{"status":"available","doknr":"OLD114432","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1999:0924.14A6727.95.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1999-09-24","aktenzeichen":"14 A 6727/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin ist seit Juli 1988 Eigentümerin des um 1910 \nerbauten Gebäudes B. straße 193 in K. -P. . Das \nErdgeschoß des Hauses wurde seit seiner Errichtung als \nGaststätte und das erste Obergeschoß mit den Mansarden im \nDachgeschoß zu Wohnzwecken genutzt. Die Wohnung war mit WC und \nBad ausgestattet und wurde ausweislich vorliegender \nPachtverträge aus den Jahren 1969, 1976 und 1978 von den \njeweiligen Pächtern der Gaststätte bewohnt.\n\n3\n\nMit Schreiben vom 21. November 1989 beantragte die Klägerin \ndie Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die \nUmwandlung der etwa 90 qm großen Wohnung im ersten Obergeschoß \nmit Mansarden für eine gewerbliche Nutzung als Hotel Garni. Im \nersten Obergeschoß und im Dachgeschoß sollten nichttragende \nWände teilweise entfernt und durch neue Leichtwände ersetzt \nwerden. Zur Begründung gab die Klägerin an, die Räume seien \nvom Gaststättenbetreiber bis vor etwa vier Jahren bewohnt bzw. \nmöbliert oder an Gäste vermietet worden. Seitdem stünden die \nRäume wegen des unbewohnbaren Zustandes leer. \n\n4\n\nIm Rahmen einer Anhörung zu einer beabsichtigten Ablehnung \nder beantragten Genehmigung machte die Klägerin mit Schreiben \nvom 15. Dezember 1989 geltend, wie bereits in dem Antrag, der \nim übrigen nicht für nötig erachtet werde, mitgeteilt worden \nsei, seien die Räume bisher bereits möbliert und an Hotel- und \nPensionsgäste vermietet worden. Außerdem seien die Räume nicht \nmehr bewohnbar gewesen und hätten seit ca. vier Jahren \nleergestanden.\n\n5\n\nMit Bescheid vom 29. Januar 1990 lehnte der Beklagte den \nAntrag auf Erteilung der Genehmigung zur Zweckentfremdung von \nWohnraum mit der Begründung ab: Die betroffene Wohnung sei \naufgrund ihres Alters und ihrer Ausstattung preisgünstiger und \neinfacher Wohnraum. Gerade bezüglich dieses Wohnraums bestehe \nin K. eine besondere Mangelsituation, so daß die Versorgung \nder Bevölkerung mit Wohnraum dieser Baualtersklasse und \nentsprechender Miethöhe nicht sichergestellt sei.\n\n6\n\nZur Begründung ihres Widerspruchs trug die Klägerin vor, \nsie habe bisher in einem größeren Umfang freifinanzierten \nWohnraum errichtet, für den ein Mietzins vereinbart sei, der \nunter dem nach dem Mietspiegel erzielbaren Mietzins liege. \nWenn sie - die Klägerin - geschädigt werde, müsse sie \nMieterhöhungen vornehmen. Während das Amt für Wohnungswesen \ndie seit Jahren nicht mehr bewohnbaren Räume nicht einmal \nbesichtigt habe, könne der zuständige Außendienstbeamte des \nBauaufsichtsamtes, Herr Homis, bestätigen, daß die Räume nicht \nmehr benutzbar gewesen seien. \n\n7\n\nAusweislich eines Vermerks über eine Besichtigung durch \nBedienstete des Beklagten am 22. März 1990 konnte nicht mehr \nüberprüft werden, ob die Wohnräume noch bewohnbar waren, weil \nbereits erhebliche Umbaumaßnahmen durchgeführt worden waren. \n\n8\n\nDurch Bescheid vom 19. September 1990 wies der Beklagte den \nWiderspruch mit der Begründung zurück: Aus der behaupteten \nmöblierten Vermietung der Räume an Hotel- und Pensionsgäste \nlasse sich kein Genehmigungsanspruch herleiten, weil diese \ngewerbliche Nutzung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung erfolgt \nsei. Die Wohnräume befänden sich zumindest jetzt in einem zu \nWohnzwecken instandsetzungsfähigen Zustand. Eine zukünftige \nNutzung der Räume zu Wohnzwecken sei auch nach erfolgtem Umbau \nz.B. in Form einer Einzelzimmervermietung auf der Basis von \nWohnungsmietverträgen möglich. \n\n9\n\nZur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend \ngemacht: Zum Zeitpunkt des Kaufs des Objekts durch Vertrag vom \n21. April 1988 seien