{"status":"available","doknr":"OLD260796","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2007:1009.14A2985.05.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2007-10-09","aktenzeichen":"14 A 2985/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird für unwirksam erklärt, soweit es das \nErlassjahr 1999 betrifft.\n\nIm Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.\n\nUnter teilweiser Neufassung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung tragen \nder Kläger 1/9 und der Beklagte 8/9 der Kosten in beiden Rechtszügen.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M. Straße in T. . \nDas Grundstücks ist mit mehreren Gewerbehallen (insgesamt 17 unterschiedlich \ngroßen Einheiten) bebaut, die der Kläger vermietet. \n\n3\n\nDer Beklagte zog den Kläger unter anderem für die Jahre 1999, 2001, 2002 und \n2003 zu Grundsteuern in unterschiedlicher Höhe heran. Insoweit beantragte der \nKläger jeweils einen Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung nach § 33 \nGrStG und legte dar, dass in diesen Jahren jeweils eine Minderung des Rohertrages \nzu verzeichnen gewesen sei, die über 20 % gelegen habe. \n\n4\n\nIn Zusammenhang mit allen Erlassanträgen betreffend die Jahre 2001, 2002 und \n2003 führte der Kläger aus, dass er zahlreiche Vermietungsbemühungen wie \nWerbeschilder, Anzeigen und sonstige Kontakte getätigt, aber wegen der schlechten \nKonjunktur keinen Erfolg gehabt habe.\n\n5\n\nMit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2004 lehnte der Beklagte die Anträge auf \nErlass der Grundsteuer ab.\n\n6\n\nSoweit es den Erlassantrag für das Jahr 1999 betraf, wies der Beklagte den \nWiderspruch des Klägers mit Bescheid vom 11. Oktober 2004 als unbegründet \nzurück. Der Kläger hat am 2. November 2004 im vorliegenden Verfahren Klage \nerhoben.\n\n7\n\nZur Begründung seines Ablehnungsbescheides betreffend die Erlassanträge für \ndie Jahre 2001, 2002 und 2003 legte der Beklagte dar, der Leerstand der Hallen sei \nstrukturell bedingt und treffe daher alle Vermieter gleichermaßen. Mietausfälle \naufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage seien bei der Ermittlung des \nnormalen Rohertrages zu berücksichtigen und könnten daher nicht zum Erlass \nführen.\n\n8\n\nMit Bescheid vom 8. Oktober 2004 wies der Beklagte den Widerspruch des \nKlägers als unbegründet zurück und führte ergänzend zu seinen Darlegungen im \nAusgangsbescheid aus, in dem Objekt hätten seit 1998 immer wieder Hallenteile \nnicht vermietet werden können. Da es sich um ein Überangebot von gewissen \nMietobjekten handele, liege kein außergewöhnlicher, atypischer Umstand vor, so \ndass ein Grundsteuererlass nicht in Betracht komme.\n\n9\n\nAm 2. November 2004 hat der Kläger im Verfahren 25 K 6972/04 - VG \nDüsseldorf - Klage erhoben. \n\n10\n\nIn der mündlichen Verhandlung vom 27. Juni 2005 hat das Verwaltungsgericht \ndie Verfahren zur gemeinsamen Entscheidung verbunden und unter dem \nAktenzeichen 25 K 6943/04 fortgeführt.\n\n11\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n12\n\nden Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 und des \nWiderspruchsbescheides vom 11. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für \ndas Grundstück M. Straße für das Jahr 1999 in Höhe von 4.268,86 DM \n= 2.191,84 Euro zu erlassen; \n\n13\n\nden Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 und des \nWiderspruchsbescheides vom 8. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für \ndas Jahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in Höhe von \n2.218,24 Euro und das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro zu erlassen.\n\n14\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n15\n\ndie Klagen abzuweisen.\n\n16\n\nZur Begründung hat er sein Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren ergänzt \nund vertieft.