{"status":"available","doknr":"OLD308415","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1998:1217.14A1673.98.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1998-12-17","aktenzeichen":"14 A 1673/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin des Hauses H. straße 143 \nin Krefeld, dessen Errichtung im Jahr 1956 mit öffentlichen \nMitteln gefördert worden war. \n\n3\n\nIm Januar 1996 meldete sich die Mieterin F. aus der \nWohnung im IV. Obergeschoß links (mit einer Wohnfläche von \n68,69 qm) in die W. straße um.\n\n4\n\nAnläßlich einer persönlichen Vorsprache beim Beklagten am \n23. Mai 1996 wurde die Klägerin gebeten, in der Sache F. \nunverzüglich tätig zu werden, da Frau F. in der \nH. straße nicht mehr wohne. Mietervorschläge würden \nunterbreitet. \n\n5\n\nMit Schreiben vom 3. Juni 1996 wies der Beklagte die \nKlägerin darauf hin, daß die Wohnung immer noch leerstehe. Zur \nVermeidung von Maßnahmen, die nach dem Wohnungsbindungsgesetz \nbei Verstößen einzuleiten seien, bat er sie, ihn über den \nStand der Angelegenheiten bis spätestens 18. Juni 1996 zu \ninformieren. Gleichzeitig bot er seine Unterstützung über die \nzentrale Wohnraumvermittlungsstelle an. \n\n6\n\nDer Bevollmächtigte der Klägerin äußerte sich unter dem \n12. Juni 1996 dahingehend, daß die Wohnung nicht leerstehe, \nsondern weiterhin an Frau F. vermietet sei. Eine \nMöglichkeit, das Mietverhältnis mit Frau F. zu kündigen, \nbestehe nicht.\n\n7\n\nMit Schreiben vom 30. Juli 1996 wies der Beklagte den \nBevollmächtigten der Klägerin darauf hin, bei der persönlichen \nVorsprache am 23. Mai 1996 von der Klägerin über den Leerstand \nder Wohnung unterrichtet worden zu sein. Da die Wohnung jedoch \nnach Auskunft der Klägerin mit einer neuen Heizung zu versehen \ngewesen sei, sei vereinbart worden, die Klägerin über \nMietinteressenten zu informieren. Er bitte um Mitteilung bis \nzum 13. August 1996, wann die Wohnung den gesetzlichen \nBestimmungen entsprechend gegen Vorlage einer \nWohnungsberechtigungsbe-scheinigung vermietet werde. \n\n8\n\nUnter dem 12. August 1996 bat die Klägerin den Beklagten, \ndas bei diesem aushängende Wohnungsangebot zu entfernen. Die \nSache sei anders geregelt worden.\n\n9\n\nMit Bescheid vom 16. September 1996 zog der Beklagte die \nKlägerin zu Geldleistungen wegen Leerstandes der genannten \nWohnung heran. Für die Zeit vom 1. Februar 1996 bis zum \n31. August 1996 setzte er die Geldleistungen auf 3.864,-- DM, \nfür die Zeit ab dem 1. September 1996 auf 552,-- DM monatlich \nfest. Zur Begründung führte er aus, er habe am 23. Mai 1996 \nfestgestellt, daß die betreffende Wohnung seit dem 9. Januar \n1996 leerstehe, weil zu diesem Zeitpunkt die örtliche \nUmmeldung der Mieterin F. bereits erfolgt sei. Auch nach \neinem Hinweis auf den bestehenden Verstoß habe die Klägerin \ndie Wohnung trotz Fristsetzung einer ordnungsgemäßen Nutzung \nnicht zugeführt. \n\n10\n\nDie Klägerin legte Widerspruch ein und wies darauf hin, daß \nder Mietvertrag mit der Mieterin F. weiterhin bestehe. \nTatsächlich habe die Mieterin auch die Wohnung noch nicht \ngeräumt. \n\n11\n\nBei einer Vorsprache am 11. Oktober 1996 beim Beklagten \nerklärte die Mieterin F. , sie habe die Wohnung im August \n1995 zum nächstmöglichen Zeitpunkt schriftlich gekündigt. \nDanach habe sie von dem Anwalt der Klägerin eine Mitteilung \nerhalten, daß sie ihre Kündigungsfrist einzuhalten und während \ndes gesamten Zeitraumes ihre Mietzahlungen zu erfüllen habe. \nAus der Wohnung sei sie am 1. September 1995 ausgezogen. Da \nsie zu Mietzahlungen verpflichtet gewesen sei, habe sie die \nWohnungsschlüssel behalten. Sie habe der Klägerin mündlich \ndrei Nachmieter benannt, die jedoch die Wohnung nicht erhalten \nhätten, da die Klägerin bereits angeblich über einen \nNachmieter verfügt habe. \n\n12\n\nMit Bescheid vom 20. Dezember 1996 wies die \nBezirksregierung Düsseldorf den Widerspruch der Klägerin \nzurück, worauf diese am 31. Januar 1997 Klage erhoben hat. Im \nLaufe des erstinstanzlichen Verfahrens befristete der Beklagte \nmit Bescheid vom 25. September 1997 den