{"status":"available","doknr":"OLD288780","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2004:0122.7A1273.02.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2004-01-22","aktenzeichen":"7 A 1273/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.\n\nDie Kostentscheidung ist vorläufig vollsteckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin begehrt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die \nErrichtung eines M. -Lebensmittelmarkts auf dem in T. gelegenen Eckgrundstück \nX. weg /X. ring (Gemarkung T. Flur 36 Flurstücke 388 und 389).\n\n3\n\nDie Flurstücke 388 und 389 - im Nachfolgenden \"Baugrundstück\" genannt - \nliegen nordöstlich des X. ring . Dieser ist Teil eines stark befahrenen \ninnerstädtischen Rings, der die südlich der Bahnstrecke I. /M. gelegene Altstadt \nvon T. in einem Abstand von knapp 500 bis gut 800 m zu den früheren \nWallanlagen der Altstadt umfährt. Unmittelbar nordwestlich des Antragsgrundstücks \nverläuft der ehemalige I. weg , der von Südwesten kommend als X. Landstraße \nstadteinwärts nach T. hineinführt und den Ring kreuzt, um sodann als X. weg \nweiter zur Altstadt und nach Querung der früheren Wallanlagen als K. straße in \ndiese hinein zu führen. \n\n4\n\nDas rd. 10.000 m2 große Baugrundstück steht im Eigentum des Inhabers der \nFirma S. & S. . Diese betreibt dem Baugrundstück schräg gegenüber - \nwestlich des Rings (hier: L. Ring) und nördlich der X. Landstraße - ein \nausgedehntes Opel-Autohaus mit Werkstätten. Auf dem Baugrundstück stehen auf \ndem gesonderten Flurstück 388 nahe am X. weg das Wohnhaus X. weg \n25, das zwei Geschosse nebst ausgebautem Dachgeschoss aufweist, sowie zwei \nGaragen. Der übrige Bereich (Flurstück 389) weist am Nordostrand eine derzeit \nungenutzte, ca. 15 x 50 m große Halle sowie im südöstlichen Bereich - nahe dem \nX. ring und den östlichen Nachbargrundstücken - ein Holzblockhaus auf, das \nfrüher als Verkaufsbüro genutzt wurde. Im übrigen wird das weitgehend versiegelte \nAreal derzeit als Ausstellungsgelände für Kraftfahrzeuge (dem Opel-Autohaus \nzugeordneter Gebrauchtwagenhandel) genutzt.\n\n5\n\nEine 1973 erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des Grundstücks \nund Anlegung eines Park- und Ausstellungsgeländes ist nicht entsprechend dem \ngenehmigten Lageplan ausgenutzt worden. Für die ursprünglich 1974 als \nAusstellungshalle genehmigte Halle wurde 1979 die Nutzungsänderung in einen \nVerkaufsraum für Schuhe mit Lager (ca. 480 m2 Verkaufsraum und ca. 240 m2 \nLager) genehmigt. Im Februar 2000 bzw. März 2002 folgten Genehmigungen für eine \nPkw-Ausstellung, die zunächst befristet und dann unbefristet erteilt, bislang aber \nnicht ausgenutzt wurden.\n\n6\n\nDie weiteren baulichen Nutzungen in der Umgebung des Baugrundstücks stellen \nsich wie folgt dar:\nNordöstlich und östlich des Baugrundstücks befindet sich in dem Dreieck, das vom \nX. weg , dem X. ring und dem gut 150 m östlich des Baugrundstücks vom \nX. ring in das Stadtzentrum führenden E. ring Weg gebildet wird und dessen \nSpitze gut 300 m nordöstlich des Baugrundstücks an den früheren Wallanlagen \nendet, bis auf eine Kirche weit überwiegend Wohnbebauung. Lediglich entlang der \nSüdostseite des X. weg stehen mehrere, derzeit teilweise leerstehende \nGebäude, die für einen Reifenhandel und Einzelhandel (Blumenladen) genutzt \nwurden, sowie an der Nordostspitze des Dreiecks das größere Verwaltungsgebäude \nder Volksbank. In dem unmittelbar nordöstlich an das Baugrundstück angrenzenden \nWohnhaus X. weg 19 wird eine Rechtsanwaltspraxis betrieben.\n\n7\n\nAn der dem Baugrundstück gegenüber liegenden (Nordwest-)Seite des \nX. weg befinden sich nahezu ausschließlich Wohnhäuser mit einzelnen Praxen \nbzw. Büros. Ein Gebäude wird nur für eine Diakonie-Station und ein Immobilienbüro \ngenutzt. Zu Wohnzwecken genutzt wird auch das dem Baugrundstück an der \nSüdwestseite des X. ring gegenüber liegende Areal. Erst gut 200 m vom X. ring \nentfernt schließen sich weiter südwestlich ein größerer S. -Markt sowie ein \nGroßhandel für Baustoffe an.\n\n8\n\nZu Wohnzwecken genutzt wird auch eine unmittelbar westlich des L. Rings \n- dieser ist die Fortsetzung des X. ring über die Kreuzung mit dem Straßenzug \nX. Landstraße/X. weg hinaus - gelegene Bauzeile. Westlich hiervon befindet \nsich das bereits angesprochene ausgedehnte Areal des Opel-Autohauses S. & \nS. , das sich von dem kreuzungsnahen Bereich der X. Landstraße nach \nNorden erstreckt.\n\n9\n\nDer X. ring , der mit einem durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) von knapp \n16.000 Kfz/24 h belastet ist, weist eine Fahrbahn mit je Fahrtrichtung einem \nFahrstreifen auf und ist vor der Kreuzung mit dem Straßenzug X. \nLandstraße/X. weg für Abbiegespuren aufgeweitet. Der sich von dieser \nKreuzung nach Nordwesten anschließende Abschnitt des L. Rings ist durch eine \nReihe älterer Bäume in zwei richtungsbezogen getrennte Fahrbahnbereiche geteilt. \nDie Kreuzung X. ring /X. weg /L. Ring/X. Landstraße ist signalgesteuert \nund mit Fahrbahnteilern sowie kleinen Inseln als Querungshilfen versehen. Der \nX. weg weist nach den Ermittlungen des Beklagten einen durchschnittlichen \nTagesverkehr (DTV) von gut 11.000 Kfz/24 h auf.\n\n10\n\nDas streitige Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des 1981 als Satzung \nbeschlossenen Bebauungsplans Nr. 44 der Stadt T. , der sich im wesentlichen auf \ndas Dreieck X. weg /X. ring /E. ring Weg erstreckt. Der Plan setzt neben \neinem Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Kirche) im wesentlichen allgemeine \nWohngebiete fest. Kerngebiete sind ausgewiesen für das Gelände des Volksbank-\nVerwaltungsgebäudes an der Nordspitze des Dreiecks und das sich am X. weg \nanschließende Areal, in dem sich früher u.a. der Reifenhandel befand. Der gesamte \nBereich des hier streitbefangenen Baugrundstücks ist als Mischgebiet - MI1 und MI2 - \nausgewiesen. Der Bereich MI1 schließt sich an der Südostseite des X. weg an \ndas dem Baugrundstück benachbarte Wohngrundstück X. weg 19 an und ist \nca. 24 x 44 m (rd. 1.050 m2) groß. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen des \nBebauungsplans die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 BauNVO 1977 zulässig; \nnicht zulässig sind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 sowie Abs. 3 \nBauNVO 1977. Der Bereich MI2 erfasst das gesamte übrige Areal des \nBaugrundstücks einschließlich des mit dem Wohnhaus X. weg 25 bebauten \nFlurstücks 388. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans \ndie Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 2 bis 5 BauNVO 1977 zulässig; nicht zulässig \nsind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 1, 6 und 7 sowie Abs. 3 BauNVO 1977. Des \nweiteren trifft der Bebauungsplan für das Baugrundstück insbesondere \nFestsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise sowie zu den \nüberbaubaren Grundstücksflächen und enthält Bepflanzungsvorgaben. In der 1. \nÄnderung des Bebauungsplans Nr. 44 aus dem Jahr 1998 ist der \nGrundstücksstreifen entlang des X. ring als Fläche für Stellplätze mit \nBepflanzungsvorgaben ausgewiesen und der Bereich um einen vorhandenen Baum \nneben dem Wohnhaus X. weg 25 mit Bindungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25b \nBauGB belegt.