\n\n17\n\nDurch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage \nstattgegeben und ausgeführt: Der Kläger habe dargelegt, dass die Jahresrohmiete \nfür das Jahr 1999 in Höhe von 20,75 %, für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für \ndas Jahr 2002 in Höhe von 21 % und für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 % \ngemindert gewesen sei. Der Beklagte sei diesem Vorbringen nicht entgegen \ngetreten. Der Kläger habe den Leerstand nicht zu vertreten. Der Grundsteuererlass \nkönne nicht mit der Begründung versagt werden, der Leerstand sei strukturell bedingt \nund deshalb im Rahmen des §§ 33 GrStG nicht zu berücksichtigen. Im Gegensatz zu \nder Meinung des Beklagten lasse sich aus der Tatsache, dass in den letzten Jahren \nwiederholt Hallen auf dem Grundstück des Klägers leergestanden hätten, nicht \nschließen, dass dieser Leerstand auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse \ni.S.d. § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse i.S.d. § 27 BewG beruhe. Der Kläger \nvermarkte Gewerbehallen, für die ein anderer Markt als bei Wohnungen oder Büros \nvorliege. Es sei auch zu berücksichtigen, dass es sich dabei um einen sehr \nspezialisierten Markt handele. Unter diesen Umständen sei dem Vermieter von \nGewerbehallen eine ausreichend lange Frist zuzugestehen, um einen Mieter zu \nfinden.\n\n18\n\nDer Beklagte hat beantragt, die Berufung zuzulassen und zur Begründung \nausgeführt: Es bestünden ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen \nUrteils. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, dass kein strukturell bedingter \nLeerstand vorliege, seien nicht nachvollziehbar und in sich unschlüssig. Der Kläger \nselbst habe in sämtlichen Anträgen vorgetragen, dass seine Hallen auf Grund der \nschlechten Konjunkturlage nicht vermietet werden könnten. Außerdem träfen die \nLeerstände auch andere Vermieter in T. . Selbst wenn in diesem Punkt der \nArgumentation des Verwaltungsgerichts gefolgt werde, dass es sich nicht um einen \nstrukturell bedingten Leerstand, sondern um eine normale Marktlage handele, seien \ndie daraus gezogenen Folgerungen nicht zutreffend. Denn ein Erlass dürfe nur dann \ngewährt werden, wenn die Ertragsminderung auf für die Ertragslage ungewöhnlichen \nUmständen beruhe.\n\n19\n\nMit Beschluss vom 26. März 2007 hat der Senat die Berufung zugelassen.\n\n20\n\nZur Begründung der Berufung hat der Beklagte sein bisheriges Vorbringen \nzunächst wiederholt und insbesondere darauf verwiesen, dass der Mietausfall \nkonjunkturell und damit strukturell bedingt sei.\n\n21\n\nNachdem sich das Bundesverwaltungsgericht der Rechtsprechung des \nBundesfinanzhofs zum strukturell bedingten Leerstand angeschlossen hat, führt der \nBeklagte nunmehr aus, sein Vortrag sei dahingehend zu korrigieren, dass die \nVoraussetzungen für einen strukturell bedingten Leerstand nicht gegeben seien, da \nkeine wesentlichen Abweichungen vom Durchschnitt vorlägen. Dem Endbericht eines \nregionalen Einzelhandelskonzeptes vom 25. August 2006 sei zu entnehmen, dass \ndie Leerstandsquote bei den insgesamt vorhandenen Verkaufsflächen in T. \n6,3 % zu Beginn des Jahres 2005 betragen habe. Diese Quote liege in Anlehnung an \nverschiedene aktuelle Untersuchungen in einzelnen deutschen Städten etwa auf \ndurchschnittlichem Niveau. So gehe der Hauptverband des deutschen Einzelhandels \nvon 9 % aus. Daher liege nur ein normaler Leerstand vor, der keinen Erlassgrund \nbedeute.\n\n22\n\nIn der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2007 haben die Parteien zur \nteilweisen Erledigung des Rechtsstreits einen Vergleich geschlossen, in dem der \nBeklagte für das Jahr 1999 die Grundsteuer in einem Umfang von 1.095,92 Euro \nerlassen hat.\n\n23\n\nDer Beklagte beantragt daher noch,\n\n24\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und in Bezug auf die Erlassjahre 2001, 2002 \nund 2003 die Klage abzuweisen.\n\n25\n\nDer Kläger beantragt,\n\n26\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n27\n\nZur Begründung führt er aus, der Bundesfinanzhof habe darauf hingewiesen, \ndass die vom Bundesverwaltungsgericht erfundene Differenzierung zwischen \nstruktureller und wertmäßiger Ertragseinbuße, bei welcher sich der Eigentümer seine \nVerluste ab der nächsten Hauptfeststellung des Einheitswertes attestieren lassen \nkönne, und atypischem vorübergehendem Leerstand weder im Wortlaut noch in der \nSystematik des § 33 GrStG eine Stütze habe. Dies gelte bereits deswegen, weil der \nGesetzgeber die periodische Einheitsbewertung ausgesetzt habe. In