sanierungssatzung kein förmliches Verfahren vor. Die Gemeinde \nhabe aber im Rahmen der Betroffenheitsbeteiligung Belange der Betroffenen zu ermitteln, die \nbereits von der Festlegung als Sanierungsgebiet unmittelbar berührt sein könnten und diese \nbei der Entscheidung über die Festlegung des Sanierungsgebiets zu berücksichtigen. Erste \nunverzichtbare Voraussetzung einer solchen Beteiligung sei, den Betroffenen die Absicht \nbekannt zu geben, dass eine Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich der \nSanierungssatzung beabsichtigt sei. Eine Beteiligung in einem parallel geführten \nGenehmigungsverfahren reiche hierfür nicht aus. Bei zahlreichen Gesprächen mit der \nAntragsgegnerin im Verlaufe der Jahre 2003 und 2004 sei zwar die Möglichkeit erörtert \nworden, den I. -Markt in das im Gewerbegebiet B.----weg vorgesehene Sondergebiet zu \nverlagern, mit hinreichender Deutlichkeit sei jedoch keine Rede davon gewesen, das \nGewerbegebiet B.----weg Süd in den Geltungsbereich der geplanten Sanierungssatzung \neinzubeziehen. Die Antragsgegnerin habe ferner ausgeführt, für die Verlagerung von \nEinzelhandelsbetrieben stünden Städtebauförderungsmittel definitiv nicht zur Verfügung.\n\n19\n\nSchließlich sei die Sanierungssatzung auch deshalb unwirksam, weil die Antragsgegnerin \nnicht dargetan habe, dass die ausgeschlossenen sanierungsrechtlichen Bestimmungen des \ndritten Abschnitts und die über die Genehmigungspflicht für die Durchführung der Sanierung \nnicht erforderlich seien und der Ausschluss die Durchführung der Sanierung nicht erschwere. \nEs gebe eine Vermutung, die Anwendung des gesamten besonderen Sanierungsrechts sei \nerforderlich. Zwar stehe der Gemeinde ein gewisser Entscheidungsspielraum zu, ob sie sich \nfür oder gegen die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts entscheide. Der \nHinweis in der Beschlussvorlage der Verwaltung, durch den Ausschluss werde die \nDurchführung der Maßnahme nicht erschwert und Ausgleichsbeträge würden nicht erhoben, \nsei jedoch nicht ausreichend. Die Planung der Antragsgegnerin werde zu erheblichen \nBodenwertsteigerungen im Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Nord führen, weil \nInfrastrukturmaßnahmen auf diesen Bereich beschränkt seien, aber nur dort eine \nhochattraktive Einzelhandelsnutzung zulässig sein solle und letztlich auch nur dort erhebliche \nFördermittel eingesetzt werden würden. Dagegen würden die Sanierungsziele der \nAntragsgegnerin im Bereich B.----weg Süd zu einer erheblichen Minderung des Bodenwerts \nführen. Nach den Erfahrungen der Praxis werde die Durchführung der Sanierung vor allem \ndurch Bodenwertsteigerungen erschwert, die bereits durch die Absicht zu sanieren ausgelöst \nwürden. Dementsprechend seien die Aufkaufverhandlungen der Antragsgegnerin mit den \nEigentümern der Grundstücke im Sondergebiet II gescheitert, da die Grundstückseigentümer \nvöllig unrealistische Preise verlangt hätten. Auch in Verhandlungen mit ihr, der \nAntragsstellerin, hätten einzelne Grundstückseigentümer astronomische Preisvorstellungen \nentwickelt. Da die Antragsgegnerin keine Möglichkeit habe, sich die Verfügbarkeit der im \nGewerbegebiet B.----weg Nord gelegenen, für die Umsetzung der Sanierung benötigten \nzukünftigen privaten Bauflächen durch Hoheitsakt zu verschaffen, werde die Sanierung \nerschwert. Auf Grundlage des Bebauungsplans und der Sanierungssatzung sei auch eine \neinvernehmliche Lösung mit ihr, der Antragstellerin, nicht denkbar. Darüber hinaus könne in \nFolge des Ausschlusses der entsprechenden sanierungsrechtlichen Bestimmungen die sich für \ndie Grundstücke im Bereich B.----weg Süd ergebende Bodenwertminderung nicht bei der \nErmittlung der Ausgleichsbeträge aufgefangen werden, was mit dem Gebot der sachgerechten \nLastenverteilung nicht vereinbar sei. Schließlich leide die Sanierungssatzung auch deshalb an \neinem erheblichen Abwägungsmangel, weil der Rat der Antragsgegnerin bei der \nEntscheidung, die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB nicht aus dem \nSanierungsverfahren auszunehmen, von der unzutreffenden Annahme ausgegangen sei, nur so \nkönne eine Manifestierung der städtebaulichen Missstände im Plangebiet verhindert und eine \nerfolgreiche Durchführung der Sanierung - insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung des \nEinzelhandels - gewährleistet werden. Denn zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses habe für \nden gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans die von der Antragsgegnerin beschlossene \nVeränderungssperre gegolten. Zur Verhinderung von baulichen- und/oder \nNutzungsänderungen sei neben den Instrumenten der allgemeinen Bauleitplanung die \nzusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nicht erforderlich gewesen.\n\n20\n\nDie Verlagerung des I. -Marktes wäre ein Sanierungsziel gewesen, sei im Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses jedoch nicht mehr möglich gewesen, wie der Rat der Antragsgegnerin \nselbst erkannt habe. Damit habe sich der Rat von der einzigen Begründung verabschiedet, die \ndie Einbeziehung der Grundstücke B.----weg Süd in das Sanierungsgebiet überhaupt hätte \nrechtfertigen können. Denn die weitere Begründung, kurzfristig einer Verfestigung und \nAusdehnung des unbeplant entstandenen Einzelhandelsstandorts entgegenzuwirken, erfordere \nkeine Sanierungssatzung. Das mittel- und langfristig verfolgte Ziel, ein Gewerbe- und \nDienstleistungszentrum in Ergänzung und Verzahnung mit den im Süden gelegenen Betrieben \nzu erreichen, trage die Sanierungssatzung nicht. Ein dahin gehender Bedarf sei nicht \nfestgestellt worden. Es gebe auch kein sanierungsrechtliches Instrumentarium, mit dem dieses \nZiel, das eine Aufgabe der vorhandenen Nutzungen voraussetze, erzwungen werden könne. § \n136 Abs. 1 BauGB verlange jedoch die zügige Durchführung der Sanierung.\n\n21\n\nDie zwischen der Ausgangsentscheidung und der Entscheidung über die rückwirkende \nInkraftsetzung der Satzung geänderte Sach- und Rechtslage hätte vom Rat abgewogen werden \nmüssen. Da die Veränderungssperre vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 105 \nausgelaufen sei, hätte die Antragsgegnerin ihren, der Antragstellerin, zwischenzeitlichen \nAntrag auf Genehmigung verschiedener baurechtlicher Vorhaben berücksichtigen \nmüssen.\n\n22\n\nDie Sanierungsmaßnahme führe für sie, die Antragstellerin, nicht zu \nErschließungsvorteilen. Die durchgeführten Erschließungsmaßnahmen lägen exakt in dem \nBereich, der als Gewerbegebiet B.----weg Nord bezeichnet worden sei. Für die Durchführung \nder dem Bebauungsplan entsprechenden Erschließung bedürfe es keiner \nSanierungsmaßnahme, jedenfalls gebiete sie die Einbeziehung ihres Grundstücks nicht. Wenn \nüber die Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße potentielle Kunden anfahren \nsollten, würden diese zuverlässig durch ein modernes SB-Warenhaus und zwei leistungsstarke \nLebensmitteldiscounter im Bereich B.----weg Nord abgefangen werden. Aus Westen würden \nkeine neuen Kunden über die C.------straße angezogen werden, denn diese Straße führe in \nwestlicher Richtung auf U. Stadtgebiet, wo nahversorgungsrelevante Sortimente in \nausreichendem Umfang angeboten würden. Es sei nicht davon auszugehen, dass die \nAntragsgegnerin entgegen der landesplanerischen Vorgabe des § 24a LEPro NRW Kaufkraft \naus der Nachbargemeinde abziehen wolle. Für die aus Osten anfahrenden Kunden spiele die \nAnbindung ihres Grundstücks über die C.------straße / den B.----weg oder über die S.---------\nstraße keine Rolle. Ein realer Vorteil für ihr Grundstück ergebe sich auch nicht aus einer \nweiteren West-Ost Verbindung zwischen S.---------straße und B.----weg .\n\n23\n\nDie Antragstellerin beantragt,\n\n24\n\ndie Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \"M1. -B.----weg \" \nder Antragsgegnerin (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember 2006) für unwirksam zu \nerklären.\n\n25\n\nDie Antragsgegnerin beantragt,\n\n26\n\nden Antrag abzulehnen.\n\n27\n\nSie erwidert: Das Ziel, die Flächen im Bereich B.----weg zu einem Dienstleistungs- und \nTechnologiestandort zu entwickeln, genüge den Anforderungen an die förmliche Festlegung \neines Sanierungsgebiets. In der Präambel der Sanierungssatzung sei nachvollziehbar \ndargelegt, dass sich große Teile des Bereichs B.----weg Nord wegen brachliegender bzw. \nungenutzter Gewerbeflächen im Umbruch befänden. Es sei eine ungeplant wachsende \nAnsammlung von Gewerbebetrieben, Einzelhandelseinrichtungen und vereinzelten \nWohnhäusern ohne erkennbare städtebauliche Struktur vorhanden gewesen. Zudem sei die \nErschließung dieser Gemengelage unzureichend und die allgemeinen Anforderungen an \ngesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien ebenfalls nicht überall gewährleistet. Auch \nbewirke der Entwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe im Bereich B.----weg Süd \naufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Lebensmitteleinzelhandels ein \nzusätzliches Handlungserfordernis. Mit Blick auf die südlich des Sanierungsbereichs B.----\nweg Süd vorhandenen Technologieunternehmen und die Nähe des Sanierungsbereichs B.