{"status":"available","doknr":"OLD282221","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2005:0209.16A622.01.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2005-02-09","aktenzeichen":"16 A 622/01","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.\n\nDie Kosten des gerichtskostenfreien Zulassungsverfahrens tragen die Kläger. \n\n1\n\n G r ü n d e :\n\n2\n\nDie Entscheidung über den Zulassungsantrag ergeht im Einverständnis der \nBeteiligten durch die Berichterstatterin (§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO). \n\n3\n\nDer Zulassungsantrag ist abzulehnen, weil die geltend gemachten \nZulassungsgründe aus § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 5 VwGO sämtlich nicht gegeben \nsind. \n\n4\n\nEs bestehen zunächst keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der \nangefochtenen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Der Senat teilt die \nEinschätzung des Verwaltungsgerichts, dass das in Rede stehende Hausgrundstück \nnicht angemessen im Sinne von § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG in der hier anzuwendenden \nFassung ist. Die in Satz 3 der genannten Bestimmung enthaltene Vermutung für die \nAngemessenheit einer Wohnung kommt den Klägern nicht zugute. Voraussetzung \nhierfür wäre zunächst, dass das von den Klägern bewohnte Eigenheim im hier \nstreitgegenständlichen Zeitraum die Grenzen des § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 iVm \nAbs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht übersteigt. Das \nVerwaltungsgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die hiernach \nmaßgeblichen Wohnflächengrenzen überschritten sind. Die in § 39 Abs. 1 Satz 1 \nNr. 1 II. WoBauG bestimmte Wohnfläche von 130 qm ist im vorliegenden Fall um \n40 qm zu erhöhen, da im streitgegenständlichen Zeitraum sechs Personen das Haus \nbewohnt haben (vgl. § 39 Abs. 2 Nr. 1 II. WoBauG). Die hiernach vom \nVerwaltungsgericht zutreffend mit 170 qm ermittelte Wohnflächengrenze wird im \nvorliegenden Fall - unstreitig - deutlich überschritten. Die Wohnfläche betrug \njedenfalls auch unter Berücksichtigung des Zulassungsvorbringens, wonach die \nobere Wohnung 129,20 qm groß ist, über 200 qm: 79,07 qm für das Erdgeschoss \nzuzüglich 129,20 qm für das Obergeschoss einschließlich Dachgeschoss.\n\n5\n\nAuch die Anwendung von § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des II. WoBauG könnte der \nKlage nicht zum Erfolg verhelfen. Zwar können grundsätzlich auch Wohngebäude mit \nzwei Wohnungen dem Schutz des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG unterfallen.\n\n6\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 23. Februar 1995 \n- 24 A 3891/93 -, Seite 9 des Urteilsabdrucks.\n\n7\n\nAber auch die nach Nr. 2 der genannten Bestimmung bestimmte \nWohnflächengrenze von 200 qm wird im vorliegenden Fall - wie ausgeführt - \nunstreitig überschritten. Die in Nr. 2 des § 39 Abs. 1 Satz 1 des II. WoBauG geregelte \nGrenze von 200 qm ist im vorliegenden Fall nicht zu erhöhen. Die vom \nVerwaltungsgericht angenommene Mehrfläche von 40 qm erweist sich im Hinblick \nauf die konkrete Situation als unzutreffend. Die Erhöhung der Wohnfläche ist nämlich \nnur dann gerechtfertigt, wenn dies \"zur angemessenen Unterbringung eines \nHaushalts mit mehr als vier Personen\" (vgl. § 39 Abs. 2 Nr. 1, § 82 Abs. 3 Satz 1 \nII. WoBauG) erforderlich ist. Dies ist im vorliegenden Fall nicht anzunehmen. Unter \nsozialhilferechtlichen Gesichtspunkten - und nur dieser Aspekt ist im vorliegenden \nFall Prüfungsmaßstab - kann eine weitere Erhöhung der Wohnfläche von 200 qm \nnicht mehr als gerechtfertigt angesehen werden. Dies ergibt sich aus der konkreten \nWohnsituation: die Ehefrau des Hilfeempfängers sowie die weiteren Angehörigen \n- insgesamt sechs Personen - bewohnten im hier zu prüfenden Zeitraum ein \nGebäude mit einer Wohnfläche, die die in Nr. 1 des § 39 Abs. 1 Satz 1 des \nII. WoBauG genannte Grenze bereits erheblich überschreitet. Hinzu tritt der \nUmstand, dass die Klägerin zu 1. mit ihrer Tochter sowie der Mutter über eine \nzweigeschossige Wohnung (Obergeschoss sowie Dachgeschoss) und damit recht \ngroßzügigen Wohnraum (nach ihrem Vortrag 129,20 qm) verfügte. Jedenfalls kann \nden Klägern unter diesen Umständen eine Mehrfläche nicht zugebilligt werden. Ist \ndie Wohnfläche des von den Klägern bewohnten Wohngebäudes insgesamt bereits \naus den vorgenannten Gründen überschritten, kommt es auf den Streit der \nBeteiligten über die Berechnung der Wohnfläche im ersten Obergeschoss (vgl. \nBegründung zu 1. des Zulassungsantrages) nicht an. \n\n8\n\nGleiches gilt für das Vorbringen im Zulassungsantrag (Begründung zu 2.), bei \nden Räumlichkeiten im Dachgeschoss habe es sich im streitgegenständlichen \nZeitraum noch nicht um eine eigenständige Wohnung gehandelt. Diese Frage hat \ndas Verwaltungsgericht offen gelassen; auch der Senat geht bei seiner Prüfung zu \nGunsten der Kläger davon aus, dass es sich um ein Familienheim mit nicht mehr als \nzwei Wohnungen gehandelt hat. \n\n9\n\nMit der - hier anzunehmenden - nicht unerheblichen Überschreitung der \nWohnfläche hat das Verwaltungsgericht zu Recht ein gewichtiges Indiz für die \nUnangemessenheit des Grundstücks bejaht. Ernstliche Zweifel bestehen in diesem \nZusammenhang nicht hinsichtlich der Annahme des Verwaltungsgerichts, es könne \nnicht mehr davon ausgegangen werden, dass sich der Verkehrswert im unteren \nBereich der Verkehrswerte vergleichbarer Objekte am Wohnort des Hilfesuchenden \nhalte. Dass die Zugrundelegung des Verkehrswertes in Anlehnung an das \nBewertungsgutachten vom 10. November 1999 in erheblichem Umfang überhöht \nwäre, ist nicht substanziiert geltend gemacht. Dabei kann dahinstehen, welchen \nAusbauzustand konkret das Dachgeschoss des klägerischen Hauses im hier \nstreitgegenständlichen Zeitraum aufwies. Jedenfalls ist bereits im Gutachten der \nStädtischen Bewertungsstelle vom 9. August 1993 ausgeführt, die Kläger hätten in \nden letzten zehn Jahren erhebliche Ausstattungsverbesserungen vorgenommen. Es \nblieben in dem Gutachten unberücksichtigt Ausstattungsverbesserungen im Keller- \nsowie Erdgeschoss und der \"Einbau einer Wohnung im DG\". Wenngleich mit dem \nZulassungsantrag ebenso wie bereits erstinstanzlich die Existenz einer \neigenständigen Wohnung im Dachgeschoss in Zweifel gezogen wird, ist andererseits \ndavon auszugehen, dass der in dem früheren Wertgutachten aus dem Jahre 1993 \nangenommene Verkehrswert von 270.000 DM erheblich zu niedrig bemessen sein \ndürfte. Weshalb der später - auf den Stichtag 9. August 1993 - bezogene Schätzwert \nvon 335.000 DM im Ergebnis grob fehlerhaft sein sollte, ergibt sich aus dem \nZulassungsvorbringen nicht. \n\n10\n\nGleiches gilt für das Vorbringen, das Verwaltungsgericht habe sich für die \nEinschätzung des Verkehrswertes nicht an dem Jahresbericht 1993 des \nGutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen orientieren \ndürfen, ohne hinsichtlich des Alters der Wohnobjekte zu differenzieren. Gerade wenn \ndas Wohngebäude der Kläger auf Grund seines geringeren Alters