{"status":"available","doknr":"OLD261852","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2007:0822.10A3453.06.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2007-08-22","aktenzeichen":"10 A 3453/06","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des \nVerwaltungsgerichts L. vom 30. Juni 2006 wird abgelehnt. \n\nDer Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. \n\nDer Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 120.000,00 EUR \nfestgesetzt. \n\n1\n\n G r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDer Kläger ist Eigentümer eines mit einem etwa in der Mitte des 19. \nJahrhunderts errichteten Fachwerkhaus sowie Nebenanlagen bebauten Grundstücks \nim Ortskern der beklagten Stadt. Nachdem sich das S. Amt für Denkmalpflege \nschon 1985 für eine Unterschutzstellung des Fachwerkhauses ausgesprochen hatte, \nwurde das Gebäude im Februar 2000 vorläufig unter Denkmalschutz gestellt (§ 4 \nDSchG NRW) und im November 2000 in die Denkmalliste eingetragen; dies wurde \ndem damaligen Eigentümer durch Bescheid vom 23. November, zugestellt am 25. \nNovember, mitgeteilt. Der Kläger erwarb das Eigentum an dem zu diesem Zeitpunkt \nvollständig in Nutzung stehenden Grundstück durch Zuschlag in der \nZwangsversteigerung am 30. November 2000 für einen Betrag von 383.468,92 EUR; \nim Zwangsversteigerungsverfahren hatte ein Wertgutachten vorgelegen, aus dem \nsich die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sowie bestehende Schäden ergaben. \nSeine Klage gegen die Eintragung nahm der Kläger im Mai 2003 zurück. Seit Juli \n2001 kam es zu mehreren Ortsterminen auf dem Grundstück, bei denen die Schäden \nam Gebäude sowie Nutzungsmöglichkeiten des Denkmals erörtert wurden. Der \nKläger nahm einige Maßnahmen vor, ohne zuvor eine denkmalrechtliche Erlaubnis \neinzuholen - Abdichtung im Terrassenbereich, Beseitigung der Haustür und einiger \nFenster sowie Verschließen der Öffnungen durch aufgenagelte Bretter -; ein von ihm \nakzeptiertes Konzept über die weitere Nutzung des Denkmals wurde indes nicht \nentwickelt, da er in erster Linie den Abbruch des Gebäudes wünschte. Nachdem der \nKläger durch Schreiben vom 21. Januar 2002 erstmals auf erforderliche konkrete \nErhaltungsmaßnahmen hingewiesen worden war, erlegte der Beklagte dem Kläger \ndurch die angegriffene Ordnungsverfügung vom 3. September 2004 eine Reihe von \ngenau bezeichneten Maßnahmen auf, ordnete die sofortige Vollziehbarkeit an und \ndrohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 EUR an. \nEin Zwangsgeld in dieser Höhe wurde durch Bescheid vom 29. Juni 2005 \nfestgesetzt. Die gegen die Ordnungsverfügung gerichtete Klage hat das \nVerwaltungsgericht abgewiesen.\n\n4\n\nII.\n\n5\n\nDer Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. \n\n6\n\n1.\n\n7\n\nErnstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des \nVerwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen auf \nGrund des Antragsvorbringens nicht. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht \nausgeführt, dass die auf § 7 DSchG NRW gestützte Ordnungsverfügung in der \nFassung des Widerspruchsbescheids vom 3. August 2005 nicht zu beanstanden \nist.