----\nweg Nord zum Innenstadtkern sei sie, die Antragsgegnerin, zu der Einschätzung gelangt, die \nEntwicklung des Gesamtareals im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden \nTechnologieunternehmen (Automobilzulieferer, insbesondere die H1. E. International \nGmbH) eröffne die Chance, die an diesem Standort vorhandenen Unternehmen zu halten und \ndie Wirtschaftsstruktur durch die Ansiedlung von Einzelhandelsmärkten und \nTechnologieunternehmen zu stärken. Insbesondere mit Blick auf den Zustand der \nBetriebsgelände der Firma M4. und P. , die einen erheblichen Teil des \nSanierungsgebiets eingenommen hätten, sei die Einleitung von Sanierungsmaßnahmen \nangezeigt gewesen. Die Betriebe des Automobilzulieferergewerbes hätten noch vor Erlass der \nSanierungssatzung Erweiterungsbedarf signalisiert, wie durch einen Vermerk des Herrn \nN. K. , bis zum Jahre 2004 Geschäftsführer der H1. E. International GmbH, \nnochmals bestätigt werde. Im Bereich B.----weg Süd sei beabsichtigt, weitere Flächen für das \nproduzierende Gewerbe zu schaffen. \n\n28\n\nDie räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung der Grundstücke \nder Antragstellerin sei ebenfalls nicht zu beanstanden, vielmehr wesentliche Grundlage für die \neingeleiteten Sanierungsmaßnahmen und die ihr zugrunde liegende Planungsentscheidung \ngewesen. Der begrifflichen Differenzierung der Antragstellerin, wonach mit den Flächen \n\"Bereich B.----weg Süd\" nicht die an das Gewerbegebiet B.----weg Nord südlich \nangrenzenden Flächen gemeint gewesen sei, müsse entschieden entgegengetreten werden. \nAnlässlich des Ortstermins sei klargestellt worden, dass mit dem Bereich B.----weg Nord der \nBereich nördlich des hier von Westen nach Osten verlaufenden B1.----wegs (\"oberer \nDreiecksschenkel\") gemeint gewesen sei. Ziel der angegriffenen Sanierungsmaßnahmen sei \nzum einen gewesen, die im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen mit Blick auf die \nNähe zum Innenstadtbereich zu einem Einzelhandelsstandort fortzuentwickeln. Zum anderen \nhabe der Satzungsgeber die brachliegenden Flächen im Bereich B.----weg Süd aufgrund ihrer \nNähe zu den weiter südlich vorhandenen Technologieunternehmen als Standort eines \nDienstleistungs- und Technologiezentrums weiterentwickeln wollen. Aufgrund der \nbesonderen Lage des Grundstücks der Antragstellerin zwischen dem Innenstadtbereich und \ndem Standort der Technologieunternehmen habe es sich ihr, der Antragsgegnerin, geradezu \naufdrängen müssen, die weiter südlich vorhandenen Grundstücke in das Sanierungsgebiet \naufzunehmen. Bei Ausklammerung der Grundstücke der Antragstellerin aus dem \nSanierungsgebiet hätte sie befürchten müssen, dass dieses Gelände einen Fremdkörper im \nSanierungsgebiet darstelle. Ein zusätzliches Handlungserfordernis habe sich aus dem \nEntwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe im Bereich B.----weg Süd ergeben. Daher \nentbehre die Unterstellung der Antragstellerin, sie, die Antragsgegnerin, habe die Flächen im \nBereich B.----weg Süd nur deshalb in das Sanierungsgebiet einbezogen, um die auf dem \nGrundstück B.----weg 26 zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben abschlägig bescheiden \nzu können, jeder Grundlage. Ohnehin sei sie im November 2004 davon ausgegangen, der \nBebauungsplan Nr. 105 werde unmittelbar nach Ablauf der Veränderungssperre in Kraft \ntreten. Das dann tatsächlich entstandene Zeitfenster habe auf einem verwaltungsseitigen \nVersehen beruht. Dementsprechend seien für die Erweiterungsvorhaben der Antragstellerin \nGenehmigungen unter Hinweis auf die Veränderungssperre bzw. die Festsetzungen des \nBebauungsplans, nicht aber wegen fehlender Sanierungsgenehmigung versagt worden. Die \nMachbarkeitsstudie habe sich sachangemessen mit der Frage beschäftigt, ob die weiter \nsüdlich gelegenen Flächen in das Sanierungsgebiet einbezogen werden könnten. Beide mit der \nMachbarkeitsstudie vorgestellten Rahmenpläne würden den Bereich B.----weg Süd in das \nEntwicklungskonzept einbeziehen. Von Anfang an sei dieser Bereich mitbetrachtet worden, \nwie Herr I2. vom beauftragten Planungsbüro dem Senat am 16. Oktober 2006 zu \nProtokoll erklärt habe. Sie, die Antragsgegnerin, habe auch dann nicht davon absehen müssen, \ndas Grundstück der Antragstellerin in das Sanierungsgebiet einzubeziehen, als bei erneuter \nBeschlussfassung über die Sanierungssatzung klar gewesen sei, dass eine Verlagerung des I. \n-Marktes nicht mehr möglich sei. Denn Sanierungsziel sei für diesen Bereich nicht nur die \nBetriebsverlagerung gewesen, sondern sei weiterhin, die bestehende Gemengelage zu \nbereinigen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, eine funktionsgerechte \nErschließung des Gebiets herzustellen sowie eine geordnete städtebauliche Struktur zu \nschaffen. Es gehe um die Entwicklung von Gewerbe- und Dienstleistungen im \nÜbergangsbereich zu Technologieunternehmen sowie zum Innovationszentrum. Auch die \nBeibehaltung einer bisherigen Grundstücksnutzung bei gleichzeitiger Verhinderung ihrer \nstädtebaulich unverträglichen Ausdehnung sei ein legitimes Sanierungsziel. \n\n29\n\nSelbst wenn das Verfahren den Anforderungen des § 137 BauGB nicht entsprochen haben \nsollte, wäre dies für die Wirksamkeit der Sanierungssatzung ohne Belang. Im Übrigen gehe \naus dem Besprechungsprotokoll vom 2. September 2004 hervor, dass mit der Antragstellerin \nspätestens zu diesem Zeitpunkt auch über die Erweiterung des Sanierungsgebiets und folglich \nauch darüber gesprochen worden sei, ihre Grundstücke in das Sanierungsgebiet \neinzubeziehen.\n\n30\n\nDie Sanierungssatzung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie, die Antragsgegnerin, \nsich für die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren entschieden habe. Bei \nder Beurteilung, ob die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur \nDurchsetzung der Sanierungsziele erforderlich sei, stehe der Gemeinde ein sehr weiter \nBeurteilungsspielraum zu. Im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung seien keine \nAnhaltspunkte dafür ersichtlich gewesen, die Sanierung im Bereich B.----weg könnte \naufgrund unterschiedlicher Bodenwertentwicklung der im Sanierungsgebiet gelegenen \nGrundstücke erschwert werden. Außerdem hätten die Machbarkeitsstudie, das \nStadtmarketingkonzept sowie die Erklärungen der von der Sanierung betroffenen \nGrundstückseigentümer eine einvernehmliche Regelung erwarten lassen. Den möglichen \nFehlschlag der Verlagerung des I. -Marktes habe sie, die Antragsgegnerin, von Anfang an im \nBlick gehabt und sachgerecht abgewogen.\n\n31\n\nIhre Entscheidung für den Genehmigungsvorbehalt des § 144 Abs. 1 BauGB sei nicht \nabwägungsfehlerhaft. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung im \nJahre 2004 habe der Rat nicht abschließend überblicken können, ob das \nAufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 105 noch im Jahre 2004 zum Abschluss \ngebracht werden könne. Ohne die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB hätte daher \ndie Gefahr einer mit den Sanierungszielen nicht zu vereinbarenden Entwicklung bestanden. \nSo trage die Antragstellerin in den vor dem Verwaltungsgericht anhängigen Klageverfahren \nselbst vor, die zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben seien in der Zeit nach Ablauf der \nVeränderungssperre und vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 105 genehmigungsfähig \ngewesen.\n\n32\n\nDie Grundstücke der Antragstellerin würden von der geplanten Erschließung (die - wie \ninsbesondere der Knotenpunkt des B1.----wegs - auch dem Bereich B.----weg Süd \nzuzurechnen sei) des Sanierungsgebiets profitieren. Bislang hätten über die C.------straße , \neine wichtige Ostwestverbindung, anfahrende Autofahrer zum Grundstück der Antragstellerin \nden Umweg über die S.---------straße nehmen müssen, während mit der Anbindung des B1.---\n-wegs an die C.------straße erstmals eine leistungsfähige Nordsüderschließung geschaffen \nwerde. Die Erschließungssituation werde durch eine neue Westostverbindung zwischen S.-----\n----straße und B.----weg im nördlichen Bereich weiter verbessert werden.\n\n33\n\nAuch ohne Sanierungssatzung bestehe kein Anspruch der Antragstellerin auf \nGenehmigung von Einzelhandelserweiterungen, da von solchen Erweiterungen schädliche \nAuswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB ausgehen würden; vor dem neuerlichen \nSatzungsbeschluss hätten daher vermeintliche Schadenersatzansprüche der Antragstellerin \nwegen zwischenzeitlich entstandener, durch die Sanierungssatzung aber wieder entfallender \nGenehmigungsansprüche nicht abgewogen werden müssen.\n\n34\n\nDie Wertigkeit des Grundstücks B.----weg 26 habe sich durch die Sanierungssatzung \nnicht geändert, da der I. -Markt in seinem Bestand unangetastet bleibe. Durch die \nVerbesserung der Erschließung und die Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe werde die \nWertigkeit des Bereichs vielmehr gesteigert werden. Da der Getränkemarkt rechtswidrig \ngenutzt werde, könne sich der Bodenwert dieses Grundstücks nur positiv entwickeln. Selbst \nwenn Bodenwertminderungen für das Grundstück der Antragstellerin als möglich \nangenommen werden würden, hätte die Sanierung nicht im herkömmlichen Verfahren \ndurchgeführt werden müssen. Letztlich sei insoweit die von ihr, der Antragsgegnerin, zu \nerstellende Prognose maßgebend. Zudem habe die Bezirksregierung Köln den Einsatz von \nFördermitteln für den Bereich B.