{"status":"available","doknr":"OLD277749","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2005:0916.7D62.04NE.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2005-09-16","aktenzeichen":"7 D 62/04.NE","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung der Stadt C1. H. ist \nunwirksam.\n\nDie Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen. \n\n1\n\n \nTatbestand:\n\n2\n\nDer Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. \nÄnderung (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135 I).\n\n3\n\nDer Antragsteller ist Eigentümer der im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans \ngelegenen Grundstücke Gemarkung H. , Flur 21, Flurstücke 123, 124, 126 und \n127 (I.----straße 227 und 229) in C1. H. . Diese Grundstücke sind mit zwei \nWohn- und Geschäftshäusern bebaut. Der vordere, an die I.----straße angrenzende \nGrundstücksteil ist mit zwei voll unterkellerten, zwei- bzw. dreigeschossigen Wohn - \nund Geschäftshäusern mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im rückwärtigen \nGrundstücksteil befindet sich ein eingeschossiger, voll unterkellerter Anbau. In den \nbeiden Gebäuden befinden sich eine Spielhalle, zwei Ladenlokale, zwei Büros und \ndrei Wohnungen. Der rückwärtige unbebaute Teil der Grundstücke wird als PKW-\nStellplatz und zur Andienung genutzt.\n\n4\n\nDie Grundstücke des Antragstellers liegen auch im Geltungsbereich des \n\"Bebauungsplans Nr. 2.0 zur Ordnung der gewerblichen Nutzung im Bereich \nGeschäftszentrum C1. H. \" vom 20. Dezember 1984, der aus einer Satzung \nüber den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben besteht. \nGemäß § 2 Nr. 1 dieser Satzung sind in einem Bereich, der u.a. das Gebiet des \nBebauungsplans Nr. 2135 I umfasst, Vergnügungsstätten, deren überwiegende \nZweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder \nUnterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos) ist, unzulässig. \n \nDie Grundstücke des Antragstellers waren vor Aufstellung des Bebauungsplans Nr. \n2135 I vom räumlichen Geltungsbereich des vom Rat der Antragsgegnerin am 26. \nApril 1988 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 2135 (im folgenden: \nBebauungsplan Nr. 2135) umfasst. Dieser Bebauungsplan, dessen Gebiet im \nWesentlichen mit dem des Bebauungsplans Nr. 2135 I identisch ist, wies die \nGrundstücke des Antragstellers als Teil eines an der I.----straße gelegenen \nKerngebiets (MK) aus. Ausweislich seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.4 waren im \nMK entlang (u.a.) der I.----straße nur Nutzungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 \nBauNVO [1977] zulässig; eine ausdrückliche Regelung zum Ausschluss von \nVergnügungsstätten enthielt dieser Plan nicht. Mit seiner textlichen Festsetzung Nr. \n1.5 wurden Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO [1977] ab dem \n1. Obergeschoss für zulässig erklärt. Jener Plan sah im Übrigen an den Rändern \nseines Gebietes im Wesentlichen Misch- und Kerngebiete sowie an diversen Stellen \n- insbesondere im inneren Bereich des Plangebietes unter dem seinerzeit noch \nvorgesehenen Regenrückhaltebecken - Tiefgaragenplätze vor. \n\n5\n\nDie Grundstücke des Antragstellers liegen heute am südlichen Rand des \nräumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2135 I. Dieser wird begrenzt \nim Süden durch die I.----straße , die sich in diesem Bereich auf einer Länge von ca. \n400 m erstreckt. Westlich wird das Plangebiet begrenzt durch die auf Teilabschnitten \nals Straßenverkehrsfläche festgesetzte M.---------straße , die - ausgehend von der \nkatholischen Kirchengemeinde St. M1. , deren Grundstück das südwestliche \nEck des Plangebietes bildet - von Südwesten nach Nordosten verläuft. Nach etwa \n300 m trifft die M.---------straße auf die Straße Am C2. , die ihrerseits auf einer \nStrecke von ca. 190 m die nördliche Begrenzung des Plangebietes markiert. Den \nöstlichen Rand des Plangebietes bildet die P. Straße, und zwar auf einer Länge \nvon ca. 185 m, wobei der nordöstliche Teilabschnitt der P. Straße auf ca. 90 m \nals Straßenverkehrsfläche ausgewiesen ist.\n\n6\n\nDie Nutzung des durch das o.g. Straßengeviert gekennzeichneten Plangebietes \nstellt sich im Wesentlichen wie folgt dar: Die I.----straße ist im zum Plangebiet \ngehörenden Teil überwiegend mit zwei- bis dreigeschossigen Häusern bebaut. Im \nErdgeschoss befinden sich überwiegend gewerbliche Nutzungen. Zwischen den \nGrundstücken I.----straße 227 und 223 befindet sich eine etwa 11 m breite Zufahrt \nbzw. Zuwegung zum Innenbereich des o.g. Straßengevierts. Die genannte \nZuwegung/Zufahrt gabelt sich nach ca. 17 m an dem rückwärtig an das Gebäude der \nVolkshochschule (C3.---------straße 12) keilförmig angebauten Gebäude (C3.---------\nstraße 2, 4, 6, 8 und 10); diese Gebäude sind auf der Parzelle 371 gelegen und vom \nFlurstück 370 umgeben. Die genannte Zuwegung/Zufahrt führt in westlicher Richtung \nzu dem unter Denkmalschutz stehenden Haus C3.---------straße 17 und zu einem \nhinter der M2. kirche liegenden (kleineren) Parkplatz und in östlicher Richtung an \nbzw. hinter dem Gebäude der Volkshochschule vorbei zu einem größeren \nasphaltierten Areal, das als Parkplatzfläche genutzt wird. \n\n7\n\nAm südwestlichen Rand des Plangebiets befindet sich die unter Denkmalschutz \nstehende Kirche St. M1. . In der M3.--------straße findet sich überwiegend \nWohnbebauung, im Erdgeschoss gibt es aber z.T. auch gewerbliche Nutzungen; \nauch von der M.---------straße ist die Zufahrt zum Innenbereich des Plangebietes - \ninsbesondere zu den Parkplatzflächen - möglich. In der Straße Am C2. finden \nsich in dem durch den Plan erfassten Areal im nordwestlichen Bereich einzelne \nWohnhäuser (Einfamilienhäuser), an die sich das Gelände der \nGemeinschaftsgrundschule (Am C2. 8) anschließt. Südwestlich des \nSchulgebäudes befindet sich das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück C3.-------\n--straße 25, an das sich in Richtung auf das o.g. \"C4. gebäude\" eine ca. 45 X 70 \nm große Grünfläche anschließt. In der nordöstlichen Ecke des Plangebietes befindet \nsich der ebenfalls etwa 45 X 70 m große \"Rosengarten\". Südlich an den \nRosengarten schließt sich ein sog. Gesundheitszentrum (mit Massagepraxis, Ärzten \nusw.) an (P. Straße 19); sodann führt eine weitere Zufahrt zum Innenbereich \ndes Straßengevierts, anschließend folgt ein weiteres Gebäude (P. Straße 17), \nbevor die Planbegrenzung auf das unter Denkmalschutz stehende \"Bürgerhaus A. \n\" trifft. Das Innere des Plangebiets ist im östlichen Bereich im Wesentlichen durch \nversiegelte Flächen, insbesondere durch die sich westlich an das \nGesundheitszentrum anschließende als Parkplatz genutzte Fläche gekennzeichnet. \nEtwa am westlichen Rand dieser Parkplatzfläche befindet sich eine (alte) Turnhalle \n(Flurstück 103), in der zur Zeit eine Transformatorenstation untergebracht ist, und im \nAnschluss daran westlich das o.g. Gebäude der Volkshochschule nebst \nrückwärtigem Anbau. \n\n8\n\nDer Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält im Wesentlichen folgende zeichnerischen \nFestsetzungen: Der südliche Bereich des Plangebiets wird von der Ecke P. \nStraße/I.----straße auf einer Länge von ca. 230 m bis zu den Grundstücken des \nAntragstellers (I.----straße 227 und 229), diese allerdings nur teilweise erfassend, als \nKerngebiet (MK) festgesetzt. Abgesehen vom \"Bürgerhaus A. \" trifft der Plan in \ndiesem Kerngebiet Festsetzungen über die GRZ, GFZ, die Gebäudehöhe und die \n(geschlossene) Bauweise; im - von der I.----straße aus gesehen - rückwärtigen \nBereich sind drei Bebauungsriegel vorgesehen, die von der hinter dem Haus P. \nStraße 17 abzweigenden Straßenverkehrfläche sowie einer Verkehrsfläche \nbesonderer Zweckbestimmung erschlossen werden. Im Bereich der Grundstücke I.---\n-straße 241 und 243 ist über die teilweise bebaute Fläche ein nach Norden \ngehendes Gehrecht - gr 1 - zugunsten der Allgemeinheit ausgewiesen; zwischen den \nGrundstücken I.----straße 253 und 255 ist ein Fuß- und Radweg festgesetzt. Im \nBereich der Grundstücke des Antragstellers I.----straße 227 und 229 biegt quasi \nhalbmond- bzw. bogenförmig ein zunächst etwa ca. 17 m breiter Streifen ab, der als \n\"Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich\" ausgewiesen \nist. An diesen schließt sich östlich - parallel verlaufend - ein etwa 2,5 m breiter \nStreifen an, der als \"Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit\" - gr 2 - mit einer lichten \nHöhe von mindestens 3 m festgesetzt ist. Der festgesetzte Fußgängerbereich gabelt \nsich an der südlichen Ecke des Gebäudes C3.---------straße 2 bis 10 in einen \nwestlichen - zu einer Parkplatzfläche hinter der M2. kirche verlaufenden - und \neinen östlichen Ausläufer. Kurz vor der genannten Gabelung beginnt - hinweislich \ngekennzeichnet - eine Fläche für die Renaturierung der Strunde, die sich in dem \nöstlichen Ausläufer des festgesetzten Fußgängerbereichs auf einer Länge von ca. 50 \nm und mit einer Breite von 2,5 m erstreckt. Beiderseits dieser hinweislichen \nKennzeichnung für die Offenlegung der Strunde verläuft dieser Ausläufer des \nFußgängerbereichs auf einer Breite von jeweils ca. 5 m westlich an das Gebäude \nC3.---------straße 2 bis 10 und östlich an das 2,5 m breite Gehrecht zugunsten der \nAllgemeinheit angrenzend. Die Breite des östlichen Ausläufers des festgesetzten \nFußgängerbereichs reduziert sich ab etwa der östlichen Kante des \nVolkshochschulgebäudes auf ca. 7 m; diese Verkehrsfläche endet nach etwa 50 m \nan dem Punkt, an dem sie auf das Gehrecht gr 1 trifft und an den sich dann eine \netwa 140 m lange Straßenverkehrsfläche anschließt, die die Verbindung zur P. \nStraße herstellt. Der zwischen der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - \nFußgängerbereich und der zusammen mit ihrem Kirchhof als Fläche für den \nGemeinbedarf ausgewiesenen M2. kirche befindliche Bereich der I.----straße ist \nals MK ausgewiesen. Die sich anschließenden Flächen des Plangebiets an der \nsüdöstlichen Seite der M.---------straße sind im Wesentlichen als MK und - nach \neiner Zufahrt (Straßenverkehrsfläche) in das Innere des Plangebiets - als \nMischgebiet (MI) mit unterschiedlicher Begrenzung der Zahl der Vollgeschosse \nfestgesetzt. Kurz hinter dem nordwestlichen Eckpunkt des Plangebietes ist auf der \nStraße Am C2. eine ca. 90 m lange und - an ihrer größten Ausdehnung in den \ninneren Bereich des Plangebiets hinein - ca. 75 m tiefe Fläche für den Gemeinbedarf \nmit der Zweckbestimmung \"Schule\" vorgesehen, an die sich in südwestlicher \nRichtung eine etwa 50 X 100 m große private Grünfläche anschließt, die das \nGrundstück C3.---------straße 25 umfasst; östlich dieser privaten Grünfläche und der \nGemeinbedarfsfläche schließt sich eine öffentliche Grünfläche an, die den \nRosengarten einschließt, sich bis zur P. Straße ausdehnt und dabei ein direkt \nan dieser gelegenes kleineres Mischgebiet umfasst; die öffentliche Grünfläche ist in \nTeilbereichen ausweislich einer hinweislichen Kennzeichnung für die Renaturierung \nder Strunde vorgesehen. Im Süden wird die öffentliche Grünfläche begrenzt durch \neine Straßenverkehrsfläche, die sie von der oben beschriebenen quasi \nhalbmondförmigen Riegelbebauung im MK sowie von einer kleineren privaten \nGrünfläche nördlich des Bürgerhauses A. trennt, und welche sich bis zu der o.g. \nVerkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich erstreckt. \n\n9\n\nDer Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält ferner verschiedene textliche \nFestsetzungen zur Art der baulichen Nutzung: So sind im MI Vergnügungsstätten \ni.