\n\n8\n\nNach § 7 Abs. 1 DSchG NRW hat der Eigentümer eines Denkmals das \ngeschützte Objekt im Rahmen des Zumutbaren instand zu halten, instand zu setzen, \nsachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Soweit er dieser Pflicht \nnicht nachkommt, kann die Denkmalbehörde nach ihrem Ermessen die notwendigen \nAnordnungen zur Erhaltung des Denkmals treffen, § 7 Abs. 2 DSchG NRW. Mit \ndiesen Vorschriften werden die aus der Unterschutzstellung eines Denkmals \nfolgenden Pflichten konkretisiert. Der Eigentümer ist nicht nur verpflichtet, das \nDenkmal durch sachgemäße Behandlung vor zukünftigen Schäden zu schützen und \neinen erreichten denkmalgerechten Erhaltungszustand durch \nInstandhaltungsmaßnahmen zu bewahren, sondern muss auch - unabhängig vom \nZeitpunkt eines Schadenseintritts - vorhandene Schäden beseitigen. Dies schließt \ngrundsätzlich sowohl die Pflicht zu einer fachgerechten Sanierung des Denkmals als \nauch die Verpflichtung ein, auf die Entstehung von Schäden unverzüglich zu \nreagieren und den Zustand des Denkmals unter Kontrolle zu halten, um auch \nverdeckte Mängel rechtzeitig aufzuspüren und zu beheben. Jedenfalls dann, wenn \nbereits offenkundig ist, dass substanzgefährdende Mängel vorhanden sind, trifft den \nEigentümer die Pflicht, im Zuge ihrer Beseitigung eine Überprüfung auf das \nVorhandensein weiterer Mängel gleicher Art vorzunehmen. Wenn der Zustand \neinzelner Bauteile Reparaturbedarf erkennen lässt, muss der Eigentümer damit \nrechnen, dass es an anderer Stelle bei gleichartigen Bauteilen ähnlichen \nErhaltungszustandes zu ähnlichen Schäden gekommen sein könnte; dies kann eine \nVerpflichtung zur Überprüfung auch der nicht offenkundig schadhaften Bereiche \njener Bauteile zum Schutz des Gebäudes auslösen. \n\n9\n\nVgl. dazu und zum Folgenden OVG NRW, Beschluss vom 14. Juli 2003 - 8 A \n3991/02 -, BRS 66 Nr. 208; Beschluss vom 27. November 2002 - 8 B 2034/02 -; \nBeschluss vom 12. Januar 1999 - 10 B 2574 -, EzD 2.2.5 Nr. 3; VGH Baden-\nWürttemberg, Urteil vom \n11. November 1999 - 1 S 413/99 -, BRS 62 Nr. 220 -; Beschluss vom 25. März 2003 \n- 1 S 190/03 -, NJW 2003, 2550.\n\n10\n\nBegrenzt werden diese - im öffentlichen Interesse an der Bewahrung geschützter \nKulturgüter sehr weit gehenden - Pflichten durch den Grundsatz der \nVerhältnismäßigkeit. Dem Eigentümer obliegen keine Instandsetzungs- oder \nInstandhaltungspflichten, die ihm nicht zumutbar sind. Dabei ist der Begriff der \nZumutbarkeit vorwiegend - wenn auch nicht notwendig - nur in wirtschaftlicher \nHinsicht zu verstehen und unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff in vollem \nUmfang der gerichtlichen Überprüfung. Zu berücksichtigen sind neben der sich aus \nder Unterschutzstellung ergebenden Bedeutung des Denkmals alle konkreten \nUmstände des Einzelfalls. Dazu zählen alle für den Eigentümer erreichbaren \nMöglichkeiten, die wirtschaftliche Belastung durch die Instandsetzungs- und \nInstandhaltungspflichten zu reduzieren, etwa durch Inanspruchnahme von \nSteuererleichterungen oder öffentliche Mittel, aber auch in umfassender Weise die \nsich für den Eigentümer im Zusammenhang mit dem Denkmal ergebende langfristig \nzu betrachtende Einkommens- und Vermögenssituation. Er kann wegen der ihm im \nöffentlichen Interesse auferlegten Verantwortung für das Denkmal einerseits nicht \nverlangen, ein in die Denkmalliste eingetragenes Baudenkmal mit denselben \nRenditeerwartungen wirtschaftlich zu verwerten wie eine beliebige andere Immobilie; \nandererseits kann ihm nicht zugemutet werden, den Erhalt des Denkmals dauerhaft \naus seinem übrigen - nicht mit dem Denkmal in Zusammenhang stehenden - \nVermögen zu finanzieren oder sonst dauerhaft defizitär zu arbeiten. Im Übrigen ist im \nRahmen der Prüfung der Zumutbarkeit einer Anordnung nach § 7 Abs. 2 DSchG \nNRW nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW auch der bisherige Umgang des \nDenkmaleigentümers mit seinem Denkmal zu berücksichtigen. Aus der den \nEigentümer treffenden wirtschaftlichen Belastung gewissermaßen herauszurechnen \nsind nämlich alle Aufwendungen, die durch eine pflichtwidrige Vernachlässigung des \nDenkmals jedenfalls durch den Adressaten der Erhaltungsanordnung verursacht \nworden sind (§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW). Dies bedeutet allerdings nicht, dass \ndie Erhaltungspflichten oder die Frage der Zumutbarkeit auf diejenigen Maßnahmen \nbeschränkt wären, die auf Grund des Verhaltens des Adressaten der \nErhaltungsanordnung erforderlich sind; vielmehr muss der Eigentümer, wie \nausgeführt, grundsätzlich auch solche Schäden beseitigen, für deren Entstehung er \nnicht verantwortlich ist.