{"status":"available","doknr":"OLD298462","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2002:0408.7A.D213.97NE.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2002-04-08","aktenzeichen":"7A D 213/97.NE","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Satzung der S. K. über die förmliche Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereichs \"K. -S. , V. \" ist unwirksam.\n\nDer weiter gehende Antrag wird abgelehnt.\n\nDie Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Antragstellerin wendet sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen die \nSatzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtischen \nEntwicklungsbereiches \"K. -S. , V. \". Sie ist Eigentümerin der im \nförmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke, Gemarkung \nS. , Flur 3, Flurstücke 109 (tlw.), 110, 144 (tlw.) und Flur 18, Flurstücke 4, \n110.\n\n3\n\nDer Entwicklungsbereich umfasst ein ca. 83 ha großes, bislang landwirtschaftlich \ngenutztes Gebiet am westlichen Ortsrand des Ortsteils K. -S. . Er beginnt im \nNorden westlich der K. straße (K) 19 und verläuft zunächst nach Westen, um dann \neinen Bogen in südlicher Richtung zu machen. Die westliche Grenze des Plangebiets \nverläuft sodann im Wesentlichen parallel zum westlichen Ortsrand von S. in \nsüdliche Richtung. Im Süden verläuft das Plangebiet entlang der südlichen \nFahrbahnbegrenzung der Straße R. nach Nordosten auf die Ortslage S. \nzu, unterbrochen von einem ca. 45 m breiten und ca. 400 m langen sich nach \nSüdosten erstreckenden Streifen. Der genaue Verlauf des Entwicklungsbereichs \nergibt sich aus der nachfolgenden Übersichtskarte.\n\n4\n\n \n\n5\n\nDas Verfahren zur Aufstellung der Satzung nahm im Wesentlichen folgenden \nVerlauf: \n\n6\n\nAm 7. Dezember 1993 beschloss der Rat der Antragsgegnerin den Beginn von \nVoruntersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in S. . Der \nEntwicklungsbereich sollte danach westlich der Bebauung von K. -S. beginnen \nund eine Fläche von ca. 70 ha zwischen der Straße R. im Süden und der \nAnbindung der K. Straße an die B 55 im Norden umfassen. Der vorgesehene \nEntwicklungsbereich sollte dabei bogenförmig von Süden nach Nordosten verlaufen. \nDer Beschluss wurde am 22. Dezember 1993 bekannt gemacht; auf die \nAuskunftspflicht gemäß § 138 BauGB a.F. wurde hingewiesen. Dem veröffentlichten \nBeschluss war eine Übersichtskarte beigefügt, in welcher der Geltungsbereich der \nbeabsichtigten Entwicklungsmaßnahme dargestellt war.\n\n7\n\nMit den Voruntersuchungen für die Entwicklungsmaßnahme beauftragte die \nAntragsgegnerin die Deutsche Stadtentwicklungsgesellschaft - DSK -. Diese führte \ngemeinsam mit der Antragsgegnerin die Eigentümerinformationen sowie eine \nfrühzeitige Bürgerbeteiligung durch. Die Träger öffentlicher Belange wurden ebenfalls \nbeteiligt. Im Juli 1994 beauftragte die Antragsgegnerin eine \"Arbeitsgemeinschaft - \nEntwicklungsmaßnahme S. -West\" mit der Erarbeitung eines städtebaulichen \nRahmenplans. Ferner beauftragte die Antragsgegnerin das Institut für \nWohnungswesen, Immobilienwirtschaft, S. - und Regional-entwicklung (InWIS) mit \nder Erstellung einer Wohnungsbedarfs- und Wohnungsnachfrageprognose für den \nZeitraum von 1995 bis 2020. Das Ingenieurbüro R. -T. , Mitglied der \nArbeitsgemeinschaft - Entwicklungsmaßnahme S. -West, erstellte eine \nverkehrliche Untersuchung zur Rahmenplanung. Um eine Unterführung der Anlagen \nder Deutschen Bahn AG und eine Fuß- und Radwegverbindung zwischen den \ngeplanten Wohngebieten und dem südlich angrenzenden Gewerbegebiet zu \nschaffen, sah die Rahmenplanung einen schmalen Streifen im südlichen Bereich \nangrenzend an das Plangebiet vor. Ferner sollten an den Entwicklungsbereich \nangrenzende Ausgleichsflächen im Südwesten in das Satzungsgebiet einbezogen \nwerden. Die Eigentümer der neu hinzugenommen Flächen wurden von der DSK \nangeschrieben, über die geplante Entwicklungsmaßnahme informiert und zur \nMitwirkung aufgefordert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im E. \nermittelte die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte der im vorgesehenen \nEntwicklungsbereich gelegenen Grundstücke. Im Rahmen der Voruntersuchung \nwurde eine Kosten- und Finanzierungsübersicht für die Entwicklungsmaßnahme \nerstellt.\n\n8\n\nAm 24. Oktober 1995 beriet der Rat der Antragsgegnerin den Abschlussbericht \nüber die Voruntersuchung und beschloss die Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereichs \"K. -S. , V. \" als Satzung, deren Fläche über den \nin dem Beschluss zur Einleitung von Voruntersuchungen zu Grunde gelegten \nBereich um ca. 13 ha in westlicher und teilweise in südlicher Richtung hinausgeht. In \nder Satzung werden die Grundstücke, die innerhalb des Entwicklungsbereichs \nliegen, bezeichnet. Zudem ist ein Lageplan Bestandteil der Satzung, in dem der \nEntwicklungsbereich zeichnerisch dargestellt ist.\n\n9\n\nAuf den Antrag der Antragsgegnerin änderte die Bezirksregierung am \n22. Oktober 1996 den Gebietsentwicklungsplan und wies das überwiegende \nSatzungsgebiet als Wohnsiedlungsbereich aus.\n\n10\n\nDie Bezirksregierung genehmigte die Entwicklungssatzung unter dem \n16. Dezember 1996. Die Antragsgegnerin machte ihre Satzung und die \nGenehmigung am 23. Dezember 1996 öffentlich bekannt.\n\n11\n\nZur Begründung der Satzung führte der Rat der Antragsgegnerin an: Das \nSatzungsgebiet liege nördlich einer Gewerbezone von 230 ha und nordwestlich des \nzukünftigen S-Bahn-Haltepunktes auf der Strecke K. -D. . Die lang gestreckte \nSiedlungsranderweiterung westlich des Ortsteils S. erhalte ihre Abgrenzung \ndurch die geplante südöstlich geführte K. straße K 39n, die an die bereits \nvorhandene K 39 angeschlossen werden solle. Der festgesetzte Entwicklungsbereich \nsolle sowohl zur Behebung des erheblichen Wohnungsmangels als auch zur \nwohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Gemeinbedarfs- und \nFolgeeinrichtungen entwickelt werden. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt sei \nangespannt. Die Zahl der Wohnungssuchenden habe sich seit 1987 mehr als \nverzehnfacht. In der Zeit von 1982 bis 1991 seien so gut wie keine öffentlich \ngeförderten Mietwohnungen gebaut worden. Zwischen 1991 und 1994 seien nur 182 \nWohneinheiten hinzugekommen. Dies reiche aber nur für 15 % der \nWohnungssuchenden. In K. habe sich die Bevölkerungszahl von 1975 bis 1993 \num 9.300 Einwohner (= 19%) erhöht. Der Bevölkerungszuwachs stehe in engem \nZusammenhang zu den etwa 3.300 neu geschaffenen Arbeitsplätzen. Angesichts \ndes Erweiterungsbedarfs sowohl bestehender Betriebe als auch der in Planung \nbefindlichen Gewerbegebiete bestehe ein erheblicher Bedarf an Wohnbauflächen. \nNicht nur die gute Verkehrsanbindung der S. an Straße und Schiene, sondern \nauch demographische Strukturveränderungen wie der gestiegene Anspruch an \nWohnfläche, Verringerung der Haushaltsgröße und Zunahme von 1-Personen-\nHaushalten etc. verstärke die Nachfrageentwicklung. Der gestiegenen Nachfrage \nstehe nur ein vergleichsweise geringes Angebot gegenüber. Das Nachfrageinteresse \nstoße auf ein als Folge der Wohnungsmarktsituation Mitte der 80er-Jahre \nbestehendes Wohnungsdefizit. Es sei nicht zu erwarten, dass es sich hierbei um \neinen kurzfristig zu deckenden Bedarf handele. Dieser sei nur mittel- bzw. langfristig \nzu bewältigen. Folge der generellen Wohnungsknappheit sei ein spezifischer Mangel \nan preisgünstigen Wohnungen. Nach der Wohnungsbedarfsprognose des InWIS \nhabe sowohl die quantitative als auch die qualitative Abschätzung des \nWohnungsbedarfs bis zum Jahre 2020 einen erheblichen Nachfrageüberhang \nergeben. So habe das InWIS bis zum Jahr 2020 einen Wohnungsfehlbedarf in einer \nBasisvariante von 7.042 Wohnungen bzw. 9.345 Wohnungen bei der Variante einer \nerhöhten Zuwanderung angenommen. Dies entspreche einer Neubauleistung von \n271 bis 360 Wohnungen im Jahr. Die S. K. verfüge nicht über die notwendigen \nFlächen. Die vorhandenen Baulandflächen seien von den Eigentümern dem Markt \nbislang vorenthalten worden. Sie seien mit dem herkömmlichen Instrumentarium des \nallgemeinen Städtebaurechts nicht zu mobilisieren. Es bestehe deshalb ein \nqualifiziertes öffentliches Interesse an der förmlichen Festlegung des \nEntwicklungsgebietes. In dem Entwicklungsbereich solle zur Förderung des sozialen \nWohnungsbaus bei Grundstücken, die hierfür zur Verfügung gestellt werden, ein \nNachlass auf den Grundstückspreis von 25 % gewährt werden. Familien mit Kindern, \ndie derzeit in Sozialwohnungen lebten, solle durch Bereitstellung von preisgünstigem \nBauland zu Eigentum verholfen werden. Die Durchführung der \nEntwicklungsmaßnahme entspreche dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Nach \nAbwägung aller Belange hätten sich keine Möglichkeiten ergeben, den \nWohnungsbedarf an einem anderen geeigneten Standort zu decken. Für die zügige \nDurchführung sei ein Zeitraum von Winter 1995/96 bis ca. 2010 vorgesehen.\n\n12\n\nDie Antragstellerin hat am 22. Dezember 1997 den vorliegenden Normenkontroll-\nantrag gestellt. Sie trägt vor, die Entwicklungssatzung leide an erheblichen formellen \nund materiellen Mängeln. Die Bekanntmachung des Ratsbeschlusses vom \n7. Dezember 1993 sei nicht ordnungsgemäß, da der Geltungsbereich des geplanten \nEntwicklungsgebietes nicht hinreichend beschrieben sei. Die Betroffenen seien nicht \nausreichend beteiligt worden. Die inhaltlichen Vorstellungen der Gemeinde seien den \nBetroffenen nicht rechtzeitig mitgeteilt worden, so dass Anhörungsrechte nicht \nsachgerecht hätten wahrgenommen werden können. Die Regelungen über die \nstädtebauliche Entwicklungsmaßnahme genügten nicht den verfassungsrechtlichen \nMindestanforderungen des Art. 14 GG. Sie stellten nicht sicher, dass der Entzug des \nEigentums auf seltene, unabweisbare Ausnahmefälle begrenzt sei. Die \nAntragsgegnerin habe nicht dargelegt, dass ein entsprechend erhöhter Wohnbedarf \nbestehe. Die Angaben in den Verwaltungsvorgängen seien recht vage und fehlsam. \nDurch die inzwischen eingetretene Entwicklung seien die seinerzeitigen Annahmen \nwiderlegt. Ein erhöhter Wohnbedarf bestehe nicht. Die in Auftrag gegebene \nWohnungsbedarfsprognose des I. sei nicht nachvollziehbar. Dies gelte auch für \nden künftigen Bedarf. Es widerspreche den Grundsätzen der Raumordnung und dem \nzentralörtlichen Gliederungsprinzip, über das Gemeindegebiet hinaus einseitig einen \nin der Region entstehenden Bedarf abzuschöpfen. Die Antragsgegnerin habe sich \nnicht ausreichend mit Alternativen befasst. Die Entwicklungsmaßnahme sei nur dann \neinzusetzen, wenn der erforderliche Bedarf an Wohnraum nicht auf andere Weise \nsichergestellt werden könne. Dies sei aber der Fall. Um den Wohnungsbau zu \nfördern, habe die Antragsgegnerin nicht nur auf brachliegende Innenbereichsflächen, \nsondern auch auf die Bauleitplanung zurückgreifen können. Der Wohnbedarf könne \nlangfristig in herkömmlicher Weise gedeckt werden. Eine Aufstellung über \nWohnbaupotenziale, die die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 27. Februar 1998 \nzu den Gerichtsakten gereicht habe, enthalte allein 3.200 Wohneinheiten, die durch \nBebauungspläne realisiert wurden bzw. werden könnten. Nach einer neueren \nWohnungsmarktbeobachtung aus dem Jahre 2000 sei die Zahl der \nWohnungssuchenden um 12 % zurückgegangen, seit 1995 stagniere die \ndurchschnittliche Haushaltsgröße. Die Maßnahme sei in ihrer Flächenausdehnung \nerheblich überdimensioniert, was durch die korrigierte Wohnungsmarktbeobachtung \naus dem Jahre 2000 bestätigt werde. Die zügige Durchführung der Maßnahme \ninnerhalb eines absehbaren Zeitraumes in verschiedenen Abschnitten sei nicht \ngewährleistet. Die Antragsgegnerin gehe selbst von einem Zeitraum von 15 Jahren \naus. Zweifel, dass dieser Zeitraum eingehalten werden könne, seien schon deshalb \nbegründet, weil mit Verwirklichungsmaßnahmen noch nicht begonnen worden sei. \nDie öffentlichen und privaten Belange seien nicht ausreichend untereinander \nabgewogen worden. So sei nicht ausreichend in die Abwägung eingestellt worden, \ndass Grundstücke für einen kommunalen Zweck abgegeben werden sollten, der nicht \nplausibel dargelegt und begründet sei. Die Einleitung einer städtebaulichen \nEntwicklungsmaßnahme müsse mit einer Abwägung verbunden sein, die auf einer \nsachlich nachprüfbaren Bedarfsermittlung beruhe. Auch die verschiedenen in \nBetracht kommenden Möglichkeiten müssten von der Gemeinde abgewogen werden. \nEine solche Abwägung habe nicht stattgefunden. Die Betroffenheiten anderer \nGrundstückseigentümer habe die Antragsgegnerin nicht hinreichend bedacht. \nInsoweit nimmt sie - die Antragstellerin - ergänzend auf die Ausführungen anderer \nAntragsteller in den Normenkontrollverfahren 7a D 197, 211 und 212/97.NE Bezug. \nDie Situation der betroffenen Landwirte innerhalb des Entwicklungsbereichs und die \nAuswirkungen auf ihre Existenz bei Durchführung der Maßnahme seien nicht \nausreichend ermittelt und die Belange der Betroffenen im Rahmen der Abwägung \nverkannt und fehlgewichtet worden.