{"status":"available","doknr":"OLD310849","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1997:0815.7A133.95.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1997-08-15","aktenzeichen":"7 A 133/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; die außergerichtlichen Kosten der \nBeigeladenen sind nicht erstattungsfähig.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin begehrt die Erteilung einer baurechtlichen \nAbbruchgenehmigung für ein unter Denkmalschutz stehendes \nehemaliges Arbeiterschlafhaus.\n\n3\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin des in H gelegenen \nGrundstücks C Straße 4 (Gemarkung D Flur 5 Flurstück \n287), das mit einem ca. 30 m langen Fachwerkhaus bebaut ist. \nDas Gebäude liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. \n\"Ortsmitte D \" der Stadt H aus dem Jahr 1981. \nDieser setzt für den betroffenen Bereich ein allgemeines \nWohngebiet fest, wobei die festgesetzten Baugrenzen den \nvorhandenen Baukörper nicht vollständig erfassen, sondern \nteilweise als nicht überbaubare Grundstücksfläche \nausweisen.\n\n4\n\nDurch - für sofort vollziehbar erklärten - Bescheid des \nBeigeladenen zu 2. vom 10. April 1987 wurde das Gebäude in die \nDenkmalliste eingetragen, nachdem der Rat der Stadt H \nes zunächst abgelehnt hatte, das Gebäude gemäß dem Antrag des \nBeigeladenen zu 1. unter Denkmalschutz zu stellen, und die \noberste Denkmalbehörde eine Weisung zur Eintragung erteilt \nhatte. Die Eintragung, die zwischenzeitlich bestandskräftig \ngeworden ist, bezieht sich auf das Äußere des \nArbeiterschlafhauses von 1872 (ohne spätere \nTreppenhausanbauten an der Nord- und Südseite) sowie im \nInneren auf die noch vorhandene ursprüngliche \nFachwerkkonstruktion zur Aufteilung des Gebäudes in Schlafsäle \nund die drei Kamine aus der Entstehungszeit.\n\n5\n\nZur Begründung der Eintragung ist im Bescheid u.a. \nausgeführt, das Objekt sei bedeutend für die Stadt H , \ninsbesondere den Ortsteil D , weil es zu den wenigen noch \nerhaltenen typischen siegerländischen Dokumenten für den \nArbeiterwohnungsbau der 70er Jahre des 19. Jahrhunderts \ngehöre. Typisch siegerländisch sei dabei die Tatsache, daß das \nGebäude in der hier üblichen Sparfachwerkbauweise errichtet \nwurde. Sämtliche Kriterien für diese Bauweise würden durch das \nGebäude besonders anschaulich dokumentiert. Das Gebäude der \nehemaligen D Eisengiesserei sei ein wichtiges Zeugnis für \ndie Wohnverhältnisse eines Teils der damals dort beschäftigten \nArbeiter und belege den \"Wirtschaftsboom\" bei der \nEisenproduktion im Siegerland in der zweiten Hälfte des 19. \nJahrhunderts. Das Typische eines Schlafhauses, das dem Gebäude \nauch jetzt noch ein barackenähnliches Gepräge gebe, sei trotz \nder vorgenommenen Veränderungen am Objekt noch gut ablesbar; \nsein Zeugniswert werde durch die Veränderungen nur \nunwesentlich beeinträchtigt. Es stehe in einer Gruppe von \nmehreren Arbeiterhäusern unterschiedlicher Gestalt aber \ngleicher Konstruktionsweise, so daß auf engstem Raum eine \nüberaus anschauliche Typenvielfalt dieser speziellen \nBauaufgabe aus der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts erhalten \ngeblieben sei. Reine Schlafhäuser dieser Form seien im \nRuhrgebiet und in anderen westfälischen Industriegebieten kaum \nbekannt. Als seltenem Anschauungsobjekt für die Entwicklung im \nArbeiterwohnungsbau des Siegerlands und darüber hinaus \nWestfalens komme dem Objekt besondere Bedeutung zu. Für die \nErhaltung und Nutzung des Objekts lägen wissenschaftliche, \ninsbesondere baugeschichtliche sowie arbeits- und \nsozialgeschichtliche Gründe vor.\n\n6\n\nBereits im März 1984 hatte die Klägerin beim Beklagten als \nuntere Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung zum Abbruch des \nGebäudes mit der Begründung beantragt, das Gebäude befinde \nsich in einem schlechten Zustand; bei einer Instandsetzung \nwürden zu hohe Kosten anfallen. Mit Bescheid vom 10. September \n1987 lehnte der Beklagte die Abbruchgenehmigung erstmals mit \nder Begründung ab, das Objekt unterliege den Vorschriften des \nDenkmalschutzgesetzes (DSchG); der Beigeladene zu 2. als \nuntere Denkmalbehörde habe die nach § 9 DSchG erforderliche \nErlaubnis nicht erteilt. Im daraufhin nach erfolglosem \nWiderspruchsverfahren von der Klägerin eingeleiteten \nKlageverfahren (7 K 1048/89 VG Arnsberg) schlossen die \nBeteiligten des vorliegenden Verfahrens am 2. Mai 1990 einen \nVergleich, in dem der Beklagte seinen Bescheid vom 10. \nSeptember 1987 aufhob und sich verpflichtete, über den \nBauantrag zum Abbruch des Gebäudes bis zum 31. August 1990 neu \nzu entscheiden.\n\n7\n\nIn der Folgezeit kam es zu Differenzen über die Frage, ob \ndem Abbruchantrag denkmalrechtlich zuzustimmen sei. Nachdem \nder Eintragungsbescheid infolge Rücknahme der Berufung der \nKlägerin in dem die Unterschutzstellung betreffenden \nKlageverfahren bestandskräftig geworden war, beschloß der Rat \nder Stadt H am 24. Juni 1992 - entgegen dem Vorschlag des \nBeigeladenen zu 2. als untere Denkmalbehörde, die \ndenkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruchantrag zu erteilen. Auf \nAntrag des Beigeladenen zu 1. entschied die Oberste \nDenkmalbehörde mit Erlaß vom 12. August 1993 gemäß § 21 Abs. 4 \nDSchG, daß die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch zu \nversagen sei. Der Beklagte lehnte daraufhin mit Bescheid vom \n6. Oktober 1993 den Abbruchantrag der Klägerin vom 24. August \n1987 ab.