{"status":"available","doknr":"OLD302636","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2001:0302.7A2983.98.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"2001-03-02","aktenzeichen":"7 A 2983/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung des Beklagten wird das angefochtene Urteil \ngeändert.\n\nDie Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.\n\nDie Anschlussberufung der Klägerin wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Instanzen.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Beteiligten streiten über die Erteilung einer \nBaugenehmigung bzw. eines Vorbescheids für den Neubau eines \nLebensmittelmarkts mit Backshop auf dem am W. weg in \nA. -O. gelegenen Grundstück der Klägerin \nGemarkung O. Flur 7 Flurstück 113.\n\n3\n\nDas dreieckförmige Grundstück grenzt mit seiner südlichen \nSpitze an die O. Straße (B 7), die in West-Ost-\nRichtung den Stadtteil O. der Stadt A. \ndurchquert. Westlich des Grundstücks verläuft die R. , die \nvon Osten kommend in einem bogenförmigen Verlauf um O. \nherum und mit einer über 600 m langen geraden Strecke in \nRichtung Süden auf die B 7 zufließt, die sie im Bereich einer \nBrücke neben der Südspitze des Grundstücks der Klägerin \nunterquert. Das Gelände westlich der geraden Strecke der R. \nsteigt steil an und ist bewaldet. Einige wenige Gebäude \nbefinden sich unmittelbar westlich der R. an der Nord- \nbzw. Südseite der B 7. Östlich neben der R. verläuft ein \nStreifen Grünland. Das Grundstück der Klägerin, das gleichfalls \nals Grünland genutzt wird, wird zur R. hin mit einer über 2 \nm hohen, dicht mit Gehölzen bestandenen steilen Böschung \nabgegrenzt.\n\n4\n\nÖstlich des Grundstücks der Klägerin verläuft der neben der \nSüdspitze des Grundstücks von der B 7 abzweigende W. weg \nzunächst nach Norden und geht sodann in einen weiten Bogen in \nnordöstliche Richtung über. Ca. 650 m nordöstlich der Südspitze \ndes Grundstücks der Klägerin endet der W. weg an der \nK. straße (L 735), die O. in Nord-Süd-Richtung \ndurchquert. Etwa parallel zum W. weg verläuft die \nzweigleisige Bahnstrecke der oberen Ruhrtalbahn, die rd. 50 m \nöstlich der Südspitze des Grundstücks der Klägerin die B 7 \nkreuzt. Östlich der Bahngleise, etwas nördlich der B 7, \nbefindet sich der Bahnhof O. . Das sichelförmige Gelände \nzwischen W. weg und Bahnstrecke, das in Höhe der B 7 gut \n30 m breit ist und bis zur Einmündung W. weg/K. straße \nspitz ausläuft, ist unbebaut. Es wird im Bereich westlich des \nBahnhofs als Parkplatz genutzt. Östlich der Bahnstrecke \nbefindet sich die teils gewerblich, teils für Wohnungen \ngenutzte Bebauung von O. , die teilweise bis dicht an \ndie Bahn heranrückt. An der K. straße als der historisch \ngewachsenen Einkaufsstraße von O. liegen zahlreiche \nEinzelhandelsgeschäfte sowie Restaurations- und \nDienstleistungsbetriebe. Zwischen der K. straße und dem \nBahnhof befindet sich nördlich der B 7 ein L. -Markt, der \nnach den Vorstellungen der Klägerin in das hier strittige \nObjekt umziehen soll(te).\n\n5\n\nEntlang der West-, Nordwest- bzw. Nordseite des W. weg \nbefindet sich im nördlichen Anschluss an das unbebaute \nGrundstück der Klägerin im Wesentlichen großvolumige Bebauung, \nhinter der sich zur R. hin unbebaute Freiflächen \nanschließen. Im Einzelnen handelt sich um folgende Nutzungen:\nUnmittelbar nördlich des Grundstücks der Klägerin befindet sich \nder ca. 120 x 90 m große Komplex der Fa. S. Söhne, die \nHartverchromungen und Präzisions-Schleifarbeiten durchführt. \nHieran schließt sich der etwas kleinere Komplex der früheren \nPolstermöbelfabrik G. an, der teilweise unter \nDenkmalschutz steht. In Teilen dieses Komplexes befindet sich \nein Reste-Markt für Bodenbeläge, in einem anderen Teil ein \nBetrieb zur Herstellung von Tonmöbeln. Hinter diesem Komplex \nstehen ein Wohnhaus und eine Reithalle. Weiter nach Nordosten \nbefindet sich der umgebaute Komplex einer weiteren ehemaligen \nMöbelfabrik, in dem verschiedene Einzelhandelsbetriebe unter \nder Bezeichnung \"W. -Markt\" angesiedelt sind und dem zur \nW. straße ein ausgedehnter Stellplatzbereich mit Tankstelle \nvorgelagert ist. Bei den Einzelhandelsnutzungen handelt es sich \nnach den vom Beklagten vorgelegten Überprüfungen um:\n- Fa. S. : Genehmigte Verkaufsfläche für Drogerie ohne \nSortimentsbeschränkung 252,32 qm, tatsächlich vorhanden 270 \nqm;\n\n6\n\n- Fa. T. Mode: Genehmigte Verkaufsfläche 616,71 qm ohne \nSortimentsbeschränkung (davon 92,50 qm für Randsortimente), \ntatsächlich vorhanden 593 qm;\n\n7\n\n- Fa. C. -Markt (einschließlich Getränkemarkt): \nGenehmigte Verkaufsfläche 1.742,19 qm für umfangreiche \nSortimentsliste, tatsächlich vorhanden 1.940 qm;\n\n8\n\n- Fa. A. : Genehmigte Verkaufsfläche 646 qm ohne \nSortimentsbeschränkung, tatsächlich vorhanden 485 qm.\n\n9\n\nFerner wurde für den Bereich des W. -Markts eine \nGenehmigung für Möbel-Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von \n9.764,55 qm, davon 1.800 qm für verschiedene Randsortimente, \nerteilt, die derzeit nicht ausgenutzt wird; nach Auffassung des \nBeklagten ist die Genehmigung wegen Unterbrechung der \nBauarbeiten erloschen.\n\n10\n\nHinter dem Komplex des W. -Markts befinden sich \nverschiedene Sportanlagen (Sportplatz, Sporthalle, Hallenbad, \nTennisplätze) sowie nahe der K. straße (L 735) die \nSchützenhalle. Ferner steht an der Nordseite des W. weg nahe \nder K. straße ein weiteres Wohnhaus.\n\n11\n\nDer Stadtteil O. einschließlich der westlich bzw. \nnordwestlich des W. weg gelegenen Bebauung liegt im \nGeltungsbereich der im November 1982 bekannt gemachten Satzung \nder Stadt A. über die Grenzen der im Zusammenhang \nbebauten Ortsteile, die auf Grund von § 34 Abs. 2 BBauG \nerlassen worden war. Die Satzung erfasst auch die Sportanlagen \nhinter dem W. markt mit Ausnahme des weiter zur R. hin \ngelegenen Hallenbads, den Komplex der ehemaligen \nPolstermöbelfabrik G. , das seinerzeit noch unbebaute \nGelände der Fa. S. Söhne sowie den weit überwiegenden \nTeil des Grundstücks der Klägerin zwischen dem W. weg und \nder Böschung zur R. mit Ausnahme der äußersten Südspitze. Im \ngeltenden Flächennutzungsplan der Stadt A. sind das \nGelände der Fa. S. Söhne und das Grundstück der Klägerin \nweit überwiegend als Gewerbegebiet dargestellt; als Grünfläche \ndargestellt ist ein Streifen zur R. hin sowie der südliche \nBereich des Grundstücks der Klägerin (bis etwa 70 m nördlich \nder an die B 7 heranreichenden Südspitze).