\n\n13\n\nDie Antragstellerin beantragt,\n\n14\n\ndie Satzung der Antragsgegnerin über die \nförmliche Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereichs \"K. -S. , V. \" für \nnichtig zu erklären.\n\n15\n\nDie Antragsgegnerin beantragt,\n\n16\n\nden Antrag abzulehnen.\n\n17\n\nZur Begründung trägt sie vor: Mit der Verfassungsmäßigkeit der §§ 165 ff. BauGB \na.F. habe sich das erkennende Gericht bereits befasst. In formeller Hinsicht sei das \nGebiet korrekt benannt worden. Der Beschluss über die Voruntersuchungen sei \nortsüblich unter Beachtung der formellen Voraussetzungen bekannt gemacht \nworden. Bei der Erstellung und Berechnung der Wohnungsbedarfsprognose dürfe \nnicht verkannt werden, dass diese im Jahr 1994 vorgenommen worden sei. Jede \nPrognose beinhalte gewisse Unsicherheiten. In K. sei über die Jahre ein \nerheblicher Zuwanderungsdruck entstanden. Dies werde deutlich aus dem in den \nvergangenen 10 bis 15 Jahren erfolgten enormen Bevölkerungswachstum. Die ideale \nVerkehrsanbindung durch S-Bahnverbindung und unmittelbarer Nähe zu den BAB 4 \nund 61 habe bewirkt, dass aus den Ballungsgebieten sowie aus dem K. Umland \nein starker Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen gewesen sei. Gerade am \nwestlichen Siedlungsrand von S. lägen ideale Voraussetzungen für eine \nEntwicklungsmaßnahme vor. Dort bestehe schon in einem erheblichen Umfang \nIndustrie und Gewerbe, so dass in diesem städtischen Bereich ein enormes \nWachstum zu verzeichnen sei. Die Verwirklichung einer Entwicklungsmaßnahme \nüber einen Zeitraum von 15 Jahren sei nicht fehlerhaft. Bei der Alternativenprüfung \nhabe sie sich durchaus Gedanken gemacht, wie man Wohnraum durch weitere \nVerdichtung der vorhandenen Bebauung schaffen könne. Allerdings gebe es in K. \nkein Baulückenkataster, auf das man hätte zurückgreifen können. Nicht zuletzt die \nkritische Haltung der Antragstellerin im Hinblick auf den erforderlichen Flächenerwerb \nhabe eine zügigere Realisierung der Entwicklungsmaßnahme verhindert. Nahezu 75 \n% der für die Entwicklungsmaßnahme benötigten Flächen befänden sich bereits im \nTreuhandvermögen.\n\n18\n\nIm Jahr 2000 verkaufte die Antragstellerin an die DSK Teile ihrer Grundstücke \nzum Bau einer Verbindungstrasse zwischen der H. straße im Süden und der L 277 \nim Norden sowie für den Bau einer Sportanlage.\n\n19\n\nMit Verfügung vom 6. Juni 2001 forderte das Gericht die Antragstellerin gemäß \n§ 92 Abs. 2 Satz 1 VwGO auf, die Gründe darzulegen, aus denen sich die Fortdauer \neines Rechtsschutzbedürfnisses für das Normenkontrollverfahren ergebe. Mit Telefax \nvom 11. September 2001, eingegangen am 12. September 2001, teilte die \nAntragstellerin daraufhin mit, dass sie weiterhin Eigentümerin von Flächen im \nEntwicklungsbereich sei. Ein Rechtsschutzbedürfnis bestehe nach wie vor, da der \nWohnbedarf in der S. K. langfristig auch in herkömmlicher Weise gedeckt \nwerden könne. Auf Nachfrage des Gerichts legte der Prozessbevollmächtigte der \nAntragstellerin dar, dass die Aufforderung des Gerichts vom 6. Juni 2001 erst am \n12. Juni 2001 in seiner Kanzlei eingegangen sei.\n\n20\n\nIn der mündlichen Verhandlung vom 14. Dezember 2001 schlossen die \nBeteiligten einen Vergleich unter dem Vorbehalt, diesen bis zum 1. März 2002 \nwiderrufen zu können. Für den Fall des Widerrufs verzichteten die Beteiligten auf die \nDurchführung einer mündlichen Verhandlung. Die Antragsgegnerin widerrief den \nVergleich mit Schriftsatz vom 28. Januar 2002, eingegangen bei Gericht am \n29. Januar 2002.\n\n21\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der \nBeteiligten im Übrigen wird auf die Gerichtsakte und die Gerichtsakten 7a D 197, \n211, 212/97.NE sowie den Inhalt der von der Antragsgegnerin vorgelegten \nAufstellungsvorgänge Bezug genommen.\n\n22\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n23\n\nDer Senat kann ohne erneute mündliche Verhandlung entscheiden, da die \nBeteiligten übereinstimmend gemäß § 101 Abs. 2 VwGO auf die Durchführung einer \n(weiteren) mündlichen Verhandlung verzichtet haben.\n\n24\n\nDer Normenkontrollantrag ist zulässig und in der Sache in dem aus dem Tenor \nersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. \n\n25\n\nDer Antrag ist zulässig.\n\n26\n\nDer Antrag gilt nicht als zurückgenommen im Sinne des § 92 Abs. 2 Satz 1 \nVwGO. Die Antragstellerin hat auf die Aufforderung des Gerichts vom 6. Juni 2001 \nam 12. September 2001 die Gründe dargelegt, aus denen sich eine Fortdauer ihres \nRechtsschutzinteresses ergibt. Die Darlegung ist rechtzeitig innerhalb der Drei-\nMonats-Frist des § 92 Abs. 1 Satz 2 VwGO erfolgt. Der Prozessbevollmächtigte der \nAntragstellerin hat glaubhaft gemacht, die gerichtliche Aufforderung vom 6. Juni 2001 \nerst am 12. Juni 2001 erhalten zu haben. \n\n27\n\nDie Antragstellerin ist antragsbefugt. Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 \nAbs. 2 Satz 1 VwGO ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im \nstädtebaulichen Satzungsbereich gelegenen Grundstücks gegen Festsetzungen \nwendet, die unmittelbar sein Eigentum betreffen.\n\n28\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juli 1997 \n- 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 39; Beschluss vom \n10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44; Urteil \nvom 16. Dezember 1999 - 4 CN 7.98 -, BRS 62 \nNr. 44.\n\n29\n\nDie Voraussetzungen liegen hier vor. Die Antragstellerin ist Eigentümerin \nverschiedener landwirtschaftlich genutzter Grundstücke im Satzungsbereich, die \ndurch die förmliche Festlegung als Entwicklungsbereich überplant werden. Sie hat \nhinreichend substantiiert Tatsachen vorgetragen, die es möglich erscheinen lassen, \ndass sie durch die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs in ihrem \nGrundeigentum verletzt wird.\n\n30\n\nDass die Antragstellerin Teile ihres Grundeigentums bereits an den \nEntwicklungsträger der Antragsgegnerin, die D. , veräußert hat, führt nicht zum \nWegfall ihres Rechtsschutzbedürfnisses und zur Unzulässigkeit ihres gesamten \nAntrages. Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Normenkontrollantrag ist nur dann zu \nverneinen, wenn sich die Inanspruchnahme des Gerichts deshalb als nutzlos für die \nAntragstellerin erweist, weil sie ihre Rechtsstellung mit der begehrten Entscheidung \nnicht verbessern kann.\n\n31\n\nBVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, \nBRS 60 Nr. 44 (S. 167).\n\n32\n\nDies ist vorliegend nicht der Fall. Ausweislich des dem Gericht vorliegenden \nKaufvertrags vom 25. Februar 2000 hat die Antragstellerin lediglich Teile ihrer im \nEntwicklungsbereich gelegenen Grundstücke an die D. veräußert. Da sie immer \nnoch Eigentum verschiedener Flächen im Entwicklungsbereich hält, besteht für sie \nan der Durchführung des Normenkontrollverfahrens und der Klärung der Gültigkeit \nder Entwicklungssatzung im Hinblick auf den Werterhalt und die Nutzung der ihr \nverbliebenen Grundstücke ein berechtigtes Interesse.\n\n33\n\nDer Antrag ist auch insoweit begründet, als die Satzung der Antragsgegnerin \nüber die förmliche Festlegung des städtischen Entwicklungsbereiches \"K. -S. , \nV. \" an einem zu ihrer Unwirksamkeit führenden Mangel leidet. \n\n34\n\nDie Satzung beruht allerdings auf einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage (a). \nSie leidet auch nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden beachtlichen formellen \nMängeln (b). In materieller Hinsicht wahrt sie ferner im Wesentlichen zwar die \nVoraussetzungen der §§ 165 ff. BauGB (c), sie leidet jedoch an einem beachtlichen, \nim ergänzenden Verfahren behebbaren Abwägungsmangel, so dass sie für nicht \nwirksam zu erklären ist (d).\n\n35\n\nzu a): Die von der Antragstellerin gegen die §§ 165 ff. BauGB in der hier \nmaßgeblichen Fassung des am 1. Mai 1993 in Kraft getretenen \nInvestitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I \n466), im Folgenden BauGB, erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken sind nicht \nbegründet. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin verstoßen die Regelungen \nüber die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs nicht gegen das \nVerfassungsrecht, namentlich nicht gegen das in Art. 14 Abs. 3 GG enthaltene \nGebot, wonach eine Enteignung nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig ist.\n\n36\n\nVgl. insoweit BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229; OVG NRW, Urteil \nvom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE - \nDVBl. 1998, 351 f.\n\n37\n\nDie in § 169 Abs. 3 in Verbindung mit § 165 BauGB genannten \nVoraussetzungen, unter denen eine Enteignung von Grundstücken nach förmlicher \nFestlegung eines Entwicklungsbereichs durchgeführt werden kann, sind hinreichend \nbestimmt im Sinne des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG. Die von einer Entwicklungssatzung \nausgehenden enteignungsrechtlichen Vorwirkungen sind unter den vom Gesetz \naufgestellten Voraussetzungen zum Wohl der Allgemeinheit und damit nach Art. 14 \nAbs. 3 Satz 1 GG zulässig. Der in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB genannte \nAllgemeinwohlbelang eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs stellt die \nKonkretisierung des in Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG genannten Gemeinwohlinteresses \ndar, sofern nach einer Gesamtabwägung aller öffentlichen und privaten Interessen \ndas öffentliche Interesse an der Deckung eines bestimmten Bedarfs den Zugriff auf \nprivates Grundeigentum rechtfertigt und andere gewichtige Gemeinwohlbelange der \nMaßnahme am konkreten Standort nicht entgegenstehen.\n\n38\n\nBVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 - \na.a.O.\n\n39\n\nDies hat - wie noch anzusprechen ist - zwar Bedeutung für die konkrete \nGewichtung der für die förmliche Festlegung eines bestimmten Entwicklungsbereichs \nangeführten Allgemeinwohlbelange. Wenn der Satzungsgeber im konkreten Fall die \nbetroffenen Belange fehlerhaft gewichtet, mag hieraus im Einzelfall eine \nUnwirksamkeit der Satzung folgen. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die \nRegelungen der §§ 165 ff. BauGB als solche lassen sich aus dieser - abstrakten - \nMöglichkeit jedoch nicht herleiten.\n\n40\n\nVerfassungsrechtlichen Bedenken unterliegt es ebenso wenig, dass § 169 Abs. 3 \nSatz 1 BauGB die Gemeinde selbst zur Enteignungsbegünstigten macht und dass es \nsich hierbei um einen sog. Durchgangserwerb zur Übertragung der Flächen auf \nprivate Dritte handelt. Dass die mit einer Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zwecke \nund Ziele nicht mit einer absoluten Sicherheit erreicht werden können, stellt ihre \nverfassungsrechtliche Konformität ebenfalls nicht grundsätzlich in Frage. Auch die \nAbschöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch die Gemeinde \n(vgl. § 169 Abs. 8 BauGB) ist vom Grundgesetz gedeckt. Das Recht städtebaulicher \nEntwicklungsmaßnahmen ist nicht Ausdruck einer \"Umverteilungsphilosophie\", \nvielmehr soll es Bodenspekulationen entgegenwirken und verhindern, dass \nbebaubare Grundstücke als Kapitalanlage brachliegen.\n\n41\n\nBVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5/97 -, \na.a.O.\n\n42\n\nWeiter gehende Ausführungen erübrigen sich, zumal die Antragstellerin keine \ndarüber hinausgehenden verfassungsrechtlichen Bedenken geltend gemacht \nhat.\n\n43\n\nzu b): Die angegriffene Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin ist auch \nnicht aus formellen Gründen fehlerhaft. Ein ohne Rüge beachtlicher Form- und \nVerfahrensfehler der Satzung liegt nicht vor. Nur auf Rüge beachtliche Fehler sind \nnicht erhoben worden.\n\n44\n\nSoweit die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 30. Dezember 1998 (Eingang bei \nGericht am 31. Dezember 1998) eine unzureichende Bekanntmachung des \nEinleitungsbeschlusses des Rats der Antragsgegnerin und eine unzureichende \nBeteiligung der betroffenen Bürger rügt, ist die Rüge unbeachtlich, da sie nicht \ninnerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfolgt ist. Danach muss eine \nVerletzung der in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bezeichneten Vorschriften über \ndie Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange innerhalb eines Jahres \nseit Bekanntmachung der Satzung am 23. Dezember 1996 schriftlich gegenüber der \nGemeinde geltend gemacht worden sein. Obwohl in der Bekanntmachung der \nEntwicklungssatzung auf die Rügepflicht und Rügefrist hingewiesen wurde, hat die \nAntragstellerin hiervon erst im gerichtlichen Verfahren und zwar erst nach Ablauf der \nJahresfrist Gebrauch gemacht.