{"status":"available","doknr":"OLD312005","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1996:1010.7A4185.95.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1996-10-10","aktenzeichen":"7 A 4185/95","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der \naußergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.\n\nDas Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen. \n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger begehrt die Aufhebung einer durch den \nVoreigentümer zu Lasten seines Grundstücks begründeten \nBaulast. \n\n3\n\nDer Kläger erwarb durch notariellen Vertrag vom \n3. Dezember 1979 aus der Konkursmasse der J. -Bau, \nIndustrie- und Wohnungsbau GmbH & Co.KG die Grundstücke in \nC. , Gemarkung M. , Flurstücke 1925 bis 1929 sowie \n1956 bis 1960. Diese Flurstücke liegen im räumlichen \nGeltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7420-9 der Stadt C. , \nder für den hier maßgeblichen Teil des Plangebiets eine \nGrundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschoßflächenzahl \n(GFZ) von 1 festsetzt. \n\n4\n\nBereits unter dem 7. Juni 1977 hatte sich die J. -GmbH & \nCo.KG gegenüber der I. -J. KG vertraglich \nverpflichtet, für die genannten Grundstücke eine Baulast zu \nübernehmen. Gleichzeitig bevollmächtigte die J. GmbH & \nCo.KG die I. -J. GmbH, alle erforderlichen \nErklärungen zur Eintragung der Baulast abzugeben und \nentgegenzunehmen. Die I. -J. GmbH & Co.KG \nbeabsichtigte, auf ihren, durch die Baulast begünstigten \nGrundstücken ein Verwaltungsgebäude für die Beigeladene zu \nerrichten. Am 20. September 1977 gab die J. -Bau GmbH & \nCo.KG, vertreten durch die I. -J. GmbH, vertreten \ndurch ihren Geschäftsführer Herrn Carl Montag folgende \nBaulastübernahmeerklärung ab: \n\n5\n\n\"Übernahme einer Baulast zum \nNachweis einer fehlenden \nGeschoßflächenzahl gemäß den \nVorschriften der §§ 99 und 100 der \nBauordