{"status":"available","doknr":"OLD262067","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2007:0814.10A1219.06.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2007-08-14","aktenzeichen":"10 A 1219/06","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des \nVerwaltungsgerichts Düsseldorf vom 30. Januar 2006 wird abgelehnt. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. \n\nDer Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 4.000,00 EUR \nfestgesetzt. \n\n1\n\n G r ü n d e :\n\n2\n\nI.\n\n3\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin eines in einer ehemaligen \"Engländersiedlung\" \ngelegenen Einfamilienhauses, das sie nach ihren Angaben selbst bewohnt. \nZusätzlich vermietete sie bis Anfang 2005 Zimmer in dem Gebäude an Messegäste \nfür eine Dauer von jeweils bis zu fünf Tagen; die Gäste durften Bad und Küche \nmitbenutzen, erhielten aber keine sonstigen Dienstleistungen wie z.B. \nZimmerreinigung, Frühstück oder Bettwäschewechsel. Durch diese Vermietung \nwaren nach Angaben der Klägerin jährlich Einnahmen in Höhe von bis zu 4.590,00 \nEUR zu erwirtschaften.\n\n4\n\nDer Beklagte untersagte der Klägerin die Nutzung ihres Wohnhauses zum \nZwecke der gewerblichen Vermietung - insbesondere als Gästezimmer für \nMessegäste - durch Ordnungsverfügung vom 16. Februar 2005 und drohte für den \nFall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld von 2.000,00 EUR an; zur Begründung \nstützte er sich darauf, dass die Klägerin nicht über eine \nNutzungsänderungsgenehmigung verfügte.\n\n5\n\nDas Verwaltungsgericht hat die gegen die Ordnungsverfügung und den diese \nbestätigenden Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E. vom 20. Oktober \n2005 erhobene Anfechtungsklage abgewiesen.\n\n6\n\nII.\n\n7\n\nDer Antrag ist zulässig, aber nicht begründet. \n\n8\n\n1.\n\n9\n\nErnstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des \nVerwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen \nnicht. \n\n10\n\nNach übereinstimmender Annahme der Beteiligten ist die nähere Umgebung des \nWohnhauses der Klägerin als Allgemeines oder Reines Wohngebiet einzustufen, da \nalle Gebäude der ehemaligen \"Engländersiedlung\" ausschließlich zu Wohnzwecken \nerrichtet und bisher auch genutzt wurden; ein Bebauungsplan besteht nicht. Deshalb \nist die Annahme des Beklagten und des Verwaltungsgerichts, die Klägerin bedürfe \neiner Nutzungsänderungsgenehmigung und habe infolgedessen bisher eine formell \nillegale Nutzung ausgeübt, nicht zu beanstanden. Denn die von dem Beklagten \nbeanstandete Nutzung des Gebäudes durch die Klägerin ist nicht als Wohnnutzung, \nsondern als (gewerblicher) Beherbergungsbetrieb einzustufen. Ein solcher kann nach \n§ 34 Abs. 2 BauGB auf dem Grundstück der Klägerin - sollte es Teil eines faktischen \nReinen Wohngebiets sein - als \"kleiner\" Betrieb (§ 3 BauNVO) oder - sollte es sich \num ein faktisches Allgemeines Wohngebiet handeln - ohne diese zusätzliche \nEinschränkung (§ 4 BauNVO) zwar ausnahmsweise zulässig sein, bedürfte aber der \nvorherigen Genehmigung (§ 63 Abs. 1 BauO NRW). Die Argumentation der \nBeschwerde, dass die tageweise Nutzung von Zimmern durch Messegäste als - \nwenn auch kurzfristiges - Wohnen einzustufen sei, trifft nicht zu.