{"status":"available","doknr":"OLD301193","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2001:0828.10A3047.99.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2001-08-28","aktenzeichen":"10 A 3047/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin wehrt sich mit ihrer Klage gegen die Anordnung \n(des Funktionsvorgängers) des Beklagten, eine Spindeltreppe \nals zweiten Rettungsweg am Hintergebäude W. straße 37 in \nD. (Gemarkung U. , Flur 1, Flurstücke 133 und \n134) anzubringen. Das Gebäude W. straße 37 besteht aus \neinem zur Straße gelegenen Vorderhaus und einem rückwärtigen \nHinterhaus. Vorderhaus und Hinterhaus sind grenzständig zum \nGebäude W. straße 39 errichtet. Jeweils seitlich neben dem \nGebäude Nr. 37 befindet sich entlang der W. straße eine \ngeschlossene Bebauung mit mehrgeschossigen Gebäuden. Das \nVorderhaus und das Hinterhaus werden über ein vor dem \nHinterhaus gelegenes zentrales Treppenhaus erschlossen, \nwelches von der W. straße aus über einen ca. 5,30 m \nlangen, im Erdgeschoss des Vorderhauses befindlichen Flur zu \nerreichen ist. Im Erdgeschoss des Treppenhauses führt \nrechtwinklig am Unterbau der Treppe vorbei ein Ausgang auf den \nneben sowie zum Teil hinter dem Hinterhaus liegenden Hof. Die \nrückwärtige Hofgrenze wird von einer 2,50 m bis 3 m hohen \nmassiven Mauer gebildet. Auf der Grenze zum Grundstück \nW. straße 35 steht eine 1,50 m hohen Mauer, vor der sich \nein Maschendrahtzaun von ca. 2,20 m Höhe befindet. Das \nzentrale Treppenhaus ist in jedem seiner Geschosse mit \ngrößeren, über 1 m hohen Fenstern versehen und verfügt über \neinen Rauchabzug, der mittels zweier im Treppenhaus \nbefindlicher Schalter manuell zu betätigen ist. Ein Schalter \nist vor der Dachgeschosswohnung des Vorderhauses angebracht, \nder andere Schalter befindet sich im Eingangsbereich des \nErdgeschosses.\n\n3\n\nDas Gebäude W. straße 37 wurde mit Bauerlaubnisschein \nNr. 8554 vom 29. März 1905 genehmigt und in den Jahren \n1905/1906 errichtet. Die genehmigte Bauzeichnung enthält für \ndas 1. bis 3. Obergeschoss jeweils die textliche Angabe \"3 \nWohnungen\". Die Grundrissdarstellungen weisen für die \nvorgenannten Geschosse im Vorderhaus jeweils vier sogenannte \n\"Zimmer\" sowie eine Küche mit daneben liegendem Toilettenraum \nund für das rückwärtige Hinterhaus jeweils drei hintereinander \nliegende so bezeichnete \"Zimmer\" aus. In dem seinerzeit \ngenehmigten Entwässerungsplan ist für das Erdgeschoss des \nHinterhauses im ersten der drei hintereinander liegenden \n\"Zimmer\" ein Spülstein eingetragen und werden die beiden \nweiteren \"Zimmer\" als \"Wohnräume\" bezeichnet. Ferner enthält \ndie Bauzeichnung die textliche Angabe \"Die Treppe ist eine \nEisentreppe\". In ihrer heutigen Form besteht die Treppe aus \neiner Unterkonstruktion aus Blechplatten, aufliegenden \nHolzdielen und seitlich angebrachten Metallschienen bzw. \n-trägern. Nach dem zur Baugenehmigung gehörigen Lageplan waren \ndie jeweils seitlich neben dem Grundstück W. straße 37 \ngelegenen Grundstücke zum Zeitpunkt der Errichtung des \nGebäudes noch nicht bebaut.\n\n4\n\nMit Bauerlaubnisschein aus dem Jahre 1912 wurde die \nGenehmigung zur Nutzung des Erdgeschosses des Vorderhauses als \nLaden erteilt. \n\n5\n\nWährend des II. Weltkrieges wurde das Gebäude durch \nBombentreffer beschädigt und wieder instandgesetzt.\n\n6\n\nMit so bezeichneter \"Nachtragsgenehmigung\" vom 11. April \n1972 erteilte der Beklagte die Genehmigung zum Einbau von \nBädern jeweils in den im 1. bis 3. OG des Hinterhauses \ngelegenen vorderen Zimmern. \n\n7\n\nIn den Jahren 1993 bis 1994 erteilte er zudem zwei \nBaugenehmigungen zum Ausbau des Dachgeschosses des \nVorderhauses als eigenständige Wohnung. \n\n8\n\nUnter dem 24. August 1993 wurde der früheren Eigentümerin \ndes Gebäudes im Zuge der Umwandlung der Wohnungen in \nEigentumswohnungen die Abgeschlossenheit der in dem \ndazugehörigen Aufteilungsplan so bezeichneten Wohnungen Nr. 2 \nbis 9 sowie der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten \ngemäß Nr. 1 (Erdgeschoss des Vorderhauses) bescheinigt. Bei \nden letztgenannten Räumlichkeiten handelt es sich um die 1905 \nzunächst als Wohnung, 1912 dann zur gewerblichen Nutzung \ngenehmigten und auch jetzt noch zu diesem Zweck genutzten \nRäume im Erdgeschoss des Vorderhauses. Die Wohnungen mit der \nNr. 3, 5 und 7 des Aufteilungsplanes wurden aus den im \nVorderhaus im 1. bis 3. OG gelegenen je vier Zimmern nebst \nKüche gebildet. Bei der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplanes \nhandelt es sich um die nachträglich im Dachgeschoss \nhergestellte Wohnung. Die Wohnungen Nr. 2, 4, 6 und 8 des \nAufteilungsplanes wurden von den in den vier Geschossen des \nHinterhauses jeweils vorhandenen, 1905 so bezeichneten \nhintereinander liegenden Zimmern (nebst später eingebauten \nBadezimmern) gebildet. \n\n9\n\nIn der Folgezeit wurden die derart gebildeten Wohn- bzw. \nNutzungseinheiten als Eigentumswohnungen veräußert. Die \nKlägerin erwarb im Juni 1994 das (Sonder-)Eigentum an der im \n2. Obergeschoss des Vorderhauses gelegenen Wohnung.\n\n10\n\nBereits mit Ordnungsverfügung vom 30. Mai 1994 forderte der \nBeklagte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die \nFa. S. Immobilien GmbH, auf, als zweiten Rettungsweg \nfür die Wohnungen im 1. bis 3. OG des Hinterhauses eine \nSpindeltreppe anzubringen. Gleichzeitig wurde die sofortige \nVollziehung angeordnet.\n\n11\n\nEinen hiergegen von der Fa. S. Immobilien GmbH \ngestellten Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes \nlehnte das Verwaltungsgericht D. ab. Im \nanschließenden Beschwerdeverfahren stellte der 7. Senat des \nerkennenden Gerichts mit Beschluss vom 28. Dezember 1994 \n- 7 B 2890/94 - die aufschiebende Wirkung des von der \nbenannten Rechtsvorgängerin gegen die Ordnungsverfügung \neingelegten Widerspruchs wieder her bzw. ordnete diese an. Zur \nBegründung wurde in dem Beschluss u.a. ausgeführt, der \nBeklagte habe die zur Rechtmäßigkeit der verlangten Maßnahme \nerforderliche konkrete Gefahr nicht hinreichend ermittelt und \ndargelegt.