\n\n12\n\nDer W. weg wird vom Bebauungsplan Nr. O 20 \"W. weg\" \nder Stadt A. erfasst, der im April 1994 bekannt gemacht \nwurde. Dieser weist das in Straßenverkehrsflächen, öffentliche \nParkflächen und Verkehrsgrünflächen aufgeteilte Verkehrsband \ndes W. weg von der B 7 bis zur K. straße sowie private \nGrünflächen aus und gibt die Flächen für Bahnanlagen der oberen \nRuhrtalbahn nachrichtlich wieder. Ferner legt er im Einzelnen \nEin- und Ausfahrten zu den westlich, nordwestlich und nördlich \ndes W. weg gelegenen Grundstücken fest und trifft Regelungen \nzum passiven Schallschutz für den Bereich des W. -Markts und \ndie östlich bis zur K. straße anschließende Bebauung. Für \ndas Grundstück der Klägerin, das seinerzeit noch Bestandteil \ndes sich nördlich anschließenden Grundstücks der Fa. S. \nSöhne war, ist keine Ein- und Ausfahrt festgesetzt, sondern nur \nfür das nördlich anschließende Areal der Fa. S. Söhne im \n- auch nach der Abtrennung des Grundstücks der Klägerin \nweiterhin zum Grundstück der Fa. S. Söhne gehörenden - \nBereich nahe der Südostecke des vorhandenen Gebäudes.\n\n13\n\nAm 13. März 1997 beantragte die Klägerin beim Beklagten die \nErteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines \nLebensmittelmarkts mit Backshop. Nach den zur Genehmigung \ngestellten Bauvorlagen soll das Verkaufsgebäude mit einer \nVerkaufsfläche von 791,10 qm für den Lebensmittelmarkt (Fa. \nL. ) und von 30,49 qm für den Backshop - Gesamtnutzfläche \n991,01 qm - im nördlichen Bereich des Grundstücks errichtet \nwerden. 6 Mitarbeiter-Stellplätze sind nördlich des Gebäudes \nvorgesehen; insgesamt 102 Kunden-Stellplätze sollen dem Markt \nzum W. weg und zur B 7 hin vorgelagert werden. Eine \nunmittelbare Zufahrt zum W. weg ist nicht vorgesehen, \nvielmehr soll diese über den südöstlichen Bereich des Geländes \nder Fa. S. Söhne genommen werden.\n\n14\n\nBei der internen Prüfung des Beklagten wurde ein Verstoß \ngegen das Einfügungsgebot des § 34 BauGB verneint. Die \nbeteiligten Behörden für Arbeits-, Umwelt- und Immissionsschutz \nerhoben keine Bedenken gegen das Vorhaben. Die Klägerin wurde \nallerdings u.a. auf die erforderlichen Unterlagen zur \nBaulasteintragung hingewiesen. Daraufhin legten die öffentlich \nbestellten Vermessungsingenieure W. /S. \nAnfang April 1997 einen Lageplan mit den auf dem Gelände der \nFa. S. Söhne vorgesehenen Baulastflächen vor. Unter dem \n14. Mai 1997 forderte der 1. Beigeordnete der Stadt A. \ndas Bauaufsichtsamt im Hinblick auf eine in Aussicht genommene \nÜberplanung des Bereichs westlich bzw. nordwestlich des \nW. weg auf, sicherzustellen, dass hinsichtlich des \nBauantrags eine Zurückstellung bzw. eine Ablehnung \nherbeigeführt werde. Mit Schreiben vom 18. Juni 1997 hörte der \nBeklagte die Klägerin daraufhin zu einer beabsichtigten \nAblehnung des Bauantrags wegen fehlender Erschließung an. Die \nKlägerin legte keine weiteren Unterlagen vor, sondern erhob am \n9. Juli 1997 die vorliegende Klage.\n\n15\n\nBereits unter dem 3. Juni 1997 war vom Bauverwaltungsamt des \nBeklagten eine Teilungsgenehmigung gem. § 19 BauGB und § 8 BauO \nNRW für die Abtrennung des jetzigen Grundstücks der Klägerin \nvom Gelände der Fa. S. Söhne (Flurstück 1) erteilt \nworden. In dem der Teilungsgenehmigung zu Grunde liegenden \nAntrag ist ausgeführt, die Teilung erfolge zum Zwecke der \nBebauung; die beabsichtigte Nutzung ist mit \"Neubau eines \nLebensmittelmarkts\" umschrieben.\n\n16\n\nParallel zum vorliegenden Klageverfahren wurde das Verfahren \nzur Aufstellung des Bebauungsplans O 26 \"Gewerbegebiet in den \nO. \" eingeleitet und weiterbetrieben sowie eine \nVeränderungssperre zur Sicherung der Planung erlassen. Im \nEinzelnen nahmen diese Verfahren folgenden Verlauf:\n\n17\n\nAm 1. Oktober 1997 beschloss der Rat der Stadt A. , \nden Bebauungsplan O 26 mit der Zielsetzung aufzustellen, eine \nweitere ungelenkte Einzelhandelsentwicklung, insbesondere im \nBereich innenstadtrelevanter Sortimente, und die damit \neinhergehende Fehlentwicklung zu verhindern. Das Plangebiet \nerfasst das Gelände westlich, nordwestlich und nördlich des \nW. weg von der B 7 bis zur K. straße, wobei der \nAufstellungsbeschluss die hinter dem W. -Markt bzw. der \nfrüheren Polstermöbelfabrik G. gelegenen Bereiche der \nSportanlagen noch nicht erfasste. Der Anfang 1999 erstellte und \nzum Gegenstand einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung sowie \nBeteiligung der Träger öffentlicher Belange gemachte \nPlanentwurf sieht für den neben dem W. weg gelegenen Bereich \nvom Grundstück der Klägerin bis einschließlich der früheren \nPolstermöbelfabrik G. Gewerbegebiete mit Ausschluss von \nEinzelhandel vor sowie für den Bereich des W. -Markts ein \nSondergebiet für ein Einkaufszentrum; für die nördlich \nanschließenden Bereiche von der Reithalle bis zur Schützenhalle \nist ein Sondergebiet für Sport- und Freizeiteinrichtungen \nvorgesehen. Während des Aufstellungsverfahrens wurden \nErmittlungen - insbesondere zu den vorhandenen Nutzungen - \nangestellt und verschiedene Gutachten eingeholt. Hierbei \nhandelt es sich um ein Gutachten zu Bodenuntersuchungen im \nBereich W. weg 6 vom 15. September 1998, ein \nEinzelhandelsgutachten und Einzelhandelskonzept, dessen \nvorläufige Endversion mit Stand Oktober 2000 zwischenzeitlich \nvorliegt, sowie eine schalltechnische Untersuchung für den \nBebauungsplan O 26, die im November 1999 vorgelegt wurde. \nLetztere erfasst den Verkehrslärm von Straßen und \nSchienenwegen, den Sportlärm, den Gewerbelärm (einschließlich \nder zugehörigen Parkplätze) und Überlegungen zur \nKontingentierung der Lärmemissionen. Die Offenlegung des \nPlanentwurfs findet derzeit (Zeitpunkt der mündlichen \nVerhandlung vor dem Senat) statt.\n\n18\n\nZur Sicherung der Planung beschloss der Rat der \nAntragsgegnerin am 1. Oktober 1997 eine auf 2 Jahre befristete \nVeränderungssperre für den seinerzeit noch kleiner - ohne die \nSportanlagen - vorgesehenen Planbereich, die mit dem \nAufstellungsbeschluss am 10. Oktober 1997 bekannt gemacht \nwurde. Am 8. September 1999 beschloss der Rat der Stadt \nA. , die Veränderungssperre erstmals bis zum 10. Oktober \n2000 zu verlängern. Die Satzung über die erste Verlängerung \nwurde am 24. September 1999 bekannt gemacht. Eine zweite \nVerlängerung der Veränderungssperre spätestens bis zum \n10. Oktober 2001 beschloss der Rat der Stadt A. am \n19. September 2000. Die Satzung über die zweite Verlängerung, \nder die Bezirksregierung unter dem 25. August 2000 \ngemäß § 17 Abs. 2 BauGB zugestimmt hatte, wurde am \n29. September 2000 bekannt gemacht.\n\n19\n\nZur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin insbesondere \nvorgetragen, die Klage sei als Untätigkeitsklage zulässig. Sie \n- die Klägerin - habe auch einen Anspruch auf die begehrte \nBaugenehmigung. Ihr Vorhaben sei nach § 34 BauGB zu beurteilen, \nweil es im Geltungsbereich der Satzung über die Grenzen der im \nZusammenhang bebauten Ortsteile und im Übrigen auch unabhängig \nhiervon im unbeplanten Innenbereich liege. Es füge sich \nhinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein, weil das \nmaßgebliche Gebiet, zu dem es gehöre, Elemente von \ngroßflächigem Handel bis zu Gewerbe aufweise. Auch die \nErschließung, die über das Nachbargrundstück erfolge, sei \ngesichert. Sie - die Klägerin - habe mit Zustimmung des \nNachbareigentümers einen Antrag auf Eintragung einer Baulast \ngestellt, der genehmigungsfähig sei. Die Genehmigung sei ferner \nauch deshalb zu erteilen, weil die in Kenntnis der Bauabsichten \nerteilte Teilungsgenehmigung vom 3. Juni 1997 entsprechende \nBindungswirkungen entfalte.