\n\n11\n\nJe nach den Umständen des Einzelfalls kann eine Erhaltungsanordnung deshalb \ninhaltlich auf Maßnahmen zu beschränken sein, die einen Erhalt des Denkmals noch \nsichern, ohne den - im Einzelfall zu bestimmenden - denkmalfachlichen Idealzustand \nzu erreichen. Denkbar ist auch, dass eine Anordnung nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW \naus Gründen der Zumutbarkeit zeitlich zu staffeln ist, so dass die \nInstandsetzungsarbeiten nach dem Grad der Dringlichkeit erst nach und nach \naufgegeben werden dürfen. Erst dann, wenn für die Denkmalbehörde erkennbar ist, \ndass der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwand so hoch ist, dass er auch \nunter Ausschöpfung aller im Interesse des Eigentümers verfügbaren Erleichterungen \nnoch ein Maß erreicht, das eine vertretbare Eigentumsnutzung unmöglich erscheinen \nlässt, hat die Behörde von Anordnungen nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW abzusehen. \nOb in einem solchen Fall stets ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis \nbesteht, bedarf hier keiner Entscheidung, da ein solcher Fall nicht vorliegt.\n\n12\n\nVerfassungsrechtliche Bedenken (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) gegen die Vorschrift \nbestehen nicht, weil sie eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers durch \ndas Verbot unzumutbarer Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen verhindert, ohne \nden Eigentümer ausschließlich auf eine Entschädigung in Geld zu verweisen. \n\n13\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -.\n\n14\n\nDen so präzisierten Anforderungen des § 7 Abs. 2 DSchG NRW entspricht die \nangegriffene Ordnungsverfügung. \n\n15\n\nSie ist hinreichend bestimmt, da sie erkennen lässt, was vom Adressaten \nverlangt wird, nämlich die Sanierung der durch Pilzbefall betroffenen Hölzer, Wand- \nund Deckenteile in einigen genau bezeichneten Bereichen sowie das Verschließen \nder vorhandenen Fenster- und Türöffnungen. Es ergibt sich aus der Natur \ndenkmalfachlicher Sanierungsmaßnahmen, dass keine überzogenen Anforderungen \nan die Bestimmtheit einer denkmalrechtlichen Erhaltungsanordnung gestellt werden \ndürfen, da die Feststellung des exakten Schadensumfangs regelmäßig erst im Zuge \nder Sanierungsarbeiten möglich ist; die Behörde muss allerdings das Ausmaß der \nvon ihr verlangten Arbeiten überschauen und überschaubar halten, da ansonsten die \nGefahr besteht, die Grenze der Zumutbarkeit in unkontrollierbarer Weise zu \nüberschreiten. Eine Anordnung, die dem Denkmaleigentümer pauschal das \nAufspüren und Beseitigen jeglicher Substanzschäden am Denkmal aufgibt, wäre \ndeshalb zweifelhaft, soweit sich nicht aus anderen Umständen das Ausmaß der \nangeordneten Maßnahmen in nachvollziehbarer Weise ergibt. Diesen Anforderungen \ngenügt die Ordnungsverfügung vom 3. September 2004. Eine weitere \nKonkretisierung der dem Kläger aufgegebenen Maßnahmen war entbehrlich, da eine \nVollstreckung - etwa durch eine (hier nicht angedrohte) Ersatzvornahme - auf der \nGrundlage der in dem Bescheid gewählten Formulierungen möglich wäre, etwa \ndurch Erteilung entsprechender Aufträge an fachlich geeignete Handwerksbetriebe. \nDer an einen Handwerker zu erteilende Auftrag müsste, um ausführbar zu sein, \nkeinerlei weitere als