{"status":"available","doknr":"OLD310752","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1997:0903.14A3733.96.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1997-09-03","aktenzeichen":"14 A 3733/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Bruder des Klägers, Herr aus , ist \nseit dem 1. Januar 1977 Eigentümer des Grundstücks \nin , das mit Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Der \nKläger ist berechtigt, seinen Bruder als Eigentümer in allen \nAngelegenheiten betreffend das genannte Objekt zu vertreten, \nund ist entsprechend dem Inhalt einer Vollmacht vom \n9. Dezember 1976 insbesondere zuständig für die Neuvermietung \nvon Wohnungen, die Kündigung von Mietern, die Führung von \nRechtsstreitigkeiten mit Mietern, die Verhandlungen mit \nBehörden, die Vergabe von Reparaturaufträgen, die Verfügung \nüber das Mietenkonto und die Einziehung von \nMietforderungen.\n\n3\n\nMit Bewilligungsbescheid vom 28. Oktober 1965 hatte der \nBeklagte der damaligen Eigentümerin für Rechnung der \nWohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen \nfür den Wiederaufbau zweier Mehrfamilienhäuser mit \n18 Wohnungen öffentliche Mittel in Höhe von insgesamt \n275.192,-- DM bewilligt. Die planmäßige Rückzahlung der Mittel \nist für das Jahr 2025 vorgesehen.\n\n4\n\nMit Schreiben vom 11. Juni 1980 wies der Beklagte den \nKläger darauf hin, nach seinen Feststellungen hätten mehrere \nMieter im Haus und eine mit \nöffentlichen Mitteln geförderte Wohnung bezogen, ohne daß die \nWohnberechtigung nachgewiesen worden sei. Es werde daher \ngebeten, dafür Sorge zu tragen, daß die Mieter den Antrag auf \nErteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung innerhalb von \n14 Tagen bei der zuständigen Ortsbehörde stellen würden. \nFerner werde darauf aufmerksam gemacht, daß bei schuldhaftem \nVerstoß gegen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes \nGeldleistungen erhoben werden könnten. \n\n5\n\nMit Schreiben vom 16. Juni 1980 antwortete der Kläger, er \nhabe nun schon über 13 Jahre lang davon ausgehen dürfen, daß \nder Beklagte die ohnehin nicht einfache Vermietung von \nWohnungen eines größeren Objektes nicht unnötig erschweren \nwolle, zumal keine geeigneten Bewerber zur Verfügung stünden. \nAngesichts dieser Verwaltungspraxis sei er von der \nVerpflichtung, eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur gegen \nÜbergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung zu überlassen, \nzumindest de facto freigestellt worden. Mit dem Beklagten sei \nabgesprochen worden, daß er - der Kläger - selbst auf die \nWohnberechtigung der jeweiligen Mieter zu achten habe. \nEntsprechendes habe er dann auch in den Mietverträgen \nvorgesehen. Um künftig Klarheit zu haben, beantrage er die \nmögliche Freistellung, hilfsweise die Genehmigung der bereits \nerfolgten Vermietungen. Ferner bitte er um Übersendung von \n20 Antragsvordrucken, damit er bei künftigen Vermietungen \ndirekt die Genehmigung beantragen könne. Er versichere \nabschließend, daß er künftig selbstverständlich so verfahre, \nwie es der Beklagte neuerdings vielleicht verlangen müsse. \n\n6\n\nAusweislich eines Vermerks vom 20. Juni 1980 sah der \nBeklagte von der weiteren Anforderung der \nWohnberechtigungsbescheinigungen und der Ahndung des Verstoßes \nim Interesse des Vertrauensschutzes des Verfügungsberechtigten \nab. \n\n7\n\nIn der Zeit vom 15. Februar 1993 bzw. 1. März 1993 bis zum \n25. April 1995 waren die Mieterin und der \nMieter für die Wohnung im III. Obergeschoß \ndes Hauses gemeldet, ohne im Besitz einer \nWohnberechtigungsbescheinigung zu sein. Einen Antrag des \nMieters auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung \nlehnte der Beklagte mit Bescheid vom 7. Juni 1993 ab. Den \nhiergegen gerichteten Widerspruch wies der Oberkreisdirektor \nmit Bescheid vom 23. Juli 1993 zurück.