{"status":"available","doknr":"OLD301714","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2001:0619.10A.D210.97NE.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2001-06-19","aktenzeichen":"10A D 210/97.NE","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Satzung der Stadt X. über die förmliche Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereiches \nX. \"Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld\" (Satzungsbeschluss vom \n10. Oktober 1994) ist nichtig.\n\nDie Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Antragsteller wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag \ngegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche \nFestlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. \n\"Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld\". Sie sind jeweils \nEigentümer von Grundstücken im förmlich festgelegten \nEntwicklungsbereich.\n\n3\n\nDie angegriffene Satzung hat folgende Vorgeschichte: Im \nOktober 1991 beauftragte der Rat der Antragsgegnerin die \nVerwaltung, mit dem Bundesvermögensamt über den Erwerb des \nGeländes der ehemaligen Nato-Kaserne an der G. Straße \n(L 480) zu verhandeln. Die früheren Kasernengebäude, die damals \nauf Grund eines zwischen Bund und Land geschlossenen Vertrags \nder Unterbringung von Asylbewerbern dienten, sollten nach dem \nfür den 31. Januar 1997 vorgesehenen Ende des \nVertragsverhältnisses zu Sozialwohnungen umgenutzt werden. Im \nMai 1992 gab der Hauptausschuss des Rates deshalb bei der \nLandesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (LEG) \ndie Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans sowie eines \nUmnutzungskonzeptes für die ehemalige Nato-Kaserne in Auftrag. \nZielsetzung sollte sein, das frühere Kasernen-gelände mit den \nzur Umnutzung vorgesehenen Gebäuden zu einem qualitativ \nhochwertigen Wohngebiet mit preiswertem Wohnraum und \nergänzenden Einrichtungen zu entwickeln. Zugleich sollte mit \nder Bebauung der östlich an das frühere Kasernengelände \nangrenzenden Brachflächen ein Anschluss an die dort vorhandene \nStreubebauung und ein Abschluss des südlichen Siedlungsgebietes \nder Stadt geschaffen werden. Am 15. Dezember 1993 stimmte der \nRat der Antragsgegnerin den im Rahmenplan enthaltenen \nZielsetzungen zu.\n\n4\n\nBereits am 29. September 1993 hatte der Rat der \nAntragsgegnerin den Beschluss gefasst, unter Einbeziehung des \nGrundstückskomplexes der ehemaligen Nato-Kaserne für das Gebiet \nzwischen der G. Straße, dem H. Weg und dem \nWaldgebiet \"Die H. \" Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 \nBauGB durchzuführen. Die Voruntersuchungen sollten \nausschließlich dazu dienen, Beurteilungsgrundlagen für die \nEntscheidung des Rates zu gewinnen, ob für das vorgenannte \nAreal ein städtebaulicher Entwicklungsbereich festzulegen sei. \nDer Beschluss wurde am 27. Oktober 1993 öffentlich bekannt \ngemacht.\n\n5\n\nAm 14. September 1994 beschloss der Rat der Antragsgegnerin \ndie Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereiches \"Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld\".\n\n6\n\nDa auch einige Grundstücke jenseits des H. Weges in die \nVoruntersuchungen einbezogen worden waren, ohne dass dies durch \nden Rat beschlossen und öffentlich bekannt gemacht worden war, \nhob der Rat der Antragsgegnerin am 10. Oktober 1994 seinen \nSatzungsbeschluss vom 14. September 1994 aus Gründen der \nRechtssicherheit auf, bezog die besagten – im Beschluss näher \nbezeichneten - Flächen östlich und südlich des H. Weges \nnachträglich mit in die Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 \nBauGB ein und fasste den Satzungsbeschluss über die förmliche \nFestlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches X. \n\"Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld\" neu.\n\n7\n\nDer Beschluss über die Einbeziehung der Grundstücke östlich \nund südlich des H. Weges in die Voruntersuchungen gemäß § \n165 Abs. 4 BauGB wurde am 19. Oktober 1994 öffentlich bekannt \ngemacht.\n\n8\n\nNachdem die Bezirksregierung Düsseldorf die Satzung mit \nVerfügung vom 26. Januar 1995 genehmigt hatte, machte die \nAntragsgegnerin die Satzung und deren Genehmigung durch die \nBezirksregierung Düsseldorf am 22. Februar 1995 öffentlich \nbekannt.\n\n9\n\n§ 1 Abs. 2 der Satzung bezeichnet die Grundstücke, die \ninnerhalb des Entwicklungsbereiches liegen. Zudem ist ein \nLageplan Bestandteil der Satzung, in dem der Entwicklungs- \nbereich auch zeichnerisch dargestellt ist.\n\n10\n\nNach der Satzungsbegründung sollen im Entwicklungsbereich, \nder ein Gelände von rund 13 ha Größe umfasst, innerhalb von \nfünf Jahren insgesamt 140 Wohneinheiten - darunter 53 \nSozialwohnungen - geschaffen werden. Wegen der günstigen \nLage der bereits vorhandenen Infrastruktureinrichtungen in der \nunmittelbaren Nachbarschaft und seiner relativen Größe komme \ndem fraglichen Bereich eine besondere Bedeutung für die \nstädtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde zu. Die \nBevölkerung der Gemeinde habe seit 1961 um etwa 21 % \nzugenommen. Von 1987 bis Ende 1993 sei ein Bevölkerungszuwachs \nvon 11 % zu verzeichnen. Dieser Trend habe sich auch im \nJahre 1994 fortgesetzt. Die Einwohnerzahl liege bei fast \n18.000. Die Wanderungsbewegungen zeigten 1993 einen Überschuss \nvon 299 Einwohnern. Auch bei der natürlichen \nBevölkerungsentwicklung weise die Gemeinde seit Jahren eine \nposi-tive Bilanz auf. Dies alles sowie die Entwicklung der \nHaushaltsgrößen und der Wohnflächen je Einwohner belegten, dass \nsich die Gemeinde einem kontinuierlichen Bedarf an Wohnraum \nausgesetzt sehe, der kurzfristig nicht gedeckt werden könne. \nDie Gemeinde sei nicht in der Lage, den Bedarf an baureifen \nGrundstücken für Ein- und Mehrfamilienhäuser zu befriedigen, da \nsie nicht über eigene Baugrundstücke verfüge. Auch zeige die \nErfahrung, dass planungsrechtlich für die Bebauung \nvorbereitetes Wohnbauland oft nur dort tatsächlich bebaut \nwerde, wo die Gebietskörperschaft selbst oder eine \nleistungsfähige Wohnungsbaugesellschaft Eigentümerin sei. Nach \nallem sei im Gemeindegebiet der mittelfristige Bedarf \ninsbesondere an preiswertem Wohnraum mit den üblichen \nstädtebaulichen Instrumentarien – Bebauungsplan, \nUmlegungsverfahren und Baulückenschließung – nicht zu decken. \nIm Kernbereich der Gemeinde sei das Gelände der ehemaligen \nNato-Kaserne die einzige Fläche, die kurzfristig durch die \nGemeinde verfügbar gemacht werden und mit den vorgesehenen 53 \nWohneinheiten ein wirksames Angebot an Sozialwohnungen \ndarstellen könne. Das vorliegende Konzept zur Umnutzung der \nehemaligen Kaserne für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus in \nVerbindung mit der \nstädtebaulich strukturell und funktional angepassten \nErweiterung und Anbindung an den historisch gewachsenen \nSiedlungsraum sei geeignet, unter Einsatz des Instrumentes der \nstädtebaulichen Entwicklungsmaßnahme der Wohnraumnachfrage in \neinem angemessenen Zeitraum zu entsprechen. Das im \nEntwicklungsbereich entstehende Bauland und die vorgesehenen \nWohnungen seien für wirtschaftlich schwächere \nBevölkerungsgruppen gedacht, die