{"status":"available","doknr":"OLD294184","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2003:0206.10A3666.99.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2003-02-06","aktenzeichen":"10 A 3666/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert. \n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Kläger begehren von dem Beklagten die Erteilung einer \nNutzungsänderungsgenehmigung. Sie sind Eigentümer des Grundstücks \nI. straße 4 in Heiligenhaus. Sie errichteten auf dem Grundstück gemäß \nBaugenehmigung vom 26. Oktober 1995 und Nachtragsgenehmigung vom 11. Juli \n1996 ein zweigeschossiges Bürogebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und \nDoppelgarage. In dem Bürogebäude, das eine Geschossfläche von insgesamt \n587,40 qm hat, betreiben die Kläger eine Industrievertretung mit sieben Mitarbeitern. \nIm Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils befindet sich eine ca. 83 qm große \nWohnung, die gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO als Wohnung für \nBetriebsinhaber/Betriebsleiter genehmigt (insoweit durch Baulast gesichert) und an \nden hauptberuflich anderweitig beschäftigten Hausmeister vermietet ist.\n\n3\n\nDas klägerische Grundstück liegt in einem Bereich, für den im Jahre 1989 die \nAufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 \"Reithalle/I. -Südost\" beschlossen \nwurde. In seiner Sitzung vom 25. August 1999 hob der Rat der Stadt Heiligenhaus \nden früheren Aufstellungsbeschluss auf und beschloss die Aufstellung des \nBebauungsplans Nr. 46 \"I. -Südost\", der das Vorhabengrundstück erfasst und \nhierfür die Festsetzung Gewerbegebiet mit besonderen Einschränkungen vorsieht. \nWeiterhin beschloss der Rat eine auf diesen Planbereich bezogene \nVeränderungssperre. Die öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die \nVeränderungssperre erfolgte am 1. September 1999. Die zweijährige Geltungsdauer \nder Veränderungssperre wurde durch Ratsbeschluss vom 31. Juli 2001, öffentlich \nbekannt gemacht am 15. August 2001, bis zum 31. August 2002 und sodann \nnochmals durch Dringlichkeitsbeschluss vom 27. August 2002, bekannt gemacht am \n31. August 2002 und bestätigt durch Ratsbeschluss vom 18. September 2002, bis \nzum 1. September 2003 verlängert. Der letzten Verlängerung, die mit dem \nErfordernis weiterer Bodenuntersuchungen aus Anlass eines Anschüttungsfundes im \nNovember 2001 und einem Neuplanungsbedarf wegen einer geänderten \nTrassenführung der geplanten A 44 begründet wurde, stimmte die Bezirksregierung \nDüsseldorf durch Verfügung vom 28. August 2002 zu.\n\n4\n\nDie Nutzung der Grundstücke in der näheren Umgebung des Grundstücks der \nKläger stellt sich wie folgt dar: \n\n5\n\nDas nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist mit einem \neineinhalbgeschossigen Wohnhaus bebaut und für allgemeine Wohnzwecke mit Stall \ngenehmigt. Der auf dem Grundstück ferner betriebene Textilzwischenhandel ist, \nsoweit ersichtlich, baurechtlich (noch) nicht genehmigt. Das nordöstlich angrenzende \nGrundstück mit der Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der \nStadtwerke Heiligenhaus steht, ist mit einem Wasserbehälter, einer Pumpstation und \neinem - für betriebliche Zwecke genehmigten - Wärterhaus bebaut. In diesem wohnt \ndie Witwe des ehemaligen Leiters der Stadtwerke. Nach Osten schließen sich \nFlächen an, die von einer Gärtnerei genutzt werden und auf denen sich \nGewächshäuser und Nebengebäude sowie ein an den Betrieb gebundenes \nWohngebäude (vgl. Nutzungsdarstellungen in BA Hefte 24 und 25) befinden. \nGegenüber der Gärtnerei, südlich der I. straße, befinden sich auf einem Gelände \nder Stadtwerke mehrere Wasserhochbehälter sowie ein zugehöriges \nFunktionsgebäude. Das südlich der I. straße, gegenüber dem Grundstück der \nKläger, gelegene Haus I. straße 7 wurde durch Bauschein vom 2. August 1977 als \nBüro- und Wohnhaus genehmigt. Die in dem Haus befindliche Wohneinheit war \ndurch Baulast vom 13. Juli 1977 als Wohnung für Aufsichts- und \nBereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und -leiter an den gewerblichen Betrieb \nauf dem Grundstück I. straße 11 gebunden. Nach Herausparzellierung des \nHausgrundstücks I. straße 7 löschte der Beklagte Ende 1995 von Amts wegen die \nbestehende Baulast für das Wohnhaus I. straße 7. Das Haus dient derzeit sowohl \nim Erdgeschoss als auch in dem darüber liegenden Dachgeschoss allgemeiner \nWohnnutzung. Der im Jahre 1999 als Ladenlokal genehmigte Anbau (Wintergarten) \nwird als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für einen Textilhandel genutzt. Das Haus \nI. straße 9 wurde ausweislich der Bauakten als Bürogebäude mit betrieblicher \nWohnung genehmigt. Es wird außer für eine bei der Gewerbemeldestelle als \n\"Versicherungsagentur\" und \"Immobilienmakler\" angemeldete gewerbliche Tätigkeit \nüberwiegend für allgemeine Wohnzwecke genutzt. Das Grundstück I. straße 11, \nauf dem sich eine Lagerhalle und ein Bürogebäude befinden und das große, \nteilweise befestigte Freiflächen aufweist, wurde ursprünglich von einem \nTransportunternehmen genutzt. Dieses erweiterte später seinen Betrieb auf einen \nAbschleppdienst und Kfz-Handel. Nach gewerblicher Abmeldung des Unternehmens \nim Jahre 1986 erfolgten auf dem Grundstück zunächst betriebliche Tätigkeiten eines \nMetall- und Grundstoffverarbeitungsbetriebs mit Schmelzanlage und später eine \nAufbereitung von Rohstoffen und Großhandel. Hierfür war eine Genehmigung gemäß \n§§ 4 und 6 BImSchG erteilt worden. Die Gewerbeeinstellung erfolgte im Februar \n1998. Seitdem wird das Grundstück als Abstellfläche für LKW und Trafos genutzt. \nDiese Nutzung wurde durch Baugenehmigung vom 11. Januar 2001 nachträglich \ngenehmigt. Hiergegen haben die Kläger Nachbarwiderspruch erhoben, über den - \nsoweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden ist. Das Grundstück \nI. straße 2 weist Produktions- und Büroräume einer Elektrotechnik-Firma auf, die \nsich vornehmlich mit der Fertigung von Trafos befasst. Auf dem Nachbargrundstück \nI. straße 4 steht eine große Halle, die von derselben Firma gewerblich genutzt \nwird. Auf dem Grundstück I. straße 1 - 3, das im Eigentum einer Speditionsfirma \nsteht, befinden sich eine große Lagerhalle, ein Bürogebäude und mehrere \nBetriebswohnungen. Das Grundstück, das etwa 3 m tiefer liegt als das Grundstück \nder Kläger (I. straße 4) und das Grundstück I. straße 4a und deshalb zu den \ngenannten Grundstücken hin durch senkrechte Stützmauern gesichert ist, verfügt \ndes Weiteren über ausgedehnte, asphaltierte Freiflächen (Abstellflächen für LKW \nund Ladeeinheiten, Rangierzonen, sowie eine Gebäudeumfahrung entlang der \nöstlichen und südlichen Grundstücksgrenzen). Die Errichtung der baulichen Anlagen \nerfolgte auf der Grundlage der Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972, die u.a. die \nAuflage enthält, dass die \"Lautstärke der verursachten Betriebsgeräusche , \ngemessen 0,5 m vor dem Fenster des nächsten Nachbarn im Gewerbegebiet \ntagsüber 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) nicht überschreiten\" darf. Das \nBetriebsgelände wird nach Angaben des Inhabers der Speditionsfirma im Ortstermin \nzweiter Instanz Tag und Nacht von den LKW der Firma und der beauftragten \nSubunternehmen angefahren und wieder verlassen. Auf dem Grundstück W. \nStraße 160/160a/162 befinden sich im südlichen Teil, zur I. straße hin orientiert, \nein Schreinereigebäude und im nördlichen Teil, zur W. Straße (Bundesstraße B \n227) hin ausgerichtet, zwei Wohngebäude, die allgemeiner Wohnnutzung dienen. \n\n6\n\nAm 4. November 1996 beantragten die Kläger, noch bevor das genehmigte \nBürogebäude fertiggestellt war, eine Nutzungsänderungsgenehmigung für die \nUmwandlung von Räumen, für die eine gewerbliche Nutzung genehmigt war, in je \neine Wohnung im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Die Räume, die in den der \nursprünglichen Baugenehmigung zugrunde liegenden Bauvorlagen als \nAufenthaltsraum, Teeküche, Lager, Bad und Loggia (Obergeschoss) bzw. als Archiv, \nAbstellraum und Loggia (Dachgeschoss) gekennzeichnet sind, nehmen insgesamt \neine Geschossfläche von etwa 87 qm ein. Das Gebäude ist abweichend von den \ngenehmigten Bauvorlagen um ca. 28 cm zu hoch errichtet worden. Dies erklärt sich \nim Wesentlichen durch eine nachträgliche Erhöhung des Drempels im \nDachgeschoss.\n\n7\n\nDurch Bescheid vom 18. Dezember 1996 lehnte der Beklagte die begehrte \nNutzungsänderung ab. Er führte aus, das Vorhaben füge sich nicht in die als \nGewerbegebiet zu beurteilende Umgebung ein. Eine Notwendigkeit für \nbetriebsbezogenes Wohnen sei nicht nachgewiesen. Die Nutzungsänderung sei \nauch städtebaulich nicht vertretbar, da Wohnbebauung die plangewollte Nutzung des \nGebietes als Gewerbegebiet zurückdrängen würde. Die im Baugebiet vorhandenen \nWohnhäuser I. straße 4a, 7 und 9 seien unbeachtlich, da diese die Umgebung \nnicht beherrschten. Prägend seien die gewerblichen Baukörper I. straße 2, 3, 4, \nI. straße 11 sowie die Versorgungsanlagen des Wasserwerks - Wasserbehälter - \nöstlich des klägerischen Grundstücks.\n\n8\n\nDen gegen den ablehnenden Bescheid erhobenen Widerspruch der Kläger wies \nder Oberkreisdirektor des Kreises Mettmann durch Widerspruchsbescheid vom \n20. August 1997 im Wesentlichen mit folgender Begründung zurück: Die Zulassung \neiner allgemeinen Wohnnutzung verstieße gegen das Gebot der nachbarlichen \nRücksichtnahme. Das Grundstück der Kläger grenze im Westen an einen \nSpeditionsbetrieb an. Der Betriebsinhaber habe im Rahmen der Anhörung bereits \ndarauf hingewiesen, dass er bei der Nutzung des Hauses der Kläger als reines \nWohnhaus Beschwerden der Mieter befürchte. Diese Befürchtungen seien nicht \nunbegründet, zumal auch während der Nachtzeit LKW das Betriebsgelände anführen \nund verließen. Die übrigen im fraglichen Bereich gelegenen Wohngebäude lägen \nweiter von dem Speditionsbetrieb entfernt.