{"status":"available","doknr":"NRWE-ovgs/ovg_nrw/j2001/7_A_2983_98urteil20010216","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:2001:0216.7A2983.98.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":"7. Senat","decided":"2001-02-16","aktenzeichen":"7 A 2983/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nAuf die Berufung des Beklagten wird das angefochtene Urteil \ngeändert.\n\nDie Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.\n\nDie Anschlussberufung der Klägerin wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens beider Instanzen.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\nTatbestand:\n\nDie Beteiligten streiten über die Erteilung einer Baugenehmigung bzw. eines \nVorbescheids für den Neubau eines Lebensmittelmarkts mit Backshop auf dem am \nW. weg in A. -O. gelegenen Grundstück der Klägerin Gemarkung O. \nFlur 7 Flurstück 113.\n\nDas dreieckförmige Grundstück grenzt mit seiner südlichen Spitze an die \nO. Straße (B 7), die in West-Ost-Richtung den Stadtteil O. der Stadt \nA. durchquert. Westlich des Grundstücks verläuft die R. , die von Osten \nkommend in einem bogenförmigen Verlauf um O. herum und mit einer über \n600 m langen geraden Strecke in Richtung Süden auf die B 7 zufließt, die sie im \nBereich einer Brücke neben der Südspitze des Grundstücks der Klägerin unterquert. \nDas Gelände westlich der geraden Strecke der R. steigt steil an und ist bewaldet. \nEinige wenige Gebäude befinden sich unmittelbar westlich der R. an der Nord- \nbzw. Südseite der B 7. Östlich neben der R. verläuft ein Streifen Grünland. Das \nGrundstück der Klägerin, das gleichfalls als Grünland genutzt wird, wird zur R. hin \nmit einer über 2 m hohen, dicht mit Gehölzen bestandenen steilen Böschung \nabgegrenzt.\n\nÖstlich des Grundstücks der Klägerin verläuft der neben der Südspitze des \nGrundstücks von der B 7 abzweigende W. weg zunächst nach Norden und geht \nsodann in einen weiten Bogen in nordöstliche Richtung über. Ca. 650 m nordöstlich \nder Südspitze des Grundstücks der Klägerin endet der W. weg an der K. straße \n(L 735), die O. in Nord-Süd-Richtung durchquert. Etwa parallel zum W. weg \nverläuft die zweigleisige Bahnstrecke der oberen Ruhrtalbahn, die rd. 50 m östlich \nder Südspitze des Grundstücks der Klägerin die B 7 kreuzt. Östlich der Bahngleise, \netwas nördlich der B 7, befindet sich der Bahnhof O. . Das sichelförmige \nGelände zwischen W. weg und Bahnstrecke, das in Höhe der B 7 gut 30 m breit ist \nund bis zur Einmündung W. weg/K. straße spitz ausläuft, ist unbebaut. Es wird im \nBereich westlich des Bahnhofs als Parkplatz genutzt. Östlich der Bahnstrecke \nbefindet sich die teils gewerblich, teils für Wohnungen genutzte Bebauung von \nO. , die teilweise bis dicht an die Bahn heranrückt. An der K. straße als der \nhistorisch gewachsenen Einkaufsstraße von O. liegen zahlreiche \nEinzelhandelsgeschäfte sowie Restaurations- und Dienstleistungsbetriebe. Zwischen \nder K. straße und dem Bahnhof befindet sich nördlich der B 7 ein L. -Markt, der \nnach den Vorstellungen der Klägerin in das hier strittige Objekt umziehen \nsoll(te).\n\nEntlang der West-, Nordwest- bzw. Nordseite des W. weg befindet sich im \nnördlichen Anschluss an das unbebaute Grundstück der Klägerin im Wesentlichen \ngroßvolumige Bebauung, hinter der sich zur R. hin unbebaute Freiflächen \nanschließen. Im Einzelnen handelt sich um folgende Nutzungen:\n\nUnmittelbar nördlich des Grundstücks der Klägerin befindet sich der ca. \n120 x 90 m große Komplex der Fa. S. Söhne, die Hartverchromungen und \nPräzisions-Schleifarbeiten durchführt. Hieran schließt sich der etwas kleinere \nKomplex der früheren Polstermöbelfabrik G. an, der teilweise unter \nDenkmalschutz steht. In Teilen dieses Komplexes befindet sich ein Reste-Markt für \nBodenbeläge, in einem anderen Teil ein Betrieb zur Herstellung von Tonmöbeln. \nHinter diesem Komplex stehen ein Wohnhaus und eine Reithalle. Weiter nach \nNordosten befindet sich der umgebaute Komplex einer weiteren ehemaligen \nMöbelfabrik, in dem verschiedene Einzelhandelsbetriebe unter der Bezeichnung \n\"W. -Markt\" angesiedelt sind und dem zur W. straße ein ausgedehnter \nStellplatzbereich mit Tankstelle vorgelagert ist. Bei den Einzelhandelsnutzungen \nhandelt es sich nach den vom Beklagten vorgelegten Überprüfungen um:\n\n- Fa. S. : Genehmigte Verkaufsfläche für Drogerie ohne \nSortimentsbeschränkung 252,32 qm, tatsächlich vorhanden 270 qm;\n\n- Fa. T. Mode: Genehmigte Verkaufsfläche 616,71 qm ohne \nSortimentsbeschränkung (davon 92,50 qm für Randsortimente), tatsächlich \nvorhanden 593 qm;\n\n- Fa. C. -Markt (einschließlich Getränkemarkt): Genehmigte Verkaufsfläche \n1.742,19 qm für umfangreiche Sortimentsliste, tatsächlich vorhanden 1.940 qm;\n\n- Fa. A. : Genehmigte Verkaufsfläche 646 qm ohne Sortimentsbeschränkung, \ntatsächlich vorhanden 485 qm.\n\nFerner wurde für den Bereich des W. -Markts eine Genehmigung für Möbel-\nEinzelhandel mit einer Verkaufsfläche von 9.764,55 qm, davon 1.800 qm für \nverschiedene Randsortimente, erteilt, die derzeit nicht ausgenutzt wird; nach \nAuffassung des Beklagten ist die Genehmigung wegen Unterbrechung der \nBauarbeiten erloschen.\n\nHinter dem Komplex des W. -Markts befinden sich verschiedene Sportanlagen \n(Sportplatz, Sporthalle, Hallenbad, Tennisplätze) sowie nahe der K. straße (L 735) \ndie Schützenhalle. Ferner steht an der Nordseite des W. weg nahe der K. straße \nein weiteres Wohnhaus.\n\nDer Stadtteil O. einschließlich der westlich bzw. nordwestlich des W. weg \ngelegenen Bebauung liegt im Geltungsbereich der im November 1982 bekannt \ngemachten Satzung der Stadt A. über die Grenzen der im Zusammenhang \nbebauten Ortsteile, die auf Grund von § 34 Abs. 2 BBauG erlassen worden war. Die \nSatzung erfasst auch die Sportanlagen hinter dem W. markt mit Ausnahme des \nweiter zur R. hin gelegenen Hallenbads, den Komplex der ehemaligen \nPolstermöbelfabrik G. , das seinerzeit noch unbebaute Gelände der Fa. S. \nSöhne sowie den weit überwiegenden Teil des Grundstücks der Klägerin zwischen \ndem W. weg und der Böschung zur R. mit Ausnahme der äußersten Südspitze. \nIm geltenden Flächennutzungsplan der Stadt A. sind das Gelände der Fa. S. \nSöhne und das Grundstück der Klägerin weit überwiegend als Gewerbegebiet \ndargestellt; als Grünfläche dargestellt ist ein Streifen zur R. hin sowie der südliche \nBereich des Grundstücks der Klägerin (bis etwa 70 m nördlich der an die B 7 \nheranreichenden Südspitze).