\n\n12\n\nDaraufhin holte der Beklagte eine Stellungnahme der \nFeuerwehr zur Frage der brandschutzrechtlichen Anforderungen \nan das Gebäude W. straße 37 ein. Die \nBrandschutzdienststelle nahm unter dem 20. März 1995 wie folgt \nStellung:\n\n13\n\n\"Bei dem o.g. Objekt handelt es sich um ein \nGebäude nicht geringer Höhe gemäß § 2 (3) BauO NW \nmit insgesamt 9 Nutzungseinheiten, von denen \n4 Einheiten mit Aufenthaltsräumen im rückwärtigen \nBereich liegen und nicht von der öffentlichen \nVerkehrsfläche erkennbar sind. Aufgrund der \nGebäudehöhe ist gemäß § 17 (3) BauO NW der zweite \nRettungsweg durch eine mit Rettungsgeräten der \nFeuerwehr (tragbare Leitern oder \nHubrettungsfahrzeuge) erreichbare Stelle bzw. ein \nnotwendiges Fenster oder durch eine weitere \nnotwendige Treppe sicherzustellen. Der zweite \nRettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung \nüber einen Sicherheitstreppenraum nach 33.14 VV BauO \nNW möglich ist.\n\n14\n\nIm konkreten Fall ist festzustellen, dass die 4 \nWohnungen im rückwärtigen Bereich keine notwendigen \nFenster nach § 36 (4) aufweisen, da die Fenster zwar \ndie notwendige Mindestgröße von 0,90 x 1,20 m \naufweisen, aber Menschen sich von diesen nicht zu \nöffentlichen Verkehrsflächen oder zu Flächen für die \nFeuerwehr bemerkbar machen können.\n\n15\n\nDie Notwendigkeit des zweiten Rettungsweges \nergibt sich aus der Tatsache, dass der \n1. Rettungsweg (Notwendige Treppe in einem \nTreppenraum) durch Brandeinflüsse nicht mehr für die \nBenutzer der Wohnungen zu begehen ist. Als konkrete \nSzenarien können hier ein Keller- oder Wohnungsbrand \nmit gleichzeitiger Verqualmung des Treppenraumes \noder der Brand der zum Teil aus brennbaren \nBaustoffen hergestellten Treppe selbst sein. Legt \nman eines dieser wahrscheinlichen Szenarien den \nweiteren Betrachtungen zugrunde, so bedeutet dies \nfür die Benutzer der rückwärtigen Wohnungen, dass \ndiese durch die Einsatzkräfte der Feuerwehr \nwesentlich später entdeckt werden können, da \nzunächst für den Einsatzleiter von der öffentlichen \nVerkehrsfläche nicht erkennbar ist, was sich auf der \nrückwärtigen Gebäudeseite abspielt. Die hierzu \nerforderliche Erkundung kann in den angenommenen \nFällen durch andere ebenso wichtige Maßnahmen der \nFeuerwehr (z.B. Menschenrettung aus einer Wohnung im \nVorderhaus oder Löschangriff in einer Wohnung) \nverzögert werden. Im Falle des Treppenbrandes kann \nsogar eine Erkundung über die Tür vom Treppenraum \nzum Hinterhof unmöglich werden.\n\n16\n\nDer Gesetzgeber fordert deshalb in solchen Fällen \nin § 5 (1) einen Zu- oder Durchgang bzw. nach § 5 \n(2) eine Zu- oder Durchfahrt zu Flächen für die \nFeuerwehr. \n\n17\n\nIm vorliegenden Fall der W. straße 37 ist \neine Realisierung einer Zu- oder Durchfahrt aufgrund \nder vorhandenen Gebäudesituation nicht möglich.\n\n18\n\nEbenso ist ein Durchgang zum Hinterhof, der für \nden Einsatz von tragbaren Leitern erforderlich ist, \nnur über den vorhandenen Treppenraum (1. \nRettungsweg) durch eine Hoftür möglich. Dies steht \njedoch der Anforderung des § 17 (3) BauO NW \nentgegen, in dem die Unabhängigkeit des \n2. Rettungsweges vom ersten gefordert wird.\n\n19\n\nAußerdem wird die Vorgabe des § 5 (1) BauO NW an \ndie Gradlinigkeit des Durchganges zur Gewährleistung \neines Instellungbringen von tragbaren Leitern \nentsprechend der Feuerwehrdienstvorschrift (FwDV 10) \nnicht erfüllt, da der Hausflur im hinteren Bereich \num 90° abgewinkelt verläuft, so dass ein \nHindurchtragen einer tragbaren Leiter nicht möglich \nist. Der 2. Rettungsweg ist somit für die \nrückwärtigen Wohneinheiten nicht mit Rettungsgeräten \nder Feuerwehr sicherzustellen.\n\n20\n\nScheiden Rettungsgeräte der Feuerwehr zur \nSicherstellung des 2. Rettungsweges aus, so können \nnur noch bauliche Maßnahmen vorgesehen werden. Dies \nkann nach § 17 (3) BauO NW eine weitere notwendige \nTreppe in einem eigenen Treppenraum nach § 33 BauO \nNW oder ein Sicherheitstreppenraum nach 33.14 VV \nBauO NW sein. Beide Varianten lassen sich im \nkonkreten Objekt nicht ausführen.\n\n21\n\nNach pflichtgemäßem Ermessen ist aber eine 2. \nnotwendige Treppe in Form einer bis zum Erdboden \ndurchgehenden Nottreppe an der Außenfassade der \nhinteren Wohneinheiten ohne eigenen Treppenraum \nrealisierbar. Die Ausführung als Nottreppe - im \nGegensatz zu einer Notleiter - trägt dem Umstand \nRechnung, dass sich die betroffenen Personen nicht \nzur öffentlichen Verkehrsfläche oder zu einer Fläche \nfür die Feuerwehr bemerkbar machen können, nicht \nüber tragbare Leitern durch die Feuerwehr gerettet \nwerden können und somit auf eine Selbstrettung \nangewiesen sind. Dabei sind die unterschiedlichen \nAltersgruppen zu berücksichtigen, die alle diesen \n2. Rettungsweg benutzen müssen. Das Begehen einer \nNotleiter durch ungeübte Personen ohne zusätzliche \nSicherung durch die Feuerwehr wird als nicht \nvertretbar angesehen. Auf der vorhandenen Hoffläche \nkönnen sich die Personen weit genug von der \nGefahrenstelle entfernen, so dass sie in \nausreichender Sicherheit sind.\"\n\n22\n\nUnter dem 31. August 1995 hob der Beklagte seine gegen die \nS. Immobilien GmbH gerichtete Ordnungsverfügung vom \n30. Mai 1994 auf.