\n\n20\n\nNach Bekanntmachung der Veränderungssperre hat die Klägerin \nweiter vorgetragen, die Veränderungssperre könne ihrem Vorhaben \nnicht entgegengehalten werden. Es handele sich um eine reine \nVerhinderungsplanung. Das Planziel einer Bewahrung der Zentren \nvon A. vor weiterem Kaufkraftabzug könne ohnehin nicht \nerreicht werden. Angesichts der umfangreichen bereits \nvorhandenen Verkaufsflächen im Bereich des W. -Markts (ca. \n15.000 qm) und des benachbarten Geländes werde das Hinzutreten \neiner Verkaufsfläche von 700 bis 800 qm keinen weiteren \nspürbaren Kaufkraftabfluss zur Folge haben, zumal es sich bei \nihrem - der Klägerin - Vorhaben nur um die Verlagerung eines \nbereits vorhandenen Lebensmittelmarkts um etwa 150 m handele. \nAuf der K. straße seien Lebensmittelmärkte heutigen \nZuschnitts nicht vorhanden und auch nicht lebensfähig, wie der \nUmzug des C. -Markts in den W. -Markt zeige. Schließlich \nsei kaum anzunehmen, dass die Stadt A. angesichts der \ninsbesondere schon durch die Bindungswirkung der \nTeilungsgenehmigung gegebenen erheblichen Schadensersatz- und \nEntschädigungsansprüche in Millionenhöhe an den \nPlanungsvorstellungen festhalten werde.\n\n21\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n22\n\nden Beklagten zu verpflichten, den \nBauantrag der Klägerin vom 12. März \n1997 betreffend die Errichtung eines \nLebensmittelmarkts mit Bäckereiverkauf \nauf dem Grundstück Gemarkung O. \nFlur 7 Flurstück 113 unter \nAusklammerung der die wegemäßige \nErschließung betreffenden Fragen zu \ngenehmigen,\n\n23\n\nhilfsweise festzustellen, dass die \nin der Untätigkeit liegende Versagung \nder Baugenehmigung bis zum 10. Oktober \n1997 rechtswidrig gewesen ist.\n\n24\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n25\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n26\n\nEr hat insbesondere vorgetragen, das Vorhaben sei \nplanungsrechtlich unzulässig, wie aus einer Stellungnahme der \nBezirksregierung vom 5. August 1997 folge. Hiernach \nhandele es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen \nEinzelhandelsbetrieb iSv § 11 Abs. 3 BauNVO, der sich nicht \nnach § 34 BauGB einfüge. Der W. -Markt gehöre nicht (mehr) \nzur maßgeblichen Umgebung. Aus der Teilungsgenehmigung folge \nnichts Gegenteiliges, da die beabsichtigte Nutzung im Antrag \nauf Erteilung der Teilungsgenehmigung nicht eindeutig genug \noffenbart worden sei. Ferner sei die Erschließung nicht \ngesichert, da der zu erwartende Zu- und Abgangsverkehr nicht \nüber das Nachbargrundstück abgewickelt werden könne. Einer \nBaugenehmigung stehe schließlich die zwischenzeitlich erlassene \nVeränderungssperre entgegen. Diese verfolge legitime Ziele. Die \nAnsiedlung eines weiteren Einzelhandelsvorhabens hätte zur \nKonsequenz, dass weiterer Einzelhandel auf den noch \nangrenzenden Grundstücken nicht zu verhindern wäre. Dann würde \nder periphere Standort zu einer Verlagerung von Kundenströmen \nan den Stadtrand und einer weiteren Schwächung des \nEinkaufsbereichs an der K. straße führen. Die Stadt dürfe \neine Gefährdung der lokalen funktionsfähigen \nVersorgungsstrukturen in den Stadtteilen O. und \nA. zum Anlass nehmen, im Rahmen ihrer Planungshoheit die \nAufstellung eines Bebauungsplans und den Erlass einer \nVeränderungssperre zu beschließen.\n\n27\n\nMit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die \nKlage hinsichtlich des Hauptantrags abgewiesen, weil der \nGenehmigung des strittigen Vorhabens die wirksame \nVeränderungssperre entgegenstehe. Aus der Teilungsgenehmigung \nkönne die Klägerin keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung \nherleiten, weil § 21 BauGB ab 1. Januar 1998 weggefallen sei \nund die Überleitungsvorschriften der §§ 233 ff BauGB nicht \neinschlägig seien. Im Übrigen sei das Vorhaben \nplanungsrechtlich nach § 35 BauGB zu beurteilen, weil die \nAbrundungssatzung unwirksam und das Antragsgrundstück nicht \nmehr dem Bebauungszusammenhang zuzuordnen sei. Hiernach sei es \nunzulässig, weil es der natürlichen Eigenart der Landschaft \nwiderspreche. Dem Hilfsantrag hat das Verwaltungsgericht \nhingegen stattgegeben. Vor Erlass der Veränderungssperre sei \ndas Vorhaben zwar gleichfalls planungsrechtlich unzulässig \ngewesen, einer hierauf gestützten Versagung hätte jedoch die \nTeilungsgenehmigung entgegenstanden. Sie habe nach dem \nseinerzeit noch geltenden § 21 BauGB a.F. Bindungswirkung \nentfaltet, da die Bauabsicht \"Neubau eines Lebensmittelmarkts\" \neindeutig verlautbart worden sei.\n\n28\n\nGegen das ihm am 8. Juni 1998 zugestellte Urteil hat der \nBeklagte am 27. Juni 1998 die Zulassung der Berufung beantragt. \nMit Beschluss vom 20. Oktober 1998, dem Beklagten zugestellt am \n23. Oktober 1998, hat der Senat die Berufung zugelassen. Der \nBeklagte hat am 20. November 1998 die Berufung begründet und \neinen Berufungsantrag gestellt. Gleichfalls am 20. November \n1998 hat die Klägerin Anschlussberufung mit dem Ziel eingelegt, \ndass ihrem erstinstanzlichen Hauptantrag stattgegeben werden \nsoll.\n\n29\n\nIm Berufungsverfahren trägt der Beklagte insbesondere vor, \ndie Anschlussberufung der Klägerin sei unzulässig, da das \nangefochtene Urteil hinsichtlich des Hauptantrags rechtskräftig \ngeworden sei. Dem Begehren auf Erteilung der Genehmigung stehe \nzudem weiterhin die Veränderungssperre entgegen. Deren zweite \nVerlängerung sei gerechtfertigt, da sie infolge besonderer \nUmstände zur Sicherung der Planung erforderlich sei. Die zu \nbewältigende Planungsaufgabe sei insbesondere mit Blick auf die \nEinzelhandelsproblematik in zentralen Versorgungsbereichen der \nStadt A. außergewöhnlich umfangreich und schwierig. So \nhabe es wegen Diskrepanzen zwischen den genehmigten und den \ntatsächlich vorhandenen Nutzungen im W. -Markt \nzeitaufwändiger Ermittlungen bedurft. Das vorliegende \nEinzelhandelsgutachten für die Stadt A. aus dem Jahr \n1990 sei nicht mehr aktuell gewesen, sodass es der Erarbeitung \neines neuen Einzelhandelsgutachtens und -konzepts bedurft habe, \ndessen Erarbeitung 1997 angeregt worden sei. Nach \nBestandsaufnahmen und umfangreichen Befragungen lägen erst \nseit Oktober 2000 Empfehlungen vor. Auf den Ablauf der \nVeränderungssperre sei auch keine faktische Zurückstellung \nanzurechnen. Der Bauantrag sei zügig bearbeitet worden und bei \nInkrafttreten der Veränderungssperre nicht bescheidungsreif \ngewesen. So seien die Bauvorlagen nicht vollständig und die \nErschließung nicht gesichert gewesen. Zwar habe ihm - dem \nBeklagten - ein Plan für die Baulast vorgelegen, nicht aber \neine Verpflichtungserklärung des Eigentümers des zu belastenden \nGrundstücks. Vertragliche Vereinbarungen, die anlässlich des \nErwerbs des Grundstücksteils durch die Klägerin getroffen \nworden seien, seien ihm - dem Beklagten - nicht bekannt \ngewesen. Schließlich habe das Verwaltungsgericht zu Unrecht dem \nHilfsantrag stattgegeben. Der Teilungsgenehmigung komme keine \nBindungswirkung zu. Sie sei nicht von der Klägerin beantragt \nworden. Auch habe keine eindeutige Verlautbarung der \nNutzungsabsichten vorgelegen. Die im Teilungsantrag angegebene \nNutzungsabsicht sei mit dem Inhalt des Bauantrags nicht \nidentisch gewesen. Es sei nicht Aufgabe der \nBaugenehmigungsbehörde, Nachforschungen hinsichtlich konkreter \nBauabsichten anzustellen; Unklarheiten gingen zu Lasten des die \nTeilungsgenehmigung Beantragenden.