\n\n45\n\nzu c): Die Satzung wahrt - abgesehen von den unter d) dargelegten \nAnforderungen des Abwägungsgebots (§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB) - im \nWesentlichen auch die Voraussetzungen der einschlägigen \nErmächtigungsgrundlagen des § 165 BauGB. Im Einzelnen ist hierzu \nanzumerken:\n\n46\n\nDie Entwicklungssatzung erfasst einen Bereich, der die Voraussetzungen für \neine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach § 165 Abs. 2 BauGB erfüllt. Sie \ndient der Entwicklung eines Teils des Gemeindegebiets von K. , dem eine \nbesondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der \nGemeinde zukommt.\n\n47\n\nDie Stellung des § 165 BauGB im Kapitel \"Besonderes Städtebaurecht\" deutet \nbereits darauf hin, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von \nbesonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten \nstädtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss \nden Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen \nbestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren \nZeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. \nEs muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine \n\"flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt \numgrenztes Gebiet\" verwirklicht werden soll.\n\n48\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 804); Beschluss \nvom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, nicht \nveröffentlicht (S. 4).\n\n49\n\nAus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass auch der räumliche Bezug der \nGesamtmaßnahme vom Charakter des Besonderen geprägt sein muss. Nach dieser \nVorschrift sollen mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Ortsteile oder \nandere Teile eines Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für \ndie städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entwickelt werden. Eine \nbestimmte Mindestgröße des Entwicklungsbereichs schreibt das Gesetz nicht vor. Im \nGegensatz zum früher geltenden Städtebauförderungsrecht sind \nEntwicklungsmaßnahmen nach § 165 BauGB in erster Linie ein Instrument der \nGemeindeentwicklung. Durch die Benennung von Ortsteilen und anderen Teilen des \nGemeindegebiets stellt das Gesetz aber klar, dass das Entwicklungsgebiet ein \nbeträchtliches Eigengewicht haben muss, welches auch im Gesamtgefüge der \nGemeinde deutlich wahrnehmbar sein muss. Nicht jedes neue Baugebiet kommt also \nin Frage, sondern nur ein solches Gebiet, das eine besondere Bedeutung für die \nstädtebauliche Entwicklung der Gemeinde hat, wobei neben quantitativen auch \nqualitative Anforderungen zu erfüllen sind.\n\n50\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225; Beschluss vom \n9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, nicht veröffentlicht \n(S. 3).\n\n51\n\nHiervon ausgehend ist vorliegend eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme \nsowohl von der Größenordnung des Entwicklungsbereichs als auch von der \nBedeutung der geplanten Entwicklungsmaßnahme her gegeben. \n\n52\n\nBei dem Entwicklungsbereich handelt es sich allerdings nicht um einen Ortsteil, \nsondern um einen anderen Teil des Gemeindegebiets der S. K. . \n\n53\n\nDer förmlich festgelegte Entwicklungsbereich stellt keinen selbständigen Ortsteil \ndar und soll auch nicht zu einem solchen entwickelt werden. Unter Ortsteil ist dabei \nein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der wesentliche Teilfunktionen des \nvorhandenen Ortes in sich vereinigt.\n\n54\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 \n- 10a D 210/97.NE - (S. 17).\n\n55\n\nDer Entwicklungsbereich beginnt westlich der bebauten Ortslage S. . Es \nhandelt sich um eine unbebaute, bislang landwirtschaftlich genutzte Fläche, die dem \nvorhandenen Ortsteil S. gleichsam zuwachsen und diesen erweitern soll. \n\n56\n\nBei dem Entwicklungsbereich handelt es sich jedoch um einen \"anderen Teil des \nGemeindegebiets\" im Sinne von § 165 Abs. 2 BauGB, dem eine besondere \nBedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder der \nRegion zukommt und der erstmalig entwickelt werden soll. Die besondere \nstädtebauliche Bedeutung eines solchen anderen Teils des Gemeindegebiets kann \nsich nicht nur auf Grund seiner flächenmäßigen Ausdehnung ergeben, sondern auch \naus der Zahl der vorgesehenen Wohneinheiten und dem Gewicht der geplanten \nInfrastruktureinrichtungen innerhalb des Gesamtgefüges im Gemeindegebiet.\n\n57\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 2001 \n- 4 BN 51.01 -, nicht veröffentlicht (S. 4 f.); \nOVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 \n- 10a D 210/97.NE -.\n\n58\n\nBereits von seinem räumlichen Umfang her hat der hier förmlich festgelegte \nEntwicklungsbereich mit ca. 83 ha nicht nur im Ortsteil von S. ein beträchtliches \nEigengewicht. Im Hinblick auf seinen räumlichen Umfang nimmt der \nEntwicklungsbereich im gesamten Gemeindegebiet von K. einen nicht \nunbedeutenden Flächenanteil ein. Der Entwicklungsbereich ist mit seiner Größe von \nca. 83 ha nahezu so groß wie einige der Stadtteile von K. . Auch nach der Zahl der \nim Entwicklungsbereich unterzubringenden Einwohner kommt dem Gebiet eine \nbesondere Bedeutung zu. In dem Entwicklungsbereich sollen nach der \nRahmenplanung ca. 2.000 Wohnungen für ca. 4.300 Personen errichtet werden, ein \nangesichts der Gesamteinwohnerzahl des Ortsteils S. (14.458 Einwohner) nicht \nunbeträchtlicher Anteil von immerhin 29,74 %.\n\n59\n\nDie besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs für die städtebauliche \nEntwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets leitet sich in qualitativer Hinsicht \nferner aus den dem Entwicklungsbereich zugedachten künftigen Funktionen her. Die \nEntwicklungsplanung umfasst nicht nur die Ausweisung und Erschließung eines \nneuen Wohngebiets auf bisher unbebauten Flächen, vielmehr verfolgt die Planung \nder Antragsgegnerin ein städtebauliches Gesamtkonzept, welches im Zuge der \nEntwicklungsmaßnahme realisiert werden soll. Mit der Entwicklungsmaßnahme soll \ndie Konzeption für ein familien- und gruppenfreundliches Wohngebiet umgesetzt \nwerden. In dem Entwicklungsbereich sollen verschiedene Baugebietstypen \nuntergebracht werden. Die Entwicklungsplanung sieht verschiedene \nWohnbaubereiche vor, von denen größere Flächen für den sozialen Wohnungsbau \nausgewiesen werden sollen. Damit will die Antragsgegnerin zum Abbau eines \naufgestauten Bedarfs an Sozialwohnungen im Gemeindegebiet beitragen. Bei der \nErrichtung der Wohngebäude sollen umfassende ökologische Aspekte, die in der \nRahmenplanung zum Entwicklungsbereich zum Ausdruck kommen (z.B. Entwicklung \neines vernetzten Grünsystems im Anschluss an die Naherholungsräume von S. , \nVernetzung für Biotopverbund, Verknüpfung mit Freizeit- und Erholungsansprüchen), \nund sozialstrukturelle Konzepte (Mehr-Generationen-Wohnen, altengerechte \nWohnungen, alternative Wohnformen) zum Zuge kommen (Nr. 2.1 der \nSatzungsbegründung), anhand derer sich zeigen lässt, dass auch in kleinstädtischen \nGebieten städtebauliche Qualitäten möglich sind. Die Rahmenplanung sieht ferner \nneuartige Mischformen von Wohnen und Arbeiten vor, die vor allem für \nKleinunternehmer gedacht sind. Im Sinne einer \"S. der kurzen Wege\" soll eine \nräumliche Nähe von nicht störender Produktion und Gewerbe zu \nWohnungsangeboten hergestellt werden. In diesem Sinne soll der \nEntwicklungsbereich auch funktional an das südlich angrenzende ca. 230 ha große \nGewerbegebiet angebunden werden. Hierfür soll eine Bahnunterführung unter den \nGleisanlagen der Deutschen Bahn AG im südlichen Entwicklungsbereich errichtet \nwerden, die eine fußläufige und radwegemäßige Verbindung zwischen dem \nEntwicklungsbereich und dem Gewerbegebiet ermöglicht. Den dort arbeitenden \nEinwohnern soll ein kurzer Weg zu ihren Wohnungen angeboten werden, zumal die \nAntragsgegnerin plant, das Gewerbegebiet zu erweitern, und so den dort \nbeschäftigten Arbeitern einen Anreiz bieten will, ihre Wohnungen im \nEntwicklungsbereich zu nehmen. \n\n60\n\nBesondere Bedeutung kommt dem Entwicklungsbereich auch im Hinblick auf \nFolge- und sonstige Struktureinrichtungen zu, die von der Entwicklungsmaßnahme \nerfasst werden und die über den Entwicklungsbereich hinaus für die städtebauliche \nEntwicklung des Gemeindegebiets bedeutsam sind. Nach der Rahmenplanung sind \nin dem Entwicklungsgebiet eine Schule, ein Kindergarten sowie einige Läden an \nzentralem Standort im Plangebiet vorgesehen. Des Weiteren ist im Rahmenplan, auf \nden die Satzungsbegründung verweist, eine Sportplatzanlage (Sport- und \nTennisplatz) dargestellt, die ebenfalls überörtliche Bedeutung hat. Ferner soll im \nEntwicklungsbereich ein Grünsystem geschaffen werden, um dadurch eine \nerhebliche Strukturverbesserung in diesem Bereich für die Ortslage S. zu \nerreichen (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung). \n\n61\n\nAuch unter infrastrukturellen Gesichtspunkten hat der Entwicklungsbereich \nbesondere Bedeutung für das Gemeindegebiet. Die Entwicklungsmaßnahme soll \nAusgangspunkt für eine gebietsübergreifende Verkehrserschließung sein. Da das \nvorhandene Ortsstraßennetz in S. den zusätzlichen Verkehr nicht aufnehmen \nkann, sollen zusätzliche Verkehrsbelastungen und ein gebietsfremder \nDurchgangsverkehr vermieden werden (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung). Hierzu \nsoll ein S-Bahn-Haltepunkt verlegt (Nr. 3.1 der Satzungsbegründung) und eine \nUmgehungsstraße (K 39n) westlich von S. gebaut werden, die ihren Anschluss \nan die bereits vorhandene K 39 und einen mit der Verlegung der BAB 4 \nentstehenden Autobahnknoten hat (Nr. 2.1 der Satzungsbegründung). Die \nUmgehungsstraße dient nach der Entwicklungsplanung einerseits als \nHaupterschließung des Entwicklungsgebiets, andererseits auch als \nEntlastungsachse für den Durchgangsverkehr. Die Verkehrsströme sollen so um die \nWohngebiete von K. -S. herumgeleitet und an den ebenfalls zu ändernden \nAutobahnknotenpunkt der BAB 4 über die K 39 angebunden werden. \n\n62\n\nDie Entwicklungsmaßnahme ist auch insoweit als Gesamtmaßnahme konzipiert, \nals die verschiedenen Einzelmaßnahmen (Verkehrserschließung, Verlegung von \nErschließungsanlagen, Errichtung von Wohnbau- und sonstigen Vorhaben) eine \ngenaue zeitliche, organisatorische und finanzielle Abstimmung erfordern (Nr. 4.1, 5.2 \nder Satzungsbegründung). Dass die verschiedenen Maßnahmen abschnittsweise \nerfolgen sollen, steht der Beurteilung als Gesamtmaßnahme nicht entgegen. Das \nInstrument der Entwicklungsmaßnahme soll auch dann eingesetzt werden können, \nwenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein \nplanmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordern. Dies ist, wie in \ndem Entwicklungsplan im Einzelnen dargelegt ist, der Fall. Der Entwicklungsbereich \nsoll von Süden nach Norden entwickelt werden. Einerseits soll so an eine bereits \nlaufende Wohnbauförderungsmaßnahme, die außerhalb des Entwicklungsgebiets an \nder H. straße durchgeführt wird, angeknüpft werden, andererseits soll durch \nFertigstellung der Umgehungsstraße nicht nur der Durchgangsverkehr verlagert \nwerden, sondern auch der Baustellenverkehr in das Entwicklungsgebiet gelangen. \nZum Dritten soll der im Süden geplante Sportplatz frühzeitig angelegt werden, um \n\"das Vorfeld der neuen S-Bahn-Haltestelle im Osten von S. zu räumen\" (Nr. 4.3 \nder Rahmenplanung). Da die infrastrukturellen Maßnahmen im Zusammenhang mit \nder Entwicklungsmaßnahme stehen und teilweise Voraussetzung für deren weiteren \nVerlauf sind, ist es städtebaulich nicht nur sinnvoll, sondern erforderlich, die \nverschiedenen Einzelmaßnahmen aufeinander abzustimmen und das \nGesamtkonzept zu verwirklichen.\n\n63\n\nDie Entwicklungssatzung erfüllt neben den nach alledem zu bejahenden \nAnforderungen des § 165 Abs. 2 BauGB auch die des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 \nBauGB. Nach dieser Vorschrift darf ein Bereich, in dem eine städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich als \nstädtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt werden, wenn das Wohl der \nAllgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme \nerfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und \nArbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur \nWiedernutzung brachliegender Flächen. \n\n64\n\nDie Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem \nZusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen \nEntwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der \nGemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. \nBei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme \nerfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle \nunbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde \nüberführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB), erforderlichenfalls im Wege \nder Enteignung. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem \nGrunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich \nallerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich \nregelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses \nnoch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die \nEnteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück \nabschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die \ngeplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang – einschließlich der \nEnteignung – rechtfertigen.