{"status":"available","doknr":"OLD269275","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2006:1016.7D69.05NE.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2006-10-16","aktenzeichen":"7 D 69/05.NE","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie von der Antragsgegnerin am 5. Juni 2003 beschlossene Satzung über die \nförmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \"Ortskern O. \" ist unwirksam.\n\nDie Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Antragsteller sind Eigentümer des Flurstücks 11 der Flur 8 der Gemarkung O. \n(O1.-----gasse 5). Sie wenden sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag gegen die das \nvorgenannte Grundstück erfassende Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche \nFestlegung des Sanierungsgebiets \"Ortskern O. \".\n\n3\n\nDas Flurstück 11, das früher als landwirtschaftliches Betriebsgrundstück genutzt wurde \nund heute überwiegend als Bauhof der Antragsgegnerin dient, erstreckt sich von der O1.-----\ngasse bis zur Q. -H. -Straße und ist 3.542 m² groß. Die Antragsteller selbst wohnen in \ndem Wohnhaus O1.-----gasse 5.\n\n4\n\nAm 5. Juni 2003 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die hier im Streit stehende \nSatzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \"Ortskern O. \" im \nvereinfachten Sanierungsverfahren. Er beschloss ferner, von vorbereitenden Untersuchungen \nabzusehen. Ziffer 4 der Beschlussfassung lautet: \"Es wird ein vereinfachtes \nSanierungsverfahren gem. § 142 (4) BauGB beschlossen. Die Anwendung der Vorschriften \ndes Dritten Abschnittes des BauGB sowie die Genehmigungspflicht gemäß § 144 BauGB \ninsgesamt werden ausgeschlossen.\" In § 1 der Satzung wird eine näher beschriebene und in \neinem beigefügten Lageplan durch schwarze Umrandung dargestellte Fläche zwischen der S.-\n-------straße im Westen, der Straße T. im Norden, der S1.----straße im Osten und der \nQ. -H. -Straße, der I.----straße sowie der T1. Straße im Süden als Sanierungsgebiet \nfestgelegt. Der Satzungsbeschluss wurde am 25. Juni 2003 öffentlich bekannt gemacht. Nach \nder veröffentlichten Satzung ist (nur) die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen \nVorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB ausgeschlossen. In der Sitzung am 5. Juni 2003 \nfasste der Rat der Antragsgegnerin des Weiteren den Aufstellungsbeschluss für einen neuen, \nden Bereich O1.-----gasse , I.----straße , Q. -H. -Straße und S.--------straße erfassenden \nBebauungsplan 117 N als Änderung des im Jahre 1983 in Kraft getretenen Bebauungsplans \n40N, Teilplan B und beschloss für den räumlichen Geltungsbereich des Sanierungsgebiets \n\"Ortskern O. \" eine Vorkaufsrechtssatzung. Die Bekanntmachungen erfolgten ebenfalls \nam 25. Juni 2003. Die Bekanntmachung der Sanierungssatzung wurde am 22. Februar 2006 \nwiederholt. Am 28. September 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung zur \nförmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets \"Ortskern O. \" erneut und deren \nDurchführung im vereinfachten Sanierungsverfahren. Für das Gebiet \"Bauhof-Areal\", zu dem \nu.a. auch das Grundstück der Antragsteller gehört, beschloss er die Einleitung des Verfahrens \nzur Festlegung als förmliches Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 1 BauGB, ohne Ausschluss \ndes § 144 und des Dritten Abschnitts \"Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften\" des \nBauGB und für das Gebiet \"Bauhof-Areal\", die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 \nBauGB mit der Untersuchung der persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen oder \nsozialen Bereich der von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen zu ergänzen, \num die bisher durchgeführte Teiluntersuchung vollständig abzuschließen. Die amtliche \nBekanntmachung soll am 18. Oktober 2006 erfolgen.\n\n5\n\nAnlass zur Aufstellung der Sanierungs- und der Vorkaufsrechtssatzung sowie des \nAufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans 117 N waren die Umsetzung eines vom Rat der \nAntragsgegnerin gefassten Beschlusses vom 29. Mai 2001 zur Stadtentwicklung und das vom \nBüro für Stadtplanung und Stadtentwicklung I1. , H1. -S2. und Partner im April \n2002 vorgelegte, von der Antragsgegnerin zusammen mit dem Stadtmarketing O. e.V. \nim Jahre 1999 in Auftrag gegebene Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept, das die \nnachhaltige Entwicklung O2. unterstützen und dabei die Identität der einzelnen \nStadtteile wahren will. Dem Beschluss vom 29. Mai 2001 lag die Vorstudie \"Stadtmarketing- \nund Entwicklungskonzept O. , Zwischenbericht, E. im März 2001\" zugrunde, in \nder - nach Darstellung des Planungsbüros - nach einem umfassenden Planungs- und \nPartizipationsprozess mit öffentlichen Informations- und Diskussionsveranstaltungen sowie \nWorkshops die im Konsens erarbeiteten Ergebnisse der sektoralen Untersuchungen \nzusammengefasst worden waren. Ziel der Antragsgegnerin war die Stärkung des Zentrums \ndurch Aktivierung untergenutzter Flächen im Ortskern von O. . Auf der Basis des \nRatsbeschlusses der Antragsgegnerin vom 29. Mai 2001 wurde u.a. der Ortskern O. in \nder folgenden Zeit im Rahmen des Stadtmarketing- und Entwicklungskonzepts ausführlicher \nuntersucht. Hierbei wurden alternative und aufeinander abgestimmte städtebauliche und in \nTeilen verkehrsplanerische Lösungen erarbeitet, die auch den Eigentümern vorgestellt \nwurden. Die Ergebnisse flossen in das städtebauliche Gesamtkonzept für den Ortskern \nO. ein. In diesem Konzept stellt die Umgestaltung der I.----straße zu einer \nverkehrsberuhigten Straße das zentrale Element dar. Die Achse Rathaus - Marktplatz - Post \nsoll neben einer baulichen Fassung entsprechend der umliegenden Bebauung durch ein Band \nvon Plätzen aufgewertet und an den Eckpunkten mit attraktiven Nutzungen (Gastronomie, \nEinzelhandel) gestärkt werden. Zudem soll das Bauhofareal neu strukturiert werden. Im \nInnenbereich dieses Blocks sollen zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen oder \nErweiterungsflächen für die bestehenden angrenzenden Läden etabliert werden. Auf dem \nAreal der Gärtnerei wird als langfristige Lösung eine Randbebauung zur T1. Straße mit \nHandelsnutzungen vorgesehen.