\n\n30\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n31\n\nunter Änderung des erstinstanzlichen \nUrteils die Klage in vollem Umfang \nabzuweisen sowie die Anschlussberufung \nder Klägerin zurückzuweisen.\n\n32\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n33\n\ndie Berufung des Beklagten \nzurückzuweisen sowie unter Änderung des \nangefochtenen Urteils ihr die am \n12. März 1997 beantragte Baugenehmigung \nfür einen Lebensmittelmarkt mit \n791,1 qm Verkaufsfläche sowie einen \nBackshop mit 30,49 qm Verkaufsfläche \nunter Ausklammerung der Frage der \nErschließung zu erteilen.\n\n34\n\nSie trägt insbesondere vor, ihre Anschlussberufung sei \nzulässig, weil sie sich auf denselben Streitgegenstand beziehe \nwie die vom Senat zugelassene Berufung des Beklagten. Sie sei \nauch begründet. Die Veränderungssperre stehe dem \nVerpflichtungsbegehren - jedenfalls nunmehr - nicht entgegen, \nweil die Voraussetzungen für eine zweite Verlängerung der \nVeränderungssperre nicht vorlägen. Die vorliegende Planung sei \nnicht durch eine besondere Ungewöhnlichkeit gekennzeichnet. Ihr \n- der Klägerin - stehe auch ein Anspruch auf die begehrte \nGenehmigung zu. Ihr Vorhaben sei ungeachtet der Frage der \nWirksamkeit der Innenbereichssatzung von 1982 nach § 34 BauGB \nzu beurteilen und hiernach zulässig, weil der W. -Markt die \ndurch große Grundstücke gekennzeichnete Umgebung mitpräge. \nSelbst bei Annahme einer Außenbereichslage sei das Vorhaben \nzulässig, weil die Eigenart der Landschaft nicht beeinträchtigt \nwerde. Das Verwaltungsgericht habe im Übrigen jedenfalls dem \nFeststellungsbegehren zu Recht stattgegeben. Einen Schaden habe \nsie - die Klägerin - auch deshalb zu erwarten, weil die \nvorgesehene Mieterin des Objekts wegen des langen Zeitablaufs \nnicht mehr zur Verfügung stehe. Der Beklagte habe den Bauantrag \nbis zum Erlass der Veränderungssperre schon wegen der durch die \nTeilungsgenehmigung begründeten Bindungswirkung positiv \nbescheiden müssen. Der Teilungsantrag sei von einem öffentlich \nbestellten Vermessungsingenieur gestellt worden. In einem \nBearbeitungsvermerk von Bediensteten des Beklagten sei \nausdrücklich angeführt worden, dass ein Bauantrag vorliege. Der \npositiven Bescheidung habe auch nicht entgegengehalten werden \nkönnen, dass die Erschließung nicht gesichert sei. Pläne für \ndie Baulast seien erstellt worden und dem Beklagten \nAnfang April 1997 zugegangen. Der Veräußerer des Grundstücks \nsei ihr - der Klägerin - gegenüber nach einem Vertrag vom \n24. Februar 1997 auch verpflichtet, ihr ein Wegerecht \neinzuräumen und dieses im Grundbuch und durch Baulast zu \nsichern. Im Übrigen gelte die Bindungswirkung der \nTeilungsgenehmigung unabhängig davon, ob die Erschließung \ngesichert sei.\n\n35\n\nGemäß Beschluss vom 3. November 2000 hat der \nBerichterstatter des Senats am 12. Dezember 2000 eine \nOrtsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte \nNiederschrift wird verwiesen.\n\n36\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und \ndes Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der \nGerichtsakte sowie der vom Beklagten vorgelegten Pläne, \nAufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug \ngenommen.\n\n37\n\nEntscheidungsgründe:\n\n38\n\nDie zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht \nhat dem hilfsweise gestellten Fortsetzungsfeststellungsantrag \nder Klägerin zu Unrecht entsprochen.\n\n39\n\nDer Fortsetzungsfeststellungsantrag ist allerdings entgegen \nder Auffassung des Beklagten nicht bereits deshalb unzulässig, \nweil der Klägerin ein Feststellungsinteresse nicht zustünde. \nDie Klägerin hat insoweit vorgetragen, sie wolle gegenüber dem \nBeklagten Ersatzansprüche geltend machen, die sich daraus \nergäben, dass die beantragte Genehmigung ihrer Meinung nach zu \nUnrecht nicht bereits vor Eintritt des erledigenden Ereignisses \n- erstmaliges Inkrafttreten der Veränderungssperre - erteilt \nworden sei. In diesem Zusammenhang hat sie insbesondere auch \nbetont, dass die vorgesehene Mieterin für das strittige \nVorhaben zwischenzeitlich nicht mehr zur Verfügung stehe. Dass \nsich aus diesen Gesichtspunkten ein Ersatzanspruch der Klägerin \nergeben könnte, erscheint jedenfalls nicht von vornherein \nausgeschlossen.\n\n40\n\nDie Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf die im Verfahren \nerster Instanz begehrte und vom Verwaltungsgericht auch \nausgesprochene Feststellung, dass \"die in der Untätigkeit \nliegende Versagung der Genehmigung des Bauantrags der Klägerin \nvom 12. März 1997 bis zum 10. Oktober 1997 rechtswidrig gewesen \nist\".\n\n41\n\nDiese Feststellung bezieht sich nicht etwa darauf, dass der \nBeklagte der Klägerin bis zum 10. Oktober 1997 keinen \nVorbescheid unter Ausklammerung der die wegemäßige Erschließung \nbetreffenden Fragen erteilt hatte, sondern darauf, dass die \nKlägerin bis zum genannten Stichtag einen Anspruch auf eine \nuneingeschränkte Baugenehmigung hatte, wie sie von ihr mit dem \nam 13. März 1997 beim Beklagten eingegangenen Bauantrag vom \n12. März 1997 beantragt worden und im gerichtlichen Verfahren \njedenfalls bis zum Erlass der Veränderungssperre weiterverfolgt \nworden war. Dies folgt schon aus dem vorstehend wiedergegebenen \nWortlaut des im Verfahren erster Instanz zu Protokoll \ngenommenen Hilfsantrags sowie dem entsprechenden Tenor des \nerstinstanzlichen Urteils. Mit der Versagung \"der Genehmigung \ndes Bauantrags\" ist eindeutig das bis zum Erlass der \nVeränderungssperre zur Entscheidung gestellte Begehren in \nseiner Gesamtheit erfasst. In diesem Stadium hat die Klägerin \nausschließlich ihren vermeintlichen Anspruch auf eine \nBaugenehmigung iSv § 75 BauO NRW verfolgt, die neben der \numfassenden Feststellung, dass das Vorhaben einschließlich der \nbeabsichtigten Nutzung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften \nentspricht, auch die Erlaubnis zur Ausführung des genehmigten \nVorhabens (\"Baufreigabe\") enthält.\n\n42\n\nZum entsprechenden Unterschied \nzwischen einer Baugenehmigung und einem \n(eingeschränkten) planungsrechtlichen \nVorbescheid (sog. Bebauungsgenehmigung) \nvgl.: BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1975 - \nIV C 28.72 - BRS 29 Nr. 116; Urteil vom \n3. Februar 1984 - 4 C 39.82 - BRS 42 \nNr. 170, jeweils m.w.N..