{"status":"available","doknr":"OLD278320","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2005:0822.10A4694.03.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2005-08-22","aktenzeichen":"10 A 4694/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert. \n\nDie Ordnungsverfügung des Beklagten vom 23. November 2001 und der \nWiderspruchsbescheid des Landrats des Kreises Neuss vom 4. Juli 2002 werden \naufgehoben. \n\nDie Kosten des Verfahrens beider Instanzen trägt der Beklagte.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. \n\nDie Revision wird nicht zugelassen. \n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger wendet sich gegen eine bauordnungsbehördliche Verfügung, mit der \nihm der Rückbau von Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen aufgegeben wird, die er \nohne Baugenehmigung auf dem Grundstück E. Straße 22 (Gemarkung A. , \nFlur 10, Flurstück 18) in E1. vorgenommen hat.\n\n3\n\nDas insgesamt etwa 110 m tiefe und 17 m breite Grundstück liegt unmittelbar \nöstlich der E. Straße (B 9). Es ist mit einem etwa 35 m von der E. \nStraße zurückversetzten Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten bebaut. Das Gebäude \nwurde vermutlich gegen Ende des Zweiten Weltkrieges zunächst als Übergangsheim \nfür Ausgebombte errichtet. In den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts erfolgte \nein Erweiterungsbau mit Anbau sowie einer Aufstockung. Eine Baugenehmigung für \ndas Gebäude liegt nicht vor. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines \nBebauungsplans.\n\n4\n\nBereits in den siebziger Jahren war in der Siedlung \"O. \", in dem sich auch \ndas streitgegenständliche Grundstück befindet, ein über den Altbestand hinaus \nerrichteter Schwarzbau Gegenstand eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. \nEnde der sechziger Jahre war nordwestlich des streitgegenständlichen Grundstücks, \nauf der gegenüberliegenden Seite der E. Straße, an das heutige Gebäude \nE. Straße 15 ein eingeschossiges Wohnhaus mit etwa 90 m² Wohnfläche \nohne die erforderliche Baugenehmigung angebaut worden. Die gegen die \nBeseitigungsverfügung vom 9. Juni 1969 gerichtete Klage wurde vom \nVerwaltungsgericht Düsseldorf mit Urteil vom 15. Mai 1970 (4 K 2243/69) \nabgewiesen. Im Rahmen des Berufungsverfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht \nfür das Land Nordrhein-Westfalen (X A 977/70) verpflichtete sich der Kläger des \ndortigen Verfahrens im Vergleichswege, den Bau spätestens bis zum 31. Dezember \n1973 zu beseitigen. Im Juli 1982 wurde das Gebäude schließlich durch den \ndamaligen Eigentümer vollständig entfernt.\n\n5\n\nUnmittelbar nördlich des hier streitgegenständlichen Grundstücks befinden sich \nvier Wohngebäude (E. Straße 24, 26, 28, 30). Im weiteren Verlauf der \nE. Straße folgen drei weitere Wohngebäude (E. Straße 46, 48, 50). \nDazwischen liegt eine Freifläche von etwa 140 m. Weiter in nördlicher Richtung \nfolgen auf eine - bis auf ein kleines Wohnhaus - unbebaute Fläche von etwa 350 m \nein Reitplatz sowie verschiedene Hofgebäude. Südlich des streitgegenständlichen \nGrundstücks liegen ebenfalls sechs Wohngebäude (E. Straße 2, 6, 14, 16, \n18, 20). Weiter in südlicher Richtung, jenseits der Kreisstraße 12 schließen sich \nlandwirtschaftlich genutzte Flächen an. Der östlich des streitgegenständlichen \nGrundstücks gelegene Bereich ist ebenfalls durch ausgedehnte landwirtschaftliche \nFlächen gekennzeichnet; nordnordöstlich ist ein Baggersee. Auf der Westseite der \nE. Straße, schräg gegenüber des streitgegenständlichen Grundstücks, \nbefindet sich eine landwirtschaftliche Hofstelle. Jenseits der etwa 150 m südlich der \nHofstelle gelegenen Kreisstraße 12 beginnt ein Gewerbegebiet. In Richtung Norden \ngrenzt an die Hofstelle zunächst eine Freifläche von etwa 130 m an. Danach finden \nsich zwei weitere Wohngebäude (E. Straße 15 und 17). Jenseits einer \nweiteren Freifläche von knapp 50 m stehen sechs Wohngebäude (E. \nStraße 27, 31, 33, 35, 37, 39). Zwischen den Gebäuden E. Straße 27 und 31 \nist ein Gewächshaus errichtet. Etwa 200 m westlich der E. Straße sind die \nGebäude einer Gärtnerei. Die übrigen, sich an die Bebauung anschließenden \nFlächen werden landwirtschaftlich genutzt. \n\n6\n\nFür das streitgegenständliche Grundstück sowie für die umliegenden \nGrundstücke stellt der Flächennutzungsplan der Stadt E1. Flächen für die \nLandwirtschaft dar. Die weiter nördlich gelegenen Flächen sind als Flächen für die \nLand- und Forstwirtschaft dargestellt. Das Grundstück liegt ausweislich des \nLandschaftsplans des Kreises Neuss, Teilabschnitt II - E1. -, 3. Änderung im \nLandschaftsschutzgebiet 6.2.2.1 „Rheinaue mit Altarmen und Vorland\". Unter der \nOrdnungsnummer 6.2.2 Nr. II. 1. trifft der Landschaftsplan für \nLandschaftsschutzgebiete folgende Festsetzung: „Verboten ist insbesondere, \nbauliche Anlagen im Sinne der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen zu \nerrichten sowie die Außenseite bestehender baulicher Anlagen zu ändern, auch \nwenn das Vorhaben keiner bauaufsichtlichen Genehmigung bedarf [...].\" \n\n7\n\nIm Rahmen einer Ortsbesichtigung am 28. Juli 2000 stellten Mitarbeiter des \nBeklagten an dem streitgegenständlichen Gebäude ungenehmigte Umbau- und \nErweiterungsmaßnahmen im Dachgeschoss fest und versiegelten die Baustelle. \n\n8\n\nAm 21. September 2000 beantragte der Kläger eine Baugenehmigung zum \nAnbau und zur Dacherneuerung. Ausweislich der Bauzeichnungen sollte das \nGebäude auf der Ostseite über die gesamte Schmalseite vom Keller bis zum \nDachgeschoss um etwa 5 m verlängert werden. Zudem waren die Neuerrichtung des \nDachstuhls einschließlich des Einbaus von insgesamt vier Dachgaupen, die teilweise \nErneuerung der Giebelwände sowie der Ausbau des Dachgeschosses zu einer \nweiteren Wohneinheit geplant. Im Bereich der Treppenhäuser sollten an der Nord- \nund Südfassade Vorbauten errichtet werden.\n\n9\n\nBei einer erneuten Ortsbesichtigung am 29. September 2000 stellten Mitarbeiter \ndes Beklagten den Bruch des Siegels sowie weitere Ausbaumaßnahmen fest.