{"status":"available","doknr":"OLD289673","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2003:1127.10A.D124.01NE.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2003-11-27","aktenzeichen":"10a D 124/01.NE","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDer Antrag wird abgelehnt.\n\nDie Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Antragstellerin wendet sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen die \nSatzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereichs \"H. -L. \". Sie ist Eigentümerin des im \nEntwicklungsbereich gelegenen Grundstücks Gemarkung L. , Flur 9, \nFlurstück 16. Das Grundstück ist 28.598 qm groß. Es wird als Ackerland genutzt. Die \nAntragstellerin hat es an Landwirte verpachtet.\n\n3\n\nDer Entwicklungsbereich liegt im nördlichen Teil des Stadtgebietes und umfasst \nein bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet am westlichen Ortsrand des Ortsteils \nH. -L. südwestlich der Talstraße. Im nördlichen Teil des \nEntwicklungsbereichs befinden sich zwei landwirtschaftliche Hofstellen. Weiter im \nWesten verläuft die A 46 mit der etwa 1 km nördlich vom Entwicklungsbereich \ngelegenen Anschlussstelle H. -L. . Am südöstlichen Rand des \nEntwicklungsbereichs verläuft die Bahnstrecke von E. nach E. . Östlich des \nEntwicklungsbereichs - getrennt von diesem durch die Talstraße und die sich daran \nsüdwestlich anschließende Bebauung - schließt sich der Bahnhof L. -\nX. an.\n\n4\n\nAm 20. März 1997 beschloss der Rat der Antragsgegnerin zunächst für einen ca. \n86,5 ha umfassenden Bereich westlich des Stadtteils L. begrenzt durch die A 46, \ndie Talstraße, die Gleise der Deutschen Bahn AG und die Straße \"Auf dem N. \" \ndie Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB \nfür eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Der Beschluss wurde am 4. bzw. \n5 April 1997 öffentlich bekannt gemacht; auf die Auskunftspflicht gemäß § 138 \nBauGB wurde hingewiesen. Mit der Durchführung der Voruntersuchungen wurde die \nLandesentwicklungsgesellschaft NRW GmbH (LEG) beauftragt. In der Folgezeit \nbeteiligte die Antragsgegnerin Träger öffentlicher Belange und entwickelte zunächst \nein Entwicklungs- und Strukturkonzept für den Bereich der vorbereitenden \nUntersuchungen. Dieses sah (in seiner Alternative 1) westlich der Straße \"Auf den \nI. N. \" ein Gewerbe- und Mischgebiet vor. Der Bereich östlich dieser Straße war \nin zwei durch einen Grünzug getrennte Wohnquartiere aufgeteilt. Das nördlich \ngelegene Wohngebiet schloss unmittelbar an einen geplanten Bahnhaltepunkt an, \num den ein neuer Versorgungsschwerpunkt entstehen sollte. Am 18. Juni 1998 \nbeschloss der Rat der Antragsgegnerin, dieses Konzept den vorbereitenden \nUntersuchungen zugrunde zu legen. Gleichzeitig beschloss er die Verkleinerung des \nUntersuchungsgebietes durch Herausnahme der südwestlich der Talstraße \ngelegenen bebauten Parzellen.\n\n5\n\nIm Anschluss daran holte die LEG im Juli 1998 Stellungnahmen Träger \nöffentlicher Belange ein und schrieb ebenfalls im Juli 1998 sowie erneut im Februar \n2000 die insgesamt etwa 55 Eigentümer von Grundstücken im Planbereich an, u.a. \num die Nutzungsverhältnisse und die Verkaufs- bzw. Tauschbereitschaft der \nEigentümer zu erkunden. Ferner wurde die geplante Entwicklungsmaßnahme auf \nWunsch mit den einzelnen Eigentümern mündlich erörtert. Mit Schreiben vom \n17. Juni 1999 wurden die Pächter von Flächen im Untersuchungsbereich \nangeschrieben, über die geplante Entwicklungsmaßnahme informiert und um \nAngaben über Nutzung und Größe der Grundstücke, Erweiterungsabsichten und \nmögliche Existenzgefährdungen bei Aufgabe der im Plangebiet liegenden Flächen \ngebeten. Parallel dazu wurde ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb \"Wohnen \nund Arbeiten am Bahnhaltepunkt\" ausgelobt und im Dezember 1999 abgeschlossen. \nIm Januar 2000 beschloss der Planungsausschuss, den auf den nordöstlichen Teil \ndes Untersuchungsgebiets beschränkten Entwurf des Planungsbüros \"Stadtraum\" \nzur Grundlage der weiteren Planung zu machen.\n\n6\n\nDer Entwurf sieht südöstlich der Straße \"Auf den I. N. \" in einem kleineren \nTeil ein Mischgebiet und im restlichen Bereich Wohnnutzung vor. Im Wohngebiet ist \ndie Errichtung eines Kindergartens geplant. Für den Bereich nordwestlich der Straße \n\"Auf den I. N. \" ist eine Nutzung als Gewerbefläche vorgesehen. Das gesamte \nPlangebiet wird durch einen von Nordwesten nach Südosten verlaufenden \nGrünstreifen geteilt. Im Osten des Entwicklungsbereichs ist ein neuer \nBahnhaltepunkt vorgesehen.\n\n7\n\nFerner beauftragte die Antragsgegnerin das Institut für Wohnungswesen, \nImmobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH an der Ruhr-Universität \nBochum (InWIS) mit der Erstellung einer Prognose über den Wohnungsbedarf im \nZeitraum 1998 bis 2015, über die Wohnbauflächenpotenziale im Zeitraum 1998 bis \n2015 sowie über den gewerblichen Flächenbedarf und die Bauflächenreserven im \nZeitraum 1999 bis 2015. Die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte der im \nvorgesehenen Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke wurden vom zuständigen \nGutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Eine Kosten- und \nFinanzierungsübersicht wurde erstellt.\n\n8\n\nAm 15. Juni 2000 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die \nförmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs \"H. -L. \". \nDessen Flächen erfassen abweichend von dem Bereich, der Gegensstand der \nVoruntersuchungen aufgrund der Ratsbeschlüsse vom 20. März 1997 bzw. 18. Juni \n1998 war, eine deutlich verkleinerte Fläche im Nordosten des Bereichs der \nvorbereitenden Untersuchungen. § 1 Abs. 2 der Satzung bezeichnet die \nGrundstücke, aus denen der Entwicklungsbereich besteht; Bestandteil der Satzung \nist (gemäß § 1 Abs. 4 der Satzung) ferner ein Lageplan im Maßstab 1:1000, in dem \nder Entwicklungsbereich zeichnerisch dargestellt ist. Gleichzeitig hob der Rat seinen \nBeschluss vom 20. März 1997 über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für \neinen in einem Lageplan näher gekennzeichneten Teilbereich auf und beschloss die \nDurchführung \"vertiefender\" vorbereitender Untersuchungen für einen - in einem \nweiteren Lageplan dargestellten - Teilbereich zwischen der A 46 und der Straße \"Auf \nden I. N. \", um \"Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen \nfür eine Erweiterung des bereits beschlossenen Entwicklungsbereichs zu gewinnen\". \nDer Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen wurde zustimmend zur \nKenntnis genommen und der Satzung als Begründung beigefügt.\n\n9\n\nDie Bezirksregierung E. genehmigte die Satzung mit Verfügung vom \n29. November 2000. Die Antragsgegnerin machte die Satzung und die Genehmigung \nam 18. Januar 2001 öffentlich bekannt.\n\n10\n\nNach der Satzungsbegründung sollen im Entwicklungsbereich, der eine Fläche \nvon 33,8 ha umfasst, innerhalb von zehn Jahren 700 bis 750 Wohneinheiten \nentstehen. Mit der Entwicklungsmaßnahme sollen zum einen die für H. -L. \nfestgelegten regionalen Ziele der Raumordnung und Landesplanung in einem \nTeilbereich umgesetzt werden. In dem gültigen Gebietsentwicklungsplan aus dem \nJahr 1999 sei der Entwicklungsbereich als \"allgemeiner Siedlungsbereich\" dargestellt \nsowie als regional bedeutsamer Wohnstandort ausgewiesen. Dieser soll in \nVerknüpfung mit dem bestehenden Ort am Halteort des schienengebundenen \nPersonennahverkehrs, in dessen Nähe ein neuer Versorgungsbereich entstehen \nsolle, entwickelt werden. Diesem Ziel diene die zum anderen vorgesehene \nBereitstellung von Bauland zur Deckung des Wohnungs- und Arbeitsstättenbedarfs \nin der Stadt H. sowie die ebenfalls geplante Schaffung von wohnungsnahen \nArbeitsplätzen.\n\n11\n\nIn der Stadt H. sei ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu \nverzeichnen. Die Bedarfsprognose des InWIS gehe bis zum Jahre 2010 unter \nBerücksichtigung aller Varianten von einem Wohnungsbedarf von im Mittel 4.246 \nWohnungen aus. Dem stehe ein mobilisierbares Wohnbaulandpotenzial bis zum \nJahre 2010 von 3.111 Wohnungen gegenüber. Danach fehle in der Stadt bis zum \nJahre 2010 Bauland für 1.135 Wohneinheiten. Dies entspreche etwas mehr als \neinem Viertel des gesamten Wohnungsbedarfs bis 2010. Bei Zugrundelegung des \ngemeindespezifischen Schlüssels von 30 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland \nfehlten in den Jahren bis 2010 etwa 38 ha Bauland. Mit der Bereitstellung von 24 ha \nWohnbauland im Entwicklungsbereich könnten ca. 64 % des bis zum Jahre 2010 \nbestehenden Bedarfs abgedeckt werden. Dabei solle sichergestellt werden, dass \nGrundstücke zu tragbaren Preisen zur Verfügung gestellt werden, um den Bau von \npreiswertem Wohnraum für weite Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen. Außerdem \nsei beabsichtigt, Wohnbauflächen für den sozialen Wohnungsbau auszuweisen.\n\n12\n\nFerner bestehe in der Stadt H. ein Bedarf an Gewerbeflächen zur \nDeckung eines Arbeitsstättenbedarfs. Nach der gutachterlichen Ermittlung des \nInWIS bestehe bis zum Jahre 2010 ein Bedarf an gewerblicher Nutzfläche für \nBetriebsansiedlungen und Betriebsverlagerungen von 47,6 ha. Dem stehe nach der \nPrognose von InWIS bis 2010 ein mobilisierbares Potenzial an Gewerbeflächen von \n33,8 ha gegenüber. Bei der Berechnung des Gewerbeflächenpotenzials werde eine \nFläche im Gewerbegebiet Ost nicht einbezogen. Es fehle an der Bereitschaft des \nEigentümers, die Fläche zu einem marktgerechten Preis zu veräußern. Ferner \nbestehe dort wegen der schlechten verkehrlichen Anbindung kein Interesse \nansiedlungswilliger Unternehmen. Deshalb werde die insoweit zunächst \nbeabsichtigte Änderung des Flächennutzungsplans, der den Bereich als Fläche für \ndie Landwirtschaft darstelle, nicht weiterverfolgt. Der bis zum Jahre 2010 \nprognostizierte zusätzliche Gewerbeflächenbedarf von 13,8 ha könne im geplanten \nverkehrsgünstig gelegenen Entwicklungsbereich mit einer gewerblichen \nBruttobaulandfläche in einer Größenordnung von etwa 5,5 ha abgedeckt werden. \nDiese Fläche stelle eine größere zusammenhängende gewerbliche Baufläche dar, \nauf der eine zielgerichtete Ansiedlung von nicht wesentlich störenden Betrieben des \nDienstleistungs- und produktionsnahen Dienstleistungsbereiches mit einem \ngünstigen Verhältnis von Arbeitsplätzen pro qm in Anspruch genommener Fläche \nerfolgen solle. Das vom InWIS ermittelte mobilisierbare Gewerbeflächenpotenzial \nstehe lediglich zu etwa 35 % (ca. 12 ha von 33,8 ha) im Eigentum der \nAntragsgegnerin. Für die in Privatbesitz stehenden Restflächen könne die \nbeabsichtigte gezielte Steuerung der Ansiedlung bestimmter Betriebe nicht \nverwirklicht werden. Dies sei nur über eine Entwicklungsmaßnahme gewährleistet, \nbei der die Antragsgegnerin über die Grundstücke verfügen könne. Darüber hinaus \nexistiere im gesamten Stadtgebiet keine geeignete Fläche mit Anschluss an den \nöffentlichen Personennahverkehr in vergleichbarer Qualität und vergleichbarem \nUmfang, die die regional- und stadtentwicklungsplanerisch gewollte Schaffung von \nwohnungsnahen Arbeitsplätzen ermögliche. Ferner gelte es, dem Strukturwandel im \nBereich Energieversorgung und Bergbau offensiv zu begegnen. In diesen Branchen \nwerde es in den nächsten Jahren erhebliche Arbeitsplatzverluste geben, die \nkompensiert werden müssten. Bei RWE und Rheinbraun, die in H. zu den \ngrößten Arbeitgebern zählten (insgesamt 4.420 Beschäftigte im Bereich Energie, \nWasser und Bergbau, der weitaus größte Teil davon bei RWE und Rheinbraun) \nwerde es in den nächsten Jahren zu einem massiven Stellenabbau kommen. Von \n16.000 Stellen im rheinischen Braunkohlenrevier sollten bis 2004 ca. 30 %, mithin \n4.800 Stellen abgebaut werden, bis 2001 bereits 15 %, also 2.400 Stellen. Damit \ngingen in H. bis 2001 etwa 650 und bis 2004 ca. 1.300 Arbeitsplätze verloren. \nDie gewerblich zu nutzenden Flächen innerhalb des Entwicklungsbereichs dienten \nder Ansiedlung von Betrieben, bei denen darauf geachtet werden solle, dass sie ihre \nArbeitskräfte aus dem Kreis der Arbeitssuchenden schöpften.\n\n13\n\nDie zwei im Entwicklungsbereich liegenden landwirtschaftlichen Hofstellen \n- davon ein selbstwirtschaftender Betrieb - sowie weitere Betriebe, die zum Teil \nerhebliche Anteile ihrer Betriebsflächen im Plangebiet hätten, seien nach Angaben \nder Landwirtschaftskammer Rheinland vom 25. August 1998 existenziell betroffen; \nder Verlust von Pachtland könne betriebsnah kaum kompensiert werden. Daraus \nresultierten nach Auskunft der Landwirtschaftskammer erhebliche \nEinkommensverluste für diese Betriebe. Die Eigentümerbeteiligung habe ergeben, \ndass sich 5 % der Eigentümer mit insgesamt etwa 12 % der Flächen des \nEntwicklungsbereichs gegen die vorgesehenen Maßnahme aussprächen. Weitere \n21 % der Eigentümer mit etwa 15 % der Gesamtfläche im Entwicklungsbereich \nlehnten einen Verkauf ab. 31 Grundstückseigentümer (56 %) seien zwar verkaufs- \noder tauschbereit, davon allerdings nur fünf zu dem vom Gutachterausschuss \nermittelten Anfangswert. Die restlichen 26 Grundstückseigentümer mit ca. 60 % aller \nFlächen im Entwicklungsbereich seien nur zu wesentlich höheren Anfangswerten \nzum Verkauf ihrer Grundstücke bereit. Ein Pächter habe angegeben, ohne die \nangepachtete Fläche im Entwicklungsbereich in seiner Existenz als \nNebenerwerbslandwirt gefährdet zu sein.\n\n14\n\nInsgesamt seien die Festlegungsvoraussetzungen für die geplante \nEntwicklungsmaßnahme gegeben. Der Entwicklungsbereich sei als Teil des \nGemeindegebietes mit erheblichem Gewicht sowohl in quantitativer Hinsicht \naufgrund der Flächengröße als auch in qualitativer Hinsicht aufgrund der \nvorgesehenen Nutzung zu werten. Bei der Entwicklungsmaßnahme handele es sich \nferner um eine solche, die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung \nund Ordnung der Gemeinde habe und die darüber hinaus auch regional bedeutsam \nsei. Dies werde durch den Umfang des Vorhabens, die Qualität der angestrebten \nNutzung, dem Beitrag für die Wohnraum- und Arbeitsplatzversorgung sowie die \nregionalplanerische Qualifizierung als regionalbedeutsamer Standort belegt. Das \nAllgemeinwohlerfordernis ergebe sich aus der regionalplanerischen Bedeutung in \nVerbindung mit dem erheblichen \"Wohnungs- und Gewerbebedarf\" in der Stadt \nH. . Es bestehe ein qualifiziertes öffentliches Interesse an der Entwicklung \ngerade des vorgesehenen Bereichs, da L. aufgrund seiner räumlichen Lage ein \nbevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort innerhalb des Stadtgebietes sei und damit \nein beachtliches Entwicklungspotenzial besitze. In den südlichen Ortsteilen in der \nNähe der Braunkohlekraftwerke (G. , O. ) sei eher ein geringeres \nNachfragepotenzial vorhanden. Mit anderen städtebaulichen Instrumenten sei eine \nBereitstellung von Bauland in zügiger und koordinierter Weise zur Erreichung der \nEntwicklungsziele nicht gewährleistet. Nur die Entwicklungsmaßnahme sichere die \nvollständige Bebauung im vorgesehenen Zeitraum und trage deshalb zum \nsparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden bei. Weiterhin sei nur so \ndie Berücksichtigung breiter Bevölkerungskreise bzw. bestimmter Betriebe bei der \nBauplatzvergabe sichergestellt. Daneben hätten die Ergebnisse der \nEigentümerbeteiligung ergeben, dass ein zügiges Erreichen der angestrebten Ziele \ndurch Umlegung oder durch städtebauliche Verträge nicht möglich sei. Aufgrund der \nVielzahl der Eigentümer und der unterschiedlich bekundeten Interessen scheide eine \nLösung auf vertraglicher Basis aus, insbesondere auch deshalb, weil eine \nVerkaufsbereitschaft zu entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerten der \nGrundstücke überwiegend nicht vorhanden sei. Schließlich sei die \nEntwicklungsmaßnahme erforderlich, um auf die Preisentwicklung im Ortsteil L. \nEinfluss zu nehmen. So hätten im letzten Jahr weit überhöhte Preise für \nWohnbaugrundstücke bzw. gewerbliche Bauflächen gezahlt werden müssen. Damit \nkönnten Grundstückseigentümer die vorgesehene zügige Umsetzung der \nEntwicklungsmaßnahme nachhaltig verzögern. Daneben würde die beabsichtigte \nBerücksichtigung breiter Bevölkerungskreise als Bauherren oder Mieter bzw. die \nAnsiedlung bestimmter Gewerbebetriebe unmöglich gemacht oder jedenfalls \nwesentlich erschwert. Die zügige Durchführung der Maßnahme bis zum Jahre 2010 \nsei nach Maßgabe eines Zeit- und Maßnahmenplanes im Hinblick auf den Stand der \nPlanung, des dargelegten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, der günstigen \nverkehrlichen Lage des Standortes sowie seiner herausgehobenen Bedeutung für \ndie Gemeinde und hinsichtlich der Regionalplanung gewährleistet. Der \nEntwicklungsbereich sei zweckmäßig abgegrenzt. Die vorgenommene Verkleinerung \ndes Bereichs der vorbereitenden Untersuchungen gewährleiste die Zügigkeit der \nDurchführung der Entwicklungsmaßnahme. Im Rahmen der Abwägung sei dem \nöffentlichen Interesse an der Entwicklung des Standortes L. mittels \nstädtebaulicher Entwicklungsmaßnahme größeres Gewicht beizumessen als dem \nentgegenstehenden Interesse insbesondere der betroffenen Eigentümer bzw. \nLandwirte. Während die meisten Landwirte voraussichtlich nicht in ihrer \nwirtschaftlichen Existenz gefährdet seien, könne dies bei einigen Landwirten nicht \nvöllig ausgeschlossen werden, wenn sie im Verhältnis zu ihrem Gesamtbesitz \nFlächen in größerem Umfang abgeben müssten. Diesen nachteiligen Auswirkungen \nsolle nach Möglichkeit durch Bereitstellung von geeigneten Ersatzflächen begegnet \nwerden. Ersatzflächen stünden bereits zur Verfügung oder würden im Laufe der \nEntwicklungsmaßnahme noch erworben. Für die beiden im Entwicklungsbereich \nangesiedelten Hofstellen seien entsprechende Kosten für Entschädigungen, Umzüge \nund Betriebsverlagerungen eingestellt worden.