dort in guter Wohnlage bauen \noder eine Wohnung finden sollen. Mit dem Entwicklungskonzept \nwerde zugleich eine soziale Ausgrenzung der zukünftigen \nBewohner des früheren Kasernengeländes am Rande des städtischen \nSiedlungsbereichs verhindert. Das Wohl der Allgemeinheit \nerfordere die Entwicklungsmaßnahme. Die einheitliche \nVorbereitung und zügige Durchführung der Maßnahme liege im \nöffentlichen Interesse. Zum einen wegen der Nachfrage an \npreiswerten Baugrundstücken, zum anderen zur Realisierung des \nRahmenplans \"Ehemalige Nato-Kaserne mit Umfeld\". Es sei \nerforderlich, die Umnutzung und den Umbau der früheren Kaserne \nund die Bebauung des Umfeldes aus städtebaulichen Gründen \nflächen-deckend in einem zeitlich klar fixierten Rahmen \nkoordiniert zu entwickeln. Es müsse sichergestellt sein, dass \ndie Neubebauung und die durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen \nzeitnah aufeinander abgestimmt seien. Daraus ergebe sich \nzwangsläufig, dass die Vorbereitung und Durchführung der \nMaßnahme weitgehend in einer Hand liegen und dass die \nerforderlichen Einzelmaßnahmen ohne vermeidbare Hindernisse mit \nder von der Sache her gebotenen Beschleunigung verwirklicht \nwerden müssten. Dies begründe die Notwendigkeit, den Grund und \nBoden im Entwicklungsbereich in eine Hand zu überführen. Die \nUmlegung sei für die mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten \nZiele nicht geeignet. Es gehe nicht nur um einen dem \nBebauungskonzept entsprechenden Zuschnitt der Grundstücke und \num die Ausgliederung der für öffentliche Zwecke benötigten \nFlächen, sondern es müsse darüber hinaus die koordinierte \nErschließung in einem Zug durchgeführt werden. Außerdem stehe \nmit der Entwicklungsmaßnahme ein Instrument zur Verfügung, das \n– anders als die Umlegung – zu einer Baupflicht für die \nErwerber von Grundstücken führe. So könne gesichert werden, \ndass zeitliche und gestalterische Anforderungen, die wesentlich \nzur Homogenität eines Baugebietes beitrügen, umgesetzt würden. \nBedingt durch die Preisvorstellungen einer Anzahl von \nEigentümern wäre ohne die Entwicklungsmaßnahme die Absicht der \nGemeinde, Wohnbauflächen zu sozialverträglichen Preisen zu \nverkaufen, unmöglich gemacht.\n\n11\n\nNach eigenen Angaben hat die Antragsgegnerin - mit Ausnahme \nder Grundstücke der Antragsteller - alle Flächen im \nEntwicklungsbereich erworben. Das bei der Bezirksregierung \nDüsseldorf bezüglich der übrigen Flächen anhängige \nEnteignungsverfahren ruht bis zum Abschluss des \nNormenkontrollverfahrens. Die Antragsteller haben der \nAntragsgegnerin den Besitz ihrer Grundstücke überlassen, soweit \ndiese Grundstücke in dem am 25. September 1996 als Satzung \nbeschlossenen und am \n22. Januar 1997 öffentlich bekannt gemachten Bebauungsplan Nr. \n110 als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt sind.\n\n12\n\nDie Antragsteller haben am 22. Dezember 1997 den \nNormenkontrollantrag gestellt.\n\n13\n\nSie tragen vor, die angegriffene Satzung sei wegen schwer \nwiegender Rechtsmängel nichtig. Die östlich des ehemaligen \nKasernengeländes gelegenen Flächen seien nur deshalb in den \nRegelungsbereich der Satzung einbezogen worden, um mit den \nabgeschöpften Planungsgewinnen die Entwicklung des \nKasernengeländes finanzieren zu können. Städtebauliche \nÜberlegungen hätten der Einbeziehung der besagten Flächen nicht \nzu Grunde gelegen. Die Abschöpfung von Planungsgewinnen sei \ngesetzlich nicht zulässig. Um außerhalb des Kasernengeländes \nBauland zu schaffen, habe es keiner Entwicklungsmaßnahme \nbedurft. Sowohl die Antragsteller als auch die übrigen von der \nEntwicklungsmaßnahme betroffenen privaten Grundstückseigentümer \nseien grundsätzlich bereit gewesen, die für die \nEntwicklungsmaßnahme vorgesehenen Grundstücke selbst zu bebauen \noder an Bauwillige zu veräußern und eine zügige Bebauung \nsicherzustellen. Dies sei von Seiten der privaten \nGrundstückseigentümer auch hinreichend deutlich gemacht worden, \nsodass die Aufstellung eines Bebauungsplans und gegebenenfalls \nder Abschluss städtebaulicher Verträge ausgereicht hätten, um \ndie vom Rat der Antragsgegnerin mit der Entwicklungsmaßnahme \nverfolgten Ziele zu erreichen. Ein erhöhter Wohnbedarf, mit dem \nder Rat der Antragsgegnerin die Entwicklungsmaßnahme begründet \nhabe, sei nicht gegeben. Die für das Gemeindegebiet \naufgestellten Bebauungspläne reichten zur Deckung des \nWohnbedarfs bei weitem aus. Es habe sich überdies gezeigt, dass \ndie Hälfte der Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Nato-\nKaserne nicht vermietet werden könnten, da es mittlerweile \neinen beträchtlichen Überhang an solchen Wohnungen gebe. Da \nkein Bedarf an Sozialwohnungen bestehe, sei auch nicht zu \nbefürchten, dass ohne die Bebauung der östlich des ehemaligen \nKasernengeländes gelegenen Flächen auf dem ehemaligen \nKasernengelände selbst ein Sozialwohnungsgetto entstehe. Einer \nsolchen Entwicklung hätte auch dadurch entgegengewirkt werden \nkönnen, dass man auf dem ehemaligen Kasernengelände sowohl \nSozialwohnungen als auch freifinanzierte Wohnungen vorgesehen \nhätte. Das vorgebliche Ziel, mit der Entwicklungsmaßnahme \nkostengünstige Baugrundstücke für sozial schwächere \nBevölkerungskreise zu schaffen, habe der Rat der \nAntragsgegnerin niemals ernsthaft verfolgt. Ursprünglich sei \nbeabsichtigt gewesen, Bauland zu einem Preis von 180,00 DM/qm \nan junge Familien zu verkaufen. In Wirklichkeit habe die \nAntragsgegnerin die Grundstücke für Preise bis zu 250,00 DM/qm \nverkauft.\n\n14\n\nDie Antragsteller beantragen,\n\n15\n\ndie Satzung der Antragsgegnerin über \ndie förmliche Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereiches \nX. \"Ehemalige Nato-Kaserne mit \nUmfeld\" (Satzungsbeschluss vom \n10. Oktober 1994) für nichtig zu \nerklären.\n\n16\n\nDie Antragsgegnerin beantragt,\n\n17\n\nden Antrag abzulehnen.\n\n18\n\nSie trägt vor, die angegriffene Entwicklungsmaßnahme sei in \nstädtebaulicher und stadtentwicklungsplanerischer Hinsicht die \nherausragende Wohnungsbaumaßnahme in X. . Nach Auf-gabe der \nmilitärischen Nutzung der ehemaligen Nato-Kaserne habe sich die \nMöglichkeit zur Umnutzung der vorhandenen Gebäude zu \nWohnzwecken geboten. Um eine Gettobildung zu verhindern, eine \nausgewogene Nutzungsmischung zu ermöglichen und das Angebot von \nBauland zur Deckung des Wohnbedarfs im Gemeindegebiet zu \nvergrößern, seien die östlich an das ehemalige Kasernengelände \nangrenzenden Flächen in den Entwicklungsbereich einbezogen \nworden. Die betroffenen Grundstückseigentümer seien frühzeitig \nüber die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme informiert worden. \nZur Klärung der Mitwirkungsbereitschaft habe man \nInformationsgespräche mit den betroffenen \nGrundstückseigentümern geführt. Diese Gespräche hätten ergeben, \ndass eine Reihe von Eigentümern mit der vorgesehenen \nstädtebaulichen Entwicklung im Bereich ihrer Grundstücke und \nmit der Veräußerung ihrer unbebauten Flächen zum Verkehrswert \nvon ursprünglich 25,00 DM/qm und später \n40,00 DM/qm nicht einverstanden gewesen seien. Bei dem \nfestgelegten Entwicklungsbereich