\n\n10\n\nDie beantragte Baugenehmigung zum Umbau und zur Erweiterung des \nWohnhauses lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 3. Januar 2001 ab. Das \nVorhaben befinde sich im Außenbereich und beeinträchtigte öffentliche Belange, weil \nes den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspreche und zu einer \nVerfestigung der in diesem Bereich der Bundesstraße 9 bereits vorhandenen \nSplittersiedlung führe. Darüber hinaus stelle es einen Berufungsfall mit negativer \nVorbildwirkung dar. \n\n11\n\nMit Schreiben vom 2. Februar 2001 legte der Kläger Widerspruch ein, zu dessen \nBegründung er ausführte, in dem Bereich der Bundesstraße 9 sei bereits seit \nJahrzehnten eine Splittersiedlung vorhanden und eine weitere Verfestigung nicht zu \nbefürchten. Vielmehr stelle die Streubebauung dort die herkömmliche Siedlungsform \ndar. Das Vorhaben diene der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter \nBausubstanz. Die Erweiterung sei im Verhältnis zum bereits vorhandenen \nWohngebäude angemessen und stelle eine Anpassung an gewandelte \nLebensverhältnisse dar.\n\n12\n\nMit Schreiben vom 20. Juli 2001 teilte der Architekt des Klägers dem Beklagten \nmit, dass der „Versagungsbescheid vom 3. Januar 2001 seitens des Antragstellers \nakzeptiert und der gegen diesen Bescheid vorgebrachte Widerspruch hiermit \nzurückgezogen wird\". Neben dem Architekten hatte auch der Kläger das Schreiben \nunterzeichnet. Mit demselben Schreiben überreichte der Kläger abgeänderte \nBauzeichnungen, wonach das Obergeschoss nun statt für eine weitere Wohneinheit \nals Hobby- und Fitnessraum mit WC und Loggia sowie als Speicher genutzt werden \nsollte. Daraufhin teilte der Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 22. August 2001 \nmit, dass auch die geänderte bauliche Nutzung nicht genehmigungsfähig sei. \n\n13\n\nIm Rahmen einer weiteren Ortsbesichtigung am 2. Oktober 2001 stellten \nMitarbeiter des Beklagten den Abschluss der Heizungs- und Sanitärrohrinstallation \nsowie der Fenstermontage im Dachgeschoss fest. Der Innenausbau des \nDachgeschosses war ebenfalls fast abgeschlossen. Vereinzelte Zargen waren noch \nnicht montiert.\n\n14\n\nMit Ordnungsverfügung vom 23. November 2001, dem Kläger zugestellt am \n29. November 2001, forderte der Beklagte den Kläger auf, die ohne die erforderliche \nBaugenehmigung vorgenommenen Umbauten und Erweiterungen des Wohnhauses \nim Dachgeschoss innerhalb von zwei Monaten nach Bestandskraft der \nOrdnungsverfügung zurückzubauen. Im Einzelnen seien folgende Forderungen zu \nerfüllen: „1. Entfernung der Dachgaupen, 2. Entfernung der Trennwände für die \nbeabsichtigten Nutzungen Diele, Schlafen, Kochen, Bad/WC.\" Für den Fall, dass der \nKläger der Ordnungsverfügung nicht nachkomme, drohte der Beklagte ein \nZwangsgeld von 2.000,-- Euro für jede nicht entfernte Dachgaupe und von 500,--\n Euro für jede nicht entfernte Trennwand an. Die zu entfernenden Trennwände waren \nin einer der Ordnungsverfügung beigefügten Skizze gelb markiert. Zur Begründung \nführte der Beklagte aus, der Ausbau des Dachgeschosses zu einer dritten \nWohneinheit, u. a. Errichtung von Dachgaupen und Einziehen von Trennwänden, \nbedürfe einer Baugenehmigung, die jedoch mit Bescheid vom 3. Januar 2001 \nbestandskräftig versagt worden sei.\n\n15\n\nMit Schreiben vom 25. Dezember 2001 legte der Kläger Widerspruch ein und \nführte aus, in der unmittelbaren Nachbarschaft sei eine Vielzahl von Häusern, (z. B. \nE. Straße 18, 24, 31, 33 und 50) mit zum Teil über die gesamte Hausbreite \nreichenden Dachgaupen zu finden, so dass die Dachgaupen auf seinem Gebäude \nkeinen erstmaligen Berufungsfall für Nachbarn darstellten. Aus diesem Grunde \nwiderspreche die Ablehnung eines entsprechenden Baugesuches Art. 3 GG.\n\n16\n\nMit Schreiben vom 7. Mai 2002 reichte der Kläger weitere Bauzeichnungen nach, \nausweislich derer das Dachgeschoss nun als Trockenboden und Speicher genutzt \nwerden sollte.\n\n17\n\nUnter dem 4. Juli 2002 wies der Landrat des Kreises O. den Widerspruch \nzurück, weil das formell illegale Vorhaben auch die notwendigen Abstandflächen \nnicht einhalte. Bereits vor dem Dachausbau habe die Abstandfläche auf dem \nGebäude der Nachbarparzellen 167 und 166 gelegen. Durch den Bau der \nDachgaupen unmittelbar auf dem Mauerwerk werde die Außenwand verlängert, so \ndass sich die notwendige Abstandfläche noch erhöhe. Das Vorgehen gegen die \nErweiterungsbauten sei ermessensfehlerfrei; insbesondere stünden keine milderen \nMittel zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes zur Verfügung, da die Nutzung \ndes derzeitigen Dachausbaus mit den Dachgaupen als Trockenboden nicht \ngenehmigungsfähig sei. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot liege nicht \nvor, da bezüglich der Größe und Kubatur des Dachausbaus keine Vergleichsfälle in \nder näheren Umgebung vorhanden seien und dort auch kein Abstandflächenproblem \nbestehe. Schließlich seien rechtswidrige Zustände, die bei einer Vielzahl von \nGebäuden vorlägen, nicht stets „flächendeckend\" zu bekämpfen. Die Behörde könne \nauch anlassbezogen vorgehen und sich auf die Regelung von Einzelfällen \nbeschränken. \n\n18\n\nAm 2. August 2002 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung hat er \nausgeführt, das Bauvorhaben sei weder formell noch materiell illegal. Diesem \nstünden weder planungsrechtliche noch bauordnungsrechtliche Vorschriften \nentgegen. Es füge sich in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil ein. Auch \nbauordnungsrechtlich sei das Bauvorhaben offensichtlich rechtmäßig, da es keine \nAbstandflächen verletze. Es handele sich um ein historisch gewachsenes, zunächst \nals Übergangswohnheim für Flüchtlinge errichtetes Bauwerk. Die \nAbstandflächenverletzungen könnten ohne weiteres beseitigt werden, da er - der \nKläger - auch Eigentümer des Nachbargrundstücks (Flurstück 166) sei. Es könnten \nBaulasterklärungen abgegeben oder die Baukörper auf den benachbarten \nGrundstücken durch bauliche Veränderungen verbunden werden. Ferner sei das \nGebäude in den 1950er Jahren als