\n\n15\n\nDie Antragstellerin hat am 27. Dezember 2001 den Normenkontrollantrag \ngestellt. Sie macht geltend, die §§ 165 - 171 BauGB als Ermächtigungsgrundlagen \nfür die angegriffene Satzung seien verfassungswidrig. Die in § 165 Abs. 2 BauGB \nenthaltenen Begriffe \"Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der \nGemeinde\" und \"angestrebte Entwicklung des Landesgebietes\" seien zu unbestimmt, \num die Voraussetzungen einer planerischen Maßnahme mit enteignungsrechtlicher \nVorwirkung zu regeln. Ferner sei dadurch eine verlässliche Abgrenzung der Ziele des \nallgemeinen Städtebaurechts von denen der besonderen städtebaulichen \nMaßnahmen - etwa des Sanierungsrechts und der Entwicklungsmaßnahme - nicht \nmöglich. Dem könne die nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderliche Prüfung \ndes Allgemeinwohlerfordernisses nicht entgegengehalten werden. Auch für diese \nPrüfung fehle es an normierten, den hohen Anforderungen des Art. 14 Abs. 3 Satz 1 \nGG genügenden Maßstäben. Vielmehr werde die antizipierte Enteignungsprüfung \nlediglich an eine Prognoseentscheidung geknüpft. Zu deren Wesen gehöre es, dass \nsie im Ergebnis unzutreffend sein dürfe, solange sie nur sorgfältig, nach anerkannten \nMethoden und unter Berücksichtigung aller verfügbaren Faktoren erstellt werde. Die \ndamit bestehende Unsicherheit bei der Feststellung des Allgemeinwohlerfordernisses \nsei mit Art. 14 Abs. 3 GG unvereinbar. Um Willkürentscheidungen der Gemeinden im \nRahmen der Prognoseentscheidung entgegen zu wirken, hätte der Gesetzgeber \netwa eine Bedürfnisprognose auf interkommunaler Basis vorschreiben müssen, \ndamit nicht jede Gemeinde einen auf ihr Gemeindegebiet beschränkten Scheinbedarf \nfeststellen könne. Der bei erwiesener Unrichtigkeit der Prognose bestehende \nAnspruch auf Rückübertragung des Eigentums könne einen - im Rückblick - \nverfassungswidrigen Eigentumseingriff nicht nachträglich kompensieren. Die der \nPrognose anhaftende Unsicherheit sei bei der Normierung der Voraussetzungen der \nEnteignung im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme billigend in Kauf genommen \nworden. Keine staatliche Gewalt dürfe jedoch bedingt vorsätzlich gegen Grundrechte \nverstoßen. Weiterhin sei eine Enteignung zum Zwecke der Einnahmebeschaffung \nunzulässig. Zwar seien nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erzielte \nÜberschüsse gemäß § 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB auf die Eigentümer zu verteilen. \nDabei bleibe aber offen, welche Maßnahmen aus den im Rahmen der Durchführung \nerzielten Einnahmen überhaupt finanziert werden dürften. Dies sei vor dem \nHintergrund des Art. 3 Abs. 1 GG problematisch. Eine Entwicklungsmaßnahme dürfe \nnicht dazu dienen, dass bestimmte Gemeinbedarfseinrichtungen, die sonst aus \nallgemeinen Haushaltsmitteln zu finanzieren seien, in ein Entwicklungsgebiet \nintegriert und im Rahmen der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme finanziert \nwürden. Hinzu komme, dass eine Ausschüttung der Gewinne erst nach Beendigung \nder Entwicklungsmaßnahme, bis zu der mehrere Jahre vergehen könnten, \nvorgenommen werde. In der Zwischenzeit entstünde ein verfassungswidriger \nZustand, weil teilweise über den Allgemeinwohlzweck hinaus enteignet worden sei. \nEin solcher Zustand sei verfassungsrechtlich unhaltbar, zumal Grundeigentümer \ndadurch gezwungen seien, den Gemeinden gleichsam ein zinsloses Darlehen zu \ngewähren, ohne dass das Gesetz einen Ausgleich vorsehen würde. Die Regelungen \nder §§ 166 Abs. 3 Satz 4, 169 Abs. 1 Nr. 7, 154 Abs. 2 BauGB seien wegen \nVerstoßes gegen Art. 3 GG verfassungswidrig, soweit mit dem Ausgleichsbetrag \nGemeinbedarfseinrichtungen im Entwicklungsbereich finanziert werden, die \nansonsten aus Steuermitteln bezahlt werden müssten oder die auch solchen \nPersonen zu Gute kämen, die außerhalb des Entwicklungsbereichs wohnten und \nnichts zur Finanzierung im Entwicklungsgebiet beigetragen hätten. Es sei \ngleichheitswidrig, wenn jemand, dessen Grundstück durch einen Bebauungsplan \nüberplant werde, den vollen Planungsmehrwert behalte und dennoch an den von den \nbetroffenen Grundstückseigentümern im Entwicklungsbereich finanzierten \nEinrichtungen teilhabe, obwohl bei den Letztgenannten die planungsbedingten \nWertsteigerungen ihrer Grundstücke abgeschöpft würden. Schließlich stelle der \ngemäß § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB zu leistende Ausgleichsbetrag, soweit er nicht \nder Deckung der Entwicklungskosten im engeren Sinne insbesondere der Kosten der \nErschließung diene, sondern der Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen im \nEntwicklungsbereich, eine unzulässige Sonder- bzw. Ausgleichsabgabe dar. Damit \nwürde gegen Art. 2 Abs. 1 GG verstoßen. Als Sonderabgabe sei der \nAusgleichsbetrag unzulässig, weil er nicht \"gruppennützig\" verwendet werde. Denn \nes sei zum einen nicht sichergestellt, dass die im Entwicklungsbereich geschaffenen \nGemeinbedarfseinrichtungen nur von abgabepflichtigen Grundstückseigentümern \ngenutzt würden. Zum anderen sei nicht gewährleistet, dass verbleibende \nÜberschüsse nicht für andere Aufgaben, die mit der Entwicklungsmaßnahme nicht im \nZusammenhang stünden, verwendet würden. Als Ausgleichsabgabe sei der \nAusgleichsbetrag, soweit er nicht der Kostendeckung diene, unzulässig, weil er nicht \nan die Stelle einer von den Grundstückseigentümern zu erfüllenden öffentlich-\nrechtlichen Pflicht trete.\n\n16\n\nDie Antragstellerin macht ferner geltend, die angegriffene Entwicklungssatzung \nsei auch dann nichtig, wenn ihre Rechtsgrundlagen verfassungsmäßig seien.\n\n17\n\nDie Satzung leide an beachtlichen formellen Mängeln. Diese habe die \nAntragstellerin mit an das Gericht adressiertem Schriftsatz vom 14. Januar 2002 \ndargestellt und mit Telefax vom gleichen Tage auch gegenüber der Antragsgegnerin \nrechtzeitig gerügt. Der Ratsbeschluss vom 18. Juni 1998 sei nicht ortsüblich bekannt \ngemacht worden. Es fehle ferner an einer schriftlichen Bestätigung des \nBürgermeisters, dass der Wortlaut der Satzung mit dem Ratsbeschluss \nübereinstimme. In der Bekanntmachungsanordnung fehle das Datum der \nUnterzeichnung durch den Bürgermeister. Schließlich enthalte die Satzung in ihrer \nÜberschrift kein Datum, unter dem die Bekanntmachungsanordnung vom \nBürgermeister unterzeichnet worden sei. Die Bestimmungen der \nBekanntmachungsverordnung habe die Antragsgegnerin beachten müssen, weil sie \nsich bei der ortsüblichen Bekanntmachung nicht auf die Erteilung der Genehmigung \nbeschränkt, sondern bewusst die Verfahrensweise der Bekanntmachung von \nGenehmigung und Satzung gewählt habe. \n\n18\n\nDie Satzung leide auch an materiellen Mängeln, die zu ihrer Nichtigkeit führten. \nDie Satzung erfülle nicht die Voraussetzungen des § 165 Abs. 2 BauGB. Die \nAntragsgegnerin gehe selbst davon aus, dass die Voraussetzungen eines Ortsteils \nim Sinne der Vorschrift nicht gegeben seien. Darüber hinaus stelle der geplante \nEntwicklungsbereich auch keinen \"anderen Teil des Gemeindegebietes\" im Sinne der \nVorschrift dar. Er umfasse lediglich etwa 34 ha und damit nur 0,33 % des \nGemeindegebietes von 102 qkm. Die Zahl der geplanten Wohneinheiten von 700 bis \n750 betrage gerade 2,7 % des Wohnungsbestandes von 25.790 Wohnungen in \nH. . Dem Entwicklungsbereich komme keine besondere Bedeutung für die \nstädtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebietes zu. Die \nPlankonzeption beschränke sich im Wesentlichen auf die Ausweisung eines Misch- \nund eines Wohngebietes. Folge- und sonstige Struktureinrichtungen, die über den \nEntwicklungsbereich hinaus für die städtebauliche Entwicklung des \nGemeindegebietes bedeutsam sein könnten, fehlten. Auch unter infrastrukturellen \nGesichtspunkten seien gebietsübergreifende Maßnahmen nicht vorgesehen. Daher \nsei nicht erkennbar, weshalb die verschiedenen Einzelmaßnahmen ein planmäßiges \nund aufeinander abgestimmtes Vorgehen in Form einer Entwicklungsmaßnahme \nerforderten. Außerdem werde nicht dargelegt, wie die Zielerreichung im Einzelnen \nsichergestellt werden solle.\n\n19\n\nDas Wohl der Allgemeinheit erfordere die Durchführung der \nEntwicklungsmaßnahme nicht. Es fehle am dafür notwendigen qualifizierten \nöffentlichen Interesse. Soweit das Allgemeinwohlerfordernis mit einem erhöhten \nBedarf an Wohnstätten begründet werde, fehle es bereits an diesbezüglichen \nFeststellungen hinsichtlich der Region, deren erstmalige Entwicklung nach der \nSatzungsbegründung ein Ziel der Entwicklungsmaßnahme sei. Hinsichtlich der für \ndas Gebiet der Antragsgegnerin erstellten InWIS-Prognose bestünden nachhaltige \nBedenken, ob diese im Ergebnis einwandfrei erstellt worden sei und auf der sicheren \nSeite liege. Hinsichtlich der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung gehe das \nGutachten zunächst selbst von einem Nachlassen der Bevölkerungszunahme und \neinem Sinken der Wanderungsgewinne aus. Zudem werde eingeräumt, dass \nWanderungsgewinne an sich nicht prognosefähig seien. Ferner werde ab 2015 ein \nWendepunkt in der Einwohnerentwicklung erkannt. Trotz alledem werde nachfolgend \ndie mittlere und obere Prognosevariante bevorzugt. Hinsichtlich der \nHaushaltsentwicklung erscheine bereits zweifelhaft, ob insoweit eine Anlehnung an \ndie auf Kreisebene ermittelten Ergebnisse erfolgen könne. Entscheidend sei \njedenfalls, dass die Prognose des Statistischen Bundesamtes in zweifacher Hinsicht \nmodifiziert worden sei. Eine plausible Erklärung dafür werde nicht gegeben. Es \ndränge sich der Verdacht auf, dass die Modifizierungen den Zweck gehabt hätten, zu \neinem höheren Wohnungsbedarf zu gelangen. Die im Stadtgebiet bestehende \nMobilitätsreserve werde ebenfalls nach oben korrigiert. Bei der Ermittlung der \nBedarfsnormen werde keine Begründung dafür gegeben, weshalb bei \nUntermietverhältnissen die Mehrpersonenhaushalte praktisch vollständig zu den \nWohnungsbedarfsträgern gezählt werden könnten. Gleiches gelte für die \nNebenwohnsitzhaushalte. \n\n20\n\nDie Bewertung der Wohnbauflächenpotenziale durch das InWIS scheine \nebenfalls zu Gunsten einer niedrigeren Annahme von entsprechenden Potenzialen \ngeschönt zu sein. Aus der Bilanzierung würden die Spitzenjahre 1996 und 1997 \nherausgenommen, obwohl es sich dabei um einen von InWIS für vergleichbar große \nKommunen festgestellten Trend handele. Bei der Mobilisierung der Baulücken werde \nein geringerer Mobilisierungsgrad angenommen, obwohl konkrete Hemmnisse nicht \nbenannt werden könnten. Fragwürdig sei, ob bei den im Flächennutzungsplan \ndargestellten Wohnbauflächen ein doppelter Abschlag in Höhe von insgesamt 13 % \nvorgenommen werden könne. Des Weiteren werde die Fläche des \nEntwicklungsbereichs ohne weitere Begründung aus dem Wohnbauflächenpotenzial \nherausgenommen. Hier sei unter Umständen eine teilweise oder sukzessive \nMobilisierung im Wege der Bauleitplanung möglich gewesen. Eine überzeugende \nstädtebauliche Begründung für die Herausnahme von zwei Flächen aus dem \nWohnbauflächenpotenzial, die im Gebietsentwicklungsplan als \nWohnsiedlungsbereiche dargestellt seien, werde nicht geliefert. Nach dem \nFlächennutzungsplan der Antragsgegnerin mit Stand vom 30. April 1999 seien die \ndort dargestellten Wohnbauflächen in O. -Süd, O. -Nord, I. -Ost, \nN. -Süd, I. -Ost, X. -Südost, B. -Süd, H. -Nord, O. -Süd und \nG. -Süd mit in die Bewertung einzubeziehen. Die Flächen seien aufgrund ihrer \nGröße von städtebaulicher Bedeutung und baulich noch nicht ausgeschöpft. Zudem \nverweist die Antragstellerin auf mehrere Zeitungsausschnitte aus dem Jahre 2003, in \ndenen auf die bevorstehende Ausweisung neuer Wohnbaugebiete hingewiesen \nwird.\n\n21\n\nHinsichtlich der Prognosesicherheit der Ermittlung und Bewertung des \ngewerblichen Flächenbedarfs und der gewerblichen Bauflächenreserven äußere das \nInWIS-Gutachten selber grundsätzlich Zweifel, in dem es langfristige \nWirtschaftsprognosen von über 15 Jahren als mit erheblichen Unsicherheiten \nbehaftet ansehe. Die gewerblichen Bauflächenreserven würden nur unzureichend \nberücksichtigt. Für die Gewerbeflächen L. und M. X. sei es angezeigt \ngewesen, eine Variantenberechnung durchzuführen, da nach dem InWIS-Gutachten \nnicht sicher davon ausgegangen werden könne, ob die Gewerbefläche nicht bis \n2010/2015 zur Verfügung stünden. Nach dem Flächennutzungsplan der \nAntragsgegnerin mit dem Stand 30. April 1999 seien nämlich noch nicht \nausgeschöpfte Gewerbeflächen in den Stadtteilen O. , L. -Nord, B. , \nO. (Süd-Ost) sowie die Gewerbefläche zwischen H. und dem Stadtteil \nX. mit in die Bewertung einzustellen gewesen. Im September 2002 habe der \nRat der Antragsgegnerin die 133. und 134. Änderung des Flächennutzungsplans \nbeschlossen. Diese Änderungen hätten die Erweiterung des Gewerbegebietes L. \nTeilbereiche 1 und 2 zum Gegenstand. Beide Teilflächen von 14 ha bzw. 15 ha \nGröße würden in dem Bereich liegen, der Gegenstand der vorbereitenden \nUntersuchungen für die streitige Entwicklungsmaßnahme gewesen sei. Nach einer \nErklärung des technischen Beigeordneten der Antragsgegnerin könne die 15 ha \ngroße Fläche am schnellsten realisiert werden, da die Antragsgegnerin in diesem \nBereich den größten Teil der Grundstücke besitze. Hier zeige sich die willkürliche \nHandhabung des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durch die \nAntragsgegnerin. Bei annähernd gleicher Lage und Größe der Gebiete werde in \neinem Falle eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme angeordnet und im \nanderen Fall trotz eines angeblich erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten \nhierauf verzichtet und eine herkömmliche Bauleitplanung durchgeführt. Selbst wenn \nein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten bestünde, sei nicht überzeugend \ndargelegt, dass er sich nicht mit Mitteln der herkömmlichen Bauleitplanung \nbewältigen lasse. Angesichts der relativ geringen Fläche des Entwicklungsbereichs \nsei nicht erkennbar, warum eine koordinierte Abstimmung in organisatorischer, \nbaulicher und finanzieller Hinsicht erforderlich sei. Auch wenn die Verwirklichung der \nMaßnahme durch Bebauungsplan zu Lücken im Plangebiet führen würde, seien \nkeine Feststellungen dazu getroffen worden, weshalb dies einer einheitlichen und \nzügigen Verwirklichung des Plankonzepts entgegenstehen würde. \n\n22\n\nEine Bilanzierung der verschiedenen Gemeinwohlgesichtspunkte bei der Prüfung \ndes Gemeinwohlerfordernisses sei nicht vorgenommen worden.\n\n23\n\nEine zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb des Zehn-\nJahres-Zeitplans sei nicht gewährleistet. Die Annahme der Antragsgegnerin, die \nEntwicklungsmaßnahme bis zum Jahre 2010 abgeschlossen zu haben, entbehre \neiner konkreten nachvollziehbaren Begründung.\n\n24\n\nSchließlich leide die Satzung an zur Nichtigkeit führenden Abwägungsmängeln. \nDie Abgrenzung des Entwicklungsbereichs sei nicht gemäß § 165 Abs. 5 Satz 1 \nBauGB vorgenommen worden. Der bis 2010 prognostizierte Wohnungsbedarf werde \nnur zu etwa 64 % abgedeckt. Die im Bericht enthaltene Begründung, der Wohnungs- \nund Gewerbebedarf sei nicht so hoch, dass auch der ursprünglich ins Auge gefasste \nBereich zügig entwickelt werden könne, sei nicht nachvollziehbar. Es fehle an einer \nAuseinandersetzung mit Planungsalternativen. Konkrete Alternativstandorte seien \nweder dargestellt noch abgearbeitet worden. Die Abwägungsentscheidung sei \nfehlerhaft, weil das private Interesse der Grundstückseigentümer und der betroffenen \nLandwirte nicht mit dem ihnen objektiv gebührenden Gewicht in die Abwägung \neingestellt worden sei. So enthielten die einschlägigen Ausführungen im Bericht der \nLEG die Formulierung, bei vier Pächtern dürfe von einer echten Existenzgefährdung \nnicht auszugehen sein. Dabei bleibe offen, was unter einer \"echten\" \nExistenzgefährdung zu verstehen sei. Daneben würden in der Kosten- und \nFinanzierungsübersicht 6 Mio. DM an Entschädigungskosten für Verlagerungen bzw. \nUmsiedlungen und sonstige Vermögensnachteile eingestellt. Wohin eine \nVerlagerung der beiden im Entwicklungsbereich existierenden Hofstellen erfolgen \nsolle, bleibe aber offen. Soweit im Bericht eine Existenzgefährdung von Landwirten \nnicht ausgeschlossen werde, sollten \"nach Möglichkeit\" geeignete landwirtschaftliche \nErsatzflächen angeboten werden. Die bloße Einstellung von Entschädigungssummen \nin die Finanzierungsübersicht und der abstrakte Verweis auf Ersatzland werde \njedoch dem Gewicht des Eigentumsrechts nicht gerecht. Die Geeignetheit der \nohnehin nicht konkretisierten Ersatzflächen werde pflichtwidrig nicht in die Abwägung \neingestellt. Eine nachvollziehbare Bewertung der Hofstellen sei unterblieben. \nSchließlich seien die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes, der \nLandschaftspflege, des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft, des Bodens und \ndes Klimas nicht berücksichtigt worden.\n\n25\n\nDie Antragstellerin beantragt,\n\n26\n\ndie Satzung der Antragsgegnerin über die \nförmliche Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereichs \"H. -L. \" \n(Satzungsbeschluss vom 15. Juni 2000) für nichtig \nzu erklären.\n\n27\n\nDie Antragsgegnerin beantragt,\n\n28\n\nden Antrag abzulehnen.\n\n29\n\nDie der Satzung zugrundeliegenden Rechtsvorschriften seien \nverfassungsgemäß. Dies sei durch die Rechtsprechung mehrfach bestätigt worden. \nSämtliche in der Antragsbegründung herangezogenen Erwägungen zur Begründung \nder die Verfassungswidrigkeit der städtebauliche Entwicklungsmaßnahme \nbetreffenden Vorschriften seien nicht durchgreifend.\n\n30\n\nDie von der Antragstellerin in formaler Hinsicht vorgetragenen Einwendungen \nkönnten nicht überzeugen. Die zeitgleich mit der Bekanntmachung des \nSatzungsbeschlusses am 18. Januar 2001 öffentlich bekannt gemachte \nTeilaufhebung des Bereichs der vorbereitenden Untersuchungen sei formell \nordnungsgemäß erfolgt. Der Ratsbeschluss vom 18. Juni 1998 habe nicht öffentlich \nbekannt gemacht werden müssen. Etwaige Verstöße gegen die Bekanntmachungs-\nverordnung spielten keine Rolle. Die Bekanntmachung der Entwicklungssatzung sei \nin zulässiger und ausreichender Weise in Form der Ersatzbekanntmachung gemäß \n§ 165 Abs. 8 Satz 2 BauGB erfolgt. Dass daneben zusätzlich der Satzungstext \nveröffentlicht worden sei, begründe kein anderslautendes Ergebnis. Die \nErsatzbekanntmachung habe den Hinweis enthalten, an welchem Ort die Satzung \neingesehen werden könne. Damit sei eine Rüge, die auf der \nBekanntmachungsverordnung beruhe, ausgeschlossen. Denn gemäß § 1 der \nBekanntmachungsverordnung richteten sich Verfahren und Form bei der öffentlichen \nBekanntmachung von Satzungen nur dann nach den Vorschriften der \nBekanntmachungsverordnung, wenn und soweit nicht Bundes- oder Landesrecht \ndarüber eine besondere Regelung enthalte. Eine Verletzung von bundesrechtlichen \nForm- oder Verfahrensvorschriften habe die Antragstellerin nicht geltend gemacht. \nEine Verletzung von Form- und Verfahrensvorschriften auf der Grundlage der GO \nNRW könnte nicht mehr wirksam geltend gemacht werden, weil die dafür nach § 7 \nAbs. 6 Satz 1 GO NRW bestimmte Jahresfrist abgelaufen sei und § 7 Abs. 6 \nBuchstabe d) GO NRW zur Fristwahrung auch die hier unterbliebene Bezeichnung \nder als verletzt geltend gemachten Rechtsvorschrift vorschreibe. Etwaige formale \nMängel wären im Übrigen auch rückwirkend heilbar.