{"status":"available","doknr":"OLD296817","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2002:0725.1A785.00.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2002-07-25","aktenzeichen":"1 A 785/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. \n\nDer Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in \nHöhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor \nSicherheit in entsprechender Höhe leistet.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand\n\n2\n\nDer Kläger steht als Justizvollzugsobersekretär im Dienste des Beklagten und ist \nim allgemeinen Vollzugsdienst bei der Justizvollzugsanstalt K. tätig. Seit Januar \n1984 bewohnt er die zur Justizvollzugsanstalt gehörende Dienstwohnung Nr. 28 mit \nder Anschrift R. straße 410 in K. . \n\n3\n\nDie Wohnung befindet sich in einem 1968 bezugsfertig gewordenen Ein-\nFamilienhaus und verfügt über eine auf zwei Etagen verteilte Wohnfläche von \n48,20 qm. \n\n4\n\nNachdem die Oberfinanzdirektion K. - im Folgenden: OFD - mit Schreiben vom \n3. August 1992 den örtlichen Mietwert unter Berücksichtigung eines Zuschlags von \n7 % für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen und eines \nAbschlags von 50 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt \nsowie starken Verkehrslärms noch auf 352,70 DM festgesetzt hatte, erfolgte mit \nSchreiben vom 24. Juli 1995 eine Neufestsetzung des örtlichen Mietwerts auf 590,40 \nDM. Dabei legte die OFD als Miete für eine vergleichbare bzw. ähnliche Wohnung \neinen Betrag von 12,30 DM/qm zu Grunde und nahm einen Zuschlag von 7 % für die \nvon der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen sowie einen Abschlag von \n20 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt vor. Zusätzlich in \nAnsatz gebracht wurden ein als pauschalierte Nebenabgaben bezeichneter Zuschlag \nin Höhe von 72,30 DM (= 48,2 qm x 1,50 DM/qm) sowie als Entschädigung für \nbesondere Ausstattung bezeichnete Zuschläge für einen Dienstherd in Höhe von \n1,01 DM (= 243 DM x 5 % : 12) und für eine Spüle in Höhe von 1,29 DM (= 309 DM x \n5 % : 12).\n\n5\n\nGegen diese Festsetzung führte der Kläger am 30. August 1995 an: Eine \nMieterhöhung von knapp 60 % verstoße gegen die guten Sitten. Der Wegfall eines \nAbschlags für starken Verkehrslärm sei nicht gerechtfertigt. Der Verkehrslärm auf der \nB. Straße habe sich mit Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem \nMaße gestiegen. Da er direkt gegenüber der Endhaltestelle wohne, komme es fast \npausenlos zu Lärmbeeinträchtigungen durch ankommende und wegfahrende Busse \nund Straßenbahnen. \n\n6\n\nUnter dem 7. September 1995 übersandte der Leiter der Justizvollzugsanstalt \nK. dem Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland die Stellungnahme des \nKlägers und führte dazu ergänzend an: Es könne bestätigt werden, dass sich seit der \nFestsetzung der OFD vom 3. August 1992 keine Veränderung bezüglich des \nauftretenden Lärmpegels ergeben habe. \n\n7\n\nMit Bescheid vom 12. September 1995, dem Kläger ausgehändigt am \n19. Oktober 1995, setzte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland die \nDienstwohnungsvergütung für die dem Kläger zugewiesene Dienstwohnung mit \nWirkung vom 1. Dezember 1995 auf monatlich 590,40 DM mit der Maßgabe fest, \ndass sie die höchste Dienstwohnungsvergütung nicht übersteigen darf. \n\n8\n\nAuf den am 9. November 1995 erhobenen Widerspruch des Klägers holte der \nPräsident des Justizvollzugsamts Rheinland eine Stellungnahme der OFD ein. Die \nOFD legte unter dem 28. Dezember 1995 dar: Der örtliche Mietwert der \nDienstwohnung sei anhand des gültigen Mietspiegels ermittelt worden. Der K. \nMietspiegel weise für Wohnungen in der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 bis 1975) \nbei einer Größe um 40 