\n\n8\n\nZur Begründung führte er aus, daß dem Abbruch zwingende \ngesetzliche Gründe entgegenstünden, weil die Voraussetzungen \nfür eine isolierte denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch \ngemäß § 9 DSchG nicht vorlägen. Die nach den \ndenkmalschutzrechtlichen Vorschriften vorzunehmende \nInteressenabwägung ergebe, daß die Belange des Denkmalschutzes \ngegenüber den privaten und wirtschaftlichen Interessen der \nKlägerin am Abbruch des Gebäudes überwögen. Mit der \nBeseitigung des Baudenkmals ginge ein typisches \nsiegerländisches Dokument für den Arbeiterwohnungsbau der 70er \nJahre des 19. Jahrhunderts verloren. Das Gebäude sei ein \nwichtiges Zeugnis für die Wohnverhältnisse der damaligen \nArbeiterschaft und belege zugleich den industriellen \nAufschwung bei der Eisenproduktion im Siegerland der 2. Hälfte \ndes 19. Jahrhunderts. Der Erhaltungszustand des Gebäudes \nrechtfertige den Abbruch nicht. Auf Grund der Lage, der \nKonstruktion und des Grundrisses des Gebäudes sei es durchaus \nmöglich, dieses in familiengerechte Wohnungen aufzuteilen. Für \ndie Schaffung von Wohnraum bestünden staatliche \nFörderungsmittel; auch habe das Ministerium für \nStadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes NW \nFinanzmittel in Aussicht gestellt, wenn die Belastungen die \nZumutbarkeitsgrenze überschritten. Sollten sich die Kosten für \ndie Erhaltung und Nutzung des Gebäudes als wirtschaftlich \nunzumutbar erweisen, könne die Übernahme des Denkmals nach \n§ 31 DSchG verlangt werden; auch sei auf die \nEntschädigungsregelung des § 33 DSchG zu verweisen. Ein \nüberwiegendes öffentliches Interesse für den Abbruch liege \nnicht vor. Insbesondere habe der Bebauungsplan Nr. keinen \nVorrang. Ein Änderungsverfahren für andere Bereiche sei \neingeleitet; dieses könne auch dazu genutzt werden, die \nüberbaubaren Grundstücksflächen auf dem hier betroffenen \nGrundstück so auszurichten, daß das Baudenkmal erhalten \nbleiben könne. Auch bei Beibehaltung des Plans würden \njedenfalls die Grundzüge der Planung verwirklicht, weil das \nArbeiterschlafhaus für die Einrichtung von Wohnungen geeignet \nsei.\n\n9\n\nDie Klägerin hat bereits am 17. September 1993 \nUntätigkeitsklage erhoben. Zur Begründung hat sie im \nwesentlichen vorgetragen, die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 \nDSchG lägen vor. Das Gebäude könne nicht in seinem bisherigen \nZustand belassen bleiben. Es sei baufällig, und massive \nEingriffe in die Bausubstanz seien nötig. Eine Veräußerung sei \nihr - der Klägerin - nicht zumutbar; mit der \"Belastung\" durch \ndas Denkmal finde sich kein Käufer zu einem angemessenen Preis \nfür das wertvolle Bauland. Die Sanierungskosten für das Objekt \nseien außerordentlich hoch. Die hierfür benötigten \nFinanzierungskosten könnten durch Mieteinnahmen nicht gedeckt \nwerden. Es sei ihr daher auch nicht zuzumuten, das Objekt zu \nerhalten. Insoweit sei eine objektbezogene Betrachtungsweise \ngeboten und nicht auf ihre - der Klägerin - sonstige \nwirtschaftliche Lage abzustellen. Sie müsse nicht ihr \nsonstiges Vermögen für den Erhalt des Denkmals opfern und auf \nDauer \"zuschießen\". Auch die Möglichkeit, einen \nÜbernahmeanspruch zu stellen, entbinde nicht von der Pflicht \nzur Interessenabwägung. Insoweit sei auch zu berücksichtigen, \ndaß die Bedeutung des Denkmals gering sei.\n\n10\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n11\n\nden Beklagten unter Aufhebung seines \nBescheides vom 6. Oktober 1993 zu \nverpflichten, ihr die Genehmigung zum \nAbbruch des Gebäudes C\nStraße 4 in H zu erteilen,\n\n12\n\nhilfsweise,\n\n13\n\nden Beklagten zu verpflichten, \nerneut über ihren Antrag auf Abbruch \ndes Gebäudes C Straße 4 in H\nunter Beachtung der Rechtsauffassung \ndes Gerichts zu entscheiden.\n\n14\n\nDer Beklagte hat beantragt, \n\n15\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n16\n\nEr hat sich insbesondere auf die Ausführungen in seinem \nAblehnungsbescheid bezogen.\n\n17\n\nDie Beigeladenen haben keine Sachanträge gestellt.\n\n18\n\nDer Beigeladene zu 1. hat hervorgehoben, daß die \nKostenerwägungen der Klägerin nicht nachvollziehbar seien und \ndaß das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans \nim übrigen durchaus verwertbar sei.\n\n19\n\nDer Beigeladene zu 2. hat insbesondere ausgeführt, daß die \nStadt versucht habe, das Grundstück zu erwerben.\n\n20\n\nMit dem angefochtenen, den Bevollmächtigten der Klägerin am \n8./13. Dezember 1994 zugestellten Urteil hat das \nVerwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet \nsich die am 1. Januar 1995 eingelegte Berufung der \nKlägerin.\n\n21\n\nZur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin in \nErgänzung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens \ninsbesondere vor, das Objekt sei abgängig. Der begehrte \nAbbruch bedeute keinen Totalverlust des Objekts, da dessen \nUmsetzung an einen anderen Standort möglich sei; hierzu sei \nsie - die Klägerin - bereit. Im Hinblick auf die Möglichkeit \nder Übernahme durch die Gemeinde gehe es ihr - der Klägerin - \nnicht nur um die Vermeidung von Kosten, sondern insbesondere \nauch um die Nutzbarkeit des Grundstücks. Eine solche sei mit \ndem Denkmal nicht sinnvoll möglich. Auch der Bebauungsplan \nmüsse berücksichtigt werden; die Bauleitplanung könne Belange \ndes Denkmalschutzes überwinden, was hier geschehen sei. Im \nHinblick auf die im Berufungsverfahren in Abstimmung mit den \nweiteren Beteiligten erstellte Berechnung der \nWirtschaftlichkeit eines Umbaus des Objekts zu vier \nMietwohneinheiten im Rahmen des öffentlich geförderten \nMietwohnungsbaus ergebe sich auch unter Berücksichtigung von \nZuschüssen auf Grund der erzielbaren Mieteinnahmen ein \njährlicher Fehlbetrag von rd. 24.000,-- DM. Dies belege, daß \nihr eine Sanierung und Erhaltung des Objekts nicht zuzumuten \nsei. Darauf, ob sie \"ein florierendes Weltunternehmen mit \nMilliardenumsätzen\" sei, komme es nicht an; selbst dann sei es \nihr nicht zuzumuten, ein Denkmal im Interesse der \nAllgemeinheit unter Verlusten zu erhalten. Daraus, daß eine \nVermietung des Objekts wirtschaftlich nicht vertretbar sei, \nfolge zwangsläufig, daß auch ein Verkauf nicht rentabel sei. \nEin Verkauf komme für sie auch deshalb nicht in Frage, weil \nsie auf Grund der Nähe des Grundstücks zum Betriebsgelände \ndaran interessiert sei, auf das Grundstück ggf. zurückgreifen \nzu können. Die Ablehnung einer Überführung des Denkmals z.B. \nin ein Freilichtmuseum sei nicht nachvollziehbar.