\n\n11\n\nMit Bauvoranfrage vom 7. März 2000 begehrte die Klägerin beim Beklagten die \nErteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarkts \nauf dem Baugrundstück in verschiedenen Varianten. Die im vorliegenden Verfahren \nnur noch weiterverfolgte Variante 2 sieht nach dem der Voranfrage beigefügten \nLageplan den Neubau eines eingeschossigen Lebensmittelmarkts mit Satteldach vor. \nDas rd. 24 x 54 m große Verkaufsgebäude soll im südöstlichen Bereich des \nGrundstücks - nahe dem X. ring und den südöstlichen Nachbargrundstücken am \nX. ring - errichtet werden. Der Lageplan enthält auch eine Grundrisszeichnung des \nGebäudes, in der im 42,03 x 18,885 m großen Verkaufsraum, in den der Windfang \nhineinragt, die Angabe \"M. -MARKT 698 QM VK\" eingetragen ist. Die bislang als \nSchuhmarkt betriebene Halle am Nordostrand des Baugrundstücks soll erhalten, das \nWohnhaus X. weg 25 hingegen abgerissen werden. Der gesamte Freiraum des \nGrundstücks soll für insgesamt 148 Stellplätze genutzt werden, die zum X. ring \nund X. weg hin eingegrünt werden sollen. In der Voranfrage sind dem \nvorgesehenen Lebensmittelmarkt ca. 118 Stellplätze zugeordnet. Die Zu- und Abfahrt \nist ausschließlich am X. weg vorgesehen, und zwar etwa in Höhe der derzeit \nvorhandenen Zufahrt rd. 27 m vom Nachbargrundstück X. weg 19 entfernt. Der \nLageplan enthält ferner eine gestrichelte Linie, die den nördlichen Bereich des \nBaugrundstücks mit der Halle und den weit überwiegenden Teil von insgesamt 34 \neingetragenen, mit den Nummern 1 bis 28 versehenen Stellplätzen vom südlichen \nBereich des Baugrundstücks abtrennt, dem die Eintragung einer Fläche von \"ca. \n7.991 m2\" zugeordnet ist. Der Text der Voranfrage enthält die Frage: \"Wir bitten um \nPrüfung der Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes in \nI-geschossiger Bauweise mit 698 m2 Verkaufsfläche und ~ 118 Stellplätzen\".\n\n12\n\nIn einer bei den Bauakten des Beklagten befindlichen Sachdarstellung vom \n27. März 2000 wurde die Voranfrage in den Varianten 2 und 3 als nicht \ngenehmigungsfähig angesehen. Es kam zunächst zu Gesprächen mit der Klägerin. \nDiese legte mit Schreiben vom 26. Juli 2000 eine Modifikation der Variante 4 vor, \nhielt alle Varianten für genehmigungsfähig und bat um alsbaldige Entscheidung. Mit \nBescheid vom 6. Dezember 2000, gegen den die Klägerin einen bislang nicht weiter \nbearbeiteten Widerspruch erhob, lehnte der Beklagte die Bauvoranfrage hinsichtlich \naller drei Varianten ab.\n\n13\n\nDie Klägerin hatte bereits am 1. September 2000 beim Verwaltungsgericht \nUntätigkeitsklage erhoben, mit der sie einen Vorbescheid für die Varianten 2, 3 und 4 \n- letztere in der Fassung der Modifikation vom 26. Juli 2000 - begehrte. Das \nVerwaltungsgericht hat die Verfahren bezüglich der Varianten 3 und 4 vom \nvorliegenden Verfahren abgetrennt. Die Variante 3 wurde nicht weiterverfolgt, \nnachdem das Verwaltungsgericht die diesbezügliche Klage abgewiesen hatte. \nHinsichtlich der Variante 4 hat die Klägerin die beim Senat anhängig gewesene \nBerufung (7 A 1274/02) zurück genommen.\n\n14\n\nParallel zum Klageverfahren betreibt die Stadt T. ein Verfahren zur Änderung \ndes Bebauungsplans Nr. 44 und dessen Sicherung durch Veränderungssperren, die \nbislang folgenden Verlauf nahmen:\nAm 31. August 2000 fasste der Stadtentwicklungsauschuss der Stadt T. einen \nBeschluss zur Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 44, der am \n13. September 2000 bekannt gemacht wurde. Nach dem seinerzeitigen Plankonzept \nwar vorgesehen, für das Mischgebiet, das mit den Bereichen MI1 und MI2 das \nBaugrundstück erfasst, den Ausschluss von Einzelhandelsgeschäften mit \nbestimmten, näher aufgelisteten zentren- und nahversorgungsrelevanten \nSortimenten - u.a. auch Lebensmittel und Getränke - vorzusehen. Hierzu fand gemäß \nBekanntmachung vom 22. Dezember 2001 eine frühzeitige Bürgerbeteiligung nach \n§ 3 Abs. 1 BauGB durch Auslegung des Planentwurfs in der Zeit vom 2. bis \n17. Januar 2002 statt. Am 27. Februar 2002 beschloss der Rat der Stadt T. für den \nBereich der 3. Änderung (streitiges Baugrundstück bestehend aus den Flurstücken \n388 und 389) eine Satzung über eine Veränderungssperre, die am 4./5. März 2002 \nbekannt gemacht wurde. Im August 2003 kam es auf Grund von Gesprächen mit \ndem Grundstückseigentümer zu einer Änderung des Plankonzepts. Mit Rücksicht auf \ndie Wünsche des Grundstückseigentümers, der auf dem Baugrundstück die \nErrichtung eines weiteren Autohauses mit Schwerpunkt auf einer weiteren \nAutomobilmarke erwog, wurde nunmehr die Ausweisung eines eingeschränkten \nGewerbegebiets - beschränkt auf das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzungen \n- mit zusätzlichen Nutzungsausschlüssen für sinnvoll erachtet. Am 26. November \n2003 beschloss der Rat der Stadt T. eine erneute Veränderungssperre. Diese \nwurde nach Erteilung der Genehmigung durch die Bezirksregierung B. am \n9. Januar 2004 bekannt gemacht.\n\n15\n\nZur Begründung ihrer vorliegenden Klage hat die Klägerin im Verfahren erster \nInstanz insbesondere vorgetragen, die hier strittige Variante 2 sei planungsrechtlich \nzulässig. Grundlage der Beurteilung sei der Bebauungsplan Nr. 44. Dieser stehe der \nplanungsrechtlichen Zulassung nicht entgegen. Bei dem Vorhaben handele es sich \nmit 698 m2 Verkaufsfläche nicht um einen großflächigen Einzelhandel.\n\n16\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n17\n\nden Beklagten unter entsprechender Aufhebung \nseines Bescheides vom 6. Dezember 2000 zu \nverpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin vom \n7. März 2000 (Errichtung eines Lebensmittelmarktes \nin eingeschossiger Bauweise mit 698 m2 \nVerkaufsfläche und ca. 118 Stellplätzen - sog. \nVariante 2 - ) zustimmend zu bescheiden.\n\n18\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n19\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n20\n\nEr hat im wesentlichen vorgetragen, bei dem strittigen Vorhaben handele sich um \neinen großflächigen Einzelhandel, der nur in einem - hier nicht ausgewiesenen - \nSondergebiet zulässig sei.\n\n21\n\nMit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. \nEs hat im wesentlichen ausgeführt, die planungsrechtliche Beurteilung richte sich \nnach dem Bebauungsplan Nr. 44, gegen dessen Gültigkeit Bedenken nicht \nbestünden. Das Vorhaben widerspreche der MI1-Festsetzung, weil es das gebotene \nquantitative Mischungsverhältnis eines Mischgebiets störe. Die Größe des MI1-\nBereichs lasse durchaus eine typische Mischnutzung zu. Im übrigen spreche einiges \ndafür, das es sich bei dem strittigen Vorhaben auch um einen großflächigen \nEinzelhandel mit städtebaulich erheblichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 \nSatz 1 Nr. 2 BauNVO 1977 handele. Die Verkaufsfläche liege unter Berücksichtigung \nder auf dem zur Genehmigung gestellten Lageplan eingetragenen \nGrundrisszeichnung bei 798 m2; zu berücksichtigen sei auch die erhebliche Größe \nder Stellplatzanlage.\n\n22\n\nAuf den Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 22. Oktober 2002 \nunter Wiedereinsetzung in den vorigen Stand die Berufung zugelassen. Die Klägerin \nhat rechtzeitig einen Berufungsantrag gestellt und die Berufung begründet. Insoweit \nträgt die Klägerin insbesondere vor:\n\n23\n\nGehe man von der Wirksamkeit des Bebauungsplans aus, sei das Vorhaben mit \nseinen Festsetzungen vereinbar. Der Lebensmittelmarkt solle im MI2-Bereich \nerrichtet werden, in dem Wohnnutzungen ohnehin ausgeschlossen sind. Soweit die \nStellplatzanlage mit Zufahrt im MI1-Bereich vorgesehen sei, bewege sie sich im \nbisherigen Bestand. Der Teil des Plangebiets, in dem eine Durchmischung verlangt \nwerde, sei mit rd. 1.000 m2 sehr klein. Der Typus des Gebiets werde daher auch von \nden angrenzenden Nutzungen mitbestimmt; faktisch sei insoweit eine deutliche \nDurchmischung von Wohnen und Gewerbe vorhanden. Im Mischgebiet sei das \nVorhaben zulässig. Es sei nicht großflächig; insoweit sei maßgeblich darauf \nabzustellen, dass in der im Text der Voranfrage formulierten Frage die \nVerkaufsfläche mit 698 m2 festgelegt sei. Selbst wenn man von einer Großflächigkeit \nausgehe, entfalte das Vorhaben jedenfalls nicht die von § 11 Abs. 3 BauNVO \ngenannten Fernwirkungen; auch bleibe die Geschossfläche deutlich unter der \nRegelvermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 (1.500 m2) zurück.\n\n24\n\nDa in dem Mischgebiet auf rd. 90 % der Fläche Wohngebäude ausgeschlossen \nseien, spreche viel für die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 44. Bei einer \nBeurteilung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben zulässig, weil es in dem \nGebrauchtwagenhandel und dem Schuhmarkt Vorbilder habe. Dies gelte auch dann, \nwenn man davon ausgehe, dass das Vorhaben als großflächig zu werten sei. \nInsbesondere sei auch der Gebrauchtwagenhandel als großflächiger Einzelhandel zu \nwerten, denn in die Verkaufsfläche seien auch die Freiflächen einzubeziehen, auf \ndenen die Kaufgegenstände (hier: Gebrauchtwagen) zum Verkauf stünden.