\n\n23\n\nNach vorheriger Anhörung forderte der Beklagte die Klägerin \nmit Ordnungsverfügung vom 16. Oktober 1996 - gestützt auf \n§§ 61 und 87 BauO NRW - auf, den zweiten Rettungsweg für die \nWohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses durch \nAnbringung einer Spindeltreppe an der im beigefügten Plan \nmarkierten Stelle herzustellen. Zudem drohte er ein Zwangsgeld \nin Höhe von 1.000,- DM für den Fall der Nichtbefolgung \ninnerhalb von sechs Wochen nach Eintritt der Bestandskraft an. \nZur Begründung wurde ausgeführt: Nach § 17 Abs. 3 BauO NRW \nmüsse jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen in jedem \nGeschoss über einen zweiten Rettungsweg verfügen. Ein solcher \nsei für die Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des \nHinterhauses nicht vorhanden. Das eingeräumte Ermessen werde \ndahingehend ausgeübt, als zweiten Rettungsweg die Anbringung \neiner Spindeltreppe anzuordnen. Die Bewohner des Hinterhauses \nkönnten sich im Gefahrfall nicht zur öffentlichen \nVerkehrsfläche hin für die Feuerwehr bemerkbar machen. Zudem \nkönne die Feuerwehr das Hinterhaus nicht mit Rettungsgeräten \nerreichen, da der Hauseingangsbereich so gestaltet sei, dass \neine Leiter nicht hindurchgetragen werden könne. Da die \nBewohner des Hinterhauses bei einem Brand oder einer \nVerqualmung des Treppenhauses nicht durch die Feuerwehr in \nSicherheit gebracht werden könnten, müssten sie die \nMöglichkeit haben, sich selbst zu retten. Hierzu sei die \nAnbringung einer Spindeltreppe unabdingbar. Als \n(Mit-)Eigentümerin sei die Klägerin für den Zustand der \nbaulichen Anlage verantwortlich. \n\n24\n\nGleich lautende Ordnungsverfügungen ergingen an die übrigen \nacht (Mit-)Eigentümer. Die gegenüber den Wohnungseigentümern \nder vier Wohnungen im Hinterhaus ergangenen \nOrdnungsverfügungen sind zwischenzeitlich bestandskräftig, \nnachdem das Verwaltungsgericht mit Urteilen jeweils vom \n20. Mai 1999 die Klagen der Eigentümer dieser Wohnungen \nrechtskräftig abgewiesen hat. \n\n25\n\nDie Klägerin legte gegen die Ordnungsverfügung am \n18. November 1996 Widerspruch ein, den die Bezirksregierung \nD. mit Widerspruchsbescheid vom 13. Februar 1997 als \nunbegründet zurückwies.\n\n26\n\nDie Klägerin hat am 17. März 1997 Klage erhoben und zur \nBegründung vorgetragen: Die Ordnungspflicht zur Anlegung eines \nzweiten Rettungsweges treffe die Eigentümer der jeweiligen \nNutzungseinheit, hier also allein die Eigentümer der Wohnungen \nim 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses. Sie sei jedenfalls \nfür einen etwaigen ordnungswidrigen Zustand am Hinterhaus \nnicht verantwortlich und könne infolgedessen nicht als \nStörerin herangezogen werden. Im Übrigen sei auch nicht \ndargelegt, dass die für das Anpassungsverlangen notwendige \nkonkrete Gefahr überhaupt gegeben sei. Schließlich sei auch \ndas Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt worden, da statt \ndenkbarer milderer Maßnahmen die auch finanziell am stärksten \nbelastende Herstellung einer Treppe angeordnet worden sei.\n\n27\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n28\n\ndie Ordnungsverfügung des Beklagten \nvom 16. Oktober 1996 in der Gestalt des \nWiderspruchsbescheides der \nBezirksregierung D. vom \n13. Februar 1997 aufzuheben.\n\n29\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n30\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n31\n\nZur Begründung hat er unter Wiederholung der Ausführungen \nin den angefochtenen Bescheiden zusätzlich geltend gemacht, \nnach der eingeholten Stellungnahme der Feuerwehr sei hier die \nfür den Eingriff erforderliche konkrete Gefahr gegeben. Als \ngeeignete Gefahrenabwehrmaßnahme komme bei den örtlichen \nGegebenheiten nur die Anbringung der geforderten Spindeltreppe \nin Betracht. Sie versperre nicht den hofseitigen \nKellerzugang.\n\n32\n\nDas Verwaltungsgericht hat der Klage durch Urteil vom \n20. Mai 1999 stattgegeben. Es hat die angefochtenen Bescheide \nmit der Begründung aufgehoben, die Klägerin sei keine \nordnungspflichtige Störerin.\n\n33\n\nDer Beklagte hat gegen das ihm am 9. Juni 1999 zugestellte \nUrteil am 28. Juni 1999 die Zulassung der Berufung beantragt. \nDas erkennende Gericht hat die Berufung durch Beschluss vom \n26. Oktober 1999 zugelassen.\n\n34\n\nZur Begründung der Berufung trägt der Beklagte vor: Bei der \ngebotenen baurechtlichen Betrachtungsweise sei auf das \nGesamtgebäude abzustellen. Das Vorhandensein erforderlicher \nRettungswege betreffe zwingend immer das \nGemeinschaftseigentum. Die damit korrespondierende \nOrdnungspflicht obliege somit allen Miteigentümern, was hier \nzur Folge habe, dass auch die Eigentümer solcher Wohnungen, \ndie im vorderen Haus lägen, als ordnungspflichtige Störer in \nAnspruch genommen werden könnten. Aus der im \nVerwaltungsverfahren eingeholten Stellungnahme der Feuerwehr \nergebe sich eindeutig, dass ein zweiter Rettungsweg in der \nverlangten Form erforderlich sei. Die Inanspruchnahme der \nKlägerin sei zu Recht erfolgt. \n\n35\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n36\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund die Klage abzuweisen.\n\n37\n\nDie Klägerin hat keinen Antrag gestellt.\n\n38\n\nSie hat nicht zur Sache vorgetragen.\n\n39\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands \nwird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die im Verfahren \n10 A 3052/99 beigezogenen Verwaltungsvorgänge und \nGerichtsakten Bezug genommen.\n\n40\n\nEntscheidungsgründe:\n\n41\n\nDie zugelassene Berufung ist zulässig und begründet. Das \nVerwaltungsgericht hat der Anfechtungsklage der Klägerin zu \nUnrecht stattgegeben. \n\n42\n\nDie zulässige Klage ist unbegründet.\n\n43\n\nDie angegriffene Ordnungsverfügung des Beklagten vom \n16. Oktober 1996 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der \nBezirksregierung D. vom 13. Februar 1997 ist \nrechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten \n(§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). \n\n44\n\nDie mit der angegriffenen Ordnungsverfügung getroffene \nAnordnung, durch Anbringung einer Spindeltreppe einen zweiten \nRettungsweg für die Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des \nHinterhauses zu schaffen, hat ihre Rechtsgrundlage in § 87 \nAbs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der \nhier maßgeblichen Fassung vom 7. März 1995 (BauO NRW 1995). \nSollten die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht vorliegen, \nist die Ordnungsverfügung jedenfalls auf der Grundlage des \n§ 61 Abs. 1, Sätze 1, 2, Abs. 2 BauO NRW 1995 rechtmäßig.