{"status":"available","doknr":"OLD311627","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1997:0128.14A3863.93.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1997-01-28","aktenzeichen":"14 A 3863/93","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks G. -F. -Straße 59 in N. , \ndas mit einem Wohngebäude bebaut ist. Im Jahre 1965 waren für die Errichtung \ndieses Gebäudes öffentliche Mittel bewilligt worden, die am 30. Dezember 1987 ohne \nrechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt worden sind.\n\n3\n\nMit Bescheid vom 16. Mai 1990 erteilte der Beklagte dem Kläger für die \nUmwandlung von vier Wohnungen in Hotelzimmer eine \nZweckentfremdungsgenehmigung, der er folgende Bedingungen beifügte:\n\n4\n\n1. Es ist von Ihnen nachzuweisen, daß die Unterbringung der Bewohner der \nWohnungen im I. und II. Obergeschoß in eine angemessene Wohnung zu \nzumutbaren Bedingungen sichergestellt ist. Diese Bedingung muß erfüllt sein, bevor \ndiese Genehmigung wirksam wird. \n\n5\n\n2. Die Genehmigung wird unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, daß sie \nentsprechend ihres Angebotes auf dem Grundstück B.---------weg 30 durch Neubau \nErsatzwohnraum in vergleichbarer Größe zu der entfallenden Gesamtwohnfläche im \nGebäude G. -F. -Straße 59 schaffen. \n\n6\n\n3. Der neu zu errichtende Wohnraum ist durch eine beschränkte persönliche \nDienstbarkeit im Grundbuch einem Besetzungsrecht der Stadt N. bis zum Ablauf \ndes Kalenderjahres 1995 zu unterwerfen. Bis zu diesem Zeitpunkt darf die \nHöchstdurchschnittsmiete nach der jeweiligen Fassung der \nWohnungsbauförderungsbestimmungen nicht überschritten werden.\n\n7\n\nMit Schreiben vom 31. Mai 1990 bat der Kläger den Beklagten um Prüfung, ob \nfür zwei der Wohnungen im Hause G. -F. -Straße 59, die inzwischen \nleerstünden, eine vorübergehende Freistellung von der Wohnungsbindung möglich \nsei. \n\n8\n\nIm Verlauf der sich anschließenden Verhandlungen und des Briefwechsels wies \nder Beklagte den Kläger mehrfach darauf hin, ggfls. Maßnahmen gemäß § 25 Abs. 1 \ni.V.m. § 6 Abs. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) wegen Leerstandes \nvon Wohnungen einleiten zu wollen. \n\n9\n\nMit Bescheid vom 15. April 1991 zog der Beklagte den Kläger wegen \nLeerstandes von drei öffentlich geförderten Wohnungen im genannten Objekt zu \nGeldleistungen für die Zeit vom 1. Juli 1990 bis zum 31. März 1991 in Höhe von \n8.262,- DM und für die Zeit ab dem 1. April 1991 für jeden Leerstandsmonat in Höhe \nvon insgesamt 918,- DM heran. Zur Begründung führt er aus, der Kläger habe \naufgrund des Leerstandes der Wohnungen schuldhaft gegen § 6 WoBindG \nverstoßen. Angesichts der Erteilung der wohnungsrechtlichen \nZweckentfremdungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 unter der aufschiebenden \nBedingung der Errichtung von Ersatzwohnraum sei es dem Kläger zumindest \nmöglich gewesen, im Juni 1990 die Wohnungen befristet zu vermieten. Bei der \nBemessung der Höhe der Geldleistungen sei neben der Schwere des Verstoßes und \ndes Wohnwerts der Wohnungen auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt \nberücksichtigt worden. \n\n10\n\nDer Kläger legte am 6. Mai 1991 Widerspruch ein und führte zur Begründung \naus: Die Handlungsweise des Beklagten sei nicht nachvollziehbar. Unter \nBerücksichtigung der Vertragsverhandlungen über eine vorläufige Freistellung der \nWohnungen von der Wohnungsbindung handele es sich bei der Heranziehung zu \nden umstrittenen Geldleistungen um eine völlig überraschende Entscheidung des \nBeklagten, zumal er Geldleistungen sogar für den zurückliegenden \nVerhandlungszeitraum ab dem 1. Juli 1990 fordere. \n\n11\n\nDen Widerspruch wies die Bezirksregierung N. mit Bescheid vom \n28. November 1991 zurück, worauf der Kläger am 4. Januar 1992 Klage erhoben \nhat. Zur Begründung hat er vorgetragen: Es werde nicht bestritten, daß während des \ngesamten Verhandlungszeitraumes