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht zulässig, während im MK Wohnungen i.S.d. § 7 \nAbs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig sind. Ferner enthält \nder Bebauungsplan die Festsetzung, dass \"entsprechend der Satzung über den \nAusschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984\" \nim MK Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die \nkommerzielle Nutzung von Glücksspielen und /oder Unterhaltungsgeräten \n(Spielhallen, Spielcasinos) ist, nicht zulässig sind. Ferner finden sich Regelungen \nzum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche. \nHinsichtlich der \"Flächen für Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)\" heißt \nes: \"Bei der Umsetzung des Bebauungsplans ist der genaue Standort der zur \nGewährleistung einer ausreichenden Stromversorgung erforderlichen und im \nBebauungsplan festgesetzten Transformatorenstation innerhalb des ausgewiesenen \nMK zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche im Einvernehmen mit dem \nEnergieversorgungsunternehmen festzulegen.\" Weiter enthält der Bebauungsplan \nFestsetzungen zum Lärmschutz, die nach Lärmpegelbereichen entsprechend dem \nAbschnitt 5 der DIN 4109 gegliedert sind. Ferner sind in den Bebauungsplan \nRegelungen zur Baugestaltung aufgenommen. \n\n10\n\nDer Flächennutzungsplan Nr. 138/2135 - C. weist die äußere Begrenzung \ndes Straßengevierts sowie u.a. das Grundstück, auf dem sich das Gebäude C3.-------\n--straße 25 befindet, als gemischte Baufläche und den inneren Bereich überwiegend \nals Grünfläche aus. \n \nDas Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nahm im \nWesentlichen folgenden Verlauf: \n\n11\n\nNach Durchführung von zwei Bürgerversammlungen im Februar und Oktober \n2000 beschloss am 13. Februar 2001 der Planungsausschuss der Antragsgegnerin, \ndas Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans durchzuführen. Im Rahmen \nder frühzeitigen öffentlichen Bürgerbeteiligung ging eine Reihe von Stellungnahmen \nein, die im Wesentlichen die Gestaltung der Parkplatzsituation sowie den Erhalt des \nRosengartens, der seinerzeit noch durch ein zweistöckiges Parkgebäude ersetzt \nwerden sollte, zum Gegenstand hatten. Die Träger öffentlicher Belange wurden \nbeteiligt. In seiner Sitzung vom 21. Juni 2001 beauftragte der Planungsausschuss \nder Antragsgegnerin die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des \nBebauungsplanes Nr. 2135 I auf der Grundlage des (geänderten) Vorentwurfs \nfortzuführen. Auf Antrag des Landschaftsverbandes Rheinland wurde der \n\"Rosengarten\" im September 2001 in die Denkmalliste der Antragsgegnerin \neingetragen; daraufhin wurde die bis dato geplante Bebauung für diesen Bereich \nfallen gelassen. Am 15. November 2001 fasste der Planungsausschuss den \nBeschluss, den Bebauungsplan Nr. 2135 I unter Beifügung der Begründung öffentlich \nauszulegen. Nach öffentlicher Bekanntmachung am 20. November 2001 wurde der \nEntwurf des Bebauungsplans in der Zeit vom 3. Dezember 2001 bis 11. Januar 2002 \noffen gelegt. Die Träger öffentlicher Belange wurden erneut beteiligt.\n \nUnter dem 7. Januar 2002 wandte sich der Antragsteller an die Antragsgegnerin und \nführte aus, die jetzt vorliegende Planung und deren Umsetzung beschneide deutlich \ndie Entwicklungsmöglichkeiten seiner Grundstücke. Bei Umsetzung des \nPlanentwurfes komme es zu einem vollständigen Abriss aller Gebäude, eine \nNeubebauung sei nur in Teilbereichen möglich. Das sei eine mehr als deutliche \nWertminderung, mit der er sich nicht einverstanden erklären könne. Er sei allerdings \nbereit, eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden.\n\n12\n\nIn seiner Sitzung vom 18. April 2002 beschloss der Planungsausschuss der \nAntragsgegnerin, dieser Einwendung nicht zu entsprechen und empfahl dem Rat, \nden Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung zu beschließen. In der Stellungnahme \nder Bürgermeisterin der Antragsgegnerin zur Einwendung des Antragstellers heißt \nes: \"Es ist richtig, dass die Grundstücke I1. str. 227 und 229 überplant werden. \nDies ist u.a. erforderlich, um eine ausreichend breite Fußgängerverbindung zur \nErschließung des geplanten Gebäudekomplexes wie auch des VHS-Gebäudes zu \nschaffen. Mit der Erstellung der Erschließungsanlage könnten jahrelange \nStreitigkeiten der Anlieger um Wegerechte einer Lösung zugeführt werden. Die Breite \nder Verkehrsfläche begründet sich mit der Notwendigkeit der Anlieferung und mit der \nvorgesehenen Trasse zur Öffnung der Strunde. Für den geplanten Gebäudekomplex \nist ein parzellenübergreifendes, aber flexibles und stufenweise zu realisierendes \nNutzungs- und Bebauungskonzept [erforderlich]. Ziel ist es dabei, die Möglichkeiten \nder Grundstücke in dieser Lage besser auszunutzen und durch ein gemeinsames \nVorgehen der Eigentümer und Einzelhändler eine Neugestaltung und Attraktivierung \ndieses Teiles des Stadtzentrums zu erreichen. Das für die Realisierung der \ngenannten grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete \nRechtsinstrument ist die Umlegung nach Baugesetzbuch. In der Umlegung werden \ndie für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen.\" \n\n13\n\nIn der Sitzung vom 16. Mai 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin u.a. \nunter Bezugnahme auf die genannte Stellungnahme der Bürgermeisterin, die im \nRahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Einwendungen \n(u.a.) des Antragstellers und der Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 \nzurückzuweisen. Gleichzeitig beschloss der Rat den Bebauungsplan Nr. 2135 I als \nSatzung. \n\n14\n\nIn der gleichzeitig beschlossenen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 2135 I \nheißt es zur städtebaulichen Zielsetzung, der 1987/1988 aufgestellte bisherige \nBebauungsplan Nr. 2135 habe über bestandsbezogene Festsetzungen hinaus vor \nallem Planungsaussagen zum Innenbereich des C6. geländes enthalten. 1998 \nsei seitens der Verwaltung die Rahmenplanung \"Innenstadt C1. -H. \" erstellt \nworden. Grundsätzliche Aussagen zum Stadtzentrum und damit zur C. \nenthielten das Leitbildkonzept der Rahmenplanung vom Juni 1998 und das \nVerkehrskonzept vom April 1999. Die dadurch beschlossene zukünftige Abgrenzung \ndes Stadtzentrums teile das Plangebiet in west-östlicher Richtung, etwa \nentsprechend dem tatsächlichen Nutzungsverlauf (Kerngebiet im südlichen Teil, \nMischgebiet im nördlichen Teil). Sodann heißt es in der Begründung, ein weiterer \nKernpunkt des Konzeptes sei die Überplanung der großflächigen Stellplatzanlagen \nim Innenbereich der C. . In dem wiedergewonnenen Stadtraum sei für den \nwestlichen Teil eine Platzanlage und für den östlichen Teil eine öffentliche \nGrünfläche vorgesehen. Die Änderungen gegenüber dem vorhergehenden \nBebauungsplan Nr. 2135 lägen vor allem in der planungsrechtlichen Sicherung des \nneuen Sporthallenstandorts, der Herausnahme des Regenrückhaltebeckens, dem \nErsatz der Tiefgarage durch oberirdische Stellplatzanlagen und der Konkretisierung \neines Gebäudekomplexes im Bereich der rückwärtigen I.----straße . \n\n15\n\nDer Satzungsbeschluss wurde im Kölner Stadtanzeiger und in der Bergischen \nLandeszeitung jeweils am 29. Mai 2002 öffentlich bekannt gemacht. Die Änderung \ndes Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 - C. wurde am 27. Juni 2002 \ngenehmigt und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht. Am 12. Oktober 2002 \nwurde der Bebauungsplan Nr. 2135 I erneut öffentlich bekannt gemacht. Die \nAusfertigung des Bebauungsplans erfolgte am 28. Oktober 2002.\n \nAm 26. Mai 2004 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag \ngestellt, zu dessen Begründung er vorträgt, der Bebauungsplan überplane seine \nGrundstücke als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bzw. als \nüberbaubare Grundstücksfläche innerhalb eines Kerngebietes. Um die \nFestsetzungen des Bebauungsplans zu realisieren, sei ein Abriss der Gebäude auf \nseinen Grundstücken erforderlich. Außerdem trägt der Antragsteller vor: \n\n16\n\nSeine Grundstücke seien zur Ermöglichung der rückwärtigen Erschließung der \nNachbargrundstücke mit Wegerechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der \nNachbargrundstücke belastet. Es bestehe außerdem eine Grunddienstbarkeit \nbetreffend die Duldung der verlegten Kanalrohrleitung bzw. eines \nRegenwasserkanals. Zugunsten seiner Grundstücke seien Wegerechte an den \nNachbarparzellen 370 und 371 bestellt. Diese Teilflächen bildeten zusammen mit \nden Teilflächen seiner Grundstücke den Verbindungsweg von der I.----straße zu den \nrückwärtigen Grundstücksbereichen im Bereich des heutigen Strundebachkanals. \n\n17\n\nHinsichtlich des Planes fehle es an der Bekanntmachungsanordnung, diese sei \nim Aufstellungsvorgang nicht enthalten; auch sei ungewiss, ob die im \nParallelverfahren betriebene Änderung von Bebauungsplan und \nFlächennutzungsplan vor Bekanntmachung des Bebauungsplans abgeschlossen \ngewesen sei, verneinendenfalls fehle es an der erforderlichen Genehmigung. \n\n18\n\nEs fehle an der Rechtfertigung für die Beschränkung von Wohnungen i.S.d. § 7 \nAbs. 2 Nr. 6 BauNVO auf Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Hierfür seien \ngemäß § 1 Abs. 7 BauNVO besondere städtebauliche Gründe erforderlich, die für \nBetriebsinhaberwohnungen weder genannt noch erkennbar seien. Ziffer 1.4. der \ntextlichen Festsetzungen sei damit zumindest hinsichtlich der Beschränkung von \nBetriebsinhaberwohnungen unwirksam. \n\n19\n\nUnwirksam sei auch der in Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen vorgesehene \nAusschluss von bestimmten Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben. Es sei \nzwar grundsätzlich möglich, diese Nutzungen auch in Kerngebieten auszuschließen. \nDies dürfe aber nicht so flächendeckend erfolgen, dass für solche Nutzungen im \neigentlichen Stadtzentrum kein Raum mehr sei. Der in der textlichen Festsetzung \nund in der Begründung zitierte Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 sehe \ngenau das offenbar vor. Spätestens im Rahmen der Überplanung des Gebietes hätte \nfür den Plangeber Veranlassung bestanden, sich mit der städtebaulichen \nRechtfertigung dieses Ausschlusses noch einmal zu befassen. Dies gelte \ninsbesondere, wenn im Plangebiet, wie etwa auf seinem Grundstück I.----straße 227, \nein solcher Spielsalon tatsächlich vorhanden sei.\n\n20\n\nDie Festsetzung von Flächen für Versorgungsanlagen genüge nicht dem \nBestimmtheitsgebot, wenn der Plangeber es ausreichen lasse, dass der genaue \nStandort im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen \nsei. Weil die Festsetzung einer solchen Versorgungsfläche einen \nEntschädigungsanspruch begründe und letztlich auch Gegenstand eines \nEnteignungsverfahrens sein könne, sei eine hinreichende Bestimmtheit zwingend \nerforderlich.\n\n21\n\nDie abwägungsrelevanten Interessen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. \nsachgerecht bewertet worden. Hinsichtlich der Eigentümer des Grundstücks C3.-------\n--straße 25 sei das darauf befindliche Gebäude als private Grünfläche überplant. \nDies werde damit begründet, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan diese \nFläche zwar als Kerngebiet, aber nicht als überbaubare Fläche dargestellt habe. Die \nAntragsgegnerin sei auf den im Verfahren geäußerten Einwand der Eigentümer des \nGrundstücks C3.---------straße 25, das Wohnhaus werde auch weiterhin genutzt und \nzur Verbesserung der Hinterlanderschließung solle an der bestehenden \nFeuerwehrzufahrt für die Schule ein Geh- und Fahrrecht begründet werden, nicht \neingegangen. Die offensichtliche Planungsabsicht, die hinteren Grundstücksflächen \nfrei von Bebauung zu halten, sei auf Dauer nicht durchsetzbar, da nicht ansatzweise \nerkennbar sei, dass die Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 das \nWohnhaus aufgeben wollten. Für den Plangeber sei die dauerhafte Nutzung in \ndiesem Bereich erkennbar gewesen, dennoch habe er den Eigentümer auf den \nbloßen Bestandsschutz beschränkt, ohne sich Gedanken über eine Regelung nach § \n1 Abs. 10 BauNVO zu machen. Der Umstand, dass bereits der \nVorgängerbebauungsplan eine Einschränkung der Bebaubarkeit enthalten habe, \nentbinde den Plangeber nicht davon, sich bei einer Planänderung mit den \nvorgetragenen Interessen des Grundstückseigentümers zu befassen und diese bei \nder Neuaufstellung des Plans in diesem Teilbereich zu gewichten. Dann sei aber kein \nGrund vorhanden, das Grundstück ungeachtet der existierenden Bebauung als \nGrünfläche zu überplanen.