\n\n25\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n26\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und den \nBeklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom \n6. Dezember 2000 zu verpflichten, ihr die mit \nVoranfrage vom 7. März 2000 beantragte \nBebauungsgenehmigung für die Errichtung eines \nLebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von \n698 qm und etwa 118 Stellplätzen auf dem \nGrundstück X. weg 25 (Gemarkung T. Flur \n36 Flurstücke 388 und 389) zu erteilen,\n\n27\n\nhilfsweise\n\n28\n\nfestzustellen, dass die Bauvoranfrage bis zum \nInkrafttreten der Veränderungssperre positiv hätte \nbeschieden werden müssen.\n\n29\n\nDer Beklagte beantragt schriftsätzlich,\n\n30\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n31\n\nEr meint, dem Verpflichtungsbegehren stehe bereits die Veränderungssperre \nvom Februar 2002 entgegen. Dieser liege eine sicherungsfähige Planungsabsicht, \nnämlich der Ausschluss von Lebensmittelgeschäften und Einzelhandel mit \ninnenstadtrelevanten Sortimenten zugrunde. Auf die Veränderungssperre, die erst \nAnfang März 2004 außer Kraft trete, sei keine \"faktische Zurückstellung\" \nanzurechnen. Dies gelte nur, wenn zwischen der faktischen Zurückstellung und der \nzu sichernden Planung ein innerer Zusammenhang bestehe. Ein solcher liege hier \nnicht vor, weil die verzögerte Bescheidung des - nach Ansicht der Verwaltung wegen \nUnvereinbarkeit des Vorhabens mit dem geltenden Bebauungsplan ablehnungsreifen \n- Vorbescheidsantrags dazu gedient habe, auf eine erforderliche Änderung des \nBebauungsplans hinzuwirken.\n\n32\n\nDie Klage wäre auch als Fortsetzungsfeststellungsklage unbegründet. Dem \nVorhaben stehe der wirksame Bebauungsplan Nr. 44 entgegen. Die Ausschlüsse im \nMischgebiet MI2 unterlägen keinen Bedenken. Intention des aus \nImmissionsschutzgründen vorgenommenen Ausschlusses von Wohnnutzung im \nMischgebiet MI2 sei im Hinblick auf die angrenzende und vorgefundene \nWohnbebauung die Ansiedlung von nicht wesentlich störendem Gewerbe gewesen, \nwas gerade der Zweckbestimmung eines Mischgebiets entspreche. In der Sache \nhandele es sich um eine typische \"Pufferplanung\". Selbst wenn man die MI2-\nAusweisung als unwirksam ansehe, lasse dies die MI1-Ausweisung, die zur Wahrung \ndes Gebietscharakters Wohnnutzung geradezu erfordere, unberührt. Mit dieser sei \ndas strittige Vorhaben nicht vereinbar, wie das Verwaltungsgericht ausgeführt \nhabe.\n\n33\n\nBei dem Vorhaben handele es sich auch um einen Einzelhandelsbetrieb im \nSinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977, der nur im Sondergebiet oder \nKerngebiet zulässig wäre. Auszugehen sei von einer Verkaufsfläche von 798 m2 und \ndamit der Großflächigkeit des Vorhabens. Das eingeschränkte Warensortiment, die \nvorgesehene Stellplatzanlage und die Lage sprächen gegen einen \nEinzelhandelsbetrieb der wohnungsnahen Versorgung. Im übrigen entfalte das \nVorhaben unter verschiedenen weiteren Aspekten negative Auswirkungen im Sinne \nvon § 11 Abs. 3 BauNVO.\n\n34\n\nSelbst bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben unzulässig. \nSeiner Struktur nach lasse sich die Eigenart der näheren Umgebung einem \nallgemeinen Wohngebiet vergleichen, zumal sich die vorhandenen nicht störenden \nGewerbebetriebe bzw. freiberuflichen Nutzungen entlang des X. weg verteilten \nund deutliche Einzelfälle innerhalb der Umgebung bildeten. Das Baugrundstück \nselbst könne durch seine separate Lage am Rand des homogenen Gebietes an \nexponierter Stelle den städtebaulichen Rahmen der Umgebung weder bestimmen \nnoch prägen, vielmehr sei der Gebrauchtwagenhandel als städtebaulicher \nFremdkörper zu behandeln. In einem faktischen allgemeinen Wohngebiet sei das \nstrittige Vorhaben unzulässig, weil es nicht der Versorgung des Gebiets diene. Auch \nbei einer Bewertung nach § 34 Abs. 1 BauGB sei es unzulässig, weil es sich nicht in \ndie Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Der Schuhmarkt, der im übrigen nur \n485 m2 Verkaufsfläche aufgewiesen habe, sei 1999 aufgegeben worden. Der \nGebrauchtwagenhandel scheide als Vorbild für das strittige Vorhaben schon deshalb \naus, weil er jedenfalls keine negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 \nBauNVO habe. Das Vorhaben füge sich auch hinsichtlich des Maßes der baulichen \nNutzung nicht in die Umgebung ein, es sprenge den Maßstab der vorgefundenen \nGrundflächen. Hinsichtlich des Standorts sei es unzulässig, weil die prägende \nStraßenrandbebauung ersatzlos mit einem Parkplatz überplant werde und das \nHauptgebäude sich in der Hinterlandbebauung befinde. Die Erschließung sei nicht \ngesichert, weil die Nutzung des Vorhabens qualitative und quantitative \nVeränderungen an den Erschließungspunkt stelle. Zur Gewährleistung einer \ngesicherten Erschließung müsse die Zufahrt an die Höhe der gegenüberliegenden \nGasse umgeplant werden. Eine Verschiebung nach Norden werfe jedoch wegen der \nNähe zum Wohnhaus X. weg 19 neue Fragen im Hinblick auf das \nRücksichtnahmegebot auf und erfordere eine schalltechnische Untersuchung. \nSchließlich sei das Vorhaben auch schon in der geplanten Form rücksichtslos wegen \nder erheblichen Störungen durch den von der ausgedehnten Stellplatzanlage \nausgelösten Zu- und Abfahrtverkehr.\n\n35\n\nDer Berichterstatter des Senats hat am 22. Oktober 2003 einen \nErörterungstermin an Ort und Stelle durchgeführt, in dem er auch die Örtlichkeit in \nAugenschein genommen hat. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird \nverwiesen.\n\n36\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringen der \nBeteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 7 A 1274/03 sowie der vom \nBeklagten in beiden Verfahren vorgelegten Akten und sonstigen Unterlagen \nergänzend Bezug genommen.\n\n37\n\nEntscheidungsgründe:\n\n38\n\nDie zulässige Berufung ist nicht begründet. \n\n39\n\nDas Verwaltungsgericht hat das nunmehr als Hauptantrag gestellte \nVerpflichtungsbegehren zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf \nErteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung, weil das hier strittige Vorhaben \n- Variante 2 gemäß Bauvoranfrage vom 7. März 2000 - bauplanungsrechtlich \nunzulässig ist.\n\n40\n\nDie bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich entgegen \nder Auffassung des Verwaltungsgerichts nach § 34 BauGB. Zwar soll das Vorhaben \nim Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 44 der Stadt T. - hier maßgeblich in \nder Fassung der am 11. September 1998 bekannt gemachten 1. Änderung - errichtet \nwerden. Dies führt jedoch nicht zu einer planungsrechtlichen Beurteilung nach § 30 \nAbs. 1 BauGB, denn der Bebauungsplan ist, jedenfalls soweit er Festsetzungen für \nden Bereich des strittigen Baugrundstücks (Flurstücke 388 und 389) trifft, \nungültig.\n\n41\n\nDie für das gesamte Baugrundstück getroffene Mischgebietsausweisung ist in die \nBereiche MI1 und MI2 aufgeteilt, für die jeweils unterschiedliche Ausschlüsse von \nNutzungsarten getroffen wurden. Diese Aufteilung stellt sich der Sache nach als \nDifferenzierung innerhalb eines zusammenhängenden und zusammengehörenden \nMischgebiets dar. Der Bereich MI1 hat mit seiner Größe von lediglich rd. 1.100 m2 isoliert \nbetrachtet nur ein so geringes städtebauliches Gewicht, dass ihm schon deswegen kaum der \nCharakter eines eigenständigen Baugebiets beigemessen werden könnte. Hinzu kommt, dass \ner von dem die rd. 9-fache Grundfläche einnehmenden Bereich MI2 gleichsam eingefangen \nwird und auch deswegen nur als kleiner Bestandteil eines insgesamt rd. 10.000 m2 großen \nMischgebiets erscheint. Schließlich erstreckt sich der zweigeschossig bebaubare Bereich MI1 \nvon der Straße aus gesehen nur in eine Tiefe, die im wesentlichen der Bautiefe der sich im \nSüdwesten und Nordosten im Straßenrandbereich anschließenden vorhandenen Bebauung und \nder dort für zweigeschossige Bebauung ausgewiesenen Baufenster entspricht. An den \nzweigeschossig bebaubaren Bereich MI1 schließt sich straßenabgewandt unmittelbar der \neingeschossig bebaubare Teil des Bereichs MI2 an, der im übrigen gleichfalls unmittelbar \nhinter den zwei- bzw. dreigeschossig bebaubaren Teilen des Bereichs MI2 liegt. Dem Plan \nliegt hinsichtlich des