\n\n45\n\nNach § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995 können die \nBauaufsichtsbehörden verlangen, dass rechtmäßig bestehende \nbauliche Anlagen, die nicht den Vorschriften der Bauordnung \n1995 oder den auf ihrer Grundlage erlassenen Vorschriften \nentsprechen, diesen Vorschriften angepasst werden, wenn dies \nim Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit \nerforderlich ist. Damit erstreckt sich der Anwendungsbereich \nder Vorschrift auf bestandsgeschützte Anlagen in jenen Fällen, \nin denen eine Verschärfung der Anforderungen an diese Anlagen \nim Verhältnis zu dem bei der Errichtung maßgeblichen \nBauordnungsrecht eingetreten ist. \n\n46\n\nVgl. OVG NRW, Beschluss vom \n23. Dezember 1996 - 10 B 2813/96 -; \nanders noch zur Vorgängervorschrift OVG \nNRW, Beschluss vom 13. Juli 1990 \n- 7 B 855/90 -, BRS 50, Nr. 203.\n\n47\n\nKommt einer baulichen Anlage kein Bestandsschutz zu \nund/oder ist keine Verschärfung der Anforderungen eingetreten, \nsondern eine Gefahrensituation durch Veränderung der \ntatsächlichen Verhältnisse neu entstanden, ist § 87 Abs. 1 \nBauO NRW 1995 nicht anwendbar. In derartigen Fallgestaltungen \nkann die Bauaufsichtsbehörde zur Beseitigung einer \nnachträglich eingetretenen Gefahrensituation jedenfalls \nMaßnahmen auf der Grundlage der allgemeinen Ermächtigungsnorm \ndes § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995 \nergreifen. \n\n48\n\nIm vorliegenden Falle bedarf es keiner Entscheidung, ob \ndas Gebäude W. straße 37 und die darin gelegenen Wohnungen \nim 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses in ihrer Nutzung \nals abgeschlossene Wohnungen mit Küche und Bad insgesamt auf \nGrund formeller Legalität oder aber zumindest wegen der \nÜbereinstimmung mit dem materiellen Baurecht für einen \nnennenswerten Zeitraum Bestandsschutz genießen. Zweifel an der \nformellen Legalität können sich zum einen daraus ergeben, dass \ndie heute eigenständigen Wohnungen mit Küche nach dem im Jahre \n1905 erteilten Bauschein und den genehmigten Bauzeichnungen \njeweils lediglich als drei hintereinander liegende einzelne \n\"Zimmer\" ohne eigenständige Küche genehmigt worden sind. Den \nseinerzeitigen Bauzeichnungen lässt sich nämlich nicht \nhinreichend deutlich entnehmen, ob diese drei hintereinander \nliegenden \"Zimmer\" in den jeweiligen Geschossen als \ngeschlossene Wohneinheiten, wenn auch möglicherweise ohne \neigenständige Küche, genutzt werden sollten.\n\n49\n\nZum anderen stellt sich ein auf der formellen Legalität \nberuhender Bestandsschutz des Gebäudes deshalb als fraglich \ndar, weil die mit der Baugenehmigung von 1905 zwingend \nvorgeschriebene Eisentreppe - möglicherweise als Folge der \nKriegsschäden - nicht mehr vorhanden ist und die Treppe \nmittlerweile aus Holzdielen mit seitlich angeordneten \nMetallschienen besteht.\n\n50\n\nWeiterhin bedarf es auch keiner Entscheidung, ob die in \n§ 17 Abs. 1, 3 BauO NRW 1995 niedergelegten, grundsätzlich \nzwingenden Anforderungen an das Vorhandensein eines zweiten \nRettungsweges für jede Nutzungseinheit bereits im Jahre 1905, \nin zumindest ähnlicher Weise Geltung beanspruchten oder ob \nseither eine Verschärfung des maßgeblichen Bauordnungsrechtes \neingetreten ist. \n\n51\n\nJedenfalls kann nach § 87 Abs. 1 BauO NRW die Anpassung an \ndie nunmehr geltende Vorschrift des § 17 Abs. 1, 3 BauO NRW \n1995 verlangt werden, wenn dies im Einzelfall wegen der \nSicherheit für Leben und Gesundheit erforderlich ist. Dies ist \nhier der Fall. Nach § 17 Abs. 1 BauO NRW 1995 müssen bauliche \nAnlagen unter Berücksichtigung insbesondere der Anordnung von \nRettungswegen so beschaffen sein, dass bei einem Brand u.a. \ndie Rettung von Menschen und Tieren möglich ist. § 17 Abs. 3 \nSätze 1, 2 BauO NRW 1995 konkretisiert diesen Grundsatz \ndahingehend, dass jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen \nin jedem Geschoss über mindestens zwei Rettungswege erreichbar \nsein muss, wobei der erste Rettungsweg in Nutzungseinheiten, \ndie nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine \nnotwendige Treppe führen muss, während der zweite Rettungsweg \neine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder \neine weitere notwendige Treppe sein kann. Gemäß § 17 Abs. 3 \nSatz 3 BauO NRW 1995 ist ein zweiter Rettungsweg lediglich \ndann nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen \nSicherheitstreppenraum, in den Feuer und Rauch nicht \neindringen können, möglich ist. \n\n52\n\nDiesen Anforderungen genügen die Wohnungen im 1. bis \n3. Obergeschoss des Hinterhauses nicht. Sie verfügen nur über \neinen ersten Rettungsweg durch das zentrale Treppenhaus, \nwelches die Voraussetzungen eines Sicherheitstreppenraumes \nnicht erfüllt. Ein zweiter Rettungsweg in Form einer weiteren \nTreppe oder einer für die Feuerwehr mit Rettungsgeräten \nerreichbaren Stelle ist nicht vorhanden. Die in den Wohnungen \nvorhandenen Fenster zum Hof stellen keine erreichbare Stelle \nim letztgenannten Sinne dar. Denn sie sind jedenfalls für die \nFeuerwehr nicht mit den erforderlichen Rettungsgeräten \n- insbesondere mit Leitern - hinreichend sicher erreichbar. Da \ndas Gebäude W. straße 37 rückwärtig von allen Seiten durch \nangrenzende Umgebungsbebauung eingeschlossen ist und die \nrückwärtige Hofgrenze von einer ca. 2,50 m hohen massiven \nMauer gebildet wird, kann die Feuerwehr nur von der \nW. straße her über den schmalen Hausflur und den \nrechtwinklig abzweigenden Ausgang zum Hof den Hinterhof \nerreichen. Nach der im Verwaltungsverfahren eingeholten \nsachverständigen Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März \n1995, die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von \neinem Bediensteten der Feuerwehr - Herrn Brandamtmann \nP. - nachvollziehbar und plausibel erläutert worden ist, \nkann die Feuerwehr diesen Weg mit Rettungsgeräten jedoch nicht \npassieren, da infolge des engen rechtwinkligen Abzweiges des \nHofeinganges ein Hindurchtragen von Rettungsleitern auch im \nTransportzustand auf Grund deren Länge von 4,60 m \nausgeschlossen ist. Zudem folgt die fehlende hinreichende \nsichere Erreichbarkeit der Fenster des Hinterhauses mit \nRettungsgeräten auch daraus, dass hierzu