\n\n22\n\nAuch seine eigenen Eigentümerinteressen seien nicht hinreichend ermittelt bzw. \nnicht sachgerecht abgewogen worden. Die Festsetzungen des Plans sähen eine \nnahezu vollständige Inanspruchnahme seines Grundstücks für die Verkehrsfläche \nbzw. das Gehrecht gr 2 vor. Nach Realisierung des Bebauungsplans verbleibe \nlediglich eine kleinere, zur I.----straße ausgerichtete Fläche des Gebäudes I.----\nstraße 229, im Übrigen werde dieses durch die Festsetzung des Gehrechts \nüberlagert. \n\n23\n\nPlanungsalternativen habe die Antragsgegnerin überhaupt nicht einbezogen.\n\n24\n\nDie Ausgangsbasis der Festsetzung des Gehrechts, wonach mit der Erstellung \nder Erschließungsanlage jahrelange Streitigkeiten der Anlieger einer Lösung \nzugeführt werden sollten, entbehre der tatsächlichen Grundlage. Streitigkeiten um \ndas Wegerecht gebe es nicht, vielmehr setze sich die in der Örtlichkeit vorhandene \nprivate Wegefläche aus mehreren Privatgrundstücken zusammen, für die \nwechselseitig Grunddienstbarkeiten bestünden, um die hinteren Grundstücksflächen \nzu erreichen. Ebenso wie er ein Wegerecht an der Fläche besitze, die zum \nGrundstück der Volkshochschule gehöre, bestehe umgekehrt ein Wegerecht; \ngleiches gelte für andere Wegeanlieger. \n\n25\n\nVon Streitigkeiten sei ihm nur insoweit etwas bekannt, als die Antragsgegnerin \nfür die Errichtung des Gebäudes der Volkshochschule auf dem Flurstück 371 \noffenbar Teile dieses Grundstückes bzw. Teile der angrenzenden Parzelle 370 \nlastenfrei veräußert habe. An dieser Lastenfreiheit fehle es aber, weil er, der \nAntragsteller, auf die Ausnutzung des zu seinen Gunsten eingetragenen Geh- und \nFahrrechts angewiesen sei. Er könne nur vermuten, dass der Käufer des \nGrundstücks aus diesem Grunde Schadensersatzansprüche geltend mache oder \neinen Teil des Kaufpreises einbehalten habe. Es handele sich dabei jedenfalls um \neine privatrechtliche Angelegenheit der Antragsgegnerin, die nicht mit den \nFestsetzungen des angefochtenen Bebauungsplans zu seinen Lasten gelöst werden \ndürfe. \n\n26\n\nDie Ausweisung der Verkehrsfläche von 10 m bis zu 15 m sei aus \nstädtebaulichen Gründen nicht erforderlich; dies gelte um so mehr, als noch \nzusätzlich ein 2,5 m breites Gehrecht vorgesehen sei. Die heute in der Örtlichkeit \nvorhandene Fläche sei vielmehr vollkommen ausreichend, um die mit diesem Weg \nverbundenen Funktionen zu erfüllen. Insbesondere für den Anlieferverkehr wäre es \nvollkommen ausreichend gewesen, diesen über die ohnehin vorhandene rückwärtige \nErschließung von der P. Straße aus entweder zu verlängern oder die dort \nvorgesehene Verkehrsfläche von 7 m für ausreichend zu erachten. Keinesfalls sei es \naber erforderlich gewesen, diese Wegefläche noch zu erweitern, insbesondere habe \nes keiner derartig breiten Fußgängerverbindung zur Erschließung des VHS-\nGebäudes bedurft, denn dieses Gebäude sei bereits errichtet und verfüge bereits \nüber eine ausreichende Erschließung, weil ja sonst eine Baugenehmigung nicht \nerteilt worden wäre.\n\n27\n\nDie Aufweitung der Verkehrsfläche könne auch nicht mit der vorgesehenen \nTrasse zur Öffnung der Strunde begründet werden. Denn zum einen handele es sich \nnur um eine Planungsabsicht; die hierfür erforderlichen Flächen seien im Plan \nlediglich hinweislich enthalten. Zum zweiten könne es zwar sein, dass ökologische \nGründe für die Aufweitung des Baches im Bereich der öffentlichen Grünfläche \nsprächen, doch sei die hierfür vorgesehene Fläche 2,5 m breit; dies stelle keine \nBachnaturierung dar, sondern lediglich die Öffnung eines verrohrten und zukünftig \nkanalisierten Baches. Eine besondere ökologische Funktion sei hiermit nicht \nverbunden. Im Rahmen der Abwägung sei nicht geprüft worden, ob auf die \nOffenlegung des Baches in diesem Bereich zugunsten der Erhaltung der \nPrivatnützigkeit der angrenzenden Grundstücke habe verzichtet werden können.\n\n28\n\nBei einer den verkehrlichen Gegebenheiten angepassten und zurückhaltenderen \nVerkehrswegeplanung hätte der auf seinen Grundstücken vorhandene \nGebäudebestand erhalten oder nur in kleineren Teilbereichen beschnitten werden \nmüssen, während die jetzige Planung zum vollständigen Verlust der \nGebäudesubstanz führe. Seine Grundstücke lägen heute an der \nHauptverkehrsstraße. Selbst bei Wiederzuteilung von Grundstücken im \nUmlegungsverfahren fiele dieser Lagevorteil weg. Auch die heute im Gebäude I.----\nstraße 227 ausgeübte Nutzung eines Spielsalons wäre nach den Festsetzungen des \nBebauungsplans an anderer Stelle nicht mehr möglich. Diese Gesichtspunkte habe \ndie Antragsgegnerin nicht gesehen, sondern seine Eigentümerinteressen einfach in \ndas Umlegungsverfahren verlagert. Berücksichtige man ferner, dass die \nAntragsgegnerin bei der Festsetzung von Verkehrsflächen die örtlichen \nGegebenheiten stets berücksichtigt habe, aber nicht einmal in Erwägung gezogen \nhabe, das Grundstück der Volkshochschule zur Verbreiterung der \nZufahrtsmöglichkeit ebenfalls in Anspruch zu nehmen, so werde deutlich, dass die \nVerkehrsflächenplanung der Antragsgegnerin letztlich die bloße Umsetzung der mit \neinem Zirkel gezogenen rückwärtigen Bebauungsplanung ohne Rücksicht auf seine \nGrundstücke darstelle. Ohne weiteres wären städtebauliche Lösungen denkbar \ngewesen, die zumindest einen Erhalt der vorderen Gebäude auf den Grundstücken \nI.----straße 227 und 229 ermöglicht hätten, ohne das städtebauliche Ziel der \nNeugestaltung der hinteren Grundstücksflächen in Frage zu stellen.\n\n29\n\nIm derzeit laufenden Umlegungsverfahren sähen sich die betroffenen \nGrundstückseigentümer wegen der hohen Folgekosten veranlasst, ihre Grundstücke \nan einen privaten Investor zu veräußern, der sich auf diese Weise nach und nach die \nGrundstücke verschaffe. Im Umlegungsverfahren sei für den Bau der Tiefgarage die \nBildung einer \"Tiefgaragen-GbR\" vorgesehen, die sich aus den \nGrundstückseigentümern zusammensetze. Nach den im Umlegungsverfahren \nvorgegebenen Regelungen reiche es aus, wenn mindestens zwei Eigentümer, \nwelche Flächen für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung stellen, den Bau der \nTiefgarage beantragen; bereits dann seien alle anderen Eigentümer verpflichtet, \nihren Kostenanteil für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung zu stellen. Auch \num von diesen Folgekosten der Planung der Antragsgegnerin verschont zu bleiben, \nwürden möglicherweise Eigentümer ihre hinteren Grundstücksflächen an den \nprivaten Investor verkaufen. Daher könne nicht von dem von der Antragsgegnerin so \nbezeichneten gemeinsamen Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler zur \nNeugestaltung und Attraktivierung dieses Teils des Stadtzentrums gesprochen \nwerden; vielmehr sei die Planung von vornherein so angelegt, dass nur ein privater \nGroßinvestor die Baumaßnahmen realisieren könne.\n\n30\n\nDie planungsrechtliche Inanspruchnahme seiner Grundstücke sei daher \nunverhältnismäßig und abwägungsfehlerhaft, was die Unwirksamkeit des \nBebauungsplanes Nr. 2135 I zumindest im Bereich der I.----straße 223 bis P. \nStraße 17 zur Folge habe. \n\n31\n\nDer Antragsteller beantragt, \n\n32\n\nden Bebauungsplan der Stadt C1. H. \nNr. 2135 - C. - 1. Änderung für unwirksam zu \nerklären. \n\n33\n\nDie Antragsgegnerin beantragt,\n\n34\n\nden Antrag abzulehnen. \n\n35\n\nSie trägt im Wesentlichen vor:\n\n36\n\nEin Verstoß gegen § 8 Abs. 3 BauGB liege nicht vor. Zwar sei der \nBebauungsplan irrtümlich bereits vor der Genehmigung und Bekanntmachung des \nFlächennutzungsplans bekannt gemacht worden, nachdem dieser Fehler aber \nerkannt worden sei, sei am 12. Oktober 2002 eine erneute Bekanntmachung erfolgt. \n\n37\n\nDer Bebauungsplan Nr. 2135 I leide auch nicht an materiellen Mängeln. \n\n38\n\nDie Festsetzung, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen \nsowie für Betriebsinhaber nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei aus \nspeziellen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. Wohnungen im Erdgeschoss \neines Gebäudes würden nämlich dem Charakter eines Kerngebietes, welches die \nSchaffung eines Geschäftszentrums ermöglichen solle, widersprechen, weil sie \ngeeignet seien, den Zusammenhang einer Einkaufsstraße zu unterbrechen und den \nKundenstrom abreißen zu lassen. Die Regelung, dass auch sonstige Wohnungen \nnur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO \ngerechtfertigt; die Zulassung von Wohnungen diene dazu, das Stadtzentrum auch \naußerhalb der Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu \ngewährleisten.\n\n39\n\nDer Ausschluss von Spielhallen im Kerngebiet in Ziffer 1.5. der textlichen \nFestsetzungen könne schon deshalb nicht von dem Antragsteller angegriffen \nwerden, weil bei Feststellung der Unwirksamkeit dieser Regelung die Regelung der \nSatzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten vom 20. Dezember 1984 \neingriffe, die die gleiche Regelung enthalte. Der durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I \nfestgesetzte Ausschluss von (u.a.) Spielhallen sei aber auch in der Sache \ngerechtfertigt. Ziel sei es, das Kerngebiet als Stadtzentrum zu erhalten, die durch die \nZulassung von Wohnungen geförderte Wohnfunktion nicht zu stören und eine \nVerdrängung von Betrieben mit qualifiziertem Warenangebot zu verhindern. \n\n40\n\nDer Bebauungsplan habe in Ziffer 4 seiner textlichen Festsetzungen nicht eine \nverbindliche Festsetzung zur Versorgungsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB \ntreffen wollen, sondern es handele sich insoweit um einen Hinweis darauf, dass \ninnerhalb des Kerngebietes eine Transformatorenstation untergebracht werden \nmüsse; eine derartige Station sei derzeit auch vorhanden und müsse von den \nGrundstückseigentümern geduldet werden.\n\n41\n\nGegenüber den Eigentümern des Grundstücks C3.---------straße 25 sei das \nAbwägungsgebot ebenfalls nicht verletzt worden. Durch den Bebauungsplan \nNr. 2135 I werde diesen Grundstückseigentümern kein Baurecht genommen, da ihr \nGrundstück bisher außerhalb der festgesetzten Baugrenzen gelegen habe. Die \nFestsetzung als private Grünfläche entspreche seiner Belegenheit als \"Hinterland\" \nund ergänze die öffentliche Grünfläche im Sinne einer optischen Fortsetzung; eine \nBebauung in zweiter Reihe solle gerade nicht zugelassen werden. Den \nGrundstückseigentümern sei es mit ihren Einwendungen im Verfahren zur \nAufstellung des Bebauungsplans vorrangig um die Erschließung ihres Grundstücks \ngegangen, die aber auch nach den Festsetzungen des angegriffenen \nBebauungsplans erhalten bleibe. \n\n42\n\nAuch gegenüber dem Antragsteller sei das Abwägungsgebot nicht verletzt \nworden. Es sei durchaus erkannt worden, dass mit der Realisierung des \nBebauungsplans in das Grundeigentum des Antragstellers eingegriffen werde, doch \nhabe sie mit den für die Planung sprechenden öffentlichen Belangen seine \nInteressen wegwiegen können. Ziel der Planung sei u.a. die Schaffung eines \nGebäudekomplexes mit attraktiven Fassaden auf allen Seiten, was eine ausreichend \ndimensionierte Erschließung voraussetze. Durch die Gestaltung des ausgewiesenen \nFußgängerbereichs solle der Innenraum der C. für den fußläufigen Verkehr als \nAufenthaltsbereich zur Verfügung stehen. Bei der im Bebauungsplan festgesetzten \nVerkehrsfläche handele es sich um die künftige Hauptwegeverbindung zwischen der \nschon bestehenden Fußgängerzone im Bereich der I.