qm, ausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlerer \nWohnlage einen Quadratmeterpreis von 10,80 bis 13,80 DM aus; der Mittelwert \nbetrage demnach 12,30 DM/qm. Bei einer im Juni 1993 durchgeführten \nOrtsbesichtigung sei festgestellt worden, dass ein einheitlicher Abschlag für die Lage \nin unmittelbarer Nähe der Justizvollzugsanstalt in Höhe von 50 % nicht mehr \ngerechtfertigt sei, da die Beobachtungskanzeln nicht mehr alle gleichzeitig besetzt \nseien, der Aufwuchs in den Gärten derart zugenommen habe, dass dadurch eine \nEinsichtnahme, zumindest in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei, und eine \ngewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln \nerfolgen müsse. Für die Dienstwohnung des Klägers sei unter Berücksichtigung \ndessen ein Abschlag von 20 % als angemessen angesehen worden. Damit seien \nzugleich alle sonst durch den Dienstbetrieb entstehenden Nachteile ausgeglichen. \nAusweislich eines unter dem 12. Mai 1986 für die Dienstwohnung R. straße 456 \nerstellten Gutachtens seien Nachteile wie die Lärmbelästigung durch die B. \nStraße durch Vorteile wie z.B. baujahrsuntypische Iso-Verglasung bzw. \nDoppelfenster ausgeglichen. Weder bei einer Ortsbesichtigung im Jahre 1986 noch \nder im Jahre 1993 sei eine Lärmbelästigung durch Straßenbahnen oder Busse \nfestgestellt worden, die ein Abweichen von dem genannten Gutachten rechtfertigen \nwürden. \n\n9\n\nMit Widerspruchsbescheid vom 16. Januar 1996, dem Kläger ausgehändigt am \n7. März 1996, wies der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland den Widerspruch \ndes Klägers unter Bezugnahme auf die Stellungnahme der OFD vom 28. Dezember \n1995 als unbegründet zurück. \n\n10\n\nAm 1. April 1996 hat der Kläger Klage erhoben. In einer am 11. März 1998 \ndurchgeführten mündlichen Verhandlung hat der Vorsitzende des örtlichen \nPersonalrats erklärt: Für die Beobachtungskanzel der Justizvollzugsanstalt bestehe \nkein Besetzungsplan. Hierfür würde auch das vorhandene Besetzungspersonal nicht \nausreichen. Demzufolge sei die Kanzel nur sporadisch besetzt. Der Sitzungsvertreter \nder Beklagten gab an: Die Kanzeln seien grundsätzlich nur in Notfällen und in \nAusnahmefällen besetzt, in denen es der Anstaltsleiter für opportun halte zu \ndokumentieren, dass die Kanzeln nicht außer Gebrauch seien. \n\n11\n\nMit dem angefochtenen Urteil vom 8. Dezember 1999 hat das Verwaltungsgericht \ndie Klage mit dem Antrag,\n\n12\n\nden Bescheid des Beklagten vom 12. September \n1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides \nvom 16. Januar 1996 aufzuheben, \n\n13\n\nabgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der angefochtene \nBescheid begegne in formeller Hinsicht keinen rechtlichen Bedenken, insbesondere \nsei der Kläger hinreichend angehört worden. Die Festsetzung der \nDienstwohnungsvergütung sei auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Die \nvom Kläger gegen die Festsetzung des örtlichen Mietwerts durch die OFD erhobenen \nEinwände griffen nicht durch. Die Heranziehung eines Mietspiegels zur Ermittlung \ndes örtlichen Mietwerts sei rechtmäßig. Auch die vorgenommene Eingruppierung der \nDienstwohnung des Klägers in die in dem Mietspiegel vorhandenen Kategorien \nbegegne keinen Bedenken. Insbesondere sei weder ersichtlich noch sonst dargetan, \ndass die Lage der Wohnung so einzigartig sei, dass eine Einordnung nicht möglich \nwäre. Die Festsetzung eines Abschlags für die Nähe zur Justizvollzugsanstalt in \nHöhe von nur 20 % sei sachgerecht. Auf Grund entsprechender baulicher \nVeränderungen sei ein Abschlag wegen Lärmbelästigung gegenüber den früheren \nFestsetzungen nicht mehr berechtigt. Die Annahme eines prozentualen Zuschlags für \ndie von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen diene der \nVerwaltungsvereinfachung und begegne daher ebenfalls keinen rechtlichen \nBedenken. Dass die neu festgesetzte Dienstwohnungsvergütung im Ergebnis um \nmehr als 60 % höher liege als die 1992 festgesetzte, sei unerheblich, da bei der \nNeufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung keine Bindung an \nHöchststeigerungsraten insbesondere aus dem bürgerlich-rechtlichen Mietrecht \nbestehe. Eine vom Kläger angenommene gleichheitssatzwidrige Benachteiligung aus \nder in der Dienstwohnungsverordnung vorgesehenen \"Kappungsgrenze\" sei für die \nEntscheidung ohne Bedeutung, da eine Ausweitung der \"Kappungsgrenze\" auch auf \nhöhere Besoldungsgruppen keinen Einfluss auf die Höhe der für den Kläger \nfestzusetzenden Dienstwohnungsvergütung habe. \n\n14\n\nMit der zugelassenen und fristgerecht begründeten Berufung verfolgt der Kläger \nsein Begehren weiter. \n\n15\n\nZur Begründung führt er im Wesentlichen aus: Der angefochtene Bescheid sei \nschon formell rechtswidrig, da keine ordnungsgemäße Anhörung stattgefunden habe. \nAuch materiell-rechtlich sei die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung \nrechtswidrig. So käme die Anwendung des Mietspiegels für seine Wohnung wegen \nderen Singularität nicht in Betracht. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels scheide \nauch deshalb aus, weil dieser von einer durch Angebot und Nachfrage auf dem \nWohnungsmarkt ermittelten Miete ausgehe, die Dienstwohnung jedoch durch einen \ndienstrechtlichen Zuweisungsakt vergeben werde. Im Übrigen schreibe die \nDienstwohnungsverordnung eigene Ermittlungen durch die OFD vor; diese könnten \nnicht durch die Heranziehung eines Mietspiegels ersetzt werden, da der \nVerordnungsgeber die Anwendung eines Mietspiegels nicht vorgesehen habe. Die \nOFD habe den Mietspiegel auch unzutreffend angewandt. Es gehe nicht an, \neinerseits von einer mittleren Wohnlage auszugehen, andererseits jedoch einen \nMietwert festzusetzen, der nur geringfügig über der unteren Grenze für eine \nWohnung in einer einfachen Wohnlage liege. Durch die Zuordnung der \nDienstwohnung zu einer einfachen Wohnlage im Rahmen der im Jahre 1992 \nerfolgten Festsetzung sei eine Bindung für die späteren Festsetzungen eingetreten. \nEntgegen der Auffassung der OFD könne in Anbetracht der vorhandenen \nbesonderen Nachteile auch tatsächlich nicht von einer mittleren Wohnlage \nausgegangen werden. Die Lärmbelästigungen seien seit der Festsetzung im Jahre \n1992 unverändet geblieben, was auch der Leiter der Justizvollzugsanstalt K. \nbestätigt habe. Für die von der Beklagten übernommenen Schönheitsreparaturen \nkönne kein an Prozentsätzen orientierter Zuschlag angesetzt werden. Zudem \nhandele es sich dabei um eine Nebenleistung im Sinne der \nDienstwohnungsverordnung. Schließlich liege ein Verstoß gegen das \nGleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG vor, da im Vergleich zu den Mietern \nprivaten Wohnraums eine grundrechtlich erhebliche Benachteiligung vorliege. Diese \nsei darin zu sehen, dass die dienstwohnungsrechtlichen Vorschriften keinen \nannähernd vergleichbaren Schutz bei einer Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung \nwie die bürgerlich-rechtlichen Regelungen bei einer Mieterhöhung gewährten. \n\n16\n\nDer Kläger hat seinen erstinstanzlichen Antrag dahingehend neu gefasst, dass er \nbeantragt, \n\n17\n\nden Bescheid des Präsidenten des Justizvoll-\nzugsamts Rheinland vom 12. September 1995 in der \nGestalt dessen Widerspruchsbescheids vom \n16. Januar 1996 insoweit aufzuheben, als darin eine \nDienstwohnungsvergütung von mehr als 352,70 DM \nfestgesetzt worden ist.\n\n18\n\nDer Kläger beantragt,\n\n19\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und nach \ndem neu gefassten erstinstanzlichen Antrag zu \nerkennen.