\n\n11\n\nDie tageweise Nutzung vollständig eingerichteter und mit Bettwäsche bzw. \nHandtüchern ausgestatteter Gastzimmer, die Bestandteil einer Wohnung oder eines \nWohnhauses sind, durch Personen, die an einer der in E. regelmäßig \nstattfindenden Fachmessen teilnehmen, ist schon nach dem natürlichen Wortsinn \ndes Begriffs nicht als \"Wohnen\" zu bezeichnen; eine teleologische Auslegung der §§ \n3 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 und 4 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 BauNVO unter Berücksichtigung der \nhierzu vorliegenden Rechtsprechung ergibt nichts anderes. Von \"Wohnen\" im Sinne \nder §§ 3 und 4 BauNVO kann nur die Rede sein, wenn die zu prüfende Nutzung \ndurch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, durch die Eigengestaltung der \nHaushaltsführung und die Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist.\n\n12\n\nBVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56.\n\n13\n\nGegenüber einer Beherbergung ist das Wohnen vor allem durch das Merkmal \nder Dauerhaftigkeit sowie durch die Möglichkeit einer Eigengestaltung der \nHaushaltsführung abzugrenzen: Eine Beherbergung stellt eine im Regelfall befristete \nDienstleistung dar, die der Betroffene so entgegennimmt, wie sie angeboten wird; \neine eigene \"Häuslichkeit\" begründet er damit nicht. Hinzu kommt, dass die \nBeherbergung auf einen wechselnden Kreis von Personen angelegt ist, die das \nZimmerangebot annehmen, ohne dass Veränderungen an Ausstattung und Zuschnitt \ndes Angebots vorgenommen werden. Das Wohnen ist demgegenüber \ntypischerweise nicht - jedenfalls nicht tageweise - befristet und eröffnet \nGestaltungsmöglichkeiten, die genutzt werden können, aber nicht müssen. Der \nZulassungsbegründung ist zuzugeben, dass jedes dieser Merkmale mannigfache \nVariationsmöglichkeiten bietet und dass sich - je nach Gestaltung im konkreten Fall - \ndie Abgrenzung als schwierig erweisen kann. Dies gilt insbesondere für das Merkmal \nder Dauer, da auch kurzfristige und von vornherein befristete Wohnnutzungen \ndenkbar sind; auch kann die Möglichkeit der Eigengestaltung bei der \nInanspruchnahme möblierten Wohnraums zu Wohnzwecken stark eingeschränkt \nbzw. hinsichtlich der Ausstattung der Mieträume sogar ausgeschlossen sein.\n\n14\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 7. September 1984 - 4 N 3.84 -, BRS 42 Nr. 55; \nUrteil vom 29. April 1992 - 4 C 43.89 -, BRS 54 Nr. 53 (\"wohnähnliche Nutzung eines \nBeherbergungsbetriebs\" durch Überlassung an Montagearbeiter für einen Zeitraum \nvon 2 bis 6 Monaten).\n\n15\n\nAusschlaggebend ist jedoch, dass die Nutzungskategorien der BauNVO eine für \njede denkbare Erscheinungsform baulicher Nutzungen trennscharfe Unterscheidung \nnur mit Hilfe eines gewissen Maßes an Typisierung bieten können, die im Einzelfall \njeweils wertend auszufüllen ist. Auch dem bauplanungsrechtlichen Begriff des \nWohnens in den §§ 3, 4 BauNVO liegt eine Typisierung zu Grunde, deren \nVariationsbreite am Zweck der Vorschriften zu bestimmen ist. Die Beschränkung der \nRegelnutzung in einem Reinen Wohngebiet auf das Wohnen bzw. in einem \nAllgemeinen Wohngebiet auf das Überwiegen der Wohnnutzung dient der Schaffung \neiner Umgebung, die durch Wohnruhe und Homogenität der Nutzung geprägt ist. \nDemgegenüber ist eine Beherbergung stets mit dem Eindringen eines wechselnden \nPersonenkreises in die Umgebung verbunden und deshalb typischerweise durch ein \ngewisses Maß an Unruhe und Verkehr geprägt; dies soll in einem Reinen \nWohngebiet durch die Beschränkung auf \"kleine\" Beherbergungsbetriebe stark \neingeschränkt werden, während es in einem Allgemeinen Wohngebiet zwar ebenfalls \nnur ausnahmsweise, aber ggf. in größerem Umfang zulässig ist. Auch wenn häufige \nWechsel der in einem Gebiet wohnenden Personen baurechtlich weder verhindert \nwerden können noch sollen (Art. 2 Abs. 1 GG), ist es ein bauplanungsrechtlich \nzulässiges Ziel, in derartigen Gebieten zusätzliche Unruhe durch die tageweise \nAufnahme von Beherbergungsgästen zu vermeiden oder zu reduzieren.