die im Bescheid genannten Angaben enthalten; vielmehr wäre \nes für einen Fachhandwerker unschwer ersichtlich, dass und wie er alle vorhandenen \nund zu Feuchtigkeitsschäden führenden Mängel in den bezeichneten Bereichen zu \nbeseitigen hätte. Zweifel an der Bestimmtheit der Ordnungsverfügung ergeben sich \nauch nicht daraus, dass die Reparatur \"aller befallenen Sockel-/Schwellenhölzer im \nEG und Stützpfosten / Streben bis zum Erreichen der tragfähigen Substanz (in ca. \n1m Höhe)\" zu erfolgen hat. Denn auch insoweit ist ohne weiteres erkennbar, dass \neine fachgerechte Reparatur gefordert ist, so dass sich für den ausführenden \nFachhandwerker zweifelsfrei ergibt, bis zu welcher Höhe befallene Hölzer durch \nAufschuhen ausgewechselt werden müssen. \n\n16\n\nDie dem Kläger auferlegten Maßnahmen sind für ihn zumutbar, wie das \nVerwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat. Dies gilt ohne weiteres für die durch \nsein gegen § 7 Abs. 1 DSchG NRW verstoßendes Verhalten verursachten \nMaßnahmen (Beseitigung der im Originalzustand befindlichen Haustür und der \nFenster). Im Hinblick auf das Antragsvorbringen ist zusätzlich auszuführen: Es steht \naußer Frage, dass der Kläger grundsätzlich zur Beseitigung auch der bei \nEigentumserwerb bestehenden Schäden verpflichtet ist, so dass es für die Frage der \nZumutbarkeit des damit verbundenen Aufwands nicht maßgeblich darauf ankommt, \nseit wann diese Schäden vorhanden sind. Allerdings besteht - abweichend von der \nEinschätzung der Antragsbegründung - eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür, dass \nsich der Zustand des Denkmals in der Zeit zwischen dem 30. November 2000 \n(Zuschlag in der Zwangsversteigerung) und dem 3. August 2005 (Erlass des \nWiderspruchsbescheids) verschlechtert hat. Denn zum Einen war das Denkmal bei \nEigentumsübergang noch in vollem Umfang genutzt, was die Entstehung und \nVertiefung von Schäden jedenfalls verlangsamt, und zum Anderen sind die das \nDenkmal am schwersten beeinträchtigenden Feuchtigkeitsschäden möglicherweise \ndurch einen Pilz verursacht, der nur bei fortlaufend bestehender und immer wieder \nerneuerter Feuchtigkeit wirksam ist (Bericht der Umweltmykologie GbR vom \n23.4.2003, kein Hausschwamm, sondern Nassfäuleerreger). Hätte der Eigentümer \ndie Quelle dieser Durchfeuchtung unverzüglich beseitigt, hätte zumindest eine \nAussicht bestanden, dass der Schädigungsprozess insoweit zum Stillstand \ngekommen wäre.\n\n17\n\nUnabhängig von diesem letztlich nicht maßgeblichen Aspekt ist die Wertung des \nVerwaltungsgerichts, aus den vorliegenden Gutachten ergebe sich eine \nwirtschaftliche Unzumutbarkeit der Nutzung des Denkmals nicht, durch das \nAntragsvorbringen nicht erschüttert. Auszugehen ist von der Unterschutzstellung des \nFachwerkhauses, die dem Objekt zwar keine herausragende Bedeutung zuweist, es \njedoch als ein in seiner Umgebung bedeutendes Denkmal in einem nach Grundriss \nund Tragwerk weitgehend originalen Zustand einordnet. Daraus folgt, dass die \nErhaltungslast jedenfalls nicht in besonderer Weise zu Lasten des Klägers \nverschoben ist. Dem Kläger zuzugeben ist auch, dass die Erstellung der für die \nFrage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit entscheidenden Prognosebasis schwierig \nist, weil sie von zahlreichen Wertungen und Schätzungen - Ertragswert, \nNutzungsmöglichkeiten, Kapitalbeschaffungskosten usw. - abhängt. Auch mag die \nBemessung des Bodenwerts etwa im Gutachten Sturm vom 16. Februar 2004 \nzweifelhaft und zu hoch sein, u.a. weil dieses Gutachten auch die nicht in die \nDenkmalliste eingetragenen Grundstücksparzellen in die Bodenwertermittlung \neinbezieht. Allerdings ist dem Verwaltungsgericht darin