\n\n31\n\nDie Satzung erfülle alle an sie zu stellenden materiellen Anforderungen. Dies \nergebe sich im Einzelnen aus dem Bericht der LEG über die vorbereitenden \nUntersuchungen. Die strittige städtebauliche Entwicklungsmaßnahme müsse vor \ndem Hintergrund der städtischen Gesamtentwicklung gesehen werden. Die \nhervorragende Standortqualität L. in unmittelbarer Nähe zur Schiene und auch \nzur A 46 werde mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung in diesem Ortsteil deutlich. \nSeit 1960 sei die Einwohnerzahl bis zum Jahre 2003 um 3.250 auf mehr als das \nDoppelte gestiegen. Mit der Gesamtfläche des Entwicklungsbereichs von 34 ha \nwerde die bebaute Fläche von L. um ca. ein Drittel anwachsen. Künftig sei damit \ndie Auslastung der Infrastruktureinrichtungen im Ortsteil gesichert. Mit rund \n700 Wohneinheiten erreiche die Entwicklungsmaßnahme eine Größe, die die \nzahlreicher Ortsteile in H. (B. , Noithausen, H. , O. ) übersteige. Nach \nder Rahmenplanung sei eine optimale Anbindung des neuen Stadtteils an die \nbestehende Ortslage durch Untertunnelung der Bahnanlagen mit daraus \nerwachsenden Synergien vorgesehen. Somit diene die Entwicklungsmaßnahme \nzugleich der Überwindung der von den Gleisanlagen ausgehenden barriereartigen \nWirkung. Für die Entwicklung des Gebietes spiele die Planung der DB eine wichtige \nRolle; im Rahmen der Taktverdichtung werde der Außenbahnsteig des \nBahnhaltepunktes L. für die aus Richtung Neuss kommenden Züge unmittelbar \nin das Gebiet des Entwicklungsbereichs verlegt. Am Haltepunkt entstehe ein neues \nLadenzentrum als Pendant zum Nahversorgungsstandort am Kreisverkehr Talstraße. \nDamit komme dem Entwicklungsbereich insgesamt eine besondere städtebauliche \nBedeutung zu, die von einem Gesamtkonzept getragen werde.\n\n32\n\nDer Hinweis der Antragstellerin auf die Beschlüsse zur Aufstellung der 133. und \n134. Flächennutzungsplanänderung hätte auf die Gültigkeit der Entwicklungssatzung \nkeinen Einfluss. Die mit Ratsbeschluss vom 15. Juni 2000 eingeleiteten vertiefenden \nvorbereitenden Untersuchungen hätten ergeben, dass die Voraussetzungen für eine \nstädtebauliche Entwicklungsmaßnahme auch für diesen Bereich als gegeben \nanzusehen seien. Allerdings habe sich gezeigt, dass damit ein hoher \nSubventionsbedarf aus dem städtischen Haushalt verbunden gewesen wäre. Die \nAntragsgegnerin führe ihren Haushalt jedoch im Rahmen eines \nHaushaltssicherungskonzeptes. Deshalb sollten die geplanten Änderungen des \nFlächennutzungsplans der Vorbereitung einer beabsichtigten Angebotsplanung \ndienen. Im Übrigen sei die geplante Darstellung im Flächennutzungsplan vor dem \nHintergrund einbrechender Arbeitsplatzzahlen im Energiesektor auf dem Gebiet der \nAntragsgegnerin zu sehen.\n\n33\n\nDie eingeholten prognostischen Beurteilungen durch InWIS zeigten unter \nAnwendung einer nicht zu beanstandenden Methode einen erhöhten Bedarf an \nWohnstätten in H. auf. Mit der Entwicklungsmaßnahme in L. werde der \nbis 2015 ermittelte Bedarf von 1.282 Wohneinheiten bewusst nur teilweise gedeckt, \num den anderen Ortsteilen in H. mittel- bis langfristig eine Eigenentwicklung \ndurch Aufstellung von Bebauungsplänen zu ermöglichen. Nach der Prognose gebe \nes bis 2005 ohne die Entwicklungsmaßnahme und unter Berücksichtigung der \nWohnbaupotenziale einen zusätzlichen Bedarf von 1.185 Wohneinheiten. Zwar gehe \nder Bedarf bis 2010 auf 1.135 zurück. Dies sei darauf zurückzuführen, dass in \ndiesem Zeitraum mehrere Bauleitplanverfahren, die in der Prognose berücksichtigt \nworden seien, realisiert werden sollten. Danach steige der Wohnungsbedarf bis 2015 \nauf 1.182 Wohneinheiten an. Das Gleiche gelte entsprechend für den durch das \nInWIS-Gutachten ermittelten Flächenbedarf. Insgesamt ergebe die Prognose einen \nmittelfristig zu deckenden Bedarf. Die InWIS-Prognose stelle bei der \nWohnbedarfsermittlung nicht allein auf die Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte \nab, sondern betrachte gleichzeitig die Entwicklung der Bevölkerungszahl. Die Zahl \nder Asylbewerber als Wohnbedarfsträger sei dabei zutreffend als rückläufig \nbetrachtet worden.\n\n34\n\nDie Wohnbauflächenpotenziale seien zutreffend ermittelt worden. Die südliche \nArrondierung des Ortsteils U. in Gestalt eines Wohngebietes sei aufgegeben \nworden. Die 112. Änderung des Flächennutzungsplanes sei inzwischen ohne eine \nsolche Darstellung bekannt gemacht worden. Mit der Aufstellung des \nBebauungsplans G 170 B in B. im Oktober 2000 sollten 43 Wohneinheiten zur \nbereits angesprochenen Eigenentwicklung von Ortsteilen geschaffen werden. Der \nAufstellungsbeschluss des von der Antragstellerin angesprochenen \nBebauungsplans N 39 vom 14. März 1991 sei mit Ratsbeschluss vom 12. Dezember \n2002 aufgehoben worden. Die Planung werde nicht weiter verfolgt. Das Baugebiet in \nH. sei in der InWIS-Prognose berücksichtigt worden. Auf dem ehemaligen \nFirmengelände M. -X. sei nach Abschluss der Sanierungsarbeiten keine \nWohnnutzung vorgesehen. Auf dem Gelände der Katholischen Grundschule und im \nBereich der landwirtschaftlichen Flächen an der G. Straße könnten allenfalls \nein bis zwei Wohnhäuser auf der Grundlage des § 34 BauGB verwirklicht werden. \nFür die Tragfähigkeit der Prognose seien diese Flächen erkennbar ohne \nausschlaggebende Bedeutung. Dasselbe gelte, soweit Wohnbauflächenpotenziale in \nO. -Nord und O. -Süd unberücksichtigt geblieben seien.\n\n35\n\nDer in H. bestehende erhöhte Bedarf an Arbeitsstätten sei von InWIS in \nmethodisch und rechnerisch einwandfreier Weise ermittelt worden. Die mit 15 ha \nGröße angegebene Fläche im Industriegebiet Ost sei als Reservefläche nicht in \nBetracht gekommen. Eine Änderung des Flächennutzungsplans sei insoweit weder \nbeabsichtigt noch eingeleitet. Potenzielle Gewerbeflächen an der Stadtgrenze zu \nO. gebe es nicht. Der Bereich sei durch bestehende kulturelle Nutzungen deutlich \ngeprägt. Das Flurstück 36 in der Gemarkung I. gehöre zum Geltungsbereich \ndes Bebauungsplans K 19 und sei in der Prognose berücksichtigt worden. Die \nFlächen des Gutes A. seien für eine bauliche Entwicklung ungeeignet und \nzudem mit langjährigen Pachtverhältnissen belegt. Für diese Flächen sei eine \nvorrangige Nutzung als Ausgleichsflächen und zur Umsetzung des F. -Konzeptes \nvorgesehen. Gewerbeflächen in O. und O. -Südost seien entweder \nvollständig ausgenutzt gewesen oder durch im Februar 2000 genehmigte \nÄnderungen des Flächennutzungsplanes als gewerblich nutzbare Flächen \naufgegeben worden. Noch vorhanden gewesene Gewerbeflächenreserven im \nBereich zwischen H. und dem Ortsteil X. seien in die Prognose \neingeflossen (Gewebegebiete \"Ehem. Zuckerfabrik\" und \"südl. H. Str.\").\n\n36\n\nDie zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme sei gewährleistet. Noch im \nLaufe des Jahres 2003 werde mit der Auslegung des Bebauungsplans K 25 \nbegonnen. Für ein zentral benötigtes Grundstück sei das Enteignungsverfahren in \nGang gesetzt worden. In den Jahren 2001 bis 2003 seien bereits 16 notarielle \nKaufverträge mit einzelnen Grundstückseigentümern über eine Gesamtfläche von \n81.234 qm in der Gemarkung L. und von 25.249 qm in der Gemarkung I. \ngeschlossen worden. Der Eigentümer des landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebes \nsei bereits ausgesiedelt und habe sein Wohnhaus Ende August 2003 geräumt. \nDieser Umstand zeige, dass sich die Antragsgegnerin bereits auf der Ebene der \nAbwägung entschieden den landwirtschaftlichen Belangen angenommen habe. \nHinzu komme, dass der Rat der Antragsgegnerin in seiner Sitzung am 15. Juni 2000 \ndie Notwendigkeit der Bereitstellung von Ersatzland gesehen habe. Das komme \ndeutlich in dem in dieser Sitzung einstimmig gefassten Beschluss zum Ausdruck, \nwonach zur Realisierung der Entwicklungsmaßnahme L. geeignetes Ersatzland \nin einer Größenordnung von ca. 3 ha und ca. 12 ha Pachtland für den \nEntwicklungsbereich L. beschafft oder bereit gestellt und der Gemeinde \ngehörende Grundstücke als Ersatzland und Pachtland zur Verfügung gestellt werden \nsollten. Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses habe die Antragsgegnerin bereits \nüber ca. 14,8 ha Ersatzland in Gestalt von Ackerland in guter bis sehr guter Qualität \nverfügt. Umlegungsverfahren und Baugebote stellten keine alternativen \nstädtebaulichen Instrumentarien dar. Sie ermöglichten insbesondere keine zügige \nund koordinierte Durchführung der notwendigen Maßnahmen zur Deckung des \nfestgestellten erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten.\n\n37\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin überreichten Unterlagen und \nPläne Bezug genommen. \n\n38\n\nEntscheidungsgründe:\n\n39\n\nDer Normenkontrollantrag ist zulässig.\n\n40\n\nDie Antragstellerin ist antragsbefugt. Die förmliche Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereichs bildet gemäß § 169 Abs. 3 BauGB - in der hier \nanzuwendenden (vgl. § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Fassung der Bekanntmachung \nvom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, ber. BGBl. 1998 I S. 137) - die Grundlage \ndafür, die im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke der Antragstellerin zu \nenteignen. Dies begründet die Möglichkeit einer Rechtsverletzung im Sinne des § 47 \nAbs. 2 Satz 1 VwGO.\n\n41\n\nDer Antrag ist jedoch unbegründet. \n\n42\n\nDie Satzung beruht auf einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage (1.). Sie leidet \nnicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden beachtlichen formellen Mängeln (2.). In \nmaterieller Hinsicht erfüllt sie die Voraussetzungen der §§ 165 ff. BauGB (3.).\n\n43\n\n1. Die von der Antragstellerin gegen die §§ 165 ff. BauGB geltend gemachten \nverfassungsrechtlichen Einwände greifen nicht durch. \n\n44\n\nIn der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Vorschriften über die städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme nach §§ 165 ff. BauGB verfassungsrechtlich, insbesondere \nmit Blick auf Art. 14 Abs. 3 GG unbedenklich sind.\n\n45\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Juli 2002 - 1 BvR \n390/01 - , DVBl 2002, 1467; BVerwG, Urteil vom \n12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, ZfBR 2003, \n483 und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, \nBRS 60 Nr. 229; OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002 -\n 7a D 213/97.NE - und Urteil vom 1. Dezember 1997 -\n 10a D 62/94.NE -, DVBl. \n1998, 351; BayVGH, Urteil vom 16. Juni 1997 \n- 14 N 94.2157 u.a. -, BayVBl. 1999, 46.\n\n46\n\nEntgegen den insoweit von der Antragstellerin vorgetragenen Bedenken \nbeschreiben die Regelungen der §§ 169 Abs. 3 Satz 1, 165 Abs. 1 und 2 BauGB mit \nhinreichender Genauigkeit den Enteignungszweck.\n\n47\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 -\n 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n48\n\nDie von der Antragstellerin vermisste nähere Konkretisierung der \nEnteignungszwecke ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Gemeinde wird nicht \nermöglicht, beliebige städtebauliche Maßnahmen zum Gegenstand einer \nEntwicklungsmaßnahme zu machen. § 165 Abs. 1 BauGB gibt hinreichend bestimmt \nden Maßstab vor und begrenzt den Kreis der in Betracht kommenden Maßnahmen \nauf solche, die auf einem qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf beruhen \nund deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im Sinne einer \nGesamtmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt. Ob die Enteignung dem \nAllgemeinwohl dient, hängt zudem vom Ergebnis einer spezifisch \nenteignungsrechtlichen Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte ab.\n\n49\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, a.a.O. und Beschluss vom 16. Februar \n2001 - 4 BN 55.00 -, BRS 64 Nr. 221.\n\n50\n\nAus den in den genannten Vorschriften enthaltenen Vorgaben ist mithin ablesbar, \nfür Vorhaben welcher Art der Gesetzgeber die Enteignung hat zulassen wollen. Mit \nHilfe der verwendeten Tatbestandsmerkmale lässt sich die städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme, für welche die Enteignung zugelassen wird, von den \nMaßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts abgrenzen.\n\n51\n\nOVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.\n\n52\n\nSoweit die Antragstellerin bemängelt, die Beantwortung der Frage des \nAllgemeinwohlerfordernisses sei von einer mit potenziellen Unsicherheiten \nbehafteten Prognoseentscheidung abhängig, ist dagegen unter \nverfassungsrechtlichen Aspekten ebenfalls nichts zu erinnern. Die \nenteignungsrechtliche Funktion, die die Entwicklungssatzung erfüllt, schließt \ngerichtlich nur beschränkt überprüfbare Bewertungs- und Prognosespielräume nicht \naus.\n\n53\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 \n- 4 BN 32.02 -, NuR 2003, 225.\n\n54\n\nStellt sich die zugrundeliegende Prognose später als unzutreffend heraus, führt \ndies in der Zwischenzeit nicht - wie die Antragstellerin meint - zu einer rechtlichen \nSchutzlosigkeit des \"im Rückblick verfassungswidrig enteigneten \nGrundstückseigentümers\". Die Gültigkeit der Entwicklungssatzung und damit die \nRechtmäßigkeit der nach Maßgabe des § 169 Abs. 3 BauGB zulässigen Enteignung \nwird dadurch nämlich nicht berührt. Vielmehr hat die Fehlerhaftigkeit der Prognose \nzur Folge, dass die Satzung gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 1 S.1 Nr. 2 \noder 3 BauGB aufzuheben ist und dem früheren Eigentümer unter den \nVoraussetzungen der §§ 169 Abs. 1 Nr. 8, 164 BauGB ein Anspruch auf \nRückübertragung des Grundstücks zusteht.\n\n55\n\nDer Einwand der Antragstellerin, bei Erwirtschaftung eines Gewinns bei der \nVorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werde \n\"teilweise über den Gemeinwohlzweck hinaus enteignet\", wobei die \nGrundstückseigentümer gezwungen seien, der Gemeinde während der langen Zeit \nder Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme \"gleichsam ein zinsloses Darlehen \nzu gewähren\", geht fehl. Letzteres gilt schon deshalb, weil sich ein etwaiger \nfinanzieller Überschuss erst aufgrund einer endgültigen Bilanzierung nach Abschluss \nder Durchführung der Entwicklungsmaßnahme ergeben kann, der sodann gemäß \n§ 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu verteilen ist. Ohnehin ist bislang ungeklärt, ob es \nverfassungsrechtlich überhaupt geboten ist, einen von der Gemeinde erzielten \nÜberschuss auf die Grundstückseigentümer zu verteilen.\n\n56\n\nOffengelassen vom BVerwG im Urteil vom 3. Juli \n1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n57\n\nNach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme verbleibende Gewinne resultieren \nnicht aus Leistungen der Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich, sondern \naus Bodenwerterhöhungen, die die Gemeinde durch wertsteigernde Maßnahmen im \nRahmen der Durchführung der Ersatzmaßnahme erbracht hat. Die §§ 171 Abs. 1 \nSatz 2, 169 Abs. 8 Satz 1 BauGB sollen sicherstellen, dass Erlöse aus dem Verkauf \nder Grundstücke zweckgebunden allein zur Finanzierung der dem Allgemeinwohl \ndienenden Entwicklungsmaßnahme zu verwenden sind und etwaige Überschüsse \nnicht für den allgemeinen Haushalt vereinnahmt werden dürfen.\n\n58\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n59\n\nMit einer teilweisen Enteignung \"über den Gemeinwohlzweck hinaus\" hat dies \nalles nichts zu tun. \n\n60\n\nWelche Kosten im Entwicklungsbereich zulässigerweise in die Kostenermittlung \neingestellt werden dürfen, hat der Gesetzgeber hinreichend bestimmt geregelt. § 171 \nAbs. 2 Satz 2 BauGB legt näher fest, welche Kosten durch die Einnahmen finanziert \nwerden dürfen. Zu berücksichtigen sind danach (nur) die Kosten, die nach den Zielen \nund Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. Kosten, die in keinem notwendigen \nSachzusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme stehen, können deshalb aus \nden Einnahmen nicht finanziert werden. Diese Begriffe sind zwar \nauslegungsbedürftig, aber in einem dem Bestimmtheitserfordernis genügenden \nMaße auch auslegungsfähig.\n\n61\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.\n\n62\n\nDie Bedenken im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 \nGG, die die Antragstellerin gegen die §§ 166 Abs. 3 Satz 4, 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. \n§ 154 Abs. 2 BauGB geltend macht, greifen ebenfalls nicht durch. Eine differenzierte \nBehandlung von einerseits Eigentümern innerhalb und andererseits Eigentümern \naußerhalb von Gebieten, die Regelungen des besonderen Städtebaurechts \nunterfallen, ist aus Sachgründen gerechtfertigt. In den fraglichen räumlichen \nBereichen sind städtebauliche Besonderheiten anzutreffen, die die Anwendung eines \nbesonderen städtebaulichen Instrumentariums rechtfertigen.\n\n63\n\nVgl. Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg- \nKrautzberger, BauGB, Stand: 1. Mai 2003, vor § 136 \nRdn. 92 und Kleiber, ebenda, § 154 Rdn. 33; vgl. \nauch BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - III ZR 27/77 -, \nBRS 45 Nr. 115.