\n\n20\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n21\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n22\n\nZur Begründung stützt sie sich auf das angefochtene Urteil und führt ergänzend \nan: Die OFD habe sich nicht ausschließlich an dem örtlichen Mietspiegel orientiert, \nsondern sei lediglich von diesem ausgegangen und habe dann die weiteren \nBesonderheiten der Dienstwohnung des Klägers berücksichtigt. \n\n23\n\nZur Aufklärung der Sachlage hat ein Ortstermin durch den Berichterstatter \nstattgefunden. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das Terminsprotokoll und \ndie anläßlich des Ortstermins gefertigten Fotos verwiesen. \n\n24\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt \nder Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten \n(2 Bände) sowie auf das Gutachten Nr. 131/85 des Gutachterausschusses für \nGrundstückswerte in K. vom 12. Mai 1986, den Ausbauplan der \nJustizvollzugsanstalt K. sowie die vom Kläger eingereichte Zusammenstellung der \nK. Mietspiegel Bezug genommen.\n\n25\n\nEntscheidungsgründe\n\n26\n\nDie zulässige Berufung hat keinen Erfolg.\n\n27\n\nDie Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid des Präsidenten des \nJustizvollzugsamts Rheinland vom 12. September 1995 in der Gestalt dessen \nWiderspruchsbescheids vom 16. Januar 1996 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger \nnicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).\n\n28\n\nRechtsgrundlage für die vom Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland \ngetroffene Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung auf 590,74 DM ist § 3 Abs. 1 \nder Verordnung über Dienstwohnungen für die Beamten und Richter des Landes \nNordrhein-Westfalen, die Beamten der Gemeinden und Gemeindeverbände sowie \ndie Beamten der Landesversicherungsanstalten Rheinprovinz und Westfalen \n(Dienstwohnungsverordnung - DWVO -) in der Fassung der Bekanntmachung vom \n9. November 1969 (GV.NRW. 1966 S. 48) und der bis zur Verordnung vom \n25. Februar 1983 (GV.NRW. S. 133) eingetretenen Änderungen. Danach ist die \nDienstwohnungsvergütung der Betrag, der dem Beamten bei Einräumung einer \nDienstwohnung auf seine Dienstbezüge angerechnet wird; sie ist nach dem örtlichen \nMietwert festzusetzen. \n\n29\n\nOb der Kläger zu der Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung \nordnungsgemäß angehört und der angefochtene Bescheid ausreichend begründet \nworden ist, bedarf keiner Vertiefung. Da die Festsetzung der \nDienstwohnungsvergütung mangels eines Beurteilungs- oder Ermessensspielraums \neine gebundene Entscheidung ist, \n\n30\n\nvgl. OVG NRW, Urteile vom 16. Juni 1988 - 12 A \n374/87 - und vom 19. Juni 1989 - 12 A 569/87 -,\n\n31\n\nhätte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland, das Vorliegen eines Form- \noder Verfahrensmangels unterstellt, jedenfalls in der Sache keine andere \nEntscheidung treffen können. Mit Blick darauf ist eine unzureichende Anhörung des \nKlägers und eine nicht ausreichende Begründung des Bescheids nach § 46 \nVwVfG NRW in der bei Erlass des Widerspruchsbescheids maßgeblichen Fassung \nunerheblich. \n\n32\n\nIn der Sache genügt die in dem angefochtenen Bescheid getroffenen \nFestsetzung der Dienstwohnungsvergütung den gesetzlichen Anforderungen. \n\n33\n\nGemäß § 3 Abs. 1 DWVO ist die Dienstwohnungsvergütung entsprechend dem \nörtlichen Mietwert für die vom Kläger bewohnte Wohnung festzusetzen. Der örtliche \nMietwert einer Wohnung ist nach § 2 Abs. 3 DWVO durch Vergleich mit den Mieten \nzu ermitteln, welche in derselben Gemeinde für Wohnungen gezahlt werden, die \nnach ihrer Lage und Art und nach anderen, den Mietwert beeinflussenden \nbesonderen Umständen vergleichbar sind. \n\n34\n\nEntgegen der Auffassung des Klägers hat die OFD bei der Ermittlung