insgesamt als Mischgebiets ausgewiesenen Baugrundstücks mithin \nersichtlich das Konzept zugrunde, dass dessen gesamte Fläche straßennah \n- sowohl zum X. ring als auch zum X. weg hin - mehrgeschossig bebaut werden darf \nund dass sich an diese mehrgeschossige Straßenrandbebauung im rückwärtigen Bereich \nunmittelbar eingeschossige Anbauten anschließen können. In diesem ohne weiteres aus dem \nPlan ablesbaren städtebaulichen Konzept hat die Aufteilung der Bereiche MI1 und MI2 \nersichtlich allein die Funktion, die Verteilung der im Mischgebiet zulässigen Nutzungsarten \ndahin zu steuern, dass lediglich in einem kleineren, dem X. weg zugewandten und von \ndem mit Verkehrslärm außerordentlich hoch belasteten X. ring deutlich abgesetzten \nBereich des Mischgebiets die mehrgeschossige Straßenrandbebauung auch zu Wohnzwecken \ngenutzt werden darf. Diese Wertung wird durch die textlichen Festsetzungen des \nBebauungsplans zu A.1 (Art der baulichen Nutzung) bestätigt. Dort ist ein Mischgebiet \ngemäß § 6 BauNVO festgesetzt, für das gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO die \nunterschliedlich eingeschränkten Bereiche MI1 und MI2 näher umschrieben sind. \n\n42\n\nSind die Bereiche MI1 und MI2 nach alledem als Teile eines zusammengehörenden \nMischgebiets zu werten, erweisen sich die zur Art der baulichen Nutzung differenzierend \nvorgenommenen Ausweisungen als nicht von den einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen \ndes § 1 Abs. 5 und 8 BauNVO - hier maßgeblich in der bei Erlass des Bebauungsplans Nr. 44 \nim Jahr 1981 geltenden Fassung der BauNVO 1977 - gedeckt. Dies ergibt sich aus folgenden \nErwägungen:\n\n43\n\nWird ein bestimmter Baugebietstyp festgesetzt, für den verschiedene der in der \neinschlägigen Baugebietsnorm der §§ 2 bis 9 BauNVO aufgeführten Nutzungsarten \nausgeschlossen werden sollen, müssen diese Ausschlüsse im Ergebnis noch \nsicherstellen, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. \nDiese in § 1 Abs. 5 letzter Halbsatz BauNVO ausdrücklich normierte Grenze gilt für \nalle Differenzierungsmöglichkeiten nach den Absätzen 4 bis 9 des § 1 BauNVO.\n\n44\n\nVgl.: BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember \n1989 - 4 NB 32.89 - BRS 49 Nr. 74.\n\n45\n\nSie ist mithin auch zu beachten, wenn - wie hier - unterschiedliche Ausschlüsse nach \n§ 1 Abs. 5 BauNVO sich gemäß § 1 Abs. 8 BauNVO jeweils auf Teile des Baugebiets \nbeschränken. Auch in einem solchen Fall muss das betroffene Baugebiet jedenfalls \nin seiner Gesamtheit die ihm normativ vorgegebene allgemeine Zweckbestimmung \nwahren.\n\n46\n\nGeht es, wie im vorliegenden Fall, um ein Mischgebiet, so muss dieses \ninsgesamt betrachtet noch der in § 6 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen allgemeinen \nZweckbestimmung, nämlich dem Wohnen und der Unterbringung von nicht \nwesentlich störenden Gewerbebetrieben zu dienen, entsprechen. Dabei ist \nmaßgeblich darauf abzustellen, dass diese beiden Nutzungsarten nicht nur \ngleichgewichtig und wechselseitig verträglich vorhanden sein, sondern auch in ihrer \njeweiligen Quantität \"gemischt\" sein sollen.\n\n47\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 \n- 4 C 34.86 - BRS 48 Nr. 37.\n\n48\n\nVon einer solchen sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden \nDurchmischung als normativ bestimmte Funktion des Mischgebiets kann im \nvorliegenden Fall keine Rede sein.\n\n49\n\nDie Bandbreite der typischen Eigenart eines Mischgebiets wird nicht erst dann \nverlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten - \"Wohnen\" und \"nicht \nwesentlich störendes Gewerbe\" - als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig \nverdrängt wird. Um die Eigenart eines Mischgebiets zu wahren, ist es vielmehr \nerforderlich, dass eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder \nUmfang beherrschend und in diesem Sinne übergewichtig in Erscheinung tritt. \nLetzteres ist nach der hier im Bebauungsplan vorgenommenen Differenzierung \njedoch der Fall. Die von § 6 Abs. 1 BauNVO gebotene Durchmischung von Wohnen \nund nicht wesentlich störendem Gewerbe ist lediglich für den kleinen Bereich MI1 \nvorgesehen, der - wie dargelegt - im hier betroffenen Umfeld mit seiner Größe von \nnur rd. 1.050 m2 kaum das städtebauliche Gewicht eines eigenständigen Baugebiets \nhat. Demgegenüber ist in dem gesamten Bereich MI2, der rd. 9.000 m2 des \ninsgesamt ca. 10.000 m2 großen Areals umfasst, jegliche Wohnnutzung, mithin eine \nder beiden Hauptnutzungsarten eines Mischgebiets, ausgeschlossen. Ein \nMischgebiet, in dem lediglich auf rd. 10 % seiner Fläche Wohnnutzung zulässig ist, \nhält die gebotene gleichwertige und gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen \nund nicht wesentlich störendem Gewerbe nicht ein.\n\n50\n\nDieser Wertung stehen die vom Beklagten insbesondere in seinem Schriftsatz \nvom 22. Dezember 2003 vorgetragenen Erwägungen nicht entgegen. Auf die im \nweiteren Umfeld vorgefundenen Wohnnutzungen kommt es schon deshalb nicht an, \nweil bei der Prüfung der durch § 6 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen Zweckbestimmung \ndes Baugebiets selbstverständlich nur auf den als Mischgebiet ausgewiesenen \nBereich abzustellen ist. Ein Mischgebiet, in dem lediglich in einem marginalen \nRandbereich Wohngebäude zulässig sind, weist nicht etwa deshalb die gebotene \nDurchmischung auf, weil angrenzende Bereiche zu Wohnzwecken genutzt werden, \nwenn diese Flächen - wie hier - außerhalb des festgesetzten Mischgebiets liegen und \nplanerisch als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen sind. Ebenso wenig lässt sich \ndie Wahrung der Zweckbestimmung eines Mischgebiets daraus herleiten, dass die \nFestsetzung des Mischgebiets nach der Intention des Plangebers mit Rücksicht auf \nangrenzende und vorgefundene Wohnbebauung die Unterbringung von das Wohnen \nnicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sicherstellen soll. Eine solche \nZielsetzung könnte ohne weiteres etwa dadurch erreicht werden, dass der Bereich, in \ndem (betriebsungebundenes) Wohnen ausgeschlossen werden soll, als \nnutzungseingeschränktes Gewerbegebiet mit der Vorgabe festgesetzt wird, dass dort \nnur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe - ggf. unter weiterer Zulassung \ngewerbegebietsverträglicher Nutzungen etwa nach § 8 Abs. 2 Nrn. 3 bis 4 und Abs. 3 \nBauNVO - zugelassen werden.\n\n51\n\nZur Möglichkeit der Festsetzung solchermaßen \neingeschränkter Gewerbegebiete vgl. etwa: BVerwG, \nBeschluss vom 15. April 1987 \n- 4 B 71.87 - BRS 47 Nr. 55; OVG NRW, Urteil vom \n17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE - BRS 58 \nNr. 30.\n\n52\n\nErweist sich die für das Baugrundstück getroffene Baugebietsfestsetzung wegen \nUnvereinbarkeit mit der einschlägigen Ermächtigungsgrundlage als ungültig, führt \ndies dazu, dass die für das Baugebiet insgesamt - mithin insbesondere auch zum \nMaß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren \nGrundstücksflächen - getroffenen Festsetzungen ungültig sind, weil dem \nBebauungsplan insoweit die Kernaussage seines Konzepts fehlt, auf dem er \nberuht.\n\n53\n\nVgl.: BVerwG, Beschluss vom 8. August 1989 \n- 4 NB 2.89 - BRS 49 Nr. 35.\n\n54\n\nDabei kann hier dahinstehen, ob die Ungültigkeit sich räumlich auf das am Rand des \nhier betroffenen Plangebiets gelegene Mischgebiet beschränkt oder den \nGeltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 44 insgesamt erfasst.\n\n55\n\nFehlt es nach alledem jedenfalls für das Baugrundstück an wirksamen \nFestsetzungen eines Bebauungsplans, beurteilt sich die Zulässigkeit des streitigen \nVorhabens nach § 34 BauGB, da es eindeutig innerhalb eines im Zusammenhang \nbebauten Ortsteils errichtet werden soll. Danach ist es schon deshalb unzulässig, \nweil es sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 \nSatz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.