handele es sich um einen Teil \ndes Gemeindegebietes, dem eine besondere Bedeutung für die \nstädtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde zukomme. \nZwar liege der Bereich am südlichen Rand des Ortsteils X. , \ndoch habe er eine gute verkehrsmäßige und versorgungsmäßige \nAnbindung an den vorhandenen Ortsteil nördlich der G. \nStraße, der alle notwendigen Voraussetzungen erfülle, um eine \nordnungsgemäße und zweckentsprechende Versorgung der \nBevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen zu gewährleisten. \nFerner habe die Aufgabe der Kasernennutzung \ndazu gezwungen, diesen Bereich städtebaulich neu zu ordnen und \neiner neuen Entwicklung zuzuführen. Im Gemeindegebiet habe \nallein das ehemalige Kasernengelände die Möglichkeit geboten, \nWohnstätten des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung zu stellen. \nSoweit noch Wohnbaulandreserven bestünden, fehle es bisher an \nder bauleitplanmäßigen Umsetzung. Das Wohl der Allgemeinheit \nerfordere die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme, um die \nbrachliegenden Flächen des ehemaligen \nKasernengeländes einer neuen Nutzung zuzuführen. Um einer \nsozialen Ausgrenzung der Bewohner der dort geplanten \nSozialwohnungen zu begegnen, habe die Entwicklungsmaßnahme \nnicht auf das ehemalige Kasernengelände beschränkt werden \ndürfen. Die Erweiterung der Entwicklungsmaßnahme auf die \nöstlich des ehemaligen Kasernengeländes gelegenen Flächen sei \nsowohl \nsozial als auch städtebaulich die notwendige Konsequenz für die \ngewünschte Konversion der früheren Kaserne. Die Kosten- und \nFinanzierungsübersicht zeige, dass es dem Rat nicht \nallein auf die Abschöpfung der Planungsgewinne angekommen sei. \nDie angestrebte zügige Vollendung der Entwicklungsmaßnahme \ninnerhalb von fünf Jahren habe durch die Aufstellung eines \nBebauungsplans und die Durchführung von Bodenordnungsmaßnahmen \nnicht erreicht werden können.\n\n19\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes \nwird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der \nAntragsgegnerin überreichten Unterlagen über die angegriffene \nSatzung, die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 110 und die 41. \nÄnderung des Flächennutzungsplans (Beiakten Hefte 1 \nbis 11) ergänzend Bezug genommen.\n\n20\n\nE n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :\n\n21\n\nDer Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.\n\n22\n\nHinsichtlich der Zulässigkeit des Antrags bestehen keine \nBedenken. Insbesondere sind die Antragsteller antragsbefugt. \nDie förmliche Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereichs bildet gemäß § 169 Abs. 3 BauGB - in der \nhier maßgeblichen Fassung des am 1. Mai 1993 in Kraft \ngetretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes \nvom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) - die Grundlage dafür, die \nim Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke der Antragsteller \nzu enteignen. Dies begründet die Möglichkeit einer \nRechtsverletzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO.\n\n23\n\nDer Antrag ist auch begründet. Die Satzung der Antragsgeg-\nnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen \nEntwicklungsbereiches X. \"Ehemalige Nato-Kaserne mit \nUmfeld\" (Satzungsbeschluss vom 10. Oktober 1994) ist \nnichtig.\n\n24\n\nDie Satzung leidet allerdings nicht an einem zu ihrer \nNichtigkeit führenden Formfehler. Ein solcher formeller Fehler \nergibt sich insbesondere nicht daraus, dass die Bekanntmachung \nder Satzung nicht in allen Belangen den insoweit einschlägigen \nRegelungen des § 165 Abs. 8 BauGB entspricht. Nach dieser \nVorschrift ist die Entwicklungssatzung zusammen mit der \nErteilung der Genehmigung ortsüblich bekannt zu \nmachen. Dabei ist in der Bekanntmachung auf die \nGenehmigungspflicht nach den §§ 144, 145 und 153 Abs. 2 BauGB \nhinzuweisen, was hier nicht geschehen ist. Dieser Hinweis, der \ndie von der Festlegung des Entwicklungsbereichs Betroffenen auf \ndie rechtlichen Folgen des Inkrafttretens der \nEntwicklungssatzung, nämlich auf die Genehmigungspflicht für \nbestimmte bodenrechtlich bedeutsame Rechtsvorgänge, aufmerksam \nmachen soll, ist jedoch nicht Teil des \nRechtssetzungsverfahrens. Er hat lediglich deklaratorische \nWirkung und erschöpft sich in dieser Hinweisfunktion. \nWirksamkeitsvoraussetzung für die Entwicklungssatzung ist er \ndamit nicht.\n\n25\n\nVgl. Schlichter/Roeser, in: \nSchlichter/Stich (Hg.), Berliner \nKommentar, 2. Auflage 1995, § 165, Rdn. \n25; Krautzberger, in: Battis/Krautzber-\nger/Löhr, BauGB, 7. Auflage 1999, \n§ 165, Rdn. 31.\n\n26\n\nEbenso wenig ist ein Form- oder Verfahrensfehler im \nZusammenhang mit der Vorbereitung des Satzungsbeschlusses \nfestzustellen. Vor der förmlichen Festlegung des \nstädtebaulichen Entwicklungsbereichs hat die Gemeinde die \nvorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu \nveranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen \nüber die Festlegungsvoraussetzungen nach § 165 Abs. 3 BauGB zu \ngewinnen \n(§ 165 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Ist ein Beschluss über den Beginn \nder Voruntersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 Satz 3 und 4 BauGB \ngefasst und ortsüblich bekannt gemacht, sind die \n§§ 137 und 139 BauGB über die Beteiligung und Mitwirkung der \nBetroffenen sowie der öffentlichen Aufgabenträger entsprechend \nanzuwenden (§ 165 Abs. 4 Satz 6 BauGB). Dazu gehört, dass die \nbeabsichtigte Entwicklungsmaßnahme möglichst frühzeitig mit den \nEigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen \nerörtert wird. Die Betroffenen sollen in diesem Zusammenhang \nzur Mitwirkung bei der Entwicklungsmaßnahme und bei der \nDurchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt \nund im Rahmen des Möglichen beraten werden (§§ 165 Abs. 4 Satz \n6, 137 BauGB). Die Gemeinde hat außerdem die Stellungnahmen der \nBehörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren \nAufgabenbereich durch die Planung berührt wird, möglichst \nfrühzeitig einzuholen (§§ 165 Abs. 4 Satz 6, 139 Abs. 2 Satz 1, \n4 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Rat der Antragsgegnerin hat mit \nBeschluss vom 29. September 1993 im Hinblick auf die \nbeabsichtigte Entwicklungsmaßnahme Voruntersuchungen gemäß § \n165 Abs. 4 BauGB veranlasst. Dass sich den Satzungsunterlagen \nnicht entnehmen lässt, ob und inwieweit im Anschluss an die am \n27. Oktober 1993 erfolgte öffentliche Bekanntmachung dieses \nBeschlusses die betroffenen Bürger und Träger öffentlicher \nBelange beteiligt worden sind, ist unschädlich. Für die \nformelle Wirksamkeit der Entwicklungssatzung kommt es letztlich \nnicht darauf an, ob und in welchem Umfang eine solche \nBeteiligung stattgefunden hat. Unterbleibt die Beteiligung von \nbetroffenen Bürgern und/oder Trägern öffentlicher Belange, ist \ndarin noch kein beachtlicher Verfahrensmangel zu sehen. Von \nvorbereitenden Untersuchungen kann nämlich ganz oder teilweise \nabgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen \nbereits vorliegen (§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Ob die vom Rat \nder Antragsgegnerin eingeleiteten Voruntersuchungen der Sache \nnach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die \nförmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs zu belegen, ist \nsomit keine Frage des formellen Erfordernisses von \nVoruntersuchungen oder eines Absehens hiervon. Sind die \nVoruntersuchungen inhaltlich unzulänglich, so sind die \nmateriellen Voraussetzungen für die Entwicklungsmaßnahme nicht \nnachgewiesen und ist die Satzung deshalb aus materiellen \nGründen nichtig.