\n\nDer W. weg wird vom Bebauungsplan Nr. O 20 \"W. weg\" der Stadt A. \nerfasst, der im April 1994 bekannt gemacht wurde. Dieser weist das in \nStraßenverkehrsflächen, öffentliche Parkflächen und Verkehrsgrünflächen aufgeteilte \nVerkehrsband des W. weg von der B 7 bis zur K. straße sowie private \nGrünflächen aus und gibt die Flächen für Bahnanlagen der oberen Ruhrtalbahn \nnachrichtlich wieder. Ferner legt er im Einzelnen Ein- und Ausfahrten zu den \nwestlich, nordwestlich und nördlich des W. weg gelegenen Grundstücken fest und \ntrifft Regelungen zum passiven Schallschutz für den Bereich des W. -Markts und \ndie östlich bis zur K. straße anschließende Bebauung. Für das Grundstück der \nKlägerin, das seinerzeit noch Bestandteil des sich nördlich anschließenden \nGrundstücks der Fa. S. Söhne war, ist keine Ein- und Ausfahrt festgesetzt, \nsondern nur für das nördlich anschließende Areal der Fa. S. Söhne im - auch \nnach der Abtrennung des Grundstücks der Klägerin weiterhin zum Grundstück der \nFa. S. Söhne gehörenden - Bereich nahe der Südostecke des vorhandenen \nGebäudes.\n\nAm 13. März 1997 beantragte die Klägerin beim Beklagten die Erteilung einer \nBaugenehmigung für den Neubau eines Lebensmittelmarkts mit Backshop. Nach den \nzur Genehmigung gestellten Bauvorlagen soll das Verkaufsgebäude mit einer \nVerkaufsfläche von 791,10 qm für den Lebensmittelmarkt (Fa. L. ) und von \n30,49 qm für den Backshop - Gesamtnutzfläche 991,01 qm - im nördlichen Bereich \ndes Grundstücks errichtet werden. 6 Mitarbeiter-Stellplätze sind nördlich des \nGebäudes vorgesehen; insgesamt 102 Kunden-Stellplätze sollen dem Markt zum \nW. weg und zur B 7 hin vorgelagert werden. Eine unmittelbare Zufahrt zum \nW. weg ist nicht vorgesehen, vielmehr soll diese über den südöstlichen Bereich des \nGeländes der Fa. S. Söhne genommen werden.\n\nBei der internen Prüfung des Beklagten wurde ein Verstoß gegen das \nEinfügungsgebot des § 34 BauGB verneint. Die beteiligten Behörden für Arbeits-, \nUmwelt- und Immissionsschutz erhoben keine Bedenken gegen das Vorhaben. Die \nKlägerin wurde allerdings u.a. auf die erforderlichen Unterlagen zur \nBaulasteintragung hingewiesen. Daraufhin legten die öffentlich bestellten \nVermessungsingenieure W. /S. Anfang April 1997 einen Lageplan mit den \nauf dem Gelände der Fa. S. Söhne vorgesehenen Baulastflächen vor. Unter dem \n14. Mai 1997 forderte der 1. Beigeordnete der Stadt A. das Bauaufsichtsamt im \nHinblick auf eine in Aussicht genommene Überplanung des Bereichs westlich bzw. \nnordwestlich des W. weg auf, sicherzustellen, dass hinsichtlich des Bauantrags \neine Zurückstellung bzw. eine Ablehnung herbeigeführt werde. Mit Schreiben vom \n18. Juni 1997 hörte der Beklagte die Klägerin daraufhin zu einer beabsichtigten \nAblehnung des Bauantrags wegen fehlender Erschließung an. Die Klägerin legte \nkeine weiteren Unterlagen vor, sondern erhob am 9. Juli 1997 die vorliegende \nKlage.\n\nBereits unter dem 3. Juni 1997 war vom Bauverwaltungsamt des Beklagten eine \nTeilungsgenehmigung gem. § 19 BauGB und § 8 BauO NRW für die Abtrennung des \njetzigen Grundstücks der Klägerin vom Gelände der Fa. S. Söhne (Flurstück 1) \nerteilt worden. In dem der Teilungsgenehmigung zu Grunde liegenden Antrag ist \nausgeführt, die Teilung erfolge zum Zwecke der Bebauung; die beabsichtigte \nNutzung ist mit \"Neubau eines Lebensmittelmarkts\" umschrieben.\n\nParallel zum vorliegenden Klageverfahren wurde das Verfahren zur Aufstellung \ndes Bebauungsplans O 26 \"Gewerbegebiet in den O. \" eingeleitet und \nweiterbetrieben sowie eine Veränderungssperre zur Sicherung der Planung erlassen. \nIm Einzelnen nahmen diese Verfahren folgenden Verlauf:\n\nAm 1. Oktober 1997 beschloss der Rat der Stadt A. , den Bebauungsplan O \n26 mit der Zielsetzung aufzustellen, eine weitere ungelenkte \nEinzelhandelsentwicklung, insbesondere im Bereich innenstadtrelevanter Sortimente, \nund die damit einhergehende Fehlentwicklung zu verhindern. Das Plangebiet erfasst \ndas Gelände westlich, nordwestlich und nördlich des W. weg von der B 7 bis zur \nK. straße, wobei der Aufstellungsbeschluss die hinter dem W. -Markt bzw. der \nfrüheren Polstermöbelfabrik G. gelegenen Bereiche der Sportanlagen noch nicht \nerfasste. Der Anfang 1999 erstellte und zum Gegenstand einer frühzeitigen \nBürgerbeteiligung sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemachte \nPlanentwurf sieht für den neben dem W. weg gelegenen Bereich vom Grundstück \nder Klägerin bis einschließlich der früheren Polstermöbelfabrik G. \nGewerbegebiete mit Ausschluss von Einzelhandel vor sowie für den Bereich des \nW. -Markts ein Sondergebiet für ein Einkaufszentrum; für die nördlich \nanschließenden Bereiche von der Reithalle bis zur Schützenhalle ist ein \nSondergebiet für Sport- und Freizeiteinrichtungen vorgesehen. Während des \nAufstellungsverfahrens wurden Ermittlungen - insbesondere zu den vorhandenen \nNutzungen - angestellt und verschiedene Gutachten eingeholt. Hierbei handelt es \nsich um ein Gutachten zu Bodenuntersuchungen im Bereich W. weg 6 vom \n15. September 1998, ein Einzelhandelsgutachten und Einzelhandelskonzept, dessen \nvorläufige Endversion mit Stand Oktober 2000 zwischenzeitlich vorliegt, sowie eine \nschalltechnische Untersuchung für den Bebauungsplan O 26, die im November 1999 \nvorgelegt wurde. Letztere erfasst den Verkehrslärm von Straßen und \nSchienenwegen, den Sportlärm, den Gewerbelärm (einschließlich der zugehörigen \nParkplätze) und Überlegungen zur Kontingentierung der Lärmemissionen. Die \nOffenlegung des Planentwurfs findet derzeit (Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung \nvor dem Senat) statt.\n\nZur Sicherung der Planung beschloss der Rat der Antragsgegnerin am \n1. Oktober 1997 eine auf 2 Jahre befristete Veränderungssperre für den seinerzeit \nnoch kleiner - ohne die Sportanlagen - vorgesehenen Planbereich, die mit dem \nAufstellungsbeschluss am 10. Oktober 1997 bekannt gemacht wurde. Am \n8. September 1999 beschloss der Rat der Stadt A. , die Veränderungssperre \nerstmals bis zum 10. Oktober 2000 zu verlängern. Die Satzung über die erste \nVerlängerung wurde am 24. September 1999 bekannt gemacht. Eine zweite \nVerlängerung der Veränderungssperre spätestens bis zum 10. Oktober 2001 \nbeschloss der Rat der Stadt A. am 19. September 2000. Die Satzung über die \nzweite Verlängerung, der die Bezirksregierung unter dem 25. August 2000 \ngemäß § 17 Abs. 2 BauGB zugestimmt hatte, wurde am 29. September 2000 \nbekannt gemacht.\n\nZur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin insbesondere vorgetragen, die \nKlage sei als Untätigkeitsklage zulässig. Sie - die Klägerin - habe auch einen \nAnspruch auf die begehrte Baugenehmigung. Ihr Vorhaben sei nach § 34 BauGB zu \nbeurteilen, weil es im Geltungsbereich der Satzung über die Grenzen der im \nZusammenhang bebauten Ortsteile und im Übrigen auch unabhängig hiervon im \nunbeplanten Innenbereich liege. Es füge sich hinsichtlich der Art der baulichen \nNutzung ein, weil das maßgebliche Gebiet, zu dem es gehöre, Elemente von \ngroßflächigem Handel bis zu Gewerbe aufweise. Auch die Erschließung, die über \ndas Nachbargrundstück erfolge, sei gesichert. Sie - die Klägerin - habe mit \nZustimmung des Nachbareigentümers einen Antrag auf Eintragung einer Baulast \ngestellt, der genehmigungsfähig sei. Die Genehmigung sei ferner auch deshalb zu \nerteilen, weil die in Kenntnis der Bauabsichten erteilte Teilungsgenehmigung vom \n3. Juni 1997 entsprechende Bindungswirkungen entfalte.