beizupflichten, dass auch - \nund erst recht - das vom Kläger vorgelegte Gutachten Pfleger erheblichen Zweifeln \nbegegnet. Soweit sich dieses Gutachten mit dem Denkmalwert des Objekts befasst - \nwas nach dem vorstehend Ausgeführten für die Bemessung der Zumutbarkeit nicht \nvon vornherein ohne Bedeutung ist -, entbehrt es jeder fachlichen Überzeugungskraft \nund beschränkt sich auf spekulative Annahmen wie diejenige, das Haus wirke eher \nstörend als prägend und stelle einen \"Ausreißer\" und schon deshalb kein Denkmal \ndar. Soweit das Gutachten den Bodenwert des in die Denkmalliste eingetragenen \nObjekts auf der Grundlage einer Fläche von 560 m² ermittelt, geht es an dem \nUmstand vorbei, dass die gesamte Parzelle 1964 (1.143 m²) unter Schutz gestellt \nund damit zu berücksichtigen ist. Schon dies beeinträchtigt in erheblicher Weise die \nAussagekraft aller folgenden Feststellungen zur Zumutbarkeit der \nErhaltungsmaßnahmen, soweit sie aus einem Vergleich von Verkehrs- oder \nErtragswert und Sanierungsaufwand ermittelt werden. Erst recht gilt dies unter \nBerücksichtigung des Umstands, dass der Gutachter denkmalbezogene öffentliche \nZuwendungen oder Steuervorteile nicht in den Blick nimmt und dass der Kläger als \nEigentümer bis heute kein realistisches Nutzungskonzept für das Denkmal erarbeitet \nhat, auf dessen Basis der mögliche Ertrag zuverlässig zu schätzen wäre. \n\n18\n\nStellt man in die Prognose der Zumutbarkeit des auferlegten Erhaltungsaufwands \nalle nach den vorstehenden Ausführungen maßgeblichen Umstände ein, vermag die \nKritik des Klägers die Annahme des Verwaltungsgerichts, die dem Kläger \naufgegebenen Maßnahmen seien ihm noch zuzumuten, nicht in Frage zu stellen. Der \nKläger hat das Objekt zu einem Preis von etwa 383.000 EUR erworben. In diesem \nPreis sind einige nicht unter Schutz gestellte Flächen und Gebäude enthalten; dass \nder gezahlte Preis den Verkehrswert des Objekts unter Berücksichtigung einer \nGrundstücksfläche von 1.143 m² signifikant verfehlt hätte, behaupten die Beteiligten \nungeachtet der Unterschiedlichkeit aller vorgelegten Zahlenangaben letztlich nicht. \nAuch unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Fachwerkhaus wegen der mit \nseiner Bauweise - niedrige Raumhöhen, teilweise kleine Räume, durch die \nMittelachse festgelegter Grundriss - verbundenen Nutzungseinschränkungen nicht \nfür jede Nutzung gleichermaßen geeignet ist, ergeben sich weder aus den Akten \nnoch aus dem Vortrag des Klägers hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass ein \nErhaltungsaufwand von zwischen 75.000 und 120.000 EUR wirtschaftlich dauerhaft \nuntragbar wäre. Dieser Annahme legt der Senat - mit den ausgeführten gebotenen \nEinschränkungen - die Gutachten T. vom 16. Februar und 20. September 2004 \nsowie vom 10. März 2006 zu Grunde. Die Ausführungen in den Gutachten Q. \nvom 5. Oktober 2005 und 25. Mai 2006 begründen zwar gewisse Zweifel an \neinzelnen Aspekten dieser Gutachten, sind jedoch letztlich wegen der ihnen zu \nGrunde liegenden rechtlichen und tatsächlich-wirtschaftlichen Annahmen ebenso \nwenig überzeugend wie die in der Antragsbegründung vom 21. und 27. September \n2006 sowie in den nachfolgenden Schriftsätzen angeführte Kritik, so dass die \nPlausibilität des erstinstanzlichen Urteils zur Frage der Zumutbarkeit im Ergebnis \nnicht in Frage gestellt ist. Hiervon unabhängig besteht Anlass zu der Feststellung, \ndass die mit der Ermittlung des zumutbaren Erhaltungsaufwands verbundenen \nSchwierigkeiten im vorliegenden Fall in erheblichem Maße durch das wenig \nkooperative Verhalten des Klägers mit verursacht sein dürften. Es ist indes nicht \nSache der Unteren Denkmalbehörde, ohne Mitwirkung des