Flüchtlingshaus mit Wissen und Wollen und mit \nUnterstützung des Beklagten und der Widerspruchsbehörde errichtet worden. Auch \nder Erweiterungsbau in den 1960er Jahren habe der Aufnahme von Flüchtlingen \ngedient und sei mit Zustimmung oder jedenfalls Duldung des Beklagten und der \nWiderspruchsbehörde erfolgt. Nach der Feststellung des Erweiterungsbaus im Jahr \n2000, habe der damalige Amtsleiter des Bauordnungsamtes ihn (den Kläger) \naufgefordert, einen Bauantrag zu stellen, der allerdings abgelehnt worden sei. Nach \nGesprächen zwischen Mitarbeitern des Beklagten, der Kreisverwaltung, dem \nArchitekten und ihm (dem Kläger), sei schließlich eine Genehmigung in Aussicht \ngestellt worden, wenn eine Reduzierung auf zwei Wohneinheiten stattfinde und auf \neine Wohnnutzung im Dachgeschoss verzichtet werde. Er habe entsprechende \nAustauschpläne beibringen sollen. Für den Fall, dass seinem Begehren entsprochen \nworden wäre, hätte er den eingelegten Widerspruch zurückgezogen. Da die \nBaugenehmigung aber auch für das geänderte Vorhaben nicht erteilt worden sei, \nhabe er entgegen der Ansicht des Beklagten mit seinem Schreiben vom 20. Juli 2001 \nden Widerspruch nicht zurückgenommen.\n\n19\n\nDer Kläger hat beantragt, \n\n20\n\ndie Ordnungsverfügung des Beklagten vom \n23. November 2001 und den Widerspruchsbescheid \ndes Landrats des Kreises O. vom 4. Juli 2002 \naufzuheben. \n\n21\n\nDer Beklagte hat beantragt, \n\n22\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n23\n\nEr hat ausgeführt, die Versagung der beantragten Baugenehmigung sei in der \nZwischenzeit bestandskräftig geworden, weil der Kläger den Widerspruch gegen den \nVersagungsbescheid mit Schreiben vom 20. Juli 2001 zurückgenommen habe. Nach \nden am 7. Mai 2002 eingereichten Plänen sollten die Erweiterungsbauten nicht als \nWohnung, sondern als Trockenboden und Speicherräume verwendet werden. Ein \nAustausch von Bauvorlagen sei aber nicht aber mehr in Frage gekommen, allenfalls \nhätte ein neuer Bauantrag gestellt werden können. Die Räume im Dachgeschoss \ndürften nach wie vor nicht als Aufenthaltsräume genutzt werden. Die \nBaumaßnahmen des Klägers seien formell und materiell baurechtswidrig. Eine \nbaurechtliche Genehmigung für das Wohnhaus E. Straße 22 liege nicht vor. Die \nSchaffung einer dritten Wohneinheit führe zu einer Verfestigung der Splittersiedlung \nim Bereich der E. Straße. Die seitens des Klägers angeregte Eintragung einer \nBaulast zur Beseitigung des Abstandflächenverstoßes komme nicht in Betracht, da \nder Kläger weder Eigentümer des Grundstücks E. Straße 22 noch des \nbenachbarten Flurstücks 166 sei, sondern die Erbengemeinschaft S. , J. \nC. (Mutter des Bauherrn). \n\n24\n\nDas Verwaltungsgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 18. September 2003, auf \ndas wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen. \n\n25\n\nGegen das dem Kläger am 15. Oktober 2003 zugestellte Urteil hat dieser am \n13. November 2003 die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom \n19. Januar 2005, dem Kläger zugestellt am 24. Januar 2005, hat der Senat die \nBerufung zugelassen. \n\n26\n\nMit seiner am 21. Februar 2005 eingegangenen Berufungsbegründung trägt der \nKläger vor, es handele sich nicht um eine Splittersiedlung, sondern die Örtlichkeit sei \nals nicht beplanter Innenbereich zu werten. Die etwa 15 bis 20 entlang der \nBundesstraße vorhandenen Bauwerke verfügten über eine innere Erschließung \ndurch eine zum Teil asphaltierte Straße. Nach dem Krieg sei die Örtlichkeit auch \ndurch die Stadt E1. für Übergangswohngelegenheiten genutzt worden. Das \nVorhaben des Klägers füge sich in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil ein. \nInnerhalb des bebauten Ortsteils seien Dachgeschossnutzung und die Errichtung \nzusätzlicher Dachgaupen vorherrschend. Die Ordnungsverfügung sei zudem in \nBezug auf den Rückbau der Dachgaupen zu unbestimmt. Sie sei nicht umzusetzen, \nohne hierdurch einen bauordnungswidrigen Zustand zu erzeugen, da bei Entfernung \nder Dachgaupen das Dach geöffnet und den Witterungseinflüssen ausgesetzt bleibe. \nFerner sei festzulegen, in welcher Weise das Dach wieder zu verschließen sei. Auch \ndie Anordnung der Entfernung von Trennwänden sei rechtswidrig, da die Entfernung \nzur Verhinderung einer bestimmten Nutzung nicht erforderlich sei. Die bloße \nNutzungsuntersagung würde ausreichen. Da der Beklagte der Auffassung zu sein \nscheine, dass nur die Errichtung einer weiteren Wohneinheit unzulässig sei, sei die \nuntergeordnete Mitnutzung der Flächen im Dachgeschoss, z. B. durch den Mieter \ndes ersten Obergeschosses bauordnungsrechtlich völlig unbedenklich und nicht zu \nunterbinden. \n\n27\n\nDer Kläger beantragt, \n\n28\n\nunter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils \ndie Ordnungsverfügung des Beklagten vom \n23. November 2001 und den Widerspruchsbescheid \ndes Landrats des Kreises O. vom 4. Juli 2002 \naufzuheben. \n \n\n29\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n30\n\ndie Berufung zurückzuweisen. \n\n31\n\nDie Berichterstatterin des Senats hat am 27. Juli 2005 eine Ortsbesichtigung \ndurchgeführt. Wegen des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll (Bl. 149 ff. der \nGerichtsakte) Bezug genommen. \n\n32\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. \n\n33\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:\n\n34\n\nDie zulässige Berufung ist begründet.\n\n35\n\nDie Klage ist zulässig und begründet.\n\n36\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.\n\n37\n\nDie Ordnungsverfügung des Beklagten vom 23. November 2001 in der Fassung \ndes Widerspruchsbescheides vom 4. Juli 2002 ist rechtswidrig und verletzt den \nKläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).\n\n38\n\nRechtsgrundlage für die Rückbauverfügung des Beklagten ist § 61 Abs. 1 Satz 2 \nBauO NRW. Nach § 61 Abs. 1 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden bei der \nErrichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie \nder Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-\nrechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen \nAnordnungen eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben \nnach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. § 61 \nBauO NRW stellt eine verfassungsmäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des \nEigentums (Art. 14 GG) dar.