Zeitraum für die \nEntrichtung der festgesetzten Geldleistungen bis zum 31. Juli \n1997, da am 15. August 1997 die Wohnung ordnungsgemäß mit \neinem wohnberechtigten Mieter belegt worden war. \n\n13\n\nZur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin ausgeführt: Es \nsei kein Leerstand zu verzeichnen gewesen, da die Wohnung noch \nnicht geräumt worden sei und sich die Mieterin F. noch im \nBesitz der Schlüssel befunden habe. Der Mietvertrag sei von \nFrau F. ohne die Einhaltung der gesetzlichen Fristen \ngekündigt worden. Dem habe sie - die Klägerin - widersprochen. \n\n14\n\nIn der mündlichen Verhandlung vom 10. Februar 1998 hat der \nBeklagte seinen Geldleistungsbescheid aufgehoben, soweit \nGeldleistungen für den Zeitraum vor dem 1. September 1996 \nfestgesetzt worden waren. Insoweit haben die Beteiligten das \nVerfahren für in der Hauptsache erledigt erklärt. \n\n15\n\nIm übrigen hat die Klägerin beantragt,\n\n16\n\nden Bescheid des Beklagten vom \n16. September 1996 in der Fassung des \nBescheides vom 25. September 1997, \nsoweit diese noch anhängig sind, und \nden Widerspruchsbescheid der \nBezirksregierung Düsseldorf vom \n20. Dezember 1996 aufzuheben und dem \nBeklagten die Kosten hinsichtlich des \nerledigten Teils aufzuerlegen.\n\n17\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n18\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n19\n\nZur Begründung hat er sich darauf berufen, daß die Mieterin \nF. die Wohnung bereits vor Januar 1996 verlassen \nhabe.\n\n20\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, \nhat das Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit \ndie Beteiligten es in der mündlichen Verhandlung \nübereinstimmend für erledigt erklärt hatten. Im übrigen hat es \ndie Klage abgewiesen.\n\n21\n\nAuf Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluß vom \n31. August 1998 die Berufung zugelassen. \n\n22\n\nDie Klägerin trägt zur Begründung vor: Das angefochtene \nUrteil habe den Begriff des \"Leerstehenlassens\" inhaltlich \nnicht zutreffend definiert und komme zu Unrecht zur \nRechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide. Die Mieterin \nF. habe die Wohnung bis Ende Januar 1997 in Besitz \ngehabt, als auch die Schlüsselübergabe erfolgt sei. Damit sei \nihr, der Klägerin, ein Zugriff auf die Wohnung sowohl \nrechtlich als auch tatsächlich unmöglich gewesen. Zudem treffe \nsie kein Verschulden, sofern ein wohnungsbindungsrechtlicher \nVerstoß vorgelegen habe. Sie habe nicht davon ausgehen können, \ndaß die Mieterin zuvor ausgezogen sei. Für diese Annahme \nhätten plausible Anhaltspunkte auch in der Gestalt von \nGegenständen bestanden, die sich noch in der Wohnung befunden \nhätten. Schließlich habe der Beklagte eine Reduzierung aus \nBilligkeitsgesichtspunkten in Erwägung ziehen müssen. \n\n23\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n24\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund den Bescheid des Beklagten vom \n16. September 1996 in der Fassung des \nWiderspruchsbescheides der \nBezirksregierung Düsseldorf vom \n20. Dezember 1996 aufzuheben, soweit \ndas Verfahren noch anhängig ist.\n\n25\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n26\n\ndie Berufung zurückzuweisen,\n\n27\n\nund trägt zur Begründung vor: Der Begriff des \"Leerstehen-\nlassens\" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gehe von der \nSituation aus, daß eine Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken \nnicht genutzt werde. Die Klägerin als Vermieterin habe die \ngesetzliche Verpflichtung gehabt, alle Möglichkeiten einer \nVermietung auszuschöpfen und entgegenstehende Hindernisse \nauszuräumen. Sie habe nicht auf einer Einhaltung der \nKündigungsfrist bestehen dürfen, ohne sich darum zu bemühen, \ndie Wohnung wieder einer tatsächlichen Wohnnutzung zuzuführen. \n\n28\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des \nVorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die \nbeigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n29\n\nEntscheidungsgründe:\n\n30\n\nDie Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.