\n\n43\n\nDie Erteilung eines Vorbescheids unter Ausklammerung der Frage \nder Erschließung, der gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW einen \nentsprechenden Antrag voraussetzt, hat die Klägerin in dem hier \nmaßgeblichen Zeitraum nicht beantragt. Dem zur Entscheidung \ngestellten uneingeschränkten Begehren entsprechen auch die \nEntscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils, die sich im \nEinzelnen zu der vom Verwaltungsgericht getroffenen Aussage \nverhalten, der Beklagte hätte jedenfalls bis zum Inkrafttreten \nder Veränderungssperre \"den Bauantrag der Klägerin genehmigen \nmüssen\".\n\n44\n\nEine solche Feststellung lässt sich entgegen der Auffassung \ndes Verwaltungsgerichts jedoch nicht treffen. Die Klägerin \nhatte zu keinem Zeitpunkt bis zum 10. Oktober 1997 einen \nAnspruch auf die begehrte Baugenehmigung, weil die Erschließung \nnicht gesichert war.\n\n45\n\nDie Erschließung war nicht etwa deshalb gesichert, weil vom \nGrundstück der Klägerin aus unmittelbar eine Zufahrt zum \nW. weg genommen werden kann. Dem steht entgegen, dass der \ninsoweit maßgebliche Bebauungsplan Nr. O 20 \"W. weg\", der \nausdrücklich die Ein- und Ausfahrten zum W. weg festsetzt, \neine solche für den Bereich des nachträglich durch Teilung \nentstandenen Grundstücks der Klägerin nicht vorsieht, und steht \nim Übrigen auch außer Streit. Fehlt es an einer unmittelbaren \nZufahrt zum öffentlichen Wegenetz, bedarf es zur Sicherung der \nErschließung im bauplanungsrechtlichen Sinne einer besonderen \nrechtlichen Sicherung, nach der die Erschließung - hier die \nAnbindung an das öffentliche Wegenetz - auf Dauer zur Verfügung \nsteht. Rein schuldrechtliche Vereinbarungen des Bauherren mit \neinem privaten Nachbarn reichen hierfür nicht aus.\n\n46\n\nVgl. zu alledem: BVerwG, Beschluss \nvom 22. November 1995 - 4 B 224.95 - \nBRS 57 Nr. 104.\n\n47\n\nEntsprechend diesen Anforderungen hat die Klägerin vorgesehen, \ndass die Anbindung des strittigen Vorhabens über eine \nTeilfläche des nördlichen Nachbargrundstücks und die dort \nvorhandene, im Bebauungsplan Nr. O 20 \"W. weg\" festgesetzte \nZufahrt erfolgen soll. Hierzu soll nach den Vorstellungen der \nKlägerin eine Baulast (§ 83 BauO NRW; früher: § 78 BauO NRW) \nauf dem betreffenden nördlichen Nachbargrundstück eingetragen \nwerden. Eine solche Baulast war im hier maßgeblichen Zeitpunkt \njedoch weder eingetragen noch waren die Voraussetzungen für \nihre Eintragung gegeben. Die Eintragung der Baulast setzt nach \n§ 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW (früher: § 78 Abs. 1 Satz 1 BauO \nNRW) eine Verpflichtungserklärung des Eigentümers des zu \nbelastenden Grundstücks voraus. Eine solche \nVerpflichtungserklärung lag bis zum 10. Oktober 1997 dem \nBeklagten jedoch nicht vor. Mit dem von der Klägerin erwähnten \n\"Antrag\" der öffentlichen bestellten Vermessungsingenieure \nW. /S. vom 4. April 1997, der am 7. April beim \nBeklagten einging, ist lediglich ein Flurkartenauszug mit \nDarstellung der räumlichen Lage der Baulastflächen vorgelegt \nworden, nicht jedoch die der Baulasteintragung zu Grunde zu \nlegende Verpflichtungserklärung des betroffenen \nGrundstückseigentümers. Auch der Architekt der Klägerin hat dem \nBauaufsichtsamt des Beklagten mit seinem späteren Schreiben vom \n11. April 1997 lediglich mitgeteilt, die Baulasten \neinschließlich Entwässerung seien \"in Vorbereitung\".\n\n48\n\nDer seitens der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor \ndem Senat angesprochene Umstand, es entspreche der \nVerwaltungspraxis, dass in einer derartigen Fallkonstellation \ndie Einverständniserklärung des Eigentümers des zu belastenden \nGrundstücks von der Verwaltung (Bauaufsicht) eingeholt werde, \nist unerheblich. Eine solche - bürgerfreundliche - \nVerwaltungspraxis ändert nichts daran, dass es nach § 69 Abs. 1 \nSatz 1 BauO NRW Sache des Bauantragstellers ist, die für die \nBeurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens \nerforderlichen Antragsunterlagen vollständig vorzulegen.\n\n49\n\nVgl.: OVG NRW, Beschluss vom \n5. Februar 2001 - 7 A 410/01 - (zur \nVeröffentlichung vorgesehen).\n\n50\n\nDementsprechend ist die Klägerin mit dem Anhörungsschreiben des \nBeklagten vom 18. Juni 1997 ausdrücklich darauf hingewiesen \nworden, es sei beabsichtigt, den Bauantrag wegen fehlender \nErschließung abzulehnen. Da die Klägerin hierauf nur mit der \n(zunächst) auf die Verpflichtung des Beklagten zur positiven \nBescheidung ihres Bauantrags abzielenden Untätigkeitsklage, \nnicht aber mit der Vorlage der noch fehlenden \nEinverständniserklärung reagiert hat, hat sie den \nerforderlichen Nachweis der Sicherung der Erschließung nicht \nerbracht.\n\n51\n\nAus dem im Gerichtsverfahren vorgelegten Auszug aus dem \nVertrag vom 24. Februar 1997, nach dem zu gunsten der zu \nerwerbenden Teilfläche (Grundstück der Klägerin) ein Geh- und \nÜberfahrrecht auf die verbleibende Restfläche eingetragen \nwerden soll, lässt sich - allenfalls - eine nach dem \nDargelegten nicht ausreichende schuldrechtliche Verpflichtung \nherleiten, sodass es nicht darauf ankommt, ob dem Beklagten bis \nzum hier maßgeblichen Zeitpunkt diese Vereinbarung überhaupt \nbekannt war. Auch hat die Klägerin nichts dafür dargetan, dass \ndie vorgesehene Zuwegung über das Nachbargrundstück im hier \nmaßgeblichen Zeitpunkt jedenfalls dinglich, z.B. durch eine \nGrunddienstbarkeit, gesichert war.\n\n52\n\nDazu, dass auch eine solche \nDienstbarkeit zur Sicherung der \nErschließung im planungsrechtlichen \nSinne ausreichen kann, vgl.: BVerwG, \nBeschluss vom 22. November 1995 - 4 B \n224.95 - BRS 57 Nr. 104.\n\n53\n\nSchließlich folgt auch nicht aus der Teilungsgenehmigung vom \n3. Juni 1997, dass die Klägerin im hier maßgeblichen Zeitpunkt \ndes Inkrafttretens der Veränderungssperre einen Anspruch auf \neine uneingeschränkte Baugenehmigung hatte. Insoweit kann die \nzwischen den Beteiligten strittige Frage, ob die \nTeilungsgenehmigung überhaupt die von der Klägerin reklamierte \nBindungswirkung entfaltet, dahinstehen. Im \nBodenverkehrsverfahren bleibt die Frage der Sicherung der \nErschließung ungeprüft. Dementsprechend nimmt diese Frage auch \nnicht an einer Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung \nteil.\n\n54\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 9. Oktober \n1981 - 4 C 9.78 - BRS 38 Nr. 114 \nm.w.N..\n\n55\n\nDanach hat das Verwaltungsgericht dem hilfsweise gestellten \nFortsetzungsfeststellungsantrag der Klägerin zu Unrecht \nstattgegeben.\n\n56\n\nDie Anschlussberufung der Klägerin ist dagegen bereits \nunzulässig.\n\n57\n\nDa die Klägerin innerhalb der Rechtsmittelfrist keinen \nAntrag auf Zulassung der Berufung gestellt hat, ist ihre \nBerufung als unselbstständige Anschlussberufung im Sinne von \n§ 127 Satz 2 VwGO zu werten. Als solche ist sie nur zulässig, \nwenn sie sich im Rahmen der zugelassenen Berufung hält. Eine \nAnschließung kann nur hinsichtlich des Streitgegenstandes \nerfolgen, der Gegenstand der zugelassenen Berufung ist.