{"status":"available","doknr":"OLD311804","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1996:1211.14B1055.96.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1996-12-11","aktenzeichen":"14 B 1055/96","doktyp":"Beschluss","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Beschwerde wird zurückgewiesen.\n\nDie Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. \n\nDer Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf \n4.000,-- DM festgesetzt.\n\n1\n\n G r ü n d e :\n\n2\n\nDie Beschwerde, mit der die Antragstellerin nur noch die \nWiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres \nWiderspruchs gegen das in der Ordnungsverfügung des \nAntragsgegners vom 31. Oktober 1995 enthaltene \nWohnnutzungsgebot begehrt, hat keinen Erfolg. Das \nVerwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin insoweit \nzu Recht abgelehnt.\n\n3\n\nBei der im Rahmen der gerichtlichen Entscheidung nach § 80 \nAbs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) vorzunehmenden \nInteressenabwägung ist dem öffentlichen Interesse an der \nsofortigen Vollziehung des Wohnnutzungsgebotes der Vorrang \ngegenüber dem privaten Interesse der Antragstellerin an der \naufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs einzuräumen. Denn \ndas Wohnnutzungsgebot ist offensichtlich rechtmäßig. \n\n4\n\nRechtsgrundlage für den Erlaß des Wohnnutzungsgebotes ist \n§ 9 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Erhaltung und Pflege von \nWohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WoG). Danach kann \ndie Gemeinde u.a. anordnen, daß der Verfügungsberechtigte \nWohngebäude, die entgegen der Verordnung über das Verbot der \nZweckentfremdung von Wohnraum vom 4. Mai 1981 (GV NW S. 232), \nheute der entsprechenden Verordnung vom 4. Juli 1995 (GV NW \nS. 610 - ZweVO 1995 -), zu anderen als Wohnzwecken genutzt \nwerden, wieder Wohnzwecken zuzuführen hat. Zu Recht hat das \nVerwaltungsgericht ausgeführt, daß die Bezugnahme auf das \nVerbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in § 9 Abs. 1 Satz 1 \nWoG eine dynamische Verweisung auf die \nZweckentfremdungsverordnung in ihrer jeweiligen Fassung \nbeinhaltet, mithin auch das Verbot der Zweckentfremdung nach \nder ZwEVO 1995 erfaßt. Es spricht alles dafür, daß der \nWohnraum im Gebäude des Hauses durch die \n als Mieterin entgegen \ndem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu Bürozwecken \ngenutzt wird. \n\n5\n\nDie Büronutzung als gewerbliche Nutzung verletzt § 1 e) \nZweVO 1995, wonach Wohnraum in anderen als Wohnzwecken \nnur mit Genehmigung zugeführt werden darf.\n\n6\n\nDie Stadt , die bereits in den Geltungsbereich der \n(ersten) Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von \nWohnraum vom 22. Februar 1972 (GV NW S. 29) einbezogen wurde, \nist zu Recht auch in die Zweckentfremdungsverordnung 1995 \naufgenommen worden. Das Vorbringen der Antragstellerin, in \n herrsche keine Wohnungsnot mehr, wie sich insbesondere \naus dem im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Schreiben \nder vom 20. November 1995 \nergebe, ist nicht geeignet, die vom Verordnungsgeber \nangenommene besondere Gefährdung der Versorgung der \nBevölkerung in mit ausreichendem Wohnraum zu \nangemessenen Bedingungen zu widerlegen. Ziel des \nZweckentfremdungsverbotes nach Art. 6 § 1 Satz 1 des Gesetzes \nzur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des \nMietanstiegs (MRVerbG) ist die Erhaltung preiswerten Wohnraums \nfür die großen Teile der Bevölkerung, die gerade in den \nStädten nicht in der Lage sind, aus eigener Kraft Wohnraum für \nsich zu schaffen und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich \nangewiesen sind.\n\n7\n\nVgl. hierzu BVerwG, Urteil vom \n23. August 1991 - 8 C 101/89 - Buchholz \n454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 8, 17 unter \nBezugnahme auf BVerfG, Beschluß vom \n4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE \n38, S. 348, 370.\n\n8\n\nDas Schreiben der vom 20. November \n1995 verhält sich jedoch nicht zum (Miet-)Wohnungsmarkt in \n sondern zur Marktsituation bei dem Verkauf von Ein- \noder Zweifamilienwohnhäusern. \n\n9\n\nZu Recht hat das Verwaltungsgericht auch die Räume in dem \nstreitigen Gebäude als Wohnraum im Sinne der \nzweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften qualifiziert. Nach \ndem Akteninhalt spricht alles dafür, daß die Räume zum \nZeitpunkt des erstmaligen Inkrafttretens des \nZweckentfremdungsverbots für die Stadt Münster durch die \nZweckentfremdungsverordnung 1972 von dem damaligen \nVerfügungsberechtigten zur Nutzung für Wohnzwecke auf \nunbestimmte Zeit bestimmt waren und damit Wohnraumqualität \nerlangt hatten. Aus dem von der Mieterin der Räumlichkeiten \nnicht unterschriebenen Antrag auf Genehmigung der \nZweckentfremdung vom 1. Juni 1995 ergibt sich, daß der \ndamalige Verfügungsberechtigte Kaufmann Franz Lintel bereits \n1971 in dem Gebäude wohnte. Die Antragstellerin selbst trägt \nauch nur vor, daß das Haus (erst) seit 1981 nicht mehr als \nWohnhaus genutzt worden sei, vielmehr seinerzeit dort eine \npsychotherapeutische Praxis eingerichtet wurde. Durch die \njahrelange ungenehmigte gewerbliche Nutzung der Räume haben \ndiese jedoch nicht die Eigenschaft von Wohnraum im Sinne der \nzweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften verloren. Auf das \nVerhältnis zwischen baurechtlich und \nzweckentfremdungsrechtlich genehmigter Nutzung braucht \ninsoweit nicht näher eingegangen zu werden. Die der Mieterin \nunter dem 27. Juli 1992 und 24. August 1993 erteilten \nBaugenehmigungen zum Ausbau des Dachgeschosses (zu \nWohnzwecken) beinhalten noch nicht einmal die baurechtliche \nGenehmigung zur Nutzung der Räume zu gewerblichen Zwecken. Es \nläßt sich den Akten auch nicht entnehmen, daß das Gebäude mit \nGenehmigung des Antragsgegners mit Investitionen in Höhe von \n570.000,-- DM zu Bürozwecken hergerichtet worden ist. Eine \nBaugenehmigung hat die Antragstellerin nicht vorgelegt.