{"status":"available","doknr":"OLD310976","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1997:0702.14A1130.96.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1997-07-02","aktenzeichen":"14 A 1130/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDie Klägerin erwarb durch Eintragung in das Grundbuch am 3. September 1990 \ndas Eigentum an dem Grundstück T.-------straße 2 in H. von der I. \nBaugesellschaft mit beschränkter Haftung, Bauträgergesellschaft, C. (I. \nGmbH).\n\n3\n\nMit Bescheid vom 24. März 1953 bewilligte der Beklagte der damaligen \nBauherrin, der N. -I1. A.G., Darlehen nach Maßgabe der Bestimmungen \nüber die Förderung der Schaffung von Wohnraum durch Wiederaufbau und \nWiederherstellung sowie durch Um- und Ausbau im Lande Nordrhein-Westfalen \n(WAB) in Höhe von 41.200,-- DM für die Errichtung von acht Wohnungen auf dem \ngenannten Grundstück. \n\n4\n\nDie N. AG veräußerte im Jahr 1978 das Grundstück einschließlich des \ndarauf errichteten Wohngebäudes an die U. Wohnbau GmbH, die wiederum am \n30. Juni 1986 mit einer außerplanmäßigen Tilgung das gewährte Darlehen \nzurückzahlte. Der Beklagte bestätigte der U. Wohnbau GmbH unter dem \n3. Oktober 1986, daß das Objekt mit Ablauf des 31. Dezember 1994 nicht mehr als \nöffentlich gefördert gelte. \n\n5\n\nMit Schreiben vom 23. Mai 1990 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, daß \nu.a. die Wohnung im Erdgeschoß links unbewohnt sei. Laut Vermerk des Beklagten \nvom 21. Februar 1991 verzichtete ein Mieter, der für die Wohnung vorgesehen war, \nauf eine Anmietung, da die Wohnung Wasserschäden aufwies. \n\n6\n\nLaut Prüfbericht vom 9. Dezember 1992 stellte der Beklagte im Rahmen einer \nBestands- und Besetzungskontrolle fest, daß die Wohnung im Erdgeschoß links \ndurch den Mieter O. , angemeldet seit dem 18. Januar 1991, bewohnt wurde, \nohne daß sich dieser im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung befand. \nEinen Antrag auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung lehnte der \nBeklagte mit Bescheid vom 27. September 1993 ab.\n\n7\n\nBereits mit Bescheid vom 28. Mai 1993 setzte der Beklagte gegen die Klägerin \nGeldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) für \ndie Zeit vom 1. Februar 1991 bis zum 31. Mai 1993 in Höhe von 6.136,-- DM und für \ndie Zeit ab dem 1. Juni 1993 in Höhe von 219,-- DM monatlich fest. \n\n8\n\nDie Klägerin legte Widerspruch ein und führte zur Begründung aus: Das \nHausgrundstück T.--------straße 2 in H. habe ursprünglich der Firma U. \ngehört. Die dortigen Wohnungen seien werksgebunden und mit einem \nBelegungsrecht der Firma U. versehen gewesen. Zum Zeitpunkt ihres Erwerbs im \nApril 1990 habe das Belegungsrecht der Firma U. immer noch bestanden. Bei \nAnkauf des Hausgrundstückes hätten die dort befindlichen Wohnungen bereits seit \nzwei Jahren leergestanden. Die Firma U. habe Mitarbeiter zur Belegung nicht \nbenennen können. Sie selbst habe die Absicht gehabt, bei Ablauf der \nNachwirkungsfrist aufgrund der Sozialbindung die Wohnungen im Hause zu \nmodernisieren und zu veräußern. Deshalb habe sie mit potentiellen Mietern \ngrundsätzlich nur Zeitmietverträge abschließen wollen. In ihrer Siedlung hätten ca. 30 \ngleichwertige Wohnungen freigestanden. Obwohl sie die Wohnung einer großen \nAnzahl von Sozialmietern angeboten habe, sei keiner der Mietinteressenten bereit \ngewesen, die Wohnung unter den genannten Bedingungen anzumieten. Die \nVermietung an Herrn O. sei erst ein Jahr nach dem Erwerb möglich gewesen. \nDabei sei sie - die Klägerin - im guten Glauben gewesen, daß Herr O. problemlos \neine Wohnberechtigungsbescheinigung erlangen könne. \n\n9\n\nMit Bescheid vom 10. Dezember 1993 wies die Bezirksregierung N1. den \nWiderspruch der Klägerin zurück, worauf diese am 17. Januar 1994 Klage erhoben \nhat. Zur Begründung hat sie ihr Vorbringen aus dem Vorverfahren wiederholt und \nergänzend ausgeführt: Unter ihrer Rechtsvorgängerin habe die Wohnung zwei Jahre \nlang leergestanden. Daher sei es nicht nachvollziehbar, warum der Beklagte nicht \nschon zu einem früheren Zeitpunkt gegen den Leerstand vorgegangen sei, sondern \nsich seine Maßnahmen nunmehr erst gegen sie selbst richteten. In anderen Fällen \nhabe der Beklagte die Eigentümer lediglich aufgefordert, Leerstandsgenehmigungen \nzu beantragen. Der für die Erhebung der Geldleistungen erforderliche Schaden sei \nnicht nachgewiesen. Die Nachwirkungsfrist ende mit Ablauf des Jahres 1994. Das \nbedeute, daß die Zweckbestimmung bei der Vermietung an Herrn O. praktisch nicht \nmehr unterlaufen werde. \n\n10\n\nDie Klägerin hat beantragt,\n\n11\n\nden Bescheid des Beklagten vom 28. Mai 1993 und den Widerspruchsbescheid \nder Bezirksregierung N1. vom 10. Dezember 1993 aufzuheben.