{"status":"available","doknr":"OLD301661","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2001:0625.14A782.00.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2001-06-25","aktenzeichen":"14 A 782/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird geändert. \n\nDer Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 15. Oktober 1996, \nsoweit darin die Beschränkung der Ausgsleichsabgabe abgelehnt wird, und des \nWiderspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 6. Februar 1997 \nverpflichtet, die mit Bescheid vom 11. Dezember 1995 geforderte Ausgleichszahlung \nvon 325,-- DM monatlich für die Monate Januar und Februar 1996 auf 234,-- DM und \nfür die Zeit danach auf 209,-- DM monatlich zu beschränken. \n\nIm Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. \n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. \n\nDie Revision wird nicht zugelassen. \n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Kläger bewohnen die 81,25 m² große Wohnung im \n3. Obergeschoss Mitte des Hauses K. S. 66 in \nL. . Die am 1. März 1984 bezugsfertig gewordene \nWohnung verfügt über eine Zentralheizung sowie Bad/Dusche. Sie \nwurde mit öffentlichen Mitteln gefördert; die Bewilligung \nerfolgte am 8. September 1982.\n\n3\n\nDurch Bescheid vom 11. Dezember 1995 forderte der Beklagte \ndie Kläger zur Leistung einer Ausgleichszahlung in Höhe von \n325,-- DM monatlich für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. \nDezember 1997 auf. Den hiergegen über den bevollmächtigten \nMieterverein L. eingelegten Widerspruch wies die \nBezirksregierung Köln durch bestandskräftigen Bescheid vom \n5. März 1996 zurück. \n\n4\n\nMit Schreiben vom 14. Mai 1996 beantragten die Kläger über \nden Mieterverein L. eine Beschränkung der \nAusgleichszahlung auf 209,-- DM monatlich. Sie gaben an, bei \neiner Kostenmiete von 572,05 DM monatlich und einer \nWohnungsgröße von 81,25 m² ergebe sich eine monatliche \nBelastung von 7,04 DM/m² Wohnfläche. Nach der Tabelle der \nHöchstbeträge für Leistungszeiträume ab 01.01.1995 \n(Bewilligungen nach dem 31.12.1973) betrage bei \nBerücksichtigung der Mietenstufe 3, einer mittleren Wohnlage \nund einer Ausstattung mit Sammelheizung und mit Bad der \nHöchstbetrag 9,61 DM. Dies ergebe zur Kostenmiete einen \nDifferenzbetrag von 2,57 DM. Bei der Wohnungsgröße von 81,25 m² \nsei somit die Ausgleichszahlung auf 208,76 DM monatlich zu \nbeschränken. Es sei die Höchstbetragsverordnung und nicht der \nMietspiegel für das Gebiet der Stadt L. vom 1. Januar \n1994 anzuwenden, da dieser kein Wohnlagekriterium aufweise. Die \nKläger legten weitere Bescheinigungen des Vermieters vom 28. \nMai 1996 vor, in denen die Kostenmiete für die Monate Januar \nund Februar 1996 mit 546,85 DM und ab März 1996 mit 572,05 DM \nangegeben war. \n\n5\n\nMit Bescheid vom 3. Juni 1996 lehnte der Beklagte eine \nBeschränkung der Ausgleichszahlung mit der Begründung ab: Die \nKostenmiete von 6,73 DM/m² Wohnfläche (546,85 DM : 81,25 m²) \nzuzüglich der festgesetzten Ausgleichszahlung ergebe einen \nGesamtbetrag von 10,73 DM/m² Wohnfläche. Dieser Betrag \nübersteige den für die Wohnung der Kläger festgesetzten \nHöchstbetrag von 11,75 DM nicht. Diesen Höchstbetrag entnahm \nder Beklagte Tabellenwerten zur Beschränkung der \nFehlbelegungsabgabe, die von seinem Bauförderungsamt in \nAnwendung und Ergänzung des Mietspiegels (Stand: 1. Januar \n1994) erstellt worden waren. Der Mietspiegel war dabei um \nMietzinsspannen für einfache, mittlere und gute Wohnlagen \nergänzt worden. Der Betrag von 11,75 DM entsprach der \nObergrenze der Spanne für eine Wohnung der Baujahre 1978 bis \n1990, in mittlerer Wohnlage gelegen, 45 bis 90 m² groß und mit \nguter Ausstattung. \n\n6\n\nHiergegen legten die Kläger wieder über den Mieterverein \nL. Widerspruch mit der Begründung ein, ein \nanwendungsfähiger Mietspiegel existiere nicht und könne auch \nnicht