\n\n27\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember \n1997 – 10a D 62/94.NE -.\n\n28\n\nIm Übrigen wäre eine Verletzung von Vorschriften über die \nBeteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange \ngemäß den §§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 215 Abs. 1 Nr. 1 BauGB \nmangels rechtzeitiger Rüge gegenüber der Antragsgegnerin \nunbeachtlich.\n\n29\n\nDie angegriffene Satzung weist jedoch materielle Mängel auf, \ndie zu ihrer Nichtigkeit führen.\n\n30\n\nDie beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme entspricht nicht den \nZielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB (§ 165 Abs. 3 Satz 1 \nNr. 1 BauGB). Sie dient weder der Entwicklung eines Ortsteils \nnoch eines anderen Teils des Gemeindegebietes, dem \neine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und \nOrdnung der Gemeinde, der angestrebten Entwicklung des \nLandesgebiets oder der Region zukommt.\n\n31\n\nBereits die Stellung von § 165 BauGB im Kapitel \"Besonderes \nStädtebaurecht\" deutet darauf hin, dass das Instrument der \nEntwicklungsmaßnahme zur Lösung von besonderen städtebaulichen \nProblemen bestimmt ist und einen qualifizierten städtebaulichen \nHandlungsbedarf voraussetzt. Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt \nweiterhin, dass in diesem Zusammenhang auch der räumliche Bezug \nder Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen geprägt \nsein muss.\n\n32\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225.\n\n33\n\nEs kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben \nGegenstand einer Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer \nstädtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sollen vielmehr nur \nOrtsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders bedeutsame \nTeile des Gemeindegebiets entwickelt werden.\n\n34\n\nUnter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu \nverstehen, der wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes \nin sich vereinigt. Der Ortsteil ist begrifflich mit einer \ngewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine besondere \nstädtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt \nauch für andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche \nnach einem Ortsteil vergleichbar sind. Abgesehen von diesen \nGebietsteilen, denen allein auf Grund \nihrer Ausdehnung eine besondere städtebauliche Bedeutung \nbeizumessen ist, gehören zu den anderen Teilen des \nGemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB \netwa solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung \nim Gesamtgefüge des Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der \nRegion städtebaulich bedeutsam sind, insbesondere für das \nFunktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage \naufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen.\n\n35\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember \n1997 – 10a D 62/94.NE -, m.w.N.\n\n36\n\nDas bedeutet, dass nicht jedes neue Baugebiet für eine \nEntwicklungsmaßnahme in Frage kommt. Vielmehr muss der \nbetreffende Gebietsteil ein beträchtliches Eigengewicht haben, \ndas auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. \nDer in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen \nBedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der \nGemeinde beinhaltet neben dem quantitativen Aspekt in der Regel \nauch eine qualitative Komponente.\n\n37\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225.\n\n38\n\nWie sich bereits aus der Begründung der Satzung ergibt \n(Ziffer 1, Seite 5), stellt der hier förmlich festgelegte \nEntwicklungsbereich keinen selbstständigen Ortsteil dar und \nsoll auch nicht zu einem solchen entwickelt werden. Ebenso \nwenig handelt sich bei dem Entwicklungsbereich um einen \n\"anderen Teil des Gemeindegebiets\" im Sinne von § 165 Abs. 2 \nBauGB, dem eine besondere Bedeutung für die städtebauliche \nEntwicklung und Ordnung der Gemeinde oder für die angestrebte \nEntwicklung des Landesgebiets oder der Region zukommt. Eine \nderartige besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs ergibt \nsich weder aus der Satzungsbegründung noch ist sie sonst \nersichtlich. Das dafür erforderliche beträchtliche \nEigengewicht des Gebiets lässt sich nicht etwa schon aus seiner \nflächenmäßigen Größe herleiten. Angesichts der Gesamtfläche des \nGemeindegebiets von 7.238 ha und auch im Hinblick auf die \nAusdehnung der im Zusammenhang bebauten Ortslage von X. , \nan deren südlichen Rand sich der Entwicklungsbereich \nanschließt, ist nicht festzustellen, das das rund 13 ha große \nGebiet wegen seiner Fläche im Gefüge der Gemeinde deutlich \nwahrnehmbar hervortritt. Die besondere Bedeutung des \nEntwicklungsbereichs, die hier allenfalls für die \nstädtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets in \nBetracht kommen könnte, lässt sich auch nicht in qualitativer \nHinsicht aus der dem Gebiet eigenen oder künftig zugedachten \nFunktion herleiten. Die Entwicklungsplanung umfasst im \nWesentlichen die Ausweisung und Erschließung eines neuen \nWohnbaugebiets auf bisher weitgehend unbebauten Flächen am \nsüdlichen Rand des Ortsteils X. , der zudem durch die L 480 \nvon diesen Flächen getrennt ist. Die im Zuge der \nEntwicklungsmaßnahme geplante Wohnbebauung rundet lediglich die \nsüdlich der L 480 bestehende Streubebauung zum Außenbereich hin \nab. Dass diese Arrondierung als solche für die städtebauliche \nOrdnung des Gemeindegebiets besonders bedeutsam ist, kann auf \nder Grundlage der Satzungsunterlagen nicht festgestellt werden. \nNichts anderes gilt im Hinblick auf die städtebauliche \nEntwicklung des Gemeindegebiets. \nAllein die vergleichsweise geringe Zahl von 140 Wohneinheiten, \ndie im Entwicklungsbereich entstehen sollen, verleiht dem \nGebiet angesichts der Größe der im Gemeindegebiet bereits \nvorhandenen bebauten Ortslagen kein beträchtliches Gewicht im \nGefüge der Gemeinde. Folgeeinrichtungen oder sonstige \nStruktureinrichtungen, die über den Entwicklungsbereich hinaus \nfür die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets \nförderlich sein könnten, sind - bis auf einen \nSonderkindergarten auf dem ehemaligen Kasernengelände - nicht \nvorgesehen. Auch aus der in der Satzungsbegründung \nangesprochenen günstigen Lage des Entwicklungsbereichs in der \nunmittelbaren Nachbarschaft bereits vorhandener \nInfrastruktureinrichtungen folgt keine Besonderheit im Hinblick \nauf den räumlichen Bezug der Entwicklungsmaßnahme im Sinne des \n§ 165 Abs. 2 BauGB. Die besagten Einrichtungen an der \nH. -L. -Straße, Bahnhofstraße und Poststraße \n(Schulen, Kindergarten, Hallenbad, Einkaufsmöglichkeiten) sind \nvon der Einmündung des H. Weges in die L 480 mindestens \n800 m (Luftlinie) und von der Einmündung der Kasernenzufahrt in \ndie L 480 mindestens 1100 m (Luftlinie) entfernt. Damit liegt \nder Entwicklungsbereich zu diesen Infrastruktureinrichtungen, \ndie im Zentrum der städtischen Bebauung des Ortsteils X. \nzwischen der B 57 im Osten und der L 480 im Süden angesiedelt \nsind, nicht günstiger als andere Flächen in der Nähe des \nOrtsrandes. \n\n39\n\nSchließlich lässt sich die besondere Bedeutung des \nEntwicklungsbereichs für die städtebauliche Entwicklung und \nOrdnung des Gemeindegebiets auch nicht deshalb bejahen, weil \ndas ehemalige Kasernengelände an der L 480 zum \nEntwicklungsbereich gehört und die aufgegebenen Kasernengebäude \neiner \nneuen Nutzung zugeführt werden sollen.