{"status":"available","doknr":"OLD311516","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1997:0225.14A6488.95.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1997-02-25","aktenzeichen":"14 A 6488/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDas angefochtene Urteil wird teilweise geändert und wie folgt neu \ngefaßt:\n\n\"Der Bescheid des Beklagten vom 6. April 1993 in der Fassung des Bescheides \nvom 8. März 1994 sowie des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Münster \nvom 17. August 1993 werden insoweit aufgehoben, als Geldleistungen für den \nZeitraum bis zum 30. April 1992 festgesetzt worden sind. \n\nIm übrigen wird die Klage abgewiesen.\"\n\nIm übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu 4/5 und des \nBerufungsverfahrens zu 3/4, der Beklagte die Kosten des erstinstanzlichen \nVerfahrens zu 1/5 und des Berufungsverfahrens zu 1/4.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nMit notariellem Vertrag vom 23. März 1990 erwarb der Kläger \ndas Eigentum an der Wohnung im zweiten Obergeschoß rechts des \nMehrfamilienhauses in . Unter \n§ 1, Abteilung II, laufende Nr. 1 enthielt der Kaufvertrag \nfolgenden Passus:\n\n3\n\n\"Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten \nder Landesbank für Westfalen, (Girozentrale), \nMünster/Westfalen als Bundestreuhandstelle für den \nBergarbeiterwohnungsbau des Inhalts, daß von den auf \ndem Grundstück befindlichen Wohnungen nur von den in \n§ 5 Abs. 1 und § 6 des Gesetzes zur Förderung des \nBergarbeiterwohnungsbaus im Kohlebergbau vom \n23. Oktober 1951 bezeichneten Personen bewohnt werden \ndürfen.\"\n\n4\n\nDer Vertrag enthielt ferner die Feststellung, daß nach \nMitteilung des Verkäufers die Berechtigte hierzu definitiv \nerklärt habe, daß das dort statuierte Belegungsrecht nicht \nausgeübt werde. § 4 Nr. 4 des Vertrages enthielt die \nZusicherung, daß eine Wohnungsbindung nach dem \nWohnungsbindungsgesetz nicht bestehe.\n\n5\n\nSeit dem 1. September 1989 war die Wohnung vom \nRechtsvorgänger des Klägers an einen Herrn vermietet \nworden.\n\n6\n\nMit Schreiben vom 6. November 1991 wies die \n Bank den Kläger darauf hin, daß bei einer \nBesichtigung für den Mieter keine \nWohnberechtigungsbescheinigung habe vorgelegt werden können. \nEs werde daher um Veranlassung gebeten, daß die zuständige \nStelle eine Wohnberechtigungsbescheinigung gemäß § 4 des \nBergarbeiterwohnungsbaugesetzes ausstelle. Sollte eine \nWohnberechtigung nach dem Bergarbeiterwohnungsbaugesetz nicht \ngegeben sein, sei es erforderlich, daß die genannte Stelle die \nbetreffenden Wohnungen von den Bindungen an den Sektor Bergbau \nfreistelle. \n\n7\n\nUnter dem 23. März 1992 setzte der Beklagte den Kläger \ndavon in Kenntnis, daß er beabsichtige, Geldleistungen gemäß \n§ 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) \nfestzusetzen, da der Kläger die Wohnung ohne Vorlage der \nentsprechenden Wohnberechtigungsbescheinigung an den Mieter \n überlassen habe, und gab dem Kläger Gelegenheit, sich \nzum Sachverhalt zu äußern. \n\n8\n\nNachdem der Kläger auf die Erklärungen des Veräußerers im \nnotariellen Vertrag vom 23. März 1990 hingewiesen hatte, \nteilte der Beklagte ihm mit Schreiben vom 27. Mai 1992 mit, \nder Kläger habe zwar bei Erwerb der Wohnung davon ausgehen \nkönnen, daß der Mieter die Wohnung berechtigt bewohne. Durch \ndas Schreiben der vom 6. November 1991 \nhabe er jedoch Kenntnis von der nicht berechtigten Nutzung der \nWohnung erhalten. Er sei daher verpflichtet, den \nrechtswidrigen Zustand zu beenden.