die Wohnungen leergestanden hätten. Er - der \nKläger - habe jedoch für den Zeitraum bis zum Abbruch der Verhandlungen mit \nSchreiben vom 25. Februar 1991 darauf vertrauen können, nicht mit \nSondergeldleistungen belegt zu werden. Zumindest fehle es an dem gemäß § 25 \nAbs. 1 WoBindG erforderlichen Verschulden, nachdem der Beklagte in mehrfachen \nStellungnahmen die Verhandlungen über die Nutzung des Objekts G. -F. -\nStraße 59 bestätigt und nach Scheitern der Verhandlungen Fristsetzungen \nvorgenommen habe, in denen die Erhebung von Sondergeldleistungen angekündigt \nworden sei. Die Vorgehensweise des Beklagten widerspreche zumindest dem \nGrundsatz von Treu und Glaube und erweise sich auch aus diesem Grunde als \nrechtswidrig. \n\n12\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n13\n\nden Sondergeldleistungsbescheid des Beklagten vom 15. April 1991 in der \nGestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung N. vom \n28. November 1991 aufzuheben.\n\n14\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n15\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n16\n\nZur Begründung hat er sich darauf berufen, wiederholt den Kläger auf seine \nVerpflichtungen und die Rechtsfolgen des Leerstehenlassens von öffentlich \ngeförderten Wohnungen hingewiesen zu haben. Dem Kläger sei lediglich in einem \npersönlichen Gespräch am 19. Dezember 1990 zugesagt worden, Maßnahmen nach \n§ 25 WoBindG auszusetzen, bis über die Erfüllung der Bedingungen der \nwohnungsrechtlichen Zweckentfremdungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 \nentschieden sei. Erst aufgrund der Festsetzungen der Sondergeldleistungen seien \ndie Wohnungen im Juni 1991 neu vermietet worden. Die langwierigen \nVerhandlungen seien vom Kläger nur sekundär bezüglich der bestehenden \nWohnungen geführt worden. Primär sei es ihm bei diesen Verhandlungen darum \ngegangen, nach Rechtskraft der wohnungsrechtlichen \nZweckentfremungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 noch Änderungen von deren \nBedingungen zu erreichen. \n\n17\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage durch das angefochtene Urteil, auf das \nBezug genommen wird, abgewiesen.\n\n18\n\nDer Kläger hat Berufung eingelegt, zu deren Begründung er sein bisheriges \nVorbringen vertieft und ergänzend ausführt: Obschon der Beklagte bei den mehr als \nacht Monate dauernden Verhandlungen den Eindruck erweckt habe, sein - des \nKlägers - Verhalten geschehe in Übereinstimmung mit dem Beklagten, habe dieser \nihn zur Zahlung verpflichtet. Damit habe der Beklagte gegen den auch im öffentlichen \nRecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen. Denn die Ausübung \neines Rechts sei ausgeschlossen, wenn der Berechtigte das Recht nach seiner \nEntstehung oder Fälligkeit über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht habe \nund besondere Umstände vorlägen. Er - der Kläger - habe nicht mehr damit rechnen \nkönnen, vom Beklagten rückwirkend zu Sondergeldleistungen veranlagt zu werden. \nHierauf habe er - der Kläger - vertraut, was auch dem Beklagten bekannt gewesen \nsei. Auch weil die Verhandlungen im Interesse des Beklagten gelegen hätten, \nerscheine es nunmehr treuewidrig, im nachhinein von ihm - dem Kläger - \nGeldleistungen zu fordern. Dies werde insbesondere dann deutlich, wenn man sich \nvergegenwärtige, daß es im Februar 1991 auch zu einer Einigung zwischen den \nParteien hätte kommen können. Es erscheine kaum denkbar, daß der Beklagte dann \ndie Geldleistungen rückwirkend gefordert hätte. \n\n19\n\nDer Kläger beantragt,\n\n20\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu \nerkennen.\n\n21\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n22\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n23\n\nZur Begründung verweist er auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil. \n\n24\n\nHinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den \nInhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n25\n\nEntscheidungsgründe:\n\n26\n\nDie Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.