durch die Tabellenwerte zur Beschränkung der \nFehlbelegungsabgabe ersetzt werden. \n\n7\n\nMit Schreiben vom 3. Juli 1996 beantragten die Kläger eine \nHerabsetzung der Ausgleichszahlung, weil sich der Grundmietzins \nvon 572,05 DM ab dem 1. Juli 1996 auf 633,80 DM erhöht habe. \n\n8\n\nMit Bescheid vom 15. Oktober 1996 widerrief der Beklagte den \nAblehnungsbescheid vom 3. Juni 1996 und lehnte den Antrag auf \nBeschränkung vom 14. Mai 1996 erneut ab. Er führte aus: Die \nGesamtbelastung aus Kostenmiete und Ausgleichszahlung zum \n1. Januar 1996 in Höhe von 10,73 DM/m² Wohnfläche übersteige \nden Höchstbetrag von 12,80 DM für die von den Klägern genutzte \nWohnung nicht. Diesen Höchstbetrag entnahm der Beklagte dem \nMietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum für das Gebiet \nder Stadt L. - Stand: 1. September 1996 -. \nHinsichtlich Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr und Lage \nberücksichtigte er dieselben Kriterien wie in dem Bescheid vom \n3. Juni 1996. \n\n9\n\nDurch weiteren Bescheid vom 15. Oktober 1996 lehnte der \nBeklagte auch den Antrag auf Herabsetzung vom 3. Juli 1996 ab. \n\n10\n\nMit Schreiben vom 13. November 1996 legten die Kläger über \nden Mieterverein L. Widerspruch gegen den \n\"Leistungsbescheid\" vom 15. Oktober 1996 ein. Sie führten u.a. \naus: Der Mietspiegel für das Gebiet der Stadt L. sei \nerst zum 1. September 1996 wirksam geworden, so dass der \nBescheid nicht ohne entsprechende Rechtsgrundlage auf fiktive \nMietspiegelwerte zum 1. Januar 1996 Bezug nehmen könne. Deshalb \nsei entsprechend dem Antrag vom 14. Mai 1996 gemäß der \nHöchstbetragsverordnung die Ausgleichszahlung auf 209,-- DM \nmonatlich zu beschränken. Unter diesem Widerspruchsschreiben \nbefand sich maschinenschriftlich der Namenszug \"V. J. \nZ. \". Eine Unterschrift enthielt das Schreiben nicht. \n\n11\n\nDiesen Widerspruch wies die Bezirksregierung Köln mit \nBescheid vom 6. Februar 1997 mit der Begründung zurück, der \nHöchstbetrag habe dem zeitnah zum Stichtag 1. Januar 1996 in \nKraft getretenen Mietspiegel, Stand: 1. September 1996, \nentnommen werden können. Den Mietspiegeln lägen Daten zu \nGrunde, die regelmäßig auf einer etwa ein Jahr zurückliegenden \nMarktentwicklung beruhten. \n\n12\n\nHiergegen haben die Kläger Klage erhoben und geltend \ngemacht: Ihr Beschränkungsbegehren müsse nach der \nHöchstbetragsverordnung beurteilt werden, sodass der \nHöchstbetrag in ihrem Fall mit 9,61 DM/m² Wohnfläche anzusetzen \nsei. Der Mietspiegel vom 1. Januar 1994 sei nicht anzuwenden, \nweil er keine Differenzierung hinsichtlich der Wohnlagen \nenthalte. Die verwaltungsinterne Berechnung in den \nTabellenwerten zur Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe könne \nkeinen Mietspiegel i.S.d. Art. 2 Nr. 6 des \nFehlbelegungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen - AFWoG \nNRW - ersetzen. Auch der mit Wirkung vom 1. September 1996 in \nKraft getretene Mietspiegel könne nicht berücksichtigt werden, \nweil nach dem eindeutigen Wortlaut der genannten Bestimmung bei \nder Beschränkung der Ausgleichszahlung allein das zulässige \nEntgelt und der Höchstbetrag zu Beginn der jeweiligen \nLeistungspflicht maßgebend sei. Zum 1. Januar 1996 habe aber \nein wirksamer Mietspiegel nicht vorgelegen. Eine rückwirkende \nAbgabeerhebung sei verfassungsrechtlich grundsätzlich \nausgeschlossen. Dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 17. \nNovember 1994 - 14 A 1539/92 - könne nichts anderes entnommen \nwerden, weil in dieser Entscheidung ein nach dem maßgebenden \nStichtag aufgestellter Mietspiegel zu Gunsten des \nAbgabepflichtigen berücksichtigt worden sei. Der Mietspiegel \nder Stadt L. nach dem Stand vom 1. September 1996 \nkönne auch deshalb keine rechtssatzmäßige Funktion übernehmen, \nweil er als Kompromiss gegenläufiger Interessen ausgehandelt \nworden sei. Es stelle zudem eine Verletzung