{"status":"available","doknr":"OLD251349","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2008:0917.10A2634.07.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2008-09-17","aktenzeichen":"10 A 2634/07","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des \nVerwaltungsgerichts \nGelsenkirchen vom 10. August 2007 wird abgelehnt. \n\nDer Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. \n\nDer Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,00 EUR festgesetzt. \n\n1\n\n G r ü n d e :\n\n2\n\nDer Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. \n\n3\n\n1.\n\n4\n\nAus den im Zulassungsantrag dargelegten Gründen ergeben sich keine ernstlichen \nZweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 \nNr. 1 VwGO).\n\n5\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Anfechtungsklage gegen die Auflage Nr. 2 zu der dem \nKläger erteilten Baugenehmigung vom 21. Dezember 2004 für die Errichtung eines \nWohnhauses mit Garage als Ersatzgebäude auf dem im Außenbereich gelegenen Grundstück \nI. Straße 65 in E. -I1. zu Recht abgewiesen. Die Auflage mit dem Inhalt, \n\"die auf dem Baugrundstück geplanten zwei Wohneinheiten sind zukünftig ausschließlich \nvom Eigentümer selbst bzw. dessen Familienangehörigen zu nutzen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 \nund 5 BauGB i.V.m. § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB)\", ist rechtmäßig und verletzt den Kläger \nnicht in seinen Rechten.\n\n6\n\nDas Verwaltungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Beifügung einer \nNebenbestimmung diesen Inhalts nach § 36 Abs. 1 VwVfG NRW grundsätzlich möglich ist, \nda sie durch die Bestimmung des § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB zugelassen ist. \n\n7\n\nNach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB soll die Baugenehmigungsbehörde in den Fällen des \nAbsatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung \ndes Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird. Die Forderung des Gesetzgebers \nnach einer besonderen Sicherung einer zweckentsprechenden Nutzung ist vor dem \nHintergrund zu sehen, dass die von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfassten Vorhaben wegen \nihrer fehlenden Privilegierung gemäß § 35 Abs. 1 BauGB ohne die Begünstigungsregelung \nnach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu beurteilen wären und danach im Regelfall im \nAußenbereich nicht zugelassen werden könnten. Mit § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat der \nGesetzgeber, um einerseits Änderungen im Zusammenhang mit vorhandenen baulichen \nAnlagen im Außenbereich zu ermöglichen, andererseits aber den Außenbereich von einer \nBebauung möglichst frei zu halten, ein differenziertes und abschließendes System von \nEinzelregelungen geschaffen, dass nicht durch Analogien oder die Kombination der \nverschiedenen Nummern beliebig erweiterbar ist.\n\n8\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 29. September 1987 - 4 B 191.87 -, BRS 47 Nr. 81; Urteil \nvom 12. März 1998 - 4 C 10.97 -, BRS 60 Nr. 98.\n\n9\n\nEin Vorhaben ist daher nur dann nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB in der Form begünstigt, \ndass ihm bestimmte, in der Vorschrift näher benannte öffentliche Belange nicht \nentgegengehalten werden können, wenn es sämtliche Voraussetzungen einer der dort \ngeregelten Alternativen erfüllt. \n\n10\n\nDie Neuerrichtung eines gleichartigen Wohnhauses an gleicher Stelle ist nach § 35 Abs. 4 \nSatz 1 Nr. 2 BauGB - abgesehen von dem Vorliegen der übrigen \nGenehmigungsvoraussetzungen - nur dann zulässig, wenn das vorhandene Gebäude seit \nlängerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wird und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, \ndass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner \nFamilie genutzt wird (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c und d BauGB). Mit diesen \neinschränkenden Voraussetzungen soll verhindert werden, dass sich kapitalkräftige Investoren \nin den Außenbereich \"einkaufen\", indem sie ältere Gebäude in schlechtem Bauzustand \naufkaufen und durch Neubauten für Nutzer ersetzen, die nicht schon selbst seit längerem im \nAußenbereich ansässig sind, sondern den Außenbereich als neue Wohnumgebung für sich erst \nerschließen wollen.\n\n11\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Oktober 2005 - 4 B 60.05 -, BRS 69 Nr. 114; Urteil \nvom 13. März 1981 - 4 C 2.78 -, BRS 38 Nr. 98; OVG NRW, Beschluss vom 13. Februar \n2004 - 10 A 4715/02 -, BRS 67 Nr. 111; s.a. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ \nKrautzberger, BauGB, Kommentar, Stand: 1. Februar 2008, § 35 Rn. 131, 150; Dürr in: \nBrügelmann, Kommentar zum BauGB, Stand: April 2008, § 35 Rn. 137.\n\n12\n\nWährend eine frühere Eigennutzung tatsächlich nachweisbar ist, handelt es sich bei der \nkünftigen Eigenbedarfsnutzung des Ersatzgebäudes um eine Prognoseentscheidung. \nTatsachen rechtfertigen die Annahme einer familienbezogenen Nutzung, wenn dies nach Lage \nder Dinge angenommen werden kann und keine erkennbaren Umstände dagegen sprechen. \nBesteht begründeter Verdacht, dass der Neubau veräußert oder an familienfremde Personen \nvermietet werden soll, ist es Sache des Bauherrn darzutun, dass er das Gebäude für den \nEigenbedarf bzw. für seine Familie benutzen wird. Kann im Zeitpunkt der Erteilung der \nBaugenehmigung eine positive Prognose getroffen werden, liegen die Voraussetzungen für \ndie Erteilung der Genehmigung vor. Konnte zunächst eine familienbezogene Nutzung \nangenommen werden und entfällt diese später, wird dadurch die Genehmigung nach § 35 \nAbs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht nachträglich rechtswidrig. Mit Rücksicht auf die erhebliche \nBedeutung des Außenbereichsschutzes hat es der Gesetzgeber aber für erforderlich gehalten, \nder Baugenehmigungsbehörde mit § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB im Sinne einer \"Soll-\nVerpflichtung\" aufzugeben, Sicherstellungen vorzunehmen, um die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 \nBauGB genehmigten Vorhaben von einer anderen Nutzung auszuschließen.