{"status":"available","doknr":"OLD251863","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2008:0826.14A2509.07.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2008-08-26","aktenzeichen":"14 A 2509/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert.\n\nDie Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.\n\nDie Kläger tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen als \nGesamtschuldner.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Flur Flurstück in T. mit der \npostalischen Bezeichnung \"X. \". Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen \nHaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich \nehemals gewerblich genutzte Räume, in den darüber liegenden Geschossen \ninsgesamt 6 Wohnungen.\n\n3\n\nMit Bescheid vom 30. Januar 2006 zog der Beklagte die Kläger zu Grundsteuern \nin Höhe von insgesamt 1.239,01 Euro heran. \n\n4\n\nAnfang Februar 2007 beantragten die Kläger, ihnen für das Jahr 2006 die \nGrundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung teilweise zu erlassen. Zur \nBegründung führten sie aus, das Haus stehe insgesamt leer. Der gewerblich \ngenutzte Teil des Objekts sei seit dem 31. Dezember 1999 nicht mehr vermietet, die \nWohnungen spätestens seit Mai 2006. Der Ertragsausfall betrage rund 87 %. Um \neine Vermietung des Objekts hätten sie sich regelmäßig bemüht.\n\n5\n\nMit Bescheid vom 3. April 2007 lehnte der Beklagte den Erlassantrag für das Jahr \n2006 mit der Begründung ab, ein Grundsteuererlass komme nur bei \nvorübergehenden Mietausfällen wegen außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls \nin Betracht. Im Falle der Kläger fehle es jedoch an einem atypischen Leerstand \nvorübergehender Art. Der Leerstand der Gaststätte seit 1999 sei nicht als atypisch zu \nbezeichnen. Im Übrigen hätten Wohnungen immer wieder leer gestanden. Es \nmangele daher seit Jahren an Nachfrage nach Wohnungen in diesem Haus. Der \nbrandbedingte Leerstand einer Wohnung im III. Obergeschoss sei zwar grundsätzlich \nerlassrelevant. Die daraus resultierende Minderung des Objektertrages sei aber zu \ngeringfügig, um einen Erlass begründen zu können. \n\n6\n\nDie Kläger legten mit folgender Begründung Widerspruch ein: Die objektive \nMinderung des Rohertrages im Erlasszeitraum betrage mehr als 20 %. Sie hätten \ndiese Minderung nicht zu vertreten. Die Erhaltung liege im öffentlichen Interesse, weil \nmietgünstiger Wohnraum in T. fehle. \n\n7\n\nDer Beklagte wies den Widerspruch der Kläger mit Bescheid vom 18. April 2007 \nzurück, worauf die Kläger am 21. April 2007 Klage erhoben haben. Zur Begründung \nhaben sie ausgeführt: Der Leerstand des Objekts sei strukturell bedingt. Fehlende \nInstandhaltungsmaßnahmen könnten nicht Grund für den Leerstand sein. In den \nJahren 2002 bis 2006 hätten sie erhebliche Aufwendungen für den Erhalt der \nWohnungen vorgenommen. Der Leerstand lasse sich vielmehr durch Belästigung \ninfolge des intensiven Straßenverkehrs erklären.\n\n8\n\nDie Kläger haben sinngemäß beantragt,\n\n9\n\nden Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 3. April 2007 und des \nWiderspruchsbescheides vom 18. April 2007 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt \nfür das Jahr 2006 festgesetzte Grundsteuer in Höhe eines Betrages von 864,58 Euro \nzu erlassen.\n\n10\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n11\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n12\n\nZur Begründung hat er ausgeführt: Maßgeblich für den Leerstand sei der \nZustand des in Rede stehenden Objekts. Das gesamte Gebäude mache bereits seit \nlängerem einen zumindest äußerlich ungepflegten und verwahrlosten Eindruck. \nDaher könne abweichend von der vom Verwaltungsgericht Düsseldorf im Urteil vom \n6. März 2006 - 25 K 5514/04 - betreffend einen Grundsteuererlass für das Jahr 2003 \ngeäußerten Auffassung auch nicht von für einen strukturellen Leerstand \nsprechenden Anhaltspunkten ausgegangen werden. T. weise keine \ngravierenden Probleme im Bereich des Wohnungsmarktes auf. Die Leerstandsquote \nin der gesamten Stadt T. auf dem Wohnungsmarkt habe für das Jahr 2005 2,78 \n% betragen. Die Leerstandsquote bei vermieteten Gewerbeobjekten habe sich \ndemgegenüber auf 6,3 % belaufen, was dem durchschnittlichen Niveau in einzelnen \ndeutschen Städten entsprochen habe. \n\n13\n\nDurch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich \neines Erlassbetrages von 491,14 Euro stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage \nabgewiesen. Zur Begründung hat es sich auf den Standpunkt gestellt, den Klägern \nstehe der geltend gemachte Anspruch zu, soweit es die in Rede stehenden \nWohnungen betreffe. Es komme angesichts der geänderten Rechtsprechung des \nBundesverwaltungsgerichts nicht darauf an, ob der Leerstand als atypisch \nanzusehen sei. Die Kläger hätten auch ausweislich der vorliegenden Unterlagen sich \num eine Vermietung der Wohnräume bemüht. Demgegenüber hätten die Kläger die \nErtragsausfälle, die durch den Leerstand der ehemaligen gewerblichen Räume im \nErdgeschoss verursacht seien, zu vertreten. Diese Räumlichkeiten seien seit dem \nJahr 1999 nicht am Markt unterzubringen gewesen. Daher sei es den Klägern \nzuzumuten gewesen, sich um eine Steigerung der Marktattraktivität der \nRäumlichkeiten durch geeignete Maßnahmen wie Umbau, Umnutzung oder \nModernisierung zu bemühen.