die Wohnräume bereits seit vier Jahren \nnicht mehr bewohnt worden, weil sie längst unbewohnbar \ngeworden seien. Der Pächter der Gaststätte habe nicht in dem \nHaus gewohnt. Die Unbewohnbarkeit der Räume sei durch den \nAußendienstbeamten des Bauaufsichtsamtes, Herrn H. , vor \nBeginn der Sanierungsmaßnahmen festgestellt worden. Zur \nUnbewohnbarkeit sei hinzugekommen, daß zwischen der Gaststätte \nund dem Obergeschoß lediglich eine alte Holzdecke vorhanden \ngewesen sei, so daß der Schallschutz ungenügend gewesen sei. \nDie Nutzung der Räume als Hotel habe die Sanierung \ngerechtfertigt, während eine Sanierung lediglich zu \nWohnzwecken nicht rentabel gewesen wäre. Es wären umfangreiche \nund teure Isoliermaßnahmen notwendig gewesen, die zu einer \nKostenmiete von über 20,- DM je Quadratmeter geführt hätten. \nBei einer solchen Miete könne für einen Altbau kein Mieter \ngefunden werden.\n\n10\n\nDie Klägerin hat beantragt, \n\n11\n\nden Beklagten unter Aufhebung der \nBescheide vom 29. Januar 1990 und \n19. September 1990 zu verpflichten, der \nKlägerin die beantragte \nZweckentfremdungsgenehmigung zu \nerteilen. \n\n12\n\nDer Beklagte hat beantragt, \n\n13\n\ndie Klage abzuweisen. \n\n14\n\nEr hat geltend gemacht: Ob die Räume vor den Umbaumaßnahmen \nin einem unbewohnbaren Zustand gewesen seien, könne \ndahingestellt bleiben, weil die Wohnung mit vertretbarem \nAufwand wieder für Wohnzwecke habe hergerichtet werden können. \nZu dem Umfang der erforderlichen Arbeiten und den notwendigen \nKosten habe die Klägerin keine Angaben gemacht. Eine etwa \nfehlende Rentabilität der Gaststätte ohne Hotelbetrieb \nrechtfertige nicht, Wohnraum zu opfern. \n\n15\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf dessen Inhalt Bezug \ngenommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage \nabgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, ein \nschutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse oder ein \nvorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung \nbestehe nicht. Auf das Vorbringen der Klägerin zur \nBewohnbarkeit des früheren Wohnraums komme es nicht an. \nHandele es sich gegebenenfalls aus wirtschaftlichen Gründen \nnicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, \nscheide bereits aus diesem Grund die Erteilung der \nZweckentfremdungsgenehmigung aus.\n\n16\n\nZur Begründung ihrer Berufung macht die Klägerin geltend: \nEs sei überraschend, daß das Verwaltungsgericht keine \nFeststellungen zur Bewohnbarkeit der Wohnung getroffen habe, \nobwohl diese Frage von Anfang an zwischen den Parteien \nstreitig gewesen sei. Es habe keinen Grund zu der Annahme \ngegeben, sie - die Klägerin - habe ihre Rechtsverfolgung \nbewußt auf den Verpflichtungsantrag beschränken wollen. Die \nWohnung in dem Haus sei unbewohnbar gewesen und \ndementsprechend auch lange vor dem Erwerb des Hauses nicht \nmehr genutzt worden. So seien die Holzdecken durchgefault und \nnicht mehr tragfähig gewesen. Auch die Fensterrahmen seien \ndurchgefault und die Scheiben zerbrochen gewesen. Sie hätten \ngänzlich erneuert werden müssen, wie auch viele Türen. Die \nWasserleitungen seien zum Teil durchgerostet, zum Teil \nverrostet gewesen, was sicher ein wesentlicher Grund für die \nFäulnis im gesamten Holzbereich gewesen sei. Die unbenutzbar \ngewordenen Öfen hätten durch eine neue Heizungsanlage ersetzt \nwerden müssen. Auch seien die Kamine erneuert worden. Das Dach \nsei undicht gewesen, ein Teil des Dachgebälks verrottet und \ndie Treppe zwischen Obergeschoß und Dachgeschoß sei morsch \ngewesen. Eine Aufstellung der Rechnungen für die Umbauarbeiten \n\"Bergertreff\" belaufe sich auf über 190.000,- DM. Auch wenn \nsich dieser Aufwand um etwa 30.000,- DM verringert hätte, weil \nbei einer Wohnnutzung weniger Bäder hätten errichtet werden \nmüssen, hätte sich mit der in dem Haus erzielbaren Rohmiete \nallenfalls eine monatliche Rendite von 800,- DM ergeben. Die \nBaukosten ließen sich damit in einem Zeitraum von zehn Jahren \nnicht amortisieren, selbst wenn der Zinsaufwand nicht \nberücksichtigt würde.