\n\n9\n\nMit ihrer Klage haben die Kläger vorgetragen, ihr Vorhaben sei planungsrechtlich \nzulässig. Ferner bestehe dringender Wohnbedarf in Heiligenhaus. Nachbarrechte \nwürden durch die Zulassung einer weiteren Wohnnutzung neben der bereits auf fünf \nGrundstücken in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnnutzung nicht \nbeeinträchtigt. \n\n10\n\nDie Kläger haben beantragt,\n\n11\n\nden Beklagten zu verpflichten, ihnen unter \nAufhebung seines Ablehnungsbescheides vom \n18. Dezember 1996 in der Fassung des \nWiderspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des \nKreises Mettmann vom 20. August 1997 die \nGenehmigung zur Nutzungsänderung der im \nObergeschoss links (Sozialeinheit) sowie der im \nDachgeschoss links des Hauses I. straße 4 in \nHeiligenhaus gelegenen Gewerbeflächen zu \nWohnzwecken zu erteilen.\n\n12\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n13\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n14\n\nEr hat sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen \nBescheiden bezogen.\n\n15\n\nDas Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil \nstattgegeben und den Beklagten zur Erteilung der begehrten \nNutzungsänderungsgenehmigung verpflichtet. Wegen der Einzelheiten der \nBegründung wird auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.\n\n16\n\nMit seiner vom Senat zugelassenen Berufung trägt der Beklagte vor: Das \nVerwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es sich bei der \nprägenden Umgebungsbebauung des Vorhabens nicht um ein homogenes \nBaugebiet im Sinne eines faktischen Gewerbegebietes (§ 34 Abs. 2 BauGB in \nVerbindung mit § 8 BauNVO) handele und dass das geplante Vorhaben sich nach § \n34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfüge. Die Umgebung des zu \nbeurteilenden Vorhabens werde maßgeblich durch die Grundstücke der Spedition \nund der Trafo-Firma geprägt. Die in dem Bereich vorhandene singuläre \nWohnnutzung führe nicht dazu, eine Gemengelage oder ein Mischgebiet \nanzunehmen. Die Wohnnutzung stelle vielmehr einen klassischen \"Fremdkörper\" in \neinem Gewerbegebiet dar. Selbst wenn das Gebiet nicht nach § 34 Abs. 2, sondern \nnach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre, wäre das angefochtene Urteil fehlerhaft. \nDas geplante Vorhaben füge sich nämlich deshalb nicht in die Eigenart der durch \nGewerbebetriebe geprägten Umgebung ein, da es sich stärkeren Belästigungen \naussetzen würde als die bereits vorhandene Wohnnutzung. Dieser könne nämlich \nentgegengehalten werden, dass eventuelle Abwehransprüche gegen die gewerbliche \nNutzung in der Umgebung verjährt bzw. verwirkt seien. Überdies dürfe das geplante \nVorhaben auch deshalb nicht genehmigt werden, weil seine Zulassung zu \nungesunden Wohnverhältnissen führen würde. Die Klage könne ferner deshalb \nkeinen Erfolg haben, weil der Rat der Stadt Heiligenhaus in seiner Sitzung vom 25. \nAugust 1999 einen Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 \"I. -\nSüdost\", der das Plangrundstück erfasse, und eine auf diesen Planbereich bezogene \nVeränderungssperre beschlossen habe. Schließlich sei das Vorhaben auch aus \nbauordnungsrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig. Das vorhandene \nGebäude sei wegen der von der Baugenehmigung abweichenden Bauweise formell \nillegal. Auf eine Nutzungsänderung eines solchen Vorhabens bestehe kein Anspruch. \nAbgesehen davon halte es als Wohnbauvorhaben die erforderliche Tiefe der \nAbstandflächen gegenüber mehreren Nachbargrundstücken nicht ein.\n\n17\n\nDer Beklagte beantragt,\ndas angefochtene Urteil zu ändern und die Klage \nabzuweisen.\n\n18\n\nDie Kläger beantragen,\n\n19\n\ndie Berufung zurückzuweisen,\n\n20\n\nhilfsweise,\n\n21\n\nden Beklagten zu verpflichten, die begehrte \nBaugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche \nmit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW \nzu versehen,\n\n22\n\nweiter hilfsweise,\n\n23\n\nden Beklagten zur Erteilung einer \nBebauungsgenehmigung zu verpflichten. \n\n24\n\nSie tragen vor: Das Verwaltungsgericht habe der Klage zu Recht stattgegeben. \nDie erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung sei planungsrechtlich \ngenehmigungsfähig. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend kein homogenes \nBaugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO \nangenommen. Die Umgebungsbebauung werde in größerem Umfang von \nallgemeiner Wohnnutzung durchzogen. Dies betreffe die Grundstücke I. straße 4a, \nI. straße 7 und 9, W. Straße 160/162, W. Straße 188 und I. straße 13. \nKleinere gewerbliche Nutzungen (Textilzwischenhandel, Ladenlokale, kleine Näherei) \nseien für ein Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO nicht typisch. Sie könnten \nnach Art und Umfang ohne Weiteres in einem Mischgebiet, wenn nicht sogar in \neinem allgemeinen Wohngebiet, zulässigerweise ausgeübt werden. Das geplante \nVorhaben sei auch nicht rücksichtslos. Aus der Nähe des Wohngebäudes zur \nGebäudeumfahrung auf dem Speditionsgelände könne ein Rücksichtnahmeverstoß \nnicht abgeleitet werden, da es für die Umfahrung an einer baurechtlichen \nGenehmigung fehle. Unabhängig davon müsse die Spedition bereits jetzt auf die \nvorhandene Wohnnutzung Rücksicht nehmen und erleide durch das hinzutretende \nVorhaben keine immissionsschutzrechtlichen Nachteile. Der Hinweis des Beklagten \nauf eine angebliche Verjährung/Verwirkung von Nachbarrechten sei nicht \nverständlich, da aus einem etwa rechtswidrigen Verhalten der Spedition in der \nVergangenheit kein Vertrauensschutz für die Zukunft hergeleitet werden könne. Die \nOrdnungsbehörde könne bei Verstößen gegen Lärmschutzauflagen jederzeit zur \nGefahrenabwehr einschreiten. Im Übrigen hätten jüngste Überprüfungen vor Ort \nergeben, dass die Spedition nur geringe nächtliche Betriebsaktivitäten entfalte. \nHierzu werde auf die die Zeit vom 16. Juni bis 1. Juli 2002 betreffende \nDokumentation Bezug genommen. Auch die beschlossene Veränderungssperre \nkönne dem mit der Klage verfolgten Anspruch nicht entgegengehalten werden. Die \nVeränderungssperre sei ihnen, den Klägern, gegenüber bereits abgelaufen. Auch \nBauordnungsrecht stehe der Erteilung der beantragten \nNutzungsänderungsgenehmigung nicht entgegen. Zwar überschreite das Gebäude \ndie nach den Bauvorlagen genehmigte Höhe um bis zu 30 cm. Die beabsichtigte \nDrempelerhöhung sei aber seinerzeit zwischen dem Architekten F. bzw. dem \nBauleiter E. und der Mitarbeiterin im Bauordnungsamt T. erörtert worden. Diese \nhabe die Notwendigkeit eines Nachtragsbauantrags verneint. Es sei seit Jahrzehnten \nunbeanstandete Verwaltungspraxis des Bauordnungsamtes des Beklagten gewesen, \nNachträge, soweit sie offensichtlich genehmigungsfähig gewesen seien, auf bloße \nAnzeige hin in die genehmigten Bauvorlagen aufzunehmen. Der in den Bauvorlagen \nbefindliche Vermerk der Mitarbeiterin T. , wonach das Architektenbüro zur \nEinreichung eines Nachtrags aufgefordert worden sei, gebe den Gesprächsinhalt \nnicht richtig wieder. Das folge auch aus dem Schreiben des Zeugen E. vom 18. \nMärz 1996, in dem dieser ausdrücklich um einen Hinweis gebeten habe, ob ein \nNachtrag erforderlich sei. Angesichts dessen verhalte sich der Beklagte in hohem \nMaße treuwidrig, wenn er heute die begehrte Nutzungsänderungsgenehmigung unter \nHinweis auf eine von den Bauvorlagen abweichende Bauausführung und ein \nangebliches Erlöschen der Ursprungsbaugenehmigung verweigere. Diese Fragen \neinschließlich der Frage der Einhaltung der Abstandflächen stünden nicht mehr zur \nPrüfung. Im Übrigen wäre aber auch hinsichtlich der \nAbstandflächenunterschreitungen eine Abweichung gemäß § 73 BauO NRW \nauszusprechen. Denn die Abstandflächen lägen, soweit sie bei Anwendung des \nFaktors 0,8 teilweise das Nachbargrundstück in Anspruch nähmen, auf einer privaten \nVerkehrsfläche, die nicht überbaut werden dürfe, da sie die einzige Erschließung für \ndas Hintergrundstück darstelle. Gegebenenfalls könne der Beklagte die \nBaugenehmigung auch mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW \nversehen. \n\n25\n\nDer Berichterstatter hat am 23. Mai 2002 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. \nWegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte \nNiederschrift Bezug genommen.\n\n26\n\nDie weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der \nGerichtsakte und den Verwaltungsvorgängen des Beklagten. Diese waren \nGegenstand der mündlichen Verhandlung. Auf ihren Inhalt wird Bezug \ngenommen.\n\n27\n\nEntscheidungsgründe:\n\n28\n\nDie zulässige Berufung des Beklagten ist begründet.\n\n29\n\nDie zulässige Klage ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage \ndurch das angefochtene Urteil zu Unrecht stattgegeben. Sie ist sowohl hinsichtlich \ndes Hauptantrags als auch hinsichtlich der beiden - erstmals im Berufungsverfahren \ngestellten - Hilfsanträge unbegründet. \n\n30\n\nI. Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte ihnen die mit \ndem Hauptantrag begehrte Baugenehmigung zur Umnutzung bürogenutzter in \nallgemein wohngenutzte Räume in ihrem Hause I. straße 4 in Heiligenhaus erteilt. \n\n31\n\nDas Vorhaben der Kläger ist nicht genehmigungsfähig, da ihm öffentlich-\nrechtliche Vorschriften des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts entgegenstehen \n(§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). \n\n32\n\n1. Die - genehmigungspflichtige - Nutzungsänderung ist bereits \nbauplanungsrechtlich unzulässig. Das Vorhaben verstößt gegen § 34 Abs. 1 (a) und \n2 (b) BauGB sowie gegen Bestimmungen der Veränderungssperre (c).\n\n33\n\na) Da ein Bebauungsplan für das Grundstück der Kläger nicht existiert und der in \nAufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 46 \"I. -Südost\", der für das \nklägerische Grundstück die Festsetzung \"Gewerbegebiet\" trifft, noch nicht \nrechtswirksam ist, beurteilt sich das Vorhaben planungsrechtlich ausschließlich nach \n§ 34 BauGB. Dessen Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor.\n\n34\n\nNach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang \nbebauten Ortsteile - um einen solchen handelt es sich hier - zulässig, wenn es sich \nnach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, \ndie überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die \nErschließung gesichert ist. Das Vorhaben fügt sich jedenfalls seiner Art nach nicht in \ndie Eigenart der näheren Umgebung ein.\n\n35\n\nDer gemäß § 34 Abs. 1 BauGB als \"nähere Umgebung\" den \nBeurteilungsmaßstab für das Einfügen bildende Bereich, der so weit reicht, wie sich \ndie Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie \ndie Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt \noder doch beeinflusst, \n\n36\n\nvgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1998 - 4 \nB 79.98 -, BRS 60 Nr. 176, \n\n37\n\nbesteht im vorliegenden Fall aus der Bebauung südlich der - nach Norden hin \neine Zäsur bildenden - Bundesstraße B 227 zwischen I. straße und I. straße \nsowie der Bebauung beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung der \nI. straße und beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung in die \nI. straße. \n\n38\n\nHinsichtlich der Frage, ob sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB \neinfügt, ist - gleichsam auf der ersten Stufe der Betrachtung - alles an Bebauung in \nden Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. \nAuszuscheiden ist allerdings von vornherein jegliche Bebauung, die nicht genehmigt \noder dauerhaft geduldet ist.\n\n39\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November \n1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 und vom \n11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, Buchholz 406.11 § 34 \nBauGB Nr. 197; OVG NRW, Beschluss vom \n26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 -.\n\n40\n\nEine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich \nwünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen \nwerden.\n\n41\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C \n23.86 -, BRS 50 Nr. 75.\n\n42\n\nNicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch \nihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung - zweitens - auf das Wesentliche \nzurückgeführt werden. Es muss alles außer Acht gelassen werden, was die \nvorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. \nAuszusondern sind zum einen solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen \nErscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart \nder näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am \nRande wahrnimmt. Ihre Aussonderung hat mit dem Begriff \"Fremdkörper\" nichts zu \ntun, sondern ist Ergebnis einer Beschränkung auf das Wesentliche. Zum anderen \nkönnen auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren \nUmgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle \nüberschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der \nnäheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich \ndann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast \nzur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen \nAnlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der \nnäheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines \"Unikats\" umso \neher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer \ndeutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts \nin der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer \nmehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden \nStruktur gleichsam isoliert dastehen. Grundlage für ein solches Ausklammern ist \nzwar auch das tatsächlich Festgestellte; als Ergebnis beruht es aber auf einer \nüberwiegend wertenden Betrachtung. Derartige Anlagen dürfen bei der Bestimmung \nder Eigenart der näheren Umgebung aber nur dann als \"Fremdkörper\" \nausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den \nCharakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Ob dies der Fall ist, \nmuss - auf einer dritten Stufe - unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen \nermittelt werden. Ausschlaggebend kann erneut die Größe der andersartigen Anlage \nsein. Einzelne bauliche Anlagen von stark abweichendem Charakter können nach \nAusdehnung, Zahl und anderen Quantitätsmerkmalen ein solches Gewicht entfalten, \ndass sie trotz ihrer herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und \nverhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken. \nDafür kommen neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen \n(Immissionen) einer einzelnen baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in \nBetracht.\n\n43\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C \n23.86 -, a.a.O.\n\n44\n\nDie hiernach erforderliche Betrachtung der maßgeblichen Bebauung ergibt im \nvorliegenden Fall Folgendes:\n\n45\n\nAls Bebauung, nach deren Nutzung sich die Eigenart der näheren Umgebung \nbestimmt, sind zunächst die auf dem Grundstück der Kläger vorhandenen baulichen \nAnlagen anzusehen. \n\n46\n\nVgl. dazu, dass auch das jeweilige \nVorhabengrundstück in die Betrachtung \neinzubeziehen ist, BVerwG, Urteil vom 15. Februar \n1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75.\n\n47\n\nEs handelt sich um ein zweigeschossiges Gebäude mit ausgebautem \nDachgeschoss, das ausweislich der den Klägern erteilten Baugenehmigung vom \n26. Oktober 1995 mit Ausnahme einer 83 qm großen betriebsgebundenen Wohnung \nvollständig einer Büronutzung dient. Beide genehmigten Nutzungen sind gemäß § 8 \nAbs. 2 Nr. 2 (Bürogebäude) bzw. Abs. 3 Nr. 1 (Wohnungen u.a. für Aufsichts- und \nBereitschaftspersonen) BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässig.\n\n48\n\nDas nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist gemäß Baugenehmigung \nvom 31. Juli 1951 mit einem Einfamilienwohnhaus in eineinhalbgeschossiger \nBauweise bebaut. Es dient allgemeiner Wohnnutzung. Auf dem Grundstück wird \nferner ein Textilzwischenhandel betrieben, der nach der dem Senat vorliegenden \nHausakte indessen baurechtlich nicht genehmigt ist.\n\n49\n\nDas nordöstlich an das Klägergrundstück angrenzende Grundstück mit der \nBezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der Stadtwerke Heiligenhaus \nsteht, ist entsprechend der Baugenehmigung vom 17. Dezember 1956 u.a. mit einem \nbetriebsbezogenen Wärterhaus bebaut. In diesem wohnten ursprünglich der Leiter \nder Stadtwerke und seine Ehefrau. Es handelte sich mithin um eine Nutzung im \nSinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Nach dem Versterben des Leiters der \nStadtwerke wird das Haus allein noch von dessen - betagter - Witwe bewohnt. Es \nkann dahinstehen, ob darin nunmehr faktisch eine allgemeine Wohnnutzung zu \nsehen ist. Diese könnte jedenfalls die rechtlich maßgebliche Eigenart der \nGrundstücksnutzung nicht prägen, da es an einer dauerhaften Duldung durch die \nzuständige Behörde fehlt. \n\n50\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November \n1998 - 4 B 29.98 -, a.a.O. und vom \n11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, a.a.O.; OVG NRW, \nBeschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 -\n.\n\n51\n\nEine dauerhafte Duldung im vorstehenden Sinne kann insbesondere nicht darin \ngesehen werden, dass der Beklagte im Laufe des vorliegenden Verfahrens Kenntnis \nvon der fraglichen Nutzung erhalten hat und hiergegen zur Zeit ersichtlich nicht \neinschreiten will. Für die Annahme einer derartigen Duldung bedarf es Handlungen \noder Willensäußerungen der Behörde, aus denen unmissverständlich geschlossen \nwerden kann, dass sie sich auf Dauer mit dem illegalen Zustand abgefunden hat. \n\n52\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember \n1965 - IV B 108.65 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG \nNr.23. \n\n53\n\nVon einer solchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Es ist offensichtlich, \ndass der Beklagte, wie er auch im Ortstermin II. Instanz zum Ausdruck gebracht hat, \naus Rücksichtnahme auf das hohe Alter der Bewohnerin und deren besondere \nLebenssituation (\"Alte Bäume verpflanzt man nicht\") eine etwaige \nbauplanungsrechtliche Fehlnutzung vorübergehend hinnimmt. Damit wird aber der \ngrundsätzlich betriebliche Charakter des Wohnhauses nicht in Frage gestellt. \n\n54\n\nSo auch OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober \n1999 - 10 A 1941/98 - (Duldung einer illegalen \nWohnnutzung bis zum Auszug bzw. Versterben der \ngegenwärtigen Mieter).\n\n55\n\nFür erkennbar befristete Duldungen gilt nämlich nichts anderes als für befristete \noder widerruflich genehmigte Nutzungen, die ebenfalls nicht in der Lage sind, die \nEigenart der näheren Umgebung zu prägen.\n\n56\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November \n1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82.\n\n57\n\nNach Osten schließen sich an das Wärterhaus ein Wasserbehälter der \nStadtwerke und mehrere Pumpstationen an, die als Bestandteile eines \"öffentlichen \nBetriebs\" im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO grundsätzlich (nur) in einem \nGewerbegebiet zulässig sind. Das Gleiche gilt für die auf der gegenüber liegenden \nSeite der I. straße befindlichen drei Wasserhochbehälter und ein Funktions(Trafo-\n)gebäude. \n\n58\n\nDas am östlichen Ende der I. straße, unmittelbar vor deren Einmündung in die \nBundesstraße, gelegene Grundstück wird durch einen Gartenbaubetrieb genutzt. Auf \ndem Grundstück sind sowohl gärtnerisch genutzte Freiflächen als auch ein \nGewächshaus, mehrere sonstige Funktionsgebäude und ein dem betrieblichen \nWohnen vorbehaltenes Gebäude vorhanden. \n\n59\n\nSüdlich der I. straße befindet sich auf dem Grundstück I. straße 7 ein \nGebäude, das ausweislich der Baugenehmigung vom 2. August 1977 als Büro- und \nWohnhaus errichtet worden ist. Die Wohnung war gemäß Baulast vom 13. Juli 1977 \nausschließlich für Aufsichtspersonen bzw. Betriebsinhaber oder Betriebsleiter \nvorbehalten (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Seinerzeit war das Grundstück I. straße 7 \nnoch Bestandteil des Grundstücks I. straße 11. Die Nutzung der Wohnung war \ndaher an den auf dem Grundstück I. straße 11 ausgeübten Gewerbebetrieb \n(Transportunternehmen) gebunden. Nach gewerblicher Abmeldung des \nUnternehmens im Jahre 1986 wurde der Teil des Grundstücks, auf dem das \nWohngebäude steht, herausparzelliert und durch Teilungsgenehmigung vom \n16. September 1988 abgetrennt. Am 7. Dezember 1995 löschte der Beklagte von \nAmts wegen die für die Wohnnutzung bestehende Baulast im Hinblick auf die \nTeilungsgenehmigung. Seitdem findet in dem Wohnhaus faktisch allgemeine \nWohnnutzung statt. Die Löschung der Baulast hat indessen lediglich den Fortfall des \nSicherungsmittels der Betriebsbezogenheit der Wohnnutzung bewirkt. Im Übrigen hat \nsie den Bestand der Baugenehmigung (mit dem Inhalt einer ausschließlich \nbetriebsbezogenen Nutzung) unberührt gelassen. Eine Prägung des Grundstücks in \nRichtung auf eine allgemeine Wohnnutzung ergibt sich daraus jedenfalls nicht. Durch \nBaugenehmigung vom 19. April 1999 wurde des Weiteren die Errichtung eines \nAnbaus an das vorhandene Wohngebäude für Zwecke eines Textilhandels \ngenehmigt. Auf den Textilhandel weist ein Schild \"O. \", das straßennah \naufgestellt ist, hin. Während des Ortstermins II. Instanz wurde der Anbau als \nVerkaufsraum genutzt, in dem zahlreiche Kleiderständer mit Textilien aufgestellt \nwaren. Insgesamt vermittelt das Grundstück - unter Berücksichtigung der \nGenehmigungslage - eher den Eindruck einer gewerblichen als einer \nWohnnutzung.\n\n60\n\nDas weiter südlich gelegene Hinterliegergrundstück I. straße 9 weist ein \nGebäude auf, das durch Baugenehmigung vom 6. Januar 1989 als Bürogebäude mit \nWohnräumen für den Betriebsinhaber genehmigt worden ist. Ausweislich einer \nAuskunft der Gewerbemeldestelle ist in dem Haus u.a. eine \n\"Versicherungsagentur/Immobilienmakler\" gemeldet. Nach den im Ortstermin II. \nInstanz gewonnenen Erkenntnissen (Klingelschilder) spricht allerdings einiges dafür, \ndass das Gebäude gegenwärtig zumindest teilweise, möglicherweise auch \nüberwiegend allgemeiner Wohnnutzung unterliegt. Das rechtfertigt indessen nicht die \nAnnahme, es liege eine dauerhafte Duldung einer solchen Nutzung vor. Auch \ninsoweit gilt, dass eine dauerhafte Duldung nicht darin gesehen werden kann, dass \nder Beklagte nicht unverzüglich gegen die ihm im Laufe des vorliegenden Verfahrens \nbekannt gewordene Fehlnutzung eingeschritten ist. Abgesehen davon, dass dem \nBeklagten ein angemessener zeitlicher Spielraum für seine Sachverhaltsprüfung und \nseine Entscheidung, ob und wie er bauordnungsrechtlich vorgehen wolle, zugebilligt \nwerden muss, setzt eine dauerhafte Duldung mehr als ein Untätigbleiben voraus. \nErforderlich wären Bekundungen oder Handlungen des Beklagten, aus denen die \nBetroffenen unmissverständlich hätten schließen können, dass der illegale Zustand \nauf Dauer geduldet werden soll. Für eine solche Fallgestaltung liegen Anhaltspunkte \nnicht vor. Den Gebietscharakter prägende Wirkung entfaltet eine etwaige (teilweise \nFehl-) Nutzung daher nicht.\n\n61\n\nDas Grundstück I. straße 11, das ursprünglich von einem \nTransportunternehmen (Baugenehmigung vom 25. Mai 1979) , später mit \nAbschleppdienst und Kfz-Handel, sodann von einem Metall- und \nGrundstoffverarbeitungsbetrieb mit Schmelzanlage und später durch eine Firma zur \nAufbereitung von Rohstoffen und für Großhandelszwecke genutzt worden war, weist \neine große, im Zeitpunkt des Ortstermins nicht weiter genutzte Halle und \nausgedehnte, befestigte Freiflächen auf. Letztere werden als Stellfläche für LKW und \nTrafos und damit gewerblich genutzt (Baugenehmigung vom 11. Januar 2001). Da \nder von den Klägern gegen die Baugenehmigung erhobene Nachbarwiderspruch \ngemäß § 212 a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung hat, ist weiterhin von \neiner genehmigten gewerblichen Nutzung des Grundstücks auszugehen. \n\n62\n\nAuf dem westlich an das Grundstück der Kläger angrenzenden Grundstück \nI. straße 1 bis 3 findet eine gewerbliche Nutzung in Form eines \nSpeditionsbetriebs statt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Das Grundstück, auf dem eine \nSpeditionshalle (ca. 60 x 60 x 8 m) und ein von der Grundfläche her kleineres, aber \nmehrgeschossiges Bürogebäude stehen, hat eine Ausdehnung von ca. 110 x 70 m. \nDie Speditionstätigkeit geht auf die Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 zurück. \nAngaben des Betriebs zufolge werden 57 gewerbliche und 30 kaufmännische \nMitarbeiter an zwei Standorten beschäftigt. Es werden an dem hier interessierenden \nStandort 10 LKW bis 7,5 to Ges.-Gewicht und 19 LKW über 7,5 to Ges.-Gewicht mit \n22 Anhängern und 20 Wechselbrücken eingesetzt. Ferner werden täglich ca. 10 \nFremdfahrzeuge abgefertigt. Nach den Angaben des Betriebsinhabers im Ortstermin \nII. Instanz verlassen LKW - abhängig von der Entfernung des Fahrtziels - auch \nnachts das Betriebsgelände. Der Warenumschlag erfolgt im Wesentlichen über \ninnenliegende Rampen an der Nordseite der Speditionshalle bzw. zwei \nAndockstationen an der Hallensüdseite. \n\n63\n\nAuf dem Grundstück I. straße 2 befindet sich ein mehrgeschossiges Büro- \nund Produktionsgebäude eines Elektrotechnik-Betriebs, der u.a. Trafos fertigt. \nAngrenzend, auf dem Grundstück I. straße 4, steht eine große Verladehalle \ndesselben Betriebs. Die Halle und das zweigeschossige Büro- und \nProduktionsgebäude Gebäude haben zusammen genommen eine Grundfläche von \nca. 60 x 40 m bei einer Grundstücksgröße von ca. 110 x 50 m. Die Nutzung ist \ngewerblicher Art (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).\n\n64\n\nDas auf dem südlichen Teil des Grundstücks W. Straße 162 befindliche \nSchreinereigebäude, das lagemäßig zur I. straße, mithin zu den \nGewerbebetrieben der nächsten Umgebung (I. straße 1-3 und 2-4), ausgerichtet \nist, wird gewerblich genutzt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die im nördlichen \nGrundstücksteil vorhandenen beiden Wohngebäude (W. Straße 160/160a und \n162), die zur W. Straße (Bundesstraße B 227) hin orientiert sind, dienen \nhingegen allgemeiner Wohnnutzung. \n\n65\n\nDie zu bestimmende Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 \nBauGB stellt sich nach der obigen Bestandsaufnahme als ganz wesentlich durch \ngewerbliche Nutzungen geprägt dar. \n\n66\n\nBereits das auf dem Grundstück der Kläger befindliche Bürogebäude hat in \ndieser Hinsicht erheblichen Einfluss. Das Gebäude überragt die in der nächsten \nUmgebung befindlichen - teilweise auch wohngenutzten - Gebäude (I. straße 9, \nW. Straße 188, I. straße 4a und I. straße 7), um jeweils ein Geschoss. Es \ntritt auch aufgrund seiner großen Grundfläche (und der Geschossfläche von \ninsgesamt 587,40 qm) gegenüber der erwähnten Bebauung in jeder Hinsicht als \ndominant in Erscheinung. \n\n67\n\nDem Gebäude W. Straße 188, das, wie oben ausgeführt, trotz seiner \ngegenwärtig andersartigen Nutzung seine Bindung an einen öffentlichen Betrieb im \nSinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauN VO nicht verloren hat, kommt zwar wegen seiner \ngeringen Größe und Grundfläche sowie seiner von der I. straße deutlich \nabgesetzten Lage nur geringer Einfluss auf die Eigenart der näheren Umgebung zu. \nFestzuhalten bleibt aber, dass es sich um eine gewerbegebietstypische Nutzung \nhandelt. \n\n68\n\nDiesen Nutzungscharakter weisen auch die weiteren Einrichtungen der \nStadtwerke Heiligenhaus auf den benachbarten Grundstücken auf. Zu erwähnen sind \nhier die verschiedenen Wasserhochbehälter, Pumpstationen und ein \nFunktions(Trafo-)gebäude. Insbesondere die Wasserhochbehälter treten aufgrund \nihrer Durchmesser von gut 30 m und ihrer Höhe von mehreren Metern augenfällig in \nErscheinung und setzen sich von einer Wohnumgebung deutlich ab. \n\n69\n\nDie am östlichen Ende der I. straße befindliche Gärtnerei hat ebenfalls \ngewerblichen Charakter. Ihr prägender Einfluss auf das klägerische Grundstück ist \nallerdings nicht allzu groß. Denn zum einen beträgt die Entfernung zu dem \nklägerischen Grundstück bereits mehr als 100 m, zum anderen handelt es sich bei \nden baulichen Anlagen überwiegend um Gewächshäuser und Behelfsbauten zur \nAufnahme von Arbeitsgeräten, von denen nur eine mäßig prägende Wirkung auf die \nUmgebungsbebauung ausgeht. Zu dem wenig bedeutsamen Einfluss auf den \nGebietscharakter trägt schließlich die periphere Lage der Baulichkeiten bei. \n\n70\n\nVgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 \nC 67.78 -, a.a.O. \n\n71\n\nÜberragende Bedeutung für die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der \nNutzungsart hat demgegenüber der auf dem - dem Klägergrundstück benachbarten - \nGrundstück I. straße 1 - 3 befindliche Speditionsbetrieb. Die Größe des \nGrundstücks (110 x 70 m) in Verbindung mit der Größe der Halle (ca. 60 x 60 m) und \nderen Höhe von 8 m bilden zweifellos den baulichen Schwerpunkt der gesamten zu \nbetrachtenden Umgebung. Auch von der Nutzungsintensität und den von dem \nBetrieb bewirkten Lärmimmissionen her - es sind 29 betriebseigene LKW mit 22 \nAnhängern und 20 Wechselbrücken sowie weitere ca. 10 betriebsfremde LKW tags \nund teilweise nachts im Einsatz - kommt der Grundstücksnutzung außergewöhnlicher \nEinfluss auf die Eigenart der Umgebung des klägerischen Grundstücks in \nnutzungsmäßiger Hinsicht zu. \n\n72\n\nEin ebenfalls starker Einfluss geht auch von der Nutzung des Grundstücks \nI. straße 11 aus, das von der Speditionsfirma - zusätzlich zu ihrem Grundstück \nI. straße 1 - 3 - mit ihren zahlreichen Lkw zu Rangier- und Abstellvorgängen \nsowie von dem Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4) zur Aufstellung von Trafos \ngenutzt wird. \n\n73\n\nAuch das Betriebsgebäude des zuletzt genannten Betriebs (I. straße 2 - 4) \nhat aufgrund seiner Grundfläche (ca. 60 x 40 m), seiner Zweigeschossigkeit, des \ngroßen Firmenparkplatzes sowie der in ihm ausgeübten gewerblichen Nutzung \n(Fertigung von Trafos) in erheblicher Weise prägende Wirkung auf den nach Art der \nNutzung zu bestimmenden planungsrechtlichen Charakter der \nUmgebungsbebauung. \n\n74\n\nDer Schreinereibetrieb auf dem Grundstück W. Straße 162 stellt gleichfalls \neine gewerbliche Nutzung dar. Die prägende Wirkung des Betriebs mit seinen relativ \nkleinen, eingeschossigen Baulichkeiten ist indessen nicht sehr groß, zumal er vom \nGrundstück der Kläger bereits ca. 100 m entfernt liegt und eine unmittelbare \nSichtverbindung infolge der Höhe des dazwischen liegenden Speditionsgebäudes \n(I. straße 1 - 3) nicht gegeben ist. \n\n75\n\nDen dem Schreinereibetrieb nördlich benachbarten Wohngebäuden W. \nStraße 160a und 162 kommt für die Prägung des Gebietscharakters praktisch keine \nBedeutung mehr zu. Abgesehen davon, dass die beiden eineinhalb- bzw. \nzweieinhalbgeschossigen Gebäude nur über eine geringe Grundfläche verfügen \n- diese entspricht zusammen genommen nur der Grundfläche des angrenzenden \nSchreinereigebäudes -, beträgt die Entfernung zum Grundstück der Kläger bereits \ndeutlich mehr als 100 m und besteht ebenfalls keine Sichtverbindung. Hinzu kommt, \ndass die Wohngebäude W. Straße 160a/b und 162 nach Lage, Eingang etc. \nerkennbar zur W. Straße hin ausgerichtet sind und sich in peripherer Lage an \nder äußersten Grenze der zu betrachtenden Umgebungsbebauung befinden. Sie \nkönnen daher für die Bestimmung des Gebietscharakters nahezu unbeachtet \nbleiben. \n\n76\n\nVgl. zu der verminderten Prägewirkung eines in \nperipherer Lage befindlichen Vorhabens BVerwG, \nUrteil 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O.\n\n77\n\nDie für das Klägergrundstück maßgebliche Umgebungsbebauung wird hiernach, \nsoweit es die Art der Nutzung angeht, nicht nur quantitativ, sondern insbesondere \nqualitativ in wesentlicher Hinsicht durch den Speditionsbetrieb (I. straße 1 - 3/ \nI. straße 11), den Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4/ I. straße 11) sowie \ndie Anlagen der Stadtwerke Heiligenhaus entlang des östlichen Teils der I. straße \ngeprägt. Hinzu kommt eine - deutlich geringere - gewerbliche Prägung durch die \nBüronutzung auf dem Klägergrundstück selbst, die Schreinereinutzung auf dem \nGrundstück W. Straße 162 und die genehmigten betrieblichen Wohnnutzungen \nW. Straße 188 und I. straße 9. Insoweit sei klargestellt, dass \nbetriebsgebundene Wohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht etwa \nprägende Wirkung in Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung entfalten, sondern \ndem Charakter nach einer üblichen Nutzung in Gewerbegebieten zuzurechnen sind. \n\n78\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C \n67.78 -, a.a.O. \n\n79\n\nIn die Beurteilung des planungsrechtlichen Charakters des maßgeblichen \nGebiets sind nach den obigen Darlegungen - außer den in erster Linie bedeutsamen \ngewerblichen Nutzungen - lediglich noch die beiden überwiegend wohngenutzten \nGebäude I. straße 4 a und I. straße 7, die allerdings auch gewerblich genutzt \nwerden (Textilzwischenhandel bzw. Textileinzelhandel), einzubeziehen. Insoweit \nhandelt es sich aber jeweils nur um eineinhalbgeschossige Wohnhäuser mit geringer \nGrundfläche, die schon von daher nicht in der Lage sind, wesentlichen Einfluss auf \ndas Erscheinungsbild der Umgebungsbebauung zu nehmen. Dies trifft auf das \nGebäude I. straße 4 a umso mehr zu, als dieses auf einem - von der I. straße aus \nbetrachtet - Hinterliegergrundstück errichtet ist und aus diesem Grunde sowie wegen \ndes von Süd nach Nord deutlich abfallenden Geländes und des vorgebauten \nklägerischen Gebäudes von der I. straße aus kaum in Erscheinung tritt. Zu \nberücksichtigen ist insoweit auch, dass das Grundstück I. straße 4 a (ursprüngliche \nBezeichnung: W. Straße 186) bereits durch Bauschein vom 31. Juli 1951 \ngenehmigt worden ist, als die umliegenden Grundstücke sämtlich noch nicht bebaut \nwaren. Es wurde in der Folgezeit faktisch als Betriebswohnung durch den Inhaber \ndes auf dem Grundstück I. straße 11 ursprünglich ansässigen \nTransportunternehmens genutzt. Dieser hat es seinerzeit hingenommen, dass \ngewerbliche Nutzungen, die mit einer allgemeinen Wohnnutzung unvereinbar waren \n(insbesondere Spedition und Elektrotechnik-Betrieb), sich in der Umgebung \nangesiedelt und das Gebiet eindeutig in Richtung einer gewerblichen Nutzung \ngeprägt haben. Hinsichtlich des Gebäudes I. straße 7 besteht ferner die bereits \nerwähnte Besonderheit, dass es sich um ein ursprünglich betriebsbezogen \ngenehmigtes Gebäude gehandelt hat und dass dieser eingeschränkte \nNutzungszweck durch Baulast gesichert war. Deren Löschung nach \nGrundstücksteilung hat der Beklagte zwar ausweislich eines in der Hausakte \nbefindlichen Vermerks als rechtlich bedenklich erkannt, aber später gleichwohl mit \ninhaltsleerer Begründung von Amts wegen vorgenommen. Angesichts dieser \nVorgeschichte des Grundstücks und der aufstehenden Bebauung ist es \ngerechtfertigt, das vorhandene Gebäude als Fremdkörper zu werten. \n\n80\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C \n67.78 -, a.a.O. (Annahme eines Fremdkörpers bei \neinem Wohnhaus, das nach einer \nGrundstücksteilung von einem Betrieb losgelöst \nwurde). \n\n81\n\nNach der sich aus den vorstehenden Ausführungen ergebenden tatsächlichen \nund rechtlichen Situation würde sich die von den Klägern beabsichtigte Umwandlung \nvon Büroräumen in allgemeine Wohnnutzung hinsichtlich der Art der Nutzung nicht in \ndie Umgebungsbebauung einfügen. Zwar zwingt der Umstand, dass ein Vorhaben im \nunbeplanten Innenbereich den aus der Umgebung hervorgehenden Rahmen \nüberschreitet, indem es dort kein \"Vorbild\" oder keine \"Entsprechung\" findet, für sich \nallein noch nicht dazu, das Vorhaben wegen fehlenden Einfügens für unzulässig zu \nhalten. Letzteres hängt vielmehr - zusätzlich - davon ab, ob das Vorhaben geeignet \nist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu \nbegründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, ob es - anders ausgedrückt - \ndie ihm vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung bringt und damit eine \n\"Unruhe\" stiftet, die potenziell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht.\n\n82\n\nVgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1978 -, BRS \n33 Nr. 36, und vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, \na.a.O. sowie Beschluss vom 17. Juni 1993 - 4 B \n17.91 -, BRS 55 Nr. 72. \n\n83\n\nDie von den Klägern erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung würde die \nvorgegebene bodenrechtliche Situation in diesem Sinne in Bewegung bringen und \nausgleichsbedürftige Spannungen begründen. Denn es wäre absehbar, dass nicht \nnur für das Bürogebäude der Kläger selbst, das bei 7 Mitarbeitern und einer \nGeschossfläche von ca. 587 qm für einen Bürobetrieb weit überdimensioniert ist und \nnach den genehmigten Grundrissen eine von vornherein beabsichtigte allgemeine \nWohnnutzung erkennen lässt, Nutzungsänderungsanträge hinsichtlich weiterer \nRäumlichkeiten zu erwarten wären, sondern dass auch in Bezug auf das Gebäude \nI. straße 9, das bereits faktisch teilweise allgemeiner Wohnnutzung zugeführt \nworden ist, mit einem Nutzungsänderungsantrag zu rechnen wäre. Nicht \nauszuschließen wäre auch, dass auf Grundstücken der Umgebung (I. straße 4 a, \nW. Straße 188, I. straße 9) weitere nicht betriebsbezogene Wohngebäude \nentstehen könnten, wenn auf dem Grundstück der Kläger eine vorbildhafte \nBebauung vorhanden wäre. Es bestünde mithin die Gefahr, dass der bisher durch \ndie großen Gewerbebetriebe und die Anlagen der Stadtwerke dominierte Charakter \ndes Gebietes schleichend umgewandelt würde und eine Verschärfung des bisher \nlediglich in Ansätzen vorhandenen städtebaulichen Missstandes (Zusammentreffen \nvon gewerblicher und vereinzelter allgemeiner Wohnnutzung bzw. Mischnutzung) zu \ngewärtigen wäre. Entweder müssten die Lärm emittierenden Gewerbebetriebe mit \nerheblichen Betriebseinschränkungen rechnen oder die Anforderungen an gesunde \nWohnverhältnisse wären entgegen den Anforderungen des § 34 Abs. 1 Satz 2 \nBauGB nicht mehr gewahrt. \n\n84\n\nDas zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist im Übrigen auch deshalb \nplanungsrechtlich unzulässig, weil es nicht die gebotene Rücksicht auf die \numliegenden Nutzungen nimmt.\n\n85\n\nDas objektive Gebot der Rücksichtnahme folgt aus dem in § 34 Abs. 1 Satz 1 \nBauGB enthaltenen Tatbestandsmerkmal des Sich-Einfügens. Ein Vorhaben verstößt \nu.a. dann gegen das Gebot der Rücksichtnahme, wenn es bodenrechtlich \nbeachtliche Spannungen mit sich bringt, etwa eine Situation \"verschlechtert\", \"stört\" \noder \"belastet\".\n\n86\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 \n- 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36; Beschluss vom 25. März \n1999 - 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101; OVG NRW, \nUrteil vom 15. Mai 2001 - 10 A 4605/98 -.\n\n87\n\nDie von den Klägern geplante Wohnnutzung würde neben den bereits erwähnten \nSpannungen, die aus der Anstoßfunktion des klägerischen Vorhabens für eine \nUmwandlung des bodenrechtlichen Charakters der näheren Umgebung resultieren, \nSpannungen auch insoweit erzeugen, als mit Blick auf zu erwartende \nLärmimmissionen Konfliktsituationen vorprogrammiert wären. Ein Nebeneinander \nvon emittierenden Gewerbebetrieben (wie hier etwa der Spedition) und nicht \nbetriebsgebundenen Wohngebäuden ist nämlich sowohl aus betrieblichen wie aus \nGründen des Gesundheitsschutzes (der in § 34 Abs. 1 BauGB als öffentlicher Belang \nausdrücklich genannt ist) bedenklich und muss deshalb im Interesse beider \nNutzungsarten möglichst vermieden werden.\n\n88\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 18. August 1978 - XI \nA 1439/77 -, BRS 33 Nr. 48.