\n\n40\n\nDabei mag offen bleiben, ob bei isolierter Betrachtung des \nfrüheren Militärgeländes eine besondere Bedeutung im \nvorgenannten Sinne angenommen werden könnte. Allerdings wird \nallein die Aufgabe der militärischen Nutzung von Flächen nicht \nautomatisch dazu führen, dass diese Flächen für die \nstädtebauliche Entwicklung und Ordnung der betroffenen Gemeinde \nin jedem Fall besondere Bedeutung erlangen. Vielmehr wird es \ndafür angesichts des auch im Hinblick auf den räumlichen Bezug \nder Entwicklungsmaßnahme geforderten besonderen Charakters auf \ndie konkreten Umstände des Einzelfalles ankommen, \nbeispielsweise auf die Lage der Flächen im Gemeindegebiet, ihre \nGröße oder die ihnen zugedachte Funktion. Nichts anderes ergibt \nsich aus der bisher zu diesem Problemkreis ergangenen \nobergerichtlichen Rechtsprechung.\n\n41\n\nVgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom \n12. September 1994 - 8 S 3002/93 -, BRS \n57 Nr. 287.\n\n42\n\nDie vorstehende Entscheidung befasst sich mit einer \nEntwicklungsmaßnahme, welche eine Fläche von über 60 ha zum \nGegenstand hatte, die zum überwiegenden Teil aus ehemaligem \nMilitärgelände bestand. Die besondere Bedeutung dieser Fläche \nfür die städtebauliche Entwicklung der betroffenen Gemeinde \nschloss das Gericht aus der Lage des Gebiets in relativer Nähe \nzum Zentrum, seiner flächenmäßigen Größe und seiner Eignung, \neinen Teil des Stadtgebiets einer neuen Stadtqualität \nzuzuführen und die so erweiterte Innenstadt aufzuwerten.\n\n43\n\nOb dem 3,3 ha großen ehemaligen Kasernengelände an der L 480 \nfür sich genommen eine besondere Bedeutung für die \nstädtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebiets nach \nden dargelegten Kriterien zukommt, braucht hier jedoch nicht \nentschieden zu werden, da eine solche etwaige besondere \nBedeutung des freigewordenen früheren militärischen Geländes \njedenfalls nicht den gesamten Entwicklungsbereich erfasst und \ndie Entwicklungsmaßnahme insoweit nicht teilbar ist. Die \nFlächen östlich des Kasernengeländes könnten allenfalls dann an \ndessen möglicher besonderer Bedeutung für die städtebauliche \nEntwicklung und Ordnung für das Gemeindegebiet teil-haben, wenn \ndie besagten Flächen untereinander in einer funktionalen \nBeziehung zueinander stünden, die die gemein-same Überplanung \nund die einheitliche Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur \nErreichung des Entwicklungsziels nahe legen würden.\n\n44\n\nDies ist indes nicht der Fall. Soweit für die Einbeziehung \nder östlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen in die \nEntwicklungsmaßnahme für den Rat der Antragsgegnerin die \nÜberlegung im Vordergrund gestanden haben sollte, durch die \nZusammenfassung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen \naller Teilflächen eine Finanzierungsmöglichkeit für den Ankauf \nund die Umgestaltung des Kasernengeländes zu erhalten, reicht \ndies als \"Klammer\" nicht aus, um die funktional und \nstädteplanerisch nicht in besonderer Weise verbundenen \nTeilgebiete zu einer Gesamtmaßnahme im Sinne des \nstädtebaulichen Entwicklungsrechts zusammenzuführen.\n\n45\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225.\n\n46\n\nDass der Finanzierungsgedanke bei der Einbeziehung der \nöstlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen eine nicht \nunwesentliche Rolle gespielt hat, ergibt sich beispielsweise \naus dem Aktenvermerk des Beigeordneten M. vom 11. August \n1993, der sich mit dem von der LEG ermittelten \nSubventionsbedarf von vorläufig angenommenen 4 Mio. DM für die \ndurch den Umbau der früheren Kasernengebäude zu schaffenden \nSozialwohnungen und mit der Deckung dieses Subventionsbedarfs \ndurch den für die Flächen östlich des Kasernengeländes \nanfallenden Planungsgewinn befasst. Aus der Kosten- und \nFinanzierungsübersicht in der Satzungsbegründung ergibt sich \nnicht, dass der Rat der Antragsgegnerin diesen \nFinanzierungsgedanken im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses \nfallen gelassen hatte. Die im Zusammenhang mit der \nEntwicklungsmaßnahme erwarteten Einnahmen von rund 11,4 Mio. DM \nstammen überwiegend aus den entwicklungsbeeinflussten Erlösen \nfür die Grundstücke östlich des Kasernengeländes (8,1 Mio. DM) \nund den Ausgleichsbeträgen für die übrigen dort belegenen \nGrundstücke (1,2 Mio. DM). Die Einnahmen für das \nKasernengelände sind mit nur 2,1 Mio. DM angegeben. Dass die \njeweils auf das Kasernengelände und die östlich davon gelegenen \nFlächen entfallenden Ausgaben nicht im selben Verhältnis \nerfolgen sollten, machen die Kosten- und Finanzierungsübersicht \nsowie die dazu gehörigen Anlagen hinreichend deutlich, auch \nwenn nicht alle Rechnungsposten für die betroffenen Areale \ngetrennt ausgeworfen sind.\n\n47\n\nEine funktionale Beziehung des Kasernengeländes und der \nöstlich davon gelegenen Flächen, die die gemeinsame Überplanung \nund die einheitliche Durchführung der Entwicklungsmaßnahme zur \nErreichung des Entwicklungsziels rechtfertigen würde, lässt \nsich nicht daraus herleiten, dass ohne die Einbeziehung der \nöstlich des Kasernengeländes gelegenen Flächen in die \nEntwicklungsmaßnahme auf dem Kasernengeländes ein \nSozialwohnungsgetto entstünde. Dem von der LEG für den \nEntwicklungsbereich erstellten Bebauungskonzept ist nicht zu \nentnehmen, dass die Bebauung zwischen dem früheren \nKasernengelände und dem H. Weg mit Einfamilienhäusern \ngeeignet wäre, eine soziale Ausgrenzung der späteren Bewohner \ndes \nKasernenareals zu verhindern. Das Kasernengelände wird nach \ndiesem Bebauungskonzept nicht räumlich in die übrige Bebauung \neinbezogen, sondern bildet weiterhin deren \"äußersten \nsüdwestlichen Zipfel\". Eine Vermischung oder Verzahnung von \nSozialwohnungen und frei finanzierten Wohnungen soll es nicht \ngeben. Vielmehr wird die Trennung des Sozialwohnungsbereichs \nund des östlich angrenzenden - von Einfamilienwohnhäusern \ngeprägten - Wohnbereichs durch die gänzlich unterschiedliche \nBebauungsstruktur sowie eine voneinander separierte innere \nErschließung festgeschrieben und durch einen Grünstreifen \nzwischen beiden Bereichen weiter verstärkt. Auch eine sonstige \nwesentliche funktionelle Verknüpfung der beiden Wohnbereiche \nist nicht vorgesehen. Die von der Antragsgegnerin in der \nmündlichen Verhandlung betonte integrative Funktion des im \nGrünstreifen vorgesehenen Spielplatzes ist angesichts der \nvöllig unterschiedlichen Wohnstrukturen von allenfalls \nmarginaler Bedeutung.