\n\n9\n\nMit Bescheid vom 6. April 1993 setzte der Beklagte gegen \nden Kläger Geldleistungen für die Zeit vom 1. Dezember 1991 \nbis zum 31. März 1993 in Höhe von 3.092,-- DM sowie für die \nZeit ab dem 1. April 1993 in Höhe von 193,-- DM monatlich \nfest. Zur Begründung führte er aus, der Kläger habe als \nEigentümer schuldhaft gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen, da \ndem Mieter die Wohnung ohne die erforderliche \nWohnberechtigungsbescheinigung belassen worden sei. Hiervon \nhabe der Kläger allerdings erst mit Schreiben der \n vom 6. November 1991 Kenntnis erlangt, so \ndaß ihm auch erst ab dem 1. Dezember 1991 ein schuldhaftes \nVerhalten vorgehalten werden könne. \n\n10\n\nDen Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung \nMünster mit Bescheid vom 17. August 1993 zurück, worauf der \nKläger am 9. September 1993 Klage erhoben hat. Zur Begründung \nhat er ausgeführt: Bereits vor dem Erwerb sei die Wohnung an \nden Mieter vermietet gewesen. Ihn treffe kein \nVerschulden, da eine Kündigung nicht durchführbar gewesen sei. \nBerechtigte Interessen des Vermieters an einer Kündigung \nwürden allenfalls dann anerkannt, wenn der Beklagte die \nKündigung verlangt hätte. Eine solche Forderung habe dieser \njedoch nicht gestellt. \n\n11\n\nNachdem der Beklagte seinen Geldleistungsbescheid im \nHinblick auf den Auszug des Mieters mit Wirkung vom \n1. Februar 1994 aufgehoben hatte, hat der Kläger \nbeantragt,\n\n12\n\nden Bescheid des Beklagten vom \n6. April 1993 in der Fassung des \nBescheides vom 8. März 1994 sowie den \nWiderspruchsbescheid der \nBezirksregierung Münster vom 17. August \n1993 aufzuheben.\n\n13\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n14\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n15\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, \nhat das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide \ninsoweit aufgehoben, als Geldleistungen für den Zeitraum vom \n1. Dezember 1991 bis zum 31. Mai 1993 festgesetzt worden \nwaren. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.\n\n16\n\nDer Beklagte hat Berufung eingelegt und zur Begründung \nausgeführt: Er sei zur Erhebung der Geldleistungen berechtigt \ngewesen, da der Kläger durch das Belassen der Wohnung an den \nMieter objektiv gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen \nhabe. Der Kläger habe auch schuldhaft gehandelt. Zwar finde \nder vorwerfbare Verstoß da seine Grenzen, wo unterstellt \nwerden könne, daß dem Verfügungsberechtigten die wesentlichen \nUmstände in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht \nbekannt gewesen seien. Diesem Umstand habe er - der Beklagte - \ndahingehend Rechnung getragen, daß vom Zeitpunkt des \nEigentumsübergangs bis zum Bekanntwerden der Eigenschaft \n\"öffentlich gefördert\" aufgrund des Schreibens der \n bank vom 6. November 1991 keine \nGeldleistungen gefordert worden seien. Ein die Festsetzung von \nGeldleistungen rechtfertigendes Verschulden entfalle \nallenfalls dann, wenn im Falle des Verstoßes beim \"Belassen\" \neine vom Verfügungsberechtigten ausgesprochene Kündigung nicht \noder nicht alsbald die Wiederherstellung der \nbestimmungsgemäßen Nutzung ermögliche. Gleiches gelte für \neinen Verzicht auf Geldleistungen aus Billigkeitsgründen. Zwar \nhabe das Verwaltungsgericht dem Kläger eine Zeitspanne von \n14 Monaten zugestanden. Eine derartige Pauschalierung sei \njedoch nicht möglich. Sollte grundsätzlich der Zeitraum zur \nBeseitigung eines Verstoßes bei einer Zeitspanne von \n14 Monaten als nicht überschritten angesehen werden, würde der \nmit der Erhebung der Geldleistungen verbundene Zweck, den \ndurch eine bestimmungswidrige Nutzung entstehenden Schaden \nauszugleichen, in erheblichem Umfange ins Leere gehen.\n\n17\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n18\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund die Klage in vollem Umfang \nabzuweisen.