\n\n12\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n13\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n14\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das \nVerwaltungsgericht die Klage abgewiesen. \n\n15\n\nDie Klägerin hat Berufung eingelegt und ergänzend ausgeführt: Aufgrund der \nTatsache, daß die Wohnung jahrelang leergestanden habe und nicht habe vermietet \nwerden können, habe das Verwaltungsgericht ohne weiteres davon ausgehen \nmüssen, daß die Wohnung nicht vermietbar gewesen sei. Unter Berücksichtigung der \nAusführungen des Senats im Urteil vom 13. Oktober 1992 - 14 A 1729/89 - hätte das \nVerwaltungsgericht daher der Klage stattgeben müssen. Bei der Wohnung habe es \nsich um eine Einfachstwohnung ohne Bad und Heizung gehandelt, die selbst vom \nsozialen Mieter nicht mehr angenommen würde. Auch der Umstand, daß sie bis zum \nAbschluß der Bindungswirkung lediglich Zeitmietverträge habe abschließen wollen, \nändere hieran nichts, da allein auf den objektiven Zustand der Wohnung abzustellen \nsei. Im übrigen verweise sie darauf, daß die Voreigentümer als große kommunale \nVermietungsgesellschaften von Geldleistungen verschont geblieben seien. \n\n16\n\nDie Klägerin beantragt,\n\n17\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz zu \nerkennen.\n\n18\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n19\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n20\n\nZur Begründung verweist er auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil.\n\n21\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den \nInhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. \n\n22\n\nEntscheidungsgründe:\n\n23\n\nDie Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. \n\n24\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die \nangefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und die Klägerin nicht in ihren Rechten \nverletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO -.\n\n25\n\nRechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den umstrittenen \nGeldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des \nWiderspruchsbescheides der Bezirksregierung N1. vom 10. Dezember 1993 \ngeltenden Fassung vom 27. April 1992. Danach kann die zuständige Stelle für die \nZeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des \n§ 4 Abs. 2 WoBindG verstößt, von ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu \n10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich \nder Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der \nVerfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch \nüberlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die \nWohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5) übergibt, \nund wenn die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten \nwird. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend \nausgeführt, daß ein solcher schuldhafter Verstoß gegen die Regelung des § 4 Abs. 2 \nSatz 1 WoBindG vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, daß die \nKlägerin das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden treffe und keine \nGesichtspunkte vorlägen, nach denen der Beklagte aus Billigkeitsgründen auf die \ngeforderten Geldleistungen zu verzichten hätte. Daher sieht der Senat insoweit von \neiner weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist auf die Ausführungen im \nangefochtenen Urteil.\n\n26\n\nAuch das Vorbringen der Klägerin im Berufungsverfahren veranlaßt den Senat \nnicht zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. \n\n27\n\nDahinstehen kann, inwieweit die Tatsache, daß ein Verfügungsberechtigter \nkeinen wohnberechtigten Mietinteressenten finden kann, im Fall der Vermietung an \neinen Nichtberechtigten überhaupt, sei es im Rahmen des Verschuldens, sei es aus \nBilligkeitsgesichtspunkten, \n\n28\n\nvgl. zum Meinungsstand: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, \nWohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 WoBindG, Anm. 4.3 und 7, \n\n29\n\nzu berücksichtigen ist. Denn hinreichende Anhaltspunkte dafür, die Wohnung der \nKlägerin sei nicht an berechtigte Sozialmieter zu vermieten gewesen, liegen nicht \nvor. Vielmehr hat es zu Anfang des Jahres 1991 offensichtlich einen \nMietinteressenten gegeben, der allerdings wegen des Wasserschadens auf eine \nAnmietung verzichtet hat. Es hätte jedoch zu den Obliegenheiten der Klägerin \ngehört, das Objekt in einen mängelfreien Zustand zu versetzen und derartige \nSchäden zu beseitigen, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten. \n\n30\n\nAuch der Leerstand weiterer Wohnungen in der Umgebung des klägerischen \nHauses kann nicht als Indiz dafür herangezogen werden, die hier betroffene \nWohnung sei nicht vermietbar gewesen. Dem von der Klägerin vorgelegten \nSchreiben der I. GmbH an den Beklagten vom 15. Januar 1989 ist zwar zu \nentnehmen, daß die dort bezeichneten Wohnungen im Haus I2.