der Miete \nfür vergleichbare Wohnungen zu Recht im Grundsatz auf den \"K. Mietspiegel für \nnicht öffentlich geförderte Wohnungen, Stand: 1. Juni 1994\" - im Folgenden: K. \nMietspiegel -, zurückgegriffen. \n\n35\n\nVgl. für die Anknüpfung an Vergleichsmieten für \nnicht öffentlich geförderte Wohnungen: BAG, Urteil \nvom 29. November 1985 - 7 AZR 346/82 -, AP Nr. 1 \nzu § 65 BAT. \n\n36\n\nDer Mietspiegel einer Gemeinde dient - wie für den K. Mietspiegel in dessen \nallgemeinen Erläuterungen ausdrücklich dargelegt - allgemein als Richtlinie zur \nErmittlung ortsüblicher Vergleichsmieten. Er wird regelmäßig durch Vereinigungen \nder Vermieter, der Mieter, der Makler und der gemeindlichen Wohnungsämter \nzusammengestellt und beruht damit auf Erfahrungen und Einschätzungen von \nsachkundigen Stellen, die mit den Verhältnissen des örtlichen Wohnungsmarkt \nhinlänglich vertraut sind. Mit Blick darauf entbehrt der Einwand des Klägers, die OFD \nhätte anstelle des Rückgriffs auf den K. Mietspiegel eigene Ermittlungen anstellen \nmüssen, einer hinreichenden Grundlage. Ebenso besteht kein Anlass, die inhaltliche \nRichtigkeit des Mietspiegels und dessen Eignung zum Nachweis der Marktmiete in \nFrage zu stellen.\n\n37\n\nVgl. zur Kompetenz für eine derartige \nÜberprüfung: BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1996 - \n8 C 19/94 -, BVerwGE 100, 262 = Buchholz 454.9 \nMietpreisrecht Nr. 15 = DÖV 1996, 741 = DVBl. \n1996, 993 = NJW 1996, 2046.\n\n38\n\nGegen die Anwendbarkeit das Mietspiegels konkret auf seine Wohnung kann der \nKläger nicht mit Erfolg einwenden, deren Lage sei durch derartige Besonderheiten \ngeprägt, dass keine vergleichbare Wohnung im Stadtgebiet K. vorhanden sei. Dem \nist entgegenzuhalten, dass die vom Kläger insbesondere mit Blick auf die Nähe zur \nJustizvollzugsanstalt angeführten Lagenachteile seiner Wohnung im Rahmen der \nAnwendung des K. Mietspiegel durch die Einordnung in die dort für die \nunterschiedlichen Wohnlagen vorgesehenen Spannen sowie durch die Vornahme \nvon besonderen, an die vorhandenen Gegebenheiten anknüpfenden Abschlägen \nhinlänglich Berücksichtigung finden können. Dass die die Besonderheit der Wohnung \ndes Klägers prägenden Umstände auf diese Art und Weise nicht ausreichend in die \nErmittlung der Mieten für vergleichbare Wohnungen einfließen können, lässt das \nVorbringen des Klägers nicht hervortreten und ist auch sonst nicht ersichtlich. \n\n39\n\nSoweit der Kläger sich für die Unanwendbarkeit des Mietspiegels auf den \nUmstand beruft, eine Dienstwohnung werde im Gegensatz zu den auf dem privaten \nMarkt vermieteten Wohnungen durch einen dienstrechtlichen Zuweisungsakt \nvergeben und es existiere deshalb kein \"Marktwert\", trägt er der Tatsache nicht \nhinreichend Rechnung, dass die Dienstwohnungsverordnung ausdrücklich vorgibt, \nden örtlichen Mietwert anhand der Mieten für vergleichbare Wohnungen auf dem \nfreien Wohnungsmarkt zu ermitteln. Der Umstand, dass es sich um eine \nDienstwohnung handelt, die gerade nicht auf der Grundlage eines zwischen dem \nVermieter und dem Mieter abgeschlossenen Mietvertrags vermietet wird, ist deshalb \nfür die Ermittlung des örtlichen Mietwerts außer Betracht zu lassen. \n\n40\n\nAuf der Grundlage des K. Mietspiegels hat die OFD für die Dienstwohnung \ndes Klägers zutreffend einen örtlichen Mietwert von 590,40 DM ermittelt.