\n\n39\n\nVgl. zu der entsprechenden Regelung des § 81 \nLBO Rheinland-Pfalz: BVerfG, Beschluss vom \n2. September 2004 - 1 BvR 1860/02 -, NVwZ 2005, \n203.\n\n40\n\nDie durch den Kläger vorgenommenen Änderungen an dem Gebäude E. \nStraße 22 sind zwar formell und materiell illegal (1.). Die Ordnungsverfügung ist \njedoch ermessensfehlerhaft, weil der Beklagte keine zur Beseitigung der \nRechtsverstöße geeigneten Maßnahmen angeordnet hat (2.). \n\n41\n\n(1.) Die Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen am Gebäude E. Straße 22 \nverstoßen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften. Sie sind formell illegal und auch \nnicht genehmigungsfähig. Die Bauarbeiten sind ohne die gem. § 63 BauO NRW \nerforderliche Baugenehmigung durchgeführt worden (§ 75 BauO NRW). Der Ausbau \ndes Dachgeschosses unterliegt bereits wegen der vollständigen Neuerrichtung des \nDaches einschließlich des Dachstuhls und Teilen der Giebelwände sowie des \nEinbaus von Dachgaupen der Genehmigungspflicht. Auch der Erweiterungsbau über \nsämtliche Geschosse - gegen den der Beklagte mit der hier streitgegenständlichen \nOrdnungsverfügung allerdings nicht vorgeht - stellt eine genehmigungspflichtige \nBaumaßnahme dar. Zudem hätte es für die Baumaßnahmen einer den vorhandenen \nBestand einschließenden Baugenehmigung bedurft. Allein die Genehmigung der \nErweiterungs- und Umbauarbeiten oder nur des Dachausbaus wäre unzulässig, da \nein derartiger Torso keine mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu \nvereinbarende Gebäudeeinheit darstellen kann. Stellt sich die Genehmigungsfrage \ninsgesamt, können aus dem einheitlichen Baukörper nicht einzelne - für sich \nmöglicherweise genehmigungsfreie - Bauteile herausgelöst werden.\n\n42\n\nVgl. dazu BayVGH, Beschluss vom 18. Februar \n1998 - 20 ZB 98.121 -, BRS 60 Nr. 143; \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das \nLand Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, \nStand: Mai 2005, § 75 Rdnr. 64.\n\n43\n\nEine Baugenehmigung liegt weder für das Gesamtvorhaben noch für die von der \nstreitgegenständlichen Ordnungsverfügung aufgegriffenen Baumaßnahmen vor. \nMöglicherweise abgegebene mündliche Äußerungen durch Mitarbeiter des \nBeklagten, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Genehmigungsfähigkeit \ndes Dachgeschossausbaus in Betracht komme, vermögen die erforderliche \nBaugenehmigung ebenso wenig zu ersetzen wie der Antrag auf Erteilung \nBaugenehmigung. Vor diesem Hintergrund ist es auch ohne Belang, ob der Kläger \nseinen Widerspruch gegen den die beantragte Baugenehmigung ablehnenden \nBescheid vom 3. Januar 2001 mit Schreiben vom 20. Juli 2001 zurückgenommen \nhat.\n\n44\n\nDie formelle Legalität des hier in Rede stehenden Vorhabens kann auch nicht \naus einem möglicherweise genehmigten Altbestand - der Kläger verweist insoweit \ndarauf, der Beklagte habe die Errichtung als Behelfsheim sowie den ersten \nErweiterungsbau in den 1960er Jahren \"unterstützt\" oder geduldet - hergeleitet \nwerden. \n\n45\n\nSollte für das ursprünglich auf dem Grundstück E. Straße 22 errichtete \nGebäude gegen Ende des Zweiten Weltkriegs eine sogenannten Baukarte für \nBehelfsheime - im Regelfall 20 m² große Unterkünfte an vor feindlichen \nBombenangriffen sicheren Standorten, vornehmlich im Außenbereich - erteilt worden \nsein, wäre die damit begründete formelle Legalität spätestens im Jahr 1965 mit der \nAufhebung der Wohnraumbewirtschaftung weggefallen.\n\n46\n\nVgl. HessVGH, Urteil vom 5. September 1967 \n- OS IV 159/66 -, BRS 18 Nr. 154; OVG Lüneburg, \nUrteil vom 4. Oktober 1979 - VI A 45/76 -, BRS 36 \nNr. 103; OVG Schl.-Holst., Urteil vom 25. November \n1991 - 1 L 115/91 -, BRS 54 Nr. 206; sowie zur \nErteilung von Baukarten und deren Geltungsdauer: \nSchulte, in: Reichel/ Schulte, Handbuch \nBauordnungsrecht, München 2004, S. 52 f.\n\n47\n\nIm Übrigen konnte der Kläger weder eine solche Baukarte, noch eine \nGenehmigung für die Erweiterungsmaßnahmen in den 1960er Jahren oder \nzumindest die Annahme einer aktiven Duldung der Baumaßnahmen stützende \nUnterlagen vorlegen. Beruft sich jedoch der Bürger gegenüber einer \nBeseitigungsverfügung darauf, das Bauwerk sei genehmigt und deshalb formell \nrechtmäßig, ist er für das Vorliegen einer Baugenehmigung beweispflichtig. Dasselbe \ngilt für die Beweislast hinsichtlich eines behaupteten Bestandsschutzes.\n\n48\n\nVgl. BVerwG Urteil vom 23. Februar 1979 - 4 C \n86.76 -, BRS 35 Nr. 206, Beschluss vom 19. Februar \n1988 - 4 B 33.88 -; OVG NRW, Urteil vom 17. Mai \n1993 - 11 A 3625/91 -, Beschluss vom 18. Januar \n2001 - 10 B 1898/00 -, BRS 64 Nr. 161; \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das \nLand Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, \nStand: Mai 2005, § 75 Rdnr. 58 a.\n\n49\n\nAber selbst wenn eine den Altbestand legitimierende Baugenehmigung \nvorgelegen haben sollte, wäre diese spätestens mit den im Jahr 2000 \nvorgenommenen Anbau- und Erweiterungsmaßnahmen erloschen. Denn der mit \ndiesen Maßnahmen vorgenommene Eingriff in den Bestand - Neuerrichtung des \nDaches einschließlich Dachgaupen und Teilen der Giebelwände sowie \nErweiterungsbau - ist so intensiv, dass er die Standfestigkeit des gesamten \nGebäudes berührt und eine statische Neuberechnung des gesamten Gebäudes \nerforderlich macht.\n\n50\n\nVgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 21. März \n2001 - 4 B 18.01 -, BRS 64 Nr. 90; Schulte, in: \nReichel/Schulte, a.a.O., S. 60 f.\n\n51\n\nDie durch den Kläger vorgenommenen Änderungen der baulichen Anlage sind \nnicht genehmigungsfähig, da sie dem materiellen Baurecht widersprechen. \nGegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist das Gesamtvorhaben in seiner \ngeänderten Gestalt.