\n\n58\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 18. März \n1996 - 9 C 64.95 - NVwZ-RR 197, 253; \nVGH Baden-Württemberg, Beschluss vom \n20. Juli 1998 - 7 S 1125/98 - NVwZ \n1998, 1320; OVG NRW, Urteil vom \n29. Januar 1999, 11 A 4952/97 - BauR \n2000, 92.\n\n59\n\nStreitgegenstand der zugelassenen Berufung ist - in Form der \nFortsetzungsfeststellungsklage - der von der Klägerin geltend \ngemachte Anspruch auf Erteilung einer uneingeschränkten \nBaugenehmigung bis zum 10. Oktober 1997. Streitgegenstand der \nAnschlussberufung ist hingegen der Anspruch auf Erteilung eines \nVorbescheids unter Ausklammerung der Frage der Erschließung, \nder nach Auffassung der Klägerin im Zeitpunkt der Entscheidung \nder mündlichen Verhandlung vor dem Senat (weiter bzw. wieder) \nbestehen soll. Die uneingeschränkte Baugenehmigung und der \neingeschränkte Vorbescheid betreffen wegen ihrer bereits \nangesprochenen unterschiedlichen rechtlichen Wirkungen \nverschiedene Streitgegenstände. Dementsprechend wird in der \nSpruchpraxis des erkennenden Gerichts der Übergang von einer \nVerpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung zu einer \nVerpflichtungsklage auf Erteilung eines Vorbescheids stets als \nKlageänderung angesehen.\n\n60\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 15. Januar \n1992 - 7 A 81/89 - NWVBl 1993, 25; \nUrteil vom 26. Februar 1992 - 7 A \n699/89 -; Urteil vom 9. Januar 1997 - 7 \nA 2233/96 -.\n\n61\n\nDarüber hinaus geht die Anschlussberufung auch zeitlich über \nden Streitgegenstand der zugelassenen Berufung hinaus. Während \ndiese lediglich den Zeitraum bis zum 10. Oktober 1997 erfasst, \nwill die Klägerin mit ihrer Anschlussberufung eine Entscheidung \nnach der im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat \nmaßgeblichen Rechtslage. Eine derartige Erweiterung des \nStreitgegenstandes hält sich nicht mehr im Rahmen der \nzugelassenen Berufung.\n\n62\n\nIm Übrigen wäre die Anschlussberufung der Klägerin auch \nunbegründet, weil das im Wege der Untätigkeitsklage verfolgte \nBegehren auf Erteilung eines Vorbescheides unzulässig ist.\n\n63\n\nHinsichtlich der Klage auf Erteilung eines Vorbescheids \nfehlt es am erforderlichen Vorverfahren (§ 68 Abs. 2 VwGO). \nGeht - wie hier - der Kläger von der ursprünglichen Klage auf \nErteilung einer uneingeschränkten Baugenehmigung im Wege der \nnach § 91 Abs. 1 VwGO zulässigen Klageänderung auf eine solche \nauf Erteilung eines Vorbescheids mit eingeschränktem Umfang \nüber, steht das Fehlen eines Vorverfahrens für den nunmehr \nbeantragten Vorbescheid der Zulässigkeit der Klage dann nicht \nentgegen, wenn eine Durchführung des Vorverfahrens als reine \nFormalität entbehrlich erscheint. Das ist dann der Fall, wenn \ndie Rechtsfragen, die nach der Klageänderung zur Prüfung \nanstehen, von der Baubehörde und der Widerspruchsbehörde \nbereits in dem den Bauantrag betreffenden Vorverfahren geprüft \nworden sind.\n\n64\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 15. Januar \n1992 - 7 A 81/89 - NWVBl 1993, 25.\n\n65\n\nAn diesen Voraussetzungen fehlt es hier schon deshalb, weil die \nKlägerin vor einer Bescheidung ihres Bauantrags unmittelbar \nUntätigkeitsklage erhoben hat und sich die Widerspruchsbehörde \nauch im weiteren Verlauf des Verfahrens nicht mit dem Antrag \nder Klägerin zu befassen hatte.\n\n66\n\nEine Entbehrlichkeit des Vorverfahrens kann hier auch nicht \naus den Regelungen über die Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) \nhergeleitet werden. Zwar war die Untätigkeitsklage mit dem \nursprünglichen Begehren auf Erteilung einer uneingeschränkten \nBaugenehmigung zulässig. Bezüglich des Genehmigungsgegenstands, \nder erst in der mündlichen Verhandlung vor dem \nVerwaltungsgericht zum Gegenstand des Verfahrens gemacht worden \nist (Vorbescheid unter Ausklammerung der wegemäßigen \nErschließung), hat die Klägerin jedoch keinen \nGenehmigungsantrag an den Beklagten gerichtet, der insoweit \ndeshalb auch nicht untätig war.\n\n67\n\nVgl. hierzu auch: OVG NRW, Urteil \nvom 19. März 1993 - 7 A 1638/90 -.\n\n68\n\nDie Erteilung eines Vorbescheids setzt - wie bereits \nangesprochen - gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW einen \nentsprechenden Antrag voraus. Ohne einen solchen Antrag ist die \nBaugenehmigungsbehörde, bei der eine uneingeschränkte \nBaugenehmigung beantragt worden ist, nicht - gleichsam \nungefragt - verpflichtet, etwa über einzelne nicht strittige \nFragen des zur Genehmigung gestellten Vorhabens im Wege des \nVorbescheids mit Bindungswirkung positiv zu entscheiden. Liegt \nihr ein Antrag auf Erteilung einer umfassenden Baugenehmigung \nvor, so kann sie ihn bei Unvollständigkeit der Bauvorlagen \ngemäß § 72 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW zurückweisen\n\n69\n\n- vgl. hierzu: OVG NRW, Beschluss \nvom 5. Februar 2001 - 7 A 410/01 - zur \nVeröffentlichung vorgesehen -\n\n70\n\nbzw. bei nach ihrer Meinung gegebenem Fehlen einzelner \nGenehmigungsvoraussetzungen ablehnen. Es ist hingegen Sache des \nAntragstellers, der Baugenehmigungsbehörde durch - ggf. auch \nsinngemäß gestellten - entsprechenden Antrag nach § 71 Abs. 1 \nSatz 1 BauO NRW vorzugeben, jedenfalls über einzelne Fragen des \nVorhabens mit bindender Wirkung durch Vorbescheid zu \nentscheiden. Wird ein solcher Antrag nicht ausdrücklich \ngestellt, scheidet auch eine diesbezügliche Untätigkeit der \nBehörde im Sinne von § 75 VwGO jedenfalls dann aus, wenn sie \nkeinen Anlass hat, den Bauantrag zugleich dahin zu werten, dass \ner jedenfalls der Sache nach auch ein Begehren auf Erteilung \neines eingeschränkten Vorbescheids unter Ausklammerung der \nstrittigen Frage mit umfasst. Dass der Beklagte hier keinen \nAnlass hatte, von einem solchen sinngemäß gestellten Antrag \nauszugehen, folgt aus der Reaktion der Klägerin auf die \nAnhörung zur beabsichtigten Ablehnung des Bauantrags wegen \nfehlender Sicherung der Erschließung. Es wäre Sache der \nKlägerin gewesen, in dieser Konstellation dem Beklagten \ngegenüber ausdrücklich klarzustellen, dass sie - ungeachtet der \nweiteren Geltendmachung ihres vermeintlichen Anspruchs auf eine \nuneingeschränkte Baugenehmigung - jedenfalls auch einen \nVorbescheid unter Ausklammerung der Frage der Erschließung \nbegehrt.\n\n71\n\nOhne dass es darauf noch ankommt, weist der Senat weiter \ndarauf hin, dass die Klägerin auf den begehrten Vorbescheid \nkeinen Anspruch hat, weil dem die zwischenzeitlich zum zweiten \nMal - nunmehr bis zum 10. Oktober 2001 - verlängerte \nVeränderungssperre entgegensteht.