\n\n41\n\nSo ist bei der Ermittlung der Mieten für mit der Dienstwohnung des Klägers \nvergleichbare Wohnungen zu Recht der Mittelwert der im K. Mietspiegel für \nWohnungen in einer mittleren Wohnlage angegebenen Spanne zugrunde gelegt \nworden. \n\n42\n\nFür die Ausgangseinordnung der Dienstwohnung des Klägers in den Bereich \neiner mittleren Wohnlage ist von der Feststellung des K. Mietspiegels \nauszugehen, dass es sich bei den mittleren Wohnlagen um normale Wohnlagen \nohne besondere Vor- und Nachteile handelt und die überwiegende Zahl der \nWohnungen innerhalb des Stadtgebiets in diesen Wohngegenden liegt. Eine \nEinordnung in den Bereich einer einfachen Wohnlage käme nach dem K. \nMietspiegel nur dann in Betracht, wenn das Wohnen kontinuierlich erheblich \nbeeinträchtigt und dadurch der Wohnwert gemindert würde. Davon kann für den \nBereich, in dem die Dienstwohnung des Klägers liegt, auf Grund der im Rahmen des \nOrtstermins getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden. Dort konnten \nkeine Umstände festgestellt werden, die eine erhebliche Minderung des Wohnwerts \nrechtfertigen könnten. Vielmehr gliedert sich der Bereich der Justizvollzugsanstalt mit \nden ihr zugehörigen Dienstwohnungen in eine - wie auch der Gutachterausschuss für \nGrundstückswerte in K. in seinem Gutachten Nr. 131/85 vom 12. Mai 1986 \ndargelegt hat - insgesamt freundliche Wohnlage ein, die im Westen durch eine Ein-\n/Zweifamilenhaussiedlung, im Norden und Osten durch Kleingartenanlagen sowie im \nSüden früher durch ein (stillgelegtes) Kasernengelände - und nunmehr durch eine \nNeubausiedlung - geprägt ist. \n\n43\n\nDie Festlegung auf den Mittelwert der für Wohnungen in einer mittleren \nWohnlage vorgesehenen Spanne rechtfertigt sich aus der Tatsache, dass keine \nbesonderen Umstände vorliegen, auf die ein Abweichen von diesem Wert gestützt \nwerden könnte.\n\n44\n\nDer sich danach ergebende Betrag von 12,30 DM/qm ist von der OFD entgegen \nder Auffassung des Klägers zu Recht um nicht mehr als 20 % wegen der Nähe zur \nJustizvollzugsanstalt gemindert worden. Zutreffend hat es die OFD als einen den \nWohnwert erheblich mindernden Umstand angesehen, unmittelbar angrenzend an \neine Justizvollzugsanstalt zu wohnen. Schon allein das Vorliegen dieser Tatsache \nvermag nach allgemeiner Einschätzung die Minderung des Wohnwerts einer \nWohnung zu begründen. Hinzu kommen die Einfriedung des gesamten Geländes der \nJustizvollzugsanstalt mit den ihr zugehörigen Dienstwohnungen durch einen 1,75 \nMeter hohen Maschendrahtzaun, die Erreichbarkeit der Wohnung ausschließlich \ndurch den äußeren Eingangsbereich der Justizvollzugsanstalt sowie die \nBeeinträchtigungen durch den Anstaltsbetrieb als solchen, wie sie sich \nbeispielsweise aus mit dem allgemeinen Betrieb verbundenem Lärm, aus - auch \nwährend der Nachtzeit erfolgenden - Lautsprecherdurchsagen, aus \nScheinwerfereinstrahlungen, aus Hubschrauberan- und -abflügen und aus \nAlarmklingeln ergeben. Demgegenüber spricht aber gegen die Annahme eines \nhöheren Abschlags als 20 %, dass die das Gelände der Justizvollzugsanstalt \nabgrenzende sechs Meter hohe Mauer von der Wohnung des Klägers nicht zu sehen \nund auch die das gesamte Gelände umschließende Umzäunung angesichts der \nvorhandenen Bepflanzung kaum wahrzunehmen ist sowie eine Möglichkeit der \nBeobachtung des eigenen Wohn- und Aufenthaltsbereichs von der in die \nAnstaltsmauer integrierten Beobachtungskanzel aus wegen der Lage der Wohnung \ndes Klägers einerseits und wegen des dazwischen liegenden Pflanzenbewuchses \nandererseits nicht besteht. \n\n45\n\nDer Ansatz eines weiteren Abschlags für die zweifelsohne vorhandenen \nLärmbeeinträchtigungen, die von den Bussen und Straßenbahnen, die die nur wenig \nentfernt liegende Endhaltestelle anfahren und wieder verlassen, von dem Verkehr \nauf der ebenfalls nur wenig entfernt liegenden und viel befahrenen B. Straße \nsowie von der in einiger Entfernung verlaufenden Bahnlinie ausgehen, war \nentbehrlich, da die damit verbundene Minderung des Wohnwerts ausgeglichen wird \ndurch die ebenfalls festzustellenden wohnwerterhöhenden Umstände, wie sie \ninsbesondere in der Lage der Wohnung in einem Einfamilienhaus, der \nbaujahrsuntypischen Ausstattung mit Isoverglasung bzw. mit Doppelfenstern, der \nGartenbenutzung sowie der guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und der \nschnellen Erreichbarkeit der Innenstadt einerseits und der Autobahn anderseits zu \nsehen sind.