----weg Süd schon vor dem Satzungsbeschluss im Jahre \n2004 in Aussicht gestellt.\n\n35\n\nDer Berichterstatter hat die Örtlichkeit am 17. September 2008 in Augenschein \ngenommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift Bezug \ngenommen.\n\n36\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der \nGerichtsakte, der von den Beteiligten überreichten Unterlagen und Verwaltungsvorgänge \nsowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Köln zu den Aktenzeichen 8 K 2262/04, \n9112/04 und 3775/05 sowie die dort beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug \ngenommen.\n\n37\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n38\n\nDer Antrag ist zulässig.\n\n39\n\nDie Antragstellerin ist antragsbefugt.\n\n40\n\nDie Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die \nAntragstellerin geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in \nihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die \nGeltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren \nAnforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Die Antragstellerin genügt ihrer \nDarlegungspflicht, wenn sie hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als \nmöglich erscheinen lassen, dass sie durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in \neinem Recht verletzt wird. Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht in Betracht. \nDurch die Aufnahme ihrer Grundstücke in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung \nunterliegen nunmehr gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten \nVorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der \nGenehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und \ndamit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragstellerin dar.\n\n41\n\nVgl. VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -, UPR 1992, 399.\n\n42\n\nDer Antrag ist jedoch unbegründet.\n\n43\n\nDie Sanierungssatzung \"M1. -B.----weg \" (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember \n2006) leidet nicht an einem zu ihrer vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit führenden \nRechtsfehler.\n\n44\n\nDie Sanierungssatzung ist nicht wegen einer Verletzung von Form- oder \nVerfahrensvorschriften unwirksam.\n\n45\n\nDie Sanierungssatzung durfte mit Rückwirkung erneut bekannt gemacht werden. Gemäß \n§ 214 Abs. 4 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September \n2004, BGBl I 2004, 2414, (BauGB), kann eine nach dem Baugesetzbuch erlassene Satzung \ndurch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern erneut bekannt gemacht werden. \nDie Bekanntmachung der am 17. Oktober 2006 (mit Rückwirkung zum 13. November 2004) \nbeschlossenen Sanierungssatzung am 20. Oktober 2006 hat nicht zu einem \nverfahrensfehlerfreien Inkrafttreten der Satzung geführt. Wie der Senat mit Urteil vom 13. \nNovember 2006 im Verfahren 7 D 74/05.NE festgestellt hat, war die Satzung aus formellen \nGründen unwirksam.\n\n46\n\nZur (rückwirkenden) Fehlerbehebung war ein ergänzendes Verfahren möglich und ist von \nder Antragsgegnerin durchgeführt worden. Der Begriff des \"ergänzenden Verfahrens\" im \nSinne des § 214 Abs. 4 BauGB hat keinen grundsätzlich anderen Inhalt als der in der \nvorherigen Regelung des § 215 a Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der \nBekanntmachung vom 27. August 1997, BGBl I 1997, 2141.\n\n47\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 14. November 2005 - 4 BN 51.05 -, NVwZ 2006, 329 = \nBRS 69 Nr. 60.\n\n48\n\nVom ergänzenden Verfahren sind danach nur solche Nachbesserungen ausgenommen, die \ngeeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen. \n\n49\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 18. September 2003 \n\n50\n\n- 4 CN 20.02 -, NVwZ 2004, 226 = BRS 66 Nr. 5.\n\n51\n\nIm ergänzenden Verfahren können daher auch formelle Mängel einer Satzung behoben \nwerden, wie die Mängel der Sanierungssatzung, die der Senat mit dem oben zitierten Urteil \nvom 13. November 2006 festgestellt hat.\n\n52\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 20. April 2007 \n\n53\n\n- 7 D 83/06.NE -.\n\n54\n\nSind Verfahrensfehler (oder Abwägungsmängel) Gegenstand des vereinfachten \nVerfahrens, kann die Prüfung veranlasst sein, ob eine Änderung der Sach- und Rechtslage \neingetreten ist, die den früheren Abwägungsvorgang oder das frühere Abwägungsergebnis so \nstark berühren können, dass in eine erneute Sachprüfung eingetreten werden muss. \nMaßgebend ist gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die Prüfung der Zeitpunkt der \nursprünglichen Beschlussfassung, \n\n55\n\nvgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995 \n\n56\n\n- 4 NB 11.95 -, NVwZ 1996, 374 = BRS 57 Nr. 29; Berliner Kommentar zum BauGB, 3. \nAufl., 2002, § 214 Rdnr. 85,\n\n57\n\nes sei denn, das ursprüngliche Abwägungsergebnis wäre unhaltbar geworden oder die \nSatzung hätte zwischenzeitlich einen funktionslosen Inhalt.\n\n58\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 12. März 2008 \n\n59\n\n- 4 BN 5.08 -, BauR 2008, 1417; Urteil vom 10. August 2000 - 4 CN 2.99 -, BRS 63 Nr. \n42.\n\n60\n\nDenn nicht jede Änderung der Sach- oder Rechtslage gegenüber der ersten \nBeschlussfassung zwingt zu einer erneuten Abwägung in dem Sinne, dass die frühere \nAbwägung als nicht geschehen gedacht werden müsste. Vielmehr hat die Gemeinde auf eine \nÄnderung der Sach- oder Rechtslage in zweifacher Weise zu reagieren. Sie hat auf einer \nersten Stufe zu prüfen, ob die Änderungen der Sach- oder Rechtslage den früheren \nAbwägungsvorgang oder das frühere Abwägungsergebnis in einer Weise berühren könnten, \ndass in eine erneute Sachentscheidung einzutreten ist. Eine derartige \"Anlassprüfung\" ist \nerforderlich, um zu verhindern, dass jede äußere Veränderung der Sach- oder Rechtslage kraft \nmateriellen Rechts den früheren Beschlussinhalt zur Seite schiebt. Dafür besteht kein Grund. \nEs würde dies auch der in § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB enthaltenen gesetzlichen Wertung \nwidersprechen.\n\n61\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995 - 4 NB 11.95 -, aaO..\n\n62\n\nZwar kann das zuständige Gemeindeorgan jederzeit in eine erneute Abwägung eintreten \nund muss dies gegebenenfalls, wenn sich die Sach- oder Rechtslage in beachtlicher Weise \ngeändert hat. Im vorliegenden Fall ist jedoch keine wesentliche Änderung der Sach- oder \nRechtslage eingetreten, auch ist die Antragsgegnerin nicht erneut in eine umfassende \nAbwägung eingetreten, wie noch auszuführen ist.\n\n63\n\nFür eine Sanierungssatzung gelten die oben wiedergegebenen Grundsätze entsprechend, \nwobei allerdings darüber hinaus zu berücksichtigen ist, dass - anders als bei dem gewöhnlich \nauf eine für unbestimmte Zeit in die Zukunft gerichteten städtebaulichen Handlungskonzept, \ndas mit einem Bebauungsplan verfolgt wird -, eine Sanierungssatzung aufzuheben ist, wenn \ndie Sanierung durchgeführt ist, sich als undurchführbar erweist, die Sanierungsabsicht \naufgegeben wird oder die für die Durchführung der Sanierung bestimmte, mit dem Beschluss \nüber die Sanierung festzulegende Frist abgelaufen ist (vgl. § 162 Abs. 1 BauGB). Keine dieser \nGegebenheiten ist hier aber eingetreten.\n\n64\n\nDer Rat der Antragsgegnerin hat in der Sitzung am 19. Dezember 2006 ausweislich des \nSitzungsprotokolls den Beschluss vom 4. November 2004 \"wiederholt und neu gefasst\". Diese \nFormulierung ist auslegungsbedürftig. Dass die Beschlussfassung nicht auf einer erneuten \nAbwägung beruhte, zeigt die Beschlussvorlage zur Ratssitzung auf, auf die sich der Rat \nbezogen hat. Denn dort ist im Vergleich zu den Erwägungen aus dem Jahre 2004 \nhervorgehoben, \"die notwendigen Beurteilungsgrundlagen (hätten) sich nicht wesentlich \nverändert\", \"die Ziele der Sanierung hätten sich bestätigt und verfestigt\", \"die Erwägungen \n(des Rats) ... (hätten) nach wie vor Gültigkeit.\" Der Rat hat deshalb seine Erwägungen aus \ndem Jahre 2004 \"vollumfänglich (in) Bezug (genommen) und ... sich zu eigen\" gemacht. Er \nhat damit den Anforderungen der sog. \"Anlassprüfung\" genügt und entsprechend dem Zweck \nder Satzungsentscheidung, formelle Mängel der Satzung zu beheben, von einer erneuten \nSachentscheidung abgesehen. Darüber hinaus hat er in rechtlich nicht zu beanstandender \nWeise dargelegt, weshalb die \"nicht wesentlichen\" Änderungen der Sachlage der \nEntscheidung nicht entgegenstanden, die Satzung mit Rückwirkung erneut in Kraft zu setzen. \nEr hat insbesondere ausgeführt, es könne von weiteren vorbereitenden Untersuchungen \nabgesehen werden, da mit den Ergebnissen aus dem Marketing- und Entwicklungskonzept, \nder Machbarkeitsstudie und dem Einzelhandelsgutachten die notwendigen \nBeurteilungsgrundlagen vorliegen würden. \n\n65\n\nDie Antragstellerin hält diese Untersuchungen für unzureichend, namentlich soweit die \nSanierungssatzung den Bereich B.