----straße und dem geplanten \nC5. park. Die Verkehrsfläche müsse entsprechend breit und einladend gestaltet \nwerden, um ihre Funktion als Hauptfußgängerachse von der Fußgängerzone über \nden C5. park bis zum Rosengarten zu erfüllen. Die Verkehrsfläche besonderer \nZweckbestimmung sei auch nicht überdimensioniert. Hinzu komme, dass der \nangegriffene Bebauungsplan die Möglichkeit schaffen solle, die bisher verrohrte \nStrunde wieder zu öffnen und sie als offenen Bachlauf in Erscheinung treten zu \nlassen. Die hierzu vorzuhaltende Fläche von 2,5 m sei in dem Plan dargestellt, \ndaneben verbleibe für den Fußgänger- und Anlieferungsverkehr noch eine Fläche \nvon 5 m, zu der die Breite der Flächen unter den Arkaden von 2,5 m hinzu trete; \ndamit könne von einer Überdimensionierung keine Rede sein.\n\n43\n\nDie von der I.----straße abzweigende Verkehrsfläche diene ferner u.a. dazu, die \ninnerhalb des Kerngebietes gelegenen Gebäude auch von ihrer der I.----straße \nabgewandten Seite aus zu erschließen und eine Verbindung zu der im \nangegriffenen Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche zu schaffen. \nHinter dieses städtebauliche Ziel würden bisherige Streitigkeiten um die \nZugänglichkeit einzelner im rückwärtigen Bereich gelegener Grundstücke \nzurücktreten. Es sei allerdings ein wichtiger Nebeneffekt der Planung, dass die bisher \nbestehende Erschließungsproblematik mit der Realisierung des Bebauungsplans Nr. \n2135 I gelöst werde. \n\n44\n\nAngesichts dieser städtebaulichen Ziele müssten die Grundstücke des \nAntragstellers in Anspruch genommen werden. Wegen der örtlichen Gegebenheiten \nsei es nicht möglich, im Bereich zwischen den VHS-Gebäuden und den \nGrundstücken des Antragstellers den Beginn einer attraktiven Fußgängerzone zu \nschaffen, ohne in den Gebäudebestand des Antragstellers einzugreifen. Denn mit \neinem schmalen Durchgang seien die mit den angegriffenen Bebauungsplan \nverfolgten Ziele nicht zu erreichen. \n\n45\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die \nGerichtsakten und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge und \nVerwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.\n\n46\n\nE n t s c h e i d u n g g r ü n d e :\n\n47\n\nDer Normenkontrollantrag hat Erfolg. \n\n48\n\nDer Normenkontrollantrag ist zulässig.\n\n49\n\nDer Antragsteller ist antragsbefugt i.S.d. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die \nAntragsbefugnis ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im \nPlangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, \ndie unmittelbar sein Grundstück betrifft.\n\n50\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN \n6.97 -, BRS 60 Nr. 44.\n\n51\n\nDiese Voraussetzungen sind erfüllt, denn der Antragsteller ist Eigentümer der im \nPlangebiet liegenden Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (u.a. I.----straße 227 und \n229); diese werden durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans \nüberplant, und die darauf befindlichen Gebäude müssen bei Realisierung der \nFestsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans (weitgehend) abgerissen \nwerden.\n\n52\n\nDer Normenkontrollantrag ist begründet. \n\n53\n\nDer Bebauungsplan ist bereits formell fehlerhaft. \n\n54\n\nDer Bebauungsplan ist nicht ordnungsgemäß ausgefertigt. Durch die \nAusfertigung des als Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen \nBebauungsplans soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des Plans mit dem Willen \ndes gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt, wobei das Bundesrecht \nungeregelt lässt, welche Anforderungen an eine solche Ausfertigung zu stellen sind. \n\n55\n\nVgl. BVerwG, Beschlüsse vom 27. Januar 1999 \n- 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29 und vom 9. Mai 1996 - \n4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41.\n\n56\n\nFür das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung des \nSenats geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die \nAusfertigung von Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, wenn \neine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als \nVorsitzender des Rates (als zuständigen Beschlussorgans der Gemeinde) zeitlich \nnach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt, \ndass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung \nbeschlossen hat. \n\n57\n\nVgl. z.B. Senatsurteil vom 17. Oktober 1996 \n- 7a D 122/94.NE -, BRS 58 Nr. 30.\n\n58\n\nNach diesen Grundsätzen liegt eine ordnungsgemäße Ausfertigung des \nBebauungsplans Nr. 2135 I nicht vor. Dieser ist nämlich am 12. Oktober 2002 \nöffentlich bekannt gemacht worden, die Ausfertigung datiert aber erst vom 28. \nOktober 2002. \n\n59\n\nOb der Bebauungsplan Nr. 2135 I den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 \nBauGB genügt, weil er für das Grundstück C3.---------straße 25 eine private \nGrünfläche festsetzt, obwohl der Flächennutzungsplan sowohl in seiner alten und als \nauch in seiner geänderten Fassung eine gemischte Baufläche darstellt, kann \noffenbleiben. Denn selbst wenn der Bebauungsplan insoweit mit dem \nEntwicklungsgebot nicht vereinbar sein sollte, wäre ein solcher Verstoß gemäß § 214 \nAbs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, da nicht erkennbar ist, dass ein solcher \n(kleinräumiger) Verstoß die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende \ngeordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin oder \nauch nur im weiteren Umfeld des Bebauungsplans beeinträchtigt hat.\n\n60\n\nVgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999 \n- 4 CN 6.98 -, BRS 62 Nr. 48.\n\n61\n\nDass im Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung des Bebauungsplans (29. Mai \n2002) die Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 noch \nnicht vorlag (vgl. § 6 Abs. 1 BauGB), sondern diese erst am 27. Juni 2002 erfolgte \nund am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht wurde und damit gegen die \nBestimmungen der §§ 8 Abs. 3, 10 Abs. 2 BauGB verstoßen worden sein könnte, \nführt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans. Gemäß \n§ 214 Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist es für die Rechtswirksamkeit eine Verletzung der \nVorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan \nnach § 8 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB unbeachtlich, wenn im Parallelverfahren gegen § \n8 Abs. 3 BauGB verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche \nEntwicklung beeinträchtigt worden ist.\n\n62\n\nDer Bebauungsplan leidet auch an materiellen Fehlern. \n\n63\n\nAllerdings war die Aufstellung des Bebauungsplan für die städtebauliche \nEntwicklung und Ordnung erforderlich, § 1 Abs. 3 BauGB, weil sie nach der \nplanerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden kann. § 1 \nAbs. 3 BauGB setzt voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich \nein Planungsfreiraum eingeräumt wird. Das Planungsermessen umfasst neben dem \n\"Wie\" auch das \"Ob\" und \"Wann\" planerischer Gestaltung, es bedeutet \nEntschließungs- und Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Gemeinde \nüberlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt; maßgebend \nsind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen.\n \nVgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C \n14.01 -, BRS 66 Nr. 1 m.w.N.\n\n64\n\nErforderlich in diesem Sinne kann auch eine bauplanerische Regelung sein, die \nes der Gemeinde im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen soll, einer \nBedarfslage gerecht zu werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber \nbei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden \nkann. \n \nVgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1999 - 4 \nBN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2. \n\n65\n\nDie Antragsgegnerin verfolgt mit dem Plan im Ansatz legitime \nbauplanungsrechtliche Ziele, nämlich im Wesentlichen, das östliche Stadtzentrum \nvon C1. H. zu attraktivieren (§ 1 Abs. 5 Nr. 4 BauGB a.F.). In der in der \nPlanbegründung mehrfach (z.B. auf S. 2 und S. 4 bis 7) in Bezug genommenen \n\"Rahmenplanung Innenstadt\", ist das planerische Konzept gerade für den Bereich \n\"C. \" dargestellt. Danach sollen mit einer attraktiven Gestaltung der Freiflächen \nim Osten und einer Platzgestaltung im Westen als vielfältig nutzbare öffentliche \nRäume für Besucher der Innenstadt neue Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden. \nDer geplante \"C5. park\" soll den Grünzug des Strundetals in die Innenstadt \nhinein fortsetzen. Ein wichtiges Element soll die Offenlegung der Strunde in \nnaturnaher Ausgestaltung sein. Diese Planung ist im Laufe des Planverfahrens - \nabgesehen davon, dass der Rosengarten infolge seiner Aufnahme in die \nDenkmalliste im September 2001 nicht mehr zur Bebauung vorgesehen ist - im Kern \nerhalten geblieben. \n\n66\n\nDie zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sind nicht alle von \nhinreichenden Rechtsgrundlagen gedeckt. \n\n67\n\nDie Einräumung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit findet ihre \nRechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Nach dieser Bestimmung können \nfestgesetzt werden mit (u.a.) Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende \nFlächen. Dabei kann auch insbesondere die höhenmäßige Ausdehnung festgesetzt \nwerden.\n\n68\n\nVgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, \nLoseblattsammlung, Stand: 15. April 2005, § 9 Rz. \n165.\n\n69\n\nDie Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB begründet nicht schon die darin \ngenannten Gehrechte; diese sind vielmehr - sofern sie nicht ohnehin schon existieren \n- nach Privatrecht zu begründen. Die Festsetzung bewirkt aber, dass Vorhaben \nunzulässig sind, die den Festsetzungen widersprechen. \n\n70\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember \n1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4 sowie Söfker, \na.a.O., § 9 BauGB, Rz. 170\n\n71\n\nNach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung von Gehrechten für die \nAllgemeinheit (gr 1, gr 2 und gr 3) - ungeachtet der Frage der ordnungsgemäßen \nAbwägung, auf die noch einzugehen sein wird - aus städtebaulichen Gründen (vgl. § \n9 Abs. 1 BauGB) rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für das gr 2, \ndas über die Grundstücke des Antragstellers führt. Damit soll der Anschluss von der \nInnenstadt zum inneren C6. gelände attraktiv gestaltet werden. Dass dabei eine \nlichte Höhe von mind. 3 m festgesetzt wird, ist durch § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB \nabgedeckt. Dass lediglich ein Mindestmaß der lichten Höhe angegeben wird, ist \nrechtlich nicht zu beanstanden. Gerade bei Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 \nBauGB wird aus den dargelegten Gründen das Recht nicht durch den \nBebauungsplan, sondern (regelmäßig) durch privatrechtliche Vereinbarungen \nbegründet, die den Umfang im Einzelnen bestimmen. Es kann deshalb noch nicht in \nallen Details im Bebauungsplan festgesetzt werden, denn dieser hat insoweit nicht \ndie Aufgabe, dem Vollzug seiner Festsetzungen in allen Einzelheiten vorzugreifen \noder diesen bis in alle Einzelheiten zu binden.\n\n72\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember \n1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4. \n\n73\n\nVor diesem Hintergrund kann auch Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen, wonach \nsich u.a. das zeichnerisch festgesetzte gr 2 um die Fläche erweitert, um welche die \nanschließenden Gebäude im Erdgeschoss hinter die Baugrenze zurücktreten, als \ngerechtfertigt angesehen werden. Ausweislich der Planbegründung (dort S. 11) soll \nder an den Bereich des neuen Gebäudekomplexes sich anschließende \nFußgängerbereich eine Aufweitung in Arkadenform erfahren. Vor diesem Hintergrund \nist die Erweiterung des gr 2 im Erdgeschoss um die Fläche, um die daran liegende \nGebäude zurücktreten, aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. \n\n74\n\nDie textliche Festsetzung Nr. 4 der Flächen für Versorgungsanlagen im Bereich \ndes Kerngebiets zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche ist nicht von der - \nals Rechtsgrundlage allein in Betracht kommenden - Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr. \n12 BauGB gedeckt.