\n\n22\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n23\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund nach dem Klageantrag zu \nerkennen.\n\n24\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n25\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n26\n\nEr hält das angefochtene Urteil für zutreffend. Im Hinblick \nauf die im Berufungsverfahren erstellte \nWirtschaftlichkeitsberechnung bezieht er sich ferner auf \nAusführungen des Ministeriums für Stadtentwicklung, Kultur und \nSport des Landes NW. Hiernach sei die Berechnung unter der \nPrämisse erstellt worden, daß eine maximale Wirtschaftlichkeit \nbei einem öffentlich geförderten Umbau zum Mietwohnungshaus zu \nerzielen sei. Trotz des dort ausgewiesenen Fehlbetrags sei der \nKlägerin die Sanierung des Objekts unter Inanspruchnahme \nöffentlicher Mittel zuzumuten. So seien verschiedene Ansätze \nzweifelhaft und die hohen Sanierungskosten dadurch beeinflußt, \ndaß die Klägerin seit über einem Jahrzehnt ihren \nVerpflichtungen zur Unterhaltung des Objekts nicht nachkomme. \nAuch sei zweifelhaft, ob ein neues Wohnbauvorhaben nennenswert \nkostengünstiger gegenüber einer Sanierung durchgeführt werden \nkönne. Im Interesse des Denkmals sei die Übernahme zu \nbeantragen, um so den Denkmalbehörden die Möglichkeit zu \neröffnen, für das Denkmal einen Investor zu suchen, der bereit \nsei, mit den gegebenen öffentlichen Mitteln das Objekt als \nBaudenkmal zu sanieren und zu erhalten.\n\n27\n\nDer Beigeladene zu 1. weist ergänzend zu seinem bisherigen \nVorbringen insbesondere darauf hin, daß das Objekt durchaus in \neinen nutzbaren Zustand versetzt werden könne. Es sei nicht \nabgängig und könne - ggf. mit denkmalverträglichen Anbauten - \nzu Wohnungen umgebaut werden. Im Rahmen der vorzunehmenden \nInteressenabwägung sei auch der im \nUnterschutzstellungsbescheid hervorgehobene Seltenheitswert \ndes Arbeiterschlafhauses von Bedeutung. Einer Umsetzung des \nObjekts stehe neben dem Verlust historischer Substanz \nentgegen, daß seine denkmalrechtliche Bedeutung gerade auch \ndurch den Standort und die Nähe weiterer Arbeiterhäuser \nwesentlich beeinflußt sei. Im Hinblick auf den errechneten \nFehlbetrag bei einer Sanierung und Nutzung des Objekts für den \nsozialen Wohnungsbau sei zu berücksichtigen, daß dem hohen \nDenkmalwert des Objekts letztlich nur das Interesse der \nKlägerin an einer Vermeidung von Vermögensnachteilen \ngegenüberstehe. Letzterem könne mit den Mitteln der §§ 31 und \n33 DSchG angemessen begegnet werden.\n\n28\n\nDer Berichterstatter des Senats hat am 17. September 1996 \neine Ortsbesichtigung durchgeführt. Auf die hierüber \ngefertigte Niederschrift wird verwiesen.\n\n29\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und \ndes Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der \nGerichtsakte, der vom Beklagten vorgelegten \nVerwaltungsvorgänge sowie der von der Klägerin vorgelegten \nBerechnungsunterlagen ergänzend Bezug genommen.\n\n30\n\nEntscheidungsgründe:\n\n31\n\nDie zulässige Berufung ist unbegründet. Die Klägerin hat \nkeinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Abbrucherlaubnis \nnach § 63 BauO NW, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche \nVorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NW).\n\n32\n\nDer Abbruch des unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes ist \ngemäß § 9 Abs. 1 Buchst. a) DSchG erlaubnispflichtig, wobei \nsich die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis aus § \n9 Abs. 2 DSchG ergeben. Diese Voraussetzungen für die \nZulassung des Abbruchs eines Baudenkmals sind auch im \nvorliegenden Verfahren maßgeblich, in dem die Klägerin nicht \ngemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG eine isolierte \ndenkmalschutzrechtliche Erlaubnis beantragt hat, sondern über \ndie denkmalschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung \ndes vorgesehenen Abbruchs in dem von der Klägerin \neingeleiteten Baugenehmigungsverfahren zu befinden ist. Gemäß \n§ 9 Abs. 3 Satz 1 DSchG sind in einem baurechtlichen \nGenehmigungsverfahren die Belange des Denkmalschutzes \n\"entsprechend\" dem Denkmalschutzgesetz \"in angemessener Weise \nzu berücksichtigen\". Hiernach hat der Denkmalschutz auch in \neinem baurechtlichen Verfahren den gleichen Stellenwert und \ndie gleiche Bedeutung wie bei einem gesonderten \ndenkmalschutzrechtlichen Verfahren nach § 9 Abs. 1 DSchG und \nläuft regelmäßig auf eine strikte Anwendung der \nVoraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis nach § 9 Abs. \n2 DSchG hinaus.\n\n33\n\nVgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem-\nber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, \n1218 m.w.N..\n\n34\n\nDie Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG für den von der \nKlägerin beabsichtigten Abbruch des Gebäudes liegen nicht \nvor.\n\n35\n\nDaß ein \"überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme \nverlangt\" (§ 9 Abs. 2 Buchst. b) DSchG), scheidet \noffensichtlich aus. Ein solches öffentliches Interesse kann \ninsbesondere nicht aus den Festsetzungen des Bebauungsplans \nNr. der Stadt H hergeleitet werden. Diese Festsetzungen \nlassen den Bestand des Gebäudes unberührt und gebieten es \nnicht etwa, die mit den festgesetzten Baugrenzen nicht in \nEinklang stehende Bausubstanz des vorhandenen Objekts zu \nbeseitigen.\n\n36\n\nNäher zu prüfen ist lediglich, ob die Voraussetzungen des § \n9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG vorliegen. Hiernach ist die nach \nAbsatz 1 der genannten Vorschrift erforderliche Erlaubnis zu \nerteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht \nentgegenstehen. Das trifft im vorliegenden Fall jedoch nicht \nzu.