\n\n31\n\nRechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den \numstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 des \nWohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Danach kann die zuständige \nStelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte \nschuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG \nverstößt, von diesem durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis \nzu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung \nerheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 6 Abs. 5 \nWoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit \nGenehmigung der zuständigen Stelle leerstehen lassen, wenn \neine Vermietung möglich wäre. \n\n32\n\nEin Leerstand im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG ist dann \nanzunehmen, wenn die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken \ntatsächlich aufgegeben worden ist. Auf die Frage, ob ein \nRechtsverhältnis in Form mietvertraglicher Bindungen besteht, \ndie den Mieter berechtigen, die Räumlichkeiten weiterhin zu \nWohnzwecken zu nutzen, und den Vermieter, den Mietzins zu \nfordern, kommt es für die Bestimmung eines \nwohnungsbindungsrechtlichen Leerstandes nach dem Sinn und \nZweck der gesetzlichen Regelungen nicht an. Die Förderung des \nWohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln dient zum einen der \nWohnungsversorgung der Wohnberechtigten, ggfls. mit weiterer \nEinschränkung zugunsten bestimmter Personenkreise, und zum \nanderen darüberhinaus auch dem Ausgleich der Wohnungsnachfrage \nauf dem allgemeinen Wohnungsmarkt. \n\n33\n\nVgl. \nFischer-Dieskau/Pergande/Schwender, \nWohnungsbaurecht, Band 3.1, § 6 \nWoBindG, Anm. 6, S. 20.\n\n34\n\nDieser Zweckbestimmung kann nur Rechnung getragen werden, \nwenn die betroffene Wohnung auch tatsächlich zu Wohnzwecken \ngenutzt wird, nicht aber, wenn der - ehemalige - Nutzer seinen \nLebensmittelpunkt verlegt hat und die Wohnung ausschließlich \naufgrund mietvertragsrechtlicher Folgewirkungen noch dem \nbisherigen Mietverhältnis unterfällt. Daher ist es \nunerheblich, ob unter Umständen noch Möbel in der Wohnung \nzurückgeblieben sind, sofern eine tatsächliche Wohnnutzung in \nForm des \"Lebens in dieser Wohnung\" nicht mehr stattfindet. \n\n35\n\nEiner Beendigung des Leerstandes stand vorliegend auch \nnicht das Mietverhältnis mit Frau F. entgegen. Die \nBesonderheiten des Wohnungsbindungsrechts zur Herstellung bzw. \nAufrechterhaltung des o.a. mit der Subventionierung verfolgten \nZwecks schränken die mietvertraglichen Rechte des Inhabers \ninsoweit ein, als er verpflichtet ist, zur Erreichung dieses \nZwecks beizutragen. Daraus folgt, daß er sich nicht lediglich \nauf die Einhaltung des Mietvertrages berufen darf, ohne sich \ngleichzeitig als Subventionsnehmer der öffentlichen Förderung \num eine (Neu-)Belegung der freigewordenen Wohnung zu bemühen. \nDenn sofern der Mieter die - tatsächliche - Wohnungsnutzung \neiner Sozialwohnung aufgibt, verstößt der Vermieter und \nInhaber der Wohnung durch Unterlassen gegen § 6 Abs. 5 \nWoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß der Inhaber \ntrotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Leerstandes (oder \nzur Einholung einer Genehmigung der zuständigen Stelle) \nuntätig bleibt, wenn ihm ein Handeln möglich und zumutbar ist. \n\n36\n\nDie Handlungspflicht der Klägerin entstand im vorliegenden \nVerfahren mit der Kenntniserlangung von dem Auszug der \nMieterin F. aus der Wohnung. Die Tatsache, daß Frau \nF. die Wohnung verlassen hatte, war der Klägerin \nspätestens mit dem Erhalt des Schreibens des Beklagten vom \n3. Juni 1996 bekannt, als dieser auf den Leerstand hingewiesen \nhatte. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß sich die \nMieterin F. vorübergehend noch im Besitz der Schlüssel \nbefand und Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hatte. \nDenn dies war erkennbar darauf zurückzuführen, daß das \nMietverhältnis aufgrund des Widerspruchs der Klägerin gegen \ndie durch die Mieterin ausgesprochene Kündigung weiterhin \nformell Bestand hatte. Anhaltspunkte, daß sich die Klägerin in \nausreichendem Maße um eine Neuvermietung bemüht hat, sind \nnicht ersichtlich. Gegenüber der Mieterin F. hat sie auf \nder Einhaltung deren mietvertraglicher Verpflichtungen zur \nEntrichtung des Mietzinses bestanden. Nach dem \nunwidersprochenen Vorbringen der Mieterin hat sie hingegen die \nBenennung dreier Nachmieter nicht akzeptiert. Eine Bitte an \nden Beklagten um Benennung eines neuen Mieters aus dem Monat \nJuni 1996 hat sie bereits mit Schreiben vom 12. August 1996 \nmit der Begründung zurückgezogen, \"sie hätten es hier anders \ngeregelt\". Zur Ausgestaltung dieser \"andersartigen Regelung\" \nhat die Klägerin nichts vorgetragen. \n\n37\n\nDie Klägerin hat den Verstoß gegen das Verbot ungenehmigten \nLeerstandes auch verschuldet. Auch die Frage der Schuld stellt \nsich in bezug auf die Erfüllung ihrer Handlungspflicht. Dieser \nHandlungspflicht ist die Klägerin zumindest fahrlässig nicht \nnachgekommen, da ihr die Umstände bekannt waren, die zum \nLeerstand der Wohnung im wohnungsbindungsrechtlichen Sinne \ngeführt hatten. Auf das Vorliegen eines Tatbestandsirrtums \nvermag sich die Klägerin nicht zu berufen. \n\n38\n\nEinwendungen gegen die Höhe der Geldleistungen, bei deren \nFestsetzung der Beklagte sich an den Verwaltungsvorschriften \nzum Wohnungsbindungsgesetz orientiert hat, hat die Klägerin \ndem Grunde nach nicht geltend gemacht. Darüberhinaus steht ihr \nkein Anspruch auf eine Reduzierung aus \nBilligkeitsgesichtspunkten zu. Nach § 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG \nsoll u.a. die Befugnis aus § 25 Abs. 1 WoBindG nicht geltend \ngemacht werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung \nder Verhältnisse des Einzelfalles, namentlich der Bedeutung \ndes Verstoßes unbillig sein würde. Diese Vorschrift greift nur \nfür den Fall ein, daß die Billigkeitsgründe stark genug sind, \neinen vollen Verzicht auf die Heranziehung zu rechtfertigen. \nDagegen sind Billigkeitsgründe von gleicher Beschaffenheit, \naber minderer Kraft unmittelbar bei der Leistungsbemessung zu \nbeachten, also in den Fällen, in denen eine Reduzierung einer \nzunächst schadensadäquaten Bemessung aus Billigkeitsgründen in \nBetracht kommt. \n\n39\n\nVgl. Bundesverwaltungsgericht \n(BVerwG), Urteil vom 26. Juni 1987 \n- 8 C 6.85 -, in: Bundesbaublatt \n(BBaubl.) 1989, S. 202.\n\n40\n\nUnbillig sind, soweit lediglich eine Reduzierung der \nGeldleistungen in Betracht kommt, die bei der grundsätzlichen \nBemessung nicht gewollten Härten. Eine derartige Härte läßt \nsich im Falle der Klägerin, die sich ausschließlich darauf \nberuft, es hätte allenfalls ein Verschulden in Form einer \nleichten Fahrlässigkeit vorgelegen, nicht feststellen. Denn \naufgrund des persönlichen Gespräches am 23. Mai 1996 und des \nAnschreibens des Beklagten vom 3. Juni 1996, somit für den \nZeitraum des hier noch in Rede stehenden \nwohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes, war der Klägerin die \nRechtsauffassung des Beklagten zur Frage des Leerstandes \nbekannt. Wenn sie trotzdem im wesentlichen untätig geblieben \nist und lediglich der Mieterin gegenüber auf Einhaltung der \nmietvertraglichen Zahlungspflicht bestanden hat, geht dies zu \nihren Lasten.\n\n41\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.\n\n42\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit \nfolgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der \nZivilprozeßordnung (ZPO). \n\n43\n\nFür eine Zulassung der Revision fehlt es an den \ngesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO. \n\n44","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/308415","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1998-12-17/14-a-1673-98","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":5},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/308415","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/308415","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1998-12-17/14-a-1673-98","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/308415","retrieved":"2026-07-09 03:37:32.014010+00:00"}}