\n\n16\n\nGemessen an diesen Maßstäben bietet der vorliegenden Fall keine \nAbgrenzungsschwierigkeiten. Die Klägerin hat Interessenten in ihrem Wohnhaus \neine vorübergehende Beherbergung (vgl. §§ 701ff. BGB), nicht aber eine \nWohngelegenheit (vgl. §§ 549 Abs. 2 Nr. 2, 575 BGB) angeboten. Die auf nur wenige \nTage beschränkte Aufenthaltsdauer, der Adressatenkreis - Messegäste, die sich aus \nberuflichen Gründen einige Tage nicht \"zu Hause\" aufhalten und deshalb bei der \nKlägerin eine Übernachtungsmöglichkeit in Anspruch nehmen - sowie der Umstand, \ndass der Nutzerkreis ständig wechselt, schließt die Einstufung der vom Beklagten \nbeanstandeten Nutzung als \"Wohnen\" aus. Hierfür spricht auch, dass die Klägerin \nsich der Dienste der E. Marketing und Tourismus GmbH bedient, die nach dem \nzwischen den Vertragspartnern im Februar 2003 abgeschlossenen Vertrag die \nVermittlung von \"Übernachtungsleistungen\" bzw. den Abschluss von \n\"Beherbergungsverträgen\" für das von der Klägerin angemeldete \"Zimmerkontingent\" \nzum Gegenstand haben. Auf den Umstand, dass die Klägerin ihren Gästen weder \nein Frühstück zubereitet noch die tägliche Reinigung der Zimmer oder einen Wechsel \nder Bettwäsche anbietet, kommt es demgegenüber nicht an, unabhängig davon, ob \nder Vortrag der Klägerin zu diesen Aspekten im Hinblick auf den von ihr verlangten \nZimmerpreis uneingeschränkt glaubhaft ist. Denn aus dieser Gestaltung des \nBeherbergungsverhältnisses ist nach der Verkehrsanschauung nicht abzuleiten, dass \nden Gästen der Klägerin eine Eigengestaltung der Haushaltsführung möglich ist bzw. \ndass sie in den Räumen der Klägerin eine eigene \"Häuslichkeit\" begründen könnten. \nOhne Belang ist es auch, dass zwischen den einzelnen Beherbergungsanlässen \njeweils Wochen oder Monate liegen. Denn zum einen entspricht dies der typischen \nNutzungsform einer Zimmervergabe an Messegäste, zum anderen ändert es nichts \ndaran, dass die Gäste an den in gewissen Abständen aufeinander folgenden \nEreignissen jeweils wechseln. Auch die weiteren Ausführungen der \nZulassungsbegründung, nach denen die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin eine \nbloße Wohnnutzung darstellt, vermögen nicht zu überzeugen.\n\n17\n\nWeitere Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung sind nicht \ndargetan und auch nicht erkennbar. Weder weist die angegriffene \nOrdnungsverfügung Ermessensfehler auf noch ist die Zwangsgeldandrohung zu \nbeanstanden.\n\n18\n\n2.\n\n19\n\nEine grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 \nVwGO) weist die Rechtssache nicht auf. Grundsätzliche Bedeutung hat eine \nRechtssache, wenn für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts eine bisher nicht \nabschließend geklärte und klärungsbedürftige Rechts- oder Tatsachenfrage von \nBedeutung war, die auch im Berufungsverfahren entscheidungserheblich wäre. Die \nvon der Beschwerde aufgeworfene Frage, \n\n20\n\nob \"die zeitweilige Vermietung von Wohnraum in der hier interessierenden Art \nund Weise einen genehmigungspflichtigen Beherbergungsbetrieb darstellt\",\n\n21\n\nlässt sich anhand der vorzitierten Rechtsprechung ohne weiteres beantworten, \nso dass