\n\n56\n\nAllerdings ist hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung \neine Prüfung nach dem Erfordernis des Einfügens im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 \nBauGB nur dann vorzunehmen, wenn die Eigenart der näheren Umgebung nicht \neinem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete entspricht und deshalb nicht \ngemäß § 34 Abs. 2 BauGB zu prüfen ist, ob das Vorhaben seiner Art nach in dem \nBaugebiet allgemein oder in Anwendung von § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise \nzulässig wäre bzw. zumindest im Wege der Befreiung entsprechend § 31 Abs. 2 \nBauGB zugelassen werden könnte. Ein faktisches Baugebiet, namentlich ein \nfaktisches allgemeines Wohngebiet, liegt hier - entgegen der Auffassung des \nBeklagten - jedoch nicht vor.\n\n57\n\nDie maßgebliche Umgebung hinsichtlich des hier interessierenden \nTatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung, die nicht zwangsläufig mit der für \ndie anderen Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB - Maß der \nbaulichen Nutzung, Bauweise, Grundstücksfläche, die überbaut werden soll - \nmaßgeblichen näheren Umgebung identisch sein muss\n\n58\n\n- vgl.: OVG NRW, Beschluss vom 4. Juni 2003 \n- 7 A 3557/02 -,\n\n59\n\numfasst im vorliegenden Fall die Bebauung in dem Dreieck, das von den Straßen \nX. weg , X. ring und E. ring Weg umschlossen wird, sowie die Bebauung an \nder diesem Dreieck gegenüber liegenden Seite des X. weg . Nur insoweit findet \nnach dem Eindruck in der Örtlichkeit, den der Berichterstatter des Senats bei seiner \nOrtsbesichtigung festgestellt und dem Senat vermittelt hat und der durch das dem \nSenat vorliegende umfassende Lichtbild- und Kartenmaterial anschaulich verdeutlicht \nwird, die erforderliche wechselseitige bodenrechtliche Prägung zwischen Umgebung \nund Baugrundstück\n\n60\n\n- vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 \n- 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 85) -\n\n61\n\nstatt.\n\n62\n\nDass das Baugrundstück dabei gleichsam am Rand dieser Umgebung liegt, ist \nunschädlich. Die nähere Umgebung wird hier in Richtung Südwesten begrenzt durch \nden Straßenzug X. ring /L. Ring, der unmittelbar am Baugrundstück entlang \nverläuft und eine markante städtebauliche Zäsur darstellt. Bei diesem Straßenzug \nhandelt es sich um einen Bestandteil des Rings, der die Altstadt von T. im \ninnerstädtischen Bereich großräumig umfährt und dabei mehrere insbesondere als \nBundesstraßen klassifizierte Hauptverkehrsstraßenzüge bündelt. Dementsprechend \nweist der Ring mit knapp 16.000 Kfz/24h eine für innerörtliche Straßen \naußerordentlich hohe Verkehrsbelastung auf. Die hiermit verbundene städtebaulich \nrelevante trennende Wirkung wird verstärkt durch den relativ breiten Ausbau des \nStraßenzugs, der in den aufwändig ausgebauten Kreuzungsbereichen - hier \nnamentlich bei der Kreuzung mit dem Straßenzug X. Landstraße/X. weg - \nbesonders markant in Erscheinung tritt. Die diesseits und jenseits des hier \ninteressierenden Abschnitts des Rings gelegenen Bereiche führen damit jeweils für \nsich ein städtebauliches Eigenleben, das es ausschließt, dass jenseits des Rings \ngelegene Nutzungsarten prägend in diesseits des Rings gelegene Bereiche \nhineinwirken.\n\n63\n\nDie Eigenart der solchermaßen eingegrenzten näheren Umgebung wird \nhinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich durch alle baulichen \nNutzungen bestimmt, die tatsächlich vorhanden sind, und zwar unabhängig davon, \nob sie städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar sind. Auch der vom \nBeklagten in seinem Schriftsatz vom 22. Dezember 2003 betonte \"architektonische\" \nCharakter der Bebauung oder Aspekte der historischen Entwicklung der Bebauung \nsind unerheblich.\n\n64\n\nVgl. etwa: OVG NRW, Beschluss vom 18. August \n2003 - 7 A 3164/02 - m.w.N..\n\n65\n\nMaßgeblich ist grundsätzlich jede - optisch wahrnehmbare - Bebauung, die für die \nangemessene Fortentwicklung des vorhandenen Bestands maßstabbildend ist.\n\n66\n\nVgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 \n- 4 B 30.02 - BRS 65 Nr. 80 m.w.N..\n\n67\n\nIn die Betrachtung einzubeziehen sind auch qualifiziert beplante Bereiche. Dies sind \nsie allerdings nur insoweit, als sie tatsächlich bebaut sind; auf die bloße Möglichkeit \neiner von einem Bebauungsplan zugelassenen, aber tatsächlich (noch) nicht \nrealisierten Bebauung kommt es hingegen nicht an.\n\n68\n\nVgl. zum Bebauungszusammenhang: BVerwG, \nBeschluss vom 10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63 \nNr. 101 m.w.N..\n\n69\n\nDabei ist die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen. Auszusondern sind \nzum einen solche Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild her nicht \ndie Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen. Zum anderen \nsind auch singuläre Anlagen, die in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung \nstehen und gleichsam als Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung \nerscheinen, als sog. \"Fremdkörper\" nicht in die Betrachtung einzubeziehen.\n\n70\n\nVgl. grundlegend hierzu: BVerwG, Urteil vom \n15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BRS 50 Nr. 75.\n\n71\n\nSchließlich führt die Einstellung bestimmter Nutzungen noch nicht ohne weiteres \ndazu, dass sie ihre prägende Wirkung verlieren. Dies gilt jedenfalls so lange, wie \nnach der Verkehrsauffassung (noch) mit einer Aufnahme einer gleichartigen Nutzung \ngerechnet werden kann.\n\n72\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 \n- 4 C 25.82 - BRS 42 Nr. 52 und Urteil vom \n19. September 1986 - 4 C 15.84 - BRS 46 \nNr. 62.\n\n73\n\nGemessen an diesen Maßstäben lässt sich trotz des deutlichen Überwiegens von \nWohnbebauung in der angesprochenen maßgeblichen Umgebung nicht feststellen, \ndass es sich bei diesem Bereich um ein faktisches allgemeines Wohngebiet handelt. \nZwar sind an der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Nordwestseite des \nX. weg in der Tat nur Nutzungen anzutreffen, die in einem allgemeinen \nWohngebiet zulässig sind. Dies dürfte auch für die dem X. weg abgewandten \nBereiche des Dreiecks X. weg /X. ring /E. ring Weg gelten, die im \nBebauungsplan Nr. 44 - sei er insoweit wirksam oder nicht - als allgemeine \nWohngebiete überplant sind. Wohnfremde Nutzungen sind jedoch an der \nSüdostseite des X. weg und insbesondere auch auf dem Baugrundstück \nvorhanden. Hierbei handelt es sich namentlich um das Verwaltungsgebäude der \nVolksbank sowie den Gebrauchtwagenhandel auf dem streitigen Baugrundstück. \nHinzu kommen die derzeit zwar nicht ausgeübten, aber nach der Verkehrsauffassung \nnoch nicht als endgültig aufgegeben erscheinenden wohnfremden Nutzungen, \ninsbesondere in den ausgedehnten, ihrem Erscheinungsbild nach typisch gewerblich \ngeprägten ausgedehnten Baukomplexen südwestlich der Volksbank (ehemaliger \nReifenhandel und frühere Einzelhandelsnutzungen). Die 15 x 50 m große gewerblich \ngenutzte Halle auf dem Baugrundstück kann gleichfalls nicht unberücksichtigt \nbleiben, auch wenn sie derzeit - ersichtlich temporär - ungenutzt ist.\n\n74\n\nBei diesen fortbestehenden bzw. zumindest noch weiterhin prägenden \nwohnfremden Nutzungen handelt es sich überwiegend um solche, die in einem \nallgemeinen Wohngebiet nicht zulässig wären. Dies liegt für das Volksbankgebäude, \ndas der Beklagte bei seiner gegenteiligen Wertung schlicht aus der Betrachtung \nausgeblendet hat, auf der Hand. Der frühere Reifenhandel mit Reifenservice ist \nkeineswegs als \"nicht störend\" zu werten. Insoweit ist für das Merkmal \"störend\" in \n§ 4 BauNVO auf die Gebietsunüblichkeit im Sinne einer für ein Wohngebiet \natypischen Störung abzustellen, wobei nicht entscheidend ist, ob etwa die für ein \nallgemeines Wohngebiet maßgeblichen immissionsschutzrechtlichen Lärmwerte \neingehalten werden.\n\n75\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 \n- 4 C 1.02 - BRS 65 Nr. 63.\n\n76\n\nInsoweit liegt auf der Hand, dass ein Reifenhandel mit Service nicht etwa ein der \nVersorgung des Gebiets dienender Laden oder nicht störender Handwerksbetrieb ist. \nTypisch für einen solchen Betrieb ist vielmehr, dass er einen nicht unerheblichen \nKraftfahrzeugverkehr anzieht, der nicht nur oder jedenfalls nicht maßgeblich dem \nbetroffenen (Wohn-)Gebiet zugeordnet werden kann, und damit einen den Charakter \neiner \"kollektiven Wohngemeinschaft\" störenden gebietsfremden Kfz-Verkehr \nhervorruft. Dies gilt auch für einen Schuhmarkt der hier in Rede stehenden \nGrößenordnung von jedenfalls deutlich über 400 m2 Verkaufsfläche, der ersichtlich \ngleichfalls nicht der Versorgung des Gebiets dient und gebietsfremde, untypische \nStörungen durch Kundenverkehr hervorruft.