des allgemeinen \nGleichheitsgrundsatzes dar, dass in den meisten Gemeinden bei \nder Beschränkung der Höchstbetrag der Höchstbetragsverordnung \nentnommen werde, während die Obergrenze eines Mietspiegelwertes \nnur in den Gemeinden Berücksichtigung finde, die über einen \nMietspiegel verfügten. Zudem sei bei einer Neuvermietung einer \nfrei finanzierten Wohnung ein Mietzins, der an der Obergrenze \nder Mietzinsspanne liege, nicht erzielbar. \n\n13\n\nNach Durchführung eines Erörterungstermins am 3. September \n1999 haben die Kläger angegeben, sie hätten auch den \nGeschäftsführer des Mietervereins, Herrn Z. , ermächtigt, \nsie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Die \nWiderspruchsschrift sei mit Wissen und Willen des \nGeschäftsführers erarbeitet und abgesandt worden. Eine von dem \nGeschäftsführer unterzeichnete Zweitschrift des Widerspruchs \nist diesen Angaben beigefügt worden. \n\n14\n\nNachdem die Bezirksregierung Köln mitgeteilt hatte, über den \nWiderspruch gegen die Ablehnung des Herabsetzungsantrags sei \nnoch nicht entschieden, haben die Kläger insoweit die Klage \nzurückgenommen.\n\n15\n\nDie Kläger haben sinngemäß beantragt,\n\n16\n\nden Beklagten unter Aufhebung des \nBescheides vom 15. Oktober 1996 und des \nWiderspruchsbescheides der \nBezirksregierung Köln vom 6. Februar \n1997 zu verpflichten, auf ihren Antrag \nvom 14. Mai 1996 die Ausgleichszahlung \nauf 209,-- DM monatlich zu beschränken. \n\n17\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n18\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n19\n\nEr hat vorgetragen: Die Anwendung des Mietspiegels vom \n1. September 1996 zum 1. Januar 1996 sei zu Recht erfolgt, weil \nnach dem Urteil des Senats vom 17. November 1994 - 14 A \n1539/92 - aus verfassungsrechtlichen Gründen ein zeitnah zum \nStichtag erlassener Mietspiegel anstelle der Höchstbeträge nach \nder Höchstbetragsverordnung zur Beschränkung der \nFehlbelegungsabgabe zu Grunde zu legen sei. Dabei könne davon \nausgegangen werden, dass jeder innerhalb eines Jahres ab dem \nStichtag in Kraft getretene Mietspiegel dem Erfordernis \n\"zeitnah\" entspreche. Ein Vertrauen der Kläger sei im Übrigen \nnicht schutzwürdig, da durch die Anwendung des Mietspiegels mit \ndem Stand 1. September 1996 keine Benachteiligung für sie \neingetreten sei, weil bereits vorher die Voraussetzungen für \neine Beschränkung nicht vorgelegen hätten. Bei den vorher \nberücksichtigten Tabellenwerten habe es sich um eine \nModifizierung des am 1. Januar 1994 gültigen Mietspiegels zum \nZwecke der Beschränkung der Fehlbelegungsabgabe gehandelt, die \nauf dem Erlass des Ministeriums für Bauen und Wohnen des Landes \nNordrhein-Westfalen vom 22. November 1995 beruht habe. \n\n20\n\nDurch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht die \nKlage mit der Begründung abgewiesen: Der Beschränkungsantrag \nvom 14. Mai 1996 sei mit dem Bescheid vom 15. Oktober 1996 \nbestandskräftig abgelehnt worden, weil das \nWiderspruchsschreiben vom 13. November 1996 wegen der fehlenden \neigenhändigen Unterschrift dem Erfordernis der Schriftlichkeit \nnicht genüge. Auf die vorsorglich dem Gericht übersandte und \nvom Geschäftsführer des Mietervereins unterzeichnete \nZweitschrift des Widerspruchs komme es nicht an, weil das \nVerwaltungsgericht insoweit nicht zuständig sei. \n\n21\n\nAuf den Antrag der Kläger hat der Senat mit Beschluss vom \n20. Dezember 2000 die Berufung zugelassen. \n\n22\n\nZur Begründung der Berufung haben die Kläger im Wesentlichen \nihre bisherigen Ausführungen wiederholt und ergänzt sowie \ndarauf hingewiesen, dass auch das Verwaltungsgericht Köln davon \nausgehe, weder der Mietspiegel 1994 noch der Mietspiegel 1996 \nseien eine geeignete Grundlage für die Entscheidung über das \nBeschränkungsbegehren. Maßgebend sei deshalb die \nDurchführungsverordnung vom AFWoG NRW. \n\n23\n\nDie Kläger beantragen, \n\n24\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund den Beklagten unter Aufhebung des \nBescheides vom 15. Oktober 1996, soweit \ndamit das Beschränkungsbegehren der \nKläger abgelehnt worden ist, und des \nWiderspruchsbescheides der \nBezirksregierung Köln vom 6. Februar \n1997 zu verpflichten, auf ihren Antrag \nvom 14. Mai 1996 die Ausgleichszahlung \nauf 209,- DM monatlich zu \nbeschränken.