seinem Fall sei \nvon einem strukturell bedingten Leerstand auszugehen, worauf sich der Beklagte \nstets berufen habe. Soweit es die erforderliche Ertragsminderung um mehr als 20 % \ndes Rohertrages betreffe, stelle nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes \nzum Einen die übliche Miete die Bezugsgröße nur für solche leerstehenden Räume \ndar, die zum Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden hätten. Zum Anderen \nblieben die nicht mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden Mieten für zu \nBeginn des Erlasszeitraumes vermietete Räume auch dann die Bezugsgröße, wenn \ndie Räume im Verlauf des Erlasszeitraumes in einen Leerstand übergingen. Davon \nabweichend habe der Kläger zwar vorliegend den Rohertrag weiterhin auf der \nGrundlage des vereinbarten Mietzinses berechnet, wenn der Leerstand den \nJahreswechsel überdauert habe. Ein entscheidungserheblicher Unterschied sei \ndadurch jedoch nicht entstanden, weil vereinbarte Miete, Durchschnittsmiete und \ngeschätzte Miete einander entsprochen hätten. Auch hätten die vom Beklagten zur \nErmittlung des Rohertrages zur Verfügung gestellten Formblätter keine \nDifferenzierung entsprechend der heutigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes \nvorgesehen.\n\n28\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n29\n\nEntscheidungsgründe: \n\n30\n\nDie Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg.\n\n31\n\nDie noch im Streit stehenden Bescheide des Beklagten betreffend die Jahre \n2001, 2202 und 2003 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten. \nDer Kläger hat Anspruch auf Erlass der Grundsteuer jeweils in dem von ihm \nbeantragten Umfang - vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO -.\n\n32\n\nAnspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG, \nwonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln \ndes Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und \nForstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des \nSteuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die \nMinderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 \nGrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem \nBewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die \nbei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre. \nJahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt, \ndas die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher \nVereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten \nhaben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche \nMiete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die \neigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich \nüberlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.\n\n33\n\nWie bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt hat, \nliegen diese Voraussetzungen hier vor. Der Kläger hat dargelegt, dass die \nJahresrohmiete für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für das Jahr 2002 in Höhe \nvon 21 % und für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 % gemindert gewesen ist. Diesem \nVorbringen ist der Beklagte nicht entgegengetreten. Der Senat sieht keinen Anlass, \nim Hinblick auf die Ausführungen des Klägers im Schriftsatz vom 24. September \n2007 die Höhe der jeweiligen Minderung des Rohertrages in Zweifel zu ziehen. Zwar \nräumt der Kläger ein, die Berechnung stimme zum Teil nicht mit den Vorgaben \nüberein, wie sie der Bundesfinanzhof zugrunde lege,\n\n34\n\nvgl. Beschluss vom 13. September 2006\n\n35\n\n- II R 5/05 -, in: BFHE 213, 390 = BStBl. II 2006, 921.\n\n36\n\nDer Kläger legt jedoch gleichzeitig nachvollziehbar dar, die unterschiedliche \nBerechnungsmethode führe zu keinen entscheidungserheblichen Abweichungen, \nweil vereinbarte Miete, Durchschnittsmiete und geschätzte Miete hier einander \nentsprächen. Darüber hinaus zieht der Beklagte diese Ausführungen des Klägers \nnicht in Zweifel.