\n\n27\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die \nangefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger nicht in seinen Rechten \nverletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO -.\n\n28\n\nRechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den umstrittenen \nGeldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des \nWiderspruchsbescheides der Bezirksregierung N. vom 28. November 1991 \ngeltenden Fassung vom 31. August 1990. Danach kann die zuständige Stelle für die \nZeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des \n§ 6 Abs. 5 WoBindG verstößt, von ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu \n10,- DM monatlich je qm Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß \nbezieht. Gemäß § 6 Abs. 5 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich \ngeförderte Wohnung nur mit entsprechender Genehmigung leerstehen lassen, wenn \neine Vermietung möglich wäre. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen \nEntscheidung zutreffend ausgeführt, daß ein solcher schuldhafter Verstoß gegen das \nVerbot des Leerstandes vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, es sei \nnichts dafür ersichtlich, daß der Beklagte einen Vertrauenstatbestand geschaffen \nhätte, der den Kläger zu der Erwartung hätte berechtigen können, eine Heranziehung \nnach § 25 WoBindG werde für den Zeitraum der Verhandlungen nicht erfolgen. \nDaher sieht der Senat insoweit von einer weiteren Darstellung der Gründe ab und \nverweist auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil.\n\n29\n\nAuch das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren veranlaßt den Senat \nnicht zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. \n\n30\n\nInsbesondere vermag der Kläger aus der Tatsache, daß der Beklagte während \nder laufenden Verhandlungen noch keine Maßnahmen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG \nergriffen hatte, keine für sich günstige Rechtsfolgen herzuleiten. Auf die Möglichkeit, \nGeldleistungen zu erheben, hatte der Beklagte den Kläger mehrfach hingewiesen. \nFür den Beklagten wiederum schien es durchaus geboten, den endgültigen Abschluß \nder Verhandlungen abzuwarten, da es für ihn je nach Ausgang der Verhandlungen \nnicht ausgeschlossen war, im Wege des ihm gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG \nzustehenden Ermessens oder ggfls. im Wege einer Billigkeitsentscheidung gemäß \n§ 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG - ganz oder teilweise - von Geldleistungen \nabzusehen.\n\n31\n\nSchließlich führt auch die Festsetzung der Geldleistungen der Höhe nach nicht \nzu einer Rechtsbeeinträchtigung des Klägers. U.a. ist nicht nichts dafür ersichtlich, \ndaß eine möglicherweise entgegen der neuen Rechtslage erfolgte Berücksichtigung \ndes \"Wohnungsmarkts\" zu Lasten des Klägers gegangen wäre.\n\n32\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. \n\n33\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO \ni.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).\n\n34\n\nFür die Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, \nvgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.\n\n35","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311627","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-01-28/14-a-3863-93","cited_norms":[{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 25","ref_norm":"25","n":7},{"jurabk":"WoBindG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":3},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311627","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311627","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1997-01-28/14-a-3863-93","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311627","retrieved":"2026-07-09 03:42:15.298204+00:00"}}