\n\n89\n\nEntgegen der Ansicht der Kläger ist die Immissionssituation nicht unter \nAusblendung der benachbarten Spedition zu beurteilen. Zwar sind auf dem \nSpeditionsgelände im Jahre 2000 bauliche Veränderungen ohne Baugenehmigung \nvorgenommen worden. Die Änderungen haben sich jedoch darauf beschränkt, dass \nein großes Rolltor durch zwei kleinere (mit insgesamt geringerer Fläche und \nentsprechenden Torabdichtungen) ersetzt worden ist und innenliegende \nAndockstationen, die Lade- und Entladevorgänge ausschließlich innerhalb der \nLagerhalle erlauben, errichtet worden sind. Damit ist das Vorhaben nicht zu einem \naliud, d. h. zu einem in bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtlich anderer Weise zu \nbeurteilenden Vorhaben, geworden mit der Folge, dass die Wirksamkeit der \nursprünglichen Baugenehmigung erloschen wäre. Insbesondere haben die \nvorgenommenen baulichen Änderungen und die damit zusammenhängenden \ngeänderten Betriebsabläufe keine immissionsrechtlich nachteiligen Folgen. Der nach \naußen dringende Lärm durch Verladetätigkeiten ist vielmehr infolge der \nTorabdichtungen und der Lärmdämmwirkung des in der Toröffnung stehenden LKW \nersichtlich geringer als bei den früher möglichen Hallendurchfahrten der LKW von der \nSüd- zur Nordseite der Halle bei geöffneten großflächigen Toren. Diese ließen auch \nden im Inneren der Halle entstehenden Verladelärm weitgehend ungehindert nach \naußen dringen.\n\n90\n\nDer Annahme, dass sich die bodenrechtlichen Spannungen bei Genehmigung \ndes klägerischen Vorhabens verschärfen würden, lässt sich auch nicht die von den \nKlägern und dem Verwaltungsgericht vertretene Auffassung entgegen halten, die \nSpedition müsse auf das streitige Vorhaben keine größere Rücksicht nehmen als auf \ndie bereits vorhandene Wohnbebauung. \n\n91\n\nZum einen würde damit verkannt, dass etwaige Abwehrrechte der Eigentümer \nder übrigen Wohngrundstücke gegen Lärmimmissionen, anders als die neu \nentstehenden Rechtsschutzmöglichkeiten der Kläger, verwirkt und entsprechende \nRechtsbehelfe damit aussichtslos sein dürften. \n\n92\n\nZum anderen würde aber auch übersehen, dass die vorhandene Wohnbebauung \nnicht in gleicher Weise durch den Lärm der Spedition betroffen ist wie das Vorhaben \nder Kläger. Dies folgt aus den vor Ort bestehenden tatsächlichen Verhältnissen, wie \nsie sich aus den bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Fotos und den im \nOrtstermin gewonnenen Erkenntnissen, die der Berichterstatter dem Senat vermittelt \nhat, ergeben. Die für die Wohnnutzung vorgesehenen Räume im Gebäude der \nKläger wären den Lärmimmissionen der Spedition wesentlich stärker als die auf \nanderen Grundstücken vorhandenen Wohnnutzungen ausgesetzt. Zwar befindet sich \ndie Hauptzu- und -abfahrt des Speditionsgeländes im nordwestlichen \nGrundstücksbereich, so dass das südöstlich gelegene Gebäude der Kläger durch die \nSpeditionshalle gegen den im nördlichen Grundstücksbereich entstehenden \nFahrzeug- und Verladelärm weitgehend abgeschirmt wird. Zu berücksichtigen ist \naber, dass es eine weitere Zu- und Abfahrt gibt, die südlich der Speditionshalle \nverläuft und Bestandteil der Gebäudeumfahrung ist. Gegen Kraftfahrzeuglärm, der \ndurch Benutzung dieser Zufahrt oder der Umfahrung hervorgerufen wird, ist das \nGebäude der Kläger ebenso wenig geschützt wie gegen Lärm durch \nVerladevorgänge an der Ostseite der Halle. Insoweit besteht vielmehr eine \nunmittelbare Sichtverbindung (mit der Folge einer ungehinderten Schallausbreitung) \nzu den im ersten Obergeschoss und Dachgeschoss des Gebäudes der Kläger \ngelegenen, für eine Wohnnutzung vorgesehenen Räumen auf der Südwestseite (vgl. \nBeiakte Heft 24a, Bl. 2). Dass die Umfahrung entlang der I. straße mit Bäumen \nabgepflanzt ist, bewirkt entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts für das \nGebäude der Kläger keinen Lärmschutz. Die Lärmausbreitung wird in Richtung auf \ndas genannte Gebäude, d.h. parallel zu der vorgenommenen Abpflanzung, in keiner \nWeise eingeschränkt. \n\n93\n\nDas Gebäude der Kläger ist dem Lärm der Spedition auch in erheblich höherem \nMaße ausgesetzt als etwa das Gebäude I. straße 4a. Letzteres ist gegen den Lärm \nder nordwestlichen und südlichen Zufahrt sowie der Verladevorgänge am Südtor \njeweils durch den Hallenkörper der Spedition wirksam abgeschirmt. Auch der von der \nöstlichen Gebäudeumfahrung ausgehende Lärm erreicht das Gebäude I. straße 4a \nnur in vermindertem Maße. Dies beruht darauf, dass die Umfahrung etwa 3 m tiefer \nliegt als das Grundstück I. straße 4a (die Stützmauer zzgl. der aufgesetzten Mauer \nhat sogar eine Höhe von 4 - 5 m), dass das Gebäude lediglich eineinhalbgeschossig \nist und das Gelände nach Norden hin deutlich abfällt. Das Dachgeschoss des \nHauses I. straße 4a liegt damit tiefer als das Obergeschoss des klägerischen \nVorhabens (und erst recht als dessen Dachgeschoss); es weist keine unmittelbare \nSichtverbindung zu der Umfahrung des Speditionsgebäudes auf und ist damit nur \neiner verminderten Schallausbreitung ausgesetzt. \n\n94\n\nDas ebenfalls wohngenutzte und - seit 1995 - entsprechend genehmigte \neineinhalbgeschossige Gebäude I. straße 7 ist gegen Betriebslärm, der auf der \nNordseite der Speditionshalle entsteht, durch diese wirkungsvoll abgeschirmt und \naufgrund der größeren Entfernung zu den Umfahrungs- und Ladevorgängen auf der \nSüd- und Ostseite der Speditionshalle, aber auch wegen der Tieflage des \nSpeditionsgeländes, nochmals geringeren Lärmimmissionen ausgesetzt als das \nGebäude I. straße 4a. Auch insoweit ist - im Gegensatz zum Gebäude der Kläger - \neine Sichtverbindung zur Gebäudeumfahrung und eine daraus folgende \nungehinderte Schallausbreitung nicht gegeben.\n\n95\n\nAls Ergebnis der Auswertung des dem Senat vorliegenden Kartenmaterials und \nder diese bestätigenden und ergänzenden Erkenntnisse aus dem Ortstermin, die der \nBerichterstatter dem Senat vermittelt hat, ist daher festzuhalten, dass das Gebäude \nder Kläger aufgrund seiner räumlichen Nähe zu dem Speditionsgrundstück und \nseiner Höhe in besonderem Maße Immissionsbelastungen durch die Spedition \nausgesetzt ist und bei Wohnnutzung einen bereits bestehenden Nutzungskonflikt \nverschärfen würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Speditionsbetrieb, wie die \nKläger vortragen, derzeit, insbesondere nachts, nur geringe betriebliche Aktivitäten \nentfaltet und die ihm zugestandenen Lärmwerte nicht ausschöpft. Denn \nentscheidend ist, dass das Speditionsunternehmen jedenfalls in seinen durch die \nbestandskräftige Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 (BA 19, Bl.63) eröffneten \nMöglichkeiten der Betriebsgestaltung, insbesondere des Nachtbetriebs, durch die \nhinzutretende Wohnnutzung mit Einschränkungen zu rechnen hätte. Nur ergänzend \nweist der Senat darauf hin, dass nach der Abstandsliste (RdErl. des Ministeriums für \nUmwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 2. April 1998, MinBl NRW S. 743), \ndie unmittelbar allerdings nur im Rahmen der Bauleitplanung Anwendung findet, die \nAbstände zwischen Speditionen und reinen oder allgemeinen Wohngebieten \ngrundsätzlich 300 m nicht unterschreiten sollen (Nr. 2.2.2 in Verbindung mit lfd. Nr. \n153). Zum Schutz von Mischgebieten kann ein Abstand von 100 m ausreichend sein \n(Nr. 2.2.2 in Verbindung mit 2.2.2.5). Unterhalb einer Entfernung von 100 m ist eine \nEinzelfallprüfung erforderlich (Nr. 2.2.2.5). Bei Überplanung gewachsener \nGemengelagen, die keine ausreichenden Schutzabstände zwischen emittierender \ngewerblicher Nutzung und Wohnbebauung aufweisen, sollen Maßnahmen des \naktiven und passiven Schallschutzes vorgesehen werden (Nr. 2.2.2.1). Auch wenn \ndie vorstehenden Planungsgrundsätze für das Baugenehmigungsverfahren rechtlich \nkeine Geltung beanspruchen, kann ihnen gleichwohl der Gedanke entnommen \nwerden, dass durch ein zu dichtes Heranrücken von Wohnbebauung an eine \nSpedition (hier: bis auf 12 m, gerechnet von der Gebäudeumfahrung) ein \nstädtebaulicher Missstand hervorgerufen wird und sich dies für den emittierenden \nBetrieb wegen zu befürchtender Betriebseinschränkungen als rücksichtslos \ndarstellt.\n\n96\n\nb) Nach den obigen Ausführungen zum hier maßgeblichen Gebietscharakter \n(I. 1.a) scheitert das Begehren der Kläger auf Erteilung einer \nNutzungsänderungsgenehmigung auch schon an § 34 Abs. 2 BauGB. Nach dieser \nVorschrift ist ein Bauvorhaben nur zulässig, wenn es in dem entsprechenden Gebiet \nbei Anwendung der Baunutzungsverordnung zulässig wäre. Da die Eigenart der \nnäheren Umgebung, wie dargelegt, fast ausschließlich durch gewerbliche bzw. \ngewerbegebietstypische Nutzungen (Spedition, Elektrotechnik-Betrieb, Stadtwerke, \nSchreinerei, Gärtnerei) sowie genehmigtes betriebsbezogenes Wohnen (I. straße \n9, W. Straße 188) bestimmt wird und die vereinzelt anzutreffenden gemischten \nWohn-/Gewerbenutzungen wegen ihrer geringen Ausstrahlungskraft (I. straße 4a \nund 7) und auch wegen ihrer Eigenschaft als Fremdkörper (I. straße 7) als für die \nGebietsprägung bedeutungslos aus der Betrachtung ausgeschieden werden können, \nkann die Umgebungsbebauung hinsichtlich der Art der Nutzung als faktisches \nGewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO eingeordnet werden. In einem solchen \nBaugebiet ist eine allgemeine Wohnnutzung gemäß § 8 BauNVO weder als \nRegelnutzung noch als ausnahmsweise zulässige Nutzung genehmigungsfähig.\n\n97\n\nc) Dem mit dem Hauptantrag geltend gemachten Begehren der Kläger steht \nferner die Satzung der Stadt Heiligenhaus vom 31. August 1999 über die Anordnung \neiner Veränderungssperre für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen \nBebauungsplans Nr. 46 \"I. -Südost\" vom 26. Juni 1996 in der Fassung der \nSatzungen vom 31. Juli 2001 (Verlängerung der Geltungsdauer der \nVeränderungssperre bis zum 31. August 2002) und vom 27. August 2002 \n(Verlängerung der Geltungsdauer der Veränderungssperre bis zum 1. September \n2003) entgegen. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Veränderungssperre sind \nweder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere liegt die gemäß § 17 Abs. 2 \nBauGB erforderliche Zustimmung der Bezirksregierung Düsseldorf zur zweiten \nVerlängerung der Veränderungssperre vor. Auch hat die Stadt Heiligenhaus \n\"besondere Umstände\" im Sinne des genannten Vorschrift für diese Verlängerung \ndargelegt. Insoweit kann dahinstehen, ob die im Plangebiet bei Bohrungen aus \nAnlass der Prüfung der Eignung der Versickerungsfähigkeit des Bodens gefundene \nAufschüttung und der daraus resultierende Verdacht einer Altlastenablagerung, der \ndurch weitere Bodenuntersuchungen abgeklärt werden sollte, in zeitlicher Hinsicht \ngeeignet waren, eine nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre zu \nrechtfertigen. Jedenfalls erforderte die noch nicht abgeschlossene straßenrechtliche \nFachplanung bezüglich des Verlaufs der Trasse der A 44, die das Plangebiet des in \nAufstellung befindlichen Bebauungsplans in dessen südlichem Bereich anschneidet, \nohne weiteres die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre. Deren \nGeltungsdauer (1. September 2003) ist derzeit noch nicht abgelaufen. \n\n98\n\nFür die Kläger gilt auch keine abweichend hiervon zu berechnende individuelle \nGeltungsdauer (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Eine förmliche Zurückstellung ihres \nBaugesuchs gemäß § 15 Abs. 1 BauGB ist nicht erfolgt. Es liegt auch kein Fall einer \nfaktischen Zurückstellung vor. Insoweit käme hier nur der Fall einer etwa \nrechtswidrigen Ablehnung eines Baugesuchs in Betracht. Wie sich aus den obigen \nAusführungen ergibt, haben und hatten die Kläger aber seit Einreichung ihres \nBaugesuchs (22. Oktober 1996) zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch auf Erteilung \nder begehrten Baugenehmigung. Die Ablehnung ihres Baugesuchs war damit \nrechtmäßig. Ist die Veränderungssperre mithin auf das geplante Vorhaben der Kläger \nanwendbar, ist dieses gemäß § 2 Buchst. a) der Satzung über die \nVeränderungssperre nicht zulässig. Denn in dem von der Veränderungssperre \nbetroffenen Planbereich, der auch das Grundstück der Kläger erfasst, dürfen \nVorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden. Die von den Klägern \nbegehrte Nutzungsänderung zählt hierzu. \n\n99\n\n2. Das Gebäude der Kläger würde infolge der begehrten Nutzungsänderung \ngegen Vorschriften des Bauordnungsrechts verstoßen. Auch aus diesem Grunde ist \ndas geänderte Vorhaben nicht genehmigungsfähig. Es würde die \nabstandflächenrechtlichen Erfordernisse des § 6 BauO NRW nicht einhalten. \n\n100\n\na) Nach § 6 Abs. 1 BauO NRW sind vor Außenwänden von Gebäuden Flächen \nvon oberirdischen Gebäuden freizuhalten (Abstandflächen). Die Abstandflächen \nmüssen gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 auf dem Grundstück selbst liegen (die in § 6 Abs. 2 \nSatz 2 und § 7 Abs. 1 Satz 1 genannten Ausnahmen sind im vorliegenden Fall nicht \ngegeben). Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW bemisst sich die Tiefe der \nAbstandfläche, die senkrecht zur Wand gemessen wird, nach der Wandhöhe. Dabei \ngilt gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 BauO NRW als Wandhöhe das Maß von der \nGeländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum \noberen Abschluss der Wand. Das sich ergebende Maß H (vgl. § 6 Abs. 4 Satz 6 \nBauO NRW) beträgt gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW grundsätzlich 0,8 H und \nlediglich in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten 0,5 H. Nach der \nRegelung des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW genügt vor zwei Außenwänden eines \nGebäudes auf einer Länge von nicht mehr als 16 m als Tiefe der Abstandfläche die \nHälfte der nach Abs. 5 Satz 1 erforderlichen Tiefe, mindestens jedoch 3 m \n(Schmalseitenprivileg). \n\n101\n\nb) Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Kläger verstößt in mehrfacher \nHinsicht gegen die aus den vorstehend zitierten Vorschriften sich ergebenden \nAbstandflächenerfordernisse. \n\n102\n\naa) Es kann dahinstehen, ob die Abstandflächen, die durch die nördliche \nTraufwand (Länge: 9 m) und die von dieser südwestlich abknickenden Traufwand \n(Länge: 11,35 m) ausgelöst werden, in voller Tiefe auf dem klägerischen Grundstück \nliegen. Entgegen der von dem Beklagten überreichten Abstandflächenberechnung \nvom 4. September 2002, die hinsichtlich der abknickenden Traufwand einen \nAbstandflächenverstoß annimmt, wäre dieser allerdings dann nicht gegeben, wenn \ndas Schmalseitenprivilegs des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW nicht nur für den 9 m \nlangen Wandabschnitt (Abstandfläche T 2), sondern für weitere 7 m des davon \nsüdwestlich abknickenden Wandabschnitts (Abstandfläche T 1) angewendet werden \nkönnte. Voraussetzung hierfür wäre, dass es sich bei den beiden Wandabschnitten \nim Rechtssinne um eine einheitliche Wand handelte. Wäre nämlich von zwei \neigenständigen Wänden auszugehen, käme das Schmalseitenprivileg nur noch für \neine der beiden Wände zur Anwendung, da das Schmalseitenprivileg bereits in \nBezug auf die Abstandfläche der südöstlichen Giebelwand (T 6) in Ansatz gebracht \nworden ist und seine Anwendung auf zwei Außenwände beschränkt ist (§ 6 Abs. 6 \nSatz 1 BauO NRW).\n\n103\n\nbb) Das Vorhaben der Kläger verletzt die Anforderungen des \nAbstandflächengebots aber jedenfalls hinsichtlich der Tiefe der Abstandflächen T 5 \nund T 8. Dabei wird die Abstandfläche T 5 durch die von Nordwest nach Südost \nverlaufende Traufwand auf der nordöstlichen Seite des Gebäudes und die \nAbstandfläche T 8 durch die in einem Winkel von 90 ° hierzu von Südwest nach \nNordost verlaufende Seitenwand des vorspringenden Treppenhausturms ausgelöst. \n\n104\n\nNach der Abstandflächenberechnung vom 9. Oktober 2002 , die die Kläger nicht \nsubstantiiert angegriffen haben und die Fehler nicht erkennen lässt, beträgt die \nerforderliche Tiefe der Abstandfläche T 5 insgesamt 5,70 m, wobei der Berechnung \ndas Maß 0,8 H zugrunde liegt, das sowohl bei Vorliegen eines Mischgebiets (§ 6 \nBauNVO) als auch bei einer Gemengelage - nur bei dieser planungsrechtlichen \nAusgangslage käme die Erteilung der begehrten Baugenehmigung für eine \nNutzungsänderung von gewerblicher in allgemeine Wohnnutzung in Betracht - \nanwendbar wäre. \n\n105\n\nVgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung \nfür das Land NRW; Loseblattkommentar, Stand: Okt. \n2002, § 6 Rn. 181; Gädtke/Temme/Heintz, \nLandesbauordnung NRW, 10. Aufl. 2003, § 6 Rn. \n234.\n\n106\n\nVon der erforderlichen Abstandflächentiefe von 5,70 m lägen aber lediglich ca. \n4,70 m (abgegriffen aus dem zur Baugenehmigung gehörigen amtlichen Lageplan, \nBA Heft 3, Bl. 291) auf dem klägerischen Grundstück. Die erforderliche Tiefe der \nAbstandfläche T 8 misst nach der obigen Berechnung, die auch insoweit keinen \nBedenken hinsichtlich ihrer Richtigkeit begegnet, 6,74 m. Tatsächlich beträgt die \nEntfernung zwischen Außenwand und Nachbargrenze aber nur ca. 5,0 m (ebenfalls \nabgegriffen aus dem amtlichen Lageplan, a.a.O.). \n\n107\n\nAngesichts der erheblichen Unterschreitungen der einzuhaltenden Tiefen der \nAbstandflächen von ca. 1,0 m bzw. 1,74 m bedurfte es für die Entscheidung des \nSenats keiner nachträglichen Vermessung der Grenzabstände (die übrigens gemäß \n§ 3 Abs. 1 Nr. 12 BauPrüfVO seitens der Kläger in den amtlichen Lageplan hätten \neingetragen werden müssen). Bei Abweichungen der vorliegenden Größenordnung \nkann der Senat sich damit begnügen, die Grenzabstände durch Abgreifen zu \nermitteln. \n\n108\n\ncc) Die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Tiefen der \nAbstandflächen ist nicht deshalb rechtlich unerheblich, weil die Abstandflächen, \nsoweit sie das Nachbargrundstück I. straße 4a in Anspruch nehmen, auf einer \nprivaten Zuwegung liegen, die die einzige Erschließung des Hinterliegergrundstücks \ndarstellt und aus diesem Grunde nicht überbaut werden kann. Abgesehen davon, \ndass Grundstücksgrenzen, - zuschnitte und -zuwegungen Veränderungen \nunterliegen können und daher nicht auf alle Zeit von einer gleich bleibenden \nGrundstückssituation ausgegangen werden kann, sind die Kläger auch unter keinem \nGesichtspunkt berechtigt, mit ihrem Baukörper so nahe an die Grundstücksgrenze \nheranzurücken, dass die Abstandflächen teilweise bereits auf dem \nNachbargrundstück liegen. \n\n109\n\ndd) Der Abstandflächenverstoß ist auch nicht gemäß § 6 Abs. 15 BauO NRW \nrechtsunerheblich. Nach dieser Vorschrift können bei Nutzungsänderungen sowie bei \ngeringfügigen baulichen Änderungen bestehender Gebäude ohne Veränderung von \nLänge und Höhe der den Nachbargrenzen zugekehrten Wände unter Würdigung \nnachbarlicher Belange geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn \nGründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen. Die Vorschrift soll \nbestandsgeschützte Gebäude privilegieren. \n\n110\n\nVgl. Senatsbeschluss vom 1. Februar 2002 - 10 \nB 2092/99 -, NVwZ 2001,340 = NWVBl 2001, \n138.