\n\n72\n\nDie Veränderungssperre ist wirksam erlassen worden. Ihr \nliegt ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans zu \nGrunde (§ 14 Abs. 1 BauGB), der vom Rat der Stadt A. \ngefasst und mit seiner ortsüblichen Bekanntmachung vom \n10. Oktober 1997 wirksam geworden ist (§ 2 Abs. 1 Satz 2 \nBauGB). Der Umstand, dass der Aufstellungsbeschluss für den \nBebauungsplan und der Satzungsbeschluss für die \nVeränderungssperre in derselben Ratssitzung gefasst und \ngleichzeitig im Amtsblatt der Stadt A. vom 10. Oktober \n1997 bekannt gemacht wurden, steht der Wirksamkeit der \nVeränderungssperre nicht entgegen. Entscheidend ist allein, \ndass die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im \nZeitpunkt der Bekanntmachung der Veränderungssperre \nvorliegt.\n\n73\n\nVgl.: BVerwG, Beschluss vom \n9. Februar 1989 - 4 B 236.88 - BRS 49 \nNr. 21.\n\n74\n\nDies ist auch bei gleichzeitiger Bekanntmachung, wie sie hier \nerfolgt ist, der Fall, denn in dem Augenblick, in dem die \nVeränderungssperre bekannt gemacht ist und damit in Kraft \ntritt, ist auch der Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht und \ndamit wirksam.\n\n75\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom \n30. November 1998 - 7a D 138/97.NE; \nLemmel in Berliner Kommentar zum BauGB, \n2. Aufl. 1995, § 14 Rdnr. 5.\n\n76\n\nAuch im Übrigen lagen die Voraussetzungen für den Erlass der \nVeränderungssperre vor.\n\n77\n\nMateriell-rechtliche Voraussetzung der Veränderungssperre \nist insbesondere, dass die Planung der Gemeinde einen Stand \nerreicht hat, der ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was \nInhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Nur dann \nkann die Veränderungssperre ihren Sinn erfüllen, vorhandene \nplanerische Ziele zu sichern und deren weitere Entwicklung zu \nermöglichen. Unzulässig ist eine Veränderungssperre hingegen, \nwenn zur Zeit ihres Erlasses der Inhalt der beabsichtigten \nPlanung noch in keiner Weise abzusehen ist. Demgemäß muss im \nZeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre über den bloßen \nAufstellungsbeschluss hinaus auch eine hinreichende \nKonkretisierung und Fixierung der Planungsabsichten \nvorliegen.\n\n78\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom \n10. September 1976 - IV C 39.74 -, \nBRS 30 Nr. 76; Beschluss vom 15. April \n1988 - 4 N 4.87 -, BRS 48 Nr. 21; \nBeschluss vom 9. Februar 1989 - 4 B \n236.88 -, BRS 49 Nr. 21; Beschluss vom \n9. August 1991 - 4 B 135.91 -, Buchholz \n406.11 § 14 BauGB Nr. 17; OVG NRW, \nUrteil vom 30. November 1998 - 7a D \n138/97.NE -; Urteil vom 8. Februar 2001 \n- 7a D 81/00.NE -.\n\n79\n\nDiesen Anforderungen ist im vorliegenden Fall Genüge getan, wie \naus den Erwägungen folgt, die dem zugleich mit der \nVeränderungssperre gefassten Aufstellungsbeschluss für den \nBebauungsplan O 26 zu Grunde lagen. Davon, dass das in erster \nLinie angestrebte - legitime - Planziel der Verhinderung einer \nweiteren ungelenkten Einzelhandelsentwicklung im hier \nbetroffenen Bereich nicht (mehr) erreicht werden könnte, kann \nkeine Rede sein. Zutreffend weist der Beklagte vielmehr darauf \nhin, dass in der Nachbarschaft des W. -Markts weiterer \nEinzelhandel - etwa im Bereich der früheren Polstermöbelfabrik \nG. - angesiedelt werden könnte, der zu einer weiteren \nSchwächung des Einkaufsbereichs an der K. straße führen \nkönnte.\n\n80\n\nEs bestehen entgegen der Auffassung der Klägerin auch keine \nBedenken gegen die erst im Laufe des Berufungsverfahrens in \nKraft getretene zweite Verlängerung der Veränderungssperre bis \nzum 10. Oktober 2001.\n\n81\n\n§ 17 Abs. 2 BauGB setzt für eine über den Zeitraum von drei \nJahren hinausgehende weitere Verlängerung einer \nVeränderungssperre neben der im vorliegenden Fall erfolgten \nZustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde - hier der \nBezirksregierung (§ 2 Abs. 1 der Verordnung zur \nDurchführung des Baugesetzbuchs vom 7. Juli 1987; GV NW S. 220) \n- voraus, dass \"besondere Umstände es erfordern\". Solche \nbesonderen Umstände liegen vor, wenn ein Planverfahren durch \neine Ungewöhnlichkeit gekennzeichnet ist, die sich von dem \nallgemeinen Rahmen der städtebaulichen Planungstätigkeit \nwesentlich abhebt, wobei es sich um Besonderheiten des \nUmfanges, des Schwierigkeitsgrades oder des Verfahrensablaufs \nhandeln kann. Notwendig ist weiter ein ursächlicher \nZusammenhang; d.h. gerade die Ungewöhnlichkeit des Falles muss \nursächlich dafür gewesen sein, dass die Aufstellung des Planes \nmehr als die übliche Zeit erfordert. Schließlich muss die \njeweilige Gemeinde die - verzögerungsverursachende - \nUngewöhnlichkeit nicht zu vertreten haben. Insoweit muss die \nGemeinde jedes ihr vorwerfbare Fehlverhalten vertreten, wobei \nim Allgemeinen - im Sinne einer widerlegbaren Regel - davon \nausgegangen werden kann, dass Mängel, die in der Sphäre der \nGemeinde auftreten, auf ein Fehlverhalten der Gemeinde \nzurückzuführen sind.\n\n82\n\nVgl. zu alledem: BVerwG, Urteil vom \n10. September 1976 - IV C 39.74 - BRS \n30 Nr. 76; ferner: OVG NRW, Urteil vom \n4. Mai 2000 \n- 7 A 1117/97 -.\n\n83\n\nDiesen Anforderungen wird die zweite Verlängerung der \nVeränderungssperre gerecht.\n\n84\n\nUmfangreiche und kostenintensive Untersuchungen können ein \nGrund dafür sein, dass ein Bebauungsplanverfahren nicht in dem \nvom Gesetzgeber grundsätzlich als ausreichend angesehenen \nZeitraum von drei Jahren\n\n85\n\n- vgl.: BVerwG, Urteil vom \n10. September 1976 a.a.O. -\n\n86\n\nabgeschlossen werden kann.\n\n87\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 4. Mai \n2000 - 7 A 1117/97 -.\n\n88\n\nSolche Untersuchungen waren hier in mehrfacher Hinsicht \nanzustellen.\n\n89\n\nVon besonderer Bedeutung ist das vom Beklagten zutreffend \nhervorgehobene Erfordernis, für die beabsichtigte Steuerung der \nZulässigkeit zentrenschädlichen Einzelhandels im hier \nbetroffenen Bereich verlässliche Entscheidungsgrundlagen zu \nschaffen. Dazu gehörten zum einen Ermittlungen zum vorhandenen \nNutzungsbestand, der bei Verfolgung der planerischen \nZielsetzungen überplant und ggf. auf den passiven Bestandschutz \ngesetzt werden oder jedenfalls nur in zentrenverträglicher \nWeise auch künftigen Änderungen offen stehen soll. Zum anderen \nkann die vorgesehene Steuerung des Einzelhandels nicht isoliert \nfür das hier betroffene Plangebiet betrachtet werden. Es war \nvielmehr sachgerecht, dass die Stadt A. Überlegungen \ndazu anstellte, wie sich die hier zu treffenden \nplanungsrechtlichen Vorgaben in ein Gesamtkonzept für die \nSteuerung des Einzelhandels in den Zentren der Stadt - nicht \nnur in dem bestehenden Einkaufsbereich an der K. straße in \nO. - einbinden lassen. Dass die hierfür erforderlichen \nErhebungen und Prüfungen nicht kurzfristig abgewickelt werden \nkönnen und auch für die Beratung der zu ziehenden planerischen \nKonsequenzen ein den üblichen Rahmen für eine \"normale\" \nBauleitplanung deutlich übersteigender Zeitbedarf besteht, \nliegt auf der Hand. Schließlich ist nach den dem Senat \nvorgelegten umfangreichen Planunterlagen über das noch laufende \nAufstellungsverfahren auch nichts dafür erkennbar, dass die \nStadt A. in vorwerfbarer Weise eine den gegebenen \nUmständen noch angemessene zügige Abwicklung dieser Prüfungen \nunterlassen hat.