\n\n6\n\nMit Beschluss vom 1. Juli 2003 empfahl der Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss \nder Antragsgegnerin dem Rat das mittelfristige Programm zur Stadterneuerung für den \nOrtskern von O. . Dies sah in der Prioritätenstufe I im Zeitraum 2003 bis 2005 die \nEntwicklung des Bauhofareals und die Umgestaltung der I.----straße , in der Prioritätenstufe II \nin den Jahren 2005 bis 2006 die bauliche Arrondierung des Marktplatzes sowie der \nFußgängerzone und in der Prioritätenstufe III in den Jahren 2007 bis 2008 die Möblierung im \nOrtskern vor. Mit Beschluss vom 16. Juli 2003 stimmte der Rat der Antragsgegnerin der \nBeauftragung zur Durchführung einer Machbarkeitsstudie und zur Aufstellung eines \nBebauungsplans für den Bereich des Bebauungsplans 117 N an das Büro für Stadtplanung \nund Stadtentwicklung I2. zu. Die nach erfolgter Bewilligung von \nStädtebauförderungsmitteln durch das Land Nordrhein-Westfalen erstellte Machbarkeitsstudie \nzur Entwicklung des Bauhofareals von Dezember 2004 (im Folgenden Machbarkeitsstudie) \nzeigt ein Konzept auf, das die Ansiedlung von Wohnungen, Handels- und \nDienstleistungseinrichtungen in Gebäuden mit hoher städtebaulicher und architektonischer \nQualität ermöglichen soll.\n\n7\n\nZwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin fanden Gespräche über den \nVerkauf des Grundstücks der Antragsteller statt, wobei der zeitliche Rahmen, in dem diese \nstattfanden, zwischen den Beteiligten streitig ist. Im Verlaufe dieser Gespräche wurden zwei \nGutachten über den Verkehrswert des Grundstücks der Antragsteller erstellt (Gutachten des \nGutachterausschusses für Grundstückswerte im S3. -T2. -Kreis und der Stadt U. vom \n9. Juni 2004 und Gutachten des Sachverständigen Dr. Heinz-Peter K. vom 24. November \n2004). Zu einer Einigung ist es bislang nicht gekommen.\n\n8\n\nAm 24. Juni 2005 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag \ngestellt. Zur Begründung tragen sie insbesondere vor:\n\n9\n\nAus den Verwaltungsvorgängen sei nicht ersichtlich, dass die angeblich vorliegenden \nstädtebaulichen Missstände durch die geplante Sanierung behoben werden könnten. Aufgrund \nder Sitzungsvorlage für den Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss sei erkennbar, dass \nsich die Antragsgegnerin zur Begründung des Sanierungskonzepts im Wesentlichen auf das \nStadtmarketing- und Entwicklungskonzept der Antragsgegnerin aus dem Jahre 2002 bezogen \nhabe. Dieses sehr allgemeine Sanierungskonzept stelle aber weder eine genaue Darstellung \nnoch eine genaue Zielrichtung dar, in welcher Art und Weise die Sanierung durchgeführt bzw. \nwas genau errichtet werden solle. Dies sei jedoch erforderlich.\n\n10\n\nDarüber hinaus sei der Ausschluss der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB \nrechtswidrig gewesen. Die Antragsgegnerin sei zum Zeitpunkt der Beschlussfassung \nfälschlicherweise davon ausgegangen, die Anwendbarkeit der besonderen \nsanierungsrechtlichen Vorschriften sei nicht erforderlich und die Durchführung der Sanierung \nwerde durch die Nichtanwendbarkeit auch nicht erschwert. Die Antragsgegnerin habe nicht \ndavon ausgehen dürfen, dass es zu einer Einigung über den Verkauf und die Höhe des \nKaufpreises des Grundstücks der Antragsteller kommen werde. Denn im Zeitpunkt der \nBeschlussfassung hätten noch keine Gespräche mit den Antragstellern stattgefunden. Der \nAbwägung müsse eine Satzung zugrunde liegen, in der ihre, die Belange der Antragsteller, \nhätten eingestellt werden müssen.\n\n11\n\nIm Übrigen seien die angeblichen städtebaulichen Missstände als notwendige und \nzwingende Voraussetzung für den Erlass einer Sanierungssatzung von der Antragsgegnerin \nweder dargestellt noch nachgewiesen worden.\n\n12\n\nDie Antragsteller beantragen,\n\n13\n\ndie von der Antragsgegnerin am 5. Juni 2003 beschlossene Satzung über die förmliche \nFestlegung des Sanierungsgebiets \"Ortskern O. \" für unwirksam zu erklären.\n\n14\n\nDie Antragsgegnerin beantragt,\n\n15\n\nden Antrag abzulehnen.\n\n16\n\nSie tritt dem Vorbringen der Antragsteller entgegen. Insbesondere führt sie aus, sie sei \nzutreffend davon ausgegangen, der in der Sanierungssatzung festgelegte Ortskern von \nO. sei wegen so genannter städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz \n2 Nr. 1 BauGB sanierungsbedürftig gewesen. In der Sitzungsvorlage sei dargestellt worden, \ndass der Ortskern O. unmittelbar an den S3. grenze und umfassende \nEntwicklungschancen besitze. Über das vorhandene Angebot hinausgehend befänden sich im \ndirekten Umfeld des Marktplatzes zahlreiche Flächenpotentiale, deren Entwicklung die \nSituation im Ortskern positiv beeinflussen und die Versorgungsfunktionen stärken könnten. \nDiesen Perspektiven stünden zahlreiche städtebauliche Missstände entgegen, die die \nEntwicklung des Ortskerns aktuell hemmten. Hierzu sei die stark belastete I.----straße zu \nzählen. Aber auch das Karree südlich der O1.-----gasse mit dem Bauhofareal, der Bereich der \nalten Gärtnerei an der T1. Straße oder die Flächen nördlich der Raiffeisenstraße \neinschließlich des Postgebäudes würden nach Art, Maß und Zustand nicht entsprechend ihrer \nBedeutung genutzt. Die baulichen Strukturen würden die Entwicklungsperspektiven \nO2. in weiten Teilen des Ortskerns einengen; dieser sei in der Erfüllung seiner \nAufgaben erheblich beeinträchtigt. Die Funktionsfähigkeit in Bezug auf den fließenden und \nruhenden Verkehr, die Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner \nVersorgungsfunktionen und die sozialen Aufgaben des Gebiets seien unzureichend erfüllt. \nAngesichts der Bauhofnutzung, dem bestehenden Konflikt zur Wohnbebauung und brach \nliegenden Flächen im Süden dürfte nicht ernsthaft zweifelhaft sein, dass dieser Teilbereich \ndes Sanierungsgebiets sanierungsbedürftig sei.