Eigentümers \nNutzungskonzepte allein zu dem Zweck zu entwickeln, die Frage der Zumutbarkeit \ndes Erhaltungsaufwands beantworten zu können; in einem solchen Falle ist es nicht \nzu beanstanden, wenn die Behörde sich mit typisierenden Annahmen und in \ngewissem Umfang groben Schätzungen begnügt. Ein vom Denkmaleigentümer \nentwickeltes Nutzungskonzept kann nämlich nicht nur die Ermittlung der zu \nerwartenden Erträge aus dem unveränderten Denkmal erleichtern - und damit ggf. \nzur Feststellung der Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen führen -, sondern \nkann auch Grundlage für Anträge nach § 9 DSchG NRW sein und auf diese Weise \nkostenträchtige Erhaltungsmaßnahmen überflüssig machen, die zur Verwirklichung \ndes (denkmalverträglichen) Konzepts nicht erforderlich wären.\n\n19\n\nEs ist auch nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Anordnung unter Ziffer \n1.1 der Ordnungsverfügung (Entfernung der Verbretterung und Wiedereinbau der \noriginalen Fenster bzw. einer denkmalgerechten Haustür) auf § 7 Abs. 2 DSchG \nNRW und nicht - was ohne weiteres zulässig gewesen wäre - auf § 27 DSchG NRW \n(Wiederherstellungsanordnung) gestützt hat. Denn eine Maßnahme, die nach § 27 \nDSchG NRW gefordert werden kann, weil sie die Wiederherstellung eines vom \nEigentümer formell oder materiell illegal beseitigten Zustandes dient, kann erst recht \nnach § 7 Abs. 2 DSchG NRW gefordert werden, wenn sie zugleich dem Schutz oder \nder Instandsetzung des Denkmals dient. \n\n20\n\nAuch die Anordnung, einen verantwortlichen, allgemein anerkannten \nqualifizierten Fachplaner und Fachbauleiter zur Vorbereitung und Abstimmung der \neinzelnen Sanierungsmaßnahmen zu benennen, ist im vorliegenden Fall (noch) von \nder Rechtsgrundlage gedeckt. Zwar ist zu bedenken, dass eine derartige Anordnung \ndie Sanierungsnebenkosten erhöht und deshalb unter dem Gesichtspunkt der \nZumutbarkeit mit besonderer Sorgfalt zu prüfen ist. Der Kläger hat indes durch sein \nVerhalten zu erkennen gegeben, dass er von sich aus weder bereit noch in der Lage \nwar, für eine fachgerechte Sanierung zu sorgen oder die ihm obliegende \nZusammenarbeit mit der Unteren Denkmalbehörde sicherzustellen. Die \neigenmächtige Beseitigung von Fenstern und Tür sowie die Vornahme von \nAbdichtungsarbeiten ohne jede Abstimmung mit der Denkmalbehörde - die ihrerseits \nverpflichtet ist, dem Kläger auch durch fachlichen Rat beizustehen - bietet \nausreichend Anlass für die unter Ziffer 1.2 der Ordnungsverfügung ausgesprochenen \nAnordnung, da nicht erkennbar ist, auf welche weniger belastende Weise eine \ndenkmalgerechte Vorbereitung und Durchführung der erforderlichen Maßnahmen \nhätte erreicht werden können.\n\n21\n\nAuch im Übrigen ist die Ordnungsverfügung nicht zu beanstanden; insbesondere \nliegen keine Ermessensfehler, etwa hinsichtlich des vom Beklagten vorgesehenen - \nengen - Zeitrahmens vor. Auch soweit dem Kläger bei dem Wiederaufbau der \nzerstörten Teile von Tragwerk und Ausfachungen die Möglichkeit der Verwendung \nvon Bimsleichtbetonsteinen aufgegeben worden ist, ist dies als eine angesichts der \nnicht überragenden Bedeutung des Objekts sinnvolle und wirtschaftlich vertretbare \nMaßnahme ermessensgerecht.\n\n22\n\n2.