\n\n64\n\nSchließlich ist der vom Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich unter \nden Voraussetzungen des § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB zu zahlende Ausgleichsbetrag \nkeine unzulässige Sonder- bzw. Ausgleichsabgabe. Sollte der Ausgleichsbetrag mit \nden Ausführungen der Antragstellerin überhaupt eine Sonderabgabe darstellen,\n\n65\n\nso Freise, in: Brügelmann, BauGB, § 154 Rdn. 4 \n(zulässige Sonderabgabe); anders (Beitrag bzw. \nbeitragsähnliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion): \nBVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 \n- 4 C 30.90 -, NVwZ 1993, 1112; Fislake, in: Berliner \nKommentar zum BauGB, § 154 Rdn. 3; Kleiber , \na.a.O., § 154 Rdn. 27 f,\n\n66\n\nwird ihre \"Gruppennützigkeit\" nicht dadurch in Frage gestellt, dass im \nEntwicklungsbereich geschaffene Gemeinbedarfseinrichtungen nicht nur von \nabgabepflichtigen Grundstückseigentümern genutzt werden dürfen. Für eine \ngruppennützige Verwendung der Abgabe reicht es nämlich aus, dass das \nAufkommen unmittelbar oder mittelbar überwiegend im Interesse der Gruppe der \nAbgabepflichtigen verwendet wird; unschädlich ist, wenn daneben auch andere \nGruppen oder die Allgemeinheit gewisse Vorteile aus der Abgabenverwendung \nhaben.\n\n67\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 17. Juli 2003 \n- 2 BvL 1/99 u.a. -, NVwZ 2003, 1241 (1246) \nm.w.N.\n\n68\n\nEine Qualifizierung des Ausgleichsbetrages als (unzulässige) Ausgleichsabgabe \nscheidet schon deshalb aus, weil Ausgleichsabgaben nicht - wie der hier fragliche \nAusgleichsbetrag - der Finanzierung einer besonderen Aufgabe dient, sondern dem \nAusgleich einer Belastung, die sich aus einer primär zu erfüllenden \nöffentlich-rechtlichen Pflicht ergibt.\n\n69\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 1995 \n- 1 BvL 18/93 u.a. -, BVerfGE 92, 91 (117).\n\n70\n\n2. Die Entwicklungssatzung leidet nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden \nForm- oder Verfahrensfehlern.\n\n71\n\nDie Rügen der Antragstellerin in Bezug auf das Fehlen des Datums der \nUnterzeichnung durch den Bürgermeister in der Bekanntmachungsanordnung und \ndas Fehlen dieses Datums in der Überschrift der Satzung sowie den Mangel einer \nschriftlichen Bestätigung des Bürgermeisters über die Übereinstimmung des \nWortlauts der Satzung mit dem Ratsbeschluss greifen nicht durch. Der damit der \nSache nach erhobene Einwand, die Bekanntmachung der Entwicklungssatzung \ngenüge nicht den sich aus der Bekanntmachungsverordnung vom 26. August 1999 \n(GV.NRW. S. 516) - BekanntmVO - ergebenden Anforderungen bzw. die Satzung sei \nnicht ordnungsgemäß ausgefertigt, ist unbegründet. Weder ist die öffentliche \nBekanntmachung der Entwicklungssatzung fehlerhaft noch liegt ein \nAusfertigungsmangel vor. \n\n72\n\n2.1 Die Entwicklungssatzung ist ordnungsgemäß öffentlich bekannt gemacht \nworden. Die von der Antragstellerin herangezogenen Vorschriften der BekanntmVO \nfinden dabei keine Anwendung: Gemäß § 1 Abs. 1 BekanntmVO richten sich \nVerfahren und Form bei der öffentlichen Bekanntmachung von Satzungen u.a. der \nGemeinden nach den Vorschriften der BekanntmVO, soweit nicht Bundes- oder \nLandesrecht hierüber besondere Regelungen enthält. Besondere Regelungen über \nForm und Verfahren der Bekanntmachung einer Entwicklungssatzung enthält § 165 \nAbs. 8 BauGB. Danach ist die Entwicklungssatzung zusammen mit der Erteilung der \nGenehmigung ortsüblich bekannt zu machen (Satz 1). Gemäß § 165 Abs. 8 Satz 2 \nBauGB kann sich die Gemeinde aber auch auf die ortsübliche Bekanntmachung der \nErteilung der Genehmigung beschränken, wobei § 10 Abs. 3 Sätze 2 bis 5 BauGB \nentsprechende Anwendung finden. Entsprechend § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB ist in \nder Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo die Entwicklungssatzung eingesehen \nwerden kann. \n\n73\n\nDie streitige Entwicklungssatzung ist wirksam im Wege der Ersatzverkündung \ngemäß § 165 Abs. 8 Satz 2 i. V. m. § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB bekannt gemacht \nworden. Die Antragsgegnerin hat die Genehmigung der höheren \nVerwaltungsbehörde ortsüblich bekannt gemacht. Sie hat daneben - über die \ngesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen an eine Ersatzverkündung hinaus - auch \nden vollen Wortlaut des aus den §§ 1 und 2 bestehenden Textteils der Satzung \nveröffentlicht. In § 1 Abs. 4 des veröffentlichten Satzungstextes wird auf den \nLageplan im Maßstab 1 : 1000, der Bestandteil der Satzung ist, verwiesen. \nGleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass dieser Lageplan während der \nallgemeinen Dienstzeit im Zimmer 212 des Neuen Rathauses, P. wall 6, in H. \neingesehen werden kann. Zudem enthält die Bekanntmachung den Abdruck eines \nÜbersichtsplanes, in dem der Entwicklungsbereich verkleinert dargestellt ist. Damit \nsind die sich aus § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB ergebenden Vorgaben erfüllt. Der mit \nder Schlussbekanntmachung verfolgte Hinweiszweck,\n\n74\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 28.83 , \nBRS 42 Nr. 26, \n\n75\n\nist damit zusammen mit dem gleichzeitig bekannt gemachten Abdruck des \nbeschriebenen Übersichtsplans zweifellos erreicht.\n\n76\n\nUnerheblich ist, dass die Antragsgegnerin die Bekanntmachungsform des § 165 \nAbs. 8 Satz 1 BauGB beabsichtigt hat, was sich aus dem Ratsbeschluss Nr. 265 vom \n15. Juni 2000 (\"4. ) Die Satzung ist zusammen mit der Erteilung der Genehmigung \nortsüblich bekannt zu machen.\") ergibt. Entscheidend ist, dass die von der \nAntragsgegnerin tatsächlich vorgenommene Form der Bekanntmachung die \nVoraussetzungen einer wirksamen Ersatzverkündung erfüllt. Dies ist hier, wie \ndargelegt, der Fall.\n\n77\n\nSoweit die Antragstellerin das Fehlen einer schriftlichen Bestätigung des \nBürgermeisters über die Übereinstimmung des Wortlauts der Satzung mit dem \nRatsbeschluss rügt, greift diese Rüge ebenfalls nicht durch. Die damit \nangesprochenen Zweifel an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung sind unbegründet. \nDie Entwicklungssatzung ist formwirksam ausgefertigt. Durch die Ausfertigung der \nals Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen förmlichen Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereichs soll sichergestellt werden, dass der Inhalt der \nSatzung mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt.\n\n78\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 - 4 B \n60.96 -, BRS 58 Nr. 41 zum Bebauungsplan. \n\n79\n\nDabei lässt das Bundesrecht ungeregelt, welche Anforderungen im Einzelnen an \neine derartige Ausfertigung zu stellen sind. \n\n80\n\nVgl. BVerwG, Beschlüsse vom 24. Mai 1989 - 4 \nNB 10 89 -, BRS 49 Nr. 25 und vom 16. Mai 1991 - 4 \nNB 26.90 -, BRS 52 Nr. 32. \n\n81\n\nBesondere Anforderungen ergeben sich insoweit lediglich in zeitlicher Hinsicht, \nals die Satzung vor dem Bekanntmachungsakt ausgefertigt werden muss.\n\n82\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Januar 1999 -\n 4 B 129.89 -, BRS 62 Nr. 29. \n\n83\n\nFür das Landesrecht ist in Bezug auf die Ausfertigung von Bebauungsplänen geklärt \n- für die Ausfertigung von Entwicklungssatzungen gilt nichts anderes -, dass es \nmangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung ausreicht, wenn \neine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als \nVorsitzender des Rates zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor Verkündung der \nSatzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag \"diesen \nBebauungsplan als Satzung beschlossen\" hat. \n\n84\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Dezember 1991 -\n 7a NE 77/90 -, NWVBl. 1992, 357. \n\n85\n\nEntscheidend für die Ausfertigung einer aus zeichnerischen und textlichen \nFestsetzungen bestehenden Entwicklungssatzung, die wie dargelegt im Wege der \nErsatzverkündung bekannt gemacht worden ist, ist die Herstellung einer \nOriginalurkunde, hinsichtlich der dokumentiert wird, dass sie den Inhalt der vom Rat \nbeschlossenen Festsetzungen zutreffend wiedergibt. \n\n86\n\nVgl. zur entsprechenden Ausfertigung von \nBebauungsplänen: OVG NRW, Urteil vom \n12. März 2003 - 7a D 20/02.NE -.\n\n87\n\nSämtliche danach an eine wirksame Ausfertigung zu stellenden Voraussetzungen \nliegen hier vor. Mit dem auf den textlichen Teil der Entwicklungssatzung gesetzten \nschriftlichen Ausfertigungsvermerk vom 25. August 2000, mithin nach dem \nRatsbeschluss vom 15. Juni 2000 und vor der ortsüblichen Bekanntmachung am \n18. Januar 2001, hat der Bürgermeister der Antragsgegnerin (sinngemäß) die \nÜbereinstimmung des Satzungstextes mit dem Ratsbeschluss vom 15. Juni 2000 \nbestätigt (\"Aufgrund des § 165 Abs. 6 [...] erlässt die Stadt H. nach \nBeschlussfassung durch den Rat am 15.06.00 folgende Satzung:\"). Der zur Satzung \ngehörende amtliche Lageplan im Maßstab 1 : 1000 enthält den Aufdruck \"Stadt \nH. / Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme / H. L. / Förmliche \nFestlegung des Entwicklungsbereichs\". Auf diesen Lageplan wird in § 1 Abs. 4 des \nSatzungstextes Bezug genommen. Gleichzeitig wird er dort zum Bestandteil der \nSatzung gemacht. Er enthält folgenden, vom Bürgermeister ebenfalls am \n25. August 2000 unterzeichneten Vermerk: \"Der Rat der Stadt H. hat die \nSatzung über die förmliche Festlegung der Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 (6) \nBauGB am 15.06.2000 beschlossen.\" Ungeachtet dessen, ob dieser Vermerk - wofür \nmanches spricht - als Ausfertigung des zeichnerischen Teils der Satzung gewertet \nwerden kann, ergibt sich daraus jedenfalls eine hinreichend deutliche Zuordnung \nzum textlichen Satzungsteil, der den Ausfertigungsvermerk trägt. Dies genügt den \nAnforderungen an eine formwirksame Ausfertigung. Damit sind sämtliche zur \nEntwicklungssatzung gehörenden (textlichen und zeichnerischen) Bestandteile in \nihrer Gesamtheit ausreichend identifizierbar, so dass die Eigenschaft der \nAusfertigung als Originalurkunde selbst dann nicht zweifelhaft erscheint, wenn nur \nder textliche Satzungsteil den Ausfertigungsvermerk enthält. \n\n88\n\nSoweit die Antragstellerin schließlich rügt, der Beschluss des Rates der \nAntragsgegnerin vom 18. Juni 1998 über die teilweise Aufhebung des Bereichs der \nvorbereitenden Untersuchungen sei nicht öffentlich bekannt gemacht worden, stellt \ndies keinen formellen Fehler dar, der die Wirksamkeit der angegriffenen Satzung in \nFrage stellen könnte. Das Gesetz schreibt die öffentliche Bekanntmachung eines \nBeschlusses über die Veränderung des Untersuchungsgebietes nicht vor. \n\n89\n\nVgl. Krautzberger, a.a.O., § 141 Rdn. 58. \n\n90\n\nAndere nur auf Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht gerügt \nworden. Ohne Rüge beachtliche Fehler dieser Art liegen nicht vor. Insbesondere ist \nder Entwicklungsbereich in der Satzung durch Angabe der Parzellennummern und \ndurch die zeichnerische Abgrenzung im amtlichen Lageplan im Maßstab 1 : 1000, \nder Bestandteil der Satzung ist, mit hinreichender Bestimmtheit bezeichnet (§ 165 \nAbs. 6 Satz 2 BauGB). \n\n91\n\n3. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereichs \"H. -L. \" erfüllt die an sie gemäß \n§ 165 BauGB gestellten materiellen Anforderungen. \n\n92\n\n3.1 Die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme entspricht den Zielen und \nZwecken des § 165 Abs. 2 BauGB (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Danach \nkönnen mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des \nGemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche \nEntwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig entwickelt werden. \n\n93\n\nDie Stellung des § 165 BauGB im Kapitel \"Besonderes Städtebaurecht\" deutet \ndarauf hin, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von \nbesonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten \nstädtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss \nden Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen \nbestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren \nZeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. \nEs muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine \n\"flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt \numgrenztes Gebiet\" verwirklicht werden soll. \n\n94\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n5.97 -, a.a.O.; Beschluss vom 9. November 2001 - 4 \nBN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; Urteil vom \n12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O. S. 484.\n\n95\n\nAus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass in diesem Zusammenhang auch der \nräumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen \ngeprägt sein muss. \n\n96\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n2.97 -, BRS 60 Nr. 225. \n\n97\n\nEs kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer \nEntwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme \nsollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders \nbedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt werden. \n\n98\n\nUnter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der \nwesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil ist \nbegrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine \nbesondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für \nandere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar \nsind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung \neine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen \nTeilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa \nsolche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des \nGemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam \nsind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage \naufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen. \n\n99\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 -\n 10a D 62/94.NE -, a.a.O. m.w.N.\n\n100\n\nDas bedeutet, dass nicht jedes neues Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in \nFrage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches \nEigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich \nwahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen \nBedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet \nneben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente. \n\n101\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n2.97 -, a.a.O. und Urteil vom 9. November 2001 - 4 \nBN 51.01 -, a.a.O. \n\n102\n\nHiervon ausgehend handelt es sich beim Entwicklungsbereich \"H. -L. \" \nzwar nicht um einen Ortsteil im beschriebenen Sinn, sondern um einen anderen Teil \ndes Gemeindegebietes der Stadt H. . \n\n103\n\nDer förmlich festgelegte Entwicklungsbereich stellt keinen selbständigen Ortsteil \ndar und soll auch nicht zu einem solchen entwickelt werden. Der \nEntwicklungsbereich schließt sich an den westlichen Ortsrand des Ortsteils L. \nauf bisher unbebauten landwirtschaftlich genutzten Flächen an. Er soll den \nvorhandenen Ortsteil erweitern und fortentwickeln. \n\n104\n\nBei dem Entwicklungsbereich \"H. -L. \" handelt es sich jedoch um einen \n\"anderen Teil des Gemeindegebietes\" im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB, der \nerstmalig entwickelt werden soll. Ihm kommt zwar nicht allein aufgrund seiner \nflächenmäßigen Ausdehnung und der Zahl der vorgesehenen Wohneinheiten, \nmaßgeblich aber in Zusammenschau mit der bereits bestehenden und mit der \nEntwicklungsmaßnahme weiter zu entwickelnden Bedeutung des Ortsteils L. im \nGesamtgefüge des Gemeindegebietes besondere Bedeutung für die städtebauliche \nEntwicklung der Gemeinde zu. Mit einer Größe von knapp 35 ha und einer \nvorgesehenen Zahl von 700 bis 750 Wohneinheiten weist der Entwicklungsbereich \nimmerhin ein Umfang auf, der den einiger Ortsteile von H. übersteigt. Die \ngenannte Zahl geplanter Wohneinheiten ist angesichts der Einwohnerzahl im Ortsteil \nL. (rund 5.700) nicht unbeträchtlich. Beträchtliches Eigengewicht und besondere \nBedeutung für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes kommt dem \nEntwicklungsbereich indes entscheidend aufgrund seiner Stellung im Gesamtgefüge \ndes Gemeindegebietes zu. Dabei ist beachtlich, dass ausweislich der \nSatzungsbegründung (vgl. S. 46) der Ortsteil L. mit Blick auf seine räumliche \nLage im Norden des Stadtgebietes ein bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort mit \nbeachtlichem Entwicklungspotenzial darstellt. Die im südlichen Gemeindegebiet \nvorhandenen Braunkohlekraftwerke in G. und O. führen zu einem \ngeringeren Nachfragepotenzial in diesem Bereich. Hinzu kommt die diesen Prozess \nbegünstigende besondere Lagegunst des Entwicklungsbereichs mit unmittelbarer \nAnbindung an das Schienen- und Straßennetz. An diese Situation knüpft die \nbeabsichtigte Entwicklungsmaßnahme an und trägt ihr in verschiedenen Formen \nRechnung. So dienen die vorgesehenen Wohn- , Misch- bzw. Gewerbegebiete der \nWeiterentwicklung und Stärkung des Ortsteils L. als attraktiver Wohn- und \nArbeitsstandort. Es soll dem Wohnungsbedarf entsprechend ein vielfältiges Angebot \nan verschiedenen Wohnformen (Geschosswohnungen, Doppel- und Reihenhäuser, \nEinzelhäuser) zu tragbaren Preisen sichergestellt und desweiteren der Bau von \nSozialwohnungen gefördert werden. Durch den Bau einer Bahnunterführung für \nFußgänger und Radfahrer soll die Verknüpfung mit dem bestehenden Ort hergestellt \nwerden. Die Errichtung eines Bahnhaltepunktes sichert die Anbindung an den \nPersonennahverkehr. Ein in dessen unmittelbarer Nähe geplantes Ladenzentrum \nsowie ein weiteres Nahversorgungszentrum an der Straße \"Auf den I. N. \" \ndienen der Versorgung der Bewohner mit dem laufenden Bedarf. Vorgesehen ist \nferner die Errichtung eines Kindergartens in zentraler Lage. Weiter soll die \nEntwicklungsmaßnahme dazu beitragen, dem Bedarf an Gewerbeflächen Rechnung \nzu tragen. Es sollen auf einer zusammenhängenden Fläche wohnungsnahe \nArbeitsplätze zur Reduzierung des Verkehrsaufkommens geschaffen werden. \nAußerdem soll auf diese Weise insgesamt der Darstellung des Ortsteils L. im \nGebietsentwicklungsplan als \"Allgemeiner Siedlungsbereich\" und regional \nbedeutsamer Wohnstandort entsprochen werden (vgl. zum Vorstehenden: S. 13 bis \n18 der Satzungsbegründung sowie das Planungshandbuch zum städtebaulichen \nRahmenplan (BA Heft 19)). \n\n105\n\nDie aufgrund der Lagegunst bestehende besondere Funktion des Ortsteils L. \nals bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort innerhalb des Gebiets der Stadt H. \nsoll mit der beschriebenen Maßnahme im Entwicklungsbereich weiterentwickelt \nwerden. Ihm kommt deshalb im Gesamtgefüge des Gemeindegebietes besondere \nBedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu. Dass die \nAntragsgegnerin ausweislich der Planbegründung (vgl. S. 45 unter 6.1.2) der \nEntwicklungsmaßnahme daneben auch eine besondere Bedeutung für die \nEntwicklung der Region zugemessen hat, was allerdings zweifelhaft sein dürfte,\n\n106\n\nzu den insoweit erforderlichen Voraussetzungen \nvgl. Runkel, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-\nKrautzberger, a.a.O., § 165 Rdn. 21,\n\n107\n\nist angesichts der festgestellten besonderen städtebaulichen Bedeutung für das \nGemeindegebiet ohne Belang. Die Zwecke des § 165 Abs. 2 BauGB stehen \nselbständig nebeneinander. \n\n108\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 \nCN 7.01 - a.a.O., S. 483.