\n\n17\n\nZudem würden die Antragsteller verkennen, dass die Ziele und Zwecke der Sanierung \ngerade nicht in die Satzung aufgenommen werden müssten. Es müsse auch nicht bereits \nunmittelbar nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung erkennbar sein, welche \nSanierungsmaßnahmen im Einzelnen geplant seien.\n\n18\n\nDie Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung des Grundstücks der \nAntragsteller genüge des Weiteren den gesetzlichen Anforderungen. Hierbei sei das Gebot der \ngerechten Abwägung nicht verletzt worden. Private Interessen der Antragsteller, die die \nEinbeziehung ihres Grundstücks in das Sanierungsgebiet von vornherein ausschlössen, seien \nvon diesen nicht benannt worden. Solche seien auch nicht erkennbar. Die Abgrenzung \norientiere sich vielmehr an den allgemeinen Voraussetzungen für städtebauliche \nSanierungsmaßnahmen, also insbesondere am Vorliegen städtebaulicher Missstände und der \nErforderlichkeit, sie durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben.\n\n19\n\nSie, die Antragsgegnerin, habe auch die Belange der von der Sanierung betroffenen \nGrundstückseigentümer in ihre Planungsentscheidung einbezogen. Vor Erlass der \nSanierungssatzung seien mit den Antragstellern unter Beteiligung des beauftragten Planers \nGespräche über deren Vorstellungen und ihre Verkaufsbereitschaft geführt worden. Dabei sei \neine freihändige Veräußerung der Grundstücke mit Ausnahme des Wohnhauses in Aussicht \ngestellt worden. Eines dieser Gespräche sei am 22. Oktober 2001 gewesen. In der Folgezeit \nhätten eine Vielzahl von Gesprächen stattgefunden, die die Kaufpreisvorstellungen, die \nErgebnisse von zwei eingeholten Wertgutachten und eine Hilfestellung bei der Beurteilung \nder steuerlichen Auswirkungen bei Verkauf des Grundstücks zum Inhalt gehabt hätten.\n\n20\n\nWeiterhin sei dem Festsetzungsbeschluss über das Sanierungsgebiet ein umfassender \nPartizipations- und Diskussionsprozess vorausgegangen, in den alle Beteiligten von Anfang \nan eingebunden gewesen seien. Die einzelnen Stufen der schrittweisen Bürgerbeteiligung \nseien dem Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept vom April 2002 zu entnehmen. Damit \nhätten auch die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ausreichend \nGelegenheit gehabt, die aus ihrer Sicht gegen eine solche Sanierung sprechenden Belange in \nden öffentlichen Diskussionsprozess einzubringen. Die öffentlichen Informations- und \nDiskussionsveranstaltungen seien jeweils ortsüblich angekündigt worden.\n\n21\n\nZudem halte sich ihre, der Antragsgegnerin, Entscheidung, die Vorschriften des 3. \nAbschnittes des Baugesetzbuchs auszuschließen, innerhalb des ihr zustehenden planerischen \nGestaltungsspielraums. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung seien keine \nAnhaltspunkte dafür ersichtlich gewesen, dass die Sanierung im Ortskern O. aufgrund \nunterschiedlicher Bodenwertentwicklungen erschwert werden würde. Auf der Grundlage der \nMachbarkeitsstudie und des Stadtmarketingskonzepts sei sie, die Antragsgegnerin, zu Recht \ndavon ausgegangen, die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften für \nden erfolgreichen Abschluss der Sanierung sei nicht erforderlich gewesen. Insbesondere \nhätten die Antragsteller stets ihre Verkaufsbereitschaft signalisiert, sodass sie, die \nAntragsgegnerin, angenommen habe und heute noch annehme, sich mit den Antragstellern \nfreihändig über den Verkauf der Grundstücke zu einigen.\n\n22\n\nUnverständlich sei schließlich der Hinweis auf die besondere Betroffenheit der \nAntragsteller infolge ihres Alters, wenn gleichzeitig gerügt werde, die Antragsgegnerin habe \nzugunsten der Grundstückseigentümer ein vereinfachtes Sanierungsverfahren in Gang gesetzt, \ndas hoheitliche Zugriffe auf das Grundstück der Antragsteller ausschließe und den \nAntragstellern damit gerade zugestehe, allein über das Schicksal des Grundstücks, \ninsbesondere dessen Veräußerung, zu befinden.\n\n23\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens, der Gerichtsakte des \nNormenkontrollverfahrens 7 D 70/05.NE der Antragsteller bezüglich der \nVorkaufsrechtssatzung, der Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin sowie der von den \nAntragstellern vorgelegten sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug genommen.\n\n24\n\nEntscheidungsgründe:\n\n25\n\nDer Normenkontrollantrag ist zulässig.\n\n26\n\nDer Antrag ist rechtzeitig gestellt worden. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind \nNormenkontrollanträge innerhalb von zwei Jahren nach Bekanntmachung der angegriffenen \nRechtsvorschrift zu stellen. Die angegriffene Sanierungssatzung ist am 25. Juni 2003 bekannt \ngemacht, der Normenkontrollantrag am 24. Juni 2005, damit fristgerecht, gestellt \nworden.\n\n27\n\nDie Antragsteller sind antragsbefugt.\n\n28\n\nDie Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die \nAntragsteller geltend machen, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in \nihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die \nGeltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren \nAnforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Ferner genügen die Antragsteller ihrer \nDarlegungspflicht, wenn sie hinreichend substantiiert Tatsachen vortragen, die es zumindest \nals möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Rechtswirkungen einer Satzung nach dem \nBaugesetzbuch in einem Recht verletzt werden. Als verletztes Recht kommt hier das \nEigentumsrecht in Betracht. Eine Einschränkung des Grundeigentums und damit eine \nBeeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragsteller ist vorliegend \ngegeben, obwohl die in Rede stehende Sanierungssatzung im so genannten vereinfachten \nSanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB unter Ausschluss nicht nur der Bestimmungen \nder §§ 152 bis 156a BauGB, sondern auch darüber hinaus des § 144 BauGB beschlossen \nwurde. Denn auch in diesem Fall begründet die Sanierungssatzung gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 \nBauGB ein Vorkaufsrecht der Antragsgegnerin an den im Sanierungsgebiet gelegenen \nGrundstücken und erleichtert die Enteignung (vgl. §§ 87 Abs. 3 Satz 3, 88 Satz 2 \nBauGB).