notwendigerweise das \nzentrale Treppenhaus durchquert werden muss. Im Falle eines \nBrandes ist es jedoch hinreichend wahrscheinlich, dass das \nTreppenhaus infolge Verqualmung oder des Brandes eigener \nBestandteile, etwa der zum Teil in Holz gefertigten Treppe, \nnicht oder jedenfalls nicht ohne erhebliche zeitliche \nVerzögerung durchquert werden kann. Somit fehlt der in § 17 \nAbs. 1, 3 BauO NRW 1995 zwingend vorgeschriebene zweite \nRettungsweg für die Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des \nHinterhauses. Gerade unter Berücksichtigung der örtlichen \nGegebenheiten besteht auch die zur Anwendung des § 87 Abs. 1 \nBauO NRW erforderliche konkrete Gefahr für Leben oder \nGesundheit der Bewohner und Besucher des Hinterhauses in einem \nBrandfalle. \n\n53\n\nEine konkrete Gefahr in diesem Sinne liegt vor, wenn aus \neiner tatsächlich vorhandenen Situation hinreichend \nwahrscheinlich eine Gefährdung der Rechtsgüter Leben oder \nGesundheit folgt. Gerade in dem jeweiligen Einzelfall muss in \nüberschaubarer Zukunft mit einem Schadenseintritt zu rechnen \nsein. Dabei hängen die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit \nvon der Qualität des möglicherweise eintretenden Schadens ab. \nBei Gefährdung von Leben oder Gesundheit als geschützten \nRechtsgütern sind an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit \ndes Schadenseintrittes keine übermäßig hohen Anforderungen zu \nstellen. \n\n54\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 1970 \n- IV C 99.67 -, NJW 1970, 1890.\n\n55\n\nEs kommt hinzu, dass mit der Entstehung eines Brandes \npraktisch jederzeit gerechnet werden muss. Der Umstand, dass \nin vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, \nbeweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern \nstellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit \ndessen Ende jederzeit gerechnet werden muss.\n\n56\n\nVgl. OVG Lüneburg, Urteil vom \n23. September 1976 - I A 94/74 -, BRS \n30, Nr. 163 sowie Hamburgisches OVG, \nBeschluss vom 4. Januar 1996 \n- Bs II 61/95 -, BRS 58, Nr. 112.\n\n57\n\nZur Annahme einer konkreten Gefahr ist eine fachkundige \nFeststellung erforderlich, dass nach den örtlichen \nGegebenheiten der Eintritt eines erheblichen Schadens nicht \nganz unwahrscheinlich ist. Diese muss Grundlage der \nErmessensentscheidung der Behörde sein.\n\n58\n\nVgl. Boeddinghaus/Hahn/ Schulte, \na.a.O., § 87, Rn. 25 m.w.N.; zu \ngeringeren Anforderungen vgl. \nHessischer VGH, Beschluss vom \n18. Oktober 1999 - 4 TG 3007/97 -, \nBRS 62, Nr. 144.\n\n59\n\nBei Anwendung dieser Grundsätze ist der Beklagte zu Recht \ndavon ausgegangen, dass hier für die Bewohner des Hinterhauses \neine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit gegeben ist. \n\n60\n\nWie bereits dargelegt, ist mit dem Beginn eines \nSchadenseintritts in Form eines Brandes jederzeit zu rechnen. \nAls Folge eines solchen jederzeit und mithin auch für die \nüberschaubare Zukunft in Rechnung zu stellenden Brandes ist \nbei den hier festgestellten örtlichen Gegebenheiten eine \nBeeinträchtigung der Schutzgüter Leben oder Gesundheit mit \nhoher Wahrscheinlichkeit zu befürchten.\n\n61\n\nAus der in der mündlichen Verhandlung mit Brandamtmann \nP. erläuterten Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März \n1995 folgt, dass es im Brandfalle ohne Vorhandensein eines \nzweiten Rettungsweges in der geforderten Form mit hoher \nWahrscheinlichkeit zu erheblichen Schäden für Leib und Leben \nkommen kann. Danach ist bei einem etwaig auftretenden Keller- \noder Wohnungsbrand mit einer Verqualmung oder unter Umständen \nsogar mit einer Inbrandsetzung des zentralen, zum Großteil aus \nbrennbaren Materialien bestehenden Treppenhauses zu rechnen. \nInsofern sind selbst bei einer bloßen Verqualmung des \nTreppenhauses der Rauchabzug im Dach sowie die großen \nFlurfenster nicht mit der erforderlichen Sicherheit geeignet, \nausreichende Abhilfe zu schaffen, da diese jeweils von Hand \ngeöffnet bzw. betätigt werden müssen. Gleichzeitig ist eine \nRettung der Bewohner der Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss \ndes Hinterhauses über die zum Hof gelegenen Fenster weder im \nWege der Selbstrettung noch durch die Feuerwehr möglich. Eine \nAbstiegsmöglichkeit zum Hof besteht ohne die geforderte \nSpindeltreppe nicht. Die Feuerwehr kann diese Fenster \njedenfalls nicht mit den erforderlichen Rettungsleitern \nerreichen. Angesichts dessen besteht auf Grund der örtlichen \nGegebenheiten im Gebäude W. straße 37 eine erhebliche \nGefahr für die Bewohner und Besucher der Wohnungen im 1. bis \n3. Obergeschoss des Hinterhauses, an Leben oder Gesundheit bei \neinem Brand Schaden zu nehmen. \n\n62\n\nDie in der Ordnungsverfügung angeordnete Anbringung einer \nSpindeltreppe an der Außenfassade des Hinterhauses ist auch \nverhältnismäßig. An der Geeignetheit einer Spindeltreppe zur \nBeseitigung der zuvor dargelegten Gefahrensituation bestehen \nkeine Zweifel. Die Bewohner und/oder Besucher der betroffenen \nWohnungen können im Brandfalle über die Treppe den Hinterhof \nerreichen und sich dort in Bereiche begeben, die einen \nausreichenden Sicherheitsabstand von mindestens 10 m zum \nGebäude aufweisen.