\n\nNach Bekanntmachung der Veränderungssperre hat die Klägerin weiter \nvorgetragen, die Veränderungssperre könne ihrem Vorhaben nicht entgegengehalten \nwerden. Es handele sich um eine reine Verhinderungsplanung. Das Planziel einer \nBewahrung der Zentren von A. vor weiterem Kaufkraftabzug könne ohnehin nicht \nerreicht werden. Angesichts der umfangreichen bereits vorhandenen Verkaufsflächen \nim Bereich des W. -Markts (ca. 15.000 qm) und des benachbarten Geländes werde \ndas Hinzutreten einer Verkaufsfläche von 700 bis 800 qm keinen weiteren spürbaren \nKaufkraftabfluss zur Folge haben, zumal es sich bei ihrem - der Klägerin - Vorhaben \nnur um die Verlagerung eines bereits vorhandenen Lebensmittelmarkts um etwa \n150 m handele. Auf der K. straße seien Lebensmittelmärkte heutigen Zuschnitts \nnicht vorhanden und auch nicht lebensfähig, wie der Umzug des C. -Markts in den \nW. -Markt zeige. Schließlich sei kaum anzunehmen, dass die Stadt A. \nangesichts der insbesondere schon durch die Bindungswirkung der \nTeilungsgenehmigung gegebenen erheblichen Schadensersatz- und \nEntschädigungsansprüche in Millionenhöhe an den Planungsvorstellungen festhalten \nwerde.\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\nden Beklagten zu verpflichten, den Bauantrag der Klägerin vom 12. März 1997 \nbetreffend die Errichtung eines Lebensmittelmarkts mit Bäckereiverkauf auf dem \nGrundstück Gemarkung O. Flur 7 Flurstück 113 unter Ausklammerung der die \nwegemäßige Erschließung betreffenden Fragen zu genehmigen,\n\nhilfsweise festzustellen, dass die in der Untätigkeit liegende Versagung der \nBaugenehmigung bis zum 10. Oktober 1997 rechtswidrig gewesen ist.\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\ndie Klage abzuweisen.\n\nEr hat insbesondere vorgetragen, das Vorhaben sei planungsrechtlich \nunzulässig, wie aus einer Stellungnahme der Bezirksregierung vom 5. August \n1997 folge. Hiernach handele es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen \nEinzelhandelsbetrieb iSv § 11 Abs. 3 BauNVO, der sich nicht nach § 34 BauGB \neinfüge. Der W. -Markt gehöre nicht (mehr) zur maßgeblichen Umgebung. Aus der \nTeilungsgenehmigung folge nichts Gegenteiliges, da die beabsichtigte Nutzung im \nAntrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung nicht eindeutig genug offenbart \nworden sei. Ferner sei die Erschließung nicht gesichert, da der zu erwartende Zu- \nund Abgangsverkehr nicht über das Nachbargrundstück abgewickelt werden könne. \nEiner Baugenehmigung stehe schließlich die zwischenzeitlich erlassene \nVeränderungssperre entgegen. Diese verfolge legitime Ziele. Die Ansiedlung eines \nweiteren Einzelhandelsvorhabens hätte zur Konsequenz, dass weiterer Einzelhandel \nauf den noch angrenzenden Grundstücken nicht zu verhindern wäre. Dann würde \nder periphere Standort zu einer Verlagerung von Kundenströmen an den Stadtrand \nund einer weiteren Schwächung des Einkaufsbereichs an der K. straße führen. Die \nStadt dürfe eine Gefährdung der lokalen funktionsfähigen Versorgungsstrukturen in \nden Stadtteilen O. und A. zum Anlass nehmen, im Rahmen ihrer \nPlanungshoheit die Aufstellung eines Bebauungsplans und den Erlass einer \nVeränderungssperre zu beschließen.\n\nMit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage hinsichtlich \ndes Hauptantrags abgewiesen, weil der Genehmigung des strittigen Vorhabens die \nwirksame Veränderungssperre entgegenstehe. Aus der Teilungsgenehmigung könne \ndie Klägerin keinen Anspruch auf die begehrte Genehmigung herleiten, weil § 21 \nBauGB ab 1. Januar 1998 weggefallen sei und die Überleitungsvorschriften der \n§§ 233 ff BauGB nicht einschlägig seien. Im Übrigen sei das Vorhaben \nplanungsrechtlich nach § 35 BauGB zu beurteilen, weil die Abrundungssatzung \nunwirksam und das Antragsgrundstück nicht mehr dem Bebauungszusammenhang \nzuzuordnen sei. Hiernach sei es unzulässig, weil es der natürlichen Eigenart der \nLandschaft widerspreche. Dem Hilfsantrag hat das Verwaltungsgericht hingegen \nstattgegeben. Vor Erlass der Veränderungssperre sei das Vorhaben zwar gleichfalls \nplanungsrechtlich unzulässig gewesen, einer hierauf gestützten Versagung hätte \njedoch die Teilungsgenehmigung entgegenstanden. Sie habe nach dem seinerzeit \nnoch geltenden § 21 BauGB a.F. Bindungswirkung entfaltet, da die Bauabsicht \n\"Neubau eines Lebensmittelmarkts\" eindeutig verlautbart worden sei.\n\nGegen das ihm am 8. Juni 1998 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 27. Juni \n1998 die Zulassung der Berufung beantragt. Mit Beschluss vom 20. Oktober 1998, \ndem Beklagten zugestellt am 23. Oktober 1998, hat der Senat die Berufung \nzugelassen. Der Beklagte hat am 20. November 1998 die Berufung begründet und \neinen Berufungsantrag gestellt. Gleichfalls am 20. November 1998 hat die Klägerin \nAnschlussberufung mit dem Ziel eingelegt, dass ihrem erstinstanzlichen Hauptantrag \nstattgegeben werden soll.\n\nIm Berufungsverfahren trägt der Beklagte insbesondere vor, die \nAnschlussberufung der Klägerin sei unzulässig, da das angefochtene Urteil \nhinsichtlich des Hauptantrags rechtskräftig geworden sei. Dem Begehren auf \nErteilung der Genehmigung stehe zudem weiterhin die Veränderungssperre \nentgegen. Deren zweite Verlängerung sei gerechtfertigt, da sie infolge besonderer \nUmstände zur Sicherung der Planung erforderlich sei. Die zu bewältigende \nPlanungsaufgabe sei insbesondere mit Blick auf die Einzelhandelsproblematik in \nzentralen Versorgungsbereichen der Stadt A. außergewöhnlich umfangreich und \nschwierig. So habe es wegen Diskrepanzen zwischen den genehmigten und den \ntatsächlich vorhandenen Nutzungen im W. -Markt zeitaufwändiger Ermittlungen \nbedurft. Das vorliegende Einzelhandelsgutachten für die Stadt A. aus dem Jahr \n1990 sei nicht mehr aktuell gewesen, sodass es der Erarbeitung eines neuen \nEinzelhandelsgutachtens und -konzepts bedurft habe, dessen Erarbeitung 1997 \nangeregt worden sei. Nach Bestandsaufnahmen und umfangreichen Befragungen \nlägen erst seit Oktober 2000 Empfehlungen vor. Auf den Ablauf der \nVeränderungssperre sei auch keine faktische Zurückstellung anzurechnen. Der \nBauantrag sei zügig bearbeitet worden und bei Inkrafttreten der Veränderungssperre \nnicht bescheidungsreif gewesen. So seien die Bauvorlagen nicht vollständig und die \nErschließung nicht gesichert gewesen. Zwar habe ihm - dem Beklagten - ein Plan für \ndie Baulast vorgelegen, nicht aber eine Verpflichtungserklärung des Eigentümers des \nzu belastenden Grundstücks. Vertragliche Vereinbarungen, die anlässlich des \nErwerbs des Grundstücksteils durch die Klägerin getroffen worden seien, seien ihm - \ndem Beklagten - nicht bekannt gewesen. Schließlich habe das Verwaltungsgericht zu \nUnrecht dem Hilfsantrag stattgegeben. Der Teilungsgenehmigung komme keine \nBindungswirkung zu. Sie sei nicht von der Klägerin beantragt worden. Auch habe \nkeine eindeutige Verlautbarung der Nutzungsabsichten vorgelegen. Die im \nTeilungsantrag angegebene Nutzungsabsicht sei mit dem Inhalt des Bauantrags \nnicht identisch gewesen. Es sei nicht Aufgabe der Baugenehmigungsbehörde, \nNachforschungen hinsichtlich konkreter Bauabsichten anzustellen; Unklarheiten \ngingen zu Lasten des die Teilungsgenehmigung Beantragenden.