---straße 12 in dem \ndamaligen Zustand nicht vermietbar gewesen sind. Grund für den länger dauernden \nLeerstand war jedoch, daß die Bauträgergesellschaft als Erwerberin zahlreicher \nHäuser angegeben hatte, damit befaßt zu sein, sich einen Überblick über den \nGesamtzustand der Siedlung und den Vermietungsstand zu schaffen, ein \nModernisierungskonzept zu entwickeln und einzelne Modernisierungsmaßnahmen \nvorzunehmen. Für eine vergleichbare Sachlage in ihrem Fall hat die Klägerin nichts \nvorgetragen. Im übrigen hätte sich eine derartige Sachlage allenfalls auf die Frage \nder Genehmigungsfähigkeit einer gegebenenfalls zu beantragenden \nLeerstandsgenehmigung im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG auswirken können, die \ndie Bauträgergesellschaft auch mit dem genannten Schreiben vom 15. Januar 1989 \nbeantragt hatte, während im Fall der Klägerin gerade eine Vermietung, wenn auch an \neinen Nichtberechtigten, erfolgt ist. Darüber hinaus hat die Klägerin lediglich \nbehauptet, die Wohnung Sozialmietern angeboten zu haben. Nachweise über \nintensive Bemühungen, geeignete Mietinteressenten zu finden, hat sie nicht \nvorgelegt. \n\n31\n\nZudem hat die Klägerin den Kreis der Mietinteressenten dadurch verkleinert, daß \nsie die Wohnungen im Haus T.------straße 2 als \"Spekulationsobjekt\" angesehen hat, \nwas im krassen Widerspruch zum Sinn und Zweck der öffentlichen Förderung steht, \npreiswerten Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen und für die \nDauer der Sozialbindung auch zur Verfügung zu halten. Wie die Klägerin in der \nWiderspruchsbegründung vom 18. Oktober 1993 eingeräumt hat, beabsichtigte sie, \nbei Ablauf der Nachwirkungsfrist die Wohnungen zu modernisieren und zu \nveräußern. Daher wollte sie mit potentiellen Mietern auch nur Zeitmietverträge \nabschließen. Wenn die Klägerin auf diese Weise versucht, eine für sie bessere \nRechtsposition für die Zeit nach Ablauf der Sozialbindung bereits zuvor für sich zu \nschaffen, vermag sich dies nicht zu ihren Gunsten bei der Frage von Verschulden \noder Billigkeitsgesichtspunkten im Rahmen der Erhebung der umstrittenen \nGeldleistungen auszuwirken.\n\n32\n\nSchließlich kann sich die Klägerin nicht auf die Ausführungen des Senats im \nUrteil vom 13. Oktober 1992 - 14 A 1729/89 - berufen, da dieses Verfahren nicht die \nErhebung von Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG sondern die Freistellung \nvon Wohnungen gemäß §§ 6 und 7 WoBindG zum Gegenstand hatte, die die \nKlägerin ohne weiteres hätte beantragen können. Auch im Fall der Vermietung an \nden Mieter O. , der sich nicht im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung \nbefand, wäre es der vom Gesetzgeber grundsätzlich vorgesehene Weg für die \nKlägerin gewesen, eine Freistellung im Sinne von § 7 WoBindG zu beantragen und \nsich mit der Erteilung der Freistellung eine gesicherte Rechtsposition zu verschaffen. \nWenn die Klägerin demgegenüber darauf vertraut, eine \nWohnberechtigungsbescheinigung werde nachträglich erteilt, geht es zu ihren \nLasten, wenn sich diese Erwartungshaltung im nachhinein nicht erfüllt. \n\n33\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.\n\n34\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO \ni.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).\n\n35\n\nFür die Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, \nvgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.\n\n36","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310976","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-07-02/14-a-1130-96","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":4},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":3},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/310976","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/310976","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-07-02/14-a-1130-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/310976","retrieved":"2026-07-09 03:41:18.034363+00:00"}}