\n\n65\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 \n– 4 C 94.79 -, BRS 39, Nr. 244 = DVBl 1982, 537 \n(539) und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, \nBRS 60 Nr. 229.\n\n66\n\nNur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen \nüberwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu \nqualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu \nrechtfertigen.\n\n67\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 \n- 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051).\n\n68\n\nDie hier im Streit stehende Entwicklungsmaßnahme ist zum Wohl der \nAllgemeinheit erforderlich, da für sie ein qualifiziertes öffentliches Interesse besteht. \nNach § 1 der Entwicklungssatzung dient der förmlich festgelegte \nEntwicklungsbereich sowohl zur Behebung des erheblichen Wohnungsmangels als \nauch zur wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Gemeinbedarfs- und \nFolgeeinrichtungen. Diese eher pauschale Zielrichtung wird in der Begründung zur \nEntwicklungssatzung konkretisiert. Danach wird die Entwicklungsmaßnahme damit \ngerechtfertigt, dass der Wohnungsmarkt im Stadtgebiet von K. sehr angespannt \nsei und einer gestiegenen Nachfrage nach Wohnbauflächen nur ein vergleichsweise \ngeringes Angebot gegenüber stehe. Die S. K. sei darauf angewiesen, den \nWohnungsbedarf möglichst zügig zu befriedigen, wenn sie ihre Funktion als Wohn- \nund Arbeitsstandort sicherstellen wolle. Gleichzeitig will sie einer Erhöhung des \nMietniveaus und einer damit zunehmenden Verknappung preiswerten Wohnraums \nentgegenwirken (Nr. 1.2 der Satzungsbegründung).\n\n69\n\nDie Bewältigung eines erhöhten Wohnungsbedarfs durch Ausweisung von \nEntwicklungsgebieten kann - wie im vorliegenden Fall - ein überwiegendes \nöffentliches Interesse begründen.\n\n70\n\nDer Begriff \"erhöhter Wohnbedarf\" im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 \nBauGB unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen \nÜberprüfung.\n\n71\n\nVgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 \n– 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = BayVBl 1996, \n271 (274); OVG NRW, Urteil vom \n1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, \n351 ff.\n\n72\n\nDer erhöhte Bedarf an Wohnstätten geht über die allgemeinen Wohnbedürfnisse \nder Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB hinaus, welche die \nAufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich \nmachen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere \nBedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des \nBaugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Bauland auszuweisen, zählt zu \nden typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende \nInstrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die \nallgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1 \nAbs. 3 BauGB auslösen. \n\n73\n\nDer Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem erhöhten Bedarf zu \nverstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder Nachfrageüberhang es \nrechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des \nEntwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung der §§ 165 ff. \nBauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal, wobei er nicht auf den Begriff des \n\"dringenden\" Bedarfs zurückgreift, den er seinerzeit zur Bewältigung einer anderen \nProblemlage in § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG verwendet hat. Die \nAnforderungen, denen im Rahmen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu genügen \nist, sind ersichtlich strenger. Ein dringender Wohnbedarf im Sinne des \n§ 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG allein wirft nach der Einschätzung des \nGesetzgebers noch keine Probleme auf, die sich mit Hilfe der normalen \nBauleitplanung nicht sachgerecht lösen lassen. Er zeigt lediglich auf, dass die \nGemeinde zu einem bestimmten Zeitpunkt Anlass haben kann, in der vom Gesetz \nbezeichneten Richtung schnell planerisch tätig zu werden. Ein augenblicklicher \nBedarf lässt sich möglicherweise ohne weiteres kurzfristig mit den einfachen Mitteln \nder Bauleitplanung befriedigen, auch wenn er als dringend zu qualifizieren ist. Ein \nerhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB setzt mehr voraus. Er \nweist eine sachliche und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf \nkann erst dann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus \nstrukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss so groß \nsein, dass es zu seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren \nDimensionen und ihren Funktionen her hinter den in \n§ 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein \nBewenden haben kann.\n\n74\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.\n\n75\n\nEntscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden \nherkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter \nNachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme als Letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente.\n\n76\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n– 10a D 62/94.NE - a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2001 - \n10a D 210/97. NE -.\n\n77\n\nVon dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt es ab, für \nwelches Gebiet die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot längerfristig deutlich \nübersteigen muss. Wie sich aus § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann eine \nstädtebauliche Entwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der überörtlichen \n(regionalen oder landesweiten) Entwicklung dienen. Je nachdem ist auch der erhöhte \nBedarf für das Gemeindegebiet, für die Region oder für das Landesgebiet \nfestzustellen.\n\n78\n\nVgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 \n– 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = BayVBl 1996, \n271 (273).\n\n79\n\nDie Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen \nEntwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnbedarfs erforderlich ist, \nmacht eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige \nund künftige Bedarf an Wohnungen zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, \nwelche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Wohnbedarfs ohne die \nEntwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognos-tizierten \nlängerfristigen Wohnbedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung \neine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme \neingesetzt werden, soweit auch deren übrige Voraussetzungen vorliegen. Der \nWohnbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu \nprognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.\n\n80\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n– 10a D 62/94.NE -, a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2001 \n- 10a 210/97.NE -.\n\n81\n\nDas bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über \ndie sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des \nWohnbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognoseentscheidung nicht frei von \nUnsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich. \nVorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie \nangemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Dabei kann sich \ndie Prognose auf Daten und Erhebungen stützen, die sich aus anderen Quellen \nergeben, sofern die Fakten und Daten ausreichen, um die aus ihnen gezogenen \nSchlüsse zu rechtfertigen.\n\n82\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 und Beschluss vom \n16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 \n(1051).\n\n83\n\nEine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die \nEntwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnungsbedarfs erforderlich \nist. Die Abschätzung, ob in der Zukunft ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten besteht, \nhat die Antragsgegnerin im Wege einer Prognose ermitteln lassen, die nach den \nvorstehenden Maßstäben methodisch einwandfrei und nachvollziehbar erstellt wurde. \nDie von der Antragsgegnerin zur Ermittlung des künftigen Wohnbedarfs in K. in \nAuftrag gegebene Wohnungsbedarfsprognose durch das I. ist im Ergebnis nicht zu \nbeanstanden. \n\n84\n\nDie der Entwicklungssatzung zugrundegelegte Prognose des I. basiert auf \nFakten und Daten, die sich aus öffentlichen Datenerhebungen ergeben. Die \nöffentlichen Schätzungen sind grundsätzlich geeignet, als Basis für weiter gehende \nkleinräumige Prognoseentscheidungen zu dienen. Die vom Institut angewandte \nMethode ist nicht offensichtlich sachwidrig und wird der Materie, einen künftigen \nWohnungsbedarf abzuschätzen, gerecht.\n\n85\n\nUm eine Abschätzung des künftigen Gesamtwohnungsbedarfs von K. bis zum \nJahr 2020 vorzunehmen, teilte das Institut den Gesamtwohnungsbedarf in drei \nKomponenten ein. Danach setzt sich der künftige (Gesamt-) Wohnungsbedarf der \nS. K. aus der Addition des Nachholbedarfs aus dem Jahr 1994, des \nErsatzbedarfs an Wohnungen und des Neubedarfs zusammen. Diese drei \nKomponenten wurden von dem I. wiederum unter verschiedenen Kriterien \nbewertet, die in dem Prognosegutachten im Einzelnen erläutert werden.\n\n86\n\nFür den Nachholbedarf an Wohnungen wurde ein nach den Bedarfsträgern in \nK. im Jahr 1994 errechneter Bedarfsbestand von 24.256 Wohnungen zugrunde \ngelegt, von dem die in K. im Jahr 1994 verfügbaren 23.362 Wohnungen \nabgezogen wurden, so dass sich für das Jahr 1994 bereits ein Bedarfsstau von 894 \nWohneinheiten ergab. Der so ermittelte Wert wurde für die weiteren \nPrognosebetrachtungen künftiger Zeiträume konstant beibehalten. Der \nWohnungsersatzbedarf setzt sich zusammen aus der Subtraktion der \nWohnungsabgänge von den 1994 in K. verfügbaren Wohnungen. Die \nWohnungsabgänge wurden dabei allgemein zusammengefasst für fehlende \nWohnungen auf Grund von Abriss, Zusammenlegungen und Umwidmungen von \nWohnungen in Gewerberäume. Für die Berechnung der Wohnungsabgänge \nanalysierte das I. zunächst die Wohnungsabgänge in K. in den zurückliegenden \nJahren, um dann durch Modifizierung eines Quotienten, der sich an einen Wert der \nSachverständigenkommission Nordrhein-Westfalen für Erneuerungsbedarf anlehnte, \neine Hochrechnung vorzunehmen. Insgesamt wurde der Wohnungsersatzbedarf in \nden Prognosevarianten mit 0,32 % veranschlagt, so dass bereits 1994 ein \nErsatzbedarf von 75 Wohneinheiten bestand. Ausgehend von verschiedenen \nBevölkerungsentwicklungsprognosen des Landesamtes für Datenverarbeitung und \nStatistik NRW - LDS - für den E. und das Land NRW errechnete das Institut \nden Wohnungsneubedarf anhand der Wohnungsbedarfsträger. Es handelt sich \nhierbei um Personen mit Hauptwohnsitz in K. . Entsprechend den Vorgaben durch \ndie Prognosen des LDS unterschied das Institut zwischen einer sog. Basisvariante \nund einer sog. \"Oberen Variante\". Die Zahl der in Privathaushalten lebenden \nPersonen wurde anschließend durch die Haushaltsgrößen dividiert, welche allerdings \neiner eigenen Dynamik ausgesetzt sind. Deshalb erstellte das I. seine Prognose \nalternativ unter der Annahme einer langsameren Verringerung der Haushaltsgröße \nals im Bundesdurchschnitt sowie einer schnelleren Verringerung der Haushaltsgröße \nals im Bundesdurchschnitt andererseits. Zu der so ermittelten Zahl der \nPrivathaushalte wurden weitere potenzielle Wohnungsbedarfsträger hinzugerechnet. \nDer Gesamtwohnungsbestand ergab sich sodann durch Hinzurechnung einer sog. \nMobilitätsreserve. Anschließend wurde der Gesamtwohnungsbestand mit dem \nverfügbaren Wohnungsbestand auf der Grundlage der Ermittlung aus dem Jahr 1994 \nverglichen. Die Differenz war der prognostizierte Wohnungsneubedarf.\n\n87\n\nUnter Zugrundelegung dieser Erkenntnisse untersuchte das I. vier \nverschiedene Entwicklungspfade zur Vorausabschätzung der \nBevölkerungsentwicklung in K. bis zum Jahr 2020 unter verschiedenen \nAnnahmen - je nach schnellerem oder langsamerem Anstieg der Bevölkerung bzw. je \nnach schnellerer oder langsamerer Verkleinerung der Haushalte -. Ausgehend von \nden Bestandsdaten 1994 prognostizierte das Institut den Gesamtwohnungsbedarf für \ndie S. K. für 1995 und dann in 5-Jahresschritten bis zum Jahr 2020. Dieser \nGesamtbedarf liegt danach ohne Berücksichtigung einer Sondersituation im Ortsteil \nM. je nach Variante bei 7.042 bis 9.345 Wohnungen, was einer \ndurchschnittlichen jährlichen Neubauleistung von durchschnittlich 271 bis 360 \nWohnungen entspreche (S. 7 der Ergebniszusammenfassung).\n\n88\n\nSoweit die Antragstellerin darauf verweist, dass die Angaben in den \nVerwaltungsvorgängen vage seien, ist dies dem der Prognose zugrundeliegenden \nZahlenmaterial nicht zu entnehmen. Die Prognose basiert auf tatsächlich erhobenem \nZahlenmaterial der S. K. , welches auf Grund von anerkannten statistischen \nErhebungen hochgerechnet wurde.