\n\nDer Beklagte beantragt,\n\nunter Änderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage in vollem Umfang \nabzuweisen sowie die Anschlussberufung der Klägerin zurückzuweisen.\n\nDie Klägerin beantragt,\n\ndie Berufung des Beklagten zurückzuweisen sowie unter Änderung des \nangefochtenen Urteils ihr die am 12. März 1997 beantragte Baugenehmigung für \neinen Lebensmittelmarkt mit 791,1 qm Verkaufsfläche sowie einen Backshop mit \n30,49 qm Verkaufsfläche unter Ausklammerung der Frage der Erschließung zu \nerteilen.\n\nSie trägt insbesondere vor, ihre Anschlussberufung sei zulässig, weil sie sich auf \ndenselben Streitgegenstand beziehe wie die vom Senat zugelassene Berufung des \nBeklagten. Sie sei auch begründet. Die Veränderungssperre stehe dem \nVerpflichtungsbegehren - jedenfalls nunmehr - nicht entgegen, weil die \nVoraussetzungen für eine zweite Verlängerung der Veränderungssperre nicht \nvorlägen. Die vorliegende Planung sei nicht durch eine besondere Ungewöhnlichkeit \ngekennzeichnet. Ihr - der Klägerin - stehe auch ein Anspruch auf die begehrte \nGenehmigung zu. Ihr Vorhaben sei ungeachtet der Frage der Wirksamkeit der \nInnenbereichssatzung von 1982 nach § 34 BauGB zu beurteilen und hiernach \nzulässig, weil der W. -Markt die durch große Grundstücke gekennzeichnete \nUmgebung mitpräge. Selbst bei Annahme einer Außenbereichslage sei das \nVorhaben zulässig, weil die Eigenart der Landschaft nicht beeinträchtigt werde. Das \nVerwaltungsgericht habe im Übrigen jedenfalls dem Feststellungsbegehren zu Recht \nstattgegeben. Einen Schaden habe sie - die Klägerin - auch deshalb zu erwarten, \nweil die vorgesehene Mieterin des Objekts wegen des langen Zeitablaufs nicht mehr \nzur Verfügung stehe. Der Beklagte habe den Bauantrag bis zum Erlass der \nVeränderungssperre schon wegen der durch die Teilungsgenehmigung begründeten \nBindungswirkung positiv bescheiden müssen. Der Teilungsantrag sei von einem \nöffentlich bestellten Vermessungsingenieur gestellt worden. In einem \nBearbeitungsvermerk von Bediensteten des Beklagten sei ausdrücklich angeführt \nworden, dass ein Bauantrag vorliege. Der positiven Bescheidung habe auch nicht \nentgegengehalten werden können, dass die Erschließung nicht gesichert sei. Pläne \nfür die Baulast seien erstellt worden und dem Beklagten Anfang April 1997 \nzugegangen. Der Veräußerer des Grundstücks sei ihr - der Klägerin - gegenüber \nnach einem Vertrag vom 24. Februar 1997 auch verpflichtet, ihr ein Wegerecht \neinzuräumen und dieses im Grundbuch und durch Baulast zu sichern. Im Übrigen \ngelte die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung unabhängig davon, ob die \nErschließung gesichert sei.\n\nGemäß Beschluss vom 3. November 2000 hat der Berichterstatter des Senats \nam 12. Dezember 2000 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber \ngefertigte Niederschrift wird verwiesen.\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der \nBeteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der vom Beklagten vorgelegten \nPläne, Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug \ngenommen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat dem hilfsweise \ngestellten Fortsetzungsfeststellungsantrag der Klägerin zu Unrecht entsprochen.\n\nDer Fortsetzungsfeststellungsantrag ist allerdings entgegen der Auffassung des \nBeklagten nicht bereits deshalb unzulässig, weil der Klägerin ein \nFeststellungsinteresse nicht zustünde. Die Klägerin hat insoweit vorgetragen, sie \nwolle gegenüber dem Beklagten Ersatzansprüche geltend machen, die sich daraus \nergäben, dass die beantragte Genehmigung ihrer Meinung nach zu Unrecht nicht \nbereits vor Eintritt des erledigenden Ereignisses - erstmaliges Inkrafttreten der \nVeränderungssperre - erteilt worden sei. In diesem Zusammenhang hat sie \ninsbesondere auch betont, dass die vorgesehene Mieterin für das strittige Vorhaben \nzwischenzeitlich nicht mehr zur Verfügung stehe. Dass sich aus diesen \nGesichtspunkten ein Ersatzanspruch der Klägerin ergeben könnte, erscheint \njedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen.\n\nDie Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf die im Verfahren erster Instanz \nbegehrte und vom Verwaltungsgericht auch ausgesprochene Feststellung, dass \"die \nin der Untätigkeit liegende Versagung der Genehmigung des Bauantrags der \nKlägerin vom 12. März 1997 bis zum 10. Oktober 1997 rechtswidrig gewesen \nist\".\n\nDiese Feststellung bezieht sich nicht etwa darauf, dass der Beklagte der Klägerin \nbis zum 10. Oktober 1997 keinen Vorbescheid unter Ausklammerung der die \nwegemäßige Erschließung betreffenden Fragen erteilt hatte, sondern darauf, dass \ndie Klägerin bis zum genannten Stichtag einen Anspruch auf eine uneingeschränkte \nBaugenehmigung hatte, wie sie von ihr mit dem am 13. März 1997 beim Beklagten \neingegangenen Bauantrag vom 12. März 1997 beantragt worden und im \ngerichtlichen Verfahren jedenfalls bis zum Erlass der Veränderungssperre \nweiterverfolgt worden war. Dies folgt schon aus dem vorstehend wiedergegebenen \nWortlaut des im Verfahren erster Instanz zu Protokoll genommenen Hilfsantrags \nsowie dem entsprechenden Tenor des erstinstanzlichen Urteils. Mit der Versagung \n\"der Genehmigung des Bauantrags\" ist eindeutig das bis zum Erlass der \nVeränderungssperre zur Entscheidung gestellte Begehren in seiner Gesamtheit \nerfasst. In diesem Stadium hat die Klägerin ausschließlich ihren vermeintlichen \nAnspruch auf eine Baugenehmigung iSv § 75 BauO NRW verfolgt, die neben der \numfassenden Feststellung, dass das Vorhaben einschließlich der beabsichtigten \nNutzung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, auch die Erlaubnis zur \nAusführung des genehmigten Vorhabens (\"Baufreigabe\") enthält.\n\nZum entsprechenden Unterschied zwischen einer Baugenehmigung und einem \n(eingeschränkten) planungsrechtlichen Vorbescheid (sog. Bebauungsgenehmigung) \nvgl.: BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1975 - IV C 28.72 - BRS 29 Nr. 116; Urteil vom \n3. Februar 1984 - 4 C 39.82 - BRS 42 Nr. 170, jeweils m.w.N..