\n\n63\n\nDie Anbringung der Spindeltreppe an der in der \nOrdnungsverfügung mittels der beigefügten Planzeichnung \nbestimmten Stelle ist auch nicht deshalb ungeeignet, weil sie \nzu einem Verstellen des Kellereingangs führen wird. Die der \nOrdnungsverfügung beigefügte Zeichnung sieht die Anbringung \nder Treppe im Eckbereich der Balkone des Hinterhauses vor. \nDies hat zur Folge, dass die Treppe mit ihrem Fuß nicht \nunmittelbar im Bereich des Kellereingangs, sondern seitlich \nversetzt hierzu - praktisch vor den Balkonen - steht und die \naufsteigende Spindel den Treppenabgang zum Keller nicht \nversperrt. \n\n64\n\nDie angeordnete Maßnahme ist auch erforderlich. Ein gleich \ngeeignetes milderes Mittel zur Abwehr der oben dargelegten \nkonkreten Gefahr ist nicht ersichtlich. Wie bereits zuvor \ndargelegt, scheidet das zentrale Treppenhaus für die Nutzer \nder in Streit stehenden Wohnungen im Falle eines größeren \nBrandes mit hoher Wahrscheinlichkeit als Rettungsweg aus. \nInsofern ist auch nicht ersichtlich, dass etwa das Anbringen \neiner Rauchwarnanlage oder von Feuerlöschern geeignete \nMaßnahmen zur hinreichend sicheren Offenhaltung dieses \nRettungsweges sein könnten. Eine Rauchwarnanlage verhindert \noder unterbindet eine im Brandfalle gegebenenfalls in \nkürzester Zeit entstehende Verqualmung oder gar Inbrandsetzung \ndes Treppenhauses nicht. Feuerlöscher erfordern eine \nfachkundige Bedienung, die im Brandfalle von etwaig Anwesenden \nnicht unbedingt erwartet werden kann, und ermöglichen eine \nerfolgreiche Brandbekämpfung allenfalls im frühesten \nAnfangsstadium eines Brandes. Zur Unterbindung oder \nBeseitigung einer auftretenden Verqualmung des Treppenhauses, \netwa ausgelöst durch einen Brand im Keller oder Erdgeschoss, \nsind sie gänzlich ungeeignet. Da auch die im Bedarfsfall \nvorzunehmende Schaffung eines zweiten Rettungsweges durch von \nder Feuerwehr auf den Hof zu transportierende und \nanzustellende Leitern nach den obigen Feststellungen \nausgeschlossen ist, kommt als geeignete Gefahrenabwehrmaßnahme \nnur die Anlegung eines stationären zweiten Rettungsweges an \nder Außenwand des Hinterhauses in Betracht. Dies ist das \nnachvollziehbare und in sich schlüssige Ergebnis der \nfachlichen Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März 1995, das \nder Brandamtmann P. in der mündlichen Verhandlung vor \ndem Senat bestätigt hat.\n\n65\n\nEs bestehen auch keine Bedenken gegen die geforderte \nSpindeltreppe als zweiten Rettungsweg, weil etwa eine \nNotleiter ausreichend wäre. Insofern ist zu berücksichtigen, \ndass die Nutzer der Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des \nHinterhauses im Brandfalle auf eine Selbstrettung ohne \njegliche Mithilfe fachkundiger Personen angewiesen sein \nkönnen. Der erforderliche zweite Rettungsweg an der Außenwand \ndes Hinterhauses muss daher, auch dies ist in der fachkundigen \nStellungnahme der Feuerwehr vom 20. März 1995 im Einzelnen \nnachvollziehbar dargelegt, so beschaffen sein, dass er auch \nvon älteren, gebrechlichen Personen, Kindern usw. ohne \nSchaffung neuer zusätzlicher Gefahrenquellen genutzt werden \nkann. Diesen Anforderungen genügt eine bloße Notleiter, welche \nbeim Absteigen ein gewisses Maß an körperlicher Beweglichkeit \nund Geschicklichkeit verlangt, im Gegensatz zu der in der \nOrdnungsverfügung geforderten Spindeltreppe nicht.\n\n66\n\nDie Ordnungsverfügung ist auch angemessen. Der dargelegte \nhochrangige Schutzzweck überwiegt die mit der Befolgung der \nAnordnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer letztlich \nzukommenden Nachteile, die im Wesentlichen aus einer \nfinanziellen Belastung bestehen, die nach der \nTeilungserklärung vom 14. Oktober 1993 (B § 3 Abs. 4) von \nallen Pflichtigen zu tragen ist. Dies hat zur Folge, dass die \nnach Innenausgleich von den neun Miteigentümern zu tragenden \nKosten unter 10.000,- DM liegen werden.\n\n67\n\nDer Beklagte hat die Klägerin mit der angefochtenen \nOrdnungsverfügung zu Recht als Zustandsstörerin in Anspruch \ngenommen. Geht von einer Sache eine Gefahr aus, so sind nach \n§ 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW die Maßnahmen gegen den Eigentümer \nzu richten.\n\n68\n\nDie in dieser Vorschrift geregelte verschuldensunabhängige \nZustandshaftung des Eigentümers für solche Gefahren, die von \nseiner Sache ausgehen, begegnet keinen verfassungsrechtlichen \nBedenken. Hierbei handelt es sich grundsätzlich um eine \nzulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums \ni.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes (GG). Die damit \nverbundenen Nachteile hat der jeweilige Eigentümer ungeachtet \neines persönlichen Verschuldens hinzunehmen, um eine effektive \nGefahrenabwehr zu ermöglichen.\n\n69\n\nVgl. BVerfG, Beschluss vom \n16. Februar 2000 - 1 BvR 242/91 u.a. -, \nNJW 2000, S. 2573 ff.\n\n70\n\nEs ist auch nicht ersichtlich, dass hier die in der \ngenannten Entscheidung weiter aufgezeigten Grenzen, bei deren \nÜberschreitung ausnahmsweise die Inanspruchnahme des \nEigentümers unzumutbar werden kann, erreicht wären. Das folgt \nbereits aus der Höhe der Kosten des 2. Rettungsweges, die die \nKlägerin anteilig zu tragen hat.\n\n71\n\nVerantwortlich für die Anpassung einer baulichen Anlage \nnach § 87 BauO NRW 1995 an die Anforderungen des § 17 BauO NRW \n1995 ist nach § 18 OBG NRW auch die Klägerin als \nSondereigentümerin ihrer Wohnung und als Miteigentümerin des \nGemeinschaftseigentums. Bauliche Anlage i.S.d. §§ 87, 17 BauO \nNRW 1995 ist im vorliegenden Falle - entgegen der Meinung der \nKlägerin - nicht die einzelne im Sondereigentum stehende \nNutzungseinheit, sondern das Gebäude W. straße 37 mit \nVorder- und Hinterhaus.\n\n72\n\n§ 17 BauO NRW 1995 knüpft mit seiner Generalklausel im \nAbs. 1 - wonach bauliche Anlagen u.a. so beschaffen sein \nmüssen, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und \nTieren möglich ist - an die bauliche Anlage in ihrer \nGesamtheit an. § 17 Abs. 3 BauO NRW 1995 beschreibt lediglich \ndie Bedingung und den Bezugspunkt für die Anforderungen, die \nin brandschutztechnischer Hinsicht mit Blick auf erforderliche \nRettungswege von der baulichen Anlage in seiner Gesamtheit zu \nerfüllen sind. Hierdurch wird die Ordnungspflicht nicht auf \ndie einzelne Nutzungseinheit beschränkt.\n\n73\n\n§ 17 BauO NRW 1995 knüpft an die Eigenschaft baulicher \nAnlagen als Gebäude i.S.d. § 2 Abs. 2 BauO NRW 1995 an. \nGebäude nach dieser Vorschrift ist hier das Wohngebäude \nW. straße 37, gebildet aus dem Vorderhaus, dem Hinterhaus \nund dem zentralen Treppenhaus. Es kommt insbesondere nicht in \nBetracht, das Vorderhaus und das Hinterhaus in zwei \nselbstständige bauliche Anlagen und mithin in zwei Gebäude \naufzuspalten, die jeweils für sich genommen Gegenstand \neigener, nur sie bzw. die Eigentümer der im jeweiligen Haus \ngelegenen Wohnungen treffender brandschutzrechtlicher \nOrdnungspflichten wären. Eine derartige Aufspaltung \nwiderspricht schon dem maßgeblichen Gebäudebegriff des § 2 \nAbs. 2 BauO NRW 1995, wonach die bauliche Anlage selbstständig \nbenutzbar und von Menschen betretbar sein muss. Dies setzt \netwa eine selbstständige Ein- und Ausgangsmöglichkeit und im \nFalle der Mehrgeschossigkeit eine eigene notwendige Treppe \nvoraus.