\n\n90\n\nHinzu kommt, dass die in Angriff genommene Bebauungsplanung \nsachgerechterweise auch die vorhandenen Sportanlagen - mit \nAusnahme des Hallenbades - namentlich wegen ihrer von den \nEmissionen der gewerblichen Nutzungen nicht zu trennenden \nimmissionsmäßigen Auswirkungen in die Planung mit einbezogen \nhat. Auf Grund dessen war es sachgerecht, die von den \nverschiedenen Emissionsquellen ausgehenden Lärmimmissionen \nzusammenfassend in den Blick zu nehmen, zumal im Plangebiet \nselbst zumindest vereinzelte Wohnnutzung vorhanden und auch das \nweitere Umfeld maßgeblich von Wohnnutzung mitgeprägt ist. Die \ninsoweit erstellte schalltechnische Untersuchung belegt \nanschaulich die Komplexität der hier in Angriff genommenen \nPlanung, bei der eine Vielzahl verschiedener schalltechnischer \nUntersuchungen - Verkehrslärm von Straßen und Schienenwegen, \nSportlärm von Sportanlagen verschiedenster Art und Gewerbelärm \neinschließlich der beachtlichen Emissionen der verschiedenen \numfangreichen Stellplatzanlagen von Gewerbe- und \nHandelsbetrieben - anzustellen war, wobei die in Rede stehenden \nEmissionen jeweils nach unterschiedlichen Regelwerken zu \nermitteln und zu bewerten waren.\n\n91\n\nSchließlich ist auch zu berücksichtigen, dass im Rahmen \neiner sachgerechten Abwicklung der eingeleiteten Planung \nvorhandene Altlastverdachtsflächen einer näheren \ngutachterlichen Überprüfung bedurften. Diese Überprüfung ist - \nwie die Prüfung der Lärmimmissionen - ersichtlich ohne \nvorwerfbare Verzögerung eingeleitet und abgewickelt worden.\n\n92\n\nZusammenfassend ergibt sich, dass die hier in Angriff \ngenommene Planung in der Tat durch besondere Umstände \ngekennzeichnet ist, die es rechtfertigen, der planenden \nGemeinde einen über die \"Regel\" von drei Jahren hinausgehenden \nZeitraum für die Abwicklung des Aufstellungsverfahrens \nzuzugestehen.\n\n93\n\nDass die nach alledem wirksame zweite Verlängerung der \nVeränderungssperre weiterhin einer Erteilung der von der \nKlägerin begehrten Genehmigung entgegensteht, weil das zur \nGenehmigung gestellte Einzelhandelsvorhaben die Verwirklichung \nder Planziele beeinträchtigen kann, bedarf keiner weiteren \nVertiefung. Ebenso wenig ist ein Anhalt dafür ersichtlich, dass \nim hier maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats die \nVeränderungssperre wegen Berücksichtigung faktischer \nZurückstellungen des Bauantrags der Klägerin in entsprechender \nAnwendung von § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB\n\n94\n\n- vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom \n11. November 1970 - IV C 79.68 - BRS 23 \nNr. 88; Beschluss vom 28. Februar 1990 \n- 4 B 174.89 - BRS 50 Nr. 99; Beschluss \nvom 27. Juli 1990 - 4 B 156.89 - BRS 50 \nNr. 101; Beschluss vom 27. April 1992 - \n4 NB 11.92 - BRS 54 Nr. 76 -\n\n95\n\nder Klägerin gegenüber jedenfalls bereits abgelaufen ist. Dies \nfolgt schon daraus, dass der Bauantrag vom 13. März 1997, \nweniger als vier Jahre vor der Entscheidung des Senats, \ngestellt wurde und die hier gerechtfertigte Dauer der \nVeränderungssperre von vier Jahren der Klägerin gegenüber daher \nunter keinem denkbaren Gesichtspunkt abgelaufen sein kann.\n\n96\n\nEinen Anspruch auf den begehrten Vorbescheid kann die \nKlägerin schließlich auch nicht aus der Teilungsgenehmigung vom \n3. Juni 1997 herleiten.\n\n97\n\nDies folgt - entgegen der Auffassung des \nVerwaltungsgerichts - allerdings nicht bereits daraus, dass die \ndie Bindungswirkung einer solchen Teilungsgenehmigung regelnde \nVorschrift des § 21 BauGB a.F. mit Inkrafttreten des Gesetzes \nzur Änderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts \nder Raumordnung (BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) \nam 1. Januar 1998 weggefallen ist. Es gibt keinen Grund für die \nAnnahme, dass der Gesetzgeber mit dem Wegfall des § 21 BauGB ab \n1. Januar 1998 eine nach früherem Recht entstandene \nVertrauensposition habe beseitigen wollen. Eine solche Absicht \nlässt sich weder dem durch Auslegung ermittelten Inhalt der \ngesetzlichen Vorschriften noch den Gesetzesmaterialien \nentnehmen. Dem Wegfall des § 21 BauGB a.F. kommt vielmehr nur \nWirkung für die Zukunft zu; auf früherer Grundlage erteilte \nTeilungsgenehmigungen behalten damit ihre Wirkung.\n\n98\n\nVgl. hierzu im Einzelnen: OVG NRW, \nUrteil vom 24. Juli 2000 - 10 A 5693/98 \n- m.w.N..\n\n99\n\nEine Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung im hier \nmaßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats ist jedoch \njedenfalls deshalb zu verneinen, weil dies unmittelbar aus § 21 \nAbs. 2 Satz 1 BauGB a.F. folgt. Hiernach gilt die in Absatz 1 \nder genannten Vorschrift geregelte Bindungswirkung nicht, wenn \nsich die für die Erteilung der Genehmigung maßgeblichen \nrechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen geändert haben. \nHierzu zählt auch das Inkrafttreten einer Veränderungssperre, \nwie sie im vorliegenden Fall nach Erteilung der \nTeilungsgenehmigung in Kraft getreten ist.\n\n100\n\nVgl.: Krautzberger in \nBattis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. \nAufl. 1996, § 21 RdNr. 12; Taegen in \nBerliner Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. \n1995, § 21 RdNr. 13.\n\n101\n\nUnerheblich ist auch, dass die Änderung der für die Erteilung \nder Teilungsgenehmigung maßgebenden rechtlichen oder \ntatsächlichen Voraussetzungen - wie hier - erst nach Stellung \ndes Baugenehmigungsantrags eingetreten ist.\n\n102\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom \n24. November 1989 - 4 C 54.87 - BRS 49 \nNr. 118.\n\n103\n\nAuf die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob die \nTeilungsgenehmigung überhaupt die von der Klägerin reklamierte \nBindungswirkung entfaltet, kommt es daher auch in diesem \nZusammenhang nicht an.\n\n104\n\nDie Klage war danach mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 \nVwGO in vollem Umfang abzuweisen.\n\n105\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht \nauf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n106\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen \ndes § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.\n\n107","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302636","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-03-02/7-a-2983-98","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 75","ref_norm":"75","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/302636","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/302636","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-03-02/7-a-2983-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/302636","retrieved":"2026-07-09 03:28:37.494343+00:00"}}