\n\n46\n\nEbenfalls zu Recht hat die OFD mit Blick darauf, dass die Schönheitsreparaturen \nvon der Beklagten übernommen werden, einen Zuschlag von 7 % angenommen. \nDamit wird der für private Mietverhältnisse regelmäßig anzutreffenden Vereinbarung \nRechnung getragen, die dem Mieter kraft Mietvertrags die Verpflichtung zur \nDurchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt. \n\n47\n\nVgl. Hochhausen/Henneböhle/Frerk, \nDienstwohnungsvorschriften Nordrhein-Westfalen, \nTeil B § 2 DWVO Anm. 3.\n\n48\n\nEntgegen der Auffassung des Klägers begegnet es keinen Bedenken, die mit der \nÜbernahme der Schönheitsreparaturen bedingten Vorteile in einem Prozentsatz zu \nbemessen. Zwar ist dem Kläger zuzugestehen, dass dies zu Ungereimtheiten führen \nkann, die insbesondere darin ihre Ursache haben, dass die Höhe der Kosten für die \nSchönheitsreparaturen unabhängig von der Wohnlage sind, durch eine prozentuale \nBemessung jedoch für gleich große Wohnungen in verschiedenen Wohnlagen in \nunterschiedlichem Umfang in die Berechnung des örtlichen Mietwerts einfließen. Das \nBestehen derartiger Ungereimtheiten hat ihre Ursache in der mit der prozentualen \nBemessungen verbundenen Pauschalierung, die der Beklagten mit Blick auf eine \nhandhabare Verwaltungspraxis in einem gewissen Rahmen zuzugestehen ist. Ob \ndieser Rahmen in bestimmten Fällen überschritten wird, bedarf keiner Entscheidung, \nda jedenfalls für die Wohnung des Klägers kein Anhalt für Annahme besteht, dass \nder konkret in Ansatz gebrachte Betrag von monatlich 41,50 DM in keiner \nhinreichenden Relation zu den für den Kläger vorhandenen Vorteilen steht. Dies gilt \numsomehr, als der sich daraus ergebende Betrag von 0,86 DM/qm noch deutlich \nunter der Höchstgrenze von 1,- DM liegt, die § 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten \nBerechnungsverordnung in der bis zum 31. Juli 1996 geltenden Fassung (BGBl. \n1992 I S. 1250) für den Ansatz von vom Vermieter übernommenen Kosten der \nSchönheitsreparaturen vorsieht. \n\n49\n\nNicht zu beanstanden ist weiterhin die dem Kläger auferlegte Verpflichtung, \neinen monatlichen Betrag in Höhe von 1,01 DM für einen in der Dienstwohnung \nbereitgestellten Herd sowie einen weiteren monatlichen Betrag in Höhe von 1,29 DM \nfür eine bereitgestellte Spüle zu zahlen. Demgegenüber kann der Kläger sich nicht \nmit Erfolg darauf berufen, bei diesen Gegenständen handele es sich nicht um solche, \ndie unter § 2 Abs. 5 DWVO fielen, vielmehr seien diese als Ausstattungsgegenstände \nund Geräte im Sinne von § 17 DWVO anzusehen. Dieser Einwand kann schon \ndeshalb zu keinem anderen Ergebnis führen, weil die OFD diese Positionen zwar \nunter der Überschrift \"Entschädigungen für besondere Ausstattungen gemäß § 2 \nAbs. 5 DWVO\" in die Berechnung aufgenommen hat, tatsächlich jedoch den \nAnforderungen des § 17 Abs. 2 DWVO entsprechend eine jährliche Entschädigung in \nHöhe von 5 % des Gebrauchswerts erhoben und diese auf die einzelnen Monate \numgelegt hat. \n\n50\n\nDer sich aus dieser Berechnung ergebende örtliche Mietwert von 590,40 DM und \ndie dem entsprechende Höhe der Dienstwohnungsvergütung begegnet entgegen der \nAuffassung des Klägers auch im Verhältnis zu der mit Bescheid vom 1. September \n1992 erfolgten Festsetzung keinen Bedenken. Dabei ist dem Kläger zuzugestehen, \ndass die Dienstwohnungsvergütung um 237,70 DM und damit mehr als 65 % höher \nliegt als die unter dem 1. September 1992 festgesetzte. Dieser Umstand vermag \njedoch nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen. Bei der Neufestsetzung der \nDienstwohnungsvergütung besteht keine Bindung an Höchststeigerungsraten, wie \nsie im bürgerlich-rechtlichen Mietrecht gelten. Mietrechtliche Vorschriften sind auf die \nErhöhung der Dienstwohnungsvergütung nicht anzuwenden. \n\n51\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A \n374/87 - und Urteil vom 19. Juni 1989 - 12 A \n569/87 -.