\n\n89\n\nEntgegen der Auffassung der Antragstellerin hat das I. auch nicht einen in der \nRegion bestehenden Bedarf an Wohnraum einseitig zu Gunsten der S. K. \nabgeschöpft und damit gegen Grundsätze der Raumordnung oder das zentralörtliche \nGliederungsprinzip verstoßen. Wie sich aus der erstellten \n\"Wohnungsbedarfsprognose\" ohne Weiteres entnehmen lässt, geht die erstellte \nPrognose sowohl in ihren Rahmenbedingungen als auch mit der Festlegung der \nBedarfsnormen allein auf die örtliche Situation der S. K. ein. Soweit sich die \nPrognose auf Bevölkerungsstatistiken für den E. bezieht, werden die dort \nvorhandenen Annahmen nicht übernommen, sondern für das Stadtgebiet der \nAntragsgegnerin modifiziert (Seite 15 der Wohnungsbedarfsprognose).\n\n90\n\nSoweit die Antragstellerin unter Hinweis auf eine Zusammenstellung der \nAntragsgegnerin über Wohnbaupotenziale aus dem Jahre 1998 und eine \nWohnungsmarktbeobachtung aus dem Jahre 2000 geltend macht, die Prognose sei \ndurch die zwischenzeitliche Entwicklung widerlegt, stellt dies die Erheblichkeit des \n\"erhöhten Wohnbedarfs\" zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht in Frage. \nZwar mag sich der Wohnungsmarkt insgesamt entspannt haben. Damit entfällt \njedoch nicht zugleich die Rechtfertigung für den Erlass der Entwicklungssatzung. Für \ndie Bewertung der Prognose ist es nicht entscheidend, ob sich diese aus heutiger \nSicht als richtig erweist. Vielmehr kommt es für die Beurteilung der Prognose im \nZeitpunkt der Beschlussfassung durch die Gemeinde darauf an, ob die Prognose mit \nden seinerzeit zur Verfügung stehenden Erkenntnismitteln unter Berücksichtigung \naller für sie erheblichen Umstände im Ergebnis einwandfrei erstellt worden ist.\n\n91\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 7. Juli 1978 - 4 C 79.76 \n-, BVerwGE 56, 110 (121); Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 \nCN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (Seite 812); Beschluss \nvom 16. Februar 2001 - 4 BN 55/00 -, NVwZ 2001, \n1050 (1051); OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember \n1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 ff.\n\n92\n\nNach den vorgelegten Unterlagen der Antragsstellerin ist die Bevölkerung in \nK. 1999 zwar nur geringfügig gestiegen und stagniert die durchschnittliche \nHaushaltsgröße mit 2,5 Personen auf dem Stand von 1995. Damit mag sich die \nPrognose des I. zwar nicht in der Form bewahrheitet haben, wie dies vorhergesagt \nwurde. Anhaltspunkte, dass das I. nicht von der angenommenen \nBevölkerungsentwicklung und der Entwicklung der durchschnittlichen \nHaushaltsgröße hätte ausgehen dürfen, ergeben sich aus den Zahlen für 1999 \njedoch nicht.\n\n93\n\nDie Antragsgegnerin hat ebenfalls nachvollziehbar dargelegt, dass in dem \nZeitraum, in dem der von der Maßnahme erfasste Bereich entwickelt werden soll, ein \nstrukturelles Defizit am Wohnungsmarkt besteht. Der erhöhte Wohnbedarf im \nGemeindegebiet lässt sich nicht allein durch Mobilisierung von Bauflächen im \nGemeindegebiet beheben. In die Vorausabschätzung des künftigen \nWohnungsbedarfs sind nicht nur die Wohnbaulandflächen, sondern auch die \ninnerörtlichen Wohnungspotenziale einzustellen, um zu einer sachgerechten \nPrognose zu gelangen. Unberücksichtigte Wohnbauland- und Wohnungspotenziale \nkönnen insoweit unmittelbare Auswirkungen auf die Entwicklungsmaßnahme haben, \ndie diese jedenfalls dann zum Teil nicht mehr in dem förmlich festgelegten Umfang \nerforderlich erscheinen lassen, um einen erhöhten Wohnbedarf zu decken.\n\n94\n\nOVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.\n\n95\n\nInnerhalb des Stadtgebiets von K. sind solche Potenziale zur Behebung des \nWohnungsbedarfs nicht vorhanden. Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der \nVoruntersuchung der Entwicklungsmaßnahme eine Flächenbilanzierung des \nStadtgebiets vorgenommen, um festzustellen, in welcher Größenordnung \nReserveflächen zur Ausweisung von Bauflächen als Wohnbaulandpotenzial zur \nVerfügung stehen. Grundlage waren der seinerzeit gültige Flächennutzungsplan, \nvorhandene rechtskräftige Bebauungspläne, in Aufstellung befindliche \nBebauungspläne sowie die nach dem Gebietsentwicklungsplan ausgewiesenen \nWohnsiedlungsbereiche (Nr. 3.1 der Satzungsbegründung). Nach der \nvorgenommenen Flächenbilanzierung ist nicht ersichtlich, dass die S. K. zur \nBehebung des prognostizierten Wohnbaubedarfs über die notwendigen Flächen zur \nAusweisung von Baugebieten in der erforderlichen Größenordnung im \nGemeindegebiet verfügt. Im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin sind nur geringe \nAusbaureserven vorhanden. Soweit im Flächennutzungsplan Wohnbauflächen \ndargestellt sind, reduzieren sich diese Reserveflächen durch bereits verwirklichte \nBebauungspläne bzw. durch Flächen, die Gegenstand von aufgestellten oder schon \nbeschlossenen Bebauungsplänen sind. Ferner waren bei der Suche nach \nentsprechendem Wohnbaupotenzial eine Vielzahl von natur- und \nsiedlungsräumlichen Restriktionen, wie z.B. topographische Lagen, Natur- und \nLandschaftsschutz, Überschwemmungsgebiete oder Verkehr- und Leitungstrassen \nzu berücksichtigen (Nr. 3.1 der Satzungsbegründung). Insgesamt hat die \nAntragsgegnerin für das Gemeindegebiet eine Reservefläche für die Wohnnutzung \nvon 58,5 ha ermittelt (Schreiben der Antragsgegnerin an die Bezirksregierung vom \n22. April 1994). Dies entspricht nach den Angaben der Antragsgegnerin, an denen zu \nZweifeln kein Anlass besteht, einem Anteil an der gesamtstädtischen Wohnbaufläche \nvon 4 %, der bei einer konstanten Einwohnerentwicklung in 5 Jahren aufgebraucht \nsei (Schreiben der Antragsgegnerin an die Bezirksregierung vom 22. April 1994). \nDas I. hat 1995 ferner den Nachhol- und Neubedarf an Wohnungen sowie den \nErsatzbedarf für Abrisse und Umwidmungen von Wohn- in Gewerberäume bei der \nBedarfsprognose berücksichtigt (Wohnungsbe-darfsprognose S. 35). Bei der \nBemessung des Ersatzbedarfs wurde ferner berücksichtigt, dass Wohnungen auch \nausgebaut, vergrößert oder zusammengelegt werden. Ferner hat das I. bei der \nZuweisung des Wohnbaulandbedarfs in seine Überlegungen eingestellt, dass der \nErsatzbedarf für Abrisse nur zum Teil auf der bisherigen Grundstücksfläche realisiert \nwerden kann, der dann allerdings durch zusätzliche Wohnbauflächen und Neubau im \nvorhandenen Baubestand (Nachverdichtung, Dachgeschossausbau etc.) ergänzt \nwird. Die weiteren örtlichen Wohnungspotenziale haben somit Eingang in die \nBedarfsprognose gefunden, ohne allerdings zur Behebung des geschätzten \nWohnungsbedarfs auszureichen.\n\n96\n\nDer hiernach zu bejahende erhöhte Bedarf an Wohnstätten in K. lässt sich \nauch nicht mit Mitteln der herkömmlichen Bauleitplanung bewältigen. \n\n97\n\nDer Grund für diese Anforderung liegt darin, dass der Einsatz des besonderen \nInstrumentariums der städtebaulichen Entwicklungssatzung erst dann erforderlich ist, \nwenn die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts kein geeignetes Mittel zur \neinheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der angestrebten \nEntwicklungsziele darstellen. Dabei ist nicht entscheidend, ob im Gemeindegebiet an \nbeliebiger Stelle oder verstreut Bauland in einer Größenordnung vorhanden ist, \nwelches dem räumlichen Umfang des Entwicklungsbereichs gleichkommt. Vielmehr \nkommt es darauf an, ob sich die anderswo gelegenen Flächen für den mit der \nMaßnahme verfolgten Zweck ebenso gut eignen. Entspricht der festgesetzte \nEntwicklungsbereich bestimmten Anforderungen, z.B. wegen der Nähe zu \nstandortrelevanten Einrichtungen oder auf Grund seiner Verkehrsanbindung, die für \ndie Alternativbereiche nicht in gleicher Weise zutreffen, muss die Gemeinde nicht mit \nweniger geeigneten Flächen vorlieb nehmen.\n\n98\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998\n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 816).\n\n99\n\nIm Hinblick auf die mit der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs \nverbundenen \"enteignenden Vorwirkungen\" (vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB), die \nunter dem Vorbehalt des Art. 14 Abs. 3 GG stehen, kommt es ferner nicht nur darauf \nan, ob der erhöhte Bedarf an Wohnstätten allgemein durch eine Bauleitplanung im \nGemeindegebiet bewältigt werden kann, sondern auch darauf, ob die geplante \nEntwicklungsmaßnahme als solche nicht gleichfalls durch Instrumente des \nallgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden kann. Könnte die \nGemeinde die geplante Maßnahme ebenso im Wege der herkömmlichen \nBauleitplanung realisieren, bedürfte es unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten \nebenso wenig der besonderen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Diese wäre \ndann nicht zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich, weil ein weniger \neinschneidendes städtebauliches Instrument zur Verfügung stünde. \n\n100\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998, a.a.O., \nS. 815; Beschluss vom 9. November 2001, a.a.O., \nS. 8 des Beschlussabdrucks.\n\n101\n\nDiesen Anforderungen wird die strittige Satzung gerecht.\n\n102\n\nHerkömmliche städtebauliche Instrumente der Bauleitplanung hätten den \nprognostizierten Wohnungsbedarf im Stadtgebiet von K. bis zum Jahre 2020 nicht \nabdecken können. Die Antragsgegnerin hat eine Übersicht der bereits aufgestellten \nund verabschiedeten Bebauungspläne im Stadtgebiet erstellt, nach der sich dort \ninsgesamt 2.400 Wohneinheiten realisieren lassen würden. Diese decken jedoch nur \nca. 34 % der geschätzten erforderlichen Wohneinheiten ab. Über Reserveflächen \ndes Flächennutzungs- und Gebietsentwicklungsplanes lassen sich nach der \nErmittlung der Antragsgegnerin weitere 800 Wohneinheiten sowie nach \nÜberarbeitung des Gebietsentwicklungsplanes weitere ca. 450 Wohneinheiten \nrealisieren, so dass mit herkömmlichen Planungsmitteln lediglich 3.650 \nWohneinheiten verwirklicht werden könnten. Dies entspricht bei Zugrundelegung der \nvom I. ermittelten Basisvariante des geschätzten Wohnungsbedarfs bis zum Jahr \n2020 einem Anteil von ca. 52 %. Hieraus ergibt sich, dass der Wohnungsbedarf allein \ndurch Instrumente der herkömmlichen Bauleitplanung im gesamten Gemeindegebiet \nnicht bewältigt werden kann. Dass die Aufstellung und Berechnung fehlerhaft \nvorgenommen worden sei, wird von der Antragstellerin nicht vorgetragen. \nAnhaltspunkte hierfür sind weder ihrem sonstigen Vorbringen noch den vorliegenden \nUnterlagen der Antragsgegnerin zu entnehmen.\n\n103\n\nDie Umsetzung der verschiedenen geplanten Maßnahmen im \nEntwicklungsbereich hätte die Antragsgegnerin zwar auch im Wege der \nBebauungsplanung anstreben können, doch ist sie zutreffend davon ausgegangen, \ndass der bloße Einsatz herkömmlicher Instrumente der Bauleitplanung ausschied. \nDie planerische Entwicklung ist nach dem städtebaulichen Konzept der \nAntragsgegnerin auf die Verwirklichung verschiedener einzelner Maßnahmen \nangelegt, die eine koordinierte Abstimmung in organisatorischer, baulicher und \nfinanzieller Hinsicht erfordern. Dieses Zusammenspiel der verschiedenen \nMaßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder mehrerer \nBebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ein Bebauungsplan \nund eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen: Der \nBebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche \nOrdnung in der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung im Sinne des \nArt. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der Bodennutzung, löst aber \nals Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine die negative \nBaufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus. \n\n104\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 \n- 4 BN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11.