\n\n29\n\nVgl. Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage 2005, § 142 Rdnr. \n19.\n\n30\n\nDer nach alledem zulässige Normenkontrollantrag ist auch begründet.\n\n31\n\nDie angegriffene Sanierungssatzung \"Ortskern O. \" der Antragsgegnerin vom 5. \nJuni 2003 leidet an mehreren zu ihrer vollständigen Unwirksamkeit führenden \nRechtsfehlern.\n\n32\n\nDie Sanierungssatzung ist bereits aus formellen Gründen unwirksam, da sie nicht mit dem \nbekannt gemachten Inhalt vom Rat der Antragsgegnerin beschlossen worden ist. Der vom Rat \nder Antragsgegnerin zu A) 4. gefasste Beschluss unterscheidet sich in einer inhaltlichen \nRegelung von dem von ihm ebenfalls beschlossenen und bekannt gemachten Text des § 2 der \nSanierungssatzung. Ausweislich A) Nr. 4 der Niederschrift über die Sitzung des Rates der \nAntragsgegnerin vom 5. Juni 2003 hat der Rat der Antragsgegnerin den Ausschluss des § 144 \nBauGB insgesamt beschlossen. Der veröffentlichte Satzungstext enthält diesen Ausschluss in \nseinem § 2 nicht. Es ist gemäß § 142 Abs. 4 2. Halbsatz BauGB jedoch erforderlich, dass der \nAusschluss des § 144 BauGB in der Sanierungssatzung selbst erfolgt. Wird eine Satzung nicht \nmit dem vom Rat beschlossenen Wortlaut bekannt gemacht und ist die bekannt gemachte \nSatzung so nicht beschlossen worden, so kann die Satzung nicht wirksam werden.\n\n33\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 1986 - 4 C 31.85 -, BRS 46 Nr. 13; OVG NRW, \nUrteil vom 23. Januar 1992 - 11a NE 104/90 -, BRS 54 Nr. 114.\n\n34\n\nDie von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung angestellten Überlegungen \nzur Teilunwirksamkeit der Sanierungssatzung hinsichtlich ihres § 2 greifen nicht durch. Die \nBekanntmachung einer Rechtsnorm ist nicht bloß eine Zutat, sondern ein integrierender \nBestandteil des Rechtssetzungsaktes selbst.\n\n35\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 19. März 1958 - 2 BvL 38/56 -, BVerfGE 7, 330 = NJW \n1958, 988.\n\n36\n\nSie betrifft immer die Rechtsnorm als Ganzes. Eine Teilbarkeit ist daher \nausgeschlossen.\n\n37\n\nAuf einen eventuellen Mangel der Bürgerbeteiligung können sich die Antragsteller \nallerdings nicht mit Erfolg berufen. Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die bei \nder Vorbereitung und Durchführung der Sanierung stattfinden soll (vgl. § 137 BauGB), \nentspricht nicht der förmlichen Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung nach § 3 \nAbs. 2 BauGB a.F., sondern allenfalls der ebenfalls nicht förmlichen frühzeitigen \nBürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB a.F.. Demnach wäre ein eventueller Mangel der \nBetroffenenbeteiligung gemäß § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. nicht als Verfahrensfehler \nbeachtlich.\n\n38\n\nVgl. VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -, JURIS-\nDokumentation; Bielenberg/Krautzberger, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand \nJuni 1999, C § 143 BauGB Rdnr. 36.\n\n39\n\nEin Formfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin für den \nSanierungsbereich keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt hat.\n\n40\n\nOb die Antragsgegnerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets \nvorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hatte (vgl. § 141 Abs. 1 \nSatz 1 BauGB) oder ob sie von vorbereitenden Untersuchungen absehen konnte (vgl. § 141 \nAbs. 2 BauGB), bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da dieser Mangel unbeachtlich wäre, \nsoweit er das Sanierungsverfahren betrifft. § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. zählt abschließend \ndie beachtlichen Verletzungen von Verfahrensvorschriften auf. Hierunter fällt § 141 BauGB \nnicht.\n\n41\n\nVgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 143 BauGB Rdnr. 37.\n\n42\n\nDagegen ist die Frage, ob die von der Antragsgegnerin tatsächlich durchgeführten \nUntersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die \nförmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu belegen, keine Frage der formellen, sondern \nder materiellen Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung.\n\n43\n\nVgl. zur Entwicklungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -, \nNVwZ-RR 2002, 626.\n\n44\n\nDie Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \n\"Ortskern O. \" leidet auch an materiellen Mängeln, die zu ihrer Unwirksamkeit \nführen.\n\n45\n\nDie gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die förmliche \nFestlegung des Sanierungsgebiets \"Ortskern O. \" haben entgegen der Auffassung der \nAntragsgegnerin nicht vorgelegen und die Wahl des vereinfachten Sanierungsverfahrens ist \nebenfalls zu beanstanden.\n\n46\n\nAllerdings wies das von der Sanierungssatzung erfasste Gebiet städtebauliche Mängel \nauf, zu deren Behebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren.\n\n47\n\nGemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine \nstädtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als \nSanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche \nSanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher \nMissstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). \nStädtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser \nBestimmung genannten Substanzmängel oder die in diesem Satz in Nr. 2 genannten \nFunktionsmängel aufweist. Die Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch \ngekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen \nBeschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse \noder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die \nFunktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der \nErfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt \nsind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort \n\"insbesondere\" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet \nstädtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche \nMissstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden \nUntersuchungen (§ 141 Abs. 1 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender \nBeurteilungsgrundlagen (§ 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde \nein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das \nVorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die \nGemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob \nsie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.