\n\n109\n\nDie strittige Entwicklungsmaßnahme ist auch als Gesamtmaßnahme im oben \ndargestellten Sinn ausgelegt. Es sollen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren \nverschiedene Einzelmaßnahmen angefangen vom Grunderwerb über die \nParzellierung und die Anlage von Erschließungsanlagen bis zur Veräußerung der \nFlächen zum Zwecke der Bebauung bzw. Nutzung entsprechend den Erfordernissen \nder Entwicklungsmaßnahme in genauer zeitlicher, organisatorischer und finanzieller \nAbstimmung durchgeführt werden (vgl. S. 58 f. der Satzungsbegründung). Dass die \nMaßnahme abschnittsweise (vgl. S. 59 der Satzungsbegründung) erfolgen soll, steht \ndem Charakter einer Gesamtmaßnahme nicht entgegen. Das Instrument der \nEntwicklungsplanung soll auch dann eingesetzt werden können, wenn verschiedene \nEinzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein planmäßiges und aufeinander \nabgestimmtes Vorgehen erfordern. \n\n110\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002 - 7a D \n213/97.NE -.\n\n111\n\nDies ist hier der Fall. Der Entwicklungsbereich soll im Wesentlichen im Rahmen \ndreier Bebauungspläne verwirklicht werden (vgl. S. 59 der Satzungsbegründung und \nS. 73 des Planungshandbuchs zum städtebaulichen Rahmenplan (BA Heft 19)). \nDabei sollen der nördliche Teil des Plangebietes mit seinen Versorgungszwecken \ndienenden Nutzungen und das Gewerbegebiet sowie - mit gewissem zeitlichen \nAbstand - das südlich gelegene Wohngebiet entwickelt werden. Da dabei \ninsbesondere die Maßnahmen zur Errichtung der Erschließungsanlagen für den \nVerlauf der Durchführungsmaßnahmen maßgebliche Bedeutung haben, ist es \nstädtebaulich sinnvoll, die verschiedenen Einzelmaßnahmen aufeinander \nabzustimmen und als Gesamtkonzept zu verwirklichen. \n\n112\n\n3.2 Die Entwicklungssatzung erfüllt die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 \nSatz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine \nstädtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich \nals städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit \ndie Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, \ninsbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur \nErrichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung \nbrachliegender Flächen. \n\n113\n\n3.2.1 Die Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem \nZusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen \nEntwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der \nGemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. \nBei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme \nerfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle \nunbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde \nüberführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB), erforderlichenfalls im Wege \nder Enteignung. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem \nGrunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich \nallerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich \nregelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses \nnoch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die \nEnteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück \nabschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die \ngeplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der \nEnteignung - rechtfertigen.\n\n114\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 - 4 C \n94.79 -, BRS 39 Nr. 244 und Urteil vom 3. Juli 1998 -\n 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n115\n\nNur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen \nüberwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu \nqualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu \nrechtfertigen. \n\n116\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar \n2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051) \nund Beschluss vom 5. August 2002 - 4 BN \n32.02 -, a.a.O. \n\n117\n\n3.2.2 Die strittige Entwicklungsmaßnahme dient nach der Satzungsbegründung \n(vgl. S. 14 und S. 45 bis 53) der Deckung des in H. bestehenden erhöhten \nBedarfs an Wohnungen und Arbeitsstätten. Im Stadtgebiet sei in den nächsten 10 \nJahren mit einem erheblichen Wohnungs- und Arbeitsstättenbedarf zu rechnen. Bis \nzum Jahre 2010 fehlten 1.135 Wohneinheiten, was mehr als ein Viertel des \ngesamten Wohnbedarfs ausmache. Bei einer Verwirklichung der Planung im \nEntwicklungsbereich könnten etwa 64 % des bis 2010 bestehenden \nWohnungsbedarfs abgedeckt werden (vgl. S. 50 f. der Satzungsbegründung). \nDaneben bestehe auch erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten. In den nächsten Jahren \nsei mit erheblichen Arbeitsplatzverlusten bei RWE und Rheinbraun zu rechnen, die in \nH. zu den größten Arbeitgebern zählten (vgl. S. 53 der Satzungsbegründung). \nDabei bestehe ein erheblicher Bedarf an neuen Gewerbeflächen zur Deckung des \nArbeitsstättenbedarfs. Für betriebliche Verlagerungen und Aussiedlungen ergebe \nsich bis zum Jahre 2010 ein Flächenbedarf von 13,8 ha, was etwa 30 % des \nGesamtflächenbedarfs in Höhe von 47,6 ha entspreche (vgl. S. 51 der \nSatzungsbegründung).\n\n118\n\nDie Bewältigung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten kann - wie \nim vorliegenden Fall - ein überwiegendes öffentliches Interesse begründen. \nDer Begriff \"erhöhter Bedarf\" im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB \nunterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.\n\n119\n\nVgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15 \nN 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286; OVG NRW, Urteil vom \n1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, a.a.O.\n\n120\n\nDer erhöhte Bedarf geht über die allgemeinen Bedürfnisse hinaus, welche die \nAufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich \nmachen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere \nBedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des \nBaugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Bauland auszuweisen, zählt zu \nden typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende \nInstrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die \nallgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 \nAbs. 3 BauGB auslösen. Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem \nerhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder \nNachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom \nInstrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die \nAnwendung der § 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Ein \nerhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist eine sachliche \nund eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann \ngesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen \nlängerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss zudem so groß sein, dass es zu \nseiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen \nund ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten \nMerkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann. \n\n121\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n5.97 -, a.a.O.\n\n122\n\nEntscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden \nherkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter \nNachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente. \n\n123\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2001 - \n10a D 210/97.NE -. \n\n124\n\nVon dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt es ab, für welches \nGebiet die Nachfrage nach Wohnungen bzw. Arbeitsstätten das Angebot längerfristig \ndeutlich übersteigen muss. Wie sich aus § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann \neine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der \nüberörtlichen (regionalen oder landesweiten) Entwicklung dienen. Je nachdem ist \nauch der erhöhte Bedarf für das Gemeindegebiet, für die Region oder für das \nLandesgebiet festzustellen. \n\n125\n\nVgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15 \nN 94.1693 -, a.a.O.\n\n126\n\nDie Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen \nEntwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohn- oder \nArbeitsstättenbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen \nnotwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Wohnungen bzw. \nArbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur \nDeckung des festgestellten Wohn- bzw. Arbeitsstättenbedarfs ohne die \nEntwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten \nlängerfristigen Bedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine \nLücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme \neingesetzt werden, soweit auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Der Wohn- \nbzw. Arbeitsstättenbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den \nZeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.\n\n127\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n - 10a D 62/94.NE -, a.a.O.; Urteil vom \n19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -.\n\n128\n\nDas bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die \nsie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Wohn- \nbzw. Arbeitsstättenbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognosenentscheidung \nnicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. \nVorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie \nangemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. \n\n129\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n5.97 -, a.a.O. und Beschluss vom 16. Februar 2001 -\n 4 BN 55.00 -, a.a.O. und vom 5. August 2002 - 4 BN \n32.02 -, a.a.O.\n\n130\n\n3.2.3 Eine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die \nEntwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- bzw. \nArbeitsstätten erforderlich ist. Die Abschätzung, ob in der Zukunft ein erhöhter Bedarf \nbesteht, hat die Antragsgegnerin im Wege einer Prognose ermitteln lassen, die nach \nden vorstehenden Maßstäben methodisch einwandfrei und nachvollziehbar erstellt \nwurde. Die von der Antragsgegnerin zur Ermittlung des künftigen Bedarfs an Wohn- \nund Arbeitsstätten in Auftrag gegebenen Prognosen des InWIS sind in Methode und \nErgebnis nicht zu beanstanden. Sie beruhen auf Fakten und Daten, die sich aus \njeweils im Einzelnen angegebenen Datenerhebungen ergeben. Eine Prognose muss \nauf Daten und Fakten beruhen, die genügend Aussagekraft für die aus ihnen \ngezogenen Schlüsse besitzen. Woher die Daten und Fakten stammen, ist \nunerheblich. Auch Daten, die zu einem länger zurückliegenden Zeitpunkt erhoben \nworden sind, können sich als Prognosebasis eignen, wenn sie nicht durch neues \nMaterial überholt sind. \n\n131\n\n Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001\n - 4 BN 55.00 -, a.a.O. und Urteil vom 3. Juli 1998\n - 4 CN 5.97 -, a.a.O. \n\n132\n\nDafür, dass hier Daten verwendet wurden, die diesen Anforderungen nicht \nentsprechen, bestehen keine Anhaltspunkte.\n\n133\n\n3.2.3.1 Die Wohnungsbedarfsprognose des InWIS ermittelt unter Analyse der \ndafür maßgeblichen und sogleich darzustellenden Faktoren, wieviele Wohnungen - \ngestaffelt nach den untersuchten Zeiträumen bis 2005, 2010 sowie 2015 - benötigt \nwerden. Ausgehend vom Stichtag 1. Januar 1998 errechnet sie den \nGesamtwohnungsbedarf für die Prognosezeiträume aus der Addition des (am \nStichtag bestehenden) Nachholbedarfs, des Ersatzbedarfs (oder \nErneuerungsbedarfs) an Wohnungen, des Neubedarfs sowie einer Mobilitätsreserve. \n\n134\n\nGrundlage für die Prognose des Nachhol- und Neubedarfs ist dabei die \nBestimmung der Bevölkerungsentwicklung und der Zahl der Haushalte als \ndiejenigen, die auf dem Wohnungsmarkt als \"Nachfrager\" auftreten. Für den Stichtag \n1. Januar 1998 ermittelt die Prognose (vgl. Bl. 122 ff. BA 1) auf der Grundlage einer \nvom Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik - LDS - für den Kreis O. im \nJahre 1996 erstellten Vorausschätzung der Einwohnerentwicklung, die für H. \nin verschiedenen Varianten (untere Variante, mittlere Variante, obere Variante) \nfortgeschrieben wird, eine nach Maßgabe verschiedener Kriterien (vgl. Bl. 143 BA 1) \nmodifizierte Zahl von Personen in Privathaushalten von 64.041. Durch Division \ndieser Zahl durch die ebenfalls in der Prognose zum Stichtag 1. Januar 1998 für \nH. auf der Basis einer modifizierten Prognose der Haushaltsgröße durch das \nStatistische Bundesamt aus dem Jahre 1995 ermittelten Kennzahl von 2,344 (zur \nBerechnung im Einzelnen vgl. Bl. 127 ff. BA 1) für die durchschnittliche \nHaushaltsgröße gelangt sie zu der Zahl von 27.321 Privathaushalten für den Bereich \nder Antragsgegnerin zum Stichtag 1. Januar 1998. Hiervon zieht sie \nUntermiethaushalte und Zweitwohnsitzhaushalte ab (vgl. Bl. 139 f. BA 1) und kommt \nso auf die Zahl von Haushalten mit Wohnungsbedarf von 27.001. Hinzugerechnet \nwird eine Mobilitätsreserve für Wohnungswechsel oder Wohnungsmodernisierungen \nin Höhe von 2 % aller Wohnungsbedarfsträger (vgl. Bl. 141 und 144 BA 1). Daraus \nergibt sich zum Stichtag 1. Januar 1998 eine Gesamtzahl von Haushalten mit \nWohnungsbedarf von 27.541. \n\n135\n\nDem stand zu diesem Stichtag ein Wohnungsbestand von 25.790 Wohnungen \ngegenüber (Bl. 135 BA 1). Davon werden Freizeit- und \"Schlicht\"-Wohnungen sowie \neine ermittelte Quote von 0,16 % (vgl. Bl. 145 und 136 BA 1) für sogenannte \nFortschreibungsfehler (statistisch nicht erfasste negative Veränderungen im \nWohnungsbestand durch nicht gemeldete Abrisse, Umwandlungen von Wohnungen \nzu Gewerberäumen, Zusammenlegung von Wohnungen) abgezogen. Dies ergibt \neinen verfügbaren Wohnungsbestand von 25.306 zum Stichtag 1. Januar 1998. \n\n136\n\nAus der Differenz dieses Wertes zum ermittelten Wohnungsbedarf von 27.541 \nergibt sich zu diesem Stichtag ein Nachholbedarf von 2.235 Wohnungen.\n\n137\n\nDen Wohnungsersatzbedarf (Wohnungserneuerungsbedarf) ermittelt das \nGutachten des InWIS (vgl. Bl. 136 und 145 BA 1) aufgrund des für H. \nvorliegenden Datenmaterials aus einer errechneten Quote von 0,18 % statistisch \nerfasster Wohnungsabgänge (gemeldete Abrisse) zuzüglich der statistisch nicht \nerfassten Wohnungsabgänge (Fortschreibungsfehler, s.o.) die mit einer Quote vom \n0,16 % des Wohnungsbestandes angesetzt werden. Insgesamt wird in den \nPrognosevarianten eine Quote für den Ersatzbedarf von 0,34 % des verfügbaren \nWohnungsbestandes eingestellt, was bezogen auf den Stichtag 1. Januar 1998 \neinen Ersatzbedarf von 86 Wohneinheiten ergibt. \n\n138\n\nSchließlich bestimmt das InWIS-Gutachten den Neubedarf als den Bedarf an \nWohnungen, der sich aus der Entwicklung der Zahl der Haushalte mit \nWohnungsbedarf in den Prognosezeiträumen ergibt. Auf der Basis von insgesamt 5 \nverschiedenen Varianten (Entwicklungspfade V 1 bis V 5 für unterschiedliche \nBevölkerungs- und Haushaltsgrößenentwicklungen (vgl. Bl. 147 f. BA 1) wird nach \nder bereits beschriebenen Methodik die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf für \nunterschiedliche Zeiträume (2000, 2005, 2010, 2015) ermittelt. Bei Hinzurechnen der \nMobilitätsreserve ergibt sich der jeweilige Gesamtwohnungsbedarf. Die Differenz \nzum verfügbaren Wohnungsbestand am jeweiligen Stichtag (1.1.1998; 1.1.2000; \n1.1.2005; 1.1.2010; 1.1.2015) ergibt den für den jeweiligen Zeitraum prognostizierten \nWohnungsnachholbedarf bzw. -neubedarf. \n\n139\n\nDer nach diesen Kriterien ermittelte Gesamtbedarf an Wohnungen ergibt für das \nJahr 2010 in den einzelnen Varianten eine Zahl, die zwischen 4.675 und 4.809 \nWohnungen liegt (im Mittel: 4.742). Dies entspricht nach der Prognose unter \nBerücksichtigung allein der von ihr bevorzugten Varianten 2 bis 5 einer jährlichen \nNeubauleistung von durchschnittlich 390 bis 400 Wohnungen.\n\n140\n\nSoweit die Antragstellerin darauf verweist, in der Satzungsbegründung werde auf \nSeite 47 f. auf die Regionalbedeutsamkeit der Entwicklungsmaßnahme abgestellt, \nwas eine Ermittlung (auch) des erhöhten Wohnungsbedarfs auf die Region bezogen \nerforderlich gemacht hätte, greifen diese Bedenken nicht durch. Wie oben bereits \ndargelegt, stehen die Ziele der Entwicklung der Gemeinde bzw. der Region \nselbständig nebeneinander. Dass die Antragsgegnerin möglicherweise zu Unrecht \n(auch) von einer Regionalbedeutsamkeit der fraglichen Entwicklungsmaßnahme \nausgegangen ist, ist ohne Belang. Es genügt in Fällen, in denen - wie hier - eine \nEntwicklungsmaßnahme mit besonderer Bedeutung für die Entwicklung des \nGemeindegebietes in Rede steht, wenn die Prognose einen auf das Gemeindegebiet \nbezogenen erhöhten Bedarf feststellt. \n\n141\n\nEntgegen der Auffassung der Antragstellerin konnte das InWIS bei der Prognose \nder Bevölkerungsentwicklung die mittlere bzw. obere Prognosevariante zugrunde \nlegen. Anders als die Antragstellerin meint, steht dem nicht die in der Prognose zuvor \ngetroffene Feststellung über ein Nachlassen der Bevölkerungszunahme bzw. über \nrückläufige Wanderungsgewinne entgegen. Dem InWIS-Gutachten über die \nBevölkerungsentwicklung in H. liegt eine regionale Bevölkerungsprognose auf \nKreisebene des LDS aus dem Jahre 1996 zugrunde. Die untere Variante des InWIS \ngründet auf der Basisvariante der LDS-Prognose. Bei einem Vergleich der \ntatsächlichen Bevölkerungszahl zum Stichtag 1. Januar 1998 im Kreis O. zeigte \nsich, dass die Basisvariante der LDS-Prognose die Entwicklung der \nBevölkerungszahl unterschätzt hatte. Wenn die InWIS-Prognose daher die untere \nVariante aus ihrer Betrachtung ausklammert, ist dies plausibel begründet und \nkeineswegs sachwidrig.