\n\nDie Erteilung eines Vorbescheids unter Ausklammerung der Frage der \nErschließung, der gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW einen entsprechenden \nAntrag voraussetzt, hat die Klägerin in dem hier maßgeblichen Zeitraum nicht \nbeantragt. Dem zur Entscheidung gestellten uneingeschränkten Begehren \nentsprechen auch die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils, die sich im \nEinzelnen zu der vom Verwaltungsgericht getroffenen Aussage verhalten, der \nBeklagte hätte jedenfalls bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre \"den \nBauantrag der Klägerin genehmigen müssen\".\n\nEine solche Feststellung lässt sich entgegen der Auffassung des \nVerwaltungsgerichts jedoch nicht treffen. Die Klägerin hatte zu keinem Zeitpunkt bis \nzum 10. Oktober 1997 einen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung, weil die \nErschließung nicht gesichert war.\n\nDie Erschließung war nicht etwa deshalb gesichert, weil vom Grundstück der \nKlägerin aus unmittelbar eine Zufahrt zum W. weg genommen werden kann. Dem \nsteht entgegen, dass der insoweit maßgebliche Bebauungsplan Nr. O 20 \"W. weg\", \nder ausdrücklich die Ein- und Ausfahrten zum W. weg festsetzt, eine solche für den \nBereich des nachträglich durch Teilung entstandenen Grundstücks der Klägerin nicht \nvorsieht, und steht im Übrigen auch außer Streit. Fehlt es an einer unmittelbaren \nZufahrt zum öffentlichen Wegenetz, bedarf es zur Sicherung der Erschließung im \nbauplanungsrechtlichen Sinne einer besonderen rechtlichen Sicherung, nach der die \nErschließung - hier die Anbindung an das öffentliche Wegenetz - auf Dauer zur \nVerfügung steht. Rein schuldrechtliche Vereinbarungen des Bauherren mit einem \nprivaten Nachbarn reichen hierfür nicht aus.\n\nVgl. zu alledem: BVerwG, Beschluss vom 22. November 1995 - 4 B 224.95 - \nBRS 57 Nr. 104.\n\nEntsprechend diesen Anforderungen hat die Klägerin vorgesehen, dass die \nAnbindung des strittigen Vorhabens über eine Teilfläche des nördlichen \nNachbargrundstücks und die dort vorhandene, im Bebauungsplan Nr. O 20 \n\"W. weg\" festgesetzte Zufahrt erfolgen soll. Hierzu soll nach den Vorstellungen der \nKlägerin eine Baulast (§ 83 BauO NRW; früher: § 78 BauO NRW) auf dem \nbetreffenden nördlichen Nachbargrundstück eingetragen werden. Eine solche \nBaulast war im hier maßgeblichen Zeitpunkt jedoch weder eingetragen noch waren \ndie Voraussetzungen für ihre Eintragung gegeben. Die Eintragung der Baulast setzt \nnach § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW (früher: § 78 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW) eine \nVerpflichtungserklärung des Eigentümers des zu belastenden Grundstücks voraus. \nEine solche Verpflichtungserklärung lag bis zum 10. Oktober 1997 dem Beklagten \njedoch nicht vor. Mit dem von der Klägerin erwähnten \"Antrag\" der öffentlichen \nbestellten Vermessungsingenieure W. /S. vom 4. April 1997, der am 7. April \nbeim Beklagten einging, ist lediglich ein Flurkartenauszug mit Darstellung der \nräumlichen Lage der Baulastflächen vorgelegt worden, nicht jedoch die der \nBaulasteintragung zu Grunde zu legende Verpflichtungserklärung des betroffenen \nGrundstückseigentümers. Auch der Architekt der Klägerin hat dem Bauaufsichtsamt \ndes Beklagten mit seinem späteren Schreiben vom 11. April 1997 lediglich mitgeteilt, \ndie Baulasten einschließlich Entwässerung seien \"in Vorbereitung\".\n\nDer seitens der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat \nangesprochene Umstand, es entspreche der Verwaltungspraxis, dass in einer \nderartigen Fallkonstellation die Einverständniserklärung des Eigentümers des zu \nbelastenden Grundstücks von der Verwaltung (Bauaufsicht) eingeholt werde, ist \nunerheblich. Eine solche - bürgerfreundliche - Verwaltungspraxis ändert nichts daran, \ndass es nach § 69 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW Sache des Bauantragstellers ist, die für \ndie Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erforderlichen \nAntragsunterlagen vollständig vorzulegen.\n\nVgl.: OVG NRW, Beschluss vom 5. Februar 2001 - 7 A 410/01 - (zur \nVeröffentlichung vorgesehen).\n\nDementsprechend ist die Klägerin mit dem Anhörungsschreiben des Beklagten \nvom 18. Juni 1997 ausdrücklich darauf hingewiesen worden, es sei beabsichtigt, den \nBauantrag wegen fehlender Erschließung abzulehnen. Da die Klägerin hierauf nur \nmit der (zunächst) auf die Verpflichtung des Beklagten zur positiven Bescheidung \nihres Bauantrags abzielenden Untätigkeitsklage, nicht aber mit der Vorlage der noch \nfehlenden Einverständniserklärung reagiert hat, hat sie den erforderlichen Nachweis \nder Sicherung der Erschließung nicht erbracht.\n\nAus dem im Gerichtsverfahren vorgelegten Auszug aus dem Vertrag vom \n24. Februar 1997, nach dem zu gunsten der zu erwerbenden Teilfläche (Grundstück \nder Klägerin) ein Geh- und Überfahrrecht auf die verbleibende Restfläche \neingetragen werden soll, lässt sich - allenfalls - eine nach dem Dargelegten nicht \nausreichende schuldrechtliche Verpflichtung herleiten, sodass es nicht darauf \nankommt, ob dem Beklagten bis zum hier maßgeblichen Zeitpunkt diese \nVereinbarung überhaupt bekannt war. Auch hat die Klägerin nichts dafür dargetan, \ndass die vorgesehene Zuwegung über das Nachbargrundstück im hier maßgeblichen \nZeitpunkt jedenfalls dinglich, z.B. durch eine Grunddienstbarkeit, gesichert war.\n\nDazu, dass auch eine solche Dienstbarkeit zur Sicherung der Erschließung im \nplanungsrechtlichen Sinne ausreichen kann, vgl.: BVerwG, Beschluss vom \n22. November 1995 - 4 B 224.95 - BRS 57 Nr. 104.\n\nSchließlich folgt auch nicht aus der Teilungsgenehmigung vom 3. Juni 1997, \ndass die Klägerin im hier maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der \nVeränderungssperre einen Anspruch auf eine uneingeschränkte Baugenehmigung \nhatte. Insoweit kann die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob die \nTeilungsgenehmigung überhaupt die von der Klägerin reklamierte Bindungswirkung \nentfaltet, dahinstehen. Im Bodenverkehrsverfahren bleibt die Frage der Sicherung \nder Erschließung ungeprüft. Dementsprechend nimmt diese Frage auch nicht an \neiner Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung teil.\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 9. Oktober 1981 - 4 C 9.78 - BRS 38 Nr. 114 \nm.w.N..\n\nDanach hat das Verwaltungsgericht dem hilfsweise gestellten \nFortsetzungsfeststellungsantrag der Klägerin zu Unrecht stattgegeben.\n\nDie Anschlussberufung der Klägerin ist dagegen bereits unzulässig.\n\nDa die Klägerin innerhalb der Rechtsmittelfrist keinen Antrag auf Zulassung der \nBerufung gestellt hat, ist ihre Berufung als unselbstständige Anschlussberufung im \nSinne von § 127 Satz 2 VwGO zu werten. Als solche ist sie nur zulässig, wenn sie \nsich im Rahmen der zugelassenen Berufung hält. Eine Anschließung kann nur \nhinsichtlich des Streitgegenstandes erfolgen, der Gegenstand der zugelassenen \nBerufung ist.