\n\n17\n\nDie frühere Eigentümerin, Frau G. , habe sich \noffensichtlich in finanziellen Schwierigkeiten befunden. Die \nTochter von Frau G. , die sich bei Herrn W. \nH. in der Ausbildung befunden habe, habe diesen um Hilfe \ngebeten.\n\n18\n\nHerr W. H. habe in der M. straße, der \nE. -M. -Straße und der B. straße eine große \nAnzahl von Ersatzwohnungen errichtet. Für die Häuser \nM. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a und b sei \ndie Baugenehmigung am 10. Juni 1988 erteilt worden; die Häuser \nmit insgesamt 12 Wohnungen seien am 25. Juni 1989 abgenommen \nworden. Herr W. H. habe einen Geschäftsanteil von \n98 % der Klägerin; 2 % halte sein Sohn. \n\n19\n\nDie Klägerin beantragt sinngemäß, \n das angefochtene Urteil zu ändern und\n1. festzustellen, daß die Nutzung des \nGebäudes B. straße 193 in K. -\nP. als Gaststätte und zu \nBeherbergungszwecken keiner \nZweckentfremdungsgenehmigung bedarf, \n\n20\n\n2. hilfsweise, den Beklagten unter \nAufhebung des Bescheides vom \n29. Januar 1990 und des \nWiderspruchsbescheides vom \n19. September 1990 zu verpflichten, \ndie Zweckentfremdungsgenehmigung für \ndie Umwandlung der Wohnung in dem \nHaus B. straße 193 in K. -\nP. im I. Obergeschoß mit \nMansarden im Dachgeschoß für eine \ngewerbliche Nutzung als Hotel Garni \nzu erteilen.\n\n21\n\nDer Beklagte beantragt, \n\n22\n\ndie Berufung zurückzuweisen. \n\n23\n\nEr trägt vor: Es sei zwar davon auszugehen, daß der \nGebrauch des I. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses zu \nWohnzwecken ohne Durchführung von Renovierungsarbeiten \nnicht möglich gewesen sei, dies sei allerdings darauf \nzurückzuführen, daß in der Vergangenheit notwendige \nInstandhaltungsmaßnahmen unterlassen worden seien. Nach \nAuswertung der Rechnungsbelege seien lediglich \n85.000,-- DM zur Wiederherstellung und Nutzung des \nWohnraums im I. Obergeschoß und Dachgeschoß in Ansatz zu \nbringen. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken wäre ein \nKostenausgleich innerhalb eines Renditezeitraums von \n10 Jahren auch unter Berücksichtigung der Zinsbelastung \nerzielbar gewesen. Zwar habe Herr H. auf den \nGrundstücken M. straße 47 und E. -M. -\nStraße 2 a und 2 b in K. zwei Wohneinheiten geschaffen, \ndiese könnten aber nicht als Ersatz für den streitbefangenen \nWohnraum angesehen werden. Selbst wenn noch ein zeitlicher \nZusammenhang anerkannt werde, so fehle es an einem sachlichen \nBezug zwischen dem errichteten und dem umgewandelten Wohnraum, \nda die Klägerin zu keinem Zeitpunkt dargelegt habe, daß sie \nbeabsichtige, neuen Wohnraum zu schaffen, um dafür zeitgleich \noder später den in Rede stehenden Wohnraum umzuwidmen. \n\n24\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf \nden Inhalt der Verfahrensakte, der Verfahrensakte 16 L 957/94 \nVG Köln - 14 B 2258/94 - und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen. \n\n25\n\nEntscheidungsgründe:\n\n26\n\nDie Berufung hat im wesentlichen Erfolg. \n\n27\n\nDas in der Berufungsinstanz mit dem Hauptantrag verfolgte \nFeststellungsbegehren ist allerdings unbegründet, weil die \nKlägerin für die Zweckentfremdung der Wohnräume im Obergeschoß \nund Dachgeschoß des Hauses B. straße 193 gemäß Art. 6 § 1 \nAbs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts \n- MRVerbG - der (Zweckentfremdungs-) Genehmigung bedarf. Die \nStadt K. ist durch die aufgrund Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG \nerlassenen Zweckentfremdungsverordnungen vom 4. Mai 1981 \n- GV NW Seite 232 -, vom 24. April 1990 - GV NW Seite 251 - \nund vom 4. Juli 1995 - GV NW Seite 610 - (ZwEVO) - wie auch \nzuvor bereits durch die Zweckentfremdungsverordnung vom \n22. Februar 1972 (GV NW Seite 29) - zu einem Gebiet bestimmt \nworden, in dem Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit \nGenehmigung zugeführt werden darf.