\n\n48\n\nVgl. OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 -, JURIS-\nDokumentation; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, JURIS-\nDokumentation; Bielenberg/ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, \nKommentar, Stand November 1999, § 142 Rdnr. 3; Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., \nC § 142 BauGB Rdnr. 7.\n\n49\n\nEntgegen der Auffassung der Antragsteller war das Gebiet, auf das sich die \nSanierungssatzung der Antragsgegnerin bezieht, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung \nsanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs.2 BauGB \naufwies, und zwar sowohl hinsichtlich der Substanz (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB) als \nauch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB).\n\n50\n\nDas von der Antragsgegnerin mit der Erstellung des Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzepts beauftragte Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung ist nach \numfangreichen sektoralen Untersuchungen (vgl. Seiten 20 - 35 des Konzepts) zu der \nEinschätzung gelangt, dass für die zunehmend als negativ zu beurteilende Entwicklung der \nOrtskerne die fehlende Attraktivität, die geringe Breite des Einzelhandelsangebots, die \ninnerstädtische Verkehrsbelastung und das schlechte äußere Erscheinungsbild der Ortskerne \nkennzeichnend seien. Im Ortskern O. gebe es Bereiche, die ein großes Potential für die \nAnsiedlung zentraler Nutzungen und die städtebauliche Aufwertung des Zentrums böten, da \nsie nach Art, Maß und Zustand nicht entsprechend ihrer Bedeutung genutzt würden. Dies \nseien insbesondere der Marktplatz mit dem gegenüber liegenden Bankgebäude und der \nnördliche Bereich, das Areal der Post, der Bereich des städtischen Bauhofs und dessen \nUmfeld sowie der rückwärtige Bereich der VR Bank S3. -T2. . Entgegen der Annahme \nder Antragsteller liegen diese Mängel nicht nur \"angeblich\" vor. In dem Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzept sind die Mängel nicht schlicht behauptet, sondern im einzelnen \nnachvollziehbar dargelegt. Der Schwerpunkt der angeführten Mängel liegt danach bei der \nmangelnden Funktionsfähigkeit des Gebiets. Ob ein Funktionsmangel gegeben ist, hängt auch \ndavon ab, welche Funktion das Gebiet nach dem Sanierungskonzept künftig erhalten soll.\n\n51\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234.\n\n52\n\nDieses Sanierungskonzept braucht zwar - entgegen der Auffassung der Antragsteller - im \nZeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten \nfestzustehen. Die Ziele und Zwecke der Sanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt \nsein. Vor allem wenn unter dem Gesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige \nFunktion des Gebiets abgestellt wird, müssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein, \ndass sie eine Aussage über diese Funktion zulassen.\n\n53\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233; OVG \nSaarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, a.a.O.\n\n54\n\nDiese Voraussetzungen sind hier erfüllt.\n\n55\n\nDabei ist von der Vorstellung der Antragsgegnerin, wie sie auch in der Sitzungsvorlage \nfür ihren Stadtrat zum Ausdruck kommt, auszugehen, dass das Gesamtareal des Ortskerns \nO. zu einem attraktiven Einkaufsstandort mit kurzen und attraktiven \nWegeverbindungen entwickelt werden soll. Im Rahmen des entwickelten städtebaulichen \nGesamtkonzepts für den Ortskern O. sollen das Rückgrat I.----straße und die \nFußgängerachse Rathaus - Marktplatz - Post als Haupteinkaufslagen gestärkt werden. Die I.---\n-straße soll zu einer verkehrsberuhigten Straße umgestaltet werden. Durch die Stärkung der \nFußgängerachse mit attraktiven Nutzungen soll ein Bereich geschaffen werden, der ein \nFlanieren ermöglicht und zum Verweilen einlädt. Das Bauhofareal wird nach dem \nGesamtkonzept neu strukturiert. Auf dem Areal der Gärtnerei wird als langfristige Lösung \neine Randbebauung zur T1. Straße mit Handelsnutzungen und einer möglichen \nVerlängerung der Poststraße vorgesehen. Dies zeigt, dass vorliegend die Funktionsfähigkeit \ndes Gebiets \"Ortskern O. \" in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr (§ 136 \nAbs. 3 Nr. 2. a) BauGB), die Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner \nVersorgungsfunktion im Verflechtungsbereich (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. b) BauGB) und die \ninfrastrukturelle Erschließung des Gebiets, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen \nAufgaben im Verflechtungsbereich (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. c) BauGB) beeinträchtigt ist. Darüber \nhinaus weist das Gebiet auch Substanzmängel auf (§ 136 Abs. 3 Nr. 1. d), e) und f) BauGB), \nwenn auch diese in Umfang und Bedeutung hinter den Funktionsmängeln zurückstehen.\n\n56\n\nDie Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet auch rechtlich fehlerfrei räumlich \nabgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung des Grundstücks der \nAntragsteller abgesehen.\n\n57\n\nNach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die \nSanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtpunkt der zweckmäßigen Durchführung \nsetzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern ermächtigt die \nGemeinde andererseits auch, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung das \nSanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind insoweit \ndie Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung erarbeiteten \nSanierungskonzept zu entnehmen sind.