\n\n37\n\nDer Begriff \"entgegenstehen\" in § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG \nist in der Rechtsprechung des erkennenden Gerichts dahin \ngeklärt, daß nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige \nBetroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer \nErlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine \nAbwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den \nin der Regel privaten Interessen, die für die \nerlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff \n\"entgegenstehen\" enthaltene Befugnis zur Abwägung räumt der \nBehörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die \nVerpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich \nuneingeschränkt kontrollierbaren Bewertung der in der Norm \ngenannten Voraussetzungen. Insoweit ist eine von der Qualität \ndes jeweils zu schützenden Denkmals abhängige \nEinzelfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die \nSchutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in \nRede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im \nEinzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann \nim Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes \nund den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden \nprivaten Interessen zu gewichten.\n\n38\n\nVgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezem-\nber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, \n1218, Urteil vom 3. September 1996 - 10 \nA 1453/92 - und Urteil vom 20. Februar \n1997 - 7 A 4406/95 - jeweils \nm.w.N..\n\n39\n\nBei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu \nberücksichtigen, daß es Ziel des Denkmalschutzes ist, \nDenkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und \nwissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die \nLegaldefinition des Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG \nknüpft ferner daran an, daß der Schutz, die Pflege und die \nNutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt; \ndenn nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen, \nMehrheiten von Sachen und Teile von Sachen den Denkmalbegriff, \nan deren Erhaltung und Nutzung ein \"öffentliches Interesse\" \nbesteht. Denkmalschutz besteht nach den Zielsetzungen des \nDenkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im \nInteresse des Allgemeinwohls nicht nur in seiner \ndenkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten, sondern \nauch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung \nzuzuführen. Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, daß \nes dem privaten Eigentümer im Rahmen der Sozialpflichtigkeit \ndes (Grund-)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist, seine \neigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der \nEigentümerbefugnisse an einem Baudenkmal an den Erfordernissen \ndes Denkmalschutzes auszurichten.\n\n40\n\nDie sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten \nund Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind \ninsgesamt als Bestimmungen von Inhalt und Schranken des \nEigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die \ndarauf abzielen, daß das Eigentum an einem Denkmal \ngrundsätzlich in einer privatnützigen Form erhalten bleibt, \ndie zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des \nDenkmalschutzes gerecht wird.\n\n41\n\nVgl.: OVG NW, Urteil vom 25. Ju-\nni 1990 - 7 A 1837/89 - unter Hinweis \nauf BVerwG, Beschluß vom 10. Ju-li 1987 \n- 4 B 146.87 - BRS 47 Nr. 123.\n\n42\n\nBei verfassungskonformem Verständnis der Regelungen des \nDenkmalschutzgesetzes gehen die sich aus den Erfordernissen \ndes Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des Eigentümers \njedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer \neines Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das \nDenkmalschutzrecht - nicht anders als etwa im Bereich des \nNaturschutzrechts - gewisse aus der Situationsgebundenheit des \nbetreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit einem nach \ndenkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk, \nfolgende Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse \nhinzunehmen.\n\n43\n\nZur Situationsgebundenheit aus \ndenkmal- und naturschutzrechtlichen \nGründen als Element der \nSozialpflichtigkeit des Grundeigentums \nvgl.: BGH, Urteil vom 9. Oktober 1986 - \nIII ZR 2/85 - NJW 1987, 2068 und Urteil \nvom 7. Juli 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. \n1995, 104; BVerwG, Urteil vom 24. Juni \n1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 und \nBeschluß vom 30. September 1996 - 4 NB \n31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94.\n\n44\n\nAuch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des \nGrundeigentums müssen jedoch den Grundsatz der \nVerhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen \nunzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich \nvorgesehen ist.\n\n45\n\nVgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1994 \n- III ZR 5/93 - DVBl. 1995, 104; \nBVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C \n26.92 - DVBl. 1993, 1141.\n\n46\n\nDem hat der Gesetzgeber in den einzelnen Regelungen für die \nkonkrete Abwicklung des Denkmalschutzes in unterschiedlicher \nWeise Rechnung getragen. Während § 7 Abs. 1 Satz 1 DSchG die \nden Eigentümer eines Denkmals treffenden reinen Unterhaltungs- \nund Schutzpflichten unter den Vorbehalt des ihm Zumutbaren \nstellt, knüpft § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG für die Fälle, in \ndenen Veränderungen (auch Nutzungsänderungen) sowie die \nBeseitigung des Denkmals aus anderen Gründen als denen des \nDenkmalschutzes zugelassen werden sollen, mit dem \nTatbestandsmerkmal \"entgegenstehen\" nicht an den Begriff der \nZumutbarkeit an. Dementsprechend kann nach der Rechtsprechung \ndes erkennenden Gerichts eine Maßnahme, die den im konkreten \nFall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts \nwesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in \nAusnahmefällen aus zwingenden Gründen zugelassen werden. Dem \nGesichtspunkt der Zumutbarkeit für den betroffenen Eigentümer \nist dadurch Rechnung zu tragen, daß im Rahmen der Abwägung zu \nuntersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der \nÜbernahme des Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG \noder durch eine angemessene Entschädigung auf der Grundlage \nvon § 33 DSchG hinreichend Rechnung getragen werden kann. Mit \ndiesen Vorschriften hat der Gesetzgeber ein System von \nAusgleichsregelungen geschaffen, das bei der aus Gründen des \nDenkmalschutzes und damit im Interesse des Allgemeinwohls \nauszusprechenden Versagung der Zulassung von Veränderungen \noder gar Beseitigung von Denkmälern jedenfalls im \nvermögensrechtlich relevanten Bereich in dem oben erwähnten \nSinne unzumutbare Belastungen verhindert und demgemäß auch im \nRahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG vorzunehmenden \nInteressenabwägung Berücksichtigung zu finden hat.