\n\n14\n\nAuf Antrag des Beklagten hat der Senat die Berufung mit Beschluss vom \n13. März 2008 zugelassen. \n\n15\n\nZur Begründung der Berufung führt der Beklagte aus: Voraussetzung für den \nbegehrten Grundsteuererlass sei das Vorliegen eines atypischen, vorübergehenden \nLeerstandes. Die Wohnungen seien seit 1999 nicht mehr in vollem Umfang vermietet \ngewesen. Im Jahr 2003 hätten alle 6 angegebenen Wohnungen über Monate bis \nDezember 2003 leergestanden, davon allein 3 Wohnungen über einen Zeitraum von \nmindestens 6 Monaten. Im Jahr 2006 hätten neben der durch Brand beschädigten \nWohnung im III. Obergeschoss die Wohnungen im I. Obergeschoss und im \nDachgeschoss während des ganzen Jahres leergestanden und die übrigen \nWohnungen seit Mai und Juni 2006. Seit diesem Zeitpunkt sei keine der Wohnungen \nmehr vermietet worden. Diese Tatsachen sprächen dagegen, dass die \nErtragsminderung von erkennbar vorübergehender Natur gewesen sei, sondern \ndafür, dass die Ertragsminderung auf einer von anderen Grundstücken \nabweichenden Beschaffenheit beruht habe. Für das Haus der Kläger sei \nkennzeichnend, dass ein häufiger Mieterwechsel stattfinde und die Mietverhältnisse \nsich überwiegend nur über einige Monate erstreckten. Ein Leerstand nach einem \nMieterwechsel gehöre jedoch zum allgemeinen Vermieterrisiko. Wie es sich aus \neiner Ankündigung hinsichtlich eines Zwangsversteigerungstermins für den \n23. Januar 2008 ergebe, seien sämtliche Räumlichkeiten bis auf die nach einem \nBrand renovierte Wohnung im III. Obergeschoss in einen vermietbaren Zustand \nherzurichten. Daher sei davon auszugehen, dass sich die Wohnungen derzeitig in \nkeinem vermietbaren Zustand befänden, was zu Lasten der Kläger gehe.\n\n16\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n17\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und die Klage in vollem Umfang \nabzuweisen.\n\n18\n\nDie Kläger halten das erstinstanzliche Urteil für zutreffend.\n\n19\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des \nParteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der \nbeigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n20\n\nEntscheidungsgründe: \n\n21\n\nDie zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.\n\n22\n\nDie im Streit stehenden Bescheide des Beklagten vom 3. April 2007 und 18. April \n2007 sind rechtmäßig und verletzten die Kläger nicht in ihren Rechten. Die Kläger \nhaben nicht nur, wie vom Verwaltungsgericht angenommen, keinen Anspruch auf \nden von ihnen beantragten Erlass der Grundsteuer - vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO - \nhinsichtlich der im Erdgeschoss liegenden Geschäftsräume. Ein Erlassanspruch \nsteht ihnen auch hinsichtlich der in den Obergeschossen befindlichen Wohnungen \nnicht zu.\n\n23\n\nAnspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, \nwonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln \ndes Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und \nForstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des \nSteuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die \nMinderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 \nGrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem \nBewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die \nbei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre. \nJahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewertG das Gesamtentgelt, \ndas die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher \nVereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten \nhaben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewertG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die \nübliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die \neigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich \nüberlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.\n\n24\n\nDie genannten Voraussetzungen für den beantragten Grundsteuererlass für das \nJahr 2006 liegen zwar vor, weil ein hinreichender Ausfall des Pachtzinses zu \nverzeichnen ist. \n\n25\n\nEs lässt sich jedoch mit Ausnahme der durch einen Brandschaden betroffenen \nWohnung nicht feststellen, dass die Ertragsminderung auf atypische Umstände oder \neinen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist.\n\n26\n\nNach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,\n\n27\n\nvgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,\n\n28\n\nder sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, \n\n29\n\nvgl. u.a. Urteil vom 9. Oktober 2007 \n\n30\n\n- 14 A 2985/05 -, \n\n31\n\nkönnen die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des \nnormalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag \neines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im \nVergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz \nist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das \nBundesverwaltungsgericht,\n\n32\n\nvgl. Beschluss vom 24. April 2007 \n\n33\n\n- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,\n\n34\n\nauf die Kritik des Bundesfinanzhofes, \n\n35\n\nvgl. Beschluss vom 13. September 2006\n\n36\n\n- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,\n\n37\n\ndessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell \nbedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.\n\n38\n\nEs ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der \nverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den \nGesichtspunkt der \"Atypizität\" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis \njeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht \nkommen könnte,\n\n39\n\nvgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008\n\n40\n\n- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und\n\n41\n\nWuM 2008, 241, und vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -; a.a. BFH, Urteil vom \n24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.