\n\n19\n\nDer Kläger beantragt,\n\n20\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n21\n\nZur Begründung führt er aus: Zunächst stelle sich die Frage \nder Zulässigkeit der Berufung, da nicht zu erkennen sei, daß \ndie im Rahmen des pauschalierenden Ansatzes von 14 Monaten \nangenommene Frist von 11 Monaten für eventuelle Rechtsmittel \ndes Mieters bzw. Vermieters den Beklagten beschwere. Die \nBemessung der Frist durch das Verwaltungsgericht sei nicht \nüberzogen. Unter Berücksichtigung von Kündigungsfristen, \nmöglichen Rechtsmitteln sowie Einwänden im \nVollstreckungsverfahren stelle sich der Ansatz von 14 Monaten \nallenfalls günstig für den Beklagten dar. \n\n22\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes \nwird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n23\n\nEntscheidungsgründe:\n\n24\n\nDie Berufung ist zulässig. Der Beklagte wird durch das \nangefochtene Urteil beschwert, weil das Verwaltungsgericht die \nangefochtenen Bescheide teilweise aufgehoben hat.\n\n25\n\nDie Berufung ist jedoch nur in dem aus dem Tenor \nersichtlichen Umfang begründet.\n\n26\n\nZutreffend hat das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf \ndie Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts \n\n27\n\nvgl. Urteil vom 16. Juni 1989 \n- 8 C 92.86 -, BVerwGE 82, S. 137 \nff.\n\n28\n\ndargelegt, daß der Kläger durch das Belassen der Wohnung an \nden nicht wohnberechtigten Mieter gegen die \nVorschriften des § 4 Abs. 2 WoBindG, hier gemäß § 22 Abs. 1 \nWoBindG nach Maßgabe des § 22 Abs. 3 WoBindG anzuwenden, \nverstoßen hat. Desweiteren hat es zu Recht ausgeführt, daß den \nKläger infolge der Kenntniserlangung von der fehlenden \nBerechtigung des Mieters Fröhlich zur Nutzung der Wohnung auch \ndas gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden traf. \nDem ist aus der Sicht des erkennenden Senats nichts \nentgegenzuhalten, so daß er auf die Ausführungen im \nerstinstanzlichen Urteil Bezug nimmt.\n\n29\n\nDer Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts ist jedoch \ninsoweit nicht zu folgen, als es dem Kläger einen Zeitraum von \n14 Monaten zur Beseitigung des Verstoßes zugebilligt hat. \nDabei kann dahinstehen, ob die Annahme einer solchen Frist \nbereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 \nWoBindG entfallen läßt, weil eine Wohnung u. a. nur dann \nbindungswidrig \"belassen\" wird, wenn dem Erwerber die \nBeendigung des Mietverhältnisses möglich und zumutbar ist,\n\n30\n\n so wohl BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989 \n- 8 C 92.86 -, a.a.O., m.w.N.,\n\n31\n\noder ob diese Frage lediglich das Verschulden betrifft.\n\n32\n\nWird eine bindungswidrig belegte Wohnung erworben und dem \nnicht wohnberechtigten Mieter belassen, verstößt der Erwerber \nnicht durch positives Handeln, sondern durch Unterlassen gegen \n§ 4 Abs. 2 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß \nder Erwerber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des \nNutzungsverhältnisses \n\n33\n\n vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der, \nWohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 WoBindG, \nAnm. 4.3., S. 25, \n\n34\n\nuntätig bleibt. Auch die Frage der Schuld stellt sich in \nbezug auf die Erfüllung dieser Handlungspflicht und nicht - im \nSinne von Erfolgsunrecht - in Bezug darauf, nach welcher \nZeitdauer unter der Annahme pflichtgemäßen Handelns des \nVerfügungsberechtigten der wohnungsbindungsrechtlich \nanzustrebende Erfolg zu erwarten wäre. Daraus folgt, daß bei \nder Bemessung von Fristen zur Beendigung \nwohnungsbindungsrechtlicher Verstöße auf den erforderlichen \nZeitraum für ein Tätigwerden des Verfügungsberechtigten \nabzustellen ist, und nicht - wie es das Verwaltungsgericht \ngetan hat - auf einen \"angemessenen Zeitraum\", nach dessen \nVerstreichen der wohnungsbindungsrechtlich anzustrebende \nHandlungserfolg hätte eintreten können. Maßgeblich ist, daß \nder zum Handeln verpflichtete Verfügungsberechtigte das \nErforderliche und ihm Zumutbare unternimmt, um den \nFehlbelegungszustand zu beenden. Etwas anderes ergibt sich \nauch nicht aus dem Urteil des Senats vom 15. Juni 1982 -\n 14 A 1225/80 -, an das sich das Verwaltungsgericht bezüglich \nder Bemessung der von ihm angenommenen \"angemessenen \nZeitdauer\" angelehnt hat. Ob das pflichtgemäße Handeln \nkurzfristig oder erst nach längerer Zeit zu dem \nwohnungsbindungsrechtlich anzustrebenden Ergebnis führt, liegt \nnämlich nicht