\n\n142\n\nDer Hinweis der Antragstellerin auf die Feststellung in der Prognose, ab 2015 sei \nein Wendepunkt in der Einwohnerentwicklung zu erwarten, betrifft den hier \nmaßgeblichen Prognosezeitraum bis zum Jahre 2010 nicht. \n\n143\n\nSoweit die Antragstellerin Zweifel anmeldet, ob bei der Ermittlung der \nHaushaltsentwicklung auf die auf Kreisebene ermittelten Ergebnisse abgestellt \nwerden durfte, sind diese Bedenken unbegründet. Da die letzte empirische \nErmittlung der Haushaltsgröße für die Stadt H. aus der Volkszählung 1987 \nresultierte, lehnt das InWIS-Gutachten seine Ermittlung der aktuellen Haushaltsgröße \nin H. an die entsprechende Haushaltsgrößenentwicklung im Kreis O. an. \nFür diesen lagen seit 1996 Ergebnisse auf der Basis des jährlichen Mikrozensus vor. \nDie InWIS-Prognose begründet diese Vorgehensweise u.a. damit, dass starke \nAustauschprozesse von Haushalten zwischen dem Kreis O. und der Stadt \nH. bestünden, die eine vergleichbare Entwicklung der Haushaltsgrößen nahe \nlegen würden. Auch dieses methodische Vorgehen ist rechtlich bedenkenfrei. \nMangels aktueller Zahlen über die Haushaltsgrößen in H. war es \nunumgänglich, auf anderweitiges aussagekräftiges Zahlenmaterial zurückzugreifen. \n\n144\n\nEntgegen der Annahme der Antragstellerin fehlt es nicht an einer plausiblen \nErklärung für die vom InWIS-Gutachten vorgenommene zweifache Modifikation der \nvom Statistischen Bundesamt im Jahre 1995 angestellten Prognose der \nHaushaltsgrößenentwicklung. Das InWIS modifiziert die Zahlen aus der Prognose \ndes Statistischen Bundesamtes zum einen deshalb, weil sich hier auf Grund der \nnach 1995 ermittelten tatsächlichen Haushaltsgrößen gezeigt hatte, dass das \nStatistische Bundesamt die Dynamik der Haushaltsverkleinerungsprozesse \nunterschätzt hatte, die in der ersten Hälfte der 90er Jahre noch durch starke \nEngpässe am Wohnungsmarkt gebremst worden waren. Die Differenz zwischen der \nvom Statistischen Bundesamt vorausgeschätzten und den festgestellten aktuellen \nZahlen über die Haushaltsgröße wird folgerichtig in die Prognose eingestellt. Die \nzweite Modifikation folgt laut InWIS daraus, dass die Prognose des Statistischen \nBundesamtes die Veränderung des \"Haushaltsbildungsverhaltens\" der jüngeren und \nmittleren Altersgruppe ab dem Jahre 2005 nicht mehr berücksichtige. Diese \nVeränderungen des \"Haushaltsbildungsverhaltens\" sei, so das InWIS-Gutachten, in \nden vergangenen Jahrzehnten primär und in zunehmendem Maße für die \nVerringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße verantwortlich gewesen, weil \nder Anteil der jüngeren und mittleren Altersgruppen an der Gesamtzahl der Ein-\npersonenhaushalte gestiegen sei. Allerdings sei anzunehmen, dass sich der Trend \nzur Verkleinerung der Haushaltsgrößen bei den jüngeren und mittleren Altersgruppen \nnicht unendlich fortsetzen werde. Daher wurde eine fortgesetzte, aber verlangsamte \nVerringerung der Haushaltsgrößen bei den jüngeren und mittleren Altersgruppen \nunterstellt, in dem die Zahlen der Prognose des Statistischen Bundesamtes über die \nEntwicklung der Haushaltsgrößen nach unten korrigiert wurden und zwar (u.a.) um \n1/100 für das Jahr 2010. \n\n145\n\nDiese vom InWIS im Einzelnen angestellten Überlegungen sind ohne weiteres \nnachvollziehbar. Für den von der Antragstellerin geäußerten Verdacht, die \nModifikationen der Prognose des Statistischen Bundesamtes hätten die Begründung \neines höheren Wohnungsbedarfs zum Ziel gehabt, fehlt jeglicher Anhaltspunkt. \n\n146\n\nDie von der Antragstellerin ferner gerügte Korrektur der Mobilitätsreserve nach \noben findet ihre Rechtfertigung u.a. in dem Hinweis auf die Zahl von 2,5 % des \nWohnungsbestandes, der laut InWIS in einer Vielzahl von Untersuchungen als für die \nFunktionstüchtigkeit eines Wohnungsmarktes notwendiger Überhang an Wohnungen \nangesetzt werde. Der vom InWIS in Ansatz gebrachte Wert für die Mobilitätsreserve \nvon 2 % erscheint vor diesem Hintergrund nicht überhöht. Auch wenn die im Jahre \n1987 für H. ermittelte Zahl 1,6 % betrug, muss die Möglichkeit von zeitweisen \nSchwankungen dieses Wertes Berücksichtigung finden. \n\n147\n\nSchließlich fehlt es nicht an Begründungen für die im InWIS-Gutachten \nvorgenommene Zuordnung der Mehrpersonen- bzw. Nebenwohnsitzhaushalte bei \nden Untermietverhältnissen jeweils zu den Wohnungsbedarfsträgern. Die \nMehrpersonenhaushalte in Untermietverhältnissen werden laut InWIS zu den \nWohnungsbedarfsträgern gezählt, da davon auszugehen sei, dass sie nur \nvorübergehend aufgrund von Versorgungsengpässen am Wohnungsmarkt ein \nUntermietverhältnis eingegangen seien. Diese Einschätzung ist vertretbar und wird \ndurch den nicht näher substantiierten Vortrag der Antragstellerin nicht widerlegt. \nNichts anderes gilt für die vom InWIS auf S. 31 f. seines Gutachtens (Bl. 140 BA 1) \nangegebene Begründung hinsichtlich der Nebenwohnsitzhaushalte. \n\n148\n\nDem nach alledem in Methodik und Ergebnis bedenkenfrei prognostizierten \nWohnungsbedarf bis zum Jahr 2010 von im Mittel 4.742 Wohneinheiten stehen \nausreichende Möglichkeiten seiner Deckung nicht gegenüber. Die Antragsgegnerin \nhat in ihrer Begründung zur Entwicklungssatzung nachvollziehbar dargelegt, dass in \ndem Zeitraum, in dem der von der Maßnahme erfasste Bereich entwickelt werden \nsoll, ein strukturelles Defizit am Wohnungsmarkt besteht. Sie verweist in der \nSatzungsbegründung auf die ebenfalls vom InWIS-Institut u.a. für den Zeitraum bis \n2010 ermittelten Wohnbauflächenpotenziale. Danach lässt sich allein durch \nMobilisierung der vorhandenen Bauflächen im Gemeindegebiet mit den Instrumenten \ndes allgemeinen Städtebaurechts der festgestellte erhöhte Wohnungsbedarf nicht \nbefriedigen. Das InWIS-Gutachten vom 15. September 1998 untersucht für \nverschiedene Zeiträume (1998 - 2005, 1998 - 2010, 1998 - 2015) die im Gebiet der \nAntragsgegnerin vorhandenen und verfügbaren Wohnbauflächen. Grundlage waren \nder seinerzeit gültige Flächennutzungsplan, rechtskräftige oder in Aufstellung \nbefindliche Bebauungspläne und sich aus Darstellungen von \nWohnsiedlungsbereichen im Gebietsentwicklungplan ergebende Flächenpotenziale. \nFerner wurden Wohnbaupotenziale durch \"Bauen im Bestand\" einbezogen, d. h. das \ndurch Aus- bzw. Umbau bestehender Gebäude oder durch Nachverdichtung \n(Errichtung von Wohngebäuden auf bereits bebauten Grundstücken) gebildete sowie \ndas sich durch künftige Abrisse voraussichtlich bildende Baulückenpotenzial. \nAußerdem wurden die im planungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB sich \nergebenden Möglichkeiten des Wohnungsbaus berücksichtigt. Die danach \nvorgenommene Bilanzierung ergibt ein bis zum Jahre 2010 mobilisierbares Potenzial \nvon 3.111 Wohneinheiten. Unter Einberechnung des so genannten \"Bauüberhangs\", \nd.h. der genehmigten aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, ermittelt die \nInWIS-Prognose ein nicht durch verfügbare Reserveflächen im Gemeindegebiet \ngedecktes Defizit bis zum Jahre 2010 von 1.135 Wohneinheiten. Dies entspricht \netwa 26 % des sich voraussichtlich bis 2010 ergebenden und durch den \nBauüberhang modifizierten Bedarfs und bei einem gemeindespezifischen Schlüssel \nvon 30 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland einer Fläche von 36 ha. \n\n149\n\nDie von der Antragstellerin gegen die Prognose der Wohnbaupotenziale \nerhobenen Bedenken sind unbegründet. Die kritisierte Herausnahme der \nSpitzenjahre 1996 und 1997 bezüglich der Zahl von fertiggestellten Wohneinheiten \nbei der Ermittlung des Flächenpotenzials begründet das InWIS-Gutachten neben der \nzu erwartenden Zurückhaltung der Wohnungsbauunternehmen bei \nBestandsausbauten mit für dieses Segment typischen starken jährlichen \nSchwankungen, die sich nicht prognostizieren ließen. Diese Überlegungen sind \nplausibel und werden von den Ausführungen der Antragstellerin nicht ernsthaft in \nFrage gestellt. \n\n150\n\nDie Annahme eines geringeren Mobilisierungsgrades bei Baulücken wird \nentgegen der Behauptung der Antragstellerin in der InWIS-Prognose nachvollziehbar \nbegründet. Danach seien in den 90er Jahren viele Baulücken in H. aufgrund \ndes ansteigenden Wohnungsbedarfs mobilisiert worden, so dass das \nWohnbaupotenzial in Baulücken zurückgegangen sei. Im Vergleich zu anderen \nStädten vergleichbarer Größe habe H. ein unterdurchschnittliches Potenzial \nan Baulücken. Mit abnehmender Zahl von Baulücken blieben vor allem Flächen \nübrig, die - etwa wegen Altlastenverdachts, vorhandener Mindernutzung oder \nfehlender Verkaufs- bzw. Investitionsbereitschaft der Eigentümer - nur schwer zu \nmobilisieren seien. Diese Gesichtspunkte rechtfertigen die Annahme eines \ngeringeren Mobilisierungsgrades. Der von der Antragstellerin geäußerte Verdacht, \ndie Prognose sei unter dem Deckmantel der Wissenschaftlichkeit \"geschönt\", ist vor \ndem Hintergrund der von der Prognose aufgezeigten Umstände objektiv nicht \nnachvollziehbar.\n\n151\n\nGegen die vorgenommenen Abschläge beim Wohnbauflächenpotenzial aus im \nFlächennutzungsplan entsprechend dargestellten Flächen von 5 % wegen Altlasten, \nökologischer oder sonstiger Vorbehalte bzw. 8 % im Hinblick darauf, dass \nFlächennutzungsplanflächen als Flächen künftiger Bebauungspläne anzusehen \nseien, die auf dem Gebiet der Antragsgegnerin im Mittel nur zu 92 % ausgelastet \nseien, ist in rechtlicher Hinsicht nichts zu erinnern. Die Antragstellerin hat ihre \ndiesbezüglich geäußerten Zweifel auch nicht näher konkretisiert. \n\n152\n\nSoweit die Antragstellerin auf weitere im Einzelnen bezeichnete Flächen \nverweist, die nach ihrer Ansicht in der Berechnung des Wohnbauflächenpotenzials \nhätten eingestellt werden müssen, ist folgendes anzumerken: \n\n153\n\nDie Antragsgegnerin hat im GEP als Wohnsiedlungsbereich dargestellte Flächen \nzu Recht nicht in das Wohnbauflächenpotenzial eingestellt. Im Hinblick auf Flächen \nin O. und O. -F. benennt das InWIS-Gutachten (vgl. S. 22) konkrete Gründe, \nwarum - jedenfalls mittelfristig - nicht mit einer entsprechenden Darstellung im \nFlächennutzungsplan zu rechnen sei. Dagegen ist rechtlich nichts zu erinnern. \nSubstanzielle Einwände dagegen hat die Antragstellerin nicht erhoben. Nichts \nanderes gilt für die Flächen, auf der sich die geplante Entwicklungsmaßnahme \nvollziehen soll. Die Antragsgegnerin durfte davon ausgehen, dass die im GEP als \nWohnsiedlungsbereich dargestellten Flächen nicht zeitgerecht für die Durchführung \nder Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung stehen. Eine Realisierung der im \nEntwicklungsbereich vorgesehenen Planung innerhalb des hier für die \nEntwicklungsmaßnahme vorgesehenen 10-Jahres-Zeitraums durch Änderung des \nFlächennutzungsplans, anschließende Aufstellung eines oder mehrerer \nBebauungspläne, Neuordnung der Grundstücke im Wege der Umlegung mit \nnachfolgender plangemäßer Bebauung und Nutzung kann regelmäßig \nausgeschlossen werden. Etwas anderes könnte möglicherweise im Falle eines schon \nfortgeschrittenen Flächennutzungsplanänderungsverfahrens gelten. Ein solcher Fall \nist hier allerdings nicht gegeben.\n \n\n154\n\nDas Gelände M. -X. schied schon wegen seiner Darstellung im \nFlächennutzungsplan als Gewerbefläche als potenzielle Wohnbaufläche aus. Im \nÜbrigen war wegen der vom InWIS-Gutachten angeführten Altlastensanierung \nohnehin nicht mit einer Mobilisierung innerhalb des Prognosezeitraums zu rechnen. \n\n155\n\nDie von der Antragstellerin genannten Flächen im Flächennutzungsplan und \nzwar in O. -Süd (Bebauungsplan N 39 \"N. straße \", vgl. S. 17 des InWIS-\nGutachtens), I. -Ost (Bebauungsplan N 35 \"Am K. \", vgl. S. 16 des InWIS-\nGutachtens und Telefax der Antragsgegnerin vom 14. November 2003), I. -Ost \n(Bebauungsplan H 5, 4. Änderung \"E. straße \", vgl. S. 16 sowie S. 20 (FNP-\nFläche) des InWIS-Gutachtens), X. -Südost (Bebauungsplan W 24 a \n\"X. -Süd\", vgl. S. 16 sowie S. 20 (FNP-Fläche) des InWIS-Gutachtens), H. -\nNord (Bebauungsplan Gu 26 \"H. -N. -Straße\", vgl. S. 17 sowie S. 20 (FNP-\nFläche) des InWIS-Gutachtens) und G. -Süd (vgl. S. 20 des InWIS-\nGutachtens) sind in die Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials eingeflossen. Das \ngleiche gilt für N. -Süd. Diese Fläche ist im Baulückenpotenzial enthalten (vgl. S. \n10 des InWIS-Gutachtens und Telefax der Antragsgegnerin vom 14. \nNovember 2003). Soweit die übrigen von der Antragstellerin angeführten Flächen \ndabei keine Berücksichtigung gefunden haben, kann dieses Versäumnis am \nermittelten erhöhten Wohnstättenbedarf bis 2010 nichts ändern. Wie die \nAntragsgegnerin im Schriftsatz vom 21. Oktober 2003 (Bl. 130 GA) bzw. im Telefax \nvom 14. November 2003 mitgeteilt hat, betrifft dies insgesamt lediglich 76 \nWohneinheiten (2 Wohneinheiten an der G. Straße; 20 Wohneinheiten in \nO. -Nord, 43 Wohneinheiten in B. -Süd (Bebauungsplan G 170 B), 11 \nWohneinheiten in O. -Süd), so dass auch bei Einberechnung dieser \nWohneinheiten ein strukturelles Defizit von deutlich über 1000 Wohneinheiten bis \n2010 verbleibt. \n\n156\n\n3.2.3.2 Neben diesem erhöhten Wohnbedarf besteht im Gebiet der \nAntragsgegnerin auch ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten. \n\n157\n\nZwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Zahl der Arbeitssuchenden im \nStadtgebiet die Zahl der verfügbaren Stellen bei weitem überschreitet. So lag die \nArbeitslosenquote in H. Mitte 1998 bei 8,9 % (insgesamt 3.626 Personen, vgl. \nS. 12 des InWIS-Gutachtens vom Januar 2000). Angesichts der allgemeinen Lage \nam Arbeitsmarkt und der spezifischen Verhältnisse in H. war zu erwarten, \ndass die Beschäftigungssituation in H. angespannt bleiben wird. So verweist \ndie Begründung zur Entwicklungsmaßnahme (vgl. S. 53) auf die in den nächsten \nJahren zu erwartenden erheblichen Arbeitsplatzverluste bei Rheinbraun und RWE. \n\n158\n\nDie Feststellung, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der \nNachfrage zurückbleibt, reicht für die Annahme eines erhöhten Arbeitsstättenbedarfs \nim Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB allerdings nicht aus. Hinzukommen \nmuss das Vorliegen von Umständen, die den Schluss zulassen, dass sich an dieser \nSituation in überschaubarer Zeit nichts ändern wird. In der Rechtsprechung ist \nanerkannt, dass ein wichtiger Indikator hierbei die Nachfrage von Unternehmen nach \nGewerbeflächen ist. Denn die Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig \ndie Errichtung von Arbeitsstätten. \n\n159\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n160\n\nHinzukommen muss unter dem Blickwinkel der Arbeitsplatzbeschaffung darüber \nhinaus, dass die Entwicklungsmaßnahme eine nachfragegerechte Planung zum \nInhalt hat, d. h., dass sie darauf abzielt, investitionsbereite Betriebe anzusiedeln, die \ndie Erwartung rechtfertigen, ihren Arbeitskräftebedarf aus dem Kreis der \nvorhandenen Arbeitskräfte zu befriedigen. \n\n161\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n162\n\nAusgehend von diesen Maßgaben besteht im Gebiet der Antragsgegnerin ein \nerhöhter Bedarf an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. \nDie Antragsgegnerin hat den Bedarf an Gewerbeflächen in ihrem Stadtgebiet sowie \ndie bestehenden Möglichkeiten, diesen Bedarf durch Gewerbeflächenpotenziale zu \ndecken, prognostisch ermitteln lassen. Der Prognose lässt sich ferner entnehmen, \ndass eine entsprechende Flächennachfrage gerade auch von solchen Betrieben \nbesteht, die die Antragsgegnerin im Entwicklungsbereich ansiedeln will. Die \nEntwicklungsmaßnahme rechtfertigt damit insgesamt die Annahme, dass sie \ngeeignet und erforderlich ist, den im Gemeindegebiet bestehenden erhöhten \nArbeitsstättenbedarf (teilweise) zu befriedigen. \n\n163\n\nDas von der Antragsgegnerin hierzu eingeholte Gutachten des InWIS vom \nJanuar 2000 ermittelt den in H. bestehenden Gewerbeflächenbedarf sowie die \nvorhandenen gewerblichen Bauflächenreserven. Grundlage für die Ermittlung des \nGewerbeflächenbedarfs ist zunächst die Bestimmung der Zahl der Gewerbeflächen \nbeanspruchenden Beschäftigten verschiedener Wirtschaftszweige. Danach werden \ngemeindespezifische beschäftigtenbezogene Flächenkennziffern bestimmt und zwar \ngetrennt für verschiedene Wirtschaftszweige nach den betrieblichen \nBedarfskomponenten Verlagerungs-, Ansiedlungs- und Erweiterungsbedarf. Dabei \nwird zunächst ermittelt, wieviele Beschäftigte in den verschiedenen \nWirtschaftszweigen in Relation zur Gesamtzahl der Gewerbeflächen \nbeanspruchenden Personen in dem jeweiligen Wirtschaftszweig auf die einzelnen \nBedarfskomponenten entfallen. Die sich daraus ergebenden so genannten \nVerlagerungs-, Ansiedlungs- und Erweiterungsquoten werden anschließend mit \n\"Flächenkennziffern\" multipliziert, die anhand des für H. vorliegenden \nDatenmaterials bestimmt bzw. für die Zukunft geschätzt werden. Die \nFlächenkennziffer gibt den spezifischen Flächenbedarf pro Beschäftigten an, d. h. \nwieviel Fläche (in qm) in Relation zu der Zahl der Beschäftigten in den jeweiligen \nBetrieben bei Betriebsverlagerungen, -erweiterungen bzw. -ansiedlungen in \nAnspruch genommen wird. Das Produkt aus Ansiedlungs-, Verlagerungs- bzw. \nErweiterungsquote und der jeweiligen Flächenkennziffer ergibt den Flächenbedarf. \n\n164\n\nDie beschriebene Prognosemethode lässt rechtlich erhebliche Zweifel nicht \nerkennen. Auch die Antragstellerin hat solche nicht aufgezeigt. \n\n165\n\nAuf dieser methodischen Grundlage ermittelt das InWIS-Gutachten für H. \nohne Berücksichtigung von Flächenfreisetzungen einen Bedarf an (neuen) \ngewerblichen Bauflächen bis zum Jahre 2010 von 71,25 ha. Grundlage dafür ist u.a. \ndie Feststellung, dass die Nachfrage nach baureifen Gewerbegrundstücken seit \nJahren das Angebot deutlich übersteigt. Seit 1991 seien insgesamt 69 \nBetriebsansiedlungen, -verlagerungen oder -erweiterungen in H. registriert \nworden, wobei rund 1.700 neue Arbeitsplätze geschaffen worden seien. Die Tendenz \neiner hohen Flächennachfrage, hervorgerufen vor allem durch Verlagerungsbedarf \nflächenintensiver Gewerbebetriebe aus dem Raum E. , halte an. So seien 1999 \ninsgesamt 7,58 ha an alten und neuen Gewerbestandorten nachgefragt worden. Dies \nliege über dem Durchschnitt der vergangenen Jahre von 4,6 ha. \n\n166\n\nDem InWIS-Gutachten ist ferner zu entnehmen, dass die Beschäftigtenzahl in \nH. im Dienstleistungssektor als kontinuierlich wachsender Bereich an \nBedeutung gewinnt. So ist die Beschäftigtenzahl in diesem Sektor von 1987 bis 1998 \nvon 2.658 auf 3.805 (plus 43,2 %) gestiegen. Dem gegenüber sinkt die Zahl der \nBeschäftigten im sekundären Sektor, wo sie allerdings noch über dem \nLandesdurchschnitt liegt. Dies lässt insoweit auf einen bestehenden Nachholbedarf \nschließen. Das begründet zugleich die Erwartung weiter wachsender \nBeschäftigtenzahlen im Dienstleistungsbereich. Die Prognose kommt insbesondere \nfür den Dienstleistungsbereich zu dem Ergebnis einer - was den Flächenbedarf \nanbelangt - zwar weniger bedeutsamen Branche, die aber für die Zukunft als \nGewerbeflächen in Anspruch nehmender Wirtschaftszweig präsent bleiben wird (vgl. \n S. 16, 18 und 21 des Gutachtens).