\n\n52\n\nBVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17.91 -, \nBRS 55 Nr. 72 und Beschluss vom 4. Februar 2000 - \n4 B 106/99 -, BRS 63 Nr. 172.\n\n53\n\nEs liegt ein Verstoß gegen die Vorschriften des Bauplanungsrechts vor. Die \nBeurteilung des im Außenbereich gelegenen Vorhabens richtet sich nach § 35 \nBauGB. Als sonstiges Vorhaben ist es nicht zulässig, weil seine Ausführung \nöffentliche Belange beeinträchtigt (§ 35 Abs. 2 und 3 BauGB) und die Erschließung \nnicht gesichert ist (§ 35 Abs. 1 BauGB).\n\n54\n\nDas Grundstück liegt weder im räumlichen Geltungsbereich eines \nBebauungsplans im Sinne des § 30 BauGB noch innerhalb eines im Zusammenhang \nbebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB.\n\n55\n\nEinen Ortsteil in diesem Sinne bildet ein solcher Bebauungskomplex einer \nGemeinde, der nach Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt. Ein \nBebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB reicht nur so weit, wie \ndie vorhandene Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der \nGeschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und Ausdruck einer \norganischen Siedlungsstruktur ist.\n\n56\n\nBVerwG, Urteile vom 6. November 1968 - IV C \n31.66 -, BRS 20 Nr. 36, vom 12. Oktober 1973 - IV C \n3.72 -, BRS 27 Nr. 56 und vom 17. Februar 1984 - IV \nC 55.88 -, BRS 42 Nr. 94. \n\n57\n\nAusgehend von diesen Vorgaben nimmt das Grundstück E. Straße 22 \nnach dem Eindruck, den die Berichterstatterin im Ortstermin gewonnen und dem \nSenat vermittelt hat und der im vorhandenen Kartenmaterial einschließlich des \nLuftbildes zum Ausdruck kommt, nicht am Eindruck geschlossener und \nzusammengehöriger Bebauung des südlich gelegenen Ortsteils E1. -J. teil. \nDer Bebauungszusammenhang endet vielmehr mit der gewerblichen Bebauung \nsüdlich der Kreisstraße 12 und westlich der L. Straße, der südlichen \nVerlängerung der E. Straße. Die sich daran anschließenden Freiflächen \nlassen die in etwa 120 m bis 130 m Entfernung vorzufindenden Gebäude der \nSiedlung „O. „ nicht mehr am Eindruck der Geschlossenheit teilnehmen. Das \nGebäude E. Straße 2 ist ein kleines Wohnhaus, dem nicht das bauliche \nGewicht zukommt, den Bebauungszusammenhang über eine Distanz von 130 m \naufrecht zu erhalten. Die Hofstelle westlich der E. Straße wird von drei Seiten \ndurch landwirtschaftliche Flächen umschlossen und stellt sich als dem Außenbereich \nzugehörig dar, so dass sie ebenfalls keinen Bebauungszusammenhang zum südlich \ngelegenen Gewerbegebiet vermittelt. Die Bebauung entlang der E. Straße ist \nvielmehr eine Splittersiedlung im Außenbereich. Die Siedlung „O. „ besteht in \ndem hier in Rede stehenden Bereich im wesentlichen aus den Gebäudegruppen \nE. Straße 6 bis 30 mit etwa zehn Gebäuden und E. Straße 27 bis 50 \nmit etwa elf Gebäuden. Die Anordnung der Baukörper lässt keine geordnete \nSiedlungsstruktur erkennen. Die Gebäude sind völlig regellos, teilweise unmittelbar \nan der freien Strecke der E. Straße (B 9), teilweise bis zu 70 m von der \nVerkehrsfläche zurücktretend errichtet.\n\n58\n\nAls sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB sind die \nÄnderungsmaßnahmen des Klägers unzulässig, weil sie öffentliche Belange i. S. d. § \n35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigen. \n\n59\n\nDas Bauvorhaben steht im Widerspruch zu den Darstellungen des \nFlächennutzungsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) der Stadt E1. , der für \nden hier in Rede stehenden Bereich Flächen für die Landwirtschaft darstellt. Von \neiner Funktionslosigkeit des Flächennutzungsplans ist trotz der vorhandenen \nSiedlungssplitter nicht auszugehen, da diese qualitativ und quantitativ nicht das \nGewicht besitzen, dass sie den Planungsabsichten der Gemeinde in erheblichem \nMaße zuwiderlaufen. \n\n60\n\nVgl. dazu BVerwG, Urteil vom 15. März 1967 \n- IV C 205.65 -, BVerwGE 26, 287, Beschlüsse vom \n1. April 1997 - 4 B 11.97 -, BRS 59 Nr. 75 und vom \n31. Oktober 1997 4 B 185.97, Buchholz 406.11 § 35 \nBauGB Nr. 333.\n\n61\n\nBei den vorhandenen Gebäuden handelt es sich in der Mehrzahl um \ngeringdimensionierte Wohngebäude, zwischen denen sich großzügige, zum Teil \nlandwirtschaftlich genutzte Freiflächen befinden. Die gesamte Splittersiedlung ist von \nausgedehnten, landwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben.\n\n62\n\nDie Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen widersprechen zudem den \nDarstellungen des Landschaftsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Das \nGebäude E. Straße 22 liegt im Gebiet des Landschaftsschutzgebiets 6.2.2.1 \n„S. mit Altarmen und Vorland\" des Landschaftsplans des Kreises O. , \nTeilabschnitt II, -E1. -, 3. Änderung, in dem neben der Errichtung baulicher \nAnlagen auch die Änderung der Außenseite bestehender baulicher Anlagen verboten \nist.\n\n63\n\nDarüber hinaus lässt das fragliche Vorhaben die Erweiterung oder jedenfalls die \nVerfestigung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). \nDurch den das vorhandene Gebäude nach Westen um 5 m erweiternden Anbau \nerfolgt eine zusätzliche Ausdehnung der Bebauung. Zudem kommt dem Vorhaben \neine die weitere Verfestigung befürchten lassende Vorbildwirkung,\n\n64\n\nvgl. dazu BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 \n- 4 C 13.97 -, BRS 60 Nr. 92,\n\n65\n\nzu. Ausweislich eines Aktenvermerks des Beklagten haben die Baumaßnahmen \ndes Klägers bereits zu entsprechenden Bauwünschen in der Nachbarschaft geführt. \nDie Verfestigung der Splittersiedlung ist auch unerwünscht. Eine Ausnahme liegt \nentgegen der Auffassung des Klägers nicht vor.Die hier im Bereich desnVorhabens \ndes Klägers vorzufindende Streubebauung stellt nicht die in der Umgebung \nherkömmliche Siedlungsform dar.\n\n66\n\nVgl. dazu BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 \n- 4 C 29.81 -, DÖV 1985, 832.\n\n67\n\nDie verschiedenen Ortsteile der Stadt E1. (E2. , E3. , H. , I. , \nI1. , O1. , S1. , T. , T1. , A. ) weisen vielmehr eine \norganische, gegliederte Siedlungsstruktur mit zusammenhängender Bebauung \nauf.