\n\n37\n\nEntgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil geht \nder Senat davon aus, dass es sich bei dem Leerstand in den Jahren 2001, 2002 und \n2003 um einen strukturell bedingten Leerstand gehandelt hat. Dies führt indes nicht \nzu einer Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Der Senat schließt sich der \nAuffassung des Bundesfinanzhofs und der dieser folgenden Änderung der \nRechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an, \n\n38\n\nvgl. in diesem Zusammenhang u.a.: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C \n12/00 -, in: BVerwGE 114, 132; BFH, Beschluss vom 13. September 2006, II R 5/05, \na.a.O., BVerwG, Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - in: ZKF 2007, \n211,\n\n39\n\nwonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei \natypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern \nauch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender \nNatur.\n\n40\n\nDie Ertragsminderungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 beruhten auf einem \nstrukturell bedingten Leerstand. Sie gingen auf eine nachhaltige länger andauernde \nVeränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurück, die sich im allgemeinen Markt- \nund Preisniveau niedergeschlagen haben,\n\n41\n\nvgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf \nVeränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden \nErtragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in: \nBayVBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung.\n\n42\n\nMaßgeblich waren nach dem Vorbringen des Klägers die allgemeinen \nwirtschaftlichen Verhältnisse aufgrund der über einen längeren Zeitraum \nandauernden schlechten Konjunkturlage. Dies hat auch der Beklagte nahezu \nwährend des gesamten Verfahrens ausdrücklich anerkannt und selbst ergänzend in \nder Begründung des Zulassungsantrages vom 2. September 2005 und in der \nBerufungsbegründung vom 24. April 2007 darauf hingewiesen, dass auch andere \nVermieter in T. von diesem konjunkturell und damit strukturell bedingten \nLeerstand betroffen seien.\n\n43\n\nSoweit der Beklagte nunmehr vorträgt, es habe lediglich ein \"normaler\" Leerstand \nvorgelegen und zur Begründung auf ein regionales Einzelhandelskonzept für das \nBergische Städtedreieck vom 25. August 2006 verweist, führt dies zu keiner \nabweichenden Beurteilung. Zwar geht dieses Konzept von einer Leerstandsquote für \nT. von 6,3 % der vorhandenen Verkaufsfläche aus, wobei das durchschnittliche \nNiveau nach dem Vorbringen des Beklagten in Anlehnung an den Hauptverband des \ndeutschen Einzelhandels 9 % betragen soll. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob aus \ndiesen zur Einzelhandelsstruktur ermittelten Werten ein hinreichend sicherer \nRückschluss auf die Marktsituation für gewerblich genutzte Hallen wie im \nvorliegenden Fall gezogen werden kann. Außerdem vermittelt eine statistisch \nfestgestellte \"Normalität\" allein keine Einsichten über die Ursache von Leerständen. \nLetztlich können diese Fragen jedoch dahinstehen. Denn bei den Hallen des Klägers \nlag der jährliche Leerstand jeweils wesentlich höher, so dass einer als \"normal\" zu \nbezeichnenden Leerstandsquote in Höhe von 6 % bis 9 % für die hier zu \nbeantwortende Frage ohnehin keine Aussagekraft zugemessen werden kann.\n\n44\n\nDass der Kläger den Leerstand nicht zu vertreten hat, hat bereits das \nVerwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt und wird vom Beklagten nicht \nbestritten.\n\n45\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO sowie, soweit es den \n(Teil-)Vergleich betrifft, auf § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO in entsprechender \nAnwendung, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO \ni. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.\n\n46\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß §§ 132 \nAbs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.\n\n47","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/260796","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2007-10-09/14-a-2985-05","cited_norms":[{"jurabk":"GrStG 1973","ref":"§ 33","ref_norm":"33","n":7},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/260796","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/260796","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2007-10-09/14-a-2985-05","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/260796","retrieved":"2026-07-09 02:26:29.150849+00:00"}}