----weg Süd erfasst. Die Antragstellerin benennt jedoch \nkeine solchen Umstände, die dem Rat im Jahre 2006 zu weitergehenden vorbereitenden \nUntersuchungen hätten Veranlassung geben müssen. Vielmehr bestätigt die tatsächliche \nEntwicklung im Sanierungsgebiet die Position des Rates, wie in der Beschlussvorlage zur \nRatssitzung im Einzelnen zutreffend ausgeführt ist. Wenn es beispielsweise auf die \nErkenntnis angekommen wäre (was nicht der Fall war), dass die Antragstellerin zur \nfreiwilligen Veräußerung der in ihrem Eigentum stehenden Flächen nicht bereit ist, musste \nihre Sicht der Dinge nicht durch ihre ergänzende Befragung geklärt werden, denn sie hatte auf \ndiese Gegebenheiten hingewiesen. Dementsprechend ist in der Beschlussvorlage zur \nRatssitzung am 19. Dezember 2006 ausgeführt, dass von einer Verlagerung des Betriebs der \nAntragstellerin nicht ausgegangen werden könne. Die Antragstellerin meint ferner, die \nErgebnisse aus dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105 seien zu \nberücksichtigen gewesen, nennt jedoch keine in diesem Verfahren gewonnenen Erkenntnisse, \ndie zu ergänzenden vorbereitenden Untersuchungen hätten Veranlassung geben können; \nsolche Erkenntnisse sind auch nicht ersichtlich.\n\n66\n\nDie Antragstellerin meint, die Sachlage habe sich in abwägungsrelevanter Weise \nverändert, weil zwischenzeitlich der Bebauungsplan Nr. 105 in Kraft gesetzt wurde, weitere \nSanierungsmaßnahmen für den Bereich B.----weg Süd aber gar nicht vorgesehen seien und es \ndaher nicht erforderlich sei, die dortigen Grundstücke (weiterhin) in das Sanierungsgebiet \neinzubeziehen. Jedoch schließt der Umstand, dass aktuell für den Bereich B.----weg Süd \nSanierungsmaßnahmen nicht benannt sind, Sanierungsmaßnahmen dort nicht aus. So haben \ndie Vertreter der Antragsgegnerin im Ortstermin des Berichterstatters beispielsweise die \nGestaltung des B1.----wegs , insbesondere aber das Angebot an die dortigen \nGrundstückseigentümer angesprochen, deren Flächen zum Gutachterwert in die der \nUmstrukturierung des Gebiets dienende Fördermaßnahmen einzubeziehen. Eine entsprechend \nausgerichtete Perspektive ist bereits im Rahmenplan 2 der Machbarkeitsstudie angedeutet. \nDarüber hinaus kann die rückwirkende Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung (auch) dazu \ndienen, den aufgrund der zuvor nicht wirksamen Satzung ergangenen Entscheidungen und \nMaßnahmen nachträglich eine einwandfreie rechtliche Grundlage zu geben, und zwar selbst \ndann, wenn die Sanierungsmaßnahmen schon durchgeführt wurden.\n\n67\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 C 14.97 -, BRS 60 Nr. 223.\n\n68\n\nVon vergleichbaren Gegebenheiten ist hier schon deshalb auszugehen, weil im Bereich \nB.----weg Nord mit Städtebauförderungsmitteln geförderte Sanierungsmaßnahmen \ndurchgeführt wurden, die an die Vorbereitung oder Durchführung einer Sanierung geknüpft \nsind (vgl. § 164 a BauGB). Dass Sanierungsmaßnahmen nicht unmittelbar auf im Bereich B.--\n--weg Süd gelegenen Grundstücken durchgeführt worden sind, stellt die Erforderlichkeit der \nSanierungssatzung als Voraussetzung der Förderung nicht in Frage. Ob die durchgeführten \nMaßnahmen nur den Bereich B.----weg Nord betrafen und ob deshalb die Grundstücke der \nAntragstellerin nicht in den Geltungsbereich B.----weg Nord hätten einbezogen werden \ndürfen, ist keine Frage, die im Zeitpunkt der rückwirkenden Satzungsentscheidung des Rats \nanders zu beurteilen war als im Zeitpunkt des ursprünglichen Ratbeschlusses; eine neuerliche \nAbwägung des Rates zu dieser Frage war deshalb nicht erforderlich. Darüber hinaus sind die \nSanierungsmaßnahmen im Bereich B.----weg Nord weiterhin nicht abgeschlossen; derzeit \nwird beispielsweise die Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße ausgebaut. \n\n69\n\nDer Bebauungsplan Nr. 105 hat auch nicht zur Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung \ngeführt. Aufgabe der Gemeinde bei der Vorbereitung der Sanierung ist u.a. die \nBauleitplanung (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB). Bei der Durchführung der Sanierung ist die \nGemeinde für sog. Ordnungsmaßnahmen zuständig (vgl. §§ 146, 147 BauGB). Zu diesen \ngehören Maßnahmen zur Verwirklichung eines Sanierungsbebauungsplans nicht. Die \nDurchführung von Baumaßnahmen bleibt in der Regel - wie bei Bebauungsplänen generell - \nden Eigentümern überlassen; die Gemeinde kann insoweit - im Rahmen ihrer \nGesamtverantwortung für die Sanierung - Baumaßnahmen nur dann selbst durchführen, wenn \neine zügige und zweckmäßige Durchführung durch die Eigentümer nicht gewährleistet ist \n(vgl. § 148 BauGB).\n\n70\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 31. August 1989 - 4 B 161.88 -, NVwZ-RR 1990, 121 = \nBRS 49 Nr. 16. \n\n71\n\nDie zur Durchführung der Sanierung erforderlichen Maßnahmen, beispielsweise als \nOrdnungsmaßnahmen (vgl. § 147 BauGB) die Herstellung von Erschließungsanlagen \n(Anbindung des B.----weg an die C.------straße ) sowie die Bodenordnung einschließlich des \nErwerbs von Grundstücken, oder als Baumaßnahmen (vgl. § 148 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BauGB) \nsolche, deren Durchführung vom privaten Eigentümer nicht zügig und zweckmäßig \ngewährleistet sind, stehen weiterhin im Raum.\n\n72\n\nDer Rat hatte auch nicht abzuwägen, ob die Sanierungssatzung deshalb nicht erneut mit \nRückwirkung beschlossen werden konnte, weil die Sanierung bereits durchgeführt war oder \nsich als undurchführbar erwiesen hätte. Die Sanierungsmaßnahmen sind auch derzeit noch \nnicht abgeschlossen. \n\n73\n\nAuf einen etwaigen Mangel der Bürgerbeteiligung kann sich die Antragstellerin nicht mit \nErfolg berufen. Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die bei der Vorbereitung \nund Durchführung der Sanierung stattfinden soll (vgl. § 137 BauGB), entspricht nicht der \nförmlichen Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung nach § 3 Abs. 2 BauGB, \nsondern allenfalls der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB. \nDemnach wäre ein evtl. Mangel der Betroffenenbeteiligung, wie ihn die Antragstellerin \nbehauptet, nicht als Verfahrensfehler beachtlich; er ist in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht als \nbeachtlicher Verfahrensmangel benannt.\n\n74\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05. NE -, BRS 70 Nr. 214 ; VGH \nKassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -,a.a.O..\n\n75\n\nEin Formfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin für den Bereich \nB.----weg Süd keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt hat. Ob die \nAntragsgegnerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets auch für den Bereich \nB.----weg Süd vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hatte (vgl. § \n141 Abs. 1 BauGB) oder ob sie von vorbereitenden Untersuchungen absehen konnte (vgl. § \n141 Abs. 2 BauGB), bedarf in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung, da ein hierin \nliegender Mangel des Sanierungsverfahrens ebenfalls unbeachtlich wäre. § 214 Abs. 1 Nr. 2 \nBauGB zählt abschließend die beachtlichen Verletzungen von Verfahrensvorschriften auf. \nHierunter fällt § 141 BauGB nicht.\n\n76\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 16 Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, a.a.O.; \nErnst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. Juni 2008, § 143 Rdnr. 50.\n\n77\n\nDagegen ist die Frage, ob die von der Antragsgegnerin tatsächlich durchgeführten \nUntersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die \nförmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu belegen, keine Frage der formellen, sondern \nder materiellen Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung.\n\n78\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006\n\n79\n\n- 7 D 69/05.NE -, a.a.O.; so auch zu den entsprechenden Regelungen des § 165 Abs. 4 \nBauGB für die Entwicklungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -, \nNVwZ - RR 2002, 626.\n\n80\n\nWeitere Form- und Verfahrensfehler sind nach Lage der Akten nicht gerügt worden. \nAuch ohne Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht ersichtlich.\n\n81\n\nDie Sanierungssatzung ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.\n\n82\n\nDie gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 BauGB für die förmliche Festlegung \ndes Sanierungsgebiets \"M1. -B.----weg \" haben entgegen der Auffassung der \nAntragstellerin vorgelegen.\n\n83\n\nDas von der Sanierungssatzung erfasste Gebiet wies städtebauliche Mängel auf, zu deren \nBehebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren. Die Antragsgegnerin hat \ndas Sanierungsgebiet rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von \neiner Ausgliederung des Grundstücks der Antragstellerin abgesehen.\n\n84\n\nGemäss § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine \nstädtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als \nSanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche \nSanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher \nMissstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). \nStädtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser \nBestimmung genannten Substanzmängel oder die in Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel \naufweist. Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet \nnach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen \nAnforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm \nwohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung \nkommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen \nnach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält \nbeispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort \"insbesondere\" ergibt, diejenigen \nMerkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, \nmaßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist \naufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 BauGB) oder \ngegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu \nbeantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die \ngerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände \nbeschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und \nUmstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen \nVoraussetzungen ausgegangen ist.\n\n85\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE, a.a.O.; OVG Bremen, \nUrteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 -, Juris; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. \nMärz 1993 - 2 N 1/91 -, Juris; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 3.\n\n86\n\nEntgegen der Auffassung der Antragstellerin war das Gebiet, auf das sich die \nSanierungssatzung der Antragsgegnerin bezieht, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung \nsanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB aufwies, und \nzwar sowohl hinsichtlich der Substanz als auch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit.\n\n87\n\nOb ein Funktionsmangel gegeben ist, hängt auch davon ab, welche Funktion das Gebiet \nnach dem Sanierungskonzept künftig erhalten soll.\n\n88\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 \n\n89\n\n- 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234.\n\n90\n\nDieses Sanierungskonzept braucht zwar im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des \nSanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten festzustehen. Die Ziele und Zwecke der \nSanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt sein. Vor allem dann, wenn unter dem \nGesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige Funktion des Gebiets abgestellt wird, \nmüssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein, dass sie eine Aussage über diese \nFunktion zulassen.\n\n91\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 \n\n92\n\n- 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1.91 \n-, a.a.O.\n\n93\n\nDiese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Substanzmängel des Sanierungsgebiets kommen \nhinzu, wobei es nicht erheblich ist, dass sich Substanzmängel nach den Feststellungen der \nAntragsgegnerin wohl nicht für das gesamte Sanierungsgebiet, insbesondere nicht für den \nBereich B.----weg Süd belegen lassen dürften. Es ist jedoch von den Vorstellungen der \nAntragsgegnerin für die dem Gebiet zugedachte Funktion und damit davon auszugehen, dass \ndas gesamte Areal - B.----weg Süd und Nord - zu einem Dienstleistungs- und \nTechnologiegebiet entwickelt werden soll.\n\n94\n\nDie Sanierungsziele sind zunächst in der Beschlussvorlage vom 19. Oktober 2004, die der \nBeschlussvorlage vom 8. Dezember 2006 zur Ratssitzung vom 19. Dezember 2006 als Anlage \n2 beigefügt war, benannt. \"Ziel ist die Nutzung vorhandener Flächenpotenziale zur \nEntwicklung eines hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsgebiets im Zusammenhang \nmit den südlich angrenzenden Technologiebetrieben und eine geordnete städtebauliche \nEntwicklung der bestehenden Gemengelage. Besondere Bedeutung hat zudem eine \nplanungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels am B.----weg und seine Beschränkung auf \nein für den Ortskern verträgliches Maß.\" Damit ist die Sanierungssatzung auf allgemeine \nZiele des Sanierungsrechts ausgerichtet; sie soll sowohl der Verbesserung der \nWirtschaftsstruktur als auch der Funktionalität des Ortszentrums von M1. dienen (vgl. § \n136 Abs. 4 Nr. 2 und 4 BauGB). Unter Einbeziehung der Sanierungsziele ergibt sich, dass das \nGesamtgebiet gemessen an den dem Gebiet zugedachten Funktionen unter mehreren \nGesichtspunkten in seiner Funktionsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, nämlich in Bezug \nauf den fließenden und ruhenden Verkehr (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 a BauGB) und \ninsbesondere in Bezug auf die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des \nGebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich (vgl. § \n136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB). Hierzu hat sich der Rat der Antragsgegnerin ergänzend auf die \nErgebnisse des von ihm eingeholten Einzelhandelsgutachtens, des Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzeptes und die Machbarkeitsstudie gestützt und (beispielsweise) in der \nBeschlussvorlage vom 19. Oktober 2004 hervorgehoben:\n\n95\n\n\"Die Entwicklung des Gesamtareals im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden \nTechnologieunternehmen (Automobilzulieferer) eröffnet die Chance, die Unternehmen am \nStandort zu halten und die Wirtschaftsstruktur der Stadt zu stärken. Unterstützung erfährt \ndiese Entwicklungsperspektive durch das Land Nordrhein-Westfalen, das die \nFlächenentwicklung zu einem Dienstleistungs- und Technologiegebiet mit Mitteln der \nStadterneuerung fördert. ...\n\n96\n\nErfolgt eine Erweiterung der Einzelhandelsbetriebe am B.----weg , ist zu befürchten, dass \ndiese Einzelhandelsagglomeration ... den Ortskern als Einkaufsschwerpunkt ablöst. Damit \nverbunden ist die Gefährdung einer wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung ... und die \nweitere Schwächung der mit Mitteln der Stadterneuerung aufgewerteten Innenstadt.\" \n\n97\n\nDie von der Antragsgegnerin eingeholten Untersuchungen haben zudem ergeben, dass das \nSanierungsgebiet jedenfalls im Bereich B.----weg Nord nach dem Ergebnis der \nvorbereitenden Untersuchungen zugleich auch Substanzmängel (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 e und \ng BauGB) aufweist, wenn diese auch in Umfang und Bedeutung hinter den Funktionsmängeln \nzurückstehen mögen. Die von der Antragstellerin nicht substantiiert angegriffenen \nFeststellungen der Machbarkeitsstudie haben Mängel im Bereich der Gewerbeflächen B.----\nweg Nord aufgezeigt, die sich aufgrund ihrer Lage (für einen großen Teil der Fläche) und \nihrer Vergangenheit als Gewerbestandort ergeben haben (Versiegelungen eines Großteils der \nFläche westlich der S.---------straße mit Bodenplatten, Fundamentreste im Boden). Der \nEinwand der Antragstellerin, die bauliche Bewertung sei eher betriebswirtschaftlich \nausgerichtet, übersieht, dass eine Sanierung nicht erst dann von der Gemeinde ins Werk \ngesetzt werden darf, wenn Gebäude abgängig sind, sondern wenn Nutzungen ihrer Art und \nihrem Zustand nach (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 e BauGB), darüber hinaus auch unter \nBerücksichtigung der Entwicklungsfähigkeit des Gebiets (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB) \nbewertet werden dürfen. Solche Zusammenhänge hat die Antragstellerin übrigens für ihr \neigenes - im Bereich B.----weg Süd gelegenes - Grundstück aufgezeigt, wenngleich im \nZusammenhang mit dem beim Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klageverfahren 8 K \n9112/04. Denn danach verhindere die Ablehnung ihrer Bauvoranfrage, dass die baulichen \nAnlagen auf ihrem Grundstück dem aktuellen Stand der Technik angepasst und auf einen \naktuellen brandschutztechnischen Stand gebracht werden könnten.\n\n98\n\nIst demnach die aufgrund der oben genannten vorbereitenden Untersuchungen getroffene \nEinschätzung der Antragsgegnerin, in dem Sanierungsgebiet seien städtebauliche Missstände \ngegeben, schon aus den genannten Gründen rechtlich nicht zu beanstanden, bestätigt dies die \nihr obliegende Einschätzung, zur Behebung der festgestellten Missstände sei die \nDurchführung sanierungsrechtlicher Maßnahmen erforderlich. Ob die Sanierung auch \nerforderlich wäre, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse herbeizuführen, bedarf daher \nkeiner vertiefenden Erörterung. Insbesondere ist nicht ansatzweise ersichtlich, die \nAntragsgegnerin hätte die Sanierung nur dann verfolgen wollen, wenn auch aus diesem \nGrunde Sanierungsbedarf bestünde. Vielmehr verhalten sich die maßgebenden Ausführungen \nder Antragsgegnerin zu den im Vordergrund stehenden Sanierungszielen. Fehl geht der \nEinwand der Antragstellerin, das tatsächliche Motiv für den Erlass der Sanierungssatzung \nhabe allein darin gelegen, eine \"Gebiets-Fördermittelkulisse\" als Voraussetzung für den \nEinsatz von Städtebauförderungsmitteln zu schaffen. Der dahingehende Aspekt, den der Rat \nausweislich der Begründung der Sitzungsvorlage vom 8. Dezember 2006 (Seite 5) durchaus \nberücksichtigt hat, trägt die Sanierung nicht (allein), sondern lenkt den Blick auf die (auch) \nbeachtliche Frage, ob und in welchem Umfang die Antragsgegnerin in Folge der Sanierung \nKosten treffen können; selbstverständlich ist auch dies ein Aspekt, den die Antragsgegnerin in \nihre Abwägung einzustellen hatte, ohne dass es sich deshalb um den die Sanierungssatzung \nmotivierenden Aspekt handeln würde. Der Rat hat ausgeführt, Mittel der Stadtsanierung \nstünden für das gesamte Gebiet, \"selbstverständlich auch\" für den Südbereich zur Verfügung \n(Beschlussvorlage Seiten 5 und 7). Ob für eine Verlagerung des Betriebs der Antragstellerin \nMittel zur Verfügung gestellt werden können - was die Antragstellerin in Abrede stellt -, ist \nunerheblich, denn das mit der Sanierung verfolgte Konzept der Antragsgegnerin setzt die \nVerlagerung dieses Betriebs nicht voraus, sondern ist insoweit schon dann gewährleistet, \nwenn sich der zentrenrelevante Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd nicht (wesentlich) \nüber den Bestand hinaus entwickelt. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht darauf an, ob \ndie Bezirksregierung einen vorhandenen Landhandel nicht beanstandet hat; dass das \nVorhaben ortskernrelevant sein könnte, ist nicht ersichtlich.\n\n99\n\nDer Sanierungssatzung liegt ein sog. qualifiziertes öffentliches Interesse im Sinne des § \n136 Abs. 1 BauGB zugrunde.\n\n100\n\nAls Sanierungsmaßnahme kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche städtebaulichen \nMaßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im \nöffentlichen Interesse liegt. Aus dem Erfordernis der einheitlichen Vorbereitung folgt, dass \neine städtebauliche Sanierungsmaßnahme danach eine Gesamtmaßnahme ist, die anders als \nsonstige städtebauliche Maßnahmen darauf angelegt ist, mehrere Maßnahmen koordiniert und \naufeinander abgestimmt für ein bestimmtes Gebiet vorzubereiten und durchzuführen.\n\n101\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 8 C 42.84 -, BRS 46 Nr. 216.\n\n102\n\nMit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren \nVerzögerungen zuvorkommen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die \nSanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss \neine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb \neines absehbaren Zeitraums durchführen lassen.\n\n103\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, BRS 66 Nr. 226.\n\n104\n\nBei der Prüfung der Frage, ob sich die mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele würden \nzügig realisieren lassen, konnte die Antragsgegnerin auf die Machbarkeitsstudie, das \nMarketing- und Entwicklungskonzept sowie das Einzelhandelsgutachten zurückgreifen, ohne \ndarüber hinaus weitere vorbereitende Untersuchungen durchgeführt oder veranlasst zu haben, \nda mit diesen Aufarbeitungen hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben.\n\n105\n\nGemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des \nSanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die \nerforderlich sind. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere \nVorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und \nfür die Durchführung der Sanierung gewinnen, insbesondere die Notwendigkeit der \nSanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. \nHierbei sollen auch die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt \nwerden. \n\n106\n\nVgl. Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 9.\n\n107\n\nGemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen \nwerden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Voraussetzung für das \nAbsehen von vorbereitenden Untersuchungen ist, dass die Gemeinde aufgrund bereits \nvorliegender Unterlagen und Erkenntnisse zur Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft von \nBetroffenen hinreichende Beurteilungsgrundlagen für die Entscheidung über die förmliche \nFestlegung des Sanierungsgebiets hat.\n\n108\n\nEin solcher Fall ist hier gegeben. Insbesondere vermitteln die von der Gemeinde in \nAuftrag gegebenen Untersuchungen auch die Bestätigung eines sog. qualifizierten \nSanierungsinteresses. \n\n109\n\nDie Antragsgegnerin hat dem Sanierungsgebiet im nördlichen Bereich eine \nEinzelhandelsfunktion zugewiesen, während der Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd auf \nein ortskernverträgliches Maß beschränkt werden soll. Dies soll dadurch erreicht werden, dass \ndie im Bereich B.----weg Süd verbleibenden Einzelhandelsbetriebe, deren Nutzungen nach \ndem Sanierungsbebauungsplan Nr. 105 im Gewerbegebiet künftig unzulässig sind, gestützt \nauf § 1 Abs. 10 BauNVO auf einen \"erweiterten\" Bestandschutz gesetzt werden, während im \nBereich B.----weg Nord im nördlichen Bereich zwei Sondergebiete mit der \nZweckbestimmung \"großflächiger Einzelhandel - Einkaufszentrum\" festgesetzt sind. \nAusgehend von den vor dem Satzungsbeschluss im Jahre 2004 geführten Gesprächen konnte \ndie Antragsgegnerin davon ausgehen, dass die im Norden des Sanierungsgebiets gelegenen \nFlächen, die für die Umsetzung der Sanierungsziele benötigt werden, jedenfalls zum größten \nTeil aufgrund einvernehmlicher Regelungen zur Verfügung gestellt würden. Die im Jahre \n2004 angenommene Mitwirkungsbereitschaft der dortigen Eigentümer ist durch die spätere \nEntwicklung, die die Antragsgegnerin bei der Beschlussfassung im Jahre 2006 \nberücksichtigen konnte, bestätigt worden. Dass die Antragstellerin ihre im Bereich B.----weg \nSüd gelegenen Grundstücksflächen nicht zur Verfügung stellen wollte, ist demgegenüber \nunerheblich, da dadurch die zügige Umsetzung der Sanierung nicht gefährdet ist. Für den \nBereich B.----weg Süd ergibt sich eine hinreichende Grundlage für die zügige Umsetzung des \nSanierungskonzepts auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 105, der durch das \nsanierungsrechtliche Instrumentarium gestützt wird. Der Bebauungsplan hindert dort eine \ndem Einzelhandelskonzept widersprechende Entwicklung. Auch lässt die \nGewerbegebietsfestsetzung Raum für die gewünschte (räumliche) Fortentwicklung der \nsüdlich gelegenen Technologieunternehmen. Die beabsichtigten Erschließungsmaßnahmen \nstützten das sanierungsrechtliche Gesamtkonzept. Hinzu treten Städtebauförderungsmittel, die \nvon der Antragsgegnerin im beachtlichen Umfang eingesetzt werden können, wodurch die \nzügige Umsetzung der Sanierung unterstützt wird. Für das \"gesamte Areal\" errechnet die \nMachbarkeitsstudie modellhaft bei förderfähigen Kosten in Höhe von 4 Millionen Euro eine \n70%ige Förderung durch Mittel der Stadterneuerung in Höhe von 2,8 Millionen Euro. Dass \ndiese Einschätzung methodischen Zweifeln begegnen würde oder den tatsächlichen \nGegebenheiten nicht in den maßgebenden Größenordnungen nahe kommen würde, behauptet \ndie Antragstellerin nicht und ist auch nicht ersichtlich. Ob die Modellberechnung nur den \nBereich B.----weg Nord erfasst oder ob Fördermittel von der Bewilligungsbehörde vor dem \nSatzungsbeschluss nur für diesen Bereich konkret in Aussicht gestellt worden sind, ist schon \ndeshalb unbeachtlich, weil die zügige Umsetzung der Sanierung nicht gefährdet würde, wenn \nfür den Südbereich derzeit keine Sanierungsmittel konkret bereitstünden. Dort stand nach dem \nStand des Sanierungsverfahrens im maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses aktuell \nkeine förderungsabhängige Sanierungsmaßnahme an.\n\n110\n\nDer Sanierungssatzung steht nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin die Anwendung \nder Vorschriften des dritten Abschnitts ausgeschlossen hat (sog. vereinfachtes \nSanierungsverfahren). Der Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften \nsteht nicht im Ermessen der Gemeinde, sondern setzt voraus, dass ihre Anwendung für die \nDurchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch \nvoraussichtlich nicht erschwert wird. Zwar mag ohne Berücksichtigung der Gegebenheiten \ndes Einzelfalls eine Vermutung dafür sprechen, dass die Anwendung des besonderen \nSanierungsrechts erforderlich ist.\n\n111\n\nVgl. Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, a.a.O., § 142 Rdnr. 41; OVG \nBrandenburg, Urteil vom 30. April 1997 - 3 D 29/95 -, VwRR MO 1997, 18.\n\n112\n\nNach Maßgabe der von der Antragsgegnerin mit der Sanierungssatzung verfolgten Ziele \nbegegnet jedoch ihre Prognose, es bedürfe der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften \nnicht, keinen rechtlich durchgreifenden Bedenken. Gerade in Fällen, in denen die Sanierung \nauf eine Verbesserung der verkehrsmäßigen Erschließung oder/und den Erwerb größerer \ngewerblicher Brachflächen durch die Gemeinde (oder ein in ihrer Trägerschaft stehendes \nUnternehmen) zielt, um sie einer den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde \nentsprechenden Nutzung zuzuführen, kommt der Verzicht auf die besonderen \nsanierungsrechtlichen Vorschriften in Betracht.\n\n113\n\nVgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 95.\n\n114\n\nZwar erfahren im Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke durch eine Sanierung im \nRegelfall eine Wertsteigerung.\n\n115\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juli 2006 - 4 C 5.05 -, BVerwGE 126, 238 = BRS 70 Nr. \n216.\n\n116\n\nDieser Umstand allein begründet jedoch nicht, dass es zur Durchführung der Sanierung \nder Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften bedürfte oder die \nDurchführung der Sanierung ansonsten erschwert würde. Eine Erörterung ist insoweit nur \nhinsichtlich des von der Antragstellerin angesprochenen Ausgleichsbetrags erforderlich. Der \nAusgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 BauGB hat insofern Entgeltcharakter, als er von den \nEigentümern der im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zur \nDeckung der Kosten zu zahlen ist, die der Gemeinde bei der Vorbereitung und der \nDurchführung der Sanierung entstanden sind. Er stellt einen finanziellen Ausgleich für die \nvon der Gemeinde getroffenen Sanierungsmaßnahmen dar, die neben den in § 140 BauGB \ngenannten vorbereitenden Handlungen insbesondere die mit der Durchführung der Sanierung \nverbundenen Ordnungs- und Baumaßnahmen (vgl. §§ 147 und 148 BauGB) umfassen.