\n\n75\n\nHierbei sollte es sich nach der Vorstellung des Rates der Antragsgegnerin im \nZeitpunkt des Satzungsbeschlusses um eine verbindliche Regelung und - entgegen \ndem Vortrag der Antragsgegnerin - nicht nur um eine quasi hinweisliche \nKenntlichmachung handeln. Dafür, dass eine Festsetzung beabsichtigt war, spricht \ninsbesondere, dass Nr. 4 im Textteil des Bebauungsplans ausdrücklich den \n\"Festsetzungen\" und gerade nicht den - dort und auch im Plan ausdrücklich \naufgeführten - Hinweisen oder hinweislichen Kennzeichnungen zugeordnet ist. Auch \nist die für die Festsetzung einer Versorgungsfläche in Betracht kommende \nErmächtigungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) in der diesbezüglichen textlichen \nFestsetzung ausdrücklich benannt.\n \nBei der Festsetzung einer Versorgungsfläche ist deren konkreter Zweck anzugeben, \nauch wenn ein konkret Begünstigter (Versorgungsunternehmen, Versorgungsträger) \nnicht konkret benannt zu werden braucht.\n\n76\n\nVgl. Gierke in Kohlhammer-Kommentar zum \nBauGB, Loseblattsammlung, Stand: Februar 2004, § \n9 Rz. 241. \n\n77\n\nVorliegend ist bereits fraglich, ob der Zweck der Nr. 4 der textlichen \nFestsetzungen, nämlich eine Fläche für Versorgungsanlagen festzusetzen, \nfehlgeschlagen ist. In dem Bebauungsplan Nr. 2135 I findet sich nämlich für den \nbetroffenen Bereich - anders als für andere Transformatorenstationen im Plangebiet - \nkeine Fläche für die Versorgung, die farblich gelb zu kennzeichnen gewesen wäre; \nes ist lediglich die mit der Festsetzung einer Versorgungsfläche verfolgbare \nZweckbestimmung (\"Elektrizität\") angegeben (vgl. auch Nr. 7 der \nPlanzeichenverordnung). Ob das Fehlen der in Nr. 4 der textlichen Festsetzungen \nvorausgesetzten Flächen für Versorgungsanlagen allein durch die Festsetzung einer \nZweckbestimmung ersetzt werden kann, kann offenbleiben, da auch bei Bejahung \ndieser Frage die Festsetzung Nr. 4 unwirksam ist. Diese Festsetzung ist nämlich \nnicht hinreichend bestimmt. Einer Norm fehlt zwar nicht deshalb die rechtsstaatlich \ngebotene Bestimmtheit oder Klarheit, weil sie der Auslegung bedarf. Die \nInterpretation der Norm ist dabei nicht durch den formalen Wortlaut der Norm \nbegrenzt; ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Gesetzgebers, \nallerdings nur, sofern er wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext seinen \nNiederschlag gefunden hat.\n\n78\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember \n1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57. \n\n79\n\nNach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung insgesamt nicht hinreichend \nbestimmt. Ihr lässt sich nämlich nicht in der rechtlich erforderlichen Eindeutigkeit \nentnehmen, wo sich der Standort der Versorgungsanlage befinden soll. In der \nPlanbegründung (dort S. 9/10) ist zwar davon die Rede, die heute in der - noch \nabzureißenden Turnhalle - befindliche Transformatorenstation sei im Rahmen der \nBaumaßnahme zum Gebäudekomplex am Park beizubehalten bzw. im \nEinvernehmen mit dem zuständigen Energieunternehmen innerhalb des betreffenden \nBaugebietes (MK) zu verlagern bzw. neu zu errichten. Um einen flexiblen Spielraum \nbezüglich der Unterbringung der Trafo-Station zu gewährleisten, werde im \nBebauungsplan auf die Festsetzung eines bestimmten Standortes bzw. einer \nVersorgungsfläche verzichtet. Die Unterbringung einer entsprechenden \nVersorgungseinrichtung werde im Bebauungsplan durch Einschrieb des \nPlanzeichens Elektrizität sowie durch die textliche Festsetzung planungsrechtlich \ngesichert. Damit lässt sich nicht in der gebotenen eindeutigen Weise der Standort der \nVersorgungsanlage bestimmen. Zwar gibt es in dem Kerngebiet zwischen I.----straße \nund öffentlicher Grünfläche innerhalb des Bebauungsplans nur eine \nTransformatorenstation. Es ist aber rechtlich zu beanstanden, dass ihr Standort \ninnerhalb des genannten Kerngebiets nicht eindeutig festgelegt ist. Diesem Umstand \nkommt hier vor allem deshalb besondere Bedeutung zu, weil die zur Zeit in dem \nbeschriebenen Bereich befindliche Transformatorenstation ausweislich eines in den \nAufstellungsvorgängen befindlichen Schreibens der Bergischen Licht-, Kraft- und \nWasserwerke (BELKAW) vom 30. Oktober 2001 eine Größe von immerhin 45 qm hat \nund es sich damit um die deutlich größte innerhalb des gesamten Plangebiets \nhandelt, die einen Umkreis von ca. 100 bis 200 m zu versorgen hat. Der Standort, an \ndem sie - nach dem offenbar geplanten Abriss der Turnhalle, in der sie sich zur Zeit \nbefindet - errichtet werden soll, ist mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 aber nicht \nhinreichend konkret umschrieben. Insbesondere ist nicht sicher, dass sie auf dem \nFlurstück 130, auf dem sich die genannte Turnhalle befindet und das offenbar im \nEigentum der Antragsgegnerin steht, neu errichtet wird. Entsprechende \nAnhaltspunkte können der Planbegründung und auch den zeichnerischen oder \ntextlichen Festsetzungen nicht eindeutig entnommen werden. Damit bleibt unklar, \nwelcher der Eigentümer von Grundstücken in dem betroffenen Kerngebiet die \nErrichtung der Transformatorenstation hinzunehmen haben wird. Einer eindeutigen \nBestimmung des Standorts hätte es auch deshalb bedurft, weil gemäß § 40 Abs. 1 \nSatz 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB Entschädigungsansprüche \nbegründet werden, wenn es infolge der Festsetzung oder Durchführung deshalb, weil \nVorhaben gemäß § 32 BauGB nicht ausgeführt werden dürfen, zu \nNutzungsbeschränkungen für das betroffene Grundstück kommt. Bereits die \nFestsetzung von Versorgungsflächen - und nicht erst ihre Durchführung bzw. \nRealisierung - vermag die Entschädigungsansprüche auszulösen, wie sich bereits \naus dem Wortlaut der Bestimmungen ergibt. Bei dieser Sach- und Rechtslage konnte \ndie Antragsgegnerin nicht - auch nicht unter dem Aspekt planerischer Zurückhaltung \n- von einer exakten räumlich-örtlichen Bestimmung des Standorts absehen.\n\n80\n\nDie Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung \n- Fußgängerbereich - ist aus städtebaulichen Gründen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 \nBauGB erfolgt. Nach dieser Bestimmung können insbesondere Fußgängerbereiche \nfestgesetzt werden. Angesichts der oben dargelegten städtebaulichen Konzeption ist \nes - soweit es die Festsetzung als solche betrifft - zur Verwirklichung der \n\"Rahmenplanung Innenstadt\" angemessen und sachdienlich, den Fußgängerbereich \nhier festzusetzen, und zwar auch in der vorgesehenen Breite von - die \noffenzulegende Fläche der Strunde mitgerechnet - 10 bis 15 m. \n\n81\n\nDie vom Antragsteller monierte Festsetzung \"private Grünfläche\" auf dem \nGrundstück C3.---------straße 25 kann auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB gestützt werden. \nDie Festsetzung \"private Grünfläche\", die die Bebaubarkeit der davon erfassten \nFläche mit solchen baulichen Anlagen ausschließt, die mit dem Zweck der \nFestsetzung nicht vereinbar sind,\n\n82\n\nvgl. BayVGH, Urteil vom 22. November 1985 \n- 23 B 83 A.2659, BayVBl 1986, S. 756, \n\n83\n\nkann gerechtfertigt sein, wenn sie der Verwirklichung eines hinreichend \ntragfähigen städtebaulichen Konzepts dient.\n\n84\n\nVgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober \n2003 - 4 BN 47/03 -, JURIS-Dokumentation [insoweit \nin BRS 66 Nr. 65 nicht abgedruckt]. \n\n85\n\nVor diesem Hintergrund ist die Festsetzung vorliegend aus städtebaulichen \nGründen getroffen worden. In der Begründung zum Bebauungsplan (dort S. 10/11) \nwird auf den parkartigen Zuschnitt des zu diesem Grundstück gehörenden \nPrivatgartens sowie darauf hingewiesen, dass diese Fläche die öffentliche \nGrünfläche im Innenbereich ergänze und deren Fortsetzung bilde. Ferner wird \nausgeführt, dass der nunmehr als private Grünfläche ausgewiesene Bereich bislang \nohnehin in einem nicht überbaubaren Bereich eines Mischgebiets gelegen habe und \ndaher mit der Einordnung als private Grünfläche Baurechte nicht genommen würden. \nDiese Vorstellung der Antragsgegnerin erscheint angesichts der Ausdehnung der \nfestgesetzten privaten Grünfläche (insgesamt 45 X 100 m) und ihres unmittelbaren \nAnschlusses an die öffentliche Grünfläche plausibel. Auch wenn aus den den o.g. \nGründen die Festsetzung einer privaten Grünfläche im hier betroffenen Bereich von \nden Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, ist sie - soweit es das \nErfordernis der \"städtebaulichen Gründe\" i.S.d. § 9 Abs. 1 BauGB betrifft - \ngerechtfertigt.\n\n86\n\nDie textliche Festsetzung Nr. 1.4 des Bebauungsplans ist ebenfalls von einer \nhinreichenden Ermächtigungsgrundlage gedeckt. Gemäß 1.4. der textlichen \nFestsetzungen sind im Kerngebiet MK Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Nr. 7 \nBauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig. \n\n87\n\nDieser Regelung fehlt nicht die hinreichende Bestimmtheit. Einer Rechtsvorschrift \nfehlt nicht die rechtsstaatlich gebotene hinreichende Bestimmtheit, wenn der \nNorminhalt durch die anerkannten Auslegungsmethoden hinreichend ermittelt \nwerden kann. Im Rahmen der Auslegung kommt dabei der Planbegründung \nbesonderes Gewicht zu.\n\n88\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember \n1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57 m.w.N. \n\n89\n\nAllein nach dem Wortlaut ist nicht völlig eindeutig, ob nur Wohnungen i.S.d. § 7 \nAbs. 2 Nr. 6 bzw. 7 BauNVO ab dem ersten Obergeschoss zulässig sein sollen oder \naber ob derartige Wohnungen nur ab dem ersten Obergeschoss zulässig und \ndeshalb im Erdgeschoss unzulässig sein sollen. Im Hinblick darauf, dass die \nPlanbegründung (dort S. 6 unten) davon spricht, trotz der vorhandenen \nLärmbelastung würden im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur und die \nangestrebte Nutzungs- und Funktionsmischung Wohnungen ab dem ersten \nObergeschoss \"weiterhin zugelassen\", ergibt sich aber klar, dass die Vorschrift in der \nzuletzt genannten Auslegung zu verstehen ist . \n\n90\n\nAls Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung hinsichtlich der Zulässigkeit von \nz.B. Betriebsinhaberwohnungen erst ab dem 1. Obergeschoss (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 \nBauNVO) kommt § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO in Betracht. Danach kann in \nBebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9, wenn besondere \nstädtebauliche Gründe dies rechtfertigen, festgesetzt werden, dass in bestimmten \nGeschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen nur einzelne oder \nmehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind (Nr. 1). \nBesondere städtebauliche Gründe sind solche Gründe, die für das Gebiet, in dem die \nFestsetzung gelten soll, eine Gliederung von Nutzungsarten gerade nach \nGeschossen und damit ein in bestimmter Weise geordnetes Vorhandensein von \nNutzungen auch verschiedener Art jeweils auf den einzelnen Grundstücken \nrechtfertigen können. Es muss sich um ein städtebauliches Ziel handeln, das \nspezifisch eine bestimmte Verteilung und/oder Mischung von Nutzungsarten auf \njedem der davon betroffenen Grundstücke im Auge hat und deshalb nach der \nkonkreten örtlichen Planungssituation durch das Instrument der vertikalen Gliederung \nverwirklicht werden soll. Damit wird ein städtebaulicher Grund erforderlich, der \ngerade auf die vertikale Gliederung zielt, also die Nutzungsverteilung auf den \neinzelnen Grundstücken im jeweiligen Baugebiet in den Blick nimmt, etwa um in \neinem bestimmten Gebiet gewachsene Strukturen zu erhalten und fortzuentwickeln \noder der Verödung eines Stadtbereichs entgegenzuwirken. Dagegen ist die \nplanerische Absicht, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung in einem bestimmten \nGebiet zu sichern, für sich allein nicht geeignet, eine differenzierende Festsetzung \nnach § 1 Abs. 7 BauNVO zu tragen.