\n\n25\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n26\n\ndie Berufung zurückzuweisen. \n\n27\n\nEr macht geltend, als Bevollmächtigte könnten nur natürliche \nPersonen auftreten, während hier der Mieterverein L. \ne.V. als juristische Person bevollmächtigt gewesen sei. Im \nÜbrigen könne die Berufung auch in der Sache keinen Erfolg \nhaben. \n\n28\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf \nden Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen. \n\n29\n\nEntscheidungsgründe:\n\n30\n\nDie Berufung der Kläger hat weitgehend Erfolg.\n\n31\n\nDer Bescheid des Beklagten vom 15. Oktober 1996 in der \nGestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Köln \nvom 6. Februar 1997 ist rechtswidrig. Die Kläger haben einen \nAnspruch auf Beschränkung der Ausgleichszahlung auf 234,-- DM \nfür die Monate Januar und Februar 1996 und für die Zeit von \nMärz 1996 bis Dezember 1997 auf 209,-- DM monatlich (vgl. § 113 \nAbs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).\n\n32\n\nDie Klage ist zulässig. Eine Sachentscheidung über das \nBeschränkungsbegehren ist nicht deshalb verwehrt, weil das \nVorverfahren (vgl. § 68 ff. VwGO) nicht ordnungsgemäß \ndurchgeführt worden wäre. Der Geschäftsführer des Mietervereins \nL. , Herr Z. , war von den Klägern bevollmächtigt, \nsie im Widerspruchsverfahren zu vertreten. Allerdings war in \nder von der Klägerin zu 2. unterzeichneten Vollmacht vom 21. \nDezember 1995 ausdrücklich nur der Mieterverein L. \ne.V. genannt. Da nach überwiegender Auffassung juristische \nPersonen des Privatrechts im Verwaltungsverfahren und im \nKlageverfahren nicht als Bevollmächtigte auftreten können, ist \ndie Vollmacht in der Regel dahin zu verstehen, dass die \ngesetzlichen Vertreter der juristischen Personen als \nbevollmächtigt gelten. \n\n33\n\nVgl. OVG Hamburg, Urteil vom \n28. Juni 1995 - OVG BfV 53/94 -, ZMR \n1996, 228.\n\n34\n\nNur eine solche die Vollmacht auslegende Betrachtung wird \nden Interessen der Beteiligten gerecht. Auch der Beklagte hat \nwährend des gesamten Verwaltungsverfahrens und des \nKlageverfahrens erster Instanz nicht geltend gemacht, die \nKläger würden unzulässigerweise von einer juristischen Person \nvertreten.\n\n35\n\nZudem wäre eine etwa fehlende Bevollmächtigung des \nGeschäftsführers des Mietervereins, Herrn Z. , hier mit \nheilender Wirkung nachgeholt worden. Eine Vollmacht kann auch \nnoch in einem späteren Verfahrensstadium, selbst noch in der \nRevisionsinstanz, nachgebracht werden und heilt dann \nrückwirkend den Mangel, selbst wenn vorher keine \nBevollmächtigung vorgelegen hatte.\n\n36\n\nVgl. Kopp/Schenke, § 67 VwGO, \nRdnr. 28; Kopp/Ramsauer, § 14 \nVwVfG, Rdnr. 17.\n\n37\n\nDies gilt nur dann nicht, wenn eine Klage wegen fehlender \nVollmacht durch Prozessurteil abgewiesen worden ist. Hier haben \ndie Kläger nach dem Erörterungstermin vor dem \nVerwaltungsgericht mit Schriftsatz vom 2. November 1999 \nmitgeteilt, dass sie Herrn Z. ermächtigt hätten, sie im \nWiderspruchsverfahren zu vertreten. Mit dieser Erklärung ist \nspätestens ab diesem Zeitpunkt eine Vollmacht für Herrn Z. \nerteilt, die seine früheren Handlungen heilt.\n\n38\n\nDie Zulässigkeit der Klage scheitert auch nicht daran, dass \nHerr Z. das Widerspruchsschreiben vom 13. November 1996 \nnicht unterschrieben hat. Eine nicht unterzeichnete \nWiderspruchs- oder Klageschrift genügt dann dem Erfordernis der \nSchriftform (vgl. §§ 70 Abs. 1 Satz 1, 81 Abs. 1 Satz 1 VwGO), \nwenn sich aus ihr allein hinreichend sicher, ohne Rückfrage \noder Beweiserhebung ergibt, dass sie von dem Widersprechenden \nherrührt und mit dessen Willen in den Verkehr gelangt ist.