\n\n167\n\nDiese Feststellungen rechtfertigen insgesamt die der Entwicklungsmaßnahme \nzugrunde liegende Annahme der Antragsgegnerin, durch die Bereitstellung von ca. \n5,5 ha Gewerbeflächen den bestehenden erhöhten Arbeitsstättenbedarf zumindest \nteilweise befriedigen zu können. Nach der Begründung zur Entwicklungssatzung \ndienen die im Entwicklungsbereich liegenden Gewerbeflächen der Ansiedlung von \n(produktionsnahen) Dienstleistungsbetrieben (vgl. S. 51 der Begründung). \n\n168\n\nDem ermittelten gewerblichen Flächenbedarf von 71,25 ha wird in der Prognose \ndas in H. vorhandene Potenzial an Gewerbeflächen gegenüber gestellt. Das \nInWIS-Gutachten ermittelt dabei alle Flächen, die unabhängig von ihrer Größe bis \nzum Jahre 2010 als gewerbliche Bauflächen zur Verfügung stehen. Dabei stellt sie -\n mit Ausnahme von zwei gewerblichen Bauflächen (Gelände M. -X. und eine \nFläche in L. ) - die Flächenreserven in die Berechnung ein, die nach § 30 bzw. § \n34 BauGB sowie nach entsprechenden Darstellungen im Flächennutzungsplan \ngewerblich genutzt werden können (vgl. Tabelle 11 auf S. 33 f. der Prognose). Die \nPrognose errechnet auf dieser Grundlage nach seiner Variante \"A\", d.h. ohne \nEinberechnung einer ca. 15 ha großen Fläche im Industriegebiet-Ost, deren \nVerfügbarkeit bei Prognoseerstellung ungeklärt war, eine Flächenreserve bis zum \nJahr 2010 von 57,97 ha. Nach Abzug in Höhe von 5 % aufgrund von angenommenen \nVerwertungs- und Spekulationshemmnissen, die einem vollständigen Ausschöpfen \ndes Flächenpotenzials bis 2010 entgegenstehen, verbleibt eine Fläche von 55,07 ha. \nAnschließend erfolgt eine Aufschlüsselung der Flächenreserven gesondert nach \nBetriebserweiterungen (21,25 ha in Variante A) einerseits und Betriebsverlagerungen \nbzw. -neuansiedlungen (33,82 ha nach Variante A) andererseits. Gleichzeitig wird -\n wiederum aufgeschlüsselt nach Betriebserweiterungen (14,33 ha) einerseits und \nBetriebsverlagerungen bzw. -neuansiedlungen (56,92 ha) andererseits - der bis 2010 \nermittelte Gewerbeflächenbedarf (71,25 ha insgesamt) dargestellt. In einem weiteren \nSchritt wird die Größe wiederverwendbarer Gewerbeflächen (durch Freisetzung z.B. \nnach Betriebsstilllegungen bzw. -einschränkungen) bestimmt, die vom spezifizierten \nFlächenbedarf abgezogen wird. Danach verbleibt bis zum Jahre 2010 ein \nFlächenbedarf für Betriebserweiterungen von 11,98 ha, der allerdings durch das \nErweiterungspotenzial von 21,25 ha gedeckt wird. Für betriebliche Verlagerungen \nbzw. Ansiedlungen ergibt sich ein Flächenbedarf von 47,60 ha, dem (in Variante A) \nein entsprechendes Flächenpotenzial von (nur) 33,82 ha gegenübersteht. \n\n169\n\nDie Antragstellerin wendet sich gegen die Nichtberücksichtigung der \nGewerbeflächenpotenziale in L. und des Geländes M. -X. bei der Ermittlung \ndes Gewerbeflächenpotenzials. Die Flächen hätten zumindest in Form einer \nVariantenberechnung berücksichtigt werden müssen, da nicht sicher davon hätte \nausgegangen werden können, dass diese Flächen nicht doch bis zum Jahre \n2010/2015 zur Verfügung stünden. Dieser Einwand bleibt ohne Erfolg. Die \nAntragsgegnerin durfte hier im Rahmen der Prognose davon ausgehen, dass sowohl \ndie Fläche in L. wegen der seit Jahren andauernden fehlenden \nVerkaufsbereitschaft des Eigentümers als auch die Fläche M. -X. wegen der \nnotwendigen Altlastensanierung jedenfalls mittelfristig nicht zur Verfügung stehen. \nGrundlage einer Prognose können nämlich nur solche Tatsachen sein, deren Eintritt \nhinreichend wahrscheinlich ist. \n\n170\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, .a.a.O.\n\n171\n\nEine Verfügbarkeit dieser Flächen war hier im maßgeblichen Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses aus den dargestellten Gründen nicht gegeben.\n\n172\n\nDie Antragstellerin benennt ferner (vgl. Bl. 47 GA) mehrere im \nFlächennutzungsplan als Gewerbeflächen dargestellte Bereiche, die nach ihrer \nAnsicht baulich noch nicht ausgeschöpft seien und daher in die Berechnung des \nFlächenpotenzials hätten eingestellt werden müssen. Aus der Tabelle 11 \n(\"Gewerbliche Bauflächenreserven in H. bis zum Jahre 2010/2015\", S. 33 f. \nder Prognose) ergibt sich, dass die dargestellten Gewerbeflächen in L. \nberücksichtigt worden sind. Hinsichtlich der dort für die in O. und O. -Südost \nmit \"0\" angesetzten Flächenreserven hat die Antragsgegnerin im Telefax vom 14. \nNovember 2003 darauf hingewiesen, dass Teile dieser Gewerbeflächendarstellungen \ndurch die vor dem Satzungsbeschluss vorgenommene 64. Änderung des \nFlächennutzungsplanes (Teilbereiche 64a und 64c, vgl. BA 6 und 7)) aufgehoben \nworden und die übrigen Flächen vollständig ausgenutzt sind. Gewerbeflächen im \nStadtteil B. wurden in die Berechnung eingestellt (vgl. Tabelle 11, S. 34 der \nPrognose: \"C. Weg\"). Dasselbe gilt für die Gewerbeflächen zwischen \nH. und dem Ortsteil X. . Die dort gelegenen gewerblich genutzten \nBereiche (\"I. \", \"O. .\", \"Ehemal. A. \", \"südl. H. Str.\") sind \nausweislich der genannten Tabelle berücksichtigt worden (vgl. auch Telefax der \nAntragsgegnerin vom 14. November 2003) . Die von der Antragstellerin als weitere \nAlternativflächen bezeichneten, in L. gelegenen Bereiche, die Gegenstand der \ngeplanten 133. und 134. Änderung des Flächennutzungsplans der Antragsgegnerin \nsind, konnten bereits deshalb als potenzielle Reserveflächen unberücksichtigt \nbleiben, weil sie im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im \nFlächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt und daher einer \ngewerblichen Nutzung jedenfalls mittelfristig nicht zugänglich waren. \n\n173\n\nFür die Nichtberücksichtigung der gewerblichen Flächen im Industriegebiet-Ost \n(Variante A der Prognose über das Gewerbeflächenpotenzial) liefert die \nSatzungsbegründung (S. 9) die hinreichende Rechtfertigung. Danach wird die Fläche \nals nicht mobilisierbar bewertet. Es fehle an der Bereitschaft des Eigentümers, das \nGrundstück zu markgerechten Preisen zu veräußern. Andererseits bestehe aufgrund \nder schlechten verkehrlichen Anbindung kein Interesse ansiedlungswilliger \nUnternehmen. Daher werde das eingeleitete \nFlächennutzungsplanänderungsverfahren nicht weitergeführt. Diese Erwägungen \nlassen Rechtsfehler nicht erkennen. Bei der von der Antragsgegnerin \nvorzunehmende Prognoseentscheidung durfte sie im maßgeblichen Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses aus den von ihr benannten Gründen davon ausgehen, dass \neine zumindest mittelfristige Verfügbarkeit dieser Flächen nicht hinreichend \nwahrscheinlich war. \n\n174\n\nNach alledem stehen dem prognostizierten Bedarf von Gewerbeflächen von \n47,60 ha mittelfristig keine ausreichenden Möglichkeiten seiner Deckung gegenüber. \nDie Antragsgegnerin hat mit der InWIS-Prognose über den gewerblichen \nFlächenbedarf und die gewerblichen Bauflächenreserven plausibel dargelegt, dass \nbis 2010, mithin in dem Zeitraum, in dem die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt \nwerden soll, ein strukturelles Defizit von 13,8 ha an zusätzlichem gewerblichen \nFlächenbedarf für betriebliche Ansiedlungen und Verlagerungen besteht. Dies \nentspricht nahezu einem Drittel des bis 2010 bestehenden Gesamtflächenbedarfs, \nder nach der Ermittlung des bis 2010 mobilisierbaren gewerblichen \nFlächenpotenzials in H. mittelfristig mit herkömmlichen städtebaulichen \nInstrumenten nicht gedeckt werden kann. \n\n175\n\n3.2.4 Die Antragsgegnerin hat die von der Entwicklungssatzung betroffenen \nBelange bilanziert. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungssatzung \nzugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grundstücke im \nEntwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 \nAbs. 3 BauGB). Eingriffe in das private Eigentum können aber nur zum Wohl der \nAllgemeinheit gerechtfertigt sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der Allgemeinheit \nerfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes \nnur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im Verhältnis zu entgegenstehenden \nöffentlichen und/oder privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse \ngerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf dieser Ebene eine Bilanzierung der \nverschiedenen entgegenstehenden Interessen, die allerdings nicht mit planerischer \nAbwägung gleichzusetzen ist. \n\n176\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 - 4 \nBN 32.02 -, a.a.O. S. 226; Beschluss vom \n30. Januar 2001 - 4 BN 72.00 -, NVwZ 2001, 558 \n(559); Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN \n55.00 -, a.a.O.; Beschluss vom 9. November 2001 -\n 4 BN 51.01 -, a.a.O.\n\n177\n\nDie Antragsgegnerin hat eine solche Bilanzierung vorgenommen. Sie lässt sich \njedenfalls sinngemäß aus der Satzungsbegründung entnehmen. So hat die \nAntragsgegnerin die privaten Interessen der Eigentümer und Pächter im Gebiet des \nEntwicklungsbereichs ermittelt. Sie hat dabei deren Interesse an einer weiteren \nVerfügbarkeit bzw. Nutzung der betroffenen Flächen ebenso erkannt wie die \nNotwendigkeit der Bereitstellung von Ersatzflächen, von Entschädigungszahlungen \nbei der Aufhebung von Pachtverhältnissen sowie von Kostenübernahmen durch \nVerlagerungen von Hofstellen. Sie hat auch die entgegenstehenden öffentlichen \nInteressen im Blick gehabt. Der mit der Realisierung der Entwicklungsmaßnahme \nverbundene Verlust landwirtschaftlicher Nutzflächen lag auf der Hand. Ebenso \nwerden die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege in der \nSatzungsbegründung angeführt (etwa auf S.15 und 54). \n\n178\n\nDiesen privaten und öffentlichen Interessen hat die Antragsgegnerin das \nöffentliche Interesse an der Entwicklung neuer Wohnbau- und Gewerbeflächen zur \nDeckung eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs gegenüber gestellt und als \nüberwiegend bewertet. Sie hat dabei erkannt, dass zur Überwindung gerade der \nentgegenstehenden Eigentumsrechte ein qualifiziertes öffentliches Interesse \nerforderlich ist (vgl. insbesondere S. 48 bis 53 der Satzungsbegründung). Sie hat \ndabei zutreffend ausgeführt, dass nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die \nDeckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten regelmäßig ein \nderartiges qualifiziertes Interesse begründet. Dies entspricht der Rechtsprechung \ndes Bundesverwaltungsgerichts, \n\n179\n\nvgl. Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -, \nBRS 60 Nr. 227,\n\n180\n\nwonach in diesen Fällen das Gemeinwohlerfordernis indiziert wird, sofern nicht \nentgegenstehende Umstände ersichtlich sind. Auch wenn dem für gewerbliche \nBauflächen vorgesehenen Teil des Entwicklungsbereichs aufgrund seiner geringen \nGröße für sich betrachtet im Rahmen der hier vorzunehmenden Bilanzierung der \ngegenläufigen Interessen möglicherweise nur geringes Gewicht zukommt, vermag \ndies ein anderes Ergebnis nicht zu begründen. Die gute räumliche Erreichbarkeit von \nArbeitsstätten in der Nähe von ohnehin zu errichtenden Wohnstätten entspricht \nvernünftigen städtebaulichen Belangen. Wenn ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten \nbesteht und die Schaffung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, \nist es unbedenklich, wenn sich die Planung nicht nur auf die Flächen für Wohnstätten \nbeschränkt, sondern zugleich ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten befriedigt werden \nsoll, dem isoliert betrachtet möglicherweise nicht das für eine städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme gebotene Gewicht zukommen würde.\n\n181\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 \n- 4 CN 7.01 -, a.a.O., S. 486.\n\n182\n\nDie Antragsgegnerin hat ihre Entscheidung für die Entwicklungsmaßnahme \nmaßgeblich auf die weitere Erwägung gestützt, dass aufgrund der alternativlosen \nLagegunst des fraglichen Standortes im Ortsteil L. die entgegenstehenden \nprivaten und öffentlichen Interessen zurückstehen müssen. Insbesondere der damit \nnotwendig verbundene Eingriff in das private Eigentum sollte dabei durch \nBereitstellung von Ersatzland abgemildert werden. Das Ergebnis dieser \nGesamtabwägung ist nicht zu beanstanden. Die Erwägungen tragen die Annahme \neines für die Entwicklungsmaßnahme streitenden überwiegenden öffentlichen \nInteresses.\n\n183\n\n3.3 Die Antragsgegnerin ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Umsetzung \nder im Entwicklungsbereich geplanten Maßnahmen mit Mitteln des allgemeinen \nStädtebaurechts keinen geeigneten Weg zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen \nDurchführung der angestrebten Entwicklungsziele darstellt. Sie konnte den \nstädtebaulichen Entwicklungsbereich förmlich festlegen, weil nach dem Ergebnis der \nvorbereitenden Untersuchungen eine Mehrzahl der Eigentümer der von der \nMaßnahme betroffenen Grundstücke nicht bereit war, ihre Grundstücke zu dem Wert \nzu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB \nergab (§ 165 Abs. 3 S.1 Nr. 3 BauGB). Im Hinblick auf die mit der förmlichen \nFestlegung eines Entwicklungsbereichs verbundenen \"enteignenden Vorwirkungen\" \n(vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB), die unter dem Vorbehalt des Artikels 14 Abs. 3 GG \nstehen, kommt es nicht nur darauf an, ob der erhöhte Bedarf an Wohn- bzw. \nArbeitsstätten allgemein durch eine Bauleitplanung im Gemeindegebiet bewältigt \nwerden kann, sondern auch darauf, ob die geplante Entwicklungsmaßnahme als \nsolche nicht gleichfalls durch Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts \ndurchgeführt und verwirklicht werden kann. Könnte die Gemeinde die geplante \nMaßnahme ebenso im Wege der herkömmlichen Bauleitplanung realisieren, bedürfte \nes unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten der besonderen städtebaulichen \nEntwicklungsmaßnahme nicht. Diese wäre dann nicht zum Wohl der Allgemeinheit \nerforderlich, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur \nVerfügung stünde. \n\n184\n\nVgl. BVerwG, Urteile vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n5.97 -, a.a.O. und - 4 CN 2.97 -, a.a.O.; Beschluss \nvom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.\n\n185\n\nDie planerische Entwicklung ist, wie bereits oben an anderer Stelle dargelegt, im \nSinne einer Gesamtmaßnahme auf die Realisierung verschiedener \nEinzelmaßnahmen angelegt, die ein koordiniertes Vorgehen in organisatorischer, \nzeitlicher, baulicher und finanzieller Hinsicht erfordert. Dieses Zusammenspiel der \nverschiedenen Maßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder \nmehrerer Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ein \nBebauungsplan und eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche \nZielsetzungen: Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für \ndie städtebauliche Ordnung der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung \nim Sinne des Art. 14. Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der \nBodennutzung, löst aber als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet \nkeine die negative Baufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus. \n\n186\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 \nBN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11.