\n\n8\n\nMit Schreiben vom 7. Juni 1993 wies der Beklagte den Kläger \ndarauf hin, er habe die o.a. Wohnung den Mietern und \nohne die erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung \nüberlassen. Aufgrund dieses Verstoßes könnten u.a. gemäß § 25 \ndes Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) Geldleistungen \nfestgesetzt werden. Insoweit werde dem Kläger Gelegenheit zur \nStellungnahme gegeben. \n\n9\n\nDarauf äußerte sich der Kläger unter dem 12. Juni 1993 wie \nfolgt: Aus dem Verwaltungsvorgang dürfe sich ergeben, daß die \nFrage der Wohnberechtigung bisher stets liberal gehandhabt \nworden sei. Auf diese langjährige Verwaltungspraxis könne er \nsich jetzt von Rechts wegen berufen. Der Mieter habe \nbereits zuvor im Haus gewohnt, und zwar in der Wohnung seiner \nMutter. Als eheähnliche Gemeinschaft müßten die Mieter \nzumindest aus Härtegesichtspunkten in der Wohnung verbleiben \ndürfen. \n\n10\n\nMit Bescheid vom 12. August 1993 setzte der Beklagte gegen \nden Kläger persönlich Geldleistungen gemäß § 25 WoBindG in \nHöhe von 1.260,-- DM für den Zeitraum vom 1. April 1993 bis \nzum 31. Juli 1993 und in Höhe von 315,-- DM monatlich für den \nZeitraum ab dem 1. August 1993 fest. Zur Begründung führte er \naus: Der Kläger sei als Bevollmächtigter nach dem \nWohnungsbindungsgesetz als Verfügungsberechtigter anzusehen. \nEine Wohnung dürfe er einem Wohnungssuchenden nur dann zum \nGebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine \nBescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich \ngeförderten sozialen Wohnungsbau übergebe. Gegen diese \nRegelung habe der Kläger schuldhaft verstoßen. Aufgrund seiner \nlangjährigen Tätigkeit als Hausverwalter und des in diesem \nZusammenhang mit ihm geführten Schriftwechsels seien ihm die \ngesetzlichen Bestimmungen bekannt. Dadurch, daß er diese \ndennoch nicht beachtet habe, habe er zumindest die \nerforderliche Sorgfalt außer acht gelassen und somit \nfahrlässig gehandelt. In Anbetracht der Schwere des Verstoßes \nsei die Höhe der festgesetzten Geldleistungen angemessen. \n\n11\n\nDer Kläger legte Widerspruch ein und berief sich zur \nBegründung darauf, der Beklagte habe von seinem Recht, eine \nKündigungsanordnung zu erlassen, Gebrauch machen müssen. Zudem \nsei auch die Erhebung von Fehlbelegungsabgaben nach dem \nFehlbelegungsgesetz möglich gewesen. Dies hätte sich im Rahmen \neiner fairen Zusammenarbeit und einer sozialverantwortbaren \nErmessensausübung angeboten. \n\n12\n\nDen Widerspruch des Klägers wies der Oberkreisdirektor \nmit Bescheid vom 30. Juni 1994 zurück, worauf der Kläger am \n25. Juli 1994 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat er \nausgeführt: Die Ablehnung der Erteilung einer \nWohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter sei \nermessensfehlerhaft, da eine Ausnahmeregelung in Betracht \ngekommen sei. Daraus folge, daß auch die Ermessensentscheidung \ndes Beklagten über die Festsetzung der umstrittenen \nGeldleistungen ermessensfehlerhaft sei. Zudem habe der \nBeklagte nicht berücksichtigt, daß er - der Kläger - einen \nAntrag auf Freistellung gestellt habe. Angesichts der \nVerwaltungspraxis des Beklagten treffe ihn kein Verschulden. \nInsoweit verweise er auf die Mieterwechsel in den Jahren \nzwischen 1980 und 1993, bei denen keine \nWohnberechtigungsbescheinigung seitens des Beklagten verlangt \nworden sei. Die Erhebung der Geldleistungen führe zu einer \nunbilligen Härte, da der Beklagte den Mietern die \nWohnberechtigungsbescheinigung hätte erteilen müssen. Unter \nBerücksichtigung der nunmehr zusätzlich erhobenen \nFehlbelegungsabgaben entstehe eine Situation, die für die \nParteien finanziell unzumutbar sei, was ebenfalls zu einer \nunbilligen Härte führe. \n\n13\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n14\n\nden Bescheid des Beklagten vom \n12. August 1993 in der Fassung des \nWiderspruchsbescheides des \nOberkreisdirektors des Kreises \nvom 30. Juni 1994 aufzuheben.\n\n15\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n16\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n17\n\nEr hat sich darauf berufen, die Versagung der \nWohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter sei rechtmäßig \ngewesen. Rechtsfehler bei der Festsetzung der Geldleistungen \nseien nicht erkennbar. Zwar sei im Jahre 1980 ein \nFreistellungsantrag nicht beschieden worden. Jedoch habe der \nKläger mehrfach Wohnberechtigungsbescheinigungen eingereicht. \nFalls er weitere Vermietungen ohne \nWohnberechtigungsbescheinigungen vorgenommen habe, habe er \n- der Beklagte - hiervon keine Kenntnis erhalten. Der Kläger \nhabe zu keinem Zeitpunkt davon ausgehen dürfen, von den \nwohnungsbindungsrechtlichen Vorgaben freigestellt zu sein. Er \nsei verpflichtet gewesen, sich im Zweifelsfall zu erkundigen, \nso daß seine Handlungsweise zumindest als fahrlässig zu \nbewerten sei. Geldleistungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz \nund Fehlbelegungsabgaben schlössen sich nicht aus. \n\n18\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, \nhat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.