\n\n39\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978\n- 4 C 11.78 -, Buchholz, Nr. 310, § 70 \nVwGO, Nr. 14.\n\n40\n\nEs reicht aus, wenn sich aus anderen Anhaltspunkten eine der \nUnterschrift vergleichbare Gewähr für die Urheberschaft und den \nWillen, das Schreiben in den Verkehr zu bringen, ergeben und \ndem Bedürfnis nach Rechtssicherheit genügt ist.\n\n41\n\nVgl. BVerwG; Urteil vom 6. Dezember \n1988 - 9 C 40.87 -, BVerwGE 81, 32, \n36.\n\n42\n\nAus dem Schreiben vom 13. November 1996 ergibt sich \neindeutig, wer Urheber ist und in welcher Angelegenheit \nWiderspruch erhoben werden soll. In dem Schreiben wird auf den \nAntrag vom 14. Mai 1996 Bezug genommen und eine Reduzierung der \nAbgabe auf 209,-- DM monatlich gefordert. Es besteht auch kein \nernsthafter Zweifel, dass das Widerspruchsschreiben mit Wissen \nund Wollen des Urhebers dem Beklagten zugeleitet worden ist. \nDer Mieterverein L. ist in einer größeren Zahl \nvergleichbarer Fälle für seine Mitglieder tätig geworden und \nhat gegen verschiedene Bescheide Widersprüche erhoben. Dabei \nwar auch das Widerspruchsschreiben vom 15. Dezember 1995 gegen \nden an die Kläger gerichteten Leistungsbescheid vom 11. \nDezember 1995 nicht unterschrieben. Dies haben - wie auch hier \n- weder der Beklagte noch die Widerspruchsbehörde beanstandet. \nIm Hinblick auf die Vielzahl der zwischen dem Mieterverein und \ndem Beklagten gewechselten Schriftstücke und auch \nWiderspruchschreiben ist nachvollziehbar und einleuchtend, dass \ndie Unterschrift nur versehentlich unterblieben ist und Herr \nZ. den Willen hatte, den Widerspruch in den Rechtsverkehr \nzu bringen.\n\n43\n\nVgl. zu einer ähnlichen \nFallkonstellation BVerwG, Urteil vom 6. \nDezember 1988 a.a.O. S. 39 ff.\n\n44\n\nDie fehlende Unterschrift steht der Zulässigkeit der Klage \nzudem deshalb nicht entgegen, weil die Bezirksregierung Köln \nüber den Widerspruch sachlich entschieden hat. Dieses \nWiderspruchsverfahren betraf (nur) das Verhältnis zwischen den \nKlägern und der Behörde, nicht aber etwa durch die angegriffene \nVerwaltungsentscheidung begünstigte Dritte. Die durch eine mit \nFormmängeln behaftete Widerspruchseinlegung eintretende \nBestandskraft begründete deshalb keine Rechtsposition Dritter, \nin die die Widerspruchsbehörde nicht wieder hätte eingreifen \ndürfen. Vielmehr blieb es der Widerspruchsbehörde überlassen,ob \nsie sich auf den Formmangel berief oder trotz des Mangels in \nder Sache entschied. Entschloss sie sich zu einer erneuten \nSachprüfung, so wurde damit dem Zweck des \nWiderspruchsverfahrens genügt und der Weg zu einer materiellen \nPrüfung im Klageverfahren wieder eröffnet.\n\n45\n\nDie Berufung hat in der Sache weitgehend Erfolg. Die \nAusgleichszahlung ist für die Monate Januar und Februar 1996 \nauf 234,-- DM zu beschränken und für die Zeit danach \nantragsgemäß auf 209,-- DM monatlich herabzusetzen.\n\n46\n\nDas Beschränkungsbegehren beurteilt sich nach Art. 2 Nr. 6 \nAFWoG NRW in der ersten Änderungsfassung vom 14. Juli 1992. \nNach Art. 2 Nr. 6 Abs. 1 Satz 1 und 2 AFWoG NRW in dieser \nFassung ist die Fehlbelegungsabgabe auf Antrag zu beschränken \nauf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung \nzulässigen Entgelt und dem für sie nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 \ngeltenden Höchstbetrag. Maßgebend sind das zulässige Entgelt \nund der Höchstbetrag zu Beginn der jeweiligen Leistungspflicht. \nNach Abs. 2 Satz 3 und 4 dieser Regelung ist als Höchstbetrag \ndie Obergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen \nMietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum ohne Betriebskosten, \nZuschläge und Vergütungen zugrunde zu legen. Kann der \nHöchstbetrag danach nicht ermittelt werden, so gilt der \nHöchstbetrag, den die Landesregierung durch Rechtsverordnung \nfür die einzelnen Jahrgangsgruppen nach den Mietenstufen für \ndie Gemeinden gemäß § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung - WoGV - \nbestimmt.