\n\n74\n\nVgl. dazu Boeddinghaus/Hahn/Schulte, \nDie neue Bauordnung in Nordrhein-\nWestfalen, Handkommentar, 2. Auflage \n2000, § 2 Rn. 32, 34.\n\n75\n\nDiese Voraussetzungen erfüllen Vorder- und Hinterhaus \njeweils für sich genommen nicht. Sie verfügen lediglich über \neinen Ein- bzw. Ausgang und über eine gemeinsame Treppe, die \nsämtliche Wohnungen sowohl des Vorder- als auch des \nHinterhauses erschließt. Infolgedessen bilden Vorder- und \nHinterhaus nicht etwa zwei, einer getrennten baurechtlichen \nBetrachtung zugängliche Anlagen sondern gemeinsam mit dem \nTreppenhaus eine bauliche Anlage als das Gebäude \n\"W. straße 37\". Zudem ist gerade auch unter \nBrandschutzaspekten eine solche getrennte Betrachtung deshalb \nvon vornherein ausgeschlossen, weil angesichts des gemeinsamen \nTreppenhauses von Vorder- und Hinterhaus die \nbrandschutzrechtliche Situation notwendigerweise nur mit Blick \nauf das Gebäude in seiner Gesamtheit, nicht aber isoliert für \neinzelne Teile des Gebäudes geprüft und beurteilt werden \nkann.\n\n76\n\nKnüpft die Ordnungspflicht demnach richtigerweise an das \nGebäude W. straße 37 in seiner Gesamtheit an, so hat dies \nzur Folge, dass sämtliche Miteigentümer des Gebäudes, hier \nalso sämtliche Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als \nanteilsmäßige Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und als \nSondereigentümer der einzelnen Nutzungseinheiten, für die \nErfüllung der brandschutzrechtlichen Ordnungspflicht \nverantwortlich sind. Es ist in Rechtsprechung und Literatur \nseit langem anerkannt, dass im Falle einer Mehrheit von \nEigentümern einer Gefahr auslösenden Sache jeder Miteigentümer \npolizeipflichtig ist. Dies gilt auch für die \nWohnungseigentümergemeinschaft. \n\n77\n\nVgl. allgemein zur Störereigenschaft \naller Miteigentümer: \nDrews/Wacke/Vogel/Martens, \nGefahrenabwehr, 9. Auflage 1986, § 21, \n2.a), S. 326, 327 m.w.N. sowie zum \nWohnungseigentum OVG Berlin, Beschlüsse \nvom 30. August 1990 - OVG 2 S 13.90 - \nDÖV 1991, 557 und vom 17. August 1990 \n- OVG 2 S 11.90 - in: Entscheidungen \ndes OVG Berlin, Bd. 19 Nr. 20.\n\n78\n\nNach alledem ist die Klägerin in ihrer Eigenschaft als \nMiteigentümerin am Gemeinschaftseigentum und als \nSondereigentümerin zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt \nverantwortlich für die Beseitigung der festgestellten, vom \nGebäude W. straße 37 ausgehenden Gefahr und konnte damit \nals Zustandsstörerin im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW \nin Anspruch genommen werden. \n\n79\n\nDiese Inanspruchnahme erweist sich auch nicht als \nermessensfehlerhaft. Der Beklagte hat vor Erlass der \nangegriffenen Ordnungsverfügung mit der Einholung der \nerwähnten fachkundigen Stellungnahme der Feuerwehr den \nmaßgeblichen Sachverhalt mit Blick auf das Vorliegen einer \nkonkreten Gefahr ausreichend ermittelt. Die so gewonnenen \nFeststellungen sind, wie aus der Begründung der \nOrdnungsverfügung in der Gestalt des Widerspruchsbescheides \nersichtlich wird, der Entscheidung zugrunde gelegt worden. \nAngesichts des Umstandes, dass danach - wie oben im Einzelnen \ndargelegt - eine konkrete Gefahr für die hochwertigen \nSchutzgüter Leben und Gesundheit besteht und andere Maßnahmen \nals die geforderte Spindeltreppe keine geeignete \nGefahrenabwehr versprechen, begegnet es keinen \nermessensrechtlichen Bedenken, dass sich der Beklagte zum \nEinschreiten in Form der hier getroffenen Anordnung \nentschlossen hat. Damit genügt die angefochtene \nOrdnungsverfügung den Anforderungen, die das OVG NRW in \nderartigen Fällen an die erforderliche Ermessensentscheidung \nstellt.\n\n80\n\nVgl. OVG NRW, Beschluss vom \n28. Dezember 1994 - 7 B 2890/94 -, \nBRS 57, Nr. 245.\n\n81\n\nFerner stellt es sich unter Auswahlgesichtspunkten auch \nnicht als ermessensfehlerhaft dar, dass - neben den \nEigentümern der Wohnungen im Hinterhaus - auch die Klägerin \nund mit ihr alle weiteren Eigentümer der Wohnungen im \nVorderhaus in Anspruch genommen worden sind. \n\n82\n\nWie bereits oben ausgeführt, ist auch die Klägerin in \ngleicher Weise wie die Eigentümer der Wohnungen im Hinterhaus \nverantwortliche Zustandsstörerin im Sinne von § 18 Abs. 1 \nSatz 1 OBG NRW. Die angeordnete Anbringung einer Spindeltreppe \nan der Fassade des Hinterhauses verlangt zudem einen Eingriff \nin das Gemeinschaftseigentum und schafft darüber hinaus neues \ngemeinschaftliches Eigentum, da Teile des Gebäudes, die für \ndessen Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des \nSondereigentums werden (vgl. § 5 Abs. 2 \nWohnungseigentumsgesetz). Bei dieser Sachlage, nämlich einer \ngleichartigen Verantwortlichkeit aller Miteigentümer am \nGemeinschaftseigentum sowie dem mit der angeordneten Maßnahme \nerforderlichen Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum \neinschließlich der Schaffung neuen Gemeinschaftseigentums \nstellt es sich als sachgerecht dar, alle insoweit betroffenen \nMit- und Sondereigentümer zur Gefahrenbeseitigung \nheranzuziehen. Dies gilt umso mehr, als ansonsten wegen der \naufgezeigten Beziehung der angeordneten Maßnahme zum \ngemeinschaftlichen Eigentum ohnehin ggfls. spätestens bei \neiner etwaigen Vollstreckung ein Zugriff auf alle Eigentümer \nerforderlich werden könnte. \n\n83\n\nSchließlich sind hier auch keine zivilrechtlichen \nVereinbarungen zwischen den einzelnen Miteigentümern \nersichtlich, welche einer Inanspruchnahme aller Miteigentümer \nzwingend entgegenstehen könnten. Die bereits oben erwähnte \nRegelung in der Teilungserklärung, wonach alle Pflichtigen, \nmithin alle nach öffentlichem Recht als Störer in Betracht \nkommenden Eigentümer die Kosten für die Herstellung eines \nzweiten Rettungsweges zu tragen haben, legt es vielmehr nahe, \ndem folgend dann auch alle Miteigentümer zur \nGefahrenbeseitigung heranzuziehen. \n\n84\n\nIm Übrigen verlangt die sachgerechte behördliche \nErmessensausübung beim Zugriff auf eine Störermehrheit nicht, \ndass die Behörde sich dabei überhaupt an den zivilrechtlichen \nRegelungen des internen Ausgleichs innerhalb der \nStörermehrheit orientiert.