\n\n48\n\nDie Entwicklungssatzung ist auch deshalb nichtig, weil sie \ndie Anforderungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht \nerfüllt. Nach dieser Vorschrift darf ein Bereich, in dem \neine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden \nsoll, nur dann förmlich als städtebaulicher Entwicklungsbereich \nfestgelegt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die \nDurchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme \nerfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an \nWohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und \nFolgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender \nFlächen.\n\n49\n\nDie Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in \nengem Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im \nstädtebaulichen Entwicklungsbereich die Enteignung ohne \nBebauungsplan zu Gunsten der Gemeinde oder des \nEntwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist. \nBei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die \nEntwicklungsmaßnahme erfordert, ist daher bereits in Rechnung \nzu stellen, dass im Grundsatz alle unbebauten Grundstücke im \nEntwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt \nwerden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Erforderlichenfalls \nim Wege der Enteignung. Die Prüfung der \nEnteignungsvoraussetzungen ist aus diesem Grunde auf den \nZeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich \nallerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der \nEntwicklungsbereich regelmäßig große Flächen beansprucht und im \nZeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins Einzelne \ngehende Plankonzeption vorliegen muss, können die \nEnteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für \njedes Grundstück abschließend geprüft werden. Das Wohl der \nAllgemeinheit muss aber generell die geplante Entwicklung in \ndem beschlossenen räumlichen Umfang – einschließlich der \nEnteignung – rechtfertigen.\n\n50\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar \n1982 – 4 C 94.79 -, BRS 39, DVBl 1982, \n537 (539) und Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.\n\n51\n\nNur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und \nprivaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse ist \nals besonderes und als dringend zu qualifizierendes Inte-resse \ngeeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu \nrechtfertigen.\n\n52\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom \n16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -.\n\n53\n\nDas Wohl der Allgemeinheit erfordert die hier im Streit \nstehende Entwicklungsmaßnahme nicht. In der Begründung zur \nEntwicklungssatzung (Ziffer 2.5, Seite 16) wird die \nEntwicklungsmaßnahme damit gerechtfertigt, dass sie zur Deckung \ndes Bedarfs an Wohnraum für wirtschaftlich Schwächere \nerforderlich sei. Erforderlich sei sie auch, um zu verhindern, \ndass die zukünftigen Bewohner des ehemaligen Kasernengeländes, \ndessen Fläche als Einzige durch die Stadt kurzfristig verfügbar \ngemacht werden könne, am Rande des städtischen \nSiedlungsbereichs sozial ausgegrenzt werden. Dass diese \nAnnahmen zutreffen, vermag der Senat nicht festzustellen.\n\n54\n\nDies gilt zunächst im Hinblick auf die zur Begründung \nherangezogene Deckung des Wohnbedarfs. Der Begriff \"erhöhter \nWohnbedarf\" im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB \nunterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen \ngerichtlichen Überprüfung.\n\n55\n\nVgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober \n1995 – 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = \nBayVBl 1996, 271 (274); OVG NRW, Urteil \nvom \n1. Dezember 1997 – 10a D 62/94.NE -\n.\n\n56\n\nDer erhöhte Bedarf an Wohnstätten geht über die allgemeinen \nWohnbedürfnisse der Bevölkerung im Sinne von § 1 Abs. 5 \nSatz 2 Nr. 2 BauGB hinaus, welche die Aufstellung eines \nBebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich \nmachen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für \nbesondere Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche \nInstrumentarium des Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden \nkönnen. Bauland auszuweisen, zählt zu den typischen \nplanerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende \nInstrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen noch \nnicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein \nPlanerfordernis im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen. \n\n57\n\nDer Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem \nerhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass \nnicht jeder Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des \nMittels der Bauleitplanung vom Instrumentarium des \nEntwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die Anwendung \nder §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal, \nwobei er nicht auf den Begriff des \"dringenden\" Bedarfs \nzurückgreift, den er seinerzeit zur Bewältigung einer anderen \nProblemlage in § 1 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG verwendet \nhat. Die Anforderungen, denen im Rahmen des § 165 Abs. 3 Satz 1 \nNr. 2 BauGB zu genügen ist, sind ersichtlich strenger. Ein \ndringender Wohnbedarf im Sinne des § 1 Abs. 1 \nSatz 1 BauGB-MaßnahmenG allein wirft nach der Einschätzung des \nGesetzgebers noch keine Probleme auf, die sich mit Hilfe der \nnormalen Bauleitplanung nicht sachgerecht lösen lassen. Er \nzeigt lediglich auf, dass die Gemeinde zu einem bestimmten \nZeitpunkt Anlass haben kann, in der vom Gesetz bezeichneten \nRichtung schnell planerisch tätig zu werden. Ein \naugenblicklicher Bedarf lässt sich möglicherweise ohne weiteres \nkurzfristig mit den einfachen Mitteln der Bauleitplanung \nbefriedigen, auch wenn er als dringend zu qualifizieren ist. \nEin erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 \nBauGB setzt mehr voraus. Er weist eine sachliche und eine \nzeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst \ndann gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus \nstrukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt. Der \nÜberhang muss so groß sein, dass es zu seiner Beseitigung mit \neiner Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen und \nihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB \nbezeichneten Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben \nkann.\n\n58\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229.\n\n59\n\nEntscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der \nvorrangig einzusetzenden herkömmlichen Instrumente der \nBauleitplanung ein unbefriedigter Nachfrageüberhang verbleibt. \nEnteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden \nInstrumente.\n\n60\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember \n1997 – 10a D 62/94.NE -.