\n\n47\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 4. Dezem-\nber 1991 - 7 A 1113/90 - NVwZ 1992, \n1218 m.w.N. und Urteil vom 20. Februar \n1997 - 7 A 4406/95.\n\n48\n\nFür die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31 \nund 33 DSchG sind dabei folgende Kriterien maßgeblich:\n\n49\n\nNach § 31 DSchG kann der Eigentümer die Übernahme eines \nDenkmals durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm \nmit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf \nGrund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz \nwirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten \noder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu \nnutzen. Diese Vorschrift gibt dem Eigentümer bei \nwirtschaftlicher Unzumutbarkeit einer sinnvollen Nutzung des \nDenkmals das Recht, gleichsam spiegelbildlich zur Enteignung \ndie Entziehung seines Eigentums und dessen Übertragung auf die \nübernahmeverpflichtete Gemeinde zu beantragen.\n\n50\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 25. Juni \n1990 - 7 A 1837/89 -.\n\n51\n\nInsoweit kann sich die Gemeinde dieser Übernahmepflicht \nnicht - auch nicht unter Hinweis auf eine fehlende \nLeistungsfähigkeit - entziehen.\n\n52\n\nVgl.: OVG NW, Urteil vom 18. Mai \n1984 - 11 A 1776/83 - BRS 42 Nr. \n137.\n\n53\n\nMaßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine \ngesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine \nwirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluß haben auf \ndie unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung \nder ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten \nFolgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der \nWeiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des \nDenkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für \nden Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal \ngebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung \ndieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche \nNutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten \nNutzungsmöglichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu \nspürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der \nNutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen \nVerlusten führen kann.\n\n54\n\nVgl. zum gleichen Begriff der \nwirtschaftlichen Zumutbarkeit nach § 40 \nAbs. 2 Satz 1 Nr. 1 BBauG: BGH, Urteil \nvom 25. November 1974 - III ZR 42/73 - \nBGHZ 63, 240 (249).\n\n55\n\nMaßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer \nsinnvollen Nutzung \"selbst trägt\". Spürbare Verluste im \ndargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich \nhinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein \nübriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die \nverlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.\n\n56\n\nDer Übernahmeanspruch nach § 31 DSchG allein stellt jedoch \nden gebotenen Verhältnismäßigkeitsausgleich noch nicht sicher. \nEr läßt dem betroffenen Eigentümer lediglich die Alternative, \ndas Denkmal in der ihm wirtschaftlich nicht zumutbaren \nverlustreichen Weise zu nutzen und damit einen Teil seines \nVermögens im Interesse des Allgemeinwohls aufzuopfern oder \nsich des Denkmals vollständig zu entäußern. Will der \nEigentümer mit Blick auf den grundsätzlichen Schutz der \nSubstanz des Eigentums\n\n57\n\n- vgl.: BVerfG, Urteil vom 15. Ju-\nni 1976 - 1 BvL 19 und 20/75, 1 BvR \n148/75 - BVerfGE 42, 263 (295) und \nUrteil vom 1. März 1979 - 1 BvR 532, \n533/77, 419/78 und 1 BvL 21/78 - \nBVerfGE 50, 290 (341) -\n\n58\n\ntrotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von der \nÜbernahmemöglichkeit des § 31 DSchG keinen Gebrauch machen, \nsondern das ihn unzumutbar belastende Denkmal behalten, und \nakzeptiert er damit zwangsläufig die durch die Belange des \nDenkmalschutzes vorgegebene eingeschränkte \nNutzungsmöglichkeit, hat ihn die Allgemeinheit von den durch \ndie Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden \nvermögensrechtlichen Nachteilen, soweit sie die Schwelle der \nSozialbindung des Grundeigentums überschreiten, zu entlasten. \nDem trägt die Regelung des § 33 DSchG Rechnung.\n\n59\n\nSeinem Wortlaut nach erfaßt § 33 DSchG zwar nur die Fälle, \nin denen der Vollzug des DSchG \"enteignende Wirkung\" hat. Mit \ndieser Wortwahl hat der Gesetzgeber jedoch nur formal an den \nüberkommenen weiten Enteignungsbegriff angeknüpft. Der Sache \nnach ging es dem Gesetzgeber darum, im Wege einer \n\"salvatorischen Klausel\" eine Entschädigungspflicht für die \nFälle zu normieren, in denen der Vollzug des Gesetzes die \nSozialpflichtigkeit des Eigentums überschreitet.\n\n60\n\nVgl. die Begründung zu Abschnitt VII \ndes Gesetzentwurfs des DSchG in LT-Drs. \n8/4492, S. 35.\n\n61\n\nNach dem zwischenzeitlich eingetretenen Wandel im \nVerständnis des Enteignungsbegriffs\n\n62\n\n- vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. Ju-\nni 1993 - 7 C 26.92 - DVBl. 1993, 1141 \nund Beschluß vom 30. Septem-ber 1996 - \n4 NB 31 und 32.96 - ZfBR 1997, 94; zur \nRechtsprechung des BGH vgl.: Krohn, \nEnteignung und Inhaltsbestimmung des \nEigentums in der neueren Rechtsprechung \ndes Bundesgerichtshofs, ZfBR 1994, 5 ff \n- \n\n63\n\nist § 33 DSchG daher als Regelung über Ausgleichsansprüche \nim Rahmen der Inhaltsbestimmung des Eigentums zu begreifen, \ndie dem Zweck dient, eine dem Eigentümer durch \ndenkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte \nBelastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein zumutbares \nMaß herabzumildern.