\n\n77\n\nDie Ansicht des Beklagten, die wohnfremden Nutzungen auf dem Baugrundstück \nseien als \"Fremdkörper\" zu werten und deshalb aus der Betrachtung auszusondern, \ngeht schon deshalb fehl, weil es sich - wie aus dem Vorstehenden folgt - insoweit \nnicht um ein Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung handelt. Der \nGebrauchtwagenhandel - wie immer dieser zu qualifizieren sein mag - und auch der \nweiter prägende Schuhhandel (oder eine vergleichbare Nachfolgenutzung) stehen \nnicht isoliert da, sondern schließen sich an die ehemals gewerblich genutzten und \nweiterhin als gewerblich nutzbar zu wertenden Komplexe an, die nur durch einige \nwenige Wohngrundstücke getrennt rd. 150 m nordöstlich des Baugrundstücks \nbeginnen. Im übrigen spricht die vom Beklagten zu Recht betonte exponierte Lage \ndes Baugrundstücks, das mit seiner weithin sichtbaren gewerblichen Nutzung aus \nvielen Blickwinkeln geradezu ins Auge springt, nicht etwa dafür, es als isolierten \nFremdkörper zu behandeln, sondern eher dafür, dass es wegen eben dieser \nhervorstechenden Auffälligkeit selbst dann, wenn es sich um die einzige wohnfremde \nNutzung handeln würde, als eine die Umgebung eher beherrschende und deshalb \nnicht als Fremdkörper auszusondernde mitprägende Nutzung zu werten wäre.\n\n78\n\nZu letzterem vgl. ebenfalls: BVerwG, Urteil vom \n15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BRS 50 Nr. 75.\n\n79\n\nIst die nähere Umgebung nach alledem hinsichtlich des hier interessierenden \nTatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung nicht als faktisches Wohngebiet - \neine Qualifizierung als faktisches Mischgebiet scheidet angesichts des eindeutigen \nÜbergewichts der Wohnnutzung von vornherein aus - zu qualifizieren, beurteilt sich \ndie Zulässigkeit des strittigen Vorhabens bei der hier gegebenen Lage in einem \n\"diffusen\" Innenbereich auch hinsichtlich des genannten Merkmals gemäß § 34 \nAbs. 1 Satz 1 BauGB danach, ob es sich insoweit in die Eigenart der näheren \nUmgebung \"einfügt\".\n\n80\n\nEin solches Einfügen, das hinsichtlich jedes der in § 34 Abs. 1 BauGB genannten \nTatbestandsmerkmale gesondert zu prüfen ist\n\n81\n\n- vgl.: BVerwG, Beschluss vom 6. November \n1997 - 4 B 172.97 - BRS 59 Nr. 79 m.w.N. -,\n\n82\n\nist grundsätzlich dann zu bejahen, wenn sich das neue Vorhaben innerhalb des aus \nseiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält.\n\n83\n\nVgl. grundlegend bereits: BVerwG, Urteil vom \n26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 88).\n\n84\n\nDabei ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei der Ermittlung des Rahmens \ngrundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die BauNVO als eine insoweit \nsachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze \numschreibt. Sind in der näheren Umgebung bestimmte den Begriffsbestimmungen \nder BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das \ndie Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den Rahmen \nein.\n\n85\n\nVgl.: BVerwG. Urteil vom 3. April 1987 \n- 4 C 41.84 - BRS 47 Nr. 63.\n\n86\n\nUmgekehrt wahrt ein Vorhaben, das nicht in diesem Sinne ein Vorbild in der näheren \nUmgebung hat, den Rahmen nicht und fügt sich daher grundsätzlich nicht ein, es sei \ndenn, es ist im konkreten Fall - ausnahmsweise - deshalb unbedenklich, weil es \nkeine bodenrechtlichen Spannungen hervorruft.\n\n87\n\nZu letzterem vgl. grundlegend: BVerwG, Urteil \nvom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. \n89).\n\n88\n\nDies ist hier der Fall. Das strittige Vorhaben hat seiner Art nach in der maßgeblichen \nUmgebung kein Vorbild und fügt sich auch nicht etwa trotz Überschreitens des \nRahmens ein, weil es keine bodenrechtlichen Spannungen hervorruft.\n\n89\n\nBei der Qualifizierung des strittigen Vorhabens seiner - nach den Maßstäben der \nBauNVO typisierten - Art nach ist mit dem Beklagten davon auszugehen, dass es \nsich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt.\n\n90\n\nHinsichtlich des Einzelhandels enthält § 11 Abs. 3 BauNVO eine Regelung auch \nmit Aussagekraft für den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB insoweit, als er \nden großflächigen Einzelhandel als besondere Nutzungsart kennzeichnet und als \nsolche aus dem Kreis des sonstigen Einzelhandels, Großhandels und \nproduzierenden Gewerbes ausscheidet. Insoweit stellt die Großflächigkeit ein \neigenständiges, von der in § 11 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauNVO normierten \nVermutungsgrenze unabhängiges Tatbestandsmerkmal dar. Seine Bejahung hängt \nnicht davon ab, wie sich das Vorhaben auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den \nVerkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in § 11 Abs. 3 \nSatz 1 BauNVO bezeichneten Betriebe sowie die Entwicklung zentraler \nVersorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden auswirkt.\n\n91\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 \n- 4 C 15.92 - BRS 55 Nr. 174.\n\n92\n\nHierzu ist durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass \nein Einzelhandelsbetrieb nicht erst dann großflächig ist, wenn seine Geschossfläche \nden Umfang erreicht, der gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO die so genannte \nRegelvermutung auslöst.\n\n93\n\nVgl. etwa BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 \n- 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56.\n\n94\n\nIn der genannten Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht weiter ausgeführt, \nes spreche jedenfalls viel dafür, dass die Grenze zur Großflächigkeit jedenfalls nicht \nwesentlich unter 700 m2 Verkaufsfläche, aber auch nicht wesentlich darüber liegt. \nDer Senat hat keinen Anlass, diese in der Praxis der Behörden wie auch der Gerichte \nweitgehend angewandte Grenze für die Großflächigkeit nunmehr in Frage zu stellen, \netwa mit Rücksicht auf die aktuelle Entwicklung im Einzelhandel, nach der sowohl \nDiscountläden - hierzu gehören etwa die von der Klägerin betriebenen \nEinzelhandelsgeschäfte - als auch sog. Vollsortimenter zunehmend dazu übergehen, \nihre Betriebe aus wirtschaftlichen Erwägungen mit deutlich größeren Verkaufsflächen \nauszustatten.\n\n95\n\nVgl. hierzu auch: Niedersächsisches OVG, \nBeschluss vom 15. November 2002 - 1 ME 151/02 - \nBRS 65 Nr. 69.\n\n96\n\nGemessen an diesen Kriterien ist das strittige Vorhaben, so wie es in der Bauvoranfrage vom \n7. März 2000 näher gekennzeichnet ist, als großflächig zu qualifizieren.\n\n97\n\nDie in der Bauvoranfrage formulierte Frage zur Zulässigkeitsprüfung gibt mit der Größe \nvon 698 m2 zwar eine Verkaufsfläche an, die sich noch am unteren Rand des angeführten \nGrenzbereichs bewegt. Diese Angabe ist jedoch entegen der von der Klägerin in der \nmündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung nicht isoliert bzw. als allein \nmaßgeblich zu betrachten. Die Klägerin hat sich nicht darauf beschränkt, lediglich die im \nTatbestand im Wortlaut wiedergegebene Frage nach der Zulässigkeit eines \nLebensmittelmarktes mit 698 m2 Verkaufsfläche zu stellen, sondern ihre hier strittige \nBauvoranfrage durch detaillierte zeichnerische Darstellungen des konkret geplanten \nVorhabens präzisiert. Zu diesen gehört insbesondere auch die Grundrisszeichnung des \nGebäudes mit dem exakt mit 42,03 x 18,885 m vermaßten Verkaufsraum. Wenn in diesen \n793,74 m2 großen Verkaufsraum die Angabe \"698 QM VK\" eingetragen ist, kann dies bei \nobjektiver Betrachtung nur dahin verstanden werden, dass die Klägerin ihrer Bauvoranfrage \nein bestimmtes Verständnis des Begriffes \"Verkaufsfläche\" zugrunde gelegt haben wollte, \nnämlich dahingehend, dass als Verkaufsfläche nicht der gesamte Bereich des baulich eine \nEinheit bildenden Verkaufsraums anzusehen ist. Die Angabe einer Verkaufsfläche von 698 \nm2 in dem einschließlich des ca. 7 m2 großen Windfangs \n\n98\n\n- zu dessen Einbeziehung vgl.: OVG NRW, Urteil \nvom 3. November 1988 - 11 A 2310/86 - BRS 49 \nNr. 72 -\n\n99\n\ninsgesamt rd. 95 m2 größeren Raum ist bei verständiger Würdigung dahin zu werten, dass \nnach den Vorstellungen der Klägerin in die Verkaufsfläche nicht der in der \nGrundrisszeichnung eingetragene, nur durch Möblierung zu markierende Kassenbereich \neinzubeziehen ist, mithin allein der Bereich des Verkaufsraumes, in dem die Waren zum \nEinkauf durch die Kunden bereit gestellt werden können.