\n\n85\n\nVgl. BayVGH, Beschluss vom \n15. September 2000 - 22 ZS 00.1994 - \nNVwZ 2001, 458 f.\n\n86\n\nNach alledem erweist sich die angefochtene \nOrdnungsverfügung gestützt auf § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995 als \nrechtmäßig. \n\n87\n\nNichts anderes gilt, wenn davon ausgegangen wird, dass das \nGebäude mitsamt den genannten Wohnungen entweder schon keinen \nBestandsschutz beanspruchen kann oder aber zumindest keine \nVerschärfung der baurechtlichen Anforderungen seit dem \nZeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingetreten ist. Unter \ndiesen Voraussetzungen ist die Ordnungsverfügung auf der \nGrundlage des § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW \n1995 rechtmäßig. \n\n88\n\nWenn die betroffenen Wohnungen nicht dem Bestandsschutz \nunterfallen, unterliegen sie nicht den strengeren \nVoraussetzungen des § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995. Stattdessen \nkönnen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr auf § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 \nBauO NRW gestützt werden.\n\n89\n\nVgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, \nBauordnung für das Land Nordrhein-\nWestfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand: \nApril 2001, § 87 Rn. 3.\n\n90\n\nFür diesen Fall war der Beklagte erst Recht auf der \nGrundlage der allgemeinen Eingriffsermächtigung befugt, zur \nAbwehr der oben festgestellten konkreten Gefahr für Leben \nund/oder die Gesundheit der Bewohner und Besucher der \nWohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses im Falle \neines Brandes die getroffene Anordnung zur Anbringung einer \nSpindeltreppe zu erlassen.\n\n91\n\nGleiches gilt, wenn das Gebäude mit seinen Wohnungen zwar \nbestandsgeschützt ist, das Erfordernis eines zweiten \nRettungsweges aber bereits im Zeitpunkt der Errichtung des \nGebäudes im Jahre 1905 bestand und insofern keine Verschärfung \nder maßgeblichen Anforderungen seither eingetreten ist. Dann \nist die festgestellte konkrete Gefährdungssituation in Form \ndes Fehlens eines erforderlichen zweiten Rettungsweges für die \nBewohner des Hauses W. straße 37, das im Jahre 1905 \nmangels vorhandener angrenzender Bebauung für die Feuerwehr \nnoch frei zugänglich war, allein durch die im Laufe der Zeit \nherangerückte Bebauung bewirkt worden. In derartigen Fällen, \nin denen nicht durch später erlassene Rechtsvorschriften neue \nAnforderungen gestellt werden, sondern eine Gefahrensituation \n(durch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse) neu entstanden \nist, greift § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995 mit seinen engen \nEingriffsvoraussetzungen ebenfalls nicht ein. Statt dessen \nkann auch in derartigen Situationen eine auf die Beseitigung \nder Gefahrensituation gerichtete bauaufsichtliche Verfügung \nnach § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995 \nerlassen werden. \n\n92\n\nvgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, \nBauordnung für das Land Nordrhein-\nWestfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand: \nApril 2001, § 87 Rn. 8.\n\n93\n\nZwar kann im Falle der Schaffung einer Gefahrensituation \ndurch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse grundsätzlich \ngestützt auf § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW \n1995 nur die Beseitigung der Gefahrensituation, nicht aber die \nAnpassung an das gegenwärtige Recht verlangt werden. Etwas \nanderes hat aber dann zu gelten, wenn letztlich als geeignete \nBeseitigung der Gefahrenlage nur eine solche Maßnahme in \nBetracht kommt, welche im Ergebnis eine Anpassung an das \ngegenwärtige Recht bedeutet.\n\n94\n\nSo liegt der Fall hier. Wie bereits oben im Einzelnen \ndargelegt, kann die hier gegebene konkrete Gefahr für Leben \nund/oder Gesundheit der Bewohner und Besucher der Wohnungen im \n1. bis 3. OG des Hinterhauses nur durch Herstellung eines \nzweiten Rettungsweges in Form der geforderten Spindeltreppe \nunterbunden werden.\n\n95\n\nDie weiteren Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen einer auf § 61 \nAbs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995 gestützten \nVerfügung liegen vor. Das folgt aus den obigen \nAusführungen.\n\n96\n\nEine Ermessensfehlerhaftigkeit liegt auch insofern nicht \nvor. Die Ordnungsverfügung ist ausweislich seiner Begründung \nzumindest auch auf § 61 BauO NRW 1995 gestützt worden und die \nangestellten, oben bereits als sachgerecht beurteilten \nErmessenserwägungen tragen in gleicher Weise eine allein auf \n§ 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995 gestützte \nVerfügung.\n\n97\n\nDie Androhung des Zwangsgeldes, die in §§ 55 Abs. 1, 57 \nAbs. 1 Nr. 2, 60, 63 VwVG NRW ihre Rechtsgrundlage findet, ist \nebenfalls rechtmäßig.\n\n98\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n99\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt \nsich auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711, 713 \nZPO.\n\n100\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen \ndes § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.\n\n101","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301193","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-08-28/10-a-3047-99","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301193","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301193","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-08-28/10-a-3047-99","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301193","retrieved":"2026-07-09 03:26:28.666909+00:00"}}