\n\n52\n\nAuch unter fürsorgerechtlichen Gesichtspunkten bestehen gegen die Erhöhung \nkeine Bedenken. Die Zuweisung einer Dienstwohnung stellt einen Sachbezug dar \nund der Dienstherr ist auf Grund seiner haushaltsrechtlichen Bindung aus § 52 LHO \nNRW verpflichtet, Angehörigen des öffentlichen Dienstes Sachbezüge nur gegen \nangemessenes Entgelt zu gewähren. Der Fürsorgepflicht des Dienstherrn wird \nausreichend durch die Regelung in § 4 DWVO über die Staffelung der \nDienstwohnungsvergütung nach dem monatlichen Bruttodienstbezug des jeweiligen \nBeamten Rechnung getragen. \n\n53\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 19. September 1991 \n- 12 A 1271/88 -.\n\n54\n\nDieser Regelung hat der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland in dem \nangefochtenen Bescheid dadurch Rechnung getragen, indem er die \nDienstwohnungsvergütung mit der Maßgabe festgesetzt hat, dass sie die höchste \nDienstwohnungsvergütung nach § 4 DWVO nicht übersteigen darf. Diese \nEinschränkung kam auch zugunsten des Klägers zum Tragen, da sich für ihn \nangesichts seiner Bruttodienstbezüge in Höhe von 4.384,74 DM im Zeitpunkt des \nErlasses des Widerspruchsbescheids die höchste Dienstwohnungsvergütung auf \n575,- DM belief.\n\n55\n\nMit Blick darauf kann sich der Kläger auch nicht mit Erfolg auf eine \ngleichheitssatzwidrige Ungleichbehandlung berufen. Für einen Verstoß gegen Art. 3 \nAbs. 1 GG fehlt es schon an dem Vorliegen gleicher Fallgestaltungen. Denn die \nZuweisung einer Dienstwohnung, die im Zusammenhang mit dem Dienst- und \nTreueverhältnis des Beamten zu seinem Dienstherrn steht, unterscheidet sich \ngrundlegend von der Anmietung einer Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt. \n\n56\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO und der Ausspruch über ihre \nvorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. \n\n57\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht \nvorliegen (§ 134 Abs. 2 VwGO, § 127 BRRG). \n\n58\n\nRechtsmittelbelehrung\n\n59\n\nDie Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten \nwerden.\n\n60\n\nDie Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-\nWestfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach \nZustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil \nbezeichnen.\n\n61\n\nDie Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils \nzu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen. \n\n62\n\nFür das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die \nEinlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder \nBeteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen \nRechtslehrer an einer deutschen Hochschule als Bevollmächtigten vertreten lassen. \nJuristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch \nBeamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im \nhöheren Dienst vertreten lassen.\n\n63","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/296817","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2002-07-25/1-a-785-00","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"BRRG","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/296817","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/296817","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2002-07-25/1-a-785-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/296817","retrieved":"2026-07-09 03:19:41.321948+00:00"}}