\n\n68\n\nDie beeinträchtigten Belange können dem Vorhaben auch entgegen gehalten \nwerden. Mit dem Hinweis, dass es sich um eine im Verhältnis zum vorhandenen \nWohngebäude angemessene Erweiterung handele, strebt der Kläger offensichtlich \ndie Beurteilung als begünstigtes Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB \nan. Die dafür zu erfüllenden Voraussetzungen liegen jedoch offensichtlich nicht vor, \nda das Gebäude - wie bereits dargestellt - ohne Baugenehmigung und dem zufolge \nnicht zulässigerweise errichtet worden ist. \n\n69\n\nDarüber hinaus ist nach § 35 Abs. 2 BauGB die Erschließung nicht gesichert. \nDas Vorhaben ist entgegen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FStrG außerhalb des zur \nErschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teils der Ortsdurchfahrt über \neine Zufahrt unmittelbar an die Bundesstraße 9 (E. Straße) angeschlossen. \nFür das Vorliegen einer Ausnahme gem. § 9 Abs. 8 FStrG sind weder Anhaltspunkte \nersichtlich noch hat der Kläger entsprechendes dargelegt.\n\n70\n\nDas Vorhaben verstößt auch gegen Vorschriften des Bauordnungsrechts, weil es \ndie erforderlichen Abstandflächen gem. § 6 BauO NRW nicht einhält. Die südliche \nAußenwand erreicht im Bereich der neu errichteten Dachgaupen Wandhöhen bis zu \n8,60 m,\n\n71\n\nvgl. zur Berücksichtigung von auf der \nGebäudeaußenwand aufstehenden Bauteilen bei der \nBemessung der Wandhöhe OVG NRW, Beschluss \nvom 13. Januar 2004 - 10 B 1811/03 -,\n\n72\n\nund unterschreitet den gem. § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW erforderlichen \nMindestabstand von 3 m deutlich. Auf etwa 16 m der insgesamt 18,63 m langen \nAußenwand wird lediglich ein Grenzabstand zwischen 1 m und unter 3 m \neingehalten. \n\n73\n\nEine Gestattung geringerer Tiefen der Abstandflächen gem. § 6 Abs. 15 BauO \nNRW - der Kläger verweist darauf, dass es sich um ein \"historisch gewachsenes \nBauwerk\" handele - scheidet aus. Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 15 BauO NRW \nliegen bereits deshalb nicht vor, weil durch die Verlängerung des Baukörpers um \netwa 5 m die den nördlichen und südlichen Nachbargrenzen zugekehrten Wände \nerheblich verlängert worden sind. Zudem ist das Gebäude nicht bestandskräftig \ngenehmigt.\n\n74\n\nDer Abstandflächenverstoß kann auch nicht - wie der Kläger meint - durch \nEintragung einer Baulast ausräumt werden. Denn der Eintragung einer \nAbstandflächenbaulast gem. §§ 83, 7 Abs. 1 BauO NRW steht entgegen, dass ein \nTeil der dafür erforderlichen Fläche auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 167) \nbereits mit dem nur 0,60 m Abstand zur Grenze einhaltenden Gebäude E. \nStraße 18 überbaut ist. Im Übrigen hat der Kläger die erforderlichen \nBaulasterklärungen sämtlicher Miteigentümer nicht vorgelegt. \n\n75\n\n(2.) Die Beseitigungsverfügung ist jedoch ermessensfehlerhaft. Der bei der \nErmessensausübung zu beachtende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit erfordert, \ndass eine Maßnahme zur Erreichung des mit ihr verfolgten Zwecks geeignet und \nerforderlich ist, sowie dass die Belastung des Betroffenen in einem angemessenen \nVerhältnis zu den mit der Regelung verfolgten Interessen steht.\n\n76\n\nDie Beseitigungsverfügung des Beklagten ist nicht zur Herstellung rechtmäßiger \nZustände geeignet. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Geeignetheit der \nOrdnungsverfügung ist der mit ihr angestrebte Zweck. Ziel bauordnungsbehördlichen \nHandelns hat es zu sein, baurechtswidrige Zustände zu beseitigen.\n\n77\n\nVgl. auch OVG NRW, Urteil vom 22. Januar 1996 \n- 10 A 1464/92 -, BRS 58 Nr. 115.\n\n78\n\nDies ergibt sich bereits unmittelbar aus der Regelung des § 61 Abs. 1 BauO \nNRW, die gerade die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sicherstellen soll. \nDaher scheidet auch die Anordnung von Maßnahmen, die den vorgefundenen \nrechtswidrigen Zustand nur verändern oder reduzieren, grundsätzlich aus.\n\n79\n\nVgl. dazu BVerfG, Beschluss vom 2. September \n2004 - 1 BvR 1860/02 -, NVwZ 2005, 203.\n\n80\n\nMit der Ordnungsverfügung des Beklagten werden keine rechtmäßigen Zustände \nerreicht. Die geforderte Entfernung der Dachgaupen und Trennwände ändert nichts \nan der baurechtlichen Unzulässigkeit des Gebäudes insgesamt. Dem im \nAußenbereich nicht privilegierten Wohngebäude stehen auch nach dem Rückbau die \nöffentlichen Belange des § 35 Abs. 3 Nrn. 1, 2 und 7 BauGB entgegen. Auch der \nseitens des Beklagten zur Begründung des Einschreitens herangezogene \nAbstandflächenverstoß gem. § 6 BauO NRW wird durch die Ordnungsverfügung \nnicht beseitigt. Zwar wird die Höhe der Wandabschnitte im Bereich der Dachgaupen \ndurch deren Rückbau verringert. Da der zwischen 1 m und 3 m betragende \nGrenzabstand jedoch nicht verändert wird, findet nach wie vor eine erhebliche \nUnterschreitung des gem. § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW einzuhaltenden \nMindestabstandes statt. Insbesondere der bauplanungsrechtliche Verstoß kann nur \ndurch die vollständige Beseitigung des Baukörpers erreicht werden.\n\n81\n\nDer Rückbau ist kein milderes Mittel, da er zur Herstellung rechtmäßiger \nZustände nicht (gleich) geeignet ist.\n\n82\n\nAuch im Hinblick auf die grundsätzlich bestehende Ermessensfreiheit der \nBauaufsichtsbehörde ist es - anders als vom Verwaltungsgericht angenommen - im \nRahmen des bauordnungsbehördlichen Einschreitens im Wege einer \nRückbauverfügung regelmäßig nicht ausreichend, wenn durch die angeordneten \nMaßnahmen lediglich eine Milderung oder Reduzierung des Rechtsverstoßes \nerreicht werden kann. Daraus, dass die Behörde grundsätzlich die Möglichkeit hat, \nvon einem Einschreiten gegen rechtswidrige Zustände ganz abzusehen, kann nicht \nzwingend gefolgert werden, dass es dann erst recht in ihrem Ermessen stehen \nmüsse, anstelle einer zur völligen Beseitigung des Zustandes geeigneten Maßnahme \neine weniger scharfe, den Rechtsverstoß lediglich mildernde Maßnahme zu \nergreifen.\n\n83\n\nSo aber wohl VGH Baden-Württemberg, Urteil \nvom 29. Mai 1973 - III 1362/72 -, BRS 27 \nNr. 200.