\n\n64\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 29. Febru-\nar 1996 - 10 A 366/92 - NWVBl. 1996, \n386.\n\n65\n\nSeinem Inhalt nach setzt dieser Ausgleichsanspruch die \nBeeinträchtigung einer als Eigentum geschützten Rechtsposition \nvoraus, durch die der Eigentümer unverhältnismäßig oder im \nVerhältnis zu anderen ungleich belastet wird.\n\n66\n\nZum Regelungsgehalt und zur \nGültigkeit salvatorischer Klauseln der \nhier vorliegenden Art vgl.: BverwG, \nUrteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - \nDVBl. 1993, 1141; BGH, Urteil vom 7. \nJu-li 1994 - III ZR 5/93 - DVBl. 1995, \n104.\n\n67\n\nZusammenfassend ist damit im Rahmen der Interessenabwägung \nnach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG zu berücksichtigen, daß diese \nInteressenabwägung unter Einbeziehung des Bestehens der in den \n§§ 31 und 33 DSchG festgelegten \"Schadensausgleichsregelungen\" \nzu erfolgen hat und daß im Rahmen dieses Ausgleichs ein \nWahlrecht des Eigentümers - und nur des Eigentümers - besteht, \nsich zu entscheiden, ob er sich zur Hinnahme dieser \nBelastungen mit der Folge entschließt, daß ihm ein \nangemessener Ausgleich für die Vermögensnachteile zu zahlen \nist, die die Grenze der Sozialbindung des Eigentums \nüberschreiten, oder ob er sich des Denkmals zu Lasten der \nbetroffenen Gemeinde entäußert, die dieses sodann einer mit \nden Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes vereinbaren \nsinnvollen Nutzung zuzuführen hat.\n\n68\n\nNach Maßgabe dieser Kriterien überwiegen im vorliegenden \nFall die gegen die Beseitigung des Denkmals sprechenden Gründe \ndes Denkmalschutzes gegenüber den gegenläufigen privaten \nInteressen der Klägerin.\n\n69\n\nAuf Grund der im Berufungsverfahren angestellten \nÜberprüfungen steht fest, daß das strittige Objekt im Rahmen \nder privatnützigen Ausübung der Eigentümerbefugnisse durch die \nKlägerin durchaus einer sinnvollen, seine charakteristischen \nDenkmaleigenschaften wahrenden privaten Nutzung zugänglich \nist. Es kann, wenn auch mit erheblichem Kostenaufwand, zu \nheutigen Wohnanforderungen gerecht werdenden Wohnungen \numgebaut werden, ohne daß die charakteristischen Merkmale des \nDenkmals - seine äußere Hülle und die unter Schutz gestellte \nFachwerkkonstruktion einschließlich der Kamine - in ihrer \ndenkmalrelevanten Aussagekraft entscheidend beeinträchtigt \nwerden. Diese Nutzung ist auch ohne weiteres realisierbar, \nweil sie ihrer Art nach mit der hier maßgeblichen Ausweisung \ndes Bebauungsplans übereinstimmt und - soweit die im \nBebauungsplan festgesetzten Baugrenzen nicht eingehalten \nwerden - entweder vom Bestandsschutz gedeckt oder jedenfalls \naus Gründen des Wohls der Allgemeinheit im Wege der Befreiung \nnach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zuzulassen ist.\n\n70\n\nGegen das Beseitigungsverlangen streitet die hier gegebene \nbesondere Bedeutung des Objekts, die im Ablehnungsbescheid des \nBeklagten zutreffend näher umschrieben ist. Der Einwand der \nKlägerin, das Objekt könne ohne Beeinträchtigung seiner \ndenkmalschutzrechtlich relevanten Aussagekraft abgebaut und an \neinen anderen Standort - etwa in ein Freilichtmuseum - \numgesetzt werden, geht schon wegen der spezifischen \nStandortgebundenheit des Objekts fehl. Das Gebäude befindet \nsich noch exakt an der Stelle, an der die für seine \nDenkmalrelevanz maßgebliche hervorragende Bedeutung als eines \nder wenigen Zeugnisse für siegerländische Arbeiterschlafhäuser \nin räumlicher Nähe zur Betriebsstätte - insoweit handelt es \nsich um das jetzige Werksgelände der Klägerin im Tal - \nbegründet worden ist. Es steht zudem in engem räumlichen \nKontext zu weiteren Objekten des Arbeiterwohnungsbaus, deren \nUnterschutzstellung allerdings noch nicht rechtskräftig \nabgeschlossen ist. Eine Umsetzung in ein Museum, wie sie von \nder Klägerin wiederholt angeboten wurde, würde abgesehen von \ndem seitens des Beigeladenen zu 1. zutreffend angesprochenen \nGesichtspunkt des erheblichen Verlustes historischer \nBausubstanz im übrigen zwar nicht von vornherein ausscheiden, \naber im Hinblick darauf, daß sich das Gebäude als solches \nnicht als Museum anbietet und ein darüber hinausgehender \nMuseumsgegenstand nicht konkret festliegt, auch unter dem \nGesichtspunkt fernliegen, daß Baudenkmäler in erster Linie in \nAnnäherung an ihre ursprüngliche Zweckbestimmung sinnvoll zu \nnutzen sind.\n\n71\n\nAuf Seiten der Klägerin stehen den solchermaßen \nbeachtlichen öffentlichen Interessen erhebliche finanzielle \n(wirtschaftliche) Interessen gegenüber.\n\n72\n\nIn diesem Zusammenhang ist allerdings von vornherein der \nEinwand der Klägerin unbeachtlich, das Grundstück für ihre \nbetrieblichen Belange gleichsam \"in Vorrat\" halten zu wollen. \nEs kann nach den maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans \nnur zu den in einem allgemeinen Wohngebiet zulässigen Zwecken \ngenutzt werden; eine Einbeziehung in das betriebliche \nGeschehen ist daher derzeit ausgeschlossen. Spekulative \nErwägungen der Klägerin über denkbare zukünftige Ereignisse, \ndie ohnehin nicht näher spezifiziert sind, sind insoweit \nirrelevant.\n\n73\n\nGleichermaßen unbeachtlich ist das von der Klägerin \nhervorgehobene Interesse, ihr Grundeigentum ohne die Belastung \nmit der \"Hypothek\" des Denkmals behalten und ggf. \nwirtschaftlich lukrativ verwerten zu wollen. Die \nDenkmaleigenschaft steht bestandskräftig fest und schränkt \ndamit - sofern und solange das Objekt unter Beibehaltung \nseiner denkmalrelevanten Bestandteile sinnvoll nutzbar ist - \ndie privaten Verfügungsbefugnisse über das mit dem Denkmal \nbelegte Grundeigentum ein. Insoweit hat sich letztlich die \nbesondere Situationsgebundenheit des Grundeigentums, die durch \ndie Existenz des Denkmals bereits vorgezeichnet war, durch die \nUnterschutzstellung nur manifestiert und bestimmt dann auch \ndie für die Bewertung der Zumutbarkeit zugrunde zu legende \nAusgangslage. Diese Ausgangslage ist ferner dadurch \nbeschrieben, daß die wirtschaftlichen Folgewirkungen der \nDenkmaleigenschaft des Gebäudes - wie ausgeführt - durch die \nMöglichkeit der Ausgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in \neinem die Zumutbarkeit sichernden Umfang ausgeglichen werden \nkönnen.