\n\n19\n\nDer Kläger hat Berufung eingelegt und ausgeführt: \nAngesichts der gesamten Umstände stelle sich die Erhebung der \nGeldleistungen als unbillig dar. Der Beklagte habe einen \nAntrag auf Freistellung nicht beschieden. Vielmehr sei es zu \neiner Verwaltungspraxis gekommen, die der Erteilung einer \nFreistellung gleichzusetzen sei. Zumindest habe er - der \nKläger - darauf vertrauen dürfen, nicht ohne Vorankündigung \ndes Beklagten aufgrund von Verstößen gegen die Festsetzungen \ndes Wohnungsbindungsgesetzes zur Verantwortung gezogen zu \nwerden. \n\n20\n\nDer Kläger beantragt,\n\n21\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund nach dem Klageantrag I. Instanz zu \nerkennen.\n\n22\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n23\n\ndie Berufung zurückzuweisen,\n\n24\n\nund führt aus: Eine Freistellung gemäß § 7 WoBindG sei \nnicht erfolgt. Auch wenn es eine interne Handlungsanweisung \ngegeben habe, wie damals zu verfahren gewesen sei, könne \nhieraus kein Duldungsrecht für die Zukunft gefolgert werden. \nAuf eine Vorankündigung habe der Kläger nicht vertrauen \ndürfen. \n\n25\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes \nwird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge verwiesen. \n\n26\n\nEntscheidungsgründe:\n\n27\n\nDie zulässige Berufung ist unbegründet.\n\n28\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, \nweil die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den \nKläger nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 \nSatz 1 VwGO -. \n\n29\n\nRechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den \numstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier \nmaßgeblich in der bei Erlaß des Widerspruchsbescheides des \nOberkreisdirektors vom 30. Juni 1994 geltenden \nFassung vom 27. Juli 1992. Danach kann die zuständige Stelle \nfür die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft \nu.a. gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 WoBindG verstößt, von \nihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu 10,-- DM \nmonatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf \ndie sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG \ndarf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem \nWohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm \nvor der Überlassung eine Bescheinigung über die \nWohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen \nWohnungsbau (§ 5) übergibt, und wenn die in der Bescheinigung \nangegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Gemäß § 19 \nAbs. 3 WoBindG steht dem Verfügungsberechtigten ein von ihm \nBeauftragter gleich, somit der Kläger dem Eigentümer, seinem \nBruder\n\n30\n\nDas Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen \nEntscheidung zutreffend ausgeführt, daß ein schuldhafter \nVerstoß gegen die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG \nvorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, daß den \nKläger das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden \ntrifft, Ermessensfehler nicht erkennbar sind und keine \nGesichtspunkte vorliegen, nach denen der Beklagte aus \nBilligkeitsgründen auf die geforderte Geldleistung zu \nverzichten hätte. Daher sieht der Senat insoweit von einer \nweiteren Darstellung der Gründe ab und verweist auf die \nAusführungen im angefochtenen Urteil. \n\n31\n\nLediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, daß die \nÜbergabe der Wohnung an die Mieter und im Widerspruch \nzu dem eigenen Verhalten des Klägers steht, wie er es dem \nBeklagten gegenüber mit Schriftsatz vom 16. Juni 1980 \nangekündigt hatte. Hier hatte er dem Beklagten