\n\n117\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - 4 C 30.90 -, NVwZ 1993, 1112.\n\n118\n\nUnter Berücksichtigung dieser Funktionen des Ausgleichsbetrags ist nicht ersichtlich, \ndass die Antragsgegnerin seine Erhebung als nicht verzichtbar hätte ansehen dürfen bzw. \nmüssen. Die Gemeinde hat insoweit einen sehr weiten Beurteilungsspielraum, der nur der \nMissbrauchskontrolle unterliegt.\n\n119\n\nVgl. BayVGH, Beschluss vom 8. August 2008 - 15 ZB 07.2925 -, Juris; Berliner \nKommentar, a.a.O., § 142 Rdnr. 41.\n\n120\n\nHinsichtlich des nach seiner Größe und Lage bedeutendsten Teil des Bereichs B.----weg \nNord ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, sie könne auf freiwilliger Basis die dortigen \nFlächen erwerben. Diese Prognose begegnete keinerlei rechtlichen Bedenken; sie ist im \nÜbrigen durch die zwischenzeitliche Entwicklung auch tatsächlich bestätigt worden. Die \nAntragstellerin rügt ferner, die Nichterhebung von Ausgleichsbeträgen verstoße gegen das \nsog. Gebot der Lastengleichheit, einer Ausprägung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes, \ndenn andere Grundstückseigentümer würden infolge der Sanierungsmaßnahmen \nWertsteigerungen ihres Grundeigentums erfahren, ohne Ausgleichsbeträge leisten zu müssen, \nwährend ihr, der Antragstellerin, Grundeigentum an Wert verlöre. Die §§ 152 ff. BauGB \ndienen jedoch nicht dazu, Wertminderungen auszugleichen, sondern bei der Bemessung von \nAusgleichs- und Entschädigungsleistungen sanierungsbedingte Werterhöhungen abzuscheiden \n(vgl. § 153 Abs. 1 BauGB) bzw. den Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung der \nsanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen festzusetzen (vgl. § 154 BauGB), und zwar im \nHinblick auf den der Gemeinde entstandenen Aufwand und nicht im Hinblick auf \nWertminderungen im Sanierungsgebiet gelegener Grundstücke. Ein Fall, in dem sich ein von \nder Antragsgegnerin gemäß § 156 a BauGB auf die Grundstückseigentümer zu verteilender \nÜberschuss ergeben könnte, kann ausgeschlossen werden. Aus der Kostenprognose der \nAntragsgegnerin ergibt sich vielmehr ein Defizit in Höhe von mehreren Millionen Euro. Da \nsich aus den von der Anwendung ausgeschlossenen Vorschriften der §§ 152 - 156 a BauGB \nkein Anspruch auf Gewährung eines \"Ausgleichs\" der sanierungsbedingten Wertminderungen \ndes eigenen Grundstücks ableiten lässt oder gar ein Anspruch auf Partizipation an der \nWertentwicklung anderer Grundstücke, waren dahingehende Erwägungen der \nAntragsgegnerin auch nicht bei der Entscheidung über die Anwendung des vereinfachten \nSanierungsverfahrens erforderlich. \n\n121\n\nDie Antragsgegnerin hat schließlich rechtsfehlerfrei von der Ermächtigung des \n\n122\n\n§ 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB Gebrauch gemacht, durch die Sanierungssatzung die \nGenehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB auszuschließen, es jedoch bei der \nGenehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 1 BauGB zu belassen. Schon die durch §§ 144 Abs. \n1 Nr. 1, 14 Abs. 1 BauGB eröffnete Möglichkeit, bestimmten Vorhaben die auf Grundlage der \nSanierungssatzung erforderliche Genehmigung zu versagen, durfte die Antragsgegnerin als \nzumindest sinnvoll annehmen. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung \nwar das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 105 noch nicht zum Abschluss \ngebracht worden. Um jedenfalls bis zur Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans Nr. 105 \neine mit seinen Zielen nicht zu vereinbarende Entwicklung im Plangebiet verhindern zu \nkönnen, war es aus Sicht der Antragsgegnerin durchaus erforderlich, die \nGenehmigungspflicht des § 144 Abs. 1 BauGB beizubehalten. Auf den maßgebenden \nZeitpunkt der Beschlussfassung im Jahre 2004 war abzustellen, wie oben ausgeführt ist. \nUngeachtet dessen hat die Genehmigungspflicht Bedeutung für solche Vorhaben, die nur im \nWege der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigt werden \nkönnten.\n\n123\n\nDie Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt \nund ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung der Grundstücke der Antragsteller \nabgesehen.\n\n124\n\nNach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die \nSanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtspunkt der zweckmäßigen \nDurchführung setzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern \nermächtigt die Gemeinde andererseits auch, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung \ndas Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind \ninsoweit die Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung \nerarbeiteten Sanierungskonzept zu entnehmen sind.\n\n125\n\nVgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23.\n\n126\n\nFür die Auslegung des § 142 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB ist maßgebend, dass die \nstädtebauliche Sanierung - und dies gilt vor allem für die Funktionssanierung - stets eine \ngebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände \neines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke \neinbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen \ndurchzuführen sind; bei der sog. Funktionsschwächesanierung dürfte dies häufig sogar bei \neiner Vielzahl von Grundstücken der Fall sein.\n\n127\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243.\n\n128\n\nBei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige \nDurchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen \nplanerischen Gestaltungsspielraum ein.\n\n129\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -,a.a.O..\n\n130\n\nBegrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte \nBeurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.\n\n131\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229.\n\n132\n\nDem Gebot gerechter Abwägung unterliegt die Abgrenzung des Sanierungsgebiets, nicht \njedoch, welche Maßnahmen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden \nsollen.\n\n133\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 - 4 BN 38.98 -, BRS 60 Nr. 222.\n\n134\n\nGemessen an diesen Maßstäben ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das \nSanierungsgebiet nicht zweckentsprechend abgegrenzt hat. Das gilt auch hinsichtlich der \nGrundstücke der Antragstellerin. \n\n135\n\nDas Gewerbegebiet, in dem die Grundstücke der Antragstellerin liegen, gehört noch zum \nsanierungsbedürftigen Kernbereich, auch wenn die Antragsgegnerin die Sanierung dort - im \nUnterschied zum Bereich B.----weg Nord - nicht auch wegen der Substanzschwäche, sondern \nwegen der Funktionsschwäche der Grundstücke für notwendig erachtet hat. Die Grundstücke \nder Antragstellerin liegen im Übergangsbereich zwischen dem Standort B.----weg Nord und \nden bestehenden Technologiebetrieben. Dieser Bereich ist nach dem vom Rat verfolgten \nRahmenplan 2 dem Sanierungsgebiet zugehörig. Der Rahmenplan 2 zeigt auf, wie im Bereich \nB.----weg Nord auch großflächige Märkte unter Berücksichtigung der städtebaulichen \nGrundstrukturen in den Standort integriert werden können. Andererseits haben die \nMachbarkeitsstudie und das Einzelhandelsgutachten verdeutlicht, was sich ohnehin aufdrängt: \nEine weitere ungeordnete Entwicklung des Einzelhandels im Bereich B.----weg Süd würde \ndie Potenziale für eine ortskernnahe Entwicklung des Einzelhandels erheblich beeinträchtigen \nund damit die Innenstadt in ihrer Versorgungsfunktion schwächen. Die Gebietsabgrenzung ist \nnicht deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die Antragstellerin keine einvernehmliche \nBetriebsverlagerung in Aussicht gestellt hat. Denn die beabsichtigte planungsrechtliche \nFestsetzung und Entwicklung eines Gewerbegebiets, das nicht dem ortskernrelevanten \nEinzelhandel dienen, vielmehr Potenzial für die Entwicklung der südlich an das \nSanierungsgebiet angrenzenden Betriebe der Automobilzuliefererindustrie geben soll, war \nweiterer Grund für die Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Auch dieser Zusammenhang \ndrängt sich geradezu auf und ist von der Antragsgegnerin unabhängig davon \nabwägungsgerecht in ihre Erwägungen einbezogen worden, ob die dortigen Betriebe ein \nkonkretes Erweiterungsinteresse bekundet haben. Der Bürgermeister der Antragsgegnerin hat \nhierzu allerdings in dem vom Berichterstatter durchgeführten Ortstermin beispielhaft \nberichtet, dass er mit Vertretern der Firma H1. vor etwa drei Jahren Gespräche geführt hat, \nob für die Firma Erweiterungsflächen bereitgestellt werden könnten. \nErweiterungsmöglichkeiten kommen bei den gegebenen Örtlichkeiten, sollen die vorhandenen \nFlächenpotenziale ausgeschöpft werden, aber auch wegen landesplanerischer Vorgaben und \ntatsächlicher Beschränkungen namentlich in den südlichen