\n\n91\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 1991 - 4 NB \n35.89 -, BRS 52 Nr. 9 sowie Urteil des Senats vom 7. \nSeptember 2001 - 7a D 133/99.NE, S. 16 f. des \namtlichem Umdrucks. \n\n92\n\nNach diesen Grundsätzen sind besondere städtebauliche Gründe für den \nAusschluss von Betriebsinhaberwohnungen gegeben. In der Planbegründung heisst \nes hierzu (dort S. 6 unten), trotz der verkehrsbedingten Vorbelastung auf Grund des \nStraßenverkehrs würden Wohnungen im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur \nund das städtebauliche Ziel einer Nutzungs- bzw. Funktionsmischung ab dem 1. \nObergeschoss weiterhin zugelassen. Nicht zuletzt dienten Wohnnutzungen in \ninnerstädtischen Lagen dem städtebaulichen Ziel, das Stadtzentrum auch außerhalb \nder Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten. Diese \nBegründung rechtfertigt nicht die Annahme, die planerische Absicht habe vorliegend \nallein darin bestanden, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung dauerhaft zu \nsichern. Die städtebauliche Rechtfertigung dafür, Betriebsinhaberwohnungen nur im \n1. Obergeschoss zuzulassen und damit im Erdgeschoss auszuschließen, ergibt sich \nvorliegend aus der Anlehnung an die vorhandene Nutzungsstruktur. Diese \nNutzungsstruktur soll nach dem planerischen Konzept beibehalten werden. Denn der \nErdgeschossbereich soll Geschäften, Gastronomiebetrieben usw. vorbehalten sein. \nKonkrete Anhaltspunkte dafür, dass im Plangebiet ein Bedarf an \nBetriebsinhaberwohnungen gerade im Erdgeschoss besteht, sind nicht konkret \nerkennbar. \n \nDie in Nr. 1.4 der textlichen Festsetzungen für \"sonstige Wohnungen\" (§ 7 Abs. 2 Nr. \n7 BauNVO) getroffene Regelung ist ebenfalls von einer hinreichenden \nRechtsgrundlage gedeckt. Dabei mag offenbleiben, ob die Festsetzung, (nur) ab dem \n1. Obergeschoss seien sonstige Wohnungen zulässig, ihre Ermächtigungsgrundlage \n(als lex specialis) in § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO findet oder ob es insoweit des \nRückgriffs auf § 1 Abs. 7 BauNVO (und damit des Vorliegens besonderer \nstädtebaulicher Gründe) bedarf.\n\n93\n\nVgl. zu diesem Problemkreis Roeser in \nKönig/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage 2003, § 7 \nRz. 26 und Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Auflage \n2002, § 7 Rz.12.2, beide m.w.N. pro et contra; vgl. \nauch Urteil des Senats vom 18. März 2004 - 7a D \n52/03.NE -, NWVBl 2004, S. 384 ff.\n\n94\n\nEs liegen nämlich aus den in der Planbegründung genannten Gründen jedenfalls \nauch besondere städtebauliche Gründe i.S.d. § 1 Abs. 7 BauNVO vor. Dass die \nErdgeschosse - insbesondere etwa im Bereich der I.----straße als Einkaufsstraße - \ngewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben sollen, leuchtet aus den oben \ndargelegten Gründen ohne weiteres ein; eine solche Regelung war im Übrigen \nbereits Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 2135 (dort Nr. 1.5 der textlichen \nFestsetzungen). Insoweit ist mit der Planbegründung davon auszugehen, dass die \n\"sonstige Wohnnutzung\" zur Durchmischung der Nutzungsarten beitragen können \nwird, zumal der Bebauungsplan Nr. 2135 I - wie oben dargelegt - keine zwingende \nWohnnutzung ab dem 1. Obergeschoss vorschreibt. Er lässt vielmehr Wohnnutzung \nzu, ohne andere kerngebietstypische Nutzungen auszuschließen.\n\n95\n\nDie Festsetzung in 1.5.1. der textlichen Festsetzungen ist rechtlich ebenfalls nicht \nzu beanstanden. Dies gilt insbesondere, soweit danach \"entsprechend der Satzung \nüber den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom \n20.12.1984\" im Kerngebiet u.a. nicht zulässig sind Vergnügungsstätten, deren \nüberwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen \nund/oder Unterhaltungsgeräten ist. \n\n96\n\nDer Bebauungsplan trifft in Nr. 1.5.1 insoweit eine eigenständige Regelung zum \nAusschluss der genannten Vergnügungsstätten. Er übernimmt mit der expliziten \nBezugnahme auf die genannte Satzung vom 20. Dezember 1984 - die als einfacher \nBebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB/bzw. §§ 30, 34 Abs. 1 BBauG a.F. \neinzuordnen sein wird - diese nicht nur etwa \"nachrichtlich\" oder \"deklaratorisch\" - mit \nder Konsequenz, dass dann etwa im vorliegenden Verfahren der Wirksamkeit dieser \nals \"Textbebauungsplan\" bezeichneten Satzung nachzugehen wäre. \n\n97\n\nVgl. hierzu etwa OVG NRW, Urteil vom \n21. August 1997 - 11a D 156/93.A -; vgl. zur \nUnwirksamkeit eines \"Textbebauungplans\" auch \nVGH BW, Urteil vom 16. Dezember 1991 - 8 S 14/89 \n-, JURIS-Dokumentation. \n\n98\n\nDer Plangeber des vorliegend angegriffenen Planes wollte mit 1.5.1 der \ntextlichen Festsetzungen eine eigenständige, im Angesicht der \"1. Änderung\" \nerneute Bestimmung zum Ausschluss u.a. von Vergnügungsstätten treffen. Dies \nergibt sich aus der Planbegründung. Dort heißt es auf S. 6 unten, das Plangebiet sei \nüberlagert von der genannten städtischen Satzung vom 20. Dezember 1984; die \nAbsicht des Rates bezüglich des Ausschlusses dieser Nutzungen bleibe \naufrechterhalten. Da der vorliegende Bebauungsplan den Textbebauungsplan vom \n20. Dezember 1984 aufhebe, erfolge eine \"Übernahme\" der seinerzeit getroffenen \nZulässigkeitsregelung. Daraus ergibt sich nicht etwa, dass der Rat die Regelungen \nder genannten Satzung lediglich \"fortschreiben\" wollte. Vielmehr wollte er zur \nUmsetzung des Bebauungsplans Nr.2135 I, der der Umsetzung der städtischen \nRahmenplanung aus Juni 1998 dienen sollte, eine eigenständige neue Regelung der \nUnzulässigkeit von bestimmten Vergnügungsstätten treffen. Zum Zeitpunkt der \nAufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 im Jahre 1987/ 1988 und erst recht unter \nGeltung des [noch vor Erlass der Satzung vom 20. Dezember 1984 geltenden] \nvorherigen Bebauungsplans Nr. 28/1 Teil 1 war nämlich das jetzige Konzept auf \nGrund der Rahmenplanung aus 1998 gar nicht absehbar. Der Plangeber wollte \nnunmehr (erstmals) in einem qualifizierten Plan angesichts der nunmehr gegebenen \nstädtebaulichen Situation zur Umsetzung des Konzepts, den Bereich C. \ninsbesondere zwischen I.----straße und dem \"Innenbereich\" des das Plangebiet \nbildenden Straßengevierts zu attraktivieren und dort Aufenthaltsqualitäten zu \nschaffen, eine eigenständige Regelung treffen. Ist damit die Satzung vom 20. \nDezember 1984 nicht Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans geworden, \nbedarf es auch keiner Überprüfung ihrer Wirksamkeit. \n\n99\n\nDer Ausschluss von Spielhallen in Nr. 1.5.1 der textlichen Festsetzungen ist auf \nder Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO möglich, wenn es besondere städtebauliche \nGründe, d.h. spezielle städtebauliche Gründe gerade für diese Differenzierung gibt. \n\n100\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C \n77.84 -, BRS 47 Nr. 58 und Beschluss vom \n21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42. \n\n101\n\nSolche besonderen städtebaulichen Gründe können z.B. vorliegen, wenn \nSpielhallen oder sonstige Vergnügungsstätten einen \"trading-down-Effekt\" \nbewirken.\n\n102\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember \n1992 - 4 B 182.91 -, a.a.O. \n\n103\n\nDerartige Gründe sind hier zu bejahen. Ausweislich der auf S. 3 f. der \nBegründung erläuterten städtebaulichen Konzeption dient der Bebauungsplan dazu, \nden im östlichen Stadtzentrum, das durch das Plangebiet und den - weiter südlich auf \nder anderen Seite der I.----straße gelegenen - Bereich G. -Park/C7. Löwe \ngebildet wird, in den letzten Jahren eingetretenen Verlust an Anziehungskraft zu \nstoppen und diesen Teil des Stadtzentrums attraktiv zu machen und neu zu beleben. \nDieser Effekt soll mit der Schaffung von Aufenthaltsqualitäten bewirkt werden. Neben \nLadenlokalen, Dienstleistungsbetrieben und attraktiven Stadtwohnungen in den \noberen Geschossen sollen gerade gastronomische Betriebe Innenstadtbesucher \nzum Verweilen bewegen und den Bereich bis in die Abendstunden beleben (S. 5 der \nPlanbegründung). Dass der Betrieb einer Spielhalle dieser Absicht zuwiderlaufen \nkann, liegt auf der Hand, so dass der Ausschluss auf der Grundlage des § 1 (Abs. 5 \ni.V.m.) Abs. 9 BauNVO zulässig ist. \n \nDer Bebauungsplan ist abwägungsfehlerhaft. Er leidet an erheblichen Mängeln im \nAbwägungsvorgang und gelangt zu einem mit dem Grundsatz der \nVerhältnismäßigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis. \n\n104\n\nGemäß § 1 Abs. 6 BauGB (jetzt: § 1 Abs. 7 BauGB) sind bei der Aufstellung der \nBauleitpläne die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und \nuntereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange \ngegeneinander und untereinander abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn \neine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, \nwenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge \nin sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann \nvor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich \nzwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen \nwird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. \n\n105\n\nInnerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis allerdings \ngenügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener \nBelange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die \nZurückstellung des anderen Belangs entscheidet. \n\n106\n\nZu den im Rahmen einer hoheitlichen Planungsentscheidung \nabwägungserheblichen Belangen gehört \"selbstverständlich und in hervorgehobener \nWeise\" das Eigentum.\n\n107\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN \n14.00 -, BRS 65 Nr. 17 m.w.N.\n\n108\n\nGemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird das Eigentum gewährleistet. Seine \nSchranken werden gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Gesetze bestimmt. \nAuch Bebauungspläne bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums i.S.d. Art. 14 \nAbs. 1 Satz 2 GG. Der Satzungsgeber muss ebenso wie der Gesetzgeber bei der \nBestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums die schutzwürdigen \nInteressen des Eigentümers und Belange des Gemeinwohls in einen gerechten \nAusgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss dabei im Einklang mit \nallen anderen Verfassungsnormen handeln; insbesondere ist er an den \nverfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz \ndes Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, \nsondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. \nEinschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen, als der \nSchutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der \nEigentumsgarantie darf nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört sowohl die \nPrivatnützigkeit als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den \nEigentumsgegenstand.\n\n109\n\nVgl. BVerfG, Beschuss vom 19. Dezember 2002 \n- 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6 und BVerwG, \nBeschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25.98 -, BRS 60 \nNr. 8; vgl. auch Papier in Maunz/Dürig/ \nHerzog/Scholz (Begr./Hrsg), Grundgesetz, \nLoseblattsammlung, Stand: Juni 2002, Art. 14 \nRz. 92 f.