\n\n58\n\nVgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 8.\n\n59\n\nBei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige \nDurchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen \nplanerischen Gestaltungsspielraum ein.\n\n60\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243.\n\n61\n\nBegrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte \nBeurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.\n\n62\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229.\n\n63\n\nGemessen an diesen Maßstäben ist es nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das \nSanierungsgebiet nicht zweckentsprechend abgegrenzt hat. Das gilt gerade auch hinsichtlich \ndes Grundstücks der Antragsteller. Das Grundstück der Antragsteller ist das sogenannte \nBauhofareal. In diesem sollen nach dem im Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept \nenthaltenen Sanierungskonzept, auf das die Sitzungsvorlage zur Ratssitzung am 5. Juni 2003 \nBezug nimmt, im Innenbereich des Blockes zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen \netabliert werden, die sich um einen kleinen Platz gruppieren. Des Weiteren soll der Rundlauf \nfür Fußgänger um ein weiteres Stück komplettiert werden, damit kurze und attraktive \nWegeverbindungen in der Innenstadt für Fußgänger entstehen. Eine Herausnahme des \nGrundstücks der Antragsteller aus dem Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB \nwäre mit dem Sanierungskonzept unvereinbar, da es wegen seiner Lage und beachtlichen \nGröße für die funktionale Entwicklung des Gebiets von zentraler Bedeutung ist. Dass die \nAntragsgegnerin sachfremde Erwägungen bei der Begrenzung des Sanierungsgebiets \nangestellt hat, wird von den Antragstellern nicht behauptet und ist auch sonst nicht \nersichtlich.\n\n64\n\nDie Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets \n\"Ortskern O. \" ist jedoch unwirksam, weil ihr hinsichtlich des so genannten \nqualifizierten öffentlichen Interesses im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB eine fehlerhafte \nAbwägung zugrunde liegt.\n\n65\n\nGemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange \ngegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zwar muss die Abwägung noch nicht \nalle mit der Realisierung der Sanierungsziele verbundenen Konflikte erfassen. Grundlegende \nVoraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung ist aber die ausreichende Ermittlung und \nKlärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Erst \ndanach ist überhaupt absehbar, ob die Sanierungsziele erreicht werden können. Wenn die \nGemeinde diese Klärung unterlässt, basiert die Abwägung auf einer unzureichenden \nGrundlage, weil die Frage der zügigen Umsetzbarkeit der mit der Satzung verfolgten \nSanierungsziele offen bleibt.\n\n66\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 C 2.02 -, BRS 66 Nr. 226.\n\n67\n\nAls Sanierungsmaßnahmen kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche \nstädtebaulichen Maßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige \nDurchführung im öffentlichen Interesse liegt. Aus dem Erfordernis der einheitlichen \nVorbereitung folgt, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme danach eine \nGesamtmaßnahme ist, die anders als sonstige städtebauliche Maßnahmen darauf angelegt ist, \nmehrere Maßnahmen koordiniert und aufeinander abgestimmt für ein bestimmtes Gebiet \nvorzubereiten und durchzuführen.\n\n68\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 8 C 42.84 -, BRS 46 Nr. 216; Roeser, in: \nBerliner Kommentar zum BauGB, Band II, 3. Auflage, Stand April 2002, § 136 Rdnr. 3.\n\n69\n\nMit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren \nVerzögerungen vorbeugen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die Sanierung \nohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss eine \nAussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb \neines absehbaren Zeitraumes durchführen lassen.\n\n70\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, a.a.O.\n\n71\n\nBei der Prüfung der Frage, ob sich die mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele würden \nzügig realisieren lassen, konnte die Antragsgegnerin nicht auf das Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzept von April 2002 zurückgreifen, ohne gesondert vorbereitende \nUntersuchungen gemäß § 141 Abs. 1 BauGB durchgeführt oder veranlasst zu haben, da \ndiesbezüglich noch keine hinreichenden Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben.\n\n72\n\nGemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des \nSanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die \nerforderlich sind, um Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der \nSanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge \nsowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im \nAllgemeinen. Sinn und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen ist die Feststellung der \nvorhandenen städtebaulichen Verhältnisse. Die Gemeinde soll hierdurch \nBeurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen \nFestlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen, \ninsbesondere über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und \nstädtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Hierbei sollen auch die allgemeinen Ziele \nund Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt werden.\n\n73\n\nVgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 9; Krautzberger, \nin: Krautzberger, a.a.O., C § 141 BauGB Rdnr. 15.\n\n74\n\nGemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen \nwerden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen.\n\n75\n\nVoraussetzung für das Absehen von vorbereitenden Untersuchungen ist, dass die \nGemeinde aufgrund bereits vorliegender Unterlagen und der Kenntnis der Einstellung und \nMitwirkungsbereitschaft der Betroffenen hinreichende Beurteilungsgrundlagen für die \nEntscheidung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets hat.\n\n76\n\nVgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 17; Krautzberger, \nin: Krautzberger, a.a.O., C § 141 BauGB Rdnr. 66.