\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 18. März 1996 - 9 C 64.95 - NVwZ-RR 197, 253; VGH \nBaden-Württemberg, Beschluss vom 20. Juli 1998 - 7 S 1125/98 - NVwZ 1998, 1320; \nOVG NRW, Urteil vom 29. Januar 1999, 11 A 4952/97 - BauR 2000, 92.\n\nStreitgegenstand der zugelassenen Berufung ist - in Form der \nFortsetzungsfeststellungsklage - der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch \nauf Erteilung einer uneingeschränkten Baugenehmigung bis zum 10. Oktober 1997. \nStreitgegenstand der Anschlussberufung ist hingegen der Anspruch auf Erteilung \neines Vorbescheids unter Ausklammerung der Frage der Erschließung, der nach \nAuffassung der Klägerin im Zeitpunkt der Entscheidung der mündlichen Verhandlung \nvor dem Senat (weiter bzw. wieder) bestehen soll. Die uneingeschränkte \nBaugenehmigung und der eingeschränkte Vorbescheid betreffen wegen ihrer bereits \nangesprochenen unterschiedlichen rechtlichen Wirkungen verschiedene \nStreitgegenstände. Dementsprechend wird in der Spruchpraxis des erkennenden \nGerichts der Übergang von einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer \nBaugenehmigung zu einer Verpflichtungsklage auf Erteilung eines Vorbescheids \nstets als Klageänderung angesehen.\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 15. Januar 1992 - 7 A 81/89 - NWVBl 1993, 25; Urteil \nvom 26. Februar 1992 - 7 A 699/89 -; Urteil vom 9. Januar 1997 - 7 A 2233/96 -.\n\nDarüber hinaus geht die Anschlussberufung auch zeitlich über den \nStreitgegenstand der zugelassenen Berufung hinaus. Während diese lediglich den \nZeitraum bis zum 10. Oktober 1997 erfasst, will die Klägerin mit ihrer \nAnschlussberufung eine Entscheidung nach der im Zeitpunkt der mündlichen \nVerhandlung vor dem Senat maßgeblichen Rechtslage. Eine derartige Erweiterung \ndes Streitgegenstandes hält sich nicht mehr im Rahmen der zugelassenen \nBerufung.\n\nIm Übrigen wäre die Anschlussberufung der Klägerin auch unbegründet, weil das \nim Wege der Untätigkeitsklage verfolgte Begehren auf Erteilung eines Vorbescheides \nunzulässig ist.\n\nHinsichtlich der Klage auf Erteilung eines Vorbescheids fehlt es am erforderlichen \nVorverfahren (§ 68 Abs. 2 VwGO). Geht - wie hier - der Kläger von der \nursprünglichen Klage auf Erteilung einer uneingeschränkten Baugenehmigung im \nWege der nach § 91 Abs. 1 VwGO zulässigen Klageänderung auf eine solche auf \nErteilung eines Vorbescheids mit eingeschränktem Umfang über, steht das Fehlen \neines Vorverfahrens für den nunmehr beantragten Vorbescheid der Zulässigkeit der \nKlage dann nicht entgegen, wenn eine Durchführung des Vorverfahrens als reine \nFormalität entbehrlich erscheint. Das ist dann der Fall, wenn die Rechtsfragen, die \nnach der Klageänderung zur Prüfung anstehen, von der Baubehörde und der \nWiderspruchsbehörde bereits in dem den Bauantrag betreffenden Vorverfahren \ngeprüft worden sind.\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 15. Januar 1992 - 7 A 81/89 - NWVBl 1993, 25.\n\nAn diesen Voraussetzungen fehlt es hier schon deshalb, weil die Klägerin vor \neiner Bescheidung ihres Bauantrags unmittelbar Untätigkeitsklage erhoben hat und \nsich die Widerspruchsbehörde auch im weiteren Verlauf des Verfahrens nicht mit \ndem Antrag der Klägerin zu befassen hatte.\n\nEine Entbehrlichkeit des Vorverfahrens kann hier auch nicht aus den Regelungen \nüber die Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) hergeleitet werden. Zwar war die \nUntätigkeitsklage mit dem ursprünglichen Begehren auf Erteilung einer \nuneingeschränkten Baugenehmigung zulässig. Bezüglich des \nGenehmigungsgegenstands, der erst in der mündlichen Verhandlung vor dem \nVerwaltungsgericht zum Gegenstand des Verfahrens gemacht worden ist \n(Vorbescheid unter Ausklammerung der wegemäßigen Erschließung), hat die \nKlägerin jedoch keinen Genehmigungsantrag an den Beklagten gerichtet, der \ninsoweit deshalb auch nicht untätig war.\n\nVgl. hierzu auch: OVG NRW, Urteil vom 19. März 1993 - 7 A 1638/90 -.\n\nDie Erteilung eines Vorbescheids setzt - wie bereits angesprochen - gemäß § 71 \nAbs. 1 Satz 1 BauO NRW einen entsprechenden Antrag voraus. Ohne einen solchen \nAntrag ist die Baugenehmigungsbehörde, bei der eine uneingeschränkte \nBaugenehmigung beantragt worden ist, nicht - gleichsam ungefragt - verpflichtet, \netwa über einzelne nicht strittige Fragen des zur Genehmigung gestellten Vorhabens \nim Wege des Vorbescheids mit Bindungswirkung positiv zu entscheiden. Liegt ihr ein \nAntrag auf Erteilung einer umfassenden Baugenehmigung vor, so kann sie ihn bei \nUnvollständigkeit der Bauvorlagen gemäß § 72 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW \nzurückweisen\n\n- vgl. hierzu: OVG NRW, Beschluss vom 5. Februar 2001 - 7 A 410/01 - zur \nVeröffentlichung vorgesehen -\n\nbzw. bei nach ihrer Meinung gegebenem Fehlen einzelner \nGenehmigungsvoraussetzungen ablehnen. Es ist hingegen Sache des \nAntragstellers, der Baugenehmigungsbehörde durch - ggf. auch sinngemäß \ngestellten - entsprechenden Antrag nach § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW vorzugeben, \njedenfalls über einzelne Fragen des Vorhabens mit bindender Wirkung durch \nVorbescheid zu entscheiden. Wird ein solcher Antrag nicht ausdrücklich gestellt, \nscheidet auch eine diesbezügliche Untätigkeit der Behörde im Sinne von § 75 VwGO \njedenfalls dann aus, wenn sie keinen Anlass hat, den Bauantrag zugleich dahin zu \nwerten, dass er jedenfalls der Sache nach auch ein Begehren auf Erteilung eines \neingeschränkten Vorbescheids unter Ausklammerung der strittigen Frage mit \numfasst. Dass der Beklagte hier keinen Anlass hatte, von einem solchen sinngemäß \ngestellten Antrag auszugehen, folgt aus der Reaktion der Klägerin auf die Anhörung \nzur beabsichtigten Ablehnung des Bauantrags wegen fehlender Sicherung der \nErschließung. Es wäre Sache der Klägerin gewesen, in dieser Konstellation dem \nBeklagten gegenüber ausdrücklich klarzustellen, dass sie - ungeachtet der weiteren \nGeltendmachung ihres vermeintlichen Anspruchs auf eine uneingeschränkte \nBaugenehmigung - jedenfalls auch einen Vorbescheid unter Ausklammerung der \nFrage der Erschließung begehrt.\n\nOhne dass es darauf noch ankommt, weist der Senat weiter darauf hin, dass die \nKlägerin auf den begehrten Vorbescheid keinen Anspruch hat, weil dem die \nzwischenzeitlich zum zweiten Mal - nunmehr bis zum 10. Oktober 2001 - verlängerte \nVeränderungssperre entgegensteht.