\n\n110\n\nBeim Erlass eines Bebauungsplans muss im Rahmen der planerischen Abwägung \ndas private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem \nöffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Planungsgebiets \nabgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug \nder baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung \nauswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG \nerfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt.\n\n111\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 \n- 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69. \n\n112\n\nDurch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind auch Bauvorhaben oder bauliche \nAnlagen, die zwar ohne Einholung der erforderlichen Genehmigung, jedoch materiell \nin Einklang mit den einschlägigen Vorschriften ausgeführt werden. Derjenige, der ein \nVorhaben zwar formell baurechtswidrig, jedoch materiell baurechtsgemäß ausführt, \nübt damit materiell sein Eigentumsrecht aus, so dass die bauliche Anlage dem \nSchutz des Art. 14 Abs. 1 GG unterstellt ist.\n\n113\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 24. Oktober 1980 - IV C \n81.77 -, BRS 36 Nr. 99. \n\n114\n\nBei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken ist dem Grundsatz des \ngeringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes \nGeltung zu verschaffen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt einen \nverfassungslegitimen Grund für den hoheitlichen Eingriff, die Eignung des gewählten \nEingriffsmittels, seine Erforderlichkeit im Sinne der Wahl des schonenden Mittels \nsowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Eingriffsschwere und dem \nEingriffsnutzen.\n\n115\n\nVgl. Papier in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz \n(Begr./Hrsg), Grundgesetz, Loseblattsammlung, \nStand: Juni 2002, Art. 14 Rz. 301 ff. sowie \nKrautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. \nAuflage 2005 § 1 Rz. 126. \n\n116\n\nBei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken muss also stets geprüft \nwerden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung annähernd gleich \ngeeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Als milderes Mittel ist es \nanzusehen, wenn das Planvorhaben (annähernd) gleich gut auch auf Grundstücken \nder öffentlichen Hand verwirklicht werden kann. In der Abwägung hat das Eigentum \nder öffentlichen Hand nämlich ein geringeres Gewicht als das Eigentum Privater, weil \nHoheitsträger - als ein solcher ist im vorliegenden Zusammenhang auch die \nAntragsgegnerin anzusehen - angesichts des personalen Schutzzwecks der \nEigentumsgarantie nicht Inhaber des Grundrechts aus Art. 14 Abs.1 GG sind.\n\n117\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01 \n-, BRS 65 Nr. 8; vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 8. \nJuli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, S. 82 \n(105). \n\n118\n\nFerner ist zu beachten, dass die Grenzen der Verhältnismäßigkeit schneller \nerreicht bzw. überschritten sind, wenn die Ausnutzung des vorhandenen Bestandes \nwesentlich erschwert wird, als wenn es darum geht, die Erweiterungsfähigkeit des \nvorhandenen Bestandes zu sichern,\n\n119\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 16. April 1971 - IV C \n66.67 -, DVBl 1971, S. 746 (750); Krautzberger, \na.a.O., Rz. 126, \n\n120\n\noder wenn der Betroffene nicht an der Weiterführung der bisherigen \nGrundstücksnutzung gehindert wird. \n\n121\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 \n- 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69. \n\n122\n\nNach diesen Grundsätzen ist jedenfalls das Eigentum des Antragstellers nicht mit \ndem ihm objektiv gebührenden Rang in die Abwägung eingestellt worden. \n\n123\n\nDie Antragsgegnerin hat nicht übersehen, dass mit der Realisierung der \nFestsetzung über die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung \n- Fußgängerbereich - und mit der Festsetzung des Gehrechts zugunsten der \nAllgemeinheit (gr 2) die Grundstücke I.----straße 227 und 229 überplant werden. \nDass mit der Überplanung und der Realisierung der genannten Festsetzungen des \nBebauungsplans Nr. 2135 I aber die Bausubstanz des Grundstücks I.----straße 227 \nvollständig und die des Grundstücks I.----straße 229 zu einem nicht unerheblichen \nTeil beseitigt und die ausgeübte - jedenfalls weitgehend - legale baurechtliche \nNutzung, insbesondere die mit Baugenehmigung vom 25. März 1980 genehmigte \nSpielhalle, \"vernichtet\" wird, ist ihr in seiner Tragweite nicht bewusst geworden.\n\n124\n\nDie Antragsgegnerin hat insbesondere keine Überlegungen angestellt, ob nicht \ndie Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht auch auf andere Weise, \ninsbesondere etwa durch Inanspruchnahme von Grundstücken, die sich in (ihrer) \nöffentlichen Hand befinden, realisiert werden kann. Sie selbst war im für die \nBeurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) - jedenfalls teilweise - \nEigentümerin der Parzellen Nr. 370 und 371. Sollte das Grundstück, auf dem der \nrückwärtige Anbau an das Volkshochschulgebäude steht, soweit es an die \nausgewiesene Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung angrenzt, im Eigentum \nder öffentlichen Hand stehen, kann insoweit der Grundsatz der Erforderlichkeit schon \ndeshalb verletzt sein, weil aus den oben dargestellten Gründen den im Eigentum der \nöffentlichen Hand zustehenden Flächen im Rahmen der Abwägung ein geringeres \nGewicht zukommt. Jedenfalls hätte die Antragsgegnerin in der Abwägung aufzeigen \nmüssen, weshalb die Inanspruchnahme dieser Grundstücke nicht in Betracht kam, \nobwohl das Eigentum des Antragstellers weitgehend entzogen werden sollte.\n\n125\n\nSollten die Parzellen 370 und 371 nicht im Eigentum der Antragsgegnerin \nstehen, wäre das Gebot der Erforderlichkeit, nämlich der Grundsatz des mildesten \nEingriffs bei möglichst (annähernd) gleicher Effektivität, auch dadurch verletzt, dass \nsie - den Antragsteller weniger belastende, aber ebenfalls geeignete - Alternativen \nder Planung nicht ernsthaft erwogen hat. So ist nicht ohne weiteres ersichtlich, \nwarum das im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 2135 ausgewiesene Gehrecht \nzugunsten der Allgemeinheit lediglich eine Breite von 5 m hatte, nunmehr aber - ab \nder \"Gabelung\" der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung im \nBereich der Grundstücke des Antragstellers - eine Breite von 12 bis 15 m hat und \ndort zusätzlich noch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit von 2,5 m eingeräumt \nwird. Hier hätte es sich aufgedrängt zu prüfen, ob die Verkehrsfläche besonderer \nZweckbestimmung - Fußgängerbereich, die im Bebauungsplan Nr. 2135 überhaupt \nnicht ausgewiesen war, in diesem Abschnitt nicht auf eine deutlich geringere Breite \nhätte zurückgeführt werden können. So verläuft der an den ersten der drei Bauriegel \nangelehnte Fußgängerbereich ab etwa der nördlichen Grenze des Grundstücks I.----\nstraße 231 nur auf einer Breite von insgesamt 7 m. Die Breite lässt sich auch nicht - \nwie in der Begründung zur Zurückweisung der Einwendung des Antragstellers - damit \nrechtfertigen, sie sei erforderlich, um den geplanten Gebäudekomplex und das VHS-\nGelände zu erschließen. Dass dies hinsichtlich des geplanten Gebäudekomplexes \nnicht (zwingend) erforderlich ist, ergibt sich schon daraus, dass dieser jedenfalls ab \ndem o.g. Punkt ab etwa der östlichen Seitenwand des VHS-Gebäudes auf einer \nBreite von etwa 7 m verläuft. Eine größere Breite (bis zu dem gerade genannten \nPunkt) kann mit der Erschließung der VHS nicht begründet werden, da insoweit ab \nder \"Gabelung\" des Fußgängerbereichs (ab C3.---------straße 2/4) westlich eine \nzwischen 10 und 15 m breite Verbindung besteht. Diese \"Erschließungsmöglichkeit\" \nzum VHS-Gebäude kann sogar als für Besucher der VHS attraktiver angesehen \nwerden, da sich nicht nur die Eingänge zur VHS auf der westlichen bzw. nördlichen - \nund damit der von den Grundstücken des Antragstellers abgewandten - Seite des \nFußgängerbereichs befinden, sondern dort auch die einzigen im Plangebiet \nbefindlichen - von der M.---------straße aus anfahrbaren - oberirdischen Parkplätze \ngelegen sind. Darüber hinaus befindet sich dort auch das \"C4. gebäude\" (C3.-----\n----straße 17). Der Fußgängerverkehr zur VHS vermag daher die Breite der \nVerkehrsfläche im Bereich der Grundstücke des Antragstellers jedenfalls nicht in dem \nSinne zu rechtfertigen, dass sein Interesse an dem Substanzerhalt seines Eigentums \nvon vornherein zurücktreten müsste. \n\n126\n\nDie ins Feld geführte \"Notwendigkeit der Anlieferung\" vermag die Breite der \nTrasse ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Sollte hiermit die Anlieferung - z.B. von \nKursmaterialien - an die VHS gemeint sein, bietet sich aus den o.g. Gründen die \nBelieferung von der westlichen Seite und damit gerade nicht von der Seite an, auf \nder sich die Grundstücke des Antragstellers befinden. Sollte mit \"Anlieferung\" die \nBelieferung der Bebauungsriegel - z.B. den in den Erdgeschossen vorgesehenen \nGastronomiebetrieben gemeint sein -, kann diese jedenfalls zu einem nicht \nunerheblichen Teil über die von der P. Straße abzweigende (Plan-)Straße und \nim Übrigen - jedenfalls in gewissem Umfang - über die I.----straße erfolgen. \n\n127\n\nDie geplante Offenlegung bzw. Renaturierung der Strunde vermag die Breite der \nVerkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und die damit einhergehende \nSubstanzverletzung des Grundeigentums des Antragstellers ebenfalls nicht zu \nbegründen. Die entsprechende hinweisliche Kennzeichnung, die im vorliegenden \nNormenkontrollverfahren rechtsverbindliche Vorgaben nicht zu begründen vermag, \n\n128\n\nvgl. hierzu z.B. Söfker in Ernst/Zinkahn/ \nBielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand: \nJanuar 2005, § 9 Rz. 268 f., \n\n129\n\nweist im Bereich der Grundstücke des Antragstellers eine 2,5 m breite und ca. \n50 m lange Trasse aus. Angesichts des dargestellten erheblichen Gewichts der \nverfassungsrechtlich geschützten Eigentumsposition hätte es hier durchaus nahe \ngelegen, auf die Offenlegung der Strunde im hier relevanten - für die Renaturierung \nder Strunde verhältnismäßig kleinen Bereich - zu verzichten. Von dem Verzicht auf \ndie Offenlegung der Strunde im Bereich der Grundstücke des Antragstellers blieben \ndie Renaturierung der Strunde im Areal der öffentlichen Grünfläche und auch der \nC5. park in seiner Dimensionierung unangetastet. Durch das Absehen von der \nOffenlegung der Strunde wird auch kaum der Eindruck entstehen, eine lückenlose - \nstädtebaulich angestrebte - Verbindung zwischen C5. park und G1. park bzw. \n(westlicher) Innenstadt werde mangels Fortsetzung des Verlaufs der Strunde \nunterbrochen. Denn nur etwa 12 m unmittelbar nach Abschluss der für die \nOffenlegung der Strunde hinweislich gekennzeichneten Fläche schließt sich bereits \ndie I.----straße an. Unabhängig von diesen Erwägungen stellt sich auch weiter die \nFrage, ob auch bei einer (weitgehenden) Offenlegung der Strunde im Bereich der \nGrundstücke des Antragstellers - insbesondere etwa des Grundstücks I.----straße \n227 - nicht an der an das Gebäude der Volkshochschule angrenzende Bereich der \nVerkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung stärker in Anspruch genommen \nwerden kann und dann durch eine Brücke über die Strunde eine Verbindung zum \nBauriegel auf der rückwärtigen Seite der I.----straße hergestellt werden kann. Dieser \nGedanke liegt hier vor allem deshalb nahe, weil in der von der Antragsgegnerin \nüberreichten Dokumentation zur Rahmenplanung (dort S. 16) der Innenstadt im \nBereich des C5. parks mehrere Brücken bzw. Wege über den Strundeverlauf \nvorgesehen sind. \n \nAnders als beim Antragsteller liegt es hingegen, soweit das Grundstück C3.