\n\n28\n\nBei den Räumen im Ober- und Dachgeschoß des Hauses \nB. straße 193, die anderen als Wohnzwecken zugeführt \nwerden sollen, handelt es sich um Wohnraum im Sinne des \nMietrechtsverbesserungsgesetzes und der \nZweckentfremdungsverordnung. An Wohnraum in diesem Sinne fehlt \nes, (1.) wenn die Räume etwa aus bebauungs- oder \nbauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden \ndürfen, (2.) wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände \nzumutbar nicht bewohnt werden können oder (3.) wenn sie aus \nanderen Gründen sich nicht mehr als Wohnraum zu angemessenen \nBedingungen vermieten lassen.\n\n29\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni \n1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51 \nMRVerbG Nr. 7, und Urteil vom \n2. Dezember 1983 - 8 C 155.81 -, aaO \nNr. 10.\n\n30\n\nEin Mißstand ist namentlich dann gegeben, \"wenn die \nbauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde \nVerhältnisse entspricht\" (§ 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG = § 177 \nAbs. 2 BauGB); ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden, \n\"wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder \nEinwirkungen Dritter ... die bestimmungsgemäße Nutzung der \nbaulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird\" \n(§ 39 e Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BBauG = § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 \nBauGB). \n\n31\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni \n1982 aaO Nr. 7; Urteil vom 10. Mai 1985 \n- 8 C 35.83 - aaO Nr. 12; Urteil vom \n14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - aaO \nNr. 16.\n\n32\n\nLiegt ein Mangel oder Mißstand vor, greift das \nZweckentfremdungsverbot gleichwohl ein, wenn der zur \nBeseitigung einer Unbewohnbarkeit erforderliche \nModernisierungs- oder Renovierungsaufwand wirtschaftlich \nvertretbar und dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbar \nist. Ein Mangel oder Mißstand kann dann mit einem zumutbaren \nAufwand behoben werden, wenn die aufzuwendenden finanziellen \nMittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine \nerzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Unzumutbar sind \ndemgegenüber Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen bei \nder gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise dann, wenn \nder mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich \nerwarten läßt, daß die modernisierten oder renovierten Räume \nmindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite \nerbringenden Mietzins vermietet werden können. Abzusetzen ist \nvon dem Aufwand allerdings der Wert derjenigen Investitionen, \ndie nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit \nunterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv \ngebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen \ndurchgeführt worden wären. Dabei ist ohne Bedeutung, ob der \nVerfügungsberechtigte selbst oder sein Rechtsvorgänger die \nnotwendigen Maßnahmen unterlassen hat. \n\n33\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai \n1985, - 8 C 35.83 - aaO Nr. 12; Urteil \nvom 20. August 1986 - 8 C 16.84 - aaO \nNr. 13; Urteil vom 14. Dezember 1990 \n- 8 C 38.89 - aaO Nr. 16.