\n\n84\n\nDie Behörde wirkt mit Erlass einer zur Herstellung rechtmäßiger Zustände \nungeeigneten Teilabriss- oder Rückbauverfügung - anders als im Fall des rein \npassiven Absehens von einem Einschreiten - aktiv an der Beibehaltung oder \nVeränderung rechtswidriger Zustände mit. Die Verfügung eines Teilabrisses oder \nRückbaus zieht in aller Regel erhebliche finanzielle Aufwendungen für den \nVerpflichteten nach sich. Haben die verfügten Rückbaumaßnahmen aber zur Folge, \ndass der verbleibende Baukörper keinerlei rechtliche Sicherung beanspruchen kann, \nsei es in Form einer (diesen Zustand abdeckenden) Baugenehmigung oder \nzumindest einer bestehenden Genehmigungsfähigkeit oder aktiven Duldung, stellen \nsich solche, nicht zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustands dienenden \nMaßnahmen als unverhältnismäßig dar.\n\n85\n\nBei der mit der angefochten Verfügung angeordneten Entfernung der vier \nDachgaupen mit einer Gesamtbreite von nahezu 20 m verbliebe zudem ein so nicht \nsinnvoll existenzfähiger Torso des Daches.\n\n86\n\nVgl. OVG Saarl., Beschluss vom 22. Oktober \n1996 - 2 W 30/96 -, BRS 58 Nr. 146; \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das \nLand Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, \nStand: Mai 2005, § 75 Rdnr. 66.\n\n87\n\nWeitere Maßnahmen zur Beseitigung dieses Zustandes scheiden aus \nRechtsgründen aus, weil dem Verpflichteten nicht eine bestimmte Form des \nGebäudes aufgedrängt werden darf.\n\n88\n\nVgl. OVG NRW, Urteile vom 23. Oktober 1995 \n- 10 A 958/92 - und vom 22. Januar 1996 - 10 A \n673/94 -, Beschluss vom 18. März 1997 - 10 A \n853/93 -, BRS 59 Nr. 209 und Urteil vom 12. \nNovember 2003 - 7 A 3663/99 -; sowie zu einem \nabweichenden Einzelfall: OVG NRW, Beschluss vom \n1. August 1997 - 10 A 6445/97 -.\n\n89\n\nMaßnahmen, die lediglich auf eine (erhebliche) Reduzierung des \nRechtsverstoßes hinwirken,\n\n90\n\nvgl. zur teilweisen Beseitigung von Gefahren im \nPolizeirecht und im allgemeinen Ordnungsrecht \nDrews/Wacke/Vogel/Martens, Gefahrenabwehr, 9. \nAuflage 1986, § 25, 5., S. 421,\n\n91\n\nkönnen sich nur in Ausnahmefällen als ermessensgerecht darstellen, wenn der \nVerpflichtete in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen darf, dass die Behörde nicht \ndie vollständige Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes verfolgen werde. Unter \nderartigen besonderen Umständen des Einzelfalles kann die Anordnung der \nvollständigen Beseitigung eine unangemessene Belastung des Verpflichteten \nbedeuten, weil kein die Eigentümerposition überwiegendes öffentliches Interesse an \nder Beseitigung gegeben ist.\n\n92\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 2. September 2004 \n- 1 BvR 1860/02 -, NVwZ 2005, 203.\n\n93\n\nAllein die faktische Duldung, die sich durch ein länger andauerndes Hinnehmen \ndes illegalen Zustandes durch die Behörde auszeichnet, vermag allerdings keinen \nentsprechenden Vertrauenstatbestand zu begründen.\n\n94\n\nOVG NRW, Beschluss vom 16. September 1997 \n- 10 A 6105/95 - und Urteil vom 20. April 1998 \n- 7 A 1195/96 -.\n\n95\n\nDafür bedürfte es vielmehr einer sogenannten aktiven Duldung, und zwar des mit \nder Ordnungsverfügung geforderten Zustandes. \n\n96\n\nVgl. zur aktiven Duldung auch OVG Berlin, Urteil \nvom 14. Mai 1982 - 2 B 57.79 -, BRS 39 Nr. 207 und \nzur Baugenehmigung für einen unselbstständigen \nTeil eines ansonsten nicht genehmigten Gebäudes \nBayVGH, Beschluss vom 18. Februar 1998 - 20 ZB \n98.121 -, BRS 60 Nr. 143.\n\n97\n\nAngesichts des Ausnahmecharakters und der weitreichenden Folgen einer \naktiven Duldung - die Behörde ist auf Dauer an der Beseitigung rechtswidriger \nZustände gehindert - muss den entsprechenden Erklärungen der Behörde mit \nhinreichender Deutlichkeit zu entnehmen sein, ob, in welchem Umfang und ggf. über \nwelchen Zeitraum die Duldung der illegalen Zustände erfolgen soll. Im Übrigen \nspricht Vieles dafür, dass eine länger andauernde Duldung oder Duldungszusage, \nsoll sie Vertrauensschutz vermitteln, schriftlich erfolgen muss.\n\n98\n\nOVG NRW, Urteil vom 20. Mai 1994 - 10a D \n104/93.NE -.\n \nAber auch in Fällen einer aktiven Duldung ist die Behörde an diese Duldung nicht \nmehr gebunden, wenn die bauliche Anlage dergestalt geändert wird, dass sie eine \nneue und andersartige Identität erhält. Denn damit ist ein auf den \"Altbestand\" und \ndessen Nutzung bezogener Vertrauenstatbestand untergegangen.\n\n99\n\nOVG NRW, Beschluss vom 16. September 1997 \n- 10 A 6105/95 -; anders bei ganz geringfügigen und \nleicht rückgängig zu machenden baulichen \nVeränderungen: BVerfG, Beschluss vom \n2. September 2004 - 1 BvR 1860/02 -, NVwZ 2005, \n203.\n\n100\n\nDer im vorliegenden Fall verfügte Rückbau ist auch unter Berücksichtigung dieser \nMaßgaben nicht ermessensgerecht, weil keine Gesichtspunkte des \nVertrauensschutzes die nur teilweise Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes in \ndem verfügten Umfang gebieten.\n\n101\n\nKein relevanter Vertrauenstatbestand kann darin erblickt werden, dass der \nBeklagte nach Angaben des Klägers der Errichtung des Behelfsheims und den \nAusbaumaßnahmen in den 1960er Jahren möglicherweise „zugestimmt\" hat. Denn \nselbst wenn darin eine aktive Duldung zu sehen gewesen wäre - was nicht der Fall \nist -, wäre diese durch die umfangreichen Ausbaumaßnahmen im Jahr 2000 \nobsolet.