\n\n47\n\nZu Beginn der Leistungspflicht am 1. Januar 1996 existierte \nin L. der Mietspiegel für nicht preisgebundenen \nWohnraum (Stand: 1. Januar 1994). Dieser Mietspiegel ist aber - \nwovon auch die Beteiligten ausgehen - für die Beurteilung einer \nBeschränkung nicht anwendbar, weil er keine Mietspannen für \nunterschiedliche Wohnlagen ausweist und auch sonst keine \nKriterien enthält, wonach solche Spannen ermittelt werden \nkönnten. Um der verfassungsgemäßen Vorgabe zu genügen, dass die \nAusgleichszahlung nicht über eine Abschöpfung der \nSubventionsvorteile hinausgeht, muss ein für die Beschränkung \ngeeigneter Mietspiegel zumindest Mietspannen für die einfache \nund mittlere Wohnlage aufweisen, denn auf dem freien \nWohnungsmarkt wird für eine Wohnung in minderer Wohnlage in \naller Regel eine geringere Miete entrichtet als für eine \nWohnung, die in normaler Wohnlage gelegen ist. Aus \nPraktikabilitätsgründen ist lediglich hinzunehmen, dass für die \nbessere Wohnlage eine Mietspanne nicht ausgewiesen ist, weil in \ndieser Wohnlage Sozialwohnungen ohnehin nur in einer geringen \nZahl anzutreffen sind.\n\n48\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. März 1989\n- 8 C 98.95 -, Buchholz 401.71 AFWoG \nNr. 3, S. 17, 42.\n\n49\n\nKann somit nach diesem Mietspiegel (Stand: 1. Januar 1994) \nder Höchstbetrag nicht ermittelt werden, ist nach Art. 2 Nr. 6 \nAbs. 2 Satz 4 AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli \n1992 der Höchstbetrag der von der Landesregierung erlassenen \nRechtsverordnung zu entnehmen. Entgegen der Ansicht des \nBeklagten ist nicht der spätere Mietspiegel für die Stadt \nL. maßgebend, da dieser Mietspiegel nach der \nausdrücklichen Erklärung der an der Aufstellung Beteiligten mit \ndem Stand der Mietpreisentwicklung 1. September 1996 \naufgestellt worden ist und damit zum maßgebenden Stichtag am 1. \nJanuar 1996 keine Gültigkeit hatte.\n\n50\n\nEtwas anderes lässt sich auch nicht dem Urteil des Senats \nvom 17. November 1994 - 14 A 1539/92 - entnehmen. Diese \nEntscheidung betraf ein Beschränkungsbegehren aufgrund der \nbundesrechtlichen Regelung in § 6 AFWoG. Das \nFehlbelegungsgesetz in der damaligen Fassung vom 22. Dezember \n1981 (BGBl. I S. 1523, 1542) bestimmte in § 6 Abs. 2 Satz 1 \nAFWoG, dass als Höchstbetrag in Gemeinden, für die ein \nMietspiegel im Sinne des Mietspiegelgesetzes besteht, die \nObergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne \nfür Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und \nBeschaffenheit in durchschnittlicher Lage zugrunde zu legen \nist. Nach Satz 2 dieser Regelung sollten in den übrigen \nGemeinden Höchstbeträge für Wohnungen der einzelnen \nJahrgangsgruppen nach Gemeindegrößenklassen jeweils zu Beginn \nder Leistungszeiträume von der Landesregierung durch \nRechtsverordnung bestimmt werden. Da ein Mietspiegelgesetz \nnicht verabschiedet wurde und die Bezugnahme in § 6 Abs. 2 \nSatz 1 AFWoG auf Mietspiegel im Sinne dieses Gesetzes somit \nleer lief, waren nach dem damals geltenden Recht die \nHöchstbeträge ausnahmslos durch Rechtsverordnung der \nLandesregierung zu bestimmen.