\n\n100\n\nDiese Sichtweise verkennt, dass als Verkaufsfläche grundsätzlich alle Flächen eines \nEinzelhandelsbetriebs anzusehen sind, die dem Verkauf dienen und zur Förderung des \nKaufabschlusses bestimmt sind, einschließlich der Gänge, Treppen und Standflächen für \nEinrichtungsgegenstände sowie ggf. auch der den Kunden zugänglichen Freiverkaufsflächen, \nsoweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.\n\n101\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. November 1988 \n- 11 A 2310/86 - BRS 49 Nr. 72 m.w.N..\n\n102\n\nDabei ist auf Raumeinheiten abzustellen und nicht auf Bereiche innerhalb eines Raumes.\n\n103\n\nVgl.: Niedersächsisches OVG, Beschluss vom \n15. November 2002 - 1 ME 151/902 - BRS 65 Nr. 69.\n\n104\n\nDemgemäss gehören zur Verkaufsfläche auch die im Verkaufsraum eingerichteten \nKassenzonen\n\n105\n\n- vgl. hierzu auch: Nr. 2.2.4 des Einzelhandelserlasses \nvom 7. Mai 1996 (MBl. NRW. 1996 S. 922) -\n\n106\n\nsowie die in Verbindung hiermit regelmäßig auch vorgesehenen Bereiche zum Einpacken und \nVerstauen der gekauften Waren.\n\n107\n\nGemessen hieran ist die Bauvoranfrage dahin zu verstehen, dass die Klägerin nicht - \ngleichsam abstrakt - die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Einzelhandelsbetriebs mit \neiner nach den objektiv maßgeblichen Kriterien zu bemessenden Verkaufsfläche von 698 m2 \nzur Prüfung gestellt hat, sondern ein in seinen Dimensionen und seiner baulichen \nAusgestaltung sowie auch bezüglich seines Standortes und der zugehörigen Stellplätze bereits \ndeutlich konkretisiertes Vorhaben. Dessen Verkaufsflächenbeschränkung auf 698 m2 beruht \nallein auf der subjektiven, nach den vorstehenden Ausführungen nicht maßgeblichen \nEinschätzung der Klägerin zur Frage, wie die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs zu \nberechnen sein soll, und ist daher für die rechtliche Prüfung des Senats nicht maßgeblich.\n\n108\n\nDemgegenüber hätte die seitens der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem \nSenat angesprochene \"Reduzierung\" der Bauvoranfrage auf die schriftlich formulierte Frage \nder Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit 698 m2 Verkaufsfläche unter Streichung der \nGrundrisszeichnung, sofern damit die Prüfung der Zulässigkeit eines Betriebs mit einer nach \nden objektiv maßgeblichen Kriterien der Verkaufsflächenberechnung zu ermittelnden \nVerkaufsfläche von 698 m2 angestrebt sein sollte, den Gegenstand der Bauvoranfrage, wie sie \nim Verwaltungsverfahren zur Prüfung gestellt wurde, im Gerichtsverfahren in einem \nentscheidenden Punkt maßgeblich geändert. Sie wäre nicht etwa als Klarstellung oder bloße \nReduzierung des Klagebegehrens, sondern als in der vorliegenden Konstellation nicht \nsachdienliche und mangels diesbezüglichen Vorverfahrens unzulässige Klageänderung zu \nwerten gewesen.\n\n109\n\nIn Anwendung der dargelegten Kriterien für die Ermittlung der Verkaufsfläche unterliegt \nkeinem Zweifel, dass das strittige Vorhaben eine solche von deutlich über 700 m2 aufweisen \nsoll und damit als großflächig zu qualifizieren ist. Die Verkaufsfläche beträgt nämlich unter \nEinbeziehung des nur durch Möblierung von den übrigen Bereichen des Verkaufsraums \noptisch abzutrennenden Kassenbereichs sowie des Windfangs rd. 790 m2.\n\n110\n\nFür die nach alledem zu bejahende Großflächigkeit mag im übrigen auch sprechen, dass \nsich das strittige Vorhaben mit seiner Geschossfläche von mehr als 1.250 m2 sogar in einem \nBereich bewegt, der deutlich über der so genannten Vermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 Satz 3 \nBauNVO in der hier maßgeblichen Fassung von 1990 liegt.\n\n111\n\nZur Maßgeblichkeit der jeweils neuesten Fassung der \nBauNVO im Anwendungsbereich des § 34 BauGB vgl.: \nBVerwG, Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 57.89 - BRS \n54 Nr. 50.\n\n112\n\nInsoweit ist nach der bereits angesprochenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts \nzu den Maßstäben für die Prüfung des Merkmals der Großflächigkeit\n\n113\n\n- vgl.: BVerwG, Urteile vom 22. Mai 1987 \n- 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56 -\n\n114\n\nzwar \"vor allem\" auf die Verkaufsfläche abzustellen. Liegt diese im Bereich der Grenze zur \nGroßflächigkeit, mag ergänzend auch die Geschossfläche von Bedeutung sein und zwar \njedenfalls dann, wenn diese Geschossfläche ihrerseits Dimensionen erreicht, die die \nVermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 Satz 3 \nBauNVO erreicht oder sogar deutlich überschreitet. Letztlich kann diese Frage im \nvorliegenden Verfahren jedoch dahinstehen, weil die Grenze zur Großflächigkeit hier - wie \ndargelegt - schon bei bloßer Betrachtung der Verkaufsfläche überschritten wird.\n\n115\n\nAls großflächiger Einzelhandelsbetrieb hat das strittige Vorhaben in der \nmaßgeblichen Umgebung kein Vorbild und hält sich damit nicht in ihrem \nRahmen.\n\n116\n\nDer frühere Reifenhandel mit Service scheidet schon deshalb als Vorbild aus, \nweil er sich - unstreitig - nicht auf einen reinen Handelsbetrieb beschränkt hat, \nsondern mit dem Service zugleich Dienstleistungen angeboten hat. Zudem spricht \nnach den Dimensionen des hierfür genutzten Gebäudes, die aus dem dem Senat \nvorliegenden Kartenmaterial ablesbar sind, auch alles dagegen, dass der \nReifenhandel eine Verkaufsfläche von rd. 700 m2 oder ggf. mehr hatte und deshalb \ndas Merkmal der Großflächigkeit erfüllte. Die weiteren nordöstlich des \nBaugrundstücks ausgeübten früheren Einzelhandelsnutzungen erfüllten offensichtlich \nebenso wenig das Merkmal der Großflächigkeit. Letzteres gilt auch für den auf dem \nBaugrundstück betriebenen Schuhmarkt. Zwar hat die hierfür genutzte, derzeit leer \nstehende Halle eine Größe von rd. 15 x 50 m. Sie ist nach den weiteren dem Senat \nvorliegenden Unterlagen jedoch nur teilweise - etwa zu zwei Dritteln - als \nVerkaufsraum und im übrigen als Lager genutzt worden, so dass die für das Merkmal \nder Großflächigkeit maßgebliche Größe der Verkaufsfläche um 700 m2 bei weitem \nnicht erreicht wurde.\n\n117\n\nSchließlich kann sich die Klägerin auch nicht auf den Gebrauchtwagenhandel als Vorbild \nberufen, der auf dem Baugrundstück derzeit betrieben wird.\n\n118\n\nInsofern kann letztlich dahinstehen, ob die tatsächliche Nutzung sich ohnehin nicht mehr \noder weniger darauf beschränkt, dass das ausgedehnte befestigte Areal des Baugrundstücks \nnur als Ausstellungsgelände für einen Gebrauchtwagenhandel dient, der letztlich in dem \njenseits des Rings gelegenen Opel-Autohaus S. & S. abgewickelt wird. Auch wenn \nman bezogen auf das Baugrundstück das Vorliegen eines eigenständigen \nEinzelhandelsbetriebs in Form eines Gebrauchtwagenhandels bejaht, könnte dieser jedenfalls \ndeshalb nicht als Vorbild für den von der Klägerin vorgesehenen großflächigen \nEinzelhandelsbetrieb dienen, weil der Gebrauchtwagenhandel dann praktisch ausschließlich \nauf dem befestigten Gelände des Baugrundstücks im Freien abgewickelt wird. Die derzeit leer \nstehende Halle des früheren Schuhmarkts dient dem Gebrauchtwagenhandel tatsächlich nicht. \nOb sie auf Grund der im Februar 2000 bzw. März 2002 erteilten Genehmigungen für den \nGebrauchtwagenhandel genutzt werden könnte, ist unerheblich. Diese Genehmigungen sind \nbislang tatsächlich nicht ausgenutzt worden. Für die hier vorzunehmende Prüfung nach § 34 \nBauGB kommt es jedoch auf nur mögliche, tatsächlich aber (noch) nicht ausgeübte \nNutzungen nicht an. Von Bedeutung könnte allenfalls das früher \n- wohl - als Verkaufsbüro genutzte, derzeit leer stehende Blockhaus im südöstlichen Bereich \ndes Baugrundstücks sein, wenn man von einer nach der Verkehrsaufassung noch \nanzunehmenden Fortprägung dieser Nutzung ausgeht.