\n\nDie Veränderungssperre ist wirksam erlassen worden. Ihr liegt ein Beschluss zur \nAufstellung eines Bebauungsplans zu Grunde (§ 14 Abs. 1 BauGB), der vom Rat der \nStadt A. gefasst und mit seiner ortsüblichen Bekanntmachung vom 10. Oktober \n1997 wirksam geworden ist (§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Der Umstand, dass der \nAufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan und der Satzungsbeschluss für die \nVeränderungssperre in derselben Ratssitzung gefasst und gleichzeitig im Amtsblatt \nder Stadt A. vom 10. Oktober 1997 bekannt gemacht wurden, steht der \nWirksamkeit der Veränderungssperre nicht entgegen. Entscheidend ist allein, dass \ndie Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Zeitpunkt der \nBekanntmachung der Veränderungssperre vorliegt.\n\nVgl.: BVerwG, Beschluss vom 9. Februar 1989 - 4 B 236.88 - BRS 49 Nr. 21.\n\nDies ist auch bei gleichzeitiger Bekanntmachung, wie sie hier erfolgt ist, der Fall, \ndenn in dem Augenblick, in dem die Veränderungssperre bekannt gemacht ist und \ndamit in Kraft tritt, ist auch der Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht und damit \nwirksam.\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 30. November 1998 - 7a D 138/97.NE; Lemmel in \nBerliner Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, § 14 Rdnr. 5.\n\nAuch im Übrigen lagen die Voraussetzungen für den Erlass der \nVeränderungssperre vor.\n\nMateriell-rechtliche Voraussetzung der Veränderungssperre ist insbesondere, \ndass die Planung der Gemeinde einen Stand erreicht hat, der ein Mindestmaß \ndessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. \nNur dann kann die Veränderungssperre ihren Sinn erfüllen, vorhandene planerische \nZiele zu sichern und deren weitere Entwicklung zu ermöglichen. Unzulässig ist eine \nVeränderungssperre hingegen, wenn zur Zeit ihres Erlasses der Inhalt der \nbeabsichtigten Planung noch in keiner Weise abzusehen ist. Demgemäß muss im \nZeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre über den bloßen \nAufstellungsbeschluss hinaus auch eine hinreichende Konkretisierung und Fixierung \nder Planungsabsichten vorliegen.\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - IV C 39.74 -, BRS 30 Nr. 76; \nBeschluss vom 15. April 1988 - 4 N 4.87 -, BRS 48 Nr. 21; Beschluss vom 9. Februar \n1989 - 4 B 236.88 -, BRS 49 Nr. 21; Beschluss vom 9. August 1991 - 4 B 135.91 -, \nBuchholz 406.11 § 14 BauGB Nr. 17; OVG NRW, Urteil vom 30. November 1998 - 7a \nD 138/97.NE -; Urteil vom 8. Februar 2001 - 7a D 81/00.NE -.\n\nDiesen Anforderungen ist im vorliegenden Fall Genüge getan, wie aus den \nErwägungen folgt, die dem zugleich mit der Veränderungssperre gefassten \nAufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan O 26 zu Grunde lagen. Davon, dass \ndas in erster Linie angestrebte - legitime - Planziel der Verhinderung einer weiteren \nungelenkten Einzelhandelsentwicklung im hier betroffenen Bereich nicht (mehr) \nerreicht werden könnte, kann keine Rede sein. Zutreffend weist der Beklagte \nvielmehr darauf hin, dass in der Nachbarschaft des W. -Markts weiterer \nEinzelhandel - etwa im Bereich der früheren Polstermöbelfabrik G. - angesiedelt \nwerden könnte, der zu einer weiteren Schwächung des Einkaufsbereichs an der \nK. straße führen könnte.\n\nEs bestehen entgegen der Auffassung der Klägerin auch keine Bedenken gegen \ndie erst im Laufe des Berufungsverfahrens in Kraft getretene zweite Verlängerung \nder Veränderungssperre bis zum 10. Oktober 2001.\n\n§ 17 Abs. 2 BauGB setzt für eine über den Zeitraum von drei Jahren \nhinausgehende weitere Verlängerung einer Veränderungssperre neben der im \nvorliegenden Fall erfolgten Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde \n- hier der Bezirksregierung (§ 2 Abs. 1 der Verordnung zur Durchführung des \nBaugesetzbuchs vom 7. Juli 1987; GV NW S. 220) - voraus, dass \"besondere \nUmstände es erfordern\". Solche besonderen Umstände liegen vor, wenn ein \nPlanverfahren durch eine Ungewöhnlichkeit gekennzeichnet ist, die sich von dem \nallgemeinen Rahmen der städtebaulichen Planungstätigkeit wesentlich abhebt, \nwobei es sich um Besonderheiten des Umfanges, des Schwierigkeitsgrades oder des \nVerfahrensablaufs handeln kann. Notwendig ist weiter ein ursächlicher \nZusammenhang; d.h. gerade die Ungewöhnlichkeit des Falles muss ursächlich dafür \ngewesen sein, dass die Aufstellung des Planes mehr als die übliche Zeit erfordert. \nSchließlich muss die jeweilige Gemeinde die - verzögerungsverursachende - \nUngewöhnlichkeit nicht zu vertreten haben. Insoweit muss die Gemeinde jedes ihr \nvorwerfbare Fehlverhalten vertreten, wobei im Allgemeinen - im Sinne einer \nwiderlegbaren Regel - davon ausgegangen werden kann, dass Mängel, die in der \nSphäre der Gemeinde auftreten, auf ein Fehlverhalten der Gemeinde zurückzuführen \nsind.\n\nVgl. zu alledem: BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - IV C 39.74 - BRS 30 \nNr. 76; ferner: OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2000 \n\n- 7 A 1117/97 -.\n\nDiesen Anforderungen wird die zweite Verlängerung der Veränderungssperre \ngerecht.\n\nUmfangreiche und kostenintensive Untersuchungen können ein Grund dafür \nsein, dass ein Bebauungsplanverfahren nicht in dem vom Gesetzgeber grundsätzlich \nals ausreichend angesehenen Zeitraum von drei Jahren\n\n- vgl.: BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 a.a.O. -\n\nabgeschlossen werden kann.\n\nVgl.: OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2000 - 7 A 1117/97 -.\n\nSolche Untersuchungen waren hier in mehrfacher Hinsicht anzustellen.\n\nVon besonderer Bedeutung ist das vom Beklagten zutreffend hervorgehobene \nErfordernis, für die beabsichtigte Steuerung der Zulässigkeit zentrenschädlichen \nEinzelhandels im hier betroffenen Bereich verlässliche Entscheidungsgrundlagen zu \nschaffen. Dazu gehörten zum einen Ermittlungen zum vorhandenen \nNutzungsbestand, der bei Verfolgung der planerischen Zielsetzungen überplant und \nggf. auf den passiven Bestandschutz gesetzt werden oder jedenfalls nur in \nzentrenverträglicher Weise auch künftigen Änderungen offen stehen soll. Zum \nanderen kann die vorgesehene Steuerung des Einzelhandels nicht isoliert für das \nhier betroffene Plangebiet betrachtet werden. Es war vielmehr sachgerecht, dass die \nStadt A. Überlegungen dazu anstellte, wie sich die hier zu treffenden \nplanungsrechtlichen Vorgaben in ein Gesamtkonzept für die Steuerung des \nEinzelhandels in den Zentren der Stadt - nicht nur in dem bestehenden \nEinkaufsbereich an der K. straße in O. - einbinden lassen. Dass die hierfür \nerforderlichen Erhebungen und Prüfungen nicht kurzfristig abgewickelt werden \nkönnen und auch für die Beratung der zu ziehenden planerischen Konsequenzen ein \nden üblichen Rahmen für eine \"normale\" Bauleitplanung deutlich übersteigender \nZeitbedarf besteht, liegt auf der Hand. Schließlich ist nach den dem Senat \nvorgelegten umfangreichen Planunterlagen über das noch laufende \nAufstellungsverfahren auch nichts dafür erkennbar, dass die Stadt A. in \nvorwerfbarer Weise eine den gegebenen Umständen noch angemessene zügige \nAbwicklung dieser Prüfungen unterlassen hat.