\n\n42\n\nHiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des \nBundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische \nErtragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in \nBetracht kommen.\n\n43\n\nIm Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, \nsoweit es den \"strukturell bedingten Leerstand\" betrifft, auf der Annahme, dass ein \nderartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem \nist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem \nArgument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt \nhabe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung \nvon seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007 \nallerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des \nBundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des \"strukturell \nbedingten Leerstandes\" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung \nseiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe \nvornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.\n\n44\n\nIm vorliegenden Fall sind atypische vorübergehende Umstände des Einzelfalles \nfür die Minderung der Ertragslage nicht zu erkennen.\n\n45\n\nSeit dem Jahr 1999 ist eine vollständige Vermietung der in Rede stehenden \nWohnungen nicht mehr erfolgt. Die Situation war vielmehr gekennzeichnet durch \nZeiten erheblichen Leerstandes verbunden mit einem häufigen Mieterwechsel. Damit \nist der von den Klägern geltend gemachte Leerstand als charakteristisch und gerade \nnicht als atypisch zu bezeichnen. Bestätigt wird diese Annahme dadurch, dass nach \ndem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten seit Mitte 2006 keine Wohnungen \nmehr vermietet worden sind, also ein vollständiger Leerstand zu verzeichnen ist.\n\n46\n\nAuch der von den Klägern selbst angeführte Grund spricht gegen einen \natypischen vorübergehenden Leerstand. Die Kläger führen den Leerstand auf die \nvon einem übermäßigen Straßenverkehr ausgehenden Belästigungen zurück. \nJedoch kennzeichnet u.a. die nicht nur vorübergehende Verkehrssituation gerade die \nLage eines Grundstücks und stellt keinen Umstand dar, mit dem ein Vermieter \nnormalerweise nicht zu rechnen braucht. \n\n47\n\nDer Leerstand ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde \nVeränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im \nallgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als \nstrukturell bedingter Leerstand anzusehen,\n\n48\n\nvgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf \nVeränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden \nErtragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: \nBay.VBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung; \n\n49\n\nUrteil des Senats vom 9. Oktober 2007 \n\n50\n\n- 14 A 2985/05 -.\n\n51\n\nIndizien für einen derart gekennzeichneten strukturell bedingten Leerstand \nlassen sich nicht feststellen. \n\n52\n\nAusweislich der Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 25. Mai 2007 \nvariierte der Stand der Bevölkerung in den Jahren 2000 bis 2006 zwischen 163.800 \nund 162.700 Einwohnern. Eine wesentliche Verringerung der Einwohnerzahl, die \nzum Problem bei der Vermietbarkeit hätte führen können, ist daher nicht zu \nverzeichnen. Die Leerstandsquote für T. betrug Ende Juni 2005 für Wohnungen \n2,78 %. Sie lag damit zwar über dem Landesdurchschnitt von 1,7 %, bewegte sich \naber im Rahmen der Quote für das Städtedreieck X1. , T. und S. , die \nsich auf 2 % bis 3 % belief. Anlass, eine gravierende Änderung der letztgenannten \nVerhältnisse bis zum Ablauf des hier in Rede stehenden Jahres 2006 anzunehmen, \nbesteht nicht. Vielmehr sind nach dem Vortrag des Beklagten in der mündlichen \nVerhandlung vom 26. August 2008 keine größeren Leerstände in der Straße \"X. \n\", also in der unmittelbaren Umgebung des klägerischen Hauses festzustellen. \nWeitere Erlassanträge sind nicht gestellt worden. Zudem haben die Kläger selbst in \nihrer Widerspruchsbegründung vom 7. April 2007 angeführt, es fehle mietgünstiger \nWohnraum in T. . Wenn dem so ist, kann von einem strukturell bedingten \nLeerstand der klägerischen Wohnungen keine Rede sein.\n\n53\n\nSoweit es den Leerstand der durch einen Brandschaden betroffenen Wohnung \nbetrifft, wird die erforderliche Minderung des Rohertrags des Steuergegenstandes um \nmehr als 20 v.H. nicht erreicht.\n\n54\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO, die \nEntscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. \n10 und 711 ZPO.\n\n55\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der \nRechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die \nVoraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.\n\n56","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/251863","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-08-26/14-a-2509-07","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 159","ref_norm":"159","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/251863","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/251863","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2008-08-26/14-a-2509-07","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/251863","retrieved":"2026-07-09 02:15:07.032213+00:00"}}