\n\n119\n\nEin Gebrauchtwagenhandel, der - abgesehen von kleinen untergeordneten Baulichkeiten - \npraktisch ausschließlich auf befestigten Freiflächen abgewickelt wird, kann bei der nach § 34 \nAbs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmenden Prüfung auch dann, wenn seine befestigte Fläche, die \nfür das Abstellen der zum Verkauf stehenden Gebrauchtwagen benötigt wird, weit über 700 \nm2 - hier sogar ein Vielfaches - beträgt, kein Vorbild für Errichtung eines neuen Gebäudes \nsein, in dem ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb eingerichtet werden soll. Dies ergibt sich \naus folgenden Erwägungen:\n\n120\n\nGegen die Annahme der Vorbildwirkung eines auf Freiflächen abgewickelten \nGebrauchtwagenhandels für die Errichtung von Gebäuden, in denen großflächiger \nEinzelhandel als Laden oder Markt betrieben werden soll, spricht bereits, dass die \nNutzungsart \"großflächiger Einzelhandelsbetrieb\" nach den bereits angesprochenen \nErwägungen nur auf Grund ihrer besondere Erwähnung in § 11 Abs. 3 BauNVO als \nbesondere Nutzungsart im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzusehen ist. \n§ 11 Abs. 3 BauNVO geht bei der Einführung dieser speziellen Nutzungsart jedoch von dem \ntypischen Erscheinungsbild eines Einzelhandelsbetriebs aus, nämlich dass dieser \ngrundsätzlich in einem Gebäude abgewickelt wird. Hierfür spricht bereits, dass § 11 Abs. 3 \nSatz 3 die so genannte Vermutungsregel, die dazu führt, dass bestimmte großflächige \nEinzelhandelsbetriebe nur in Kerngebieten oder Sondergebieten zulässig sind, an eine \nbestimmte Größenordnung der Geschossfläche anknüpft. Befestigte Freiflächen, auf denen \nWaren zum Verkauf an die Kunden bereit gestellt werden, können zwar - wie bereits \ndargelegt - der Verkaufsfläche eines (im wesentlichen) in einem Gebäude abgewickelten \nEinzelhandelsbetriebs zuzurechnen sein. Sie können jedoch auch dann, wenn sie auf Grund \nihrer Befestigung als bauliche Anlagen zu werten sind, keine Geschossfläche aufweisen, weil \nsie keine Gebäude sind und deshalb § 20 Abs. 3 BauNVO mit seinen Regelungen zur \nGeschossfläche auf sie nicht anzuwenden ist.\n\n121\n\nOb der auf etlichen Tausend Quadratmetern befestigter Fläche betriebene \nGebrauchtwagenhandel bereits deshalb als Vorbild für den im einem neuen Gebäude \neinzurichtenden großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Klägerin ausscheidet, kann letztlich \njedoch dahinstehen. Eine Vorbildwirkung scheidet hier jedenfalls deshalb aus, weil es sich bei \ndem Gebrauchtwagenhandel nicht um eine maßstabbildende Bebauung handelt. Den Rahmen \nfür das Gebot des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bilden können nur solche \nbaulichen Anlagen, die auf Grund ihrer Bausubstanz maßstabbildend sind. Nur eine solche \nBebauung kann die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung \neinschlägigen Vorgaben hergeben. In diesem Sinne maßstabbildend sind jedoch grundsätzlich \nnur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.\n\n122\n\nVgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 \n- 4 B 30.02 - BRS 65 Nr. 80.\n\n123\n\nBefestigte Freiflächen, die allenfalls untergeordnete Nebenanlagen aufweisen, sind hingegen \nkeine maßstabbildende Bebauung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.\n\n124\n\nVgl. etwa zu Sportplätzen: BVerwG, Beschluss vom \n10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63 Nr. 101; zu befestigten \nTennis- und Parkplätzen: BVerwG, Beschluss vom \n8. November 1999 - 4 B 85.99 - BRS 62 Nr. 100; zu \nbefestigten Reitplätzen: BVerwG, Beschluss vom 6. März \n1992 \n- 4 NB 35.92 - BRS 54 Nr. 64.\n\n125\n\nSo liegt der Fall jedoch hier selbst dann, wenn man dem Gebrauchtwagenhandel noch das - \nderzeit ungenutzte - Blockhaus zuordnen würde.\n\n126\n\nDas Vorhaben der Klägerin, das sich nach alledem wegen Fehlens eines \nVorbilds nicht im Rahmen der Umgebungsbebauung hält, fügt sich schließlich auch \nnicht deshalb - ausnahmsweise - ein, weil es nicht geeignet ist, bodenrechtliche \nSpannungen hervorzurufen.\n\n127\n\nSolche Spannungen können nicht nur auf einer von dem Vorhaben ausgehenden \nVorbildwirkung für weitere Nutzungen vergleichbarer Art beruhen\n\n128\n\n- vgl.: BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 \n- 4 C 13.93 - BRS 56 Nr. 61 -,\n\n129\n\nsondern auch bereits von dem Vorhaben selbst, und zwar von seinen konkreten \nWirkungen, ausgehen.\n\n130\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 18. Februar 1983 \n- 4 C 18.81 - BRS 40 Nr. 64.\n\n131\n\nDas ist hier ohne weiteres zu bejahen, denn das Vorhaben würde die vorhandene \nSituation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtern, nämlich stören \nund belasten.\n\n132\n\nVgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 25. März \n1999 - 4 B 15.99 - BRS 62 Nr. 101.\n\n133\n\nSolche Belastungen liegen hier schon deshalb nahe, weil das Vorhaben - wie \ndargelegt - nicht nur großflächig ist, sondern sogar die Grenze der so genannten \nVermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO überschreitet. Konkret würde sich \ndie Belastung der Umgebung darüber hinaus insbesondere in dem beachtlichen Zu- \nund Abfahrtverkehr manifestieren, der von der vorgesehenen Stellplatzanlage mit \nmindestens rd. 120 Stellplätzen ausgehen würde. Insoweit ist durchaus damit zu \nrechnen, dass ggf. bis zu 2.000 Kraftfahrzeuge am Tag das Gelände anfahren \nwerden. Dieser Verkehr würde nicht nur die ohnehin recht hoch belasteten \nZufahrtstraßen weiteren beachtlichen Belastungen aussetzen, sondern auch die weit \nüberwiegend nur zu Wohnzwecken genutzte Umgebung beachtlichen zusätzlichen \nImmissionen aussetzen. Als dies schließt die Annahme fehlender bodenrechtlicher \nSpannungen ohne weiteres aus.\n\n134\n\nErweist sich nach alledem, das sich das strittige Vorhaben schon hinsichtlich der \nArt der baulichen Nutzung nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der \nnäheren Umgebung einfügt, kann letztlich dahinstehen, ob seiner \nbauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, die allein Prüfungsgegenstand des \nvorliegenden Verfahrens ist, noch weitere Gesichtspunkte entgegenstehen. Insoweit \nerscheint jedenfalls nicht unproblematisch, ob die vom Vorhaben ausgehenden \nImmissionen - jedenfalls ohne Maßnahmen aktiven Schallschutzes - der unmittelbar \nbenachbarten Wohnbebauung (noch) zuzumuten sind und ob der vorhabenbedingte \nZu- und Abfahrtverkehr von den vorhandenen Straßen, namentlich dem seinerseits \nbereits beachtlich belasteten X. weg , ohne weiteres, namentlich ohne \nzusätzliche Abbiegespur, abgewickelt werden kann. Weiterer Erörterung dieser \nAspekte bedarf es jedoch nicht, weil die Berufung bereits aus den angeführten \nGründen hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet ist.\n\n135\n\nFür das nunmehr mit dem Hilfsantrag verfolgte \nFortsetzungsfeststellungsbegehren liegen die auf die vorliegende \nVerpflichtungsklage entsprechend anzuwendenden Voraussetzungen des § 113 \nAbs. 1 Satz 4 VwGO bereits deshalb nicht vor, weil sich das Verpflichtungsbegehren \nnicht im Laufe des Verfahrens - etwa durch Erlass einer wirksamen \nVeränderungssperre - erledigt hat. Die Klägerin hatte von Anfang an wegen Fehlens \nder Voraussetzungen des § 34 BauGB keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten \nBebauungsgenehmigung.\n\n136\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.\n\n137\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm \n§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n138\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht gegeben sind.\n\n139","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/288780","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2004-01-22/7-a-1273-02","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":20},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":14},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":4},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/288780","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/288780","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2004-01-22/7-a-1273-02","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/288780","retrieved":"2026-07-09 03:07:31.532070+00:00"}}