\n\n61\n\nVon dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt \nes ab, für welches Gebiet die Nachfrage nach Wohnungen das \nAngebot längerfristig deutlich übersteigen muss. Wie sich aus § \n165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann eine städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der \nüberörtlichen (regionalen oder landesweiten) Entwicklung \ndienen. Je nachdem, ob die Entwicklungssatzung stärker der \nörtlichen oder der überörtlichen Entwicklung dienen soll, ist \nauch der erhöhte Bedarf für das Gemeindegebiet, für die Region \noder für das Landesgebiet festzustellen.\n\n62\n\nVgl. BayVGH, Urteil vom 23. Oktober \n1995 – 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286 = \nBayVBl 1996, 271 (273).\n\n63\n\nDie Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der \nstädtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten \nWohnbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei \nRichtungen notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und \nkünftige Bedarf an Wohnungen zu ermitteln. Zum anderen ist zu \nermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten \nWohnbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich \nzwischen dem prognostizierten längerfristigen Wohnbedarf und \nden anderweitigen Möglichkeiten seiner \nDeckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch deren \nübrige Voraussetzungen vorliegen. Der Wohnbedarf und die \nMöglichkeiten seiner Deckung sind für den Zeitraum zu \nprognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte \nstädtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden \nsoll.\n\n64\n\nVgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember \n1997 – 10a D 62/94.NE -.\n\n65\n\nDas bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und \nErfahrungswerte, über die sie verfügt, ein \nWahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des \nWohnbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche \nPrognoseentscheidung nicht frei von Unsicherheiten ist, macht \nsie für die planerische Praxis nicht untauglich. Vorauszusetzen \nist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie \nangemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet \nwird.\n\n66\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 \n- 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 und \nBeschluss vom 16. Februar 2001 \n- 4 BN 55.00 -.\n\n67\n\nEine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die \nEntwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohnbedarfs \nnicht erforderlich ist. Eine methodisch einwandfreie und \nnachvollziehbare Prognose ist nach den von der Antragsgeg-nerin \nzur Verfügung gestellten Unterlagen nicht erstellt worden.\n\n68\n\nDie Begründung der Satzung geht an einigen Stellen auf \nverschiedene Elemente ein, die für den künftigen Wohnbedarf von \nBedeutung sein können. So wird die Bevölkerungszunahme im \nGemeindegebiet von 1963 bis 1993 prozentual und in absoluten \nZahlen aufgezeigt. Zudem wird ausgeführt, dass die Entwicklung \nder Haushaltsgrößen und der Wohnflächen je Einwohner den Bedarf \nan Wohnbauflächen belegen. Was den angenommenen Bedarf an \nSozialwohnungen angeht, wird auf eine Anfrage bei der \nGrafschaft M. Siedlungs- und Wohnungsbau-GmbH von \nJuli 1994 verwiesen, wonach für das Gemeindegebiet 48 Bewerber \nfür Sozialwohnungen vorgemerkt seien. Zudem werde laufend \nBedarf für Sozialwohnungen bei der Gemeinde angemeldet, der \nnicht befriedigt werden könne. Nachgefragt werde auch \npreiswertes Bauland für Ein- und Mehrfamilienhäuser in der Nähe \ndes Stadtkerns. Die Gemeinde verfüge selbst nicht über eigene \nGrundstücke um den Bedarf an Sozialwohnungen und preiswerten \nBaugrundstücken zu decken. Die Bebauung von Bauflächen im \nOrtsteil Beek, die für rund 400 Wohneinheiten ausgelegt seien, \nwerde einen Zeitraum von zehn Jahren in Anspruch nehmen.\n\n69\n\nDiese weitgehend pauschalen Einzelaussagen werden weder \nsystematisch zusammengestellt noch mit konkretem Zahlenmaterial \nbelegt oder gar zu einem plausiblen Gesamtergebnis geführt. \nKonkrete Überlegungen dazu, wie viele Haushalte und wie viele \nWohnungen zu einem bestimmten Stichtag im Ge-meindegebiet \nvorhanden waren, wie sich die Zahl der Haus-halte innerhalb des \nPrognosezeitraums voraussichtlich entwickeln wird und wie viele \nWohnungen deshalb in diesem Zeitraum benötigt werden, fehlen. \nNeben einer in diesem Sinne qualifizierten Wohnbedarfsprognose \nfehlt auch eine nachvollziehbare Aussage dazu, auf welche Weise \nder pauschal prognostizierte Bedarf an Wohnstätten in Zukunft \ngedeckt werden kann. Es ist nicht erkennbar, welche \nMöglichkeiten zur \nDeckung des Wohnbedarfs der Rat der Antragsgegnerin überhaupt \nin seine vorausschauende Betrachtung einbezogen hat. Genaue \nErhebungen von Wohnbauland- und Wohnungspotenzialen \n- beispielsweise auf der Grundlage des seinerzeit gültigen \nFlächennutzungsplans, der rechtskräftigen und der in \nVorbereitung befindlichen Bebauungspläne oder eines etwaigen \n\"Baulückenkatasters\" - hat er nach den vorliegenden Unterlagen \nnicht angestellt. So ist nicht nachvollziehbar, welche \nWohnbaupotenziale berücksichtigt und welche ausgeklammert \nworden sind. Dieser Mangel ist umso gravierender, als sich aus \neinem Schreiben des damaligen Regierungspräsidenten Düsseldorf \nvom 26. Juni 1992 im Zusammenhang mit der geplanten Darstellung \nvon Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan ergibt, dass zu \ndieser Zeit im Gemeindegebiet die Errichtung von 1.380 \nWohneinheiten auf insgesamt 46 ha möglich war.\n\n70\n\nDie aufgezeigten Mängel der Prognose betreffen sowohl den \nbehaupteten Bedarf an preiswerten Baugrundstücken für Ein- und \nMehrfamilienhäuser als auch den Bedarf an Sozialwohnungen. Die \nim Juli 1994 vorgenommene Ermittlung der auch vom Rat der \nAntragsgegnerin nur als \"Momentaufnahme\" begriffenen \nNachfragesituation im Sozialwohnungsbereich und der Hinweis auf \nden \"bekannten Mangel an Sozialwohnungen\" (Begründung Ziffer \n3.2, Seite 18), ersetzen weder eine konkrete Bestandsaufnahme \nnoch eine vorausschauende Bedarfsbeurteilung für den Zeitraum, \ninnerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche \nEntwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll. Zudem lässt sich \ndem Protokoll über die nicht öffentliche Sitzung des Rates der \nAntragsgegnerin vom 2. Oktober 1991 entnehmen, dass damals auch \nan anderer Stelle im Gemeindegebiet geeignete Grundstücke für \ndie Errichtung von Sozialwohnungen zur Verfügung standen.\n\n71\n\nDas Wohl der Allgemeinheit erfordert die Entwicklungsmaß-\nnahme auch nicht deshalb, weil sie zur Wiedernutzung der \nbrachliegenden Flächen der ehemaligen Nato-Kaserne notwendig \nist und ohne die Einbeziehung der östlich davon gelegenen \nFlächen die zukünftigen Bewohner des ehemaligen \nKasernengeländes am Rande des städtischen Siedlungsbereichs \n\"sozial ausgegrenzt\" werden.