\n\n34\n\nNach der von der Klägerin gegebenen Beschreibung des \nZustandes des Hauses B. straße 193 ist bei der Übernahme \ndurch sie von der Unbewohnbarkeit der Wohnung im Ober- und \nDachgeschoß auszugehen. Auch der Beklagte hält den Gebrauch \ndieser Geschosse zu Wohnzwecken ohne Durchführung von \nRenovierungsarbeiten nicht für möglich. Die zwischen den \nBeteiligten strittige Frage, ob der hierfür erforderliche \nfinanzielle Aufwand durch die erzielbare Rendite innerhalb von \nzehn Jahren ausgeglichen werden kann, stellt sich in Wahrheit \nnicht. Aus den Angaben der Klägerin zum Zustand der Wohnung \nfolgt nämlich auch, daß zur Erhaltung der Bewohnbarkeit \ngebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten in der \nVergangenheit unterblieben sind. Insbesondere die zur \nUnbewohnbarkeit führenden erheblichen Feuchtigkeitsschäden \nhätten verhindert werden können, wenn das Dach rechtzeitig \nrepariert, zerbrochene Scheiben ersetzt und vom Rost \nzerfressene Leitungen ausgetauscht worden wären. Den zuletzt \ngenannten Schaden hat die Klägerin als wesentlichen Grund für \ndie Fäulnis im gesamten Holzbereich des ersten Geschosses und \ndes Obergeschosses angesehen. Unter Berücksichtigung des \nUmstands, daß die Wohnung über Jahrzehnte bis etwa Mitte der \n80'er Jahre bewohnt war, die Pachträume in dem vor Aufgabe der \nWohnnutzung zuletzt geschlossenen Pachtvertrag vom 10. Juli \n1978 als im guten Zustand befindlich bezeichnet wurden, ist \ndeshalb anzunehmen, daß der Umfang der \nRenovierungsaufwendungen im wesentlichen durch die \nunterbliebenen Instandsetzungsarbeiten verursacht wurde. Der \nGrund dafür, daß in der Vergangenheit notwendige Maßnahmen \nunterlassen wurden, dürften - wie die Klägerin angegeben hat - \nfinanzielle Schwierigkeiten der früheren Eigentümerin, Frau \nG. , gewesen seien.\n\n35\n\nDie Berufung hat mit dem Hilfsantrag Erfolg. Der die \nGenehmigung versagende Bescheid des Beklagten vom 29. Januar \n1990 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom \n19. September 1990 ist rechtswidrig, weil die Klägerin einen \nAnspruch auf Erteilung der begehrten \nZweckentfremdungsgenehmigung hat (vgl. § 113 Abs. 5 der \nVerwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). \n\n36\n\nDie Klägerin hat in beachtlicher Weise durch die Errichtung \nder Häuser M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a \nund 2 b in K. Ersatzwohnraum geschaffen, so daß durch die \nZweckentfremdung der hier in Rede stehenden Wohnung die \nallgemeine Wohnungsversorgung nicht berührt wird. \nVoraussetzungen für die Beachtlichkeit eines Angebots, \nErsatzwohnraum zu schaffen, sind, daß\n\n37\n\n1. der Ersatzraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen \nwird, in deren Gebiet der zweckentfremdete Wohnraum verloren \ngeht, \n\n38\n\n2. der Ersatzraum im zeitlichen Zusammenhang mit der \nZweckentfremdung geschaffen wird, \n\n39\n\n3. in der Verfügungsberechtigung über den \nzweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzwohnraum \nÜbereinstimmung besteht, \n\n40\n\n4. der neugeschaffene Raum jedenfalls nicht kleiner sein \ndarf als der zweckentfremdete Raum und diesen im Standard \nnicht in einer dem allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen \nWeise unterschreitet, \n\n41\n\n5. der Zulässigkeit einer Überschreitung des Standards, \nden der zweckentfremdete Raum hat, eine obere Grenze gesetzt \nist und \n\n42\n\n6. der Ersatzraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur \nVerfügung stehen muß wie der zweckentfremdete Wohnraum. \n\n43\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 12. März \n1982 - 8 C 23.80 -, BVerwGE 65, 139, \n145.\n\n44\n\nDas Vorliegen dieser Voraussetzungen hat der Beklagte, der \ndie örtlichen Verhältnisse kennt, nicht in Frage gestellt. \nSoweit er möglicherweise Einwände bezüglich des Bestehens \neines zeitlichen Zusammenhangs der Schaffung des \nErsatzwohnraums mit der Zweckentfremdung erhebt, greifen \netwaige Bedenken nicht durch. Für die Häuser M. straße 47 \nund E. -M. -Straße 2 a und 2 b wurde die \nBaugenehmigung am 10. Juni 1988 erteilt und die \nbauaufsichtliche Abnahme erfolgte am 25. Juni 1989. Diese \nHäuser wurden somit nur wenige Monate vor Beantragung der \nZweckentfremdungsgenehmigung für die Wohnung in dem Haus \nB. straße 193 zur Durchführung der Umbaumaßnahmen dieser \nWohnung in ein Hotel Garni