\n\n51\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 13. Februar \n1991 - 8 C 15.89 -, Buchholz 401.71 \nAFWoG, Nr. 6, S. 53, 60. \n\n52\n\nIst aber eine solche Höchstbetragsverordnung nicht \nanwendbar, etwa weil sie wegen fehlender Differenzierung bei \nden Wohnungsgrößen unwirksam ist oder sonst im Einzelfall \nunangemessene Beträge ausweist, sind nach der Rechtsprechung \ndes Bundesverwaltungsgerichts die Vorschriften des \nFehlbelegungsgesetzes über die Beschränkung der \nAusgleichszahlung einer unmittelbaren Anwendung zugänglich. Die \nHöchstbetragsregelung muss der verfassungsrechtlichen \nLegitimation der Fehlbelegungsabgabe willen eine Überschreitung \nder ortsüblichen Vergleichsmiete überall ausschließen. Demgemäß \nist § 6 AFWoG so auszulegen und anzuwenden, dass diese Grenze \nauch im Einzelfall gewahrt bleibt. Dementsprechend ist im \nEinzelfall die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesene Obergrenze \nder Vergleichsmiete korrigierend als Höchstgrenze zugrunde zu \nlegen, wenn der Höchstbetrag der Rechtsverordnung zu § 6 Abs. 2 \nAFWoG sie überschreitet. Eine solche Korrektur ist durch Gesetz \nund Verfassung geboten, um die Abschöpfungsabgabe auf den \nSubventionsvorteil zu beschränken.\n\n53\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. März 1989 \n- 8 C 98.85 -, aaO, S. 43 f.; Urteil \nvom 13. Februar 1991 - 8 C 15.89 -, \naaO, S. 64.\n\n54\n\nAusgehend von diesen Grundsätzen hat der Senat in seinem \nUrteil vom 17. November 1994 den in der Höchstbetragsverordnung \nenthaltenen Wert korrigiert und dabei als geeignetes und \npraktikables Kriterium den entsprechenden Mietspiegelwert eines \nzu einem späteren Zeitpunkt, formell mit Stand 1. Juni 1990, in \nKraft getretenen Mietspiegels berücksichtigt (vgl. S. 10 der \nUrteilsabschrift). Er sah sich hierzu veranlasst, um der \nverfassungsrechtlichen Vorgabe zu genügen, die \nAusgleichszahlung auf die Abschöpfung des Subventionsvorteils \nzu beschränken. Wäre die Begrenzung der Ausgleichszahlung auf \ndie Abschöpfung des Subventionsvorteils bereits durch die \nHöchstbetragsverordnung sichergestellt gewesen, hätte es dieser \nKorrektur nicht bedurft; sie wäre nach der zitierten \nRechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig \ngewesen. Diese Vorgehensweise hat das Bundesverwaltungsgericht \nin einem Verfahren über eine Beschwerde gegen die \nNichtzulassung der Revision gegen das Urteil des Senats vom 24. \nMärz 1995 - 14 A 2411/92 - ausdrücklich bestätigt. Es \nentspreche den vom beschließenden Senat entwickelten \nRechtsgrundsätzen, die bereits für den Stichtag 1. Januar 1991 \naussagekräftigen Daten der Vergleichsmietentabelle eines \nMietspiegels vom Stand: 1. Februar 1991 zugunsten der \nAbgabepflichtigen korrigierend zu berücksichtigen, wenn der \nHöchstbetrag der Rechtsverordnung zu Art. 2 Nr. 5 b Satz 4 \nAFWoG NRW (hier in der ursprünglichen Fassung vom 31. Oktober \n1989) die ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete \nüberschreite, oder in unmittelbarer Anwendung des § 6 Abs. 1 \nSatz 1 AFWoG heranzuziehen, wenn die Höchstbetragsregelung der \nRechtsverordnung unwirksam sei.\n\n55\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juli \n1995 - 8 B 109.95 -, m.w.N. auch \nhinsichtlich der bereits oben zitierten \nUrteile des \nBundesverwaltungsgerichts.\n\n56\n\nDer Hinweis des Beklagten, den Klägern stehe in Bezug auf \ndie rückwirkende Anwendung des Mietspiegels kein \nVertrauensschutz zu, weil ihr Beschränkungsbegehren auch zum \nStichtag 1. Januar 1996 nach den Tabellenwerten zur \nBeschränkung der Fehlbelegungsabgabe, die in Anwendung und \nErgänzung des Mietspiegels Stand: 1. Januar 1994 erstellt \nworden waren, abzulehnen gewesen wäre, geht fehl. Fragen des \nVertrauensschutzes stellen sich hier nicht. Das \nBeschränkungsbegehren zum maßgebenden Stichtag war \nausschließlich nach der Höchstbetragsverordnung zu bewerten. \nTabellenwerte oder Ersatzmietspiegel nur für die Beschränkung \nder Ausgleichszahlung sind nach dem hier anzuwendenden Art. 2 \nNr. 6 AFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 nicht \nvorgesehen. Die gesetzliche Regelung stellt ausschließlich auf \ndie in einem Mietspiegel zum maßgebenden Stichtag ausgewiesene \nObergrenze der Mietzinsspanne ab. Wenn nach dem Mietspiegel die \nObergrenze nicht ermittelt werden kann, gilt der in der \nVerordnung nach Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 Satz 4 AFWoG NRW in der \ngenannten Änderungsfassung bestimmte Höchstbetrag. Auch das \nMinisterium für Bauen und Wohnen des Landes Nordrhein-Westfalen \nhat in seinem Erlass vom 22. November 1995 grundsätzliche \nBedenken gegen das Vorhaben der Stadt L. geäußert, die \nAbleitung der Mietzinsspannen für verschiedene Wohnlagen nicht \nunmittelbar dem Mietspiegel selbst, sondern nur den für Zwecke \nder Fehlbelegungsabgabe beigegebenen ergänzenden Unterlagen zu \nentnehmen.