\n\n74\n\nIm vorliegenden Fall werden die wirtschaftlichen \nFolgewirkungen der durch den Denkmalschutz bedingten \nBeschränkungen des streitigen Gebäudes einschließlich des mit \ndem Denkmal belegten Grundstücks durch die \nAusgleichsregelungen der §§ 31 und 33 DSchG in einem Maße \n\"abgefedert\", daß es der Klägerin angesichts der konkreten \nBedeutung des Objekts zuzumuten ist, sich für eine der beiden \nAlternativen - Stellung eines Übernahmeverlangens nach § 31 \nDSchG oder Behalten und Nutzen des Denkmals in der hier in \nBetracht kommenden Weise mit der Folge eines die \nwirtschaftlichen Belastungen auf das zumutbare Maß \nherabsetzenden finanziellen Ausgleichs über § 33 DSchG - zu \nentscheiden und unter dieser Prämisse auf die von ihr \nbeabsichtigte Beseitigung des Denkmals zu verzichten.\n\n75\n\nHinsichtlich eines eventuellen Übernahmeverlangens, dem \nsich die Stadt H - wie angeführt - auch unter \nBerücksichtigung ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem \nSenat angesprochenen angespannten finanziellen Situation nicht \nentziehen kann, ist anzumerken:\n\n76\n\nDie Voraussetzungen für ein solches Übernahmeverlangen \ndürften nach den nunmehr vorliegenden Erkenntnissen gegeben \nsein. Als private Nutzungsform des Objekts kommt in der \ngegebenen Situation praktisch nur dessen Umbau zu \nzeitgerechten Wohnungen in Betracht. Andere theoretisch \ndenkbare, etwa von öffentlichen Trägern realisierbare \nNutzungsformen - z.B. als Begegnungsstätte, soziale \nEinrichtung u.a.m. - scheiden für die Klägerin als privater \nGrundeigentümerin von vornherein aus. Bei der Herrichtung zu \nzeitgemäß nutzbarem Wohnraum ist ferner davon auszugehen, daß \nder im Berufungsverfahren geprüfte Umbau zu öffentlich \ngeförderten Mietwohnungen - entsprechend der eigenen \nEinschätzung der an der Prüfung maßgeblich mit beteiligten \nDenkmalbehörden - am ehesten \"wirtschaftlich\" ist. Auf andere \nAlternativen, etwa die Herrichtung zu marktgerechten \nEigentumswohnungen für den freien Wohnungsmarkt, kann die \nKlägerin ersichtlich nicht verwiesen werden. Das strittige \nObjekt ist schon wegen seines beengten Charakters, der durch \ndas \"barackenähnliche\" Äußere zusätzlich betont wird, \nkeineswegs geeignet, zu mit hohem Preis vermarktbaren \nEigentumswohnungen umgebaut zu werden, wie dies etwa bei \nJugendstilvillen an attraktiven innerstädtischen Standorten \nund anderen Objekten der Fall sein mag. Auch die hier \nermittelten Gesamtkosten von rd. 1,5 Mio DM für vier \nWohneinheiten von jeweils nur rd. 110 qm Wohnfläche, die \nletztlich zu einem Preis von nahezu 400.000,-- DM je Wohnung \nführen, bewegen sich nach der allgemein bekannten derzeitigen \nMarktlage in einem Bereich, der in Großstädten mit hohem \nWohnungsbedarf für bestimmte Altbauobjekte erzielbar sein mag. \nFür die bestehende örtliche Situation von D scheidet bei \ndieser Preislage jedoch eine kostengerechte Vermarktung \noffensichtlich aus. Angesichts dessen kann dahinstehen, ob die \nKlägerin überhaupt im nachhinein auf eine solche \nNutzungsalternative verwiesen werden kann, wenn zuvor im \nEinvernehmen aller Beteiligten, insbesondere auch unter \nEinbeziehung der fachlichen Beratung durch den Beigeladenen zu \n1., eine bestimmte Kalkulationsgrundlage festgelegt ist. Es \nist nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle \ntheoretisch nur erdenkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre \nWirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die \nwirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des \nDenkmals berufen will. Vielmehr trifft insoweit die \nDenkmalbehörden eine Mitwirkungslast, bei der sie sich auch \nder fachlichen Beratungen durch die Landschaftsverbände (vgl. \n§ 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG) zu bedienen haben. Auf deren \nEinschätzungen hinsichtlich der Nutzbarkeit von Denkmälern \nkönnen sich die Beteiligten, wenn sie ihnen nicht \nwidersprechen, für den weiteren Gang des Verfahrens \nverlassen.\n\n77\n\nDie insoweit im vorliegenden Verfahren angestellte \nWirtschaftlichkeitsberechnung führt zu dem Ergebnis, daß der \nUmbau des Denkmals zu zeitgerechten Wohnungen unter Ansatz der \nfür den sozialen Wohnungsbau üblichen \nWirtschaftlichkeitskriterien eine dauernde Belastung des \nEigentümers durch das Denkmal als \"Zuschußobjekt\" bewirkt. \nDies mag je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls für \nden betreffenden Eigentümer kein Anlaß sein, auf das ihn \nbelastende Denkmal verzichten zu wollen; sei es, weil er als \nEigennutzer bereit ist, für das \"Wohnen in einem Denkmal\" \neinen höheren Preis zu zahlen, sei es, weil ihm auf Grund \nseiner weiteren Vermögenssituation die Möglichkeit gegeben \nist, die Belastungen etwa durch steuerrechtliche Verrechnung \nzu mindern. Der Umstand, daß sich das Objekt, wenn es der hier \nin Betracht kommenden sinnvollen Nutzung zugeführt wird, nicht \nnur nicht trägt, sondern im Ergebnis Kosten von jährlich rd. \n24.000,-- DM verursacht, erfüllt im Regelfall jedenfalls im \ndargelegten Sinne das Merkmal \"wirtschaftlich nicht zuzumuten\" \nnach § 31 DSchG und führt damit zu der Berechtigung, von der \nGemeinde die Übernahme zu verlangen.