\n\n77\n\nEin solcher Fall ist hier nicht gegeben.\n\n78\n\nIm Rahmen des § 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB hat die Antragsgegnerin dem Sanierungsgebiet \nim Bereich des Bauhofareals eine Einzelhandelsfunktion zugewiesen. Dies soll dadurch \nerreicht werden, dass im Innenbereich des Blockes zentrumsergänzende \nEinzelhandelsnutzungen wie zum Beispiel ein SB-Markt oder Erweiterungsflächen für die \nbestehenden angrenzenden Läden etabliert werden, die sich um einen kleinen Platz \ngruppieren. Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB hätte es \ngehört, die tatsächlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit dieses Sanierungsziels \naufzuklären. Dies ist vorliegend unterblieben.\n\n79\n\nAus dem Stadtmarketing- und Handlungskonzept ist zwar zu entnehmen, dass es bereits \nim Rahmen der Erstellung des städtebaulichen Gesamtkonzepts Ortskern O. zu einer \ngewissen Bürgerbeteiligung gekommen ist. Allerdings belegt das im Stadtmarketing- und \nEntwicklungskonzept enthaltene Handlungs- und Maßnahmenkonzept, das die Überführung \nder sektoralen Betrachtungen und Planungen in konkrete Maßnahmen und Arbeitsschritte \ndarstellt, dass gerade die \"Verfügbarkeit\" der Grundstücksflächen für die Umsetzung der \nSanierungsziele noch nicht hinreichend geklärt war. Ausweislich des Handlungs- und \nMaßnahmenkonzepts sollen im Hinblick auf die Entwicklung des Bauhofareals die \nGrundstücksverhältnisse als Sofortmaßnahmen für die Ortskernentwicklung O. geklärt \nund Gespräche mit den Anliegern und potentiellen zukünftigen Nutzern geführt werden (vgl. \nSeite 100 III Nr. 1. b). Hätte - wie die Antragsgegnerin vorträgt - eine umfängliche \nBeteiligung der Eigentümer der im gesamten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke bereits \nstattgefunden, aufgrund deren die Antragsgegnerin von einer zügigen Umsetzung der \nSanierungsziele unter Mitwirkung der Eigentümer hätte ausgehen können, wäre es nicht mehr \nerforderlich gewesen, die Grundstücksverhältnisse erst noch zu klären. Da mit den Anliegern \nebenfalls noch Gespräche geführt werden sollten, können diese folglich noch nicht in dem für \ndie Festlegung eines Sanierungsgebiets mit den daraus folgenden Beschränkungen \nerforderlichen Umfang geführt worden sein und konnten wohl auch noch gar nicht geführt \nworden sein, wenn noch nicht einmal die Grundstücksverhältnisse geklärt waren.\n\n80\n\nDass die bislang vorliegenden Unterlagen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses \nunzureichend waren, ergibt sich auch aus der im Dezember 2004 vorgelegten \nMachbarkeitsstudie. Auf Seite 7 dieser Studie ist ausgeführt, dass die Machbarkeitsstudie zur \nPrüfung der Realisierbarkeit eines urbanen Quartiers mit zentralen Nutzungen mitten im \nZentrum von O. und der Darstellung der städtebaulichen Perspektiven in einer \nRahmenplanung dienen soll. In der Machbarkeitsstudie sollen die Rahmenbedingungen zur \nEntwicklung des Areals detailliert untersucht und auf dieser Grundlage städtebaulich \nattraktive und wirtschaftlich tragfähige Konzepte für das Karree südlich der O1.-----gasse \nerarbeitet werden. Die Machbarkeitsstudie soll darüber hinaus die inhaltlichen Anforderungen \nan \"Vorbereitende Untersuchungen\" für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme erfüllen. In \nder Machbarkeitsstudie sind dann auch auf den Seiten 11 bis 13 die nach Satzungsbeschluss \ndurchgeführten Eigentümergespräche ausführlich dokumentiert. Erst diese Gespräche haben \nder Antragsgegnerin Aufschluss über die Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der \njeweiligen Eigentümer - zumindest in Bezug auf das Bauhofareal - gegeben. Die \nMitwirkungsbereitschaft der Eigentümer war namentlich auch deshalb von besonderer \nBedeutung für die Durchführung der Sanierung, weil die Antragsgegnerin die Anwendung der \nbesonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften und die Genehmigungspflicht nach § 144 \nBauGB ausgeschlossen hat. Der Bebauungsplan konnte von der Antragsgegnerin nicht allein \nals ausreichende Grundlage der Umsetzung ihrer städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen \nangesehen werden, denn er stellt nur eine Angebotsplanung dar, die für sich genommen noch \nkeine Umsetzung der sanierungsrechtlichen Zielvorstellungen der Antragsgegnerin garantiert. \nDie \"Verfügbarkeit\" der Grundstücksflächen gerade in dem Bereich des Bauhofareals hätte \nnicht ungeklärt bleiben dürfen, da dieser Bereich für die funktionale Entwicklung des \nOrtskerns von O. von zentraler Bedeutung ist.\n\n81\n\nLetztendlich belegt auch der Beschluss des Rates vom 28. September 2006, dass die \nbislang vorliegenden Unterlagen unzureichend waren. Denn für den Bereich des \"Bauhof-\nAreals\" hat der Rat der Antragsgegnerin am 28. September 2006 beschlossen, die \nvorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB im Hinblick auf § 141 Abs. 1 Satz 2 \nBauGB zu ergänzen, um die bisher durchgeführte Teiluntersuchung vollständig \nabzuschließen.\n\n82\n\nDer Abwägungsmangel ist auch beachtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F.. \nEr ist im Sinne des Gesetzes offensichtlich, weil es sich ohne weiteres aus den \nAufstellungsvorgängen ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, \nda die konkrete Möglichkeit besteht, dass der Rat der Antragsgegnerin bei zutreffender \nEinschätzung der lückenhaften Abwägungsgrundlage die Sanierungssatzung nicht oder \njedenfalls nicht unter Verzicht auf die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften \nbeschlossen hätte.\n\n83\n\nDie Sanierungssatzung ist noch aus einem weiteren Grunde unwirksam. Die \nAntragsgegnerin hat die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts ausgeschlossen \n(so genanntes vereinfachtes Sanierungsverfahren), obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht \ngegeben waren.