\n\n72\n\nAbgesehen davon, ob es sich bei dem Kasernengelände mit den \nzuletzt als Asylunterkünfte genutzten Gebäuden überhaupt um \neine brachliegende Fläche handelt, ist jedenfalls das \nGemeinwohlinteresse im Hinblick auf die Umnutzung des Areals zu \nverneinen. Auch insoweit gilt, dass ein qualifizierter \nstädtebaulicher Handlungsbedarf vorauszusetzen ist, der ein \nplanmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen erfordert und \nzwar im Sinne einer Gesamtmaßnahme, die wegen ihrer Art, ihres \nUmfanges und der zeitlichen Erfordernisse mit dem allgemeinen \nstädtebaulichen Instrumentarium nicht durchzuführen wäre. \nAngesichts seiner flächenmäßigen Größe von 3,3 ha kann der \nBereich der ehemaligen Kaserne - zumal sich das Grundeigentum \nin einer Hand befindet - ohne weiteres mit den Mitteln der \neinfachen Bauleitplanung städtebaulich geordnet werden. Dies \nist nicht zuletzt deshalb der Fall, weil die vorhandenen \nGebäude im Wesentlichen nur renoviert und bauliche Ergänzungen \nvorgenommen werden müssen.\n\n73\n\nUnabhängig von der Frage, ob hier bei isolierter Betrachtung \ndas Kasernengelände als brachliegende Fläche im Rahmen einer \nEntwicklungsmaßnahme einer Wiedernutzung zugeführt werden \nkönnte, treffen diese Voraussetzungen auf die östlich des \nKasernengeländes gelegenen Flächen keinesfalls zu. Es handelt \nsich dabei im Wesentlichen um bisher landwirtschaftlich \ngenutzte Flächen oder Hausgärten im Außenbereich, die erstmals \nbaulich genutzt werden sollen. Eine funktionale Verknüpfung \ndieser Flächen mit dem Kasernenareal in der Weise, dass die \ngemeinsame Überplanung und die einheitliche Durchführung der \nEntwicklungsmaßnahme unter dem Gesichtspunkt der Wiedernutzung \nbrachliegender Flächen zur Erreichung des Entwicklungsziels \ngeboten erscheint, vermag der Senat nicht zu erkennen. Wie oben \nbereits ausgeführt, kommt der geplanten Bebauung zwischen \nKasernengelände und H. Weg die ihr vom Rat der \nAntragsgegnerin beigemessene integrative Funktion nicht zu, \nsodass das Allgemeinwohl die Einbeziehung der dort gelegenen \nFlächen in die Entwicklungsmaßnahme nicht deshalb fordert, weil \nandernfalls die Bewohner der vom Rat auf dem Kasernengelände \ngewünschten Sozialwohnungen sozial ausgegrenzt würden.\n\n74\n\nOb die Entwicklungssatzung darüber hinaus nichtig ist, weil \nein öffentliches Interesse für eine einheitliche Vorbereitung \nund zügige Durchführung der städtebaulichen \nEntwicklungsmaßnahme nicht gegeben ist (§ 165 Abs. 1 BauGB), \ndie mit der Maßnahme angestrebten Ziele und Zwecke auch durch \nweniger einschneidende städtebauliche Mittel erreicht werden \nkönnten oder der Rat der Antragsgegnerin die von der \nEntwicklungsmaßnahme berührten öffentlichen und privaten Be-\nlange nicht gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen \nhat (§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB), bedarf keiner weiteren \nPrüfung, da bereits die vorstehend bejahten Rechtsverstöße zur \nNichtigkeit der Satzung führen.\n\n75\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n76\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt \nsich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711, \n713 ZPO.\n\n77\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen \ndes § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.\n\n78\n\nRechtsmittelbelehrung:\n\n79\n\nDie Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde \nangefochten werden.\n\n80\n\nDie Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land \nNordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, \ninnerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils \neinzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil \nbezeichnen.\n\n81\n\nDie Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach \nZustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei \ndem oben genannten Gericht einzureichen. \n\n82\n\nFür das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies \ngilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die \nBegründung. Danach muss sich jeder Beteiligte durch einen \nRechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen \nHochschule als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische \nPersonen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch \ndurch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt \nsowie Diplomjuristen im höheren Dienst vertreten lassen.\n\n83\n\nDr. Schulte Kuschnerus Dr. Schnell\n\n84\n\n Klein Altstedde Dr. Pesch\n\n85\n\nB e s c h l u s s :\n\n86\n\nDer Streitwert wird auf 292.376,60 DM festgesetzt.\n\n87\n\nG r ü n d e :\n\n88\n\nDas Interesse, das der Streitwertfestsetzung nach § 13 \nAbs. 1 Satz 1 GKG zu Grunde zu legen ist, wird hier in erster \nLinie durch die enteignungsrechtliche Vorwirkung der \nangegriffenen Entwicklungssatzung für das Grundeigentum der \nAntragsteller bestimmt. Für die Bewertung dieses Interesses \ngreift der Senat auf die entwicklungsunbeeinflussten Bodenwerte \nim Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Satzung zurück. Dieser so \ngenannte Anfangswert der unbebauten Grundstücke im \nEntwicklungsbereich ist in einem von der Antragsgegnerin in \nAuftrag gegebenen unabhängigen Wertermittlungsgutachten auf \n40,00 DM/qm beziffert. Der Senat hat keine Veranlassung \ndiese Bewertung in Zweifel zu ziehen. \n\n89\n\nAllerdings ist für die Festsetzung des Streitwerts bei einem \nNormenkontrollverfahren, dessen Gegenstand eine \nEntwicklungssatzung mit enteignungsrechtlicher Vorwirkung für \nden Antragsteller ist, nicht vom vollen Verkehrswert des im \nEntwicklungsbereich belegenen Grundstücks des Antragstellers \nauszugehen. Vielmehr ist ein geminderter Betrag anzusetzen, \nweil durch die Entwicklungssatzung selbst der Entzug des \nEigentums noch nicht angeordnet, sondern nur für zulässig \nerklärt wird. Angesichts dessen erscheint in Fällen, in denen \nder Antragsteller über Grundeigentum im Entwicklungsbereich \nverfügt, ein Streitwert von 50 % des Verkehrswertes dieses \nGrundeigentums angemessen.\n\n90\n\nVgl. BVerwG, Beschluss vom 21. \nAugust 1998 - 11 A 47/97 -, JURIS \nNr. WBRE410004897.\n\n91\n\nIn Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich hier ein \nStreitwert von 20,00 DM/qm für die im Entwicklungsbereich \nbelegenen unbebauten Grundstücke der Antragsteller, die nach \nden Angaben der Antragsgegnerin (Beiakte Heft 4) insgesamt eine \nFläche von 14.618,83 qm aufweisen.\n\n92","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301714","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-06-19/10a-d-210-97-ne","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 165","ref_norm":"165","n":29},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 169","ref_norm":"169","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 214","ref_norm":"214","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 215","ref_norm":"215","n":1},{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 47","ref_norm":"47","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 153","ref_norm":"153","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 145","ref_norm":"145","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/301714","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/301714","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-06-19/10a-d-210-97-ne","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/301714","retrieved":"2026-07-09 03:27:16.119916+00:00"}}