einen erheblich \nhöheren Verkehrswert gehabt haben sollte als ältere und damit minderwertigere \nGebäude (vgl. Seite 6 der Zulassungsbegründung), ergäbe sich hieraus kein \nKriterium für die sozialhilferechtliche Angemessenheit. \n\n11\n\nSchließlich bestehen auch im übrigen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit \ndes angefochtenen Urteils. Das Verwaltungsgericht hat eingehend und mit \nzutreffenden Erwägungen dargelegt, dass auch die gegebenenfalls erforderliche \nVerwertung des Hausgrundstückes nicht wegen Vorliegens einer Härte im Sinne von \n§ 88 Abs. 3 BSHG ausgeschlossen wäre. \n\n12\n\nDa die Rechtssache nach den vorstehenden Ausführungen weder in \ntatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht besondere Schwierigkeiten aufweist, ist \nauch der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO nicht gegeben. \n\n13\n\nGleiches gilt für den schließlich geltend gemachten Zulassungsgrund aus § 124 \nAbs. 2 Nr. 5 VwGO. Ein Verfahrensmangel bezüglich der - von den Klägern geltend \ngemachten - Zugrundelegung einer überhöhten Wohnfläche im ersten Obergeschoss \nscheidet bereits deswegen aus, weil die Entscheidung hierauf nicht im Sinne von \n§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO beruhen kann. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts \nerweist sich nämlich auch bei Zugrundelegung der von den Klägern vorgetragenen \nWohnfläche aus den eingangs dargestellten Gründen als zutreffend. \n\n14\n\nAuch das Zulassungsvorbringen, das Verwaltungsgericht habe aufklären \nmüssen, ob sich im Dachgeschoss eine eigenständige Wohnung befunden habe, \nvermag einen Verfahrensfehler nicht aufzuzeigen. Das Verwaltungsgericht hat die \nFrage, ob bereits im Jahre 1993 drei Wohnungen vorhanden waren, ausdrücklich \nunentschieden gelassen. Von diesem Standpunkt aus kam es auf die Aufklärung der \nvorgenannten Frage nicht an, so dass bereits deswegen ein Verfahrensfehler \nausscheidet.\n\n15\n\nGleichfalls ist kein Verfahrensfehler erkennbar, weil das Verwaltungsgericht es \nunterlassen habe, ein weiteres Gutachten zur Höhe des Verkehrswertes einzuholen. \nWie bereits ausgeführt, war der in dem Gutachten vom 9. August 1993 zu Grunde \ngelegte Verkehrswert auf Grund der Nichtberücksichtigung erheblicher \nAusstattungsverbesserungen zu niedrig bemessen. Aus welchen Gründen die \nVeranschlagung in dem späteren Gutachten aus dem Jahre 1999 nennenswert \nüberhöht gewesen sein sollte, ist auch unter Berücksichtigung des \nZulassungsvorbringens nicht erkennbar. Angesichts dessen kann nicht davon \nausgegangen werden, dem Verwaltungsgericht habe sich eine Beweiserhebung in \ndem von den Klägern gewünschten Sinne aufdrängen müssen. \n\n16\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 188 Satz 2 \nVwGO.\n\n17\n\nDieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar. \n\n18","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/282221","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2005-02-09/16-a-622-01","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 124","ref_norm":"124","n":4},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 152","ref_norm":"152","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 188","ref_norm":"188","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/282221","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/282221","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2005-02-09/16-a-622-01","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/282221","retrieved":"2026-07-09 02:57:00.213830+00:00"}}