\n\n187\n\nOb und inwieweit die Eigentümer von dem Planungsangebot Gebrauch machen, \nunterliegt ihrer Entscheidungsbefugnis. Dies kann zur Folge haben, dass eine \nBebauung lückenhaft bleibt und sich das von der Gemeinde entwickelte \nstädtebauliche Konzept nicht in einem absehbaren Zeitraum erfüllen lässt, wenn \neinige der Grundstückseigentümer sich entschließen, ihr Grundstück vorerst \nunbebaut zu lassen. Dem gegenüber ist die städtebauliche Entwicklungssatzung \nAusdruck einer auf Durchführung angelegten Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 \nund § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren Verwirklichung u.a. auch die Aufstellung von \nBebauungsplänen dient (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ohne die \nEntwicklungsmaßnahme könnte die Antragsgegnerin eine zügige, einheitliche und \nlückenlose Durchführung ihres Planungskonzepts nicht bewerkstelligen. Sofern sich \nbeispielsweise Eigentümer landwirtschaftlicher Nutzflächen entschließen würden, ihr \nGrundstück vorerst weiter unverändert zu nutzen, wären Konflikte mit in der \nUmgebung entstehender Wohnbebauung nicht ausgeschlossen. Die \nAntragsgegnerin schlussfolgert (vgl. S. 54 der Satzungsbegründung) in nicht zu \nbeanstandender Weise, dass die im Entwicklungsbereich vorgesehenen \nMaßnahmen auch nicht im Wege der Umlegung zu erreichen sind. Die Umlegung \nkann nämlich nur die Voraussetzungen dafür schaffen, dass Grundstücke aufgrund \nder Neuordnung bebaubar werden. Sie sichert aber nicht gleichzeitig die Bebauung. \nEin Erreichen der mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten städtebaulichen Ziele \nmit dem Mittel des Baugebots scheidet ebenfalls aus. Davon konnte die \nAntragsgegnerin aufgrund der mit den Eigentümern der im Entwicklungsbereich \ngelegenen Grundstücke geführten Gespräche ausgehen. Ausweislich der \nSatzungsbegründung (vgl. S. 36 bis 40) sind mit einem Großteil der \nGrundstückseigentümer im Entwicklungsbereich Gespräche geführt worden. Dabei \nhaben sich 5 Grundstückseigentümer, die ca. 12 % der Flächen im \nEntwicklungsbereich besitzen, grundsätzlich gegen einen Verkauf und die \nEntwicklungsmaßnahme selbst ausgesprochen. Dabei lag der Schluss nahe, dass \nsich diese auch einem (anfechtbaren) Baugebot widersetzen bzw. ihre Grundstücke \nnicht an einen Dritten verkaufen würden, dem gegenüber ein Baugebot erlassen \nwerden könnte. \n\n188\n\nVgl. zu diesem Gesichtspunkt: BVerwG, Urteil \nvom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O. \nS. 486. \n\n189\n\nDamit wäre eine zügige Verwirklichung auf immerhin 12 % der Fläche des \nEntwicklungsbereichs nicht sichergestellt. \n\n190\n\nDie Antragsgegnerin verfolgt mit der strittigen Entwicklungsmaßnahme \nausweislich der Satzungsbegründung (vgl. S. 51) ferner das Ziel einer gezielten \nSteuerung der Ansiedlung von Betrieben des Dienstleistungsgewerbes mit einer \ngünstigen Relation zwischen Arbeitsplätzen und in Anspruch genommener Fläche. \nAuch dieses Ziel kann mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts nicht verwirklicht \nwerden. Anderes würde dann gelten, wenn die Entwicklungsziele in Kooperation mit \nden Grundstückseigentümern durch städtebauliche Verträge erreicht werden könnten \noder die Eigentümer bereit sind, ihre Grundstücke zu dem von der \nEntwicklungsmaßnahme unbeeinflussten Eingangswert (§ 169 Abs. 1 Nr. 6 und \nAbs. 4 BauGB) zu veräußern. Die Gemeinde darf eine Entwicklungssatzung erst \nbeschließen, wenn sie geprüft hat, ob sich die von ihr angestrebten \nEntwicklungsziele nicht mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts \neinschließlich des Abschlusses von städtebaulichen Verträgen erreichen lassen. \nSolange Grund zu der Annahme besteht, dass insbesondere vertragliche Lösungen \nals geeignetes Mittel der einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der \nstädtebaulichen Maßnahme in Betracht kommen, erfordert das Wohl der \nAllgemeinheit nicht den Einsatz des besonderen Instrumentariums des \nstädtebaulichen Entwicklungsrechts. An einem rechtlichen Mangel leidet eine \nEntwicklungssatzung unter diesem Blickwinkel aber erst dann, wenn die Gemeinde \nVerhandlungen, die Erfolg versprechen, nicht aufnimmt oder vorzeitig abbricht. Die \nGemeinde hat vertragliche Lösungen anzustreben, soweit sich für sie eine \neinvernehmliche Regelung als realistische Perspektive abzeichnet. Dies beinhaltet \nu.a., dass bei den Eigentümern die ernsthafte Bereitschaft besteht, die \nentwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen für die Kosten der \nEntwicklungsmaßnahme einzusetzen. \n\n191\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 \n- 4 BN 50.00 -, a.a.O.\n\n192\n\nNach diesem Maßstab hat die Antragsgegnerin sich zu Recht für den Einsatz des \nbesonderen entwicklungsrechtlichen Instrumentariums entschieden. Im Rahmen der \nvorbereitenden Untersuchungen ist auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer \nin dem Gebiet geprüft worden. Mit 50 Eigentümern, die 96 % der Fläche des \nEntwicklungsbereichs repräsentieren, sind Einzelgespräche geführt worden (vgl. \nS. 36 der Satzungsbegründung). Dabei sind ihnen das Instrument der \nstädtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, der Ablauf eines solchen Verfahrens in \nden Grundzügen, die mit der Maßnahme verfolgten allgemeinen Ziele und Zwecke \nsowie die vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangswerte der Grundstücke \nerläutert worden. Gegen die Entwicklungsmaßnahme und gegen einen Verkauf ihrer \nGrundstücke haben sich dabei 5 Eigentümer mit ca. 12 % Flächenanteil \nausgesprochen (vgl. S. 39 der Satzungsbegründung); 26 Eigentümer mit knapp 60 % \nder Flächen im Entwicklungsbereich sind nicht bereit, ihre Grundstücke zu dem \nermittelten Anfangswert zu verkaufen (vgl. S. 39 der Satzungsbegründung). Dazu \nhaben sich lediglich 5 Eigentümer bereit erklärt. Die Antragsgegnerin konnte danach \ndavon ausgehen, dass eine einvernehmliche Regelung mit den Eigentümern als \nrealistische Perspektive und damit zugleich Handlungsinstrument des allgemeinen \nStädtebaurechts ausschied.\n\n193\n\n3.4 Die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren \nZeitraums war gewährleistet (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Die Frage, ob eine \nzügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist, \nkann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt \nwerden.\n\n194\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n195\n\nInsoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen \nEntwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat sich für die Durchführung der \nEntwicklungsmaßnahme eine Zeitvorgabe von 10 Jahren bis zum Jahr 2010 gesetzt \n(vgl. S. 58 f. der Satzungsbegründung). Sie hat dabei maßgeblich auf die günstige \nVerkehrslage des Entwicklungsbereichs verwiesen, die förderlich für die \nErschließungs- und Investitionstätigkeit wirke. Der Zeitraum ist aufgrund der \nvorgesehenen komplexen Gesamtmaßnahme nicht unangemessen. Im Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses bestanden keine Gründe, welche die Prognose der \nAntragstellerin als unrealistisch erscheinen ließen. Dieser Zeitpunkt ist maßgeblich. \n\n196\n\nvgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, a.a.O.\n\n197\n\nNach dem Zeit- und Maßnahmenplan (S. 59 der Satzungsbegründung) soll das \nGebiet sukzessive überplant werden. Zeitweise Verzögerungen in der Durchführung \nder Entwicklungsmaßnahme berühren die Wirksamkeit der Satzung nicht.\n\n198\n\n3.5 Die strittige Entwicklungssatzung erfüllt die an sie aus § 165 Abs. 3 Satz 2 \nBauGB zu stellenden Anforderungen. Danach sind die öffentlichen und privaten \nBelange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Diese \nmaßnahmenbezogene Abwägung ist zu unterscheiden von der \nenteignungsrechtlichen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB (siehe \ndazu oben unter 3.2.4). Erst mit der dort getroffenen positiven Entscheidung über die \nan den Maßstäben des Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Rechtfertigung der \nEntwicklungsmaßnahme ist der Weg frei für die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB \nvorzunehmende Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange.\n\n199\n\n Vgl. Runkel, in: Ernst - Zinkahn - Bielenberg - Krautzberger,\n a,a,O., § 165 Rdn. 91.\n\n200\n\nIm Rahmen dieser Abwägung hat sich der Satzungsgeber ggfs. auch damit zu \nbefassen, welche mit Umsiedlungen oder ähnlichen Eingriffen verbundene Belange \nbetroffen und wie eingriffsbedingte Wirkungen auszugleichen oder zu mildern \nsind.\n\n201\n\n Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001,\n - 4 BN 55/00 -. a.a.O.\n\n202\n\nEntgegen den Angriffen der Antragstellerin sind Fehler bei der Abwägung nicht zu \nerkennen. \n\n203\n\nDie Antragsgegnerin hat insbesondere das Eigentum der \nGrundstückseigentümer und der betroffenen Landwirte als privaten Belang mit dem \ngebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt, das diesem vor allem im Hinblick \nauf mögliche Existenzgefährdungen objektiv zukommt. \n\n204\n\nSie hat zunächst das Abwägungsmaterial vollständig ermittelt. Nach dem \nErgebnis der vorbereitenden Untersuchungen sind zwei Grundstücke im \nEntwicklungsbereich mit landwirtschaftlichen Hofstellen bebaut (S. 31 der \nSatzungsbegründung). Davon wird eine Hofstelle von einem Vollerwerbslandwirt mit \n11,2 ha Pachtflächen im Entwicklungsbereich und 5 ha Eigentumsflächen genutzt. \nDieser will seinen Betrieb weiterführen. Ihm wird mit Inanspruchnahme seiner \nNutzflächen die wirtschaftliche Existenzgrundlage entzogen (S. 39 der \nSatzungsbegründung). Der Eigentümer des anderen bebauten Grundstücks hat \nseinen Betrieb aufgegeben und seine landwirtschaftlichen Nutzflächen verpachtet. \nVon den von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Pächtern (Bl. 143 GA) \nlandwirtschaftlicher Nutzflächen im Entwicklungsbereich haben drei (mit 2 %, 6 % \nbzw. 7 % ihrer insgesamt bewirtschafteten Flächen im Entwicklungsbereich, vgl. \nS. 42 der Satzungsbegründung) eine Existenzgefährdung bei Entzug ihrer \nPachtflächen angegeben (vgl. Bl. 564 bis 566 BA 1 und S. 42 der \nSatzungsbegründung). Ein weiterer Pächter befürchtet dabei einen starken \nGewinnrückgang (Bl. 562 f. BA 1). Ein Pächter (und Eigentümer) gibt an, ohne die im \nEntwicklungsbereich gelegenen Flächen von ca. 1 ha sei seine Existenzgrundlage \nals Nebenerwerbslandwirt gefährdet (Bl. 539 BA 1 und S. 42 der \nSatzungsbegründung). \n\n205\n\nDie Antragsgegnerin hat den Konflikt erkannt, der sich aus der Verdrängung der \nvorhandenen landwirtschaftlichen Nutzung durch die geplante \nEntwicklungsmaßnahme ergibt. Wie sich aus der Satzungsbegründung (S. 81) ergibt, \nhat sie dem Interesse an der Entwicklung des Ortsteils L. mittels städtebaulicher \nEntwicklungsmaßnahme größeres Gewicht beigemessen als den \nentgegenstehenden privaten Interessen der betroffenen Landwirte und Eigentümer \nund zwar auch solcher, die ihre Grundstücke an Landwirte verpachtet haben. Sie hat \ndabei erkannt, dass zum Teil erheblich in private Eigentumsrechte eingegriffen wird \nbzw. wirtschaftliche Existenzen bedroht sind. Diese konkurrierenden Interessen will \nsie dadurch zu einem gerechten Ausgleich bringen, indem sie geeignete \nlandwirtschaftliche Ersatzflächen bzw. Entschädigungszahlungen anbieten will. Für \ndie Eigentümer der beiden betroffenen Hofstellen hat sie Entschädigungen und \nKostentragung für Umzüge bzw. Betriebsverlagerungen vorgesehen. \n\n206\n\nDiese Erwägungen lassen Abwägungsfehler nicht erkennen. Allerdings hat der \nPlanungsträger, wenn der planbedingte Eigentumsentzug zur Existenzgefährdung \nbzw. - vernichtung führt, in der Abwägung das hohe Gewicht in Rechnung zu stellen, \ndas einem solchen Eingriff nach der verfassungsrechtlichen Ordnung zukommt. Das \nEigentümerinteresse ist in seiner Widerstandsfähigkeit nur dann gemindert, wenn \nsicher oder mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass sich \ndie Existenzbedrohung durch Ausgleichsmaßnahmen schon im Vorfeld der \nEnteignung abwenden lässt. Als hierfür geeignetes Mittel kommt insbesondere die \nBereitstellung von Ersatzland im Rahmen eines als flankierende \nPlanungsmaßnahme eingeleiteten Flurbereinigungs- oder sonstigen förmlichen \nVerfahrens in Betracht. Von einer geringergradigen Betroffenheit, der bereits bei der \nAbwägung auf der Planungsstufe Rechnung getragen werden darf, kann freilich auch \nhier nur dann die Rede sein, wenn die Vorkehrungen, die die Gemeinde ergriffen hat, \num die Folgen des Eigentumsverlustes auszugleichen, sich bereits soweit verdichtet \nhaben, dass an ihrer praktischen Wirksamkeit nicht mehr zu zweifeln ist. \n\n207\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 \n - 4 BN 55.00 -, a.a.O.\n\n208\n\nSo liegt der Fall hier. Die Antragsgegnerin verfügte, wie sich aus ihrem Schriftsatz \nvom 7. November 2003 (Bl. 142 GA) ergibt, bereits zum Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses über konkrete Ersatzflächen von insgesamt ca. 14,9 ha guten \nbis sehr guten Ackerlandes, das auch von Lage und Zuschnitt her als Ersatzfläche \ngeeignet ist. Die Antragstellerin hat diesen Angaben nicht widersprochen. Ferner \nsind in die Kosten- und Finanzierungsübersicht für die unvermeidbare Verlegung der \nHofstellen jeweils 1,5 Mio. DM eingestellt worden. Weitere 3 Mio. DM sind für \n\"Sonstiges, z.B. Pachtaufhebungsentschädigung\" vorgesehen (vgl. S. 72 der \nSatzungsbegründung). Mit dieser nicht unbeträchtlichen Summe ist auch für den Fall \nvorgesorgt, dass eine Ersatzlandbeschaffung im Einzelfall nicht möglich sein sollte. \nDie Wirksamkeit der von der Antragsgegnerin vorgesehenen Maßnahmen zeigt nicht \nzuletzt die inzwischen erfolgte Umsiedlung des Vollerwerbslandwirtes (vgl. \nSchriftsatz des Antragsgegnerin vom 21. Oktober 2003, S. 132 GA). \n\n209\n\nDie Antragstellerin rügt, die Antragsgegnerin habe sich nicht ausreichend mit \nPlanungsalternativen befasst. Ob eine Standortalternative besteht, die vorrangig in \nBetracht zu ziehen gewesen wäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der \nAlternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung und nach der \nBedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der \nPlanungsraum, etwa in Bezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder \ndie Anbindung an das Verkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entsprechen, denen \nandere Standorte nicht oder nur unzureichend genügen, braucht die Gemeinde nicht \nmit diesen weniger geeigneten Flächen Vorlieb zu nehmen. \n\n210\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4 \nBN 4.98 -, .a.a.O.; Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN \n5.97 -, a.a.O.\n\n211\n\nDass für die Antragsgegnerin ein anderer Standort für das geplante \nEntwicklungsvorhaben als der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich von dem \nräumlichen Umfang als auch von der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz her \nernsthaft in Betracht gekommen wäre, ist nicht ersichtlich und wird auch von der \nAntragstellerin nicht substanziiert vorgetragen. Insbesondere sind die von der \nAntragstellerin im Verfahren 10a D 2/01.NE benannten Flächen (Erweiterung \nGewerbegebiet L. , Teilbereiche 1 und 2) schon deshalb für die von der \nAntragsgegnerin bezweckte Fortentwicklung des Ortsteils L. nicht geeignet, weil \nsie nicht unmittelbar an die bebaute Ortslage anschließen. \n\n212\n\nDer Entwicklungsbereich ist zweckmäßig abgegrenzt (§ 165 Abs. 5 Satz 1 \nBauGB). \n\n213\n\nVgl. dazu, dass die Frage der Zweckmäßigkeit \nder Abgrenzung Teil der Abwägung ist: BVerwG, \nUrteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 \n(zur Sanierungssatzung). \n\n214\n\nDie Antragsgegnerin hat den Entwicklungsbereich nach Durchführung der \nvorbereitenden Untersuchungen, die sich auf eine deutlich größere Fläche bezogen, \nverkleinert. Nach der Satzungsbegründung (S. 60) sollte damit die Zügigkeit der \nDurchführung der Maßnahme innerhalb des vorgesehenen 10-Jahres-Zeitraumes \nsichergestellt werden. Dies ist unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu \nbeanstanden. \n\n215\n\nDie Antragsgegnerin hat die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie der \nLandschaftspflege gesehen und in ihrer Abwägung ausreichend berücksichtigt. Zwar \nfehlen insoweit Ausführungen unter Nr. 9 \"Abwägung\" der Satzungsbegründung (S. \n81), die diese Belange nicht ausdrücklich ansprechen. Die Satzungsbegründung \nbefasst sich jedoch an anderer Stelle (S. 15 unter Nr. 5 \"Optimale Berücksichtigung \nvon Natur- und Landschaftsschutz\") mit den diesbezüglichen Belangen. Dort wird \nausgeführt, dass die Entwicklungsmaßnahme die Belange von Natur- und \nLandschaftsschutz trotz Inanspruchnahme bisher unversiegelter, landwirtschaftlich \ngenutzter Flächen optimal durch intensive Begrünung und möglichst geringe \nOberflächenversiegelung des Baugebietes berücksichtige. Es soll eine \nGrünvernetzung innerhalb des Gebietes und mit den in L. bereits vorhandenen \nGrünbereichen erfolgen. Die erforderlichen Flächen für den ökologischen Ausgleich \nsollen innerhalb des Gebiets zur Verfügung gestellt werden. Dabei werde ein \nmöglichst vollständiger Ausgleich angestrebt. Ferner wird auf S. 24 der \nSatzungsbegründung auf vom Landrat des Kreises O. geäußerte Bedenken \nhinsichtlich der Eignung der im Entwicklungskonzept vorgesehenen Grünflächen zum \nAusgleich des naturschutzrechtlichen Eingriffs eingegangen. Dort wird die Absicht \nbekräftigt, auf der Grundlage des Rahmenplans des Wettbewerbsgewinners den \nnaturschutzrechtlichen Ausgleich innerhalb des Entwicklungsbereichs zu schaffen. \nDass mit der Entwicklungsmaßnahme zwangsläufig ein Eingriff in Natur und \nLandschaft verbunden ist, lag im Übrigen auf der Hand. Dabei konnte die \nAntragsgegnerin davon ausgehen, dass aufgrund der geringen Wertigkeit der \nbetroffenen landwirtschaftlichen Nutzflächen die Intensität des Eingriffs \nvergleichsweise gering ist. Daneben sieht die Entwurfsplanung eine intensive \nFreiraumbegrünung vor. So ist allein für öffentliche Grün- und Ausgleichsflächen ein \nFlächenanteil im Entwicklungsbereich von 18,5 % vorgesehen (vgl. S. 62 der \nSatzungsbegründung). In die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist für \nAusgleichsmaßnahmen ein Betrag von 561.000,- DM eingestellt worden (S. 76 der \nPlanbegründung). Diese Erwägungen reichen aus. Die Entwicklung eines konkreten \nplanerischen Konzeptes zum naturschutzrechtlichen Ausgleich konnte den sich \nanschließenden Bebauungsplanverfahren überlassen werden.\n\n216\n\nDer Rat hat die mit der Grundstücksentwässerung zusammenhängenden \nöffentlichen Belange gesehen und ausreichend gewichtet. So wurde zur Frage der \nEntwässerung eine Studie erstellt (vgl. S. 24 und 28 der Satzungsbegründung). \nDanach war eine vollständige und dauerhafte Versickerung des \nNiederschlagswassers nicht bzw. in Teilbereichen nur mit erheblichem Aufwand \nmöglich. Deshalb und mit Blick auf eine geplante Ausweisung des \nEntwicklungsbereichs als Wasserschutzzone III A bzw. III B soll die Ableitung des \nNiederschlagswassers in die Kanalisation erfolgen. Daraus lassen sich \nAbwägungsfehler nicht herleiten. \n\n217\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. \n\n218\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt \naus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. \n\n219\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht vorliegen. \n\n220","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/289673","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2003-11-27/10a-d-124-01-ne","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 165","ref_norm":"165","n":40},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 169","ref_norm":"169","n":9},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":6},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":3},{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 235","ref_norm":"235","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/289673","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/289673","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2003-11-27/10a-d-124-01-ne","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/289673","retrieved":"2026-07-09 03:08:49.916220+00:00"}}