\n\n10\n\nWeiter ist davon auszugehen, daß das Bewohnen der Räume \ntrotz der seitens der Antragstellerin geltend gemachten \nungünstigen Lage des Gebäudes an einer stark befahrenen \nKreuzung nicht unzumutbar ist. Die zur Unbewohnbarkeit \nführende Grenze des Zumutbaren ist bei einer Belastung durch \nStraßenlärm (jedenfalls) dann überschritten, wenn die \nBelastung als schwer und unerträglich angesehen werden muß. \nBei dieser Bewertung ist zu berücksichtigen, ob die Wohnung \nmit vertretbarem Aufwand bewohnbar gemacht werden kann.\n\n11\n\nVgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni \n1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51 \nMRVerbG Nr. 7, S. 1, 4 bis 6 und vom \n23. August 1991 - 8 C 101.89 - a.a.O. \nS. 12 f.; vgl. auch BVerfG, Beschluß \nvom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - \na.a.O. S. 364.\n\n12\n\nMit ihrem Vorbringen, eine Wohnnutzung könne nur nach \nVornahme extrem aufwendiger passiver Schallschutzmaßnahmen \naufgenommen werden, hat die Antragstellerin nicht \nsubstantiiert geltend gemacht, daß sie die Räume nicht mit \neinem ihr objektiv zumutbaren Aufwand in einen bewohnbaren \nZustand versetzen könnte. Auch sonst ist kein Anhaltspunkt \ndafür gegeben, daß die Räume in dem Gebäude nicht (mehr) zu \nWohnzwecken geeignet sind, zumindest nicht mit zumutbarem \nAufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden \nkönnten.\n\n13\n\nZur Wohnraumqualität vgl. z.B. \nUrteil des Senats vom 27. August 1996 \n- 14 A 2503/93 -.\n\n14\n\nDa die Antragstellerin als Erbbauberechtigte auch \nverfügungsberechtigt im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 1 WoG ist \nund eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverordnung 1995 \nzur Nutzung des Wohnraumes zu gewerblichen Zwecken nicht \nerteilt wurde, konnte der Antragsgegner die Wohnnutzung des \nGebäudes anordnen. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, \ndaß der Antragsgegner das ihm nach § 9 Abs. 1 Satz 1 WoG \neingeräumte Ermessen fehlerhaft (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt \nhätte. Zu Unrecht macht die Antragstellerin geltend, der \nAntragsgegner habe die von ihm beanstandete gewerbliche \nNutzung jahrelang geduldet. Aus dem Verwaltungsvorgang ergibt \nsich, daß die zweckfremde Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude \nerst anläßlich der Schlußabnahme des zur Wohnnutzung \ngenehmigten Dachausbaus am 4. Januar 1995 festgestellt wurde. \nDem entsprechenden Vorbringen des Antragsgegners im \nBeschwerdeverfahren ist die Antragstellerin nicht \nentgegengetreten. Die von der Antragstellerin geltend \ngemachten wirtschaftlichen Belange sind in Wahrheit solche \nihrer gewerblichen Mieterin und können daher im vorliegenden \nVerfahren keine Berücksichtigung finden. Im übrigen handelt \nder Bauherr, der ohne die erforderliche \nzweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erhebliche \nInvestitionen zum Umbau eines Wohnhauses für gewerbliche \nZwecke vornimmt, auf eigenes Risiko. An der Rechtmäßigkeit der \nvom Antragsgegner angeordneten Wohnnutzung bestehen auch unter \nBerücksichtigung der Ausstattung der nunmehr ausschließlich zu \nBürozwecken genutzten Räume keine Bedenken. Aus dem anläßlich \nder Schlußabnahme des Dachgeschosses gefertigten Vermerk des \nAntragsgegners vom 4. Januar 1995 ergibt sich, daß die \nbauliche Beschaffenheit des Gebäudes den Mindestanforderungen \nan erträgliche Wohnverhältnisse nach § 6 WoG entspricht, \ninsbesondere eine Toilette (vgl. § 6 Abs. 2 Buchst. b) WoG) \nvorhanden ist.\n\n15\n\nAngesichts der offensichtlichen Rechtmäßigkeit des \nWohnnutzungsgebotes und der auf dem Wohnungsmarkt \nnach wie vor bestehenden Mangelsituation besteht ein \ndringendes öffentliches Interesse daran, das Wohngebäude \nmöglichst schnell wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur \nVerfügung zu stellen. \n\n16\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. \n\n17\n\nDie Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 \nSatz 1 des Gerichtskostengesetzes.\n\n18\n\nDieser Beschluß ist unanfechtbar.\n\n19","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311804","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-12-11/14-b-1055-96","cited_norms":[{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 114","ref_norm":"114","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 80","ref_norm":"80","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/311804","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/311804","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-12-11/14-b-1055-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/311804","retrieved":"2026-07-09 03:42:31.025354+00:00"}}