\n\n23\n\nAus den dargelegten Gründen weist die Rechtssache keine besonderen \ntatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 \nNr. 2 VwGO) auf. Besondere Schwierigkeiten liegen dann vor, wenn der Ausgang \ndes Rechtsstreits im Hinblick auf die vom Rechtsmittelführer vorgetragenen \nEinwände gegen die erstinstanzliche Entscheidung als offen erscheint; die geltend \ngemachten rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten müssen für das \nEntscheidungsergebnis von Bedeutung sein. Daran fehlt es im vorliegenden Fall, da \ndie Antragsbegründung die entscheidungserheblichen rechtlichen und tatsächlichen \nAnnahmen des Verwaltungsgerichts - wie ausgeführt - nicht hinreichend zu \nerschüttern vermag. Insbesondere die innerhalb der Begründungsfrist \nnachgereichten Angaben zur Entstehung der vorhandenen Schäden stellen die \nEinschätzung des Gerichts nicht in Frage, dass jedenfalls die Verschlimmerung des \nvorhandenen Schadensbildes auf die hartnäckige Untätigkeit des Klägers \nzurückzuführen ist und dass dieser, von diesem Gesichtspunkt unabhängig, auch zur \nBeseitigung der bereits bei Eigentumserwerb vorhandenen Schäden verpflichtet ist. \nDie in dem nachgereichten Gutachten Faitsch genannte Kostenschätzung begründet \ndeshalb keine besondere Schwierigkeit des zu Grunde liegenden Sachverhalts; die \nerstmalige gründliche Schadensaufnahme mag allerdings im vorliegenden Einzelfall \ndazu führen, dass weitere Erhaltungsanordnungen mit besonderer Sorgfalt darauf zu \nprüfen sein werden, ob sie die Grenze der Zumutbarkeit überschreiten.\n\n24\n\n3.\n\n25\n\nEine grundsätzliche Bedeutung oder eine Divergenz (Zulassungsgründe nach § \n124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO) sind nicht dargelegt; der Hinweis des \nProzessbevollmächtigten des Klägers im Schriftsatz vom 21. September 2006, es \nfolge \"aus dem gesamten übrigen Vorbringen\", dass diese Zulassungsgründe \nebenfalls gegeben seien, vermag die erforderliche nachvollziehbare Darlegung nicht \nzu ersetzen. Der Kläger hat weder ausgeführt, welche bisher nicht abschließend \ngeklärte und klärungsbedürftige Rechts- oder Tatsachenfrage für die Entscheidung \ndes Verwaltungsgerichts maßgeblich war noch mit welchem seine Entscheidung \ntragenden abstrakten Rechtssatz das Verwaltungsgericht in Anwendung derselben \nRechtsvorschrift von einem in der Rechtsprechung der in der Vorschrift genannten \nGerichte aufgestellten ebensolchen Rechtssatz abgewichen sein soll. Vor diesem \nHintergrund bedarf es keiner Ausführungen zu dem Vortrag des \nProzessbevollmächtigten in den Schriftsätzen vom 20. November 2006 und 5. \nFebruar 2007, er habe die Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO \nüberhaupt nicht rügen wollen.\n\n26\n\n4.\n\n27\n\nSchließlich liegt der geltend gemachte Verfahrensmangel (Zulassungsgrund \nnach \n§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) nicht vor. Es ist nicht zu beanstanden, dass das \nVerwaltungsgericht die in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträge als \nunsubstantiiert abgelehnt hat. Der erste vom Kläger gestellte Beweisantrag \n\n28\n\n- \"Beweis zu erheben zu der Tatsache, dass die in dem Gutachten des Herrn \nQ. angesetzten Sanierungskosten in Höhe von 120.000,00 EUR für die \nUmsetzung der Ordnungsverfügung zu niedrig gegriffen sind, weil sie nicht \nberücksichtigen, dass aufgrund des bereits jetzt festgestellten Schadensbildes im \nZuge der durchgeführten Sanierungsmaßnahme damit zu rechnen sein wird, dass \nnoch weitere Nachforderungen seitens des Denkmalamtes kommen werden, um der \nSanierung nach § 7 des Denkmalschutzgesetzes nachzukommen\" -\n\n29\n\ndient der Ermittlung von Tatsachen, nicht ihrem Beweis. Denn der Kläger hat - \nauch in der Zulassungsbegründung - lediglich ausgeführt, es sei, vor allem im \nHinblick auf das Alter des Gebäudes, plausibel bzw. \"nicht unwahrscheinlich\", dass \nweitere Schäden erkennbar werden würden, so dass auch die Kosten für ihre \nBeseitigung in Ansatz zu bringen seien. Dies stellt keine substantiierte Behauptung \neiner zu beweisenden Tatsache dar, sondern eine bloße Vermutung. Zwar mag es \ndenkbar erscheinen, dass weitere als die bisher