\n\n84\n\nNach § 142 Abs. 4 Satz 1 1. Halbsatz BauGB ist in der Sanierungssatzung die \nAnwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts nur dann auszuschließen, wenn sie für \ndie Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch \nvoraussichtlich nicht erschwert wird. Die Entscheidung der Gemeinde über die Durchführung \nder Sanierung im herkömmlichen oder im vereinfachten Sanierungsverfahren ist keine \nErmessensentscheidung (\"ist ... auszuschließen\"). Die Entscheidung für das vereinfachte \nSanierungsverfahren ist vom Gesetz als Ausnahme vorgesehen. Hieraus ist abzuleiten, dass \ndas Gesetz von der Vermutung des Erfordernisses der Anwendung des besonderen \nSanierungsrechts ausgeht.\n\n85\n\nVgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 41; Krautzberger \nin: Battis/ Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 142 Rdnr. 35.\n\n86\n\nDie Entscheidung hängt davon ab, ob (ausnahmsweise) die Anwendung der §§ 152 ff. \nBauGB für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung \nhierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Rechtlich handelt es sich um eine an die \nunbestimmten Rechtsbegriffe der Erforderlichkeit und der Erschwerung der Sanierung \ngebundene Entscheidung. Die Entscheidung der Gemeinde ist von den Gerichten \nüberprüfbar.\n\n87\n\nVgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 39; Bielenberg/ \nKrautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23; vgl. auch Gaentzsch, Die \nÄnderungen des Städtebauförderungsgesetzes, NJW 1985, 881 (887).\n\n88\n\nDer Gemeinde steht aber ein weiter Beurteilungsspielraum zu.\n\n89\n\nVgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 39; Bielenberg/ \nKrautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23; vgl. auch Gaentzsch, \na.a.O., 887, der auf die Grundsätze der Überprüfungen von Prognoseentscheidungen verweist \n- vgl. zur Rechtmäßigkeitskontrolle von Prognoseentscheidungen BVerwG, Urteil vom 7. Juli \n1978 - IV C 79.76 -, BVerwGE 56, 110.\n\n90\n\nMaßgeblicher Zeitpunkt für die von der Gemeinde zu treffende Entscheidung ist der \nZeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung.\n\n91\n\nVgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 40; \nBielenberg/Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23.\n\n92\n\nAllgemein kann gesagt werden, dass auf die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB in \ndenjenigen Fällen nicht verzichtet werden kann, in denen Bodenwertsteigerungen die \nDurchführung der Sanierung erschweren können. In der Sanierungspraxis hat sich schon unter \nder Geltung des Städtebauförderungsgesetzes gezeigt, dass Bodenwertsteigerungen allein \nschon durch die Absicht zu sanieren ausgelöst werden und dadurch den erforderlichen \nGrunderwerb für Ordnungsmaßnahmen nachhaltig beeinträchtigen können.\n\n93\n\nVgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 42.\n\n94\n\nSoweit sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet oder in Teilen zu \nerwarten sind, ist die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB insbesondere von Bedeutung im \nHinblick auf die Erschwernisse, Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung \nunbeeinflusst von sanierungsbedingten Werterhöhungen zu erwerben und auf die \nErschwernisse für private Investitionen durch unkontrollierte Bodenwerterhöhungen.\n\n95\n\nVgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 24; \nKrautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 40.\n\n96\n\nDie Antragsgegnerin hat sich bei ihrer Entscheidung für das vereinfachte Verfahren von \nden zuvor genannten Beurteilungsgrundlagen, insbesondere von dem Nichteintreten von \nBodenwertsteigerungen leiten lassen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die \nSanierungssatzung konnte die Antragsgegnerin jedoch mangels ausreichender \nBeurteilungsgrundlagen nicht abschätzen, ob die Durchführung der Sanierung erschwert wird. \nDa die Eigentumsverhältnisse der Grundstücksflächen des Sanierungsgebiets - wie oben \nbereits ausgeführt - erst noch geklärt werden sollten, konnte sie zu diesem Zeitpunkt noch \nnicht beurteilen, welcher Eigentümer seine Grundstücksflächen zu welchem Preis zur \nVerfügung stellen und welcher Eigentümer eventuell selbst privat investieren will und dazu \nauch in der Lage ist. Für eine Einigung über einen freihändigen Verkauf hat es daher im \nZeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine konkreten Anzeichen geben. Dies wird auch \ndurch die weitere Entwicklung bestätigt. Mit Beschluss vom 28. September 2006 hat sich der \nRat der Antragsgegnerin für das Gebiet \"Bauhof-Areal\" nunmehr gegen das vereinfachte \nSanierungsverfahren entschieden, weil Kerngrundstücke gerade nicht einvernehmlich in die \nSanierungsmaßnahme einbezogen werden könnten.\n\n97\n\nDanach erweist sich die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2003 \ninsgesamt als rechtswidrig und unwirksam.\n\n98\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n99\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. \n§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n100\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO \nnicht gegeben sind.\n\n101","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/269275","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2006-10-16/7-d-69-05-ne","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 141","ref_norm":"141","n":13},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":11},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 136","ref_norm":"136","n":11},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 214","ref_norm":"214","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 143","ref_norm":"143","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 88","ref_norm":"88","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 87","ref_norm":"87","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/269275","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/269275","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2006-10-16/7-d-69-05-ne","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/269275","retrieved":"2026-07-09 02:38:46.140765+00:00"}}