\n\n78\n\nDer Klägerin kann - wie geschehen - im vorliegenden Fall \nauch konkret entgegenhalten werden, daß bei einem Behalten und \nNutzen des Denkmals in der geprüften sinnvollen Weise \nunzumutbare Belastungen über § 33 DSchG auszugleichen sind, so \ndaß auch unter Einbeziehung dieses Ausgleichs die hier \nvorzunehmende Interessenabwägung zu ihren Lasten ausgeht. Die \nAnwendung dieser Vorschrift kommt hier nach den gegebenen \nUmständen des Einzelfalls durchaus in Betracht. Im Rahmen der \nPrüfung, ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der \nSozialpflichtigkeit überschreitenden Weise unzumutbar belastet \nwird und deshalb eines finanziellen Ausgleichs bedarf, ist \nmaßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein - als Leitbild \ngedachter - vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der auch \ndas Gemeinwohl nicht aus dem Auge verliert, entscheiden würde. \nDabei müssen die in der Situationsgebundenheit des konkreten \nEigentumsobjekts zum Ausdruck kommenden Belange des \nDenkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht berücksichtigt \nwerden. Je stärker diese Interessen sind und je mehr das \nbetroffene Grundstück in seiner konkreten \"Situation\" durch \nsie geprägt wird, um so eher können die wirtschaftlichen \nFolgen dem einzelnen Eigentümer zugemutet werden.\n\n79\n\nVgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 1993 \n- III ZR 60/92 - DVBl. 1993, 1092\n\n80\n\nEin in diesem Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer \nhat hiernach dann, wenn er sich zum Behalt und der \nprivatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, - \nselbstverständlich - nur solche Nutzungen in den Blick zu \nnehmen, die die Allgemeinheit auf Grund eventueller \nAusgleichsaussprüche möglichst gering belasten. Dabei hat er \nzugleich die speziell für den Schutz und die Erhaltung von \nDenkmälern vorgesehenen Fördermittel und sonstigen \nVergünstigungen in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Erst \nwenn sich bei Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte \nVerluste aus der privatnützigen Nutzung des Denkmals ergeben, \nstellt sich die Frage, inwieweit die verbleibenden Belastungen \nunzumutbar sind.\n\n81\n\nInsoweit steht im vorliegenden Fall außer Streit, daß der \nhinsichtlich seiner Wirtschaftlickeit geprüfte Umbau des \nObjekts zu Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau eine der \nKlägerin angesichts ihres umfangreichen, über das eigentliche \nBetriebsgelände hinausgehenden Grundeigentums zumutbare \nNutzungsmöglichkeit darstellt, in deren konkrete Ausgestaltung \nauch die unmittelbar zur Verfügung stehenden Fördermittel \neinzurechnen sind. Der Umstand, daß gleichwohl bei \nRealisierung dieser Nutzung eine Dauerbelastung in der \ngenannten Größenordnung verbleibt, legt es nahe, daß im \nvorliegenden Fall ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen nach § \n33 DSchG besteht.\n\n82\n\nBei der Ermittlung der Höhe dieser Ausgleichszahlung ist \nallerdings nicht, wie in den Ausführungen der Klägerin vom \nAnsatz her anklingt, davon auszugehen, daß sich der \nauszugleichende \"Schaden\" durch die Differenz zwischen der in \njeder Hinsicht uneingeschränkten Nutzbarkeit der Immobilie und \nder durch den Denkmalschutz eingeschränkten Nutzbarkeit \nbestimmt. Insoweit ist vielmehr zu berücksichtigen, daß ein \nAusgleich, soweit die Sozialbindung des Eigentums - auch durch \nden Denkmalschutz - reicht, nicht stattfindet. Ein Ausgleich \nerfaßt vielmehr nur Betroffenheiten im Kernbereich des \nEigentums. Dies bedeutet für die wirtschaftliche Bewertung der \nHöhe des Ausgleichs, daß die wirtschaftlichen Folgen, die der \nDenkmaleigentümer auf Grund dessen hinzunehmen hat, daß er \nseine Immobilie nicht im üblichen Umfang auf dem freien Markt \nverwerten kann, als solche nicht auszugleichen und die \nBewertungen auf dem freien Markt damit nicht heranzuziehen \nsind. Der Kernbereich des Eigentums ist von vornherein nur da \nbetroffen, wo der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener \nGewinn, sondern echter Verlust in dem Sinne ist, daß auf Dauer \nzur Erhaltung des Denkmals aus dem sonstigen Vermögen \nzugeschossen werden muß. Nur dieser Bereich ist von der \nAusgleichspflicht erfaßt. Der Umfang des insoweit zu \nerbringenden Ausgleichs ist nach Entschädigungsrecht zu \nermitteln und gewährleistet dem Betroffenen so gesehen einen \nals sachgerecht zu bewertenden Ausgleich.\n\n83\n\nNach diesen Maßgaben ist auch die nach § 33 DSchG gegebene \nAusgleichsmöglichkeit - kein Ersatz der durch die \nSozialbindung als solcher bedingten Betroffenheiten, wohl aber \nErsatz im Bereich der \"echten\" Verluste - als mit Art. 14 GG \nvereinbarer und damit der Klägerin zumutbarer Ausgleich zu \nbewerten, so daß ihr ein Erhalt des Denkmals angesichts \nhinreichender Ausgleichsmöglichkeiten insgesamt zuzumuten ist \nund die im Rahmen des § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG \nstattfindende Interessenabwägung damit zu ihren Lasten \nausgeht.\n\n84\n\nStehen dem Begehren der Klägerin auf Zulassung des Abbruchs \nsomit Gründe des Denkmalschutzes entgegen, folgt hieraus \nzugleich, daß die Klägerin auch keinen Anspruch auf die mit \ndem Hilfsantrag begehrte Neubescheidung ihres Antrags hat.\n\n85\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 162 \nAbs. 3 VwGO.\n\n86\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit \nberuht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 \nZPO.\n\n87\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen \ndes § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind. \n\n88","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310849","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-08-15/7-a-133-95","cited_norms":[{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 708","ref_norm":"708","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 711","ref_norm":"711","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 713","ref_norm":"713","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 40","ref_norm":"40","n":1},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310849","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310849","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-08-15/7-a-133-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310849","retrieved":"2026-07-09 03:41:06.952901+00:00"}}