\n\n13\n\nVgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 167.\n\n14\n\nMit dieser Sicherung, die z.B. durch eine Nebenbestimmung erfolgen kann, soll \nverhindert werden, das die gesetzlichen Erleichterungsmöglichkeiten missbräuchlich \nausgenutzt werden.\n\n15\n\nVgl. Roeser in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Juli 2007, § 35 Rn. 129; s.a. \nRieger in: Schrödter, BauGB, Kommentar, 7. Aufl. 2006, \n§ 35 Rn. 163.\n\n16\n\nDiesen Vorgaben entspricht die hier der Baugenehmigung vom 21. Dezember 2004 \nbeigefügte Auflage, dass die zwei Wohneinheiten künftig ausschließlich vom Eigentümer \nselbst bzw. dessen Familienangehörigen zu nutzen sind. Entgegen der von dem Kläger \nvertretenen Ansicht ist die Formulierung der Auflage nicht zu beanstanden. Sie folgt aus dem \nWortlaut der - in der Nebenbestimmung sogar ausdrücklich angeführten - gesetzlichen \nRegelung. Hieraus ergibt sich, dass die Wohneinheiten nur durch den \"bisherigen\" \nEigentümer bzw. dessen Familienangehörigen genutzt werden dürfen. Eine Auslegung, die \n- wie von dem Verwaltungsgericht angenommen - auf den \"jeweiligen\" Eigentümer abstellt, \nlässt sich aus dem Wortlaut der Auflage nicht herleiten und widerspricht ihrem Sinn und \nZweck. Eine Nutzung durch einen anderen als den bisherigen Eigentümer bzw. dessen \nFamilienangehörigen stellt eine genehmigungspflichtige (bzw. in Nordrhein-Westfalen gemäß \n§ 2 Nr. 4 Buchst. c des Ersten Gesetzes zum Bürokratieabbau vom 13. März 2007 [GV. \nNRW. 2007 S. 133] derzeit nur anzeigepflichtige) Nutzungsänderung dar.\n\n17\n\nVgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 167; Rieger, a.a.O., \n§ 35 Rn. 163.\n\n18\n\nDurch eine Sicherung nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB kann allerdings nicht verhindert \nwerden, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse nach Aufnahme der Nutzung durch die \nBerechtigten ändern. Auf Dauer können vom Eigentümer nicht beeinflussbare Umstände \neintreten, die eine Eigennutzung unmöglich machen. Nach längerer Eigennutzung wird man \nes daher hinnehmen müssen, dass das Wohngebäude in andere Hände übergeht und nicht etwa \nwegen fehlender Eigennutzung abzubrechen ist.\n\n19\n\nVgl. Rieger, a.a.O., § 35 Rn. 164; ähnlich Dürr, a.a.O., § 35 Rn. 174; Roeser, a.a.O., § 35 \nRn. 129; s. zur Problematik schon Weyreuther, Bauen im \nAußenbereich, 1979, S. 424 ff.\n\n20\n\nDie einer Baugenehmigung beigefügte Nebenbestimmung kann daher nur auf die \nVerhältnisse zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung und eine überschaubaren Zukunft \nabstellen. Sie steht unter dem immanenten Vorbehalt, dass die maßgeblichen Verhältnisse \nsich nicht wesentlich ändern.\n\n21\n\nVgl. Dürr, a.a.O., § 35 Rn. 174 a.\n\n22\n\nTritt später eine unvorhergesehene wesentliche Änderung der tatsächlichen Umstände ein, \nkann ein Anspruch darauf bestehen, dass die Nebenbestimmung aufgehoben wird.\n\n23\n\n2.\n\n24\n\nDie Rechtssache weist keine grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 \nAbs. 2 Nr. 3 VwGO) auf. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn für die \nEntscheidung des Verwaltungsgerichts eine bisher nicht abschließend geklärte und \nklärungsbedürftige Rechts- oder Tatsachenfrage von Bedeutung war, die auch im \nBerufungsverfahren entscheidungserheblich wäre. Für die Beantwortung der von dem Kläger \naufgeworfenen Frage, \n\n25\n\nob es bei einer nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erteilten Baugenehmigung zur \nErrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle zulässig ist, die Nutzung \ndurch den bisherigen Eigentümer oder dessen Familie nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB durch \neine Nebenbestimmung zu sichern,\n\n26\n\nbedarf es nicht der Durchführung eines Berufungsverfahrens, da sich die Frage - wie oben \nausgeführt - ohne weiteres im bejahenden Sinne beantworten lässt. \n\n27\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. \n\n28\n\nDie Streitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. \n\n29\n\nDieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des \nZulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124 a Abs. 5 Satz 4 \nVwGO.\n\n30","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/251349","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-09-17/10-a-2634-07","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":14},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124a","ref_norm":"124a","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 52","ref_norm":"52","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/251349","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/251349","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-09-17/10-a-2634-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/251349","retrieved":"2026-07-09 02:14:17.145472+00:00"}}