\n\n105\n\nOb und inwieweit die Eigentümer von dem Planungsangebot Gebrauch machen, \nunterliegt ihrer Entscheidungsbefugnis. Dies kann zur Folge haben, dass eine \nBebauung lückenhaft bleibt und sich das von der Gemeinde vorgestellte \nstädtebauliche Konzept nicht in einem absehbaren Zeitraum erfüllen lässt, wenn \neinige der Grundstückseigentümer sich entschließen, ihr Grundstück vorerst \nunbebaut zu lassen. Demgegenüber ist die städtebauliche Entwicklungssatzung \nAusdruck einer auf Durchführung angelegten Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 \nund § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren Verwirklichung u.a. auch die Aufstellung von \nBebauungsplänen dient (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die Entwicklungssatzung \nist keine notwendige Bedingung für die Rechtmäßigkeit der Bebauungspläne; sie gibt \nder Gemeinde lediglich das Durchführungsinstrumentarium für die zügige \nVerwirklichung der Gesamtmaßnahme an die Hand. \n\n106\n\nNach der Entwicklungsplanung der Antragsgegnerin soll zunächst Bauabschnitt \nA verwirklicht werden (vgl. Abschlussbericht der Rahmenplanung vom Oktober \n1995). Einerseits schließt die Bebauung an den Bebauungsplan Nr. 33 an der \nH. straße an, andererseits soll der neue Sportplatz frühzeitig angelegt werden, um \ndas Vorfeld für den neuen S-Bahn-Haltepunkt frei zu machen. Anschließend ist die \nRealisierung des Bauabschnitts B in Aussicht genommen, die im Zusammenhang mit \nder Teilrealisierung der Umgehungsstraße K 39n erfolgen und die begonnene \nPlanung vervollständigen soll, indem die dort vorgesehenen öffentlichen \nEinrichtungen (Schule, Kindergarten, Begegnungszentrum) erstellt werden sollen. \nDie den Entwicklungsbereich umschließende Umgehungsstraße K 39n soll als \näußere Erschließungsanlage angelegt werden, um sodann den inneren Bereich mit \nWohnanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen zu bebauen. Anschließend sollen \ndie Bauabschnitte C bis E erfolgen, die auf die dann bereits vorhandene Infrastruktur \nzurückgreifen können. Im Zuge der sukzessiven Entwicklung des festgelegten \nEntwicklungsbereichs will die Antragsgegnerin die verbliebenen (noch) \nlandwirtschaftlich genutzten Flächen als Tauschflächen so lange erhalten, bis \naußerhalb des Entwicklungsbereichs geeignete Ersatzflächen gefunden werden. \n\n107\n\nUm diese Maßnahmen aufeinander abzustimmen und eine zügige Realisierung \nzu garantieren, durfte sich die Antragsgegnerin des Instruments der \nEntwicklungssatzung bedienen. Eine zügige Durchführung wäre mittels eines \nBebauungsplans nicht ohne weiteres möglich. Die Antragsgegnerin hätte keinen \nEinfluss darauf, ob die Grundstückseigentümer ihre Grundstücke der Planung \nentsprechend bebauen. Die Verwirklichung der Maßnahme durch Bebauungsplan \nkönnte zu Lücken im Plangebiet führen, die der einheitlichen und zügigen \nVerwirklichung des Plankonzepts entgegenstehen. Sofern sich Eigentümer \nlandwirtschaftlicher Nutzflächen entschlössen, ihr Grundstück vorerst unbebaut zu \nlassen und weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen, wären Nutzungskonflikte zu der \numliegenden Wohnbebauung nicht ausgeschlossen. Die Durchführung der geplanten \nMaßnahme im Wege herkömmlicher Bauleitplanung setzt demnach entweder die \nBereitschaft der Grundstückseigentümer zur sofortigen Planverwirklichung oder das \nEigentum der Antragsgegnerin an den im Plangebiet gelegenen Grundstücken \nvoraus. Von beiden Voraussetzungen kann hier nicht ausgegangen werden. Weder \nsind alle Grundstückseigentümer im festgelegten Entwicklungsbereich bereit, ihre \nGrundstücke zu bebauen, noch stehen die Grundstücke – wie die der Antragstellerin \n- im Eigentum der Antragsgegnerin. Aus der Satzungsbegründung und den \nVoruntersuchungen der D. ergibt sich, dass die Mehrzahl der Eigentümer nicht \nbereit ist, ihre Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert (§ 169 \nAbs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 153 Abs. 1 BauGB) zu veräußern (Nr. 4.2 der \nSatzungsbegründung). Die Mehrzahl der Grundstückseigentümer (ca. 52 %) mit \neinem erheblichen Flächenanteil von 38 % haben andere Bodenpreisvorstellungen \nund wollen deshalb ihre Grundstücke nicht zum Anfangswert verkaufen. Auch hierin \nzeigt sich, dass das Instrumentarium des allgemeinen Städtebaurechts bei \nGesamtmaßnahmen mit einer Vielzahl von Betroffenen nur begrenzt tauglich ist. Je \ngrößer die Zahl der Eigentümer ist, die mitwirken müssten, um das beabsichtigte \nPlanergebnis herbeizuführen, desto geringer ist die Chance, dass sich die geplante \nMaßnahme unter angemessenem Zeit- und Kostenaufwand verwirklichen lässt. Zwar \nsollen die Betroffen zur Mitwirkung angeregt werden, doch wie das im Einzelnen zu \ngeschehen hat, wird vom Gesetzgeber offen gelassen. Zwischen der Gemeinde und \nden betroffenen Grundstückseigentümern muss sich eine einvernehmliche Regelung \nabzeichnen.\n\n108\n\nVgl. dazu BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n– 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 816).\n\n109\n\nHieran fehlt es, wenn eine Mehrzahl von Grundstückseigentümern – wie \nvorliegend - nicht bereit ist, ihre Grundstücke für die in Aussicht genommene \nNutzung zur Verfügung zu stellen oder sie zum entwicklungsunbeeinflussten \nAnfangswert zu veräußern. Des Weiteren stehen die verschiedenen \nEinzelmaßnahmen (Verkehrserschließung, Infrastruktur, \nGemeinbedarfseinrichtungen und Wohnbebauung) in unmittelbarem Zusammenhang \nund sollen koordiniert verwirklicht werden, was sich – wie dargelegt - mit \nherkömmlichen Mitteln des städtebaulichen Vertrags oder der Bauleitplanung nicht \nohne weiteres zügig verwirklichen lässt. \n\n110\n\nDie Antragsgegnerin hat ferner die von der Entwicklungssatzung betroffenen \nBelange bilanziert. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungssatzung \nzugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grundstücke im \nEntwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169 \nAbs. 3 BauGB). Eingriffe in das private Eigentum können aber nur zum Wohl der \nAllgemeinheit gerechtfertigt sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der Allgemeinheit \nerfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes \nnur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im Verhältnis zu entgegenstehenden \nöffentlichen und/oder privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse \ngerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf dieser Ebene eine Bilanzierung der \nverschiedenen entgegenstehenden Interessen, die allerdings nicht mit planerischer \nAbwägung gleichzusetzen ist.\n\n111\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2001 \n- 4 BN 72/00 -, NVwZ 2001, 558 (559); \nBeschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, \nDVBl 2001, 1440 = NVwZ 2001, 1050 (1051); \nBeschluss vom 9. November 2001 \n- 4 BN 51.01 -.\n\n112\n\nEine solche Bilanzierung der verschiedenen Interessen hat die Antragsgegnerin \nvorgenommen. Zwar ist eine derartige Bilanzierung nicht ausdrücklich in der \nVoruntersuchung erfolgt, doch lässt sie sich sinngemäß aus der \nSatzungsbegründung entnehmen. Dort sind die privaten und öffentlichen Interessen \nim Einzelnen angeführt.\n\n113\n\nAls private Interessen betroffener Grundeigentümer, insbesondere der \nEigentümer und der Landwirte als Pächter, hat die Antragsgegnerin ermittelt: \nuneingeschränkter Bestand des privaten Eigentums, beliebige Verfügung über das \nEigentum, Ziehen des uneingeschränkten Nutzens aus der wirtschaftlichen \nWeiterentwicklung, Entschädigung für die Aufhebung von Miet- und \nPachtverhältnissen auf der Basis von Zuckerrüben.\n\n114\n\nAls dem Entwicklungsvorhaben entgegenstehende öffentliche Interessen hat die \nAntragsgegnerin - wie sich aus der der Satzungsbegründung zugrundeliegenden \nRahmenplanung des Entwicklungsbereichs entnehmen lässt - ferner erkannt: \nInanspruchnahme landwirtschaftlicher Nutzflächen, Verlust von Erholungsflächen, \nEingriff in das Landschaftsbild und Zunahme des öffentlichen Verkehrs mit den \ndaraus entstehenden Belastungen. \n\n115\n\nDiesen betroffenen privaten und öffentlichen Interessen hat die Antragsgegnerin \ndas öffentliche Interesse an der Entwicklung eines großräumigen \nWohnbauflächenbereiches zur Behebung eines erhöhten Wohnraumbedarfs \ngegenüber gestellt. Die Antragsgegnerin hat erkannt, dass zur Überwindung gerade \nder entgegenstehenden Eigentumsrechte ein qualifiziertes öffentliches Interesse \nerforderlich ist. Sie hat zutreffend ausgeführt, dass nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 \nBauGB die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten in der Regel ein \nderartiges qualifiziertes Interesse begründet. Dies entspricht der Rechtsprechung des \nBundesverwaltungsgerichts, \n\n116\n\nvgl. Beschluss vom 31. März 1998 \n- 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227 (S. 795),\n\n117\n\nwonach in diesen Fällen das Gemeinwohlinteresse indiziert wird, sofern nicht \nentgegenstehende Umstände ersichtlich sind. Die Antragsgegnerin hat ferner die von \nder Entwicklungssatzung betroffenen landwirtschaftlichen Nutzflächen erkannt. \nAngesichts der geringen Wertigkeit der intensiv genutzten landwirtschaftlichen \nFlächen für Erholungszwecke und der verbliebenen weiträumigen \nErholungsmöglichkeiten in der Umgebung von S. ist der Verlust an \nErholungsflächen vergleichsweise als gering einzuschätzen. Der Eingriff in das \nLandschaftsbild wird durch die im Rahmenplan vorgesehenen \nAusgleichsmaßnahmen in seinen Auswirkungen aufgefangen. Der Eingriff in das \nprivate Eigentum soll in seinen Auswirkungen durch die beabsichtigte Bereitstellung \nvon Ersatz- bzw. Tauschland gemildert werden, was bei der Bilanzierung ebenfalls \nBerücksichtigung gefunden hat.\n\n118\n\nDie Satzung ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht deshalb \nfehlerhaft, weil eine zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme im Sinne des \n§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB nicht mehr gewährleistet wäre. Die Frage, ob eine \n\"zügige Durchführung\" der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet \nist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt \nwerden.\n\n119\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.\n\n120\n\nInsoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen \nEntwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat sich für die Durchführung eine \nZielvorgabe von 15 Jahren bis ca. 2010 gesetzt. Ist eine Gesamtmaßnahme mit der \nSchaffung umfangreicher Folge- und Infrastruktureinrichtungen sowie \nzeitaufwändigen Planungsverfahren verbunden, ist eine längere Zeitspanne \nangesichts der Komplexität des Vorhabens nicht unangemessen. \n\n121\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998, a.a.O.; \nOVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n- 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 ff.\n\n122\n\nBei der geplanten Entwicklungsmaßnahme der Antragsgegnerin handelt es sich \num ein komplexes Vorhaben. Die geschätzte Verwirklichungsdauer orientiert sich an \nden notwendigen Planungsverfahren, Ausschreibungen und der Herstellung der \nErschließungsanlagen sowie der veranschlagten Zeitdauer für die Errichtung der \nWohnbauvorhaben (vgl. Nr. 5.2 der Satzungsbegründung). Im Zeitpunkt des \nSatzungsbeschlusses bestanden für die Antragsgegnerin keine Anhaltspunkte, die \ndie Prognose hinsichtlich des Durchführungszeitraums als unrealistisch erscheinen \nließen. Soweit es durch die Verhandlungen mit den betroffenen \nGrundstückseigentümern und Landwirten zu Verzögerungen im geplanten Zeitablauf \ngekommen ist, vermögen diese die Prognose des Durchführungszeitraums nicht in \nFrage zu stellen. Es wurde bereits ausgeführt, dass Prognoseentscheidungen eine \nUnsicherheit immanent ist. Maßgeblich ist insoweit nur, ob die getroffene Prognose \nim Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses sachgerecht und nachvollziehbar war, was \nnach den vorstehenden Ausführungen zu bejahen ist.\n\n123\n\nEin zeitweiliges Stocken der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme berührt \ndie Wirksamkeit der Entwicklungssatzung nicht. Verzögerungen bei der \nDurchführung einer Entwicklungsmaßnahme lassen die enteignungsrechtliche \nErforderlichkeit nur dann entfallen, wenn diese Ausdruck einer Willensentscheidung \nder Gemeinde sind, das ursprünglich verfolgte Planungsziel eindeutig und dauerhaft \naufzugeben.\n\n124\n\nVgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom \n16. September 1998 - 8 S 3120/97 -, BRS 60 \nNr. 228.\n\n125\n\nHiervon kann bei der Antragsgegnerin nicht die Rede sein, wie ihre \nAusführungen in den Antragserwiderungen und der mündlichen Verhandlung \nbelegen. Vielmehr hält sie weiterhin am Konzept und der Durchführung ihrer \nEntwicklungssatzung fest.\n\n126\n\nzu d): Die Entwicklungssatzung leidet jedoch an einem beachtlichen, zu ihrer \nUnwirksamkeit führenden Abwägungsmangel. \n\n127\n\nGemäß § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange \ngegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Insoweit finden im Rahmen \ndes entwicklungsrechtlichen Abwägungsgebots dieselben Grundsätze Anwendung \nwie bei dem allgemeinen Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB oder dem \nsanierungsrechtlichen Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.\n\n128\n\nDas Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und \ngegeneinander gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine \nsachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn \nin die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie \neingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor, \nwenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich \nzwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen \nwird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. \nInnerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt, \nwenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange \nfür die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung \ndes anderen Belangs entscheidet.