Bereich des Sanierungsgebiets \nhinein in Betracht. Dass eine Entwicklung dorthin erschwert würde, wenn sich der \n(wirtschaftlich vergleichsweise potente) ortskernrelevante Einzelhandel dort verfestigen \nkönnte, liegt auf der Hand. Darüber hinaus unterstützt die Antragsgegnerin mit den bereits \nbegonnenen Sanierungsmaßnahmen in Gestalt des Ausbaus der Erschließungsstraßen, \nnamentlich mit der Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße , die dort mögliche \ngewerbliche Nutzung, und zwar auch durch die Verbindung zu der im südlichen \nSanierungsbereich anknüpfenden Erschließung der südlich gelegenen Betriebe der \nAutomobilzuliefererindustrie; ob die verbesserte Erschließung gerade für die \nEinzelhandelsnutzung der Antragstellerin von Vorteil ist, ist nicht entscheidend. \n\n136\n\nDie die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbezug der Grundstücke der \nAntragstellerin erfassenden Erwägungen sind nicht durch den zwischenzeitlich in Kraft \ngetretenen Bebauungsplan Nr. 105 unbedeutsam geworden. Die Antragstellerin wendet ein, \nangesichts der Festsetzungen des Bebauungsplans bedürfe es für ihr Grundstück keiner \nSanierungssatzung. Insbesondere könne eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 \nAbs. 1 BauGB nicht für solche Vorhaben versagt werden, die mit den Festsetzungen des \nBebauungsplans Nr. 105 in Übereinstimmung stünden und für die daher ein \nGenehmigungsanspruch bestehe. Jedoch mögen für das Grundstück der Antragstellerin solche \nVorhaben in Betracht zu ziehen sein, für die zu erwägen sein könnte, ob sie nur im Wege der \nBefreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigungsfähig sind. Für diese \nFälle behält das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis durchaus seinen Sinn, denn \njedenfalls ist die Sanierungssatzung als öffentlicher Belang bei der Entscheidung über eine \nBefreiung zu berücksichtigen. Der Beibehalt des sanierungsrechtlichen \nGenehmigungserfordernisses führt auch nicht zu einer mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 \nGG nicht zu vereinbarenden Beeinträchtigung des Grundeigentums, denn die \nEigentümerinteressen sind selbstverständlich in die Entscheidung über eine auf Grundlage des \n§ 144 Abs. 1 BauGB beantragte Genehmigung einzustellen.\n\n137\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1996 - 4 B 91.96 -, BRS 58 Nr. 244.\n\n138\n\nEntgegen der Auffassung der Antragstellerin mussten ihre Grundstücke auch nicht aus \ndem Sanierungsgebiet herausgenommen werden.\n\n139\n\nGemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB können einzelne Grundstücke, die von der Sanierung \nnicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Die \nGemeinde hat auch hierbei einen planerischen Gestaltungsspielraum. Für die Auslegung der \nVorschrift ist maßgebend, dass die städtebauliche Sanierung stets eine gebietsbezogene \n(Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets \nund nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden, \nauf denen selbst keine Maßnahmen oder bauliche Veränderungen durchzuführen sind.\n\n140\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, aaO..\n\n141\n\nBei Ausklammerung der Grundstücke im Bereich B.----weg Süd hätte sich das \nSanierungskonzept (Entwicklung der im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen zu \neinem Einzelhandelsstandort, Verbindung der brachliegenden Flächen mit den südlich des \nSanierungsgebiets befindlichen Technologieunternehmen, Beschränkung des Einzelhandels \nim Bereich B.----weg Süd auf ein ortskernverträgliches Maß) nicht oder jedenfalls nur \nerschwert umsetzen lassen.\n\n142\n\nEs ging der Antragsgegnerin demnach nicht - wie die Antragstellerin meint - um die \nEinbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet, für die selbst keine Sanierung \nvorgesehen ist. Fehl geht auch der Einwand der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe mit \nder \"Erweiterung\" des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung eine zweite Sicherheitslinie \nziehen wollen, was jedoch keine von der Rechtsprechung akzeptierte, die Einbeziehung von \nGrundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung rechtfertigende \nZweckmäßigkeitserwägung darstelle. Selbstverständlich kann es ein rechtliches Anliegen der \nGemeinde sein, Grundstücke auch deshalb in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung \neinzubeziehen, weil das sanierungsrechtliche Instrumentarium, z.B. die Genehmigung nach \n§ 144 Abs. 1 BauGB auch auf solchen Grundstücken die Wahrung der Ziele der Sanierung \nwährend des Sanierungsverfahrens sichert.\n\n143\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, a.a.O.\n\n144\n\nDie Einbeziehung der Grundstücke im Bereich B.----weg Süd in die Sanierungssatzung \nist entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht deshalb fehlerhaft, weil für diesen \nBereich keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt worden sind. Gemäß § 141 \nAbs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, wenn \nhinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Die Gemeinde muss also prüfen und \nentscheiden, ob die Unterlagen im Hinblick auf die Ziele des § 141 Abs. 1 Sätze 1 und 2 \nBauGB ausreichen. Wie bereits oben ausgeführt, ist Sinn und Zweck der vorbereitenden \nUntersuchungen die Feststellung der vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse. Die \nGemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die \nRechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die \nDurchführung der Sanierung gewinnen. \n\n145\n\nWeitere vorbereitende Untersuchungen waren zur abwägungsfehlerfreien Festlegung des \nSanierungsgebiets schon deshalb nicht erforderlich, weil der Bereich B.----weg Süd \ntatsächlich Gegenstand u.a. der Machbarkeitsstudie gewesen ist und die hierdurch \ngewonnenen Erkenntnisse der Antragsgegnerin eine hinreichende Abwägungsgrundlage \nvermittelt haben. Auf Seite 21 der Machbarkeitstudie ist ausgeführt, dass im Rahmen der \nUntersuchung des nördlichen Bereichs des B1.----wegs auch das im Süden angrenzende \nGebiet untersucht worden ist. Für die Behauptung der Antragstellerin, damit sei der südliche \nBereich des B1.----wegs Nord gemeint, fehlt jede Grundlage. Ein anderer Zusammenhang \nergibt sich schon aus den Ausführungen auf Seite 21. Denn danach sind die \nEinzelhandelsangebote in nicht integrierter Lage eine Konkurrenz zum Zentrum. Mit diesen \nEinzelhandelsangeboten kann, soweit es den tatsächlichen Bestand anlangt, nur das \nEinzelhandelsgebot auf den Grundstücken der Antragstellerin gemeint gewesen sein. Sie \nlägen isoliert zwischen dem Standort B.----weg Nord und dem bestehenden \nTechnologiebetrieben im Süden und würden eine mögliche Verbindung der beiden Standorte \nbehindern. Da diese Feststellungen als Beurteilungsgrundlage für die Festlegung des \nSanierungsgebiets ausreichend waren, konnte die Antragsgegnerin gemäß § 142 Abs. 2 \nBauGB von weiteren vorbereitenden Untersuchungen absehen.\n\n146\n\nInsoweit ist es auch unerheblich, dass sich der Beschluss über die Durchführung der \nvorbereitenden Untersuchungen nur auf das Gebiet B.----weg Nord erstreckte und später der \nBeschluss gefasst wurde, von weiteren vorbereitenden Untersuchungen abzusehen. Aus dem \nBeschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen ergibt sich keine Bindung \nfür die spätere Festlegung der Grenzen des Sanierungsgebiets, da das Untersuchungsgebiet \nnicht mit diesem identisch zu sein braucht. \n\n147\n\nVgl. Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 21.\n\n148\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n149\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ \n708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n150\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO \nnicht gegeben sind.\n\n151","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/250538","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-10-23/7-d-37-07-ne","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":14},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 141","ref_norm":"141","n":9},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":7},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 136","ref_norm":"136","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 214","ref_norm":"214","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 147","ref_norm":"147","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 148","ref_norm":"148","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 140","ref_norm":"140","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 215a","ref_norm":"215a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 146","ref_norm":"146","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 156a","ref_norm":"156a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 164a","ref_norm":"164a","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 165","ref_norm":"165","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/250538","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/250538","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-10-23/7-d-37-07-ne","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/250538","retrieved":"2026-07-09 02:13:04.912238+00:00"}}