es auf die Frage, ob die Beschwerde eine klärungsbedürftige und über den \nEinzelfall hinaus reichende Frage überhaupt in einer den Darlegungsanforderungen \nentsprechenden Weise formuliert hat, nicht ankommt. Auch die weiter aufgeworfene \nFrage, ob die Vermietung von Gästezimmern in einer von der Vermieterin selbst \ngenutzten Wohnung den Begriff des Wohnens erfüllt bzw. ob dies anders zu \nbeurteilen ist als in Gebäuden, die nicht von der Vermieterin mit bewohnt werden, \nbedarf keiner Klärung in einem Berufungsverfahren. Denn die Frage, ob die \ntageweise Vermietung von Zimmern an zahlende Gäste als Wohnen einzustufen ist \noder nicht, hängt nicht von der Nutzung der übrigen Räume des Hauses ab, sondern \nallein davon, welche Nutzungsmöglichkeiten dem Mieter eingeräumt werden. \nSchließlich führt auch die Frage, ob in einem jährlich achtmaligen Gastwechsel eine \nNutzung durch einen \"ständig\" wechselnden Personenkreis zu sehen ist, aus den \nbereits angeführten Gründen nicht zur Zulassung der Berufung.\n\n22\n\n3.\n\n23\n\nDie geltend gemachte Divergenz (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 4 \nVwGO) liegt nicht vor. Eine Abweichungsrüge führt nur dann zur \nBerufungszulassung, wenn das Urteil des Verwaltungsgerichts mit einem seine \nEntscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz in Anwendung derselben \nRechtsvorschrift von einem in der Rechtsprechung der in der Vorschrift genannten \nGerichte aufgestellten ebensolchen Rechtssatz abweicht. Daran fehlt es hier. Das \nVerwaltungsgericht hat keinen abstrakten Rechtssatz aufgestellt, der von der \nvorzitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. März 1996 - 4 B \n302.95 - abweicht. Insbesondere ergibt sich aus der genannten Entscheidung \nentgegen der Annahme der Beschwerde nicht, dass das Merkmal der \"auf Dauer \nangelegten Häuslichkeit\" nicht den Gegensatz von längerer und kürzerer bzw. von \nunbestimmter und befristeter Dauer meine, sondern lediglich als Synonym für den \nBegriff der \"Heimstatt im Alltag\" zu verstehen sei, während die Frage der \nDauerhaftigkeit sich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der \nobjektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes beantworte. Vielmehr rügt \ndie Klägerin lediglich die aus ihrer Sicht fehlerhafte Anwendung dieser Entscheidung \ndurch das Verwaltungsgericht. Damit ist eine zur Berufungszulassung führende \nDivergenz indes nicht dargetan.\n\n24\n\n4.\n\n25\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die \nStreitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. \n\n26\n\nDieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des \nZulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124a Abs. \n5 Satz 4 VwGO.\n\n27","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/262067","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2007-08-14/10-a-1219-06","cited_norms":[{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":3},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124a","ref_norm":"124a","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 52","ref_norm":"52","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 549","ref_norm":"549","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/262067","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/262067","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2007-08-14/10-a-1219-06","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/262067","retrieved":"2026-07-09 02:28:16.346304+00:00"}}