---------\nstraße 25 in Rede steht, soweit dort für den Bereich, in dem das dortige Haus der \nbetroffenen Grundstückseigentümer liegt \"private Gründfläche ausgewiesen ist. Dort \ngeht es nämlich lediglich darum, zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten in bislang \nnicht zu Bauzwecken genutzten und - ausweislich der Festsetzungen des bisherigen \nBebauungsplans - auch nicht (für Hauptnutzungen) nutzbaren Bereichen zu \nbeschneiden. Der angegriffene Bebauungsplan steuert insoweit nur die Zulässigkeit \nkünftiger Nutzungsänderungen oder -erweiterungen, steht aber der Fortsetzung der \nbestehenden und bestandsgeschützten privaten Nutzung des Grundstücks nicht \nentgegen. In einem solchen Fall kann dann nicht von einer völligen oder \nweitgehenden Entwertung des Grundeigentums gesprochen werden. \n\n130\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 \n- 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69; vgl. auch Urteil des \nSenats vom 4. Juni 2003 7a D 46/02.NE -, JURIS-\nDokumentation. \n \nMit Blick auf das Vorbringen des Antragstellers, hinsichtlich dieser Eigentümer sei \nnoch nicht einmal § 1 Abs. 10 BauNVO in Betracht gezogen worden, ist darauf \nhinzuweisen, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung schon \ndeshalb nicht gegeben sind, weil dort vorausgesetzt wird, dass für den in Frage \nstehenden Bereich ein Baugebiet nach den §§ 2 bis 9 BauNVO festgesetzt wird; dies \nist hinsichtlich des Grundstücks C3.---------straße 25 aber nicht der Fall. Welche \nBedeutung im Rahmen der Abwägung dem Umstand zukommen könnte, dass die \nAntragsgegnerin - soweit es das Grundstück C3.---------straße 25 betrifft - von den \nVorgaben des Flächennutzungsplans abgewichen ist, ohne dies in der \nPlanbegründung zu thematisieren, mag hier - weil nicht entscheidungserheblich - \noffenbleiben; von einer Verletzung des Rechts der Eigentümer des Grundstücks C3.-\n--------straße 25 auf Substanzerhaltung ihres Grundeigentums kann jedenfalls keine \nRede sein. \n\n131\n\nDagegen werden die Substanz des Eigentums des Antragstellers (bis auf den \nvorderen Bereich der I.----straße 229) durch die bauplanerischen Festsetzungen \nbzw. ihre Realisierung vollständig und eine Reihe der Nutzungsmöglichkeiten des \nEigentums - wie vor allem die formell und materiell legale Nutzung der Spielhalle - \nvollständig beseitigt. Die Nutzung insbesondere der Spielhalle genießt passiven \nBestandsschutz, der aber mit deren Abriss untergehen wird. Nach dem \nstädtebaulichen Konzept des angegriffenen Bebauungsplans (vgl. 1.5.1 der \ntextlichen Festsetzungen) soll die Spielhalle im Stadtzentrum gerade nicht mehr neu \nerrichtet werden können. \n\n132\n\nDie Antragsgegnerin hat damit die Bedeutung der verfassungsrechtlichen \nSchutzes der Substanz des Eigentums verkannt. Die Antragsgegnerin hat die \ndiesbezügliche Eigentumsgarantie nicht mit dem objektiv gebotenen Rang in die \nAbwägung eingestellt. \n\n133\n\nSie hat den Ausgleich zwischen ihren städtebaulichen Vorstellungen und den \ndahinter stehenden öffentlichen Belangen auf der einen Seite und den durch Art, 14 \nAbs.1 GG geschützten Interessen des Antragstellers in einer Weise vorgenommen, \ndie zu deren objektiver Gewichtigkeit außer Verhältnis steht. \n\n134\n\nInsbesondere konnte die Antragsgegnerin den Antragsteller nicht auf das \nUmlegungsverfahren verweisen. Allerdings kann im Einzelfall bei der Aufstellung \neines Bebauungsplans der bei der Planung anzustrebende gerechte \nInteressenausgleich je nach Lage der Dinge einem späteren Umlegungsverfahren \nvorbehalten bleiben.\n\n135\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 11. September 2001 \n- 10 A 407/98 -, BauR 2002, 674 f.\n\n136\n\nDie Inanspruchnahme von privatem Grundeigentum durch die Festsetzung einer \nöffentlichen Verkehrsfläche in einem Bebauungsplan kann daher gerechtfertigt sein, \nwenn die Gemeinde den Vollzug des Bebauungsplans durch ein die \nGleichbehandlung der Eigentümer gewährleistendes Umlegungsverfahren \nvorbereitet und darin planungsbedingte Ungleichbelastungen durch bodenordnende \nMaßnahmen ausgeglichen werden können.\n\n137\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN \n25/98 -, BRS 60 Nr. 8 \n\n138\n\nKann eine Absicherung bestimmter vorhandener Nutzungen nicht erreicht \nwerden, weil diese mit den planerischen Zielsetzungen schlechterdings nicht \nvereinbar ist, ist es für eine abwägungsgerechte Entscheidung jedoch erforderlich, \ndass der Plangeber die Augen vor den umlegungs- bzw. entschädigungsrechtlichen \nKonsequenzen nicht verschließt oder andere gesicherte Lösungen zur Bewältigung \ndes Konflikts in seine Überlegungen einstellt. \n\n139\n\nVgl. Kuschnerus, Der sachgerechte \nBebauungsplan, 3. Auflage 2004, Rz. 223\n\n140\n\nIn der Begründung des Beschlusses über die Einwendungen des Antragstellers \nvom 16. Mai 2002 ist aber lapidar nur davon die Rede, das für die Realisierung der \ngrundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument \nsei die Umlegung nach dem Baugesetzbuch, in dem Umlegungsverfahren würden \ndie für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen. Damit wird aber \nübersehen, dass es aus den o.g. dargelegten Gründen vorliegend nicht darum geht, \ndie Erweiterungsfähigkeit des vorhandenen Bestandes zu beschränken, sondern \ndass mit der Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur öffentlichen \nVerkehrsfläche (in dieser Breite) und zum Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit der \nBestand auf dem Grundstück in seiner Substanz vernichtet wird. Eine Kompensation \ndieses Substanzverlustes im Umlegungsverfahren kann vorliegend - insbesondere \nhinsichtlich der Spielhalle - nicht erfolgen, da das Umlegungsgebiet durch das Gebiet \ndes Bebauungsplans begrenzt wird (§ 52 Abs. 1 i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) und \ndie bisherige Nutzung als Spielhalle - auch mangels Regelungen nach § 31 Abs. 1 \nBauGB [oder ggf. § 1 Abs. 10 BauNVO] - in dem Plangebiet gerade nicht zulässig ist. \nSelbst wenn im Umlegungsverfahren ggf. ein Wertausgleich erreichbar sein sollte, \nwürde dieser den Verlust der - auf Grund der Eigentumsgarantie primär zu \nschützenden - Substanz des Eigentums nicht zu kompensieren vermögen. Damit \nkann der Antragsteller hier nach Lage der Dinge auch nicht auf das \nUmlegungsverfahren verwiesen werden. Zu diesen Aspekten hat die \nAntragsgegnerin ausweislich der Aufstellungsvorgänge - außer dem pauschalen \nVerweis auf das Umlegungsverfahren - Überlegungen nicht angestellt.\n\n141\n\nEine Heilung des Mangels auf der Grundlage des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB \nkommt nicht in Betracht.\n\n142\n\nDer Fehler im Abwägungsvorgang ist offensichtlich und auch auf das \nAbwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, \nwenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hinweisen; \"von \nEinfluss gewesen\" i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist der Mangel dann, wenn sich \nan Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände \nabzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das \nAbwägungsergebnis gewesen ist \n\n143\n\n- vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 \n- 4 NB 42.93 -, BRS 57 Nr. 22 m.w.N. - \n \nbzw. wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit \nbesteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.\n\n144\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003 \n- 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65. \n\n145\n\nDie Offensichtlichkeit des Mangels ergibt sich vorliegend schon daraus, dass der \nAntragsteller durch seinen Bevollmächtigten aktenkundig auf die Beeinträchtigung \nder Eigentumsposition durch den ausdrücklich so bezeichneten Abriss der Gebäude \nbereits im Anschluss an die öffentliche Auslegung, nämlich mit Schreiben vom 7. \nJanuar 2002 hingewiesen hat. Der Mangel ist auch von Einfluss gewesen, denn bei \nhinreichender Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Position hätte der Rat der \nAntragsgegnerin möglicherweise eine andere Entscheidung getroffen.\n\n146\n\nDer Abwägungsfehler führt nicht nur zu einer Unwirksamkeit der Festsetzungen \nhinsichtlich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und des Gehrechts \nzugunsten der Allgemeinheit, soweit sie das Grundstück des Antragstellers betreffen. \n\n147\n\nDie Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen des Bebauungsplanes führt nur \ndann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die übrigen Festsetzungen für sich \nbetrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle \nstädtebauliche Ordnung bewirken und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem \nWillen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten\nInhalts beschlossen hätte.\n\n148\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993 \n- 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30 m.w.N.\n\n149\n\nDanach ist der Bebauungsplan Nr. 2135 I hier insgesamt unwirksam. Denkt man \nsich das Gehrecht - gr 2 - und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - \nFußgängerbereich - hinweg, soweit sie die Grundstücke des Antragstellers betreffen, \nso würde die diesbezügliche Passage von der I.----straße zum Bereich zwischen \ndem ersten Bauriegel und dem C5. park - wenn man gleichzeitig an der \nvorgesehenen Offenlegung der Strunde festhält -, auf weniger als 5 m reduziert. Ob \ndies allein ausreicht, eine lediglich teilweise Unwirksamkeit zu verneinen, mag \noffenbleiben. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Rat der \nAntragsgegnerin den Bebauungsplan auch bei hinweggedachter Inanspruchnahme \nder Grundstücke des Antragstellers, insbesondere des Grundstücks I.----straße 227, \nbeschlossen hätte. Durch den Wegfall von Gehrechten für die Allgemeinheit und die \nReduzierung des Fußgängerbereichs wäre der Zugang zum C5. park zwar nicht \nunzumutbar, aber auch in nicht völlig unerheblichem Umfang verengt worden. Dieser \nsollte aber nach der Rahmenplanung Innenstadt, die mit dem Bebauungsplan Nr. \n2135 I realisiert werden sollte, gerade das \"Haupteingangstor\" zum inneren Bereich \nder C. darstellen. Außerdem sollte, wie die Antragsgegnerin z.B. in ihrem \nSchriftsatz vom 9. September 2005 (dort S. 6) betont hat, gerade der festgesetzte \nFußgängerbereich die Funktion einer \"Hauptfußgängerachse von der \nFußgängerzone [der I.----straße ] über den C5. park bis zum Rosengarten \nerfüllen\". Dem entspricht es, wenn die Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom \n9. September 2005 die Auffassung des Rates bei Beschlussfassung über den \nBebauungsplan dahingehend erläutert, dass \"mit einem schmalen `Durchgang` ... die \nmit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen\" gewesen wären. \n\n150\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. \n\n151\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr. \n11, 711, 713 ZPO.\n\n152\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht vorliegen.\n\n153","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/277749","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2005-09-16/7-d-62-04-ne","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":13},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":9},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":7},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":6},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 214","ref_norm":"214","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 32","ref_norm":"32","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 45","ref_norm":"45","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/277749","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/277749","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2005-09-16/7-d-62-04-ne","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/277749","retrieved":"2026-07-09 02:50:45.704288+00:00"}}