ermittelten Mängel an dem Gebäude \ndes Klägers bestehen könnten. Mehr als eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht für \ndiese Annahme allerdings nicht; es wäre Sache des Klägers gewesen, durch \nUntersuchungen jeder Art - die nicht notwendig durch einen Sachverständigen hätten \ndurchgeführt werden müssen, sondern sich auf die bloße Öffnung von Wand- oder \nFassadenflächen hätten beschränken können - weitere konkrete Hinweise auf \nSchäden zu ermitteln, deren Relevanz dann im Rahmen einer Beweiserhebung hätte \ngeklärt werden können. Hiervon abgesehen fehlt es dem Beweisantrag an der \nBenennung eines geeigneten Beweismittels; es bleibt offen, ob der Kläger die \nTätigkeit eines Bausachverständigen wünscht, der vor Ort die Wahrscheinlichkeit \nweiterer Schäden konkret hätte untersuchen sollen, oder etwa die Tätigkeit eines \ndenkmalfachlichen oder betriebswirtschaftlichen Sachverständigen, der die abstrakte \nWahrscheinlichkeit weiterer Schäden oder höherer Kosten hätte darlegen sollen. \nAuch der zweite, auf die Ertragslage einer vermieteten Immobilie zielende \nBeweisantrag ist vom Verwaltungsgericht zu Recht als unsubstantiiert abgelehnt \nworden. Der Kläger, der sich mit diesem Beweisantrag gegen die Annahmen des \nGutachters T. zu den erzielbaren Mieterträgen gewandt hat, hat zur \nSubstantiierung der Beweisbehauptung, diese Werte seien zu hoch, lediglich \nangeführt, ein Mietzins von 3,00 EUR/m² sei ortsüblich und angemessen. Er hat \nindes nicht näher dargetan, worauf sich diese Schätzung stützte; dies wäre durch \nden Hinweis auf einen Mietspiegel oder auf Erfahrungswerte und deren Quelle \njedoch ohne weiteres möglich gewesen. Außerdem entbehrt die pauschale Angabe \neines erzielbaren Mietzinses von 3 EUR/m² schon deshalb jeder Plausibilität und der \nBeweisantrag damit der hinreichenden Substantiiertheit, weil der Kläger nicht \nzwischen Mietertrag für Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten unterschieden hat. \nDemgegenüber hatte der Gutachter T. in seinem Gutachten vom \n16. Februar 2004 für Wohnflächen, Büro-, Lager- und Verkaufsraumflächen vier \nunterschiedliche Werte zwischen 3,15 EUR/m² und 7,65 EUR / m² zu Grunde gelegt \nund auch in seiner Berechnung vom 10. März 2006 zwischen Wohnen (5,95 EUR) \nund Büro-/ Gewerbenutzung (7,50 EUR) unterschieden. Mit seinem Beweisantrag \nhat der Kläger diese hinreichend differenzierte Behauptung - abgesehen davon, dass \nes auch insoweit an der Angabe eines Beweismittels fehlt - nicht in Frage gestellt, so \ndass die Erforderlichkeit weiterer sachverständiger Begutachtung nicht dargetan war. \nVor diesem Hintergrund kann die Frage, ob die Beweisanträge auch wegen \nUnerheblichkeit abgelehnt werden durften, auf sich beruhen.\n\n30\n\n5.\n\n31\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die \nStreitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. \n\n32\n\nDieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des \nZulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124a Abs. \n5 Satz 4 VwGO.\n\n33","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/261852","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2007-08-22/10-a-3453-06","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":3},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124a","ref_norm":"124a","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 52","ref_norm":"52","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/261852","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/261852","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2007-08-22/10-a-3453-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/261852","retrieved":"2026-07-09 02:27:57.883826+00:00"}}