versichert, \nselbstverständlich so zu verfahren, wie es neuerdings \nvielleicht verlangt werden müsse. Dem ist eindeutig zu \nentnehmen, daß der Kläger die Einhaltung der gesetzlichen \nVorgaben des Wohnungsbindungsgesetzes in Aussicht gestellt \nhatte. Hierfür spricht auch seine Bitte um die Übersendung von \n20 Antragsvordrucken, um bei künftigen Vermietungen direkt \neine (Ausnahme-)Genehmigung beantragen zu können. Diese Bitte \nwar aus Sicht des Beklagten nur so zu verstehen, der Kläger \nwerde in Zukunft, soweit es im jeweiligen Einzelfall \nerforderlich werden sollte, die entsprechenden Genehmigungen \n(u.U. im Wege der Freistellung gemäß § 7 WoBindG) beim \nBeklagten einholen. Dementsprechend bedurfte es einer \nEntscheidung über den ebenfalls mit Schreiben vom 16. Juni \n1980 gestellten Freistellungsantrag des Beklagten nicht, da \nder Beklagte zudem für die Vergangenheit auf die Anforderung \nvon Wohnberechtigungsbescheinigungen und die Ahndung von \nVerstößen verzichtete. \n\n32\n\nAuch das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren, in \ndem er sich im wesentlichen auf Billigkeitserwägungen im Sinne \nvon § 25 Abs. 3 WoBindG stützt, veranlaßt den Senat nicht zu \neiner anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Gemäß § 25 \nAbs. 3 Satz 1 WoBindG sollen zwar die Befugnisse nach den \nAbsätzen 1 und 2 nicht geltend gemacht werden, wenn die \nGeltendmachung unter Berücksichtigung des Verhältnisses des \nEinzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig \nsein würde. Unbillig im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur \ndie vom Gesetzgeber nicht gewollten Härten.\n\n33\n\nVgl. Fischer-\nDieskau/Pergande/Schwen-der, \nWohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 \nWoBindG, Anm. 7.\n\n34\n\nWie es das in Satz 2 des § 25 Abs. 3 WoBindG angeführte \nBeispiel der nachträglichen Erteilung einer Wohnberechti-\ngungsbescheinigung zeigt, ist ein entscheidendes Kriterium der \nUnbilligkeit allgemein dann anzunehmen, wenn der Verstoß nur \nformaler Natur ist, weil dann kein Schaden der öffentlichen \nHand entstanden ist. Das genannte Beispiel ist der vom Kläger \ngeltend gemachten Absprache mit dem Beklagten vergleichbar, \nwonach der Kläger selbst die Wohnberechtigung der Mieter habe \nüberprüfen dürfen, da Inhalt dieser Absprache gerade nur der \nVerzicht auf die formellen Voraussetzungen für den Bezug durch \nwohnberechtigte Mieter, nicht jedoch auch auf die materielle \nWohnberechtigung gewesen sein soll. Von einem Schaden für die \nöffentliche Hand ist infolge der Vermietung an die Mieter \nund auszugehen, da deren fehlende Berechtigung zum Bezug \nder von ihnen angemieteten Wohnung mit der bestandskräftigen \nAblehnung der Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung \nfestgestellt worden ist. \n\n35\n\nDas vom Kläger geltend gemachte Verhalten des Beklagten, \nden Freistellungsantrag nicht zu bescheiden, vermag \nBilligkeitsgesichtspunkte nicht zu begründen, da es, wie \nausgeführt, angesichts des eigenen Verhaltens des Klägers \neiner Entscheidung durch den Beklagten nicht bedurfte und der \nKläger es zudem in der Hand hatte, sein Begehren, ggfs. im \nWege einer Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO, weiter zu \nverfolgen.\n\n36\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die \nEntscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 \nVwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung \n(ZPO).\n\n37\n\nDie Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen \nder § 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.\n\n38","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310752","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-09-03/14-a-3733-96","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":7},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":3},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 75","ref_norm":"75","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310752","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310752","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-09-03/14-a-3733-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310752","retrieved":"2026-07-09 03:40:59.157440+00:00"}}