\n\n111\n\nDas Gebäude der Kläger genießt indessen keinen Bestandsschutz. Es kann sich \nentgegen der Ansicht der Kläger insbesondere nicht auf eine formelle Legalität \nstützen. Die Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 ist erloschen, da das Gebäude \nabweichend von den genehmigten Bauvorlagen errichtet worden ist. Nach den \njeweils mit einem Zugehörigkeitsstempel versehenen und damit zum Bestandteil der \nBaugenehmigung vom 26. Oktober 1995 gewordenen Bauzeichnungen \"Schnitte und \nAnsichten West und Ost\" sowie \"Ansichten Süd und Nord\" ist die geplante Firsthöhe \njeweils - für das gesamte Gebäude durchgehend - mit 247,485 m ü.NN. angegeben. \nWie das Vermessungsbüro Q. ermittelt hat, beträgt die tatsächliche Firsthöhe \ndes westlichen Gebäudeteils jedoch 247,66 ü.NN (Vermessung vom 4. September \n2002) und die Firsthöhe des östlichen Gebäudeteils sogar 247,76 m ü.NN \n(Vermessung vom 9. Oktober 2002). Damit überschreitet die tatsächliche Höhe des \nGebäudes die genehmigte Höhe bis zu 27,5 cm. Das tatsächlich errichtete Gebäude \nstellt damit ein aliud gegenüber dem genehmigten Vorhaben dar. Denn es macht \nsowohl in bauordnungsrechtlicher als auch in bauplanungsrechtlicher Hinsicht eine \nerneute Prüfung erforderlich. Es liegt auf der Hand, dass eine größere Gebäudehöhe \nEinfluss auf die Berechnung der Abstandflächen und die Statik des Gebäudes hat \nund dass eine Erhöhung des Gebäudes, die nach Behauptungen der Kläger auf eine \nErhöhung des Drempels im Dachgeschoss zurückzuführen sein soll, \nplanungsrechtliche Auswirkungen haben, etwa die Entstehung eines Vollgeschosses \nim Dachgeschoss bewirken kann. Unerheblich für die Frage des Vorliegens eines \naliud ist, ob das abweichend von der Baugenehmigung errichtete Vorhaben \ngenehmigungsfähig ist oder nicht. Dieser Frage ist in dem sich anschließenden \nbauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren nachzugehen.\n\n112\n\nDie Auffassung der Kläger, das Gebäude sei mit seiner tatsächlichen Höhe \ngenehmigt und damit formell legal, da die Mitarbeiterin der Bauordnungsbehörde \nT. durch den Architekten F. bzw. dessen Projektleiter E. auf die \nbeabsichtigte Drempelerhöhung angesprochen worden sei und die Notwendigkeit \neiner Nachtragsgenehmigung verneint habe, geht fehl. Zwar ergibt sich aus dem in \nden Bauakten befindlichen Schreiben des Architekturbüros F. vom 14. März \n1996, dass der Unterzeichner E. mit der Mitarbeiterin T. die Frage einer \nDrempelerhöhung um 10 cm erörtert und diese ihr Einverständnis erklärt habe. Auf \nder Rückseite des Schreibens findet sich indessen ein handschriftlicher Vermerk der \nMitarbeiterin T. vom 15. März 1996 mit folgendem Wortlaut: \"Gemäß telefonischer \nRücksprache mit dem Architekturbüro F. wird bezüglich der Drempelanhebung \nein Nachtrag eingereicht.\" Dieser Vermerk belegt, dass entgegen dem Vorbringen \nder Kläger ein Nachtrag für erforderlich, jedenfalls aber nicht für entbehrlich gehalten \nworden ist. Dafür, dass der Vermerk den Inhalt des geführten Gesprächs, wie von \nden Klägern behauptet, unrichtig wiedergäbe, liegen nicht die geringsten \nAnhaltspunkte vor. Dass die Mitarbeiterin T. von einer beabsichtigten zweiten \nDrempelerhöhung um weitere 20 cm in Kenntnis gesetzt worden wäre, lässt sich den \nBauakten nicht entnehmen. Das von den Klägern als Kopie vorgelegte, an das \nBauordnungsamt der Stadt Heiligenhaus, z. Hd. Frau T. , adressierte Schreiben \ndes Architektenbüros vom 18. März 1996 ist nicht zu den Bauakten gelangt. Es \nliegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Mitarbeiterin T. von dem Inhalt \ndes Schreibens auf andere Weise, etwa telefonisch, erfahren hätte. Im Übrigen wäre \nes nicht nachvollziehbar, dass sie bei einer ursprünglich beabsichtigten \nDrempelerhöhung um 10 cm einen Nachtrag für erforderlich gehalten hat, bei einer \nDrempelerhöhung um weitere 20 cm aber die Notwendigkeit eines Nachtrags \nverneint haben sollte. \n\n113\n\nUnabhängig von dem Vorstehenden wäre das Gebäude aber auch dann formell \nillegal errichtet worden, wenn die Mitarbeiterin T. von der von den Bauvorlagen \nabweichenden Bauausführung informiert gewesen sein sollte und auf die Einreichung \neines Nachtragsbauantrags ausdrücklich verzichtet hätte. Denn eine \nBaugenehmigung bedarf gemäß § 75 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BauO NRW der \nSchriftform. Mündliche Absprachen zwischen Bediensteten der Bauverwaltung und \ndem Bauwilligen bzw. seinem Architekten sind für den Inhalt der erteilten \nBaugenehmigung regelmäßig ohne Bedeutung.\n\n114\n\nVgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. Januar 2001 \n- 10 B 1827/00 -, BRS 64 Nr. 162 m.w.N.; OVG \nNRW, Beschluss vom 16. Januar 2003 \n- 10 A 3157/01 -.\n\n115\n\nEntscheidend für den Inhalt der Baugenehmigung sind daher die Angaben in den \nmit Zugehörigkeitsvermerk zur Baugenehmigung versehenen Bauvorlagen. Diese \nsehen aber eine (durchgehende) Firsthöhe von nur 247,485 m vor. Ob es, wie die \nKläger behaupten und was der Beklagte bestreitet, einer ständigen Übung beim \nBauordnungsamt des Beklagten entsprach, Abweichungen von den Bauvorlagen \nohne einen Nachtragsbauantrag durch Grüneintrag in den Bauvorlagen zu \nkennzeichnen, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Denn ein solcher Nachtrag ist \nhier unstreitig nicht erfolgt. Eine Genehmigung der abweichend ausgeführten \nFirsthöhe des Gebäudes und damit eine Genehmigung des Gesamtgebäudes \nbesteht nach alledem nicht. \n\n116\n\nb) Entgegen der Auffassung der Kläger kommt die Erteilung einer Abweichung \ngemäß § 73 BauO NRW im Hinblick auf die Abstandflächenverstöße nicht in \nBetracht. Insoweit ist in Rechtsprechung und Kommentarliteratur anerkannt, dass \nstrenge Anforderungen an die Erteilung einer Abweichung im Zusammenhang mit \nAbstandflächenverstößen zu stellen sind. \n\n117\n\nVgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. August 1995 \n- 7 B 2117/95 -, BRS 57 Nr. 141, und Urteil vom \n17. Juni 2002 - 7 A 1829/01 -; \nBoeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das \nLand Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar, \nStand: Oktober 2002, § 73 Rn. 18.\n\n118\n\nAuszugehen ist davon, dass § 6 BauO NRW eine in sich geschlossene Regelung \nmit eigenen Abweichungsregelungen in Absatz 1 Sätze 3 und 4, Absätzen 13, 14, 15 \nund 16 darstellt. Die Abweichungsregelung des § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW \nermöglicht es der Bauaufsichtsbehörde angesichts der erwähnten rechtlichen \nAusgangslage nicht, von dem Regelungskonzept des § 6 BauO NRW abzuweichen, \nnur weil dies mit öffentlichen Belangen vereinbar erscheint. Die Abstandvorschriften \nregeln eingehend die gegenläufigen Interessen benachbarter Grundeigentümer. Was \ndie Würdigung der nachbarlichen Interessen insoweit verlangt, ist regelmäßig in den \nAbstandvorschriften abschließend festgelegt. Die Zulassung einer Abweichung nach \n§ 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kommt insoweit nur in Betracht, wenn eine atypische \nGrundstückssituation vorliegt, die von dem Normalfall, welcher der gesetzlichen \nRegelung der Abstandflächen zugrundeliegt, in so deutlichem Maße abweicht, dass \ndie strikte Anwendung des Gesetzes zu Ergebnissen führt, die der Zielrichtung der \nNorm nicht entsprechen. Die Abweichung ist somit kein Instrument zur Legalisierung \ngewöhnlicher Rechtsverletzungen.\n\n119\n\nVgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., m.w. \nRechtsprechungsnachweisen.\n\n120\n\nIm vorliegenden Fall sind Anhaltspunkte für eine atypische Grundstückssituation \nim vorbeschriebenen Sinne nicht ersichtlich. Klarstellend sei bemerkt, dass eine \natypische Grundstückssituation noch nicht bei einem - hier nicht einmal gegebenen - \natypischen Grundstückszuschnitt vorliegt, sondern darüber hinaus voraussetzt, dass \neine bautechnisch und/oder wirtschaftlich sinnvolle Bebauung des Grundstücks bei \nstrikter Anwendung der Abstandflächenvorschriften nicht möglich ist. Von einer \nsolchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Die abstandflächenrechtlichen \nProbleme rühren allein daher, dass die Kläger das Grundstück, das bisher \nentsprechend der erteilten Baugenehmigung gewerblich genutzt worden ist, nunmehr \nteilweise einer Wohnnutzung zuführen möchten und dass hierfür strengere \nabstandflächenrechtliche Anforderungen gelten. \n\n121\n\nII. Die Klage mit dem ersten Hilfsantrag, der die Verpflichtung des Beklagten zum \nGegenstand hat, die begehrte Baugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche mit \neiner Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW (Baulast) zu versehen, ist gleichfalls \nunbegründet. Die Erteilung einer Baugenehmigung kann, unabhängig von der \nbauordnungsrechtlichen Abstandflächenfrage schon deshalb nicht erfolgen, weil das \nVorhaben, wie oben dargelegt, auch planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist. \nIm Übrigen bestehen im Hinblick auf die mit der Erteilung einer Baugenehmigung \nverbundene Baufreigabe aber auch grundsätzliche Bedenken, die Baugenehmigung \nvon der aufschiebenden Bedingung des Zustandekommens einer Baulast - eine \nAuflage käme von vornherein nicht in Betracht - abhängig zu machen.\n\n122\n\nVgl. hierzu Bay VGH, Beschluss vom 15. \nSeptember 1998 - 20 ZB 98.2402 -, BRS 60 Nr. \n144.\n\n123\n\nIII. Die Klage kann schließlich auch mit dem zweiten Hilfsantrag keinen Erfolg \nhaben. Die begehrte Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung eines \nplanungsrechtlichen Vorbescheides (Bebauungsgenehmigung) scheitert daran, dass \ndas Vorhaben, wie oben ausgeführt, planungsrechtlich unzulässig ist.\n\n124\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2 VwGO, die \nEntscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711, § 713 \nZPO.\n\n125\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht vorliegen.","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/294184","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2003-02-06/10-a-3666-99","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":14},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":13},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 212a","ref_norm":"212a","n":1},{"jurabk":"BImSchG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"BImSchG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 159","ref_norm":"159","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/294184","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/294184","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2003-02-06/10-a-3666-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/294184","retrieved":"2026-07-09 03:15:49.708051+00:00"}}