\n\n57\n\nSoweit das Ministerium für Bauen und Wohnen des Landes \nNordrhein-Westfalen in seinem Erlass vom 14. Februar 1995 \nanordnet, Mietspiegel, die innerhalb eines Jahres ab dem \nStichtag in Kraft treten, zum Stichtag anzuwenden, entspricht \ndies nach den vorstehenden Ausführungen nicht der Rechtslage. \nEntsprechendes gilt für die hierzu ergangenen \nVerwaltungsvorschriften (vgl. Nr. 6.2 Abs. 2 Buchst. c der \nVerwaltungsvorschrift zum AFWoG NRW in der bis zum 31. Dezember \n1999 geltenden Fassung und Nr. 2.3 Abs. 3 Buchst. c der \nVerwaltungsvorschrift zum AFWoG NRW in der ab 1. Januar 2000 \ngeltenden Fassung).\n\n58\n\nDie Ausgleichszahlung ist demnach wie folgt zu reduzieren: \nFür Inhaber von Wohnungen, für die die öffentlichen Mittel nach \ndem 31. Dezember 1973 bewilligt worden sind (Jahrgangs-\ngruppe 1) beginnt gemäß Art. 2 Nr. 4 Abs. 1 Satz 4 a AFWoG NRW \nin der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 der Leistungszeitraum \nam 1. Januar 1995. Nach Anlage 4 zur Durchführungsverordnung in \nder ersten Änderungsfassung vom 26. Oktober 1993 beträgt der \nHöchstbetrag bei Mietenstufe 3, mittlerer Wohnlage, \nWohnungsgröße 40 bis unter 90 qm und mit Sammelheizung und mit \nBad ausgestattet 9,61 DM. Die Kostenmiete in den Monaten Januar \nund Februar 1996 betrug 546,85 DM. Bei einer Wohnungsgröße von \n81,25 qm ergibt sich ein Quadratmeterbetrag von 6,73 DM. Die \nDifferenz zwischen dem genannten Höchstbetrag und der \nKostenmiete beträgt somit 2,88 DM, so dass sich bei einer \nWohnungsgröße von 81,25 qm ein Betrag von 234,-- DM ergibt, auf \nden die Ausgleichszahlung für diese beiden Monate zu \nbeschränken ist.\n\n59\n\nAb März 1996 stieg die Kostenmiete auf 572,05 DM, so dass \ndie Ausgleichszahlung nach Art. 2 Nr. 7 Abs. 2 Satz 1 Buchst. b \nAFWoG NRW in der Änderungsfassung vom 27. September 1994 \nherabzusetzen war. Bei einer sich nun ergebenden Kostenmiete \nvon 7,04 DM je qm Wohnfläche beträgt die Differenz zum \nHöchstbetrag 2,57 DM; multipliziert mit der Wohnfläche von \n81,25 qm ergibt sich ein Betrag von 208,82 DM, so dass die \nAusgleichszahlung abgerundet auf 208,00 DM zu reduzieren wäre. \nEntsprechend dem Antrag der Kläger war die Ausgleichszahlung \nsomit auf 209,00 DM monatlich für die Zeit vom 1. März 1996 bis \nzum 31. Dezember 1997 herabzusetzen.\n\n60\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 \nSatz 2 VwGO. Die Entscheidung über ihre vorläufige \nVollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, \n711, 713 der Zivilprozessordnung - ZPO -.\n\n61\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen \nder §§ 132 Abs. 2, 137 VwGO nicht gegeben sind.\n\n62","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301661","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-06-25/14-a-782-00","cited_norms":[{"jurabk":"AFWoG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":6},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 70","ref_norm":"70","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 81","ref_norm":"81","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 67","ref_norm":"67","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301661","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301661","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-06-25/14-a-782-00","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301661","retrieved":"2026-07-09 03:27:11.224481+00:00"}}