fertiggestellt. Mit Blick auf die \nDauer, die die Realisierung eines ebenfalls beachtlichen \nAngebotes, zukünftig Ersatzwohnraum zu schaffen, beansprucht, \nliegt bei dem hier in Rede stehenden Zeitraum ein - sogar eher \nenger - zeitlicher Zusammenhang zwischen der Schaffung des \nErsatzraumes und der Zweckentfremdung vor. \n\n45\n\nEs ist auch davon auszugehen, daß in der \nVerfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und \nüber den Ersatzraum Übereinstimmung beteht. Zwar hat Herr \nW. H. persönlich die Häuser M. straße 47 und \nE. -M. -Straße 2 a und 2 b als Bauherr errichtet. \nDa er aber 98 % der Geschäftsanteile der Klägerin hält \n- 2 % der Geschäftsanteile hält sein Sohn - besteht praktisch \nÜbereinstimmung in der Verfügungsberechtigung. \n\n46\n\nDie Eignung der oben genannten Wohnhäuser als \nErsatzwohnraum scheitert entgegen der Ansicht des Beklagten \nnicht an einem fehlenden sachlichen Bezug zwischen dem \nerrichteten und dem zweckentfremdeten Wohnraum. Neben den vom \nBundesverwaltungsgericht aufgestellten sechs Voraussetzungen \nfür die Beachtlichkeit des Ersatzwohnraums ist nicht noch zu \nfordern, daß angegeben wird, der neu zu errichtende Wohnraum \nwerde geschaffen, um anderen Wohnraum umzuwidmen (sogenannter \nintentionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und \nNeuschaffung von Wohnraum). Durch das Zweckentfremdungsverbot \nsoll in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit \nausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders \ngefährdet ist, der Bestand an Wohnraum geschützt werden. Es \ngeht dabei um die Sicherstellung des Normalen. \n\n47\n\nVgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar \n1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348, \n360.\n\n48\n\nDiesem Zweck ist hinreichend genügt, wenn ein durch die \nZweckentfremdung eingetretener Verlust für den Wohnungsmarkt \ndurch die Schaffung von Ersatzwohnraum, der den genannten \nsechs Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts genügt, \nausgeglichen wird. \n\n49\n\nVgl. ebenso BayVGH, Urteil vom \n26. November 1998 - 24 B 97.2158 -, ZMR \n1999, 290, 292.\n\n50\n\nEin etwaiges Interesse der Verwaltung, vorab darüber \ninformiert zu sein, ob die Schaffung von neuem Wohnraum für \ndie Umwidmung bestehenden Wohnraums zweckentfremdungsrechtlich \nvon Bedeutung ist, um so möglicherweise die Entwicklung auf \ndem Wohnungsmarkt leichter einschätzen zu können, ist durch \nArt. 6 MRVerbG, der nur den Bestandschutz bezweckt, nicht \ngedeckt. Das Zweckentfremdungsverbot darf nur zur Erhaltung \ndes notwendigen Wohnraums eingeführt werden; andere denkbare \nZielsetzungen sind ausgeschlossen.\n\n51\n\nVgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar \n1975 a.a.O., S. 360.\n\n52\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. \nMit Rücksicht darauf, daß sich die Zurückweisung des \nHauptantrages für die Klägerin wirtschaftlich nicht negativ \nauswirkt, erscheint es angemessen, dem Beklagten die Kosten \ndes Rechtsstreits in vollem Umfang aufzuerlegen.\n\n53\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit \nfolgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der \nZivilprozeßordnung - ZPO -. \n\n54\n\nFür eine Zulassung der Revision fehlt es an den \ngesetzlichen Voraussetzungen, vgl. § 132 Abs. 2, § 137 Abs. 1 \nVwGO.\n\n55","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/114432","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1999-09-24/14-a-6727-95","cited_norms":[{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 177","ref_norm":"177","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/114432","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/114432","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1999-09-24/14-a-6727-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/114432","retrieved":"2026-07-09 00:06:17.811938+00:00"}}