ausschließlich in der Sphäre des \nHandlungspflichtigen. Die Zeitdauer bis zur Beendigung des \nrechtswidrigen Zustandes kann erhebliche Unterschiede \naufweisen je nachdem, ob der Mieter sich auf eine kurzfristige \nAuflösung des Mietverhältnisses einläßt, ob er auf einer \nEinhaltung von Kündigungsfristen besteht, ob er der Kündigung \nwiderspricht oder ob die Wohnung im ungünstigsten Fall im Wege \nder Zwangsvollstreckung geräumt werden muß. Würde einem \nVerfügungsberechtigten unabhängig davon, ob er seiner \nHandlungspflicht entsprochen hat, eine Frist zugebilligt, die \nsich an der üblichen Dauer von Kündigungs- und \nRäumungsverfahren orientiert, so würde derjenige, der sich um \ndie Herstellung eines gesetzmäßigen Zustandes bemüht und rasch \nund ggfs. sogar vorzeitig eine Auflösung des Mietverhältnisses \nerreicht, schlechter gestellt werden als derjenige, der \n- unter Umständen sogar im Einverständnis mit dem \nfehlbelegenden Mieter - nicht handelt. \n\n35\n\nHier war die Handlungspflicht des Klägers mit Zugang des \nSchreibens des Beklagten vom 23. März 1992 begründet worden, \nmit dem dieser den Kläger erneut auf die Fehlbelegung hinwies, \nzu deren Beseitigung aufforderte und die Festsetzung von \nGeldleistungen in Aussicht stellte. Unter Berücksichtigung \neiner Überlegungsfrist bezüglich des Vorgehens zur Beseitigung \ndes wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes sowie der ggfls. \nnotwendigen Zeit zur Abfassung und Übermittlung einer \nformgerechten Kündigung, die der Senat bis zum Ablauf des auf \ndas Schreiben vom 23. März 1992 folgenden Monats, also bis zum \n30. April 1992, bemißt, ist damit die Heranziehung des untätig \ngebliebenen Klägers ab Mai 1992 zu Recht erfolgt. \n\n36\n\nEntgegen der Ansicht des Beklagten begründete nicht bereits \ndas Schreiben der bank vom 6. November 1991 \neine Rechtspflicht zum Handeln im Sinne des § 4 Abs. 2 \nWoBindG. Bei der bank handelt es sich nicht um \ndie im Sinne von § 3 WoBindG zuständige Stelle. Außerdem \nenthält das Schreiben lediglich die Aufforderung, die \nAusstellung einer Wohnberechtigungsbescheinigung für den \nMieter oder ggfs. eine Freistellung der Wohnung zu \nveranlassen. Schon deshalb konnte dieses Schreiben keine \nunbedingte Pflicht des Klägers zur Beendigung der Fehlbelegung \nbegründen. Denn wenn - wie hier - weder die Voraussetzungen \nfür die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung noch \nfür eine Freistellung vorliegen, kommt es darauf an, ob dem \nfehlbelegenden Mieter vom Kläger wirksam gekündigt werden \nkann. Das hierfür gemäß §§ 564 Abs. 2, 564 b BGB notwendige \nberechtigte Interesse des Vermieters wurde erst durch das \nSchreiben des Beklagten vom 23. März 1992 begründet, mit dem \nder Kläger von der zuständigen Stelle zur Beseitigung der \nFehlbelegung aufgefordert und auf andernfalls beabsichtigte \nwohnungsbindungsrechtliche Sanktionen hingewiesen wurde.\n\n37\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, \ndie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus \n§ 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711, 713 der \nZivilprozeßordnung - ZPO -.\n\n38\n\nFür eine Zulassung der Revision fehlt es an den \ngesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1 \nVwGO.\nR","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311516","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-02-25/14-a-6488-95","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":6},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 22","ref_norm":"22","n":2},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":2},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 155","ref_norm":"155","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311516","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311516","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-02-25/14-a-6488-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311516","retrieved":"2026-07-09 03:42:05.485868+00:00"}}