\n\n129\n\nDas Vorbringen der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe in ihre Abwägung \nnicht ausreichend eingestellt, dass die Antragstellerin Kirchengrundstücke für einen \nkommunalen Zweck abgeben solle, der nicht plausibel dargelegt und begründet sei, \ngeht allerdings fehl. Es ist oben bereits ausführlich dargelegt worden, dass sich aus \nder Satzung, ihrer Begründung und den erfolgten Voruntersuchungen hinreichend \nergibt, dass die Gemeinde einen qualifizierten Handlungsbedarf für die Durchführung \nder geplanten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angenommen hat, für den \nauch ein besonderes öffentliches (kommunales) Interesse besteht. Das Interesse der \nAntragstellerin, nämlich Deckung eines dringenden Wohnungsbedarfs in der \nGemeinde und Sicherung der Funktion als Wohn- und Arbeitsstandort, kommt in der \nSatzungsbegründung (Nr. 1 und 2) deutlich zum Ausdruck. Diese öffentlichen \n(kommunalen) Belange (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 2 BauGB) hat die \nAntragsgegnerin auch maßgeblich in ihre Abwägungsentscheidung eingestellt. Dass \nes sich bei den Grundstücken der Antragstellerin um Kirchenvermögen handelt, war \nim Rahmen der Abwägung nicht besonders zu berücksichtigen, da sich verpachtete, \nlandwirtschaftlich genutzte Kirchengrundstücke nicht von anderen landwirtschaftlich \ngenutzten Grundstücken unterscheiden.\n\n130\n\nDer Entwicklungsbereich ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch \nnicht größer dimensioniert als es zur Erreichung des beabsichtigten Erfolgs \nerforderlich ist. Aus § 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB lässt sich ersehen, dass der \nMaßnahmenträger den Entwicklungsbereich so zu begrenzen hat, dass sich die \nEntwicklung zweckmäßig durchführen lässt. Der Abwägungsspielraum, den er dabei \nhat, ist erst überschritten, wenn er die Entwicklungsmaßnahme als Mittel einer \nunzulässigen Bodenvorratspolitik einsetzt, die es ihm ermöglicht, sich den Zugriff auf \nFlächen zu sichern, die nicht zur Überplanung innerhalb eines absehbaren \nZeitraumes anstehen, sondern für eine fernere Zukunft als Baulandreserve \ndienen.\n\n131\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998, \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.\n\n132\n\nDie Antragsgegnerin hat sich bei ihrer städtebaulichen Konzeption des \nEntwicklungsbereichs an der Rahmenplanung orientiert und den \nEntwicklungsbereich in fünf Bauabschnitte eingeteilt. Dass die Bauabschnitte in einer \nzeitlichen Reihenfolge realisiert werden sollen, bedeutet nicht, dass sich die \nAntragsgegnerin innerhalb des Entwicklungsbereichs eine Baulandreserve für \nkünftige Entwicklungen offen halten wollte. Die einzelnen Bauabschnitte sind \norganisatorisch, finanziell und baulich miteinander verbunden. Der geplante \nZeitrahmen von 15 Jahren betrifft die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme \ninnerhalb des gesamten Entwicklungsbereichs und nicht nur einzelne Abschnitte. \nNach der Rahmenplanung soll der Entwicklungsbereich in 4 verschiedene \nWohnbaugebiete eingeteilt werden. Je nach Wohngebiet sollen überwiegend \nGeschosswohnungsbau, Reihen- und Kettenhäuser, Einzel- und Doppelhäuser oder \neine Mischnutzung errichtet werden. Die geplanten Baugebiete weisen somit \nunterschiedliche Wohnbauformen aus, die auf dem Wohnungsmarkt allesamt \nnachgefragt werden. Das Angebot der verschiedenen Wohnbauformen erfordert zur \nDeckung des ermittelten Wohnbedarfs eine zeitliche Koordination und Durchführung, \ndie gegen ein Zurückhalten bestimmter Baugebiete oder Teile davon als \nBaureserveflächen spricht.\n\n133\n\nDie Antragsgegnerin hat sich ferner ausreichend mit Planungsalternativen \nbefasst. Dass für die Antragsgegnerin ein anderer Standort für das geplante \nEntwicklungsvorhaben als der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich von dem \nräumlichen Umfang als auch von der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz \nernsthaft in Betracht gekommen wäre, ist nicht ersichtlich und wird auch von der \nAntragstellerin nicht substantiiert vorgetragen.\n\n134\n\nOb eine Standortalternative besteht, die vorrangig in Betracht zu ziehen gewesen \nwäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der Alternativfläche zur \nVerwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung und nach der Bedeutung der \nBelange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der Planungsraum, etwa in \nBezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder die Anbindung an das \nVerkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entsprechen, denen andere Standorte \nnicht oder nur unzureichend genügen, braucht die Gemeinde nicht mit diesen \nweniger geeigneten Flächen vorlieb zu nehmen.\n\n135\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 \n– 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227; Urteil vom 3. Juli \n1998 – 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 (S. 816).\n\n136\n\nDie Antragsgegnerin hat im Rahmen ihrer Voruntersuchungen geprüft, ob \ninnerhalb des Gemeindegebiets an anderen Standorten ebenso geeignete Flächen \nvorhanden sind, die eine Entwicklungsmaßnahme, wie die geplante, zulassen. Diese \nPrüfung verlief jedoch negativ. Geeignete Standortalternativen hat auch die \nAntragstellerin nicht konkret benannt. Überörtliche Flächen in anderen Gemeinden \nbrauchte die Antragsgegnerin in ihre planerische Entscheidung nicht mit \neinzubeziehen, da ihre kommunale Planungshoheit zur Festlegung von \nEntwicklungsgebieten von vornherein auf ihr Gemeindegebiet (Ortsteile oder Teile \ndes Gemeindegebiets) beschränkt ist (vgl. § 165 Abs. 2 BauGB).\n\n137\n\nFehlerhaft ist die Abwägungsentscheidung aber deshalb, weil die \nAntragsgegnerin das Eigentum der Grundstückseigentümer und der betroffenen \nLandwirte als privaten Belang nicht mit dem gebührenden Gewicht in ihre Abwägung \neingestellt hat, das diesem, insbesondere im Hinblick auf mögliche \nExistenzgefährdungen, objektiv zukommt. Hierauf hat die Antragstellerin mit \nSchriftsatz vom 30. Dezember 1998 hingewiesen und sich insoweit auf die \nschriftsätzlichen Ausführungen in den vormals anhängigen Parallelverfahren 7a D \n197, 211, 212/97.NE bezogen. Die Betroffenheiten der Grundstückseigentümer \ndurch die förmliche Festlegung des Entwicklungsbereichs hat sie deshalb zum \nGegenstand ihres eigenen Sachvortrags gemacht.\n\n138\n\nDie Antragsgegnerin hat zwar erkannt, dass das Eigentum privater Betroffener \ndurch die beabsichtigte Flächeninanspruchnahme für sich genommen \nabwägungsrelevant ist. Ihre Ausführungen zur Abwägung in der \nSatzungsbegründung (Nr. 4.5) lassen erkennen, dass sie die Eigentumsrechte am \nuneingeschränkten Bestand und an der wirtschaftlichen Weiternutzung der \nGrundstücke im Entwicklungsbereich gesehen hat. Die entgegenstehenden Belange \nmeinte die Antragsgegnerin jedoch durch das besondere öffentliche Interesse am \nWohnbedarf in K. überwinden zu können. Diese Ausführungen werden dem \ngeplanten schwer wiegenden Eingriff in das Eigentum privater \nGrundstückseigentümer und der für einige damit verbundenen Existenzgefährdungen \nnicht hinreichend gerecht. \n\n139\n\nEs entspricht ständiger Rechtsprechung, dass das Eigentum in der Abwägung \nals ein durch die Verfassung geschütztes Rechtsgut besonders zu berücksichtigen \nist.\n\n140\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Oktober 1992 \n- 4 NB 36.92 -, BRS 54 Nr. 57; Urteil vom 26. August \n1993 - 4 C 24.91 -, BVerwGE 94, 100 (106); \nBeschluss vom 3. Juni 1998 \n- 4 BN 25.98 -, NVwZ-RR 1999, 425; Urteil vom \n3. Juli 1998 – 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 \n(S. 820).\n\n141\n\nDer Eigentumsgarantie kommt im Gefüge der Grundrechte die Aufgabe zu, dem \nTräger des Grundrechts einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich zu \nsichern und ihm dadurch eine eigenverantwortliche Gestaltung seines Lebens zu \nermöglichen. Das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentum ist durch \nPrivatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über \nden Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Seine Nutzung soll es dem Eigentümer \nermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten \nVorstellungen zu gestalten. Zur Substanz des Eigentums gehört die Freiheit, den \nEigentumsgegenstand selbst zu nutzen oder aus einer etwaigen Fremdnutzung \neinen finanziellen Ertrag zu erzielen.\n\n142\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Mai 2001 \n- 1 BvR 1512/97 und 1677/97 -, NVwZ 2001, \n1023.\n\n143\n\nSollen landwirtschaftliche Nutzflächen, auf die die betroffenen \nlandwirtschaftlichen Betriebe in besonderem Maße zur Existenzsicherung \nangewiesen sind, im Wege städtebaulicher Entwicklungssatzungen in Anspruch \ngenommen werden, sind Gefährdungen für den wirtschaftlichen Erhalt der \nlandwirtschaftlichen Betriebe bei der Abwägung zu berücksichtigen. Solche \nGefährdungen sind nach den Erhebungen der D. im Rahmen der \nVoruntersuchungen bei einem Teil der betroffenen Landwirte, die seinerzeit einen \nNormenkontrollantrag gestellt haben (vgl. 7a D 119, 211, 212/97.NE), nicht \nausgeschlossen. Der Gesichtspunkt, wie ein gerechter Ausgleich für die insoweit \nbetroffenen Betriebe und die dort arbeitenden Personen hätte vorgenommen werden \nkönnen, wäre in die Abwägungsentscheidung mit einzustellen gewesen. Zwar hat der \nRat der Antragsgegnerin die Nutzungs- und Verwertungsinteressen der betroffenen \nGrundstückseigentümer gesehen, diese aber vor dem Hintergrund der mit der \nEntwicklungssatzung ermöglichten enteignenden (Vor-) Wirkung nicht mit dem \ngebührenden Gewicht bei seiner Abwägungsentscheidung berücksichtigt. Es reichte \nnicht aus, die betroffenen Landwirte allein auf entsprechendes Tausch- oder \nErsatzland innerhalb künftiger noch nicht in Anspruch genommener Bauabschnitte zu \nverweisen und langfristig anzustreben, den betroffenen Landwirten Tausch- und \nErsatzland ausserhalb des Entwicklungsbereichs anbieten zu können (Nr. 4.2 der \nSatzungsbegründung). Insoweit verkennt die Antragsgegnerin die Tragweite ihrer \nEntscheidung für die Eigentumsflächen als wirtschaftliche Grundlage dieser Betriebe. \nUnklar war schon, ob die innerhalb des Entwicklungsbereichs angebotenen Ersatz- \nund Tauschflächen überhaupt zum Flächentausch zur Verfügung, also im Eigentum \nder Gemeinde stehen. Im Übrigen ermöglicht der Tausch mit Flächen, die in erst \nspäter zu realisierenden Bauabschnitten liegen, angesichts der zügig \ndurchzuführenden Gesamtmaßnahme nur eine kurzfristige Lösung der Problemlage. \nEbenso wenig reicht die hypothetische Erwartung künftiger Ersatzlandbereitstellung \naußerhalb des Entwicklungsbereichs und die nicht substantiierte Erwartung der \nAntragsgegnerin, zum Angebot entsprechender Grundstücke in der Lage zu sein, für \neine angemessene Abwägung dieses schwer wiegenden Eingriffs in das \nPrivateigentum der Grundstückseigentümer aus. Die bloße, nicht konkretisierte \nErwartung, Ersatz- oder Tauschflächen könnten bereitgestellt werden, wird den \nbetrieblichen Interessen der betroffenen Landwirte nicht gerecht. Die Landwirte sind \nzur Sicherung ihrer Existenz darauf angewiesen, bereits frühzeitig zu wissen, mit \nwelchem Grund und Boden sie rechnen können, da eine landwirtschaftliche \nBetätigung oftmals eine längerfristige Planung erforderlich macht, insbesondere \nwenn es um den Anbau bestimmter Fruchtfolgen oder die Bearbeitung des \nAckerbodens geht. Die ordnungsgemäße Gewichtung des Eingriffs hätte deshalb die \nEinbeziehung erfordert, ob die Antragsgegnerin auch tatsächlich in der Lage sein \nwird, zumutbare Ersatzflächen anzubieten.\n\n144\n\nFerner hätte der Rat auch die Geeignetheit der Ersatzflächen in die Abwägung \neinstellen müssen. Nicht jede landwirtschaftliche Nutzfläche ist gleichermaßen \ngeeignet. Im Entwicklungsbereich sind landwirtschaftliche Flächen vorhanden, die \nüber eine besonders hohe Bodenwertigkeit und gute Ertragslage verfügen. Dies kann \nfür die Vergleichbarkeit des Ersatz- und Tauschlandes von abwägungserheblicher \nBedeutung sein. Es wäre deshalb erforderlich gewesen, die Ortslage der \nErsatzflächen zu bezeichnen, um deren Vergleichbarkeit zu beurteilen. Auch der \nStandort der Tausch- und Ersatzflächen außerhalb des Entwicklungsbereichs \nbeeinflusst die Geeignetheit. Flächen, die weit entfernt von der Hofstelle liegen und \nnur mit erheblichen Zeit- und Kostenaufwand zu erreichen sind, sind weniger \ngeeignet als Flächen, die in relativer Nähe zum landwirtschaftlichen Betrieb liegen \nund vom Betriebszusammenhang erfasst werden. Dies gilt auch im Hinblick auf \nErsatzflächen für verpachtete landwirtschaftliche Flächen, da diese ebenfalls eine \nwirtschaftliche Grundlage der landwirtschaftlichen Betriebe bilden können. Auf diesen \nGesichtspunkt hat bereits die D. bei \n\nihrer Bewertung der Eigentums- und Pachtverhältnisse hingewiesen. Einigen \nLandwirte gehe durch Tausch- und Ersatzflächen der Betriebszusammenhang \nverloren, sie müssten erhebliche Mehrwege und damit verbundene Mehrkosten in \nKauf zu nehmen. Diesen Gesichtspunkt hat die Antragsgegnerin ebenfalls nicht mit \nberücksichtigt.