\n\n102\n\nDer streitgegenständlichen Rückbauverfügung kann ebenfalls keine einen \nVertrauenstatbestand begründende aktive Duldung der nach dem Rückbau \nverbleibenden baurechtswidrigen Zustände entnommen werden. Allein die \nAnordnung der Beseitigung (nur) eines Teils der baurechtswidrigen Zustände, hat \nnicht den darüber hinausgehende Aussagegehalt, dass die verbleibenden \nRechtsverstöße auf Dauer hingenommen werden sollen. Ob eine derartige \nKombination von Teilabriss und aktiver Duldung überhaupt in Frage kommt, kann \nhier offen bleiben. Jedenfalls müsste dann der Wille der Behörde zum dauerhaften \nErhalt des verbleibenden Teils ausdrücklich und unmissverständlich in der Verfügung \nzum Ausdruck kommen. Derartige Umstände liegen hier nicht vor. Insbesondere vor \ndem Hintergrund, dass der Beklagte mit dem verfügten Rückbau der Dachgaupen \nund der Entfernung der Trennwände im Dachgeschoss nur einen Teil der im Jahr \n2000 illegal durchgeführten Baumaßnahmen aufgegriffen hat, hätte es einer \neindeutigen Erklärung bedurft, dass damit die ebenfalls bei der Erweiterung \nerrichteten Bauteile - Neuerrichtung des Daches einschließlich des Dachstuhls, \nteilweise Erneuerung der Giebelwände, Vorbauten in den beiden \nTreppenhausbereichen, Erweiterung des vorhandenen Baukörpers vom Keller bis ins \nDachgeschoss um einen 7,50 m breiten und etwa 5 m tiefen Anbau - auf Dauer auf \nder Grundlage einer aktiven Duldung bestehen bleiben dürften.\n\n103\n\nAus dem vom Kläger angeführten Gespräch zwischen der (damaligen) Leiterin \ndes Bauaufsichtsamtes, dem (damaligen) Leiter des Planungsamtes, dem \nArchitekten des Klägers und dem Kläger selbst, in dem seitens des Beklagten in \nAussicht gestellt worden sei, dass bei einem Verzicht von Wohnnutzung im \nDachgeschoss eine Genehmigungsfähigkeit hergestellt werden könne, ergibt sich \nnichts anderes. Nur mündlich gegebene Zusagen sind nicht geeignet, einen \nVertrauenstatbestand zu begründen. Zudem wäre der Beklagte daran jedenfalls nicht \nmehr gebunden. Denn Grundlage für die mögliche Duldung war der Verzicht auf die \nNutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken. Der Kläger hat in der Folgezeit den \nAusbau zu Wohnzwecken (Einbau der Badewanne, Fliesenlegearbeiten usw.) jedoch \nweiter fortgeführt.\n\n104\n\nEin berechtigtes Vertrauen des Klägers, dass der Beklagte gegen illegale \nErweiterungsbauten nicht vorgehen werde, kann nicht aus der Verwaltungspraxis des \nBeklagten i. V. m. dem Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG hergeleitet \nwerden. Für eine solche, eine Ermessensbindung herbeiführende Verwaltungspraxis \nist nichts ersichtlich. Vielmehr hat der Beklagte im Jahr 1982 die Beseitigung des \nEnde der sechziger Jahre schräg gegenüber dem streitgegenständlichen Grundstück \nerrichteten Bungalows aufgrund eines vor dem Oberverwaltungsgericht für das Land \nNordrhein-Westfalen (X A 977/70) geschlossenen Vergleichs durchgesetzt.\n\n105\n\nDie streitgegenständliche Ordnungsverfügung des Beklagten ist außer aus den \nbereits dargelegten Gründen auch deshalb ermessensfehlerhaft, weil nicht \nnachvollziehbar ist, weshalb gegen einen Teil der Umbauten eingeschritten wird, \nhingegen der umfangreiche illegale Anbau nicht einmal erwähnt wird. Auch insoweit \nhat der Beklagte von dem ihm eingeräumten Ermessen in einer nicht dem Zweck der \nErmächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht (§ 114 Satz 1 VwGO). Soll \n- wie hier - gegen die illegale Erweiterung einer bauliche Anlage eingeschritten \nwerden, bedarf es konkreter Feststellungen zum Altbestand und zu den neu \nhinzugekommenen Bauteilen sowie der Berücksichtigung dieser Feststellungen im \nRahmen des anschließenden Tätigwerdens.\n\n106\n\nVgl. zum Fall der Nutzungsuntersagung auch \nOVG NRW, Beschluss vom 29. November 2004 - 10 \nB 2076/04 -.\n\n107\n\nFür eigene Ermittlungen des Beklagten zur exakten Feststellung des Umfangs \nder im Jahr 2000 neu errichteten Gebäudeteile sowie des zuvor vorhandenen \nAltbestandes lässt sich den Verwaltungsvorgängen nichts entnehmen. Lediglich an \nHand der vom Kläger zum Bauantrag vom 21. September 2000 eingereichten \nBauzeichnungen lassen sich der Gebäudezustand vor und nach den \nErweiterungsmaßnahmen des Klägers im Jahr 2000 entnehmen. Ob und inwieweit \nder Beklagte den tatsächlichen Umfang der Erweiterungsmaßnahmen im Einzelnen \nerkannt hat, ist nicht sicher nachvollziehbar. In der angefochtenen \nOrdnungsverfügung ist lediglich die Rede von „ohne die erforderliche \nBaugenehmigung vorgenommenen Umbauten und Erweiterungen des Wohnhauses \nim Dachgeschoss\". Nach den konkretisierten Forderungen der Ordnungsverfügung \nsind nur die Dachgaupen und Trennwände im Dachgeschoss zu entfernen. Der \nBeklagte greift damit nur einen Teil der illegal vorgenommenen Bauarbeiten auf. \nVöllig unberücksichtigt bleiben die umfangreichen weiteren Baumaßnahmen. Die \nebenfalls vorgenommene vollständige Neuerrichtung des Dachstuhls und teilweise \nErneuerung der Giebelwände, die Errichtung des großzügigen (Grundfläche etwa 5 \nm x 7,50 m), vom Keller bis ins Dachgeschoss reichenden Anbaus und die \nErweiterungen in den nördlichen und südlichen Treppenhausbereichen finden in der \nOrdnungsverfügung keine Erwähnung.\n\n108\n\nFür die sachgerechte Ermessensausübung des Beklagten hätte es einer \numfassenden Aufnahme des in der Siedlung „O. „ tatsächlich vorhandenen \nGebäudebestandes bedurft, um die planungsrechtliche Beurteilung als \nSplittersiedlung im Außenbereich sicher vornehmen zu können. Dies ist erstmals im \nverwaltungsgerichtlichen Verfahren erfolgt. Die ebenfalls im Ermessen der Behörde \nstehende Auswahl des Störers hätte darüber hinaus die Ermittlung der \nEigentumsverhältnisse sowie deren Berücksichtigung im Rahmen des \nbauordnungsbehördlichen Einschreitens erfordert.\n\n109\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.\n\n110\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO \ni. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n111\n\nDie Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen \nhierfür nicht vorliegen (§ 132 Abs. 2 VwGO).\n\n112","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/278320","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2005-08-22/10-a-4694-03","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":10},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":2},{"jurabk":"FStrG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 114","ref_norm":"114","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/278320","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/278320","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2005-08-22/10-a-4694-03","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/278320","retrieved":"2026-07-09 02:51:34.867312+00:00"}}