\n\nHinzu kommt, dass die in Angriff genommene Bebauungsplanung \nsachgerechterweise auch die vorhandenen Sportanlagen - mit Ausnahme des \nHallenbades - namentlich wegen ihrer von den Emissionen der gewerblichen \nNutzungen nicht zu trennenden immissionsmäßigen Auswirkungen in die Planung mit \neinbezogen hat. Auf Grund dessen war es sachgerecht, die von den verschiedenen \nEmissionsquellen ausgehenden Lärmimmissionen zusammenfassend in den Blick zu \nnehmen, zumal im Plangebiet selbst zumindest vereinzelte Wohnnutzung vorhanden \nund auch das weitere Umfeld maßgeblich von Wohnnutzung mitgeprägt ist. Die \ninsoweit erstellte schalltechnische Untersuchung belegt anschaulich die Komplexität \nder hier in Angriff genommenen Planung, bei der eine Vielzahl verschiedener \nschalltechnischer Untersuchungen - Verkehrslärm von Straßen und Schienenwegen, \nSportlärm von Sportanlagen verschiedenster Art und Gewerbelärm einschließlich der \nbeachtlichen Emissionen der verschiedenen umfangreichen Stellplatzanlagen von \nGewerbe- und Handelsbetrieben - anzustellen war, wobei die in Rede stehenden \nEmissionen jeweils nach unterschiedlichen Regelwerken zu ermitteln und zu \nbewerten waren.\n\nSchließlich ist auch zu berücksichtigen, dass im Rahmen einer sachgerechten \nAbwicklung der eingeleiteten Planung vorhandene Altlastverdachtsflächen einer \nnäheren gutachterlichen Überprüfung bedurften. Diese Überprüfung ist - wie die \nPrüfung der Lärmimmissionen - ersichtlich ohne vorwerfbare Verzögerung eingeleitet \nund abgewickelt worden.\n\nZusammenfassend ergibt sich, dass die hier in Angriff genommene Planung in \nder Tat durch besondere Umstände gekennzeichnet ist, die es rechtfertigen, der \nplanenden Gemeinde einen über die \"Regel\" von drei Jahren hinausgehenden \nZeitraum für die Abwicklung des Aufstellungsverfahrens zuzugestehen.\n\nDass die nach alledem wirksame zweite Verlängerung der Veränderungssperre \nweiterhin einer Erteilung der von der Klägerin begehrten Genehmigung \nentgegensteht, weil das zur Genehmigung gestellte Einzelhandelsvorhaben die \nVerwirklichung der Planziele beeinträchtigen kann, bedarf keiner weiteren Vertiefung. \nEbenso wenig ist ein Anhalt dafür ersichtlich, dass im hier maßgeblichen Zeitpunkt \nder Entscheidung des Senats die Veränderungssperre wegen Berücksichtigung \nfaktischer Zurückstellungen des Bauantrags der Klägerin in entsprechender \nAnwendung von § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB\n\n- vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 11. November 1970 - IV C 79.68 - BRS 23 \nNr. 88; Beschluss vom 28. Februar 1990 - 4 B 174.89 - BRS 50 Nr. 99; Beschluss \nvom 27. Juli 1990 - 4 B 156.89 - BRS 50 Nr. 101; Beschluss vom 27. April 1992 - 4 \nNB 11.92 - BRS 54 Nr. 76 -\n\nder Klägerin gegenüber jedenfalls bereits abgelaufen ist. Dies folgt schon daraus, \ndass der Bauantrag vom 13. März 1997, weniger als vier Jahre vor der Entscheidung \ndes Senats, gestellt wurde und die hier gerechtfertigte Dauer der \nVeränderungssperre von vier Jahren der Klägerin gegenüber daher unter keinem \ndenkbaren Gesichtspunkt abgelaufen sein kann.\n\nEinen Anspruch auf den begehrten Vorbescheid kann die Klägerin schließlich \nauch nicht aus der Teilungsgenehmigung vom 3. Juni 1997 herleiten.\n\nDies folgt - entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts - allerdings nicht \nbereits daraus, dass die die Bindungswirkung einer solchen Teilungsgenehmigung \nregelnde Vorschrift des § 21 BauGB a.F. mit Inkrafttreten des Gesetzes zur \nÄnderung des Baugesetzbuchs und zur Neuregelung des Rechts der Raumordnung \n(BauROG) vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) am 1. Januar 1998 weggefallen \nist. Es gibt keinen Grund für die Annahme, dass der Gesetzgeber mit dem Wegfall \ndes § 21 BauGB ab 1. Januar 1998 eine nach früherem Recht entstandene \nVertrauensposition habe beseitigen wollen. Eine solche Absicht lässt sich weder dem \ndurch Auslegung ermittelten Inhalt der gesetzlichen Vorschriften noch den \nGesetzesmaterialien entnehmen. Dem Wegfall des § 21 BauGB a.F. kommt vielmehr \nnur Wirkung für die Zukunft zu; auf früherer Grundlage erteilte \nTeilungsgenehmigungen behalten damit ihre Wirkung.\n\nVgl. hierzu im Einzelnen: OVG NRW, Urteil vom 24. Juli 2000 - 10 A 5693/98 - \nm.w.N..\n\nEine Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung im hier maßgeblichen Zeitpunkt \nder Entscheidung des Senats ist jedoch jedenfalls deshalb zu verneinen, weil dies \nunmittelbar aus § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F. folgt. Hiernach gilt die in Absatz 1 der \ngenannten Vorschrift geregelte Bindungswirkung nicht, wenn sich die für die \nErteilung der Genehmigung maßgeblichen rechtlichen oder tatsächlichen \nVoraussetzungen geändert haben. Hierzu zählt auch das Inkrafttreten einer \nVeränderungssperre, wie sie im vorliegenden Fall nach Erteilung der \nTeilungsgenehmigung in Kraft getreten ist.\n\nVgl.: Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl. 1996, § 21 RdNr. \n12; Taegen in Berliner Kommentar zum BauGB, 2. Aufl. 1995, § 21 RdNr. 13.\n\nUnerheblich ist auch, dass die Änderung der für die Erteilung der \nTeilungsgenehmigung maßgebenden rechtlichen oder tatsächlichen \nVoraussetzungen - wie hier - erst nach Stellung des Baugenehmigungsantrags \neingetreten ist.\n\nVgl.: BVerwG, Urteil vom 24. November 1989 - 4 C 54.87 - BRS 49 Nr. 118.\n\nAuf die zwischen den Beteiligten strittige Frage, ob die Teilungsgenehmigung \nüberhaupt die von der Klägerin reklamierte Bindungswirkung entfaltet, kommt es \ndaher auch in diesem Zusammenhang nicht an.\n\nDie Klage war danach mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO in vollem \nUmfang abzuweisen.\n\nDie Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm \n§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 \nVwGO nicht gegeben sind.","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-02-16/7-a-2983-98","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":6},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 34","ref_norm":"34","n":5},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":3},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 75","ref_norm":"75","n":2},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 127","ref_norm":"127","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 11","ref_norm":"11","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/2001-02-16/7-a-2983-98","retrieved":"2026-10-25 20:21:55.349348+00:00"},"card":{"id":"ovg-nrw/2001-02-16/7-a-2983-98","court":"OVG NRW","court_id":"ovg-nrw","court_as_stated":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","panel":"7. 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