\n\n145\n\nFür die Gewichtung der privaten Belange der Landwirte hätte die \nAntragsgegnerin zudem nicht allein auf die konkrete Verfügbarkeit und Geeignetheit \nvon Ersatz- und Tauschflächen abstellen dürfen, sondern auch auf die durch eine \nErsatzbeschaffung geeigneter Flächen außerhalb des Entwicklungsbereichs \nverursachten Kosten sowie mögliche Ausgleichszahlungen für den Fall, dass eine \nausreichende Ersatzlandbeschaffung nicht möglich sein sollte. Nach den \nVoruntersuchungen und der Satzungsbegründung hat sich der Rat der \nAntragsgegnerin jedoch nur über den Entschädigungsaufwand für die Miet- und \nPachtverhältnisse Gedanken gemacht (Nr. 7.2 der Satzungsbegründung). Diesen \nsehr grob geschätzten Bedarf stellte der Rat mit einer fünfjährigen \nEntschädigungszahlung auf Zuckerrübenbasis in seine Kosten- und \nFinanzierungsübersicht ein. Für die durch die Übernahme landwirtschaftlicher \nFlächen bei einigen Landwirten bewirkten Existenzgefährdungen fehlt eine \nentsprechende Kosten- und Ersatzleistungsabwägung. Sofern die \nExistenzgefährdung einzelner Landwirte durch den Zugriff auf ihre Flächen durch die \nEntwicklungsmaßnahme droht, hätte im Rahmen der Abwägungsentscheidung \ngegebenenfalls eine Verlagerung der Hofstelle berücksichtigt werden müssen. In die \nAbwägung hätte dann eine Bewertung der Hofstellen eingestellt werden müssen, \nwenn in Ermangelung geeigneter Flächen in der näheren Umgebung der \nBetriebsstelle diese so nicht mehr existenzfähig sind und ausgesiedelt hätten werden \nmüssen. Dieser Gesichtspunkt ist nach der Satzungsbegründung als rein fiktiv \nunberücksichtigt geblieben, da die in Frage kommenden Hofstellen alle zentral im \nOrtsteil von S. lägen, so dass nach einer Wiederveräußerung eine Nutzung zu \nWohn- oder gewerblichen Zwecken ohne weiteres vorstellbar sei (Nr. 7.4 der \nSatzungsbegründung).\n\n146\n\nEin Abwägungsmangel ist ferner darin zu sehen, dass die Antragsgegnerin zur \nFörderung des sozialen Wohnungsbaus (Miet- und Geschosswohnungsbau, \nEigentumswohnungen und Eigenheime) bei Grundstücken, die sie zu diesem Zweck \nzur Verfügung stellen will, einen Nachlass auf den Grundstückspreis von 25 % \ngewähren will (§ 1 Abs. 2 der Entwicklungssatzung), ohne diese Subvention \nhinreichend im Rahmen ihrer Kostenaufstellung zu berücksichtigen. Die \nNachlassgewährung bei einem Grundstücksverkauf für Sozialwohnungen war nicht \nnur als Minderung des Grundstückserlöses in die Finanzübersicht einzustellen. Die \nvon der Antragsgegnerin in die Entwicklungssatzung aufgenommene 25 % \nRabattregelung findet ihre Grundlage in den Richtlinien über die Gewährung von \nZuwendungen zur Förderung von Maßnahmen zur Stadterneuerung \n(Förderrichtlinien Stadterneuerung) vom 15. Dezember 1992, MBl. NRW vom \n28. Januar 1993, S. 84 ff. Nach Nr. 24 der Förderrichtlinien können bestimmte \nstädtebauliche Entwicklungsmaßnahmen gefördert werden. Danach wird im Rahmen \nder Förderung des sozialen Wohnungsbaus bei Entwicklungsmaßnahmen für \nGrundstücke, die später zum Verkehrswert an die Erwerber veräußert werden, als \nEinnahme ein Kaufpreis anerkannt, der zur Erzielung tragbarer Mieten und Lasten \nbis zu 50 % unter dem festgestellten Verkehrswert liegen kann (Nr. 24 Satz 2 i.V.m. \nNr. 6.2 der Förderrichtlinien). Angesichts dessen, dass der Förderungsrahmen bis zu \n50 % betragen kann, ist es nicht zu beanstanden, wenn sich der Rat der \nAntragsgegnerin für einen Nachlass von 25 % auf den Grundstücksverkaufspreis \nentschieden hat. Abwägungsfehlerhaft ist es aber, dass die Antragsgegnerin die \nFördermittel des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr im Rahmen der \nKosten- und Finanzübersicht nur als Minderung der Grundstücksverkaufserlöse \nangesetzt, nicht aber gleichzeitig bei den Fördermitteln als Einnahmen verbucht hat. \nNach der Finanzierungsbilanz der Antragsgegnerin hat sie einen Rabattbetrag von \n25 % (5.985.000,00 DM), ausgehend von einem Grundstückswert von 190 DM/qm \nfür den sozialen Wohnungsbau auf einer Fläche im Entwicklungsbereich von 126.000 \nqm, von dem Grundstückserlös aus der Reprivatisierung der Baugrundstücke zwar \nabgezogen, den gleichen Betrag aber nicht bilanzierend auf der Einnahmenseite der \nFördermittel verbucht (Seite 10, 13 des Finanzierungsplans). Mit der Einstellung \ndieser Fördermittel auf der Einnahmenseite erhöhen sich aber die Zuwendungen \nDritter, so dass die Gesamtkosten der Entwicklungsmaßnahme im Ergebnis sinken. \nDies hat der Rat der Antragsgegnerin bei seiner Abwägungsentscheidung nicht \nberücksichtigt. \n\n147\n\nAllerdings wirkt sich der letztgenannte Abwägungsfehler im Ergebnis auf die \ngetroffene Abwägungsentscheidung nicht aus (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB), da die \nAntragsgegnerin nach dem Kosten- und Finanzierungsplan auch bei \nBerücksichtigung der Fördermittel auf der Einnahmenseite keinen Überschuss \nerwirtschaften würde, den sie an die Grundstückseigentümer auskehren müsste. \nNach dem gesetzgeberischen Zweck dient die Entwicklungsmaßnahme allein dazu, \ndie städtebauliche Entwicklung zur Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten und \nGemeinbedarfseinrichtungen vorzubereiten und zügig durchzuführen, nicht aber \ndazu, das Gemeindevermögen zu mehren. Einnahmen, die bei der Vorbereitung und \nDurchführung der Entwicklungsmaßnahme entstehen, sind gemäß § 171 Abs. 1 \nBauGB zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme zu verwenden. Entsprechend \ngebunden sind gemäß § 169 Abs. 8 BauGB die Erlöse, die aus der Veräußerung von \nGrundstücken erzielt werden. Welche Kosten durch die Einnahmen finanziert werden \ndürfen, legt § 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB näher fest. Zu berücksichtigen sind (nur) die \nKosten, die nach den Zielen und Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. \nAusgaben für allgemeine Vorhaben der Gemeinde, die in keinem notwendigen \nSachzusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme stehen, können deshalb aus \nden Einnahmen der Entwicklungsmaßnahme nicht finanziert werden. Sofern bei der \nAbrechnung der Maßnahme ein Überschuss der Einnahmen über die Kosten \nverbleibt, hatte die Gemeinde ihn auch nach der damaligen Rechtslage wieder \nauszukehren.\n\n148\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 \n- 10a 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351 f.\n\n149\n\n§ 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB in der heutigen Fassung regelt dies nunmehr \nausdrücklich. Selbst bei Einstellung der Fördermittel auf der Einnahmenseite der \nKosten- und Finanzierungsübersicht ergäbe sich kein Überschuss für die \nAntragsgegnerin, der auf die Grundstückseigentümer zu verteilen wäre. Nach der \nGesamtübersicht der Kosten verbleibt bei der S. K. ein Eigenanteil von ca. 7 \nMio. DM, der zwar durch die einzuberechnenden Fördermittel gemindert würde, aber \nimmer noch im Saldo verbliebe. \n\n150\n\nAbwägungsfehlerhaft ist nach alledem die Fehlgewichtung der Eigentümerinte-\nressen und die Interessen der Landwirte. Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist \ngemäß § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB auch erheblich. Der Mangel im \nAbwägungsvorgang ist erheblich, wenn er offensichtlich und auf das \nAbwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist. Offensichtlich ist ein Mangel dann, \nwenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hindeuten. Von \nEinfluss gewesen ist ein Mangel auf das Abwägungsergebnis, wenn nach konkreter \nBetrachtungsweise die Möglichkeit des Einflusses auf das Abwägungsergebnis \nbesteht. Nicht ausreichend ist hingegen, dass die Entscheidung ohne den Mangel \nmöglicherweise (theoretisch) anders ausgefallen wäre.\n\n151\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 \n- 4 NB 43.93 -, BRS 57 Nr. 22.\n\n152\n\nGemessen an diesen Maßstäben ist die Fehlgewichtung der Belange der \nbetroffenen Landwirte offensichtlich. Es liegt auf der Hand, dass eine sachgerechte \nAbwägung der Antragsgegnerin Veranlassung hätte geben müssen, das Gewicht der \ndurch die Festlegung des Entwicklungsbereichs betroffenen Eigentümerinteressen \nauch vor dem Hintergrund abzuwägen, dass landwirtschaftliche Betriebe hierdurch in \nihrer wirtschaftlichen Existenzgrundlage gefährdet, wenn nicht gar vernichtet werden. \nAuf die entsprechenden Betroffenheiten ist von den einzelnen Landwirten, die \nAntragsteller der Verfahren 7a D 197,211,212/97.NE waren, vom Rheinischen \nLandwirtschafts-Verband e.V. mit Schriftsatz vom 13. Dezember 1993 sowie der \nLandwirtschaftskammer Rheinland mit Schreiben vom 15. Juli 1994 im \nSatzungsverfahren ausdrücklich hingewiesen worden.\n\n153\n\nEs besteht auch die konkrete Möglichkeit, dass der Mangel bei sachgerechter \nGewichtung auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen wäre. Anhand der \nVoruntersuchung lässt sich erkennen, dass es der Antragsgegnerin darauf ankam, \nden Landwirten durch Tausch- und Ersatzland sowie Entschädigungsregelungen \nentgegenzukommen, um so die wirtschaftliche Weiterexistenz der Landwirte zu \nsichern. Soweit die Antragsgegnerin den betroffenen Landwirten keine geeigneten \nund zumutbaren Tausch- und Ersatzflächen nach ihrer Voruntersuchung hätte \nanbieten können, ist nicht auszuschließen, dass die Entscheidung über die \nEntwicklungssatzung anders ausgefallen wäre, indem bestimmte Flächen \nausgeklammert worden wären oder aber der Entwicklungsbereich anders förmlich \nfestgelegt worden wäre.\n\n154\n\nDieser beachtliche Mangel einer fehlerhaften Berücksichtigung der \nwirtschaftlichen Interessen der Landwirte führt gemäß § 47 Abs. 5 Satz 4 VwGO \njedoch nur zur Unwirksamkeit der strittigen Entwicklungssatzung , weil er durch ein \nergänzendes Verfahren im Sinne des § 215a BauGB behoben werden kann. Der \nMangel besteht lediglich darin, dass die Gewichtung der privaten \nEigentümerinteressen, insbesondere die der Landwirte, entsprechend ihrer \nkonkreten Bedeutung vor dem Hintergrund möglicher Existenzgefährdungen bei der \nAbwägung hätte eingestellt werden müssen. Diese Gewichtung kann der Rat jedoch \nin einem ergänzenden Verfahren nachholen, zumal das von ihm abwägend \ngefundene Ergebnis als solches nicht schlechterdings unvertretbar ist. \n\n155\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Nr. 1 Satz 3 VwGO.\n\n156\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO \ni.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n157\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht gegeben sind.\n\n158\n\nRechtsmittelbelehrung\n\n159\n\nDie Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten \nwerden.\n\n160\n\nDie Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-\nWestfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach \nZustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil \nbezeichnen.\n\n161\n\nDie Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils \nzu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen. \n\n162\n\nFür das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die \nEinlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder \nBeteiligte durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen \nHochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum \nRichteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des \nöffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte \nmit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, \nGebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum \nRichteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen \nSpitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.\n\n163","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/298462","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2002-04-08/7a-d-213-97-ne","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 165","ref_norm":"165","n":27},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":8},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 169","ref_norm":"169","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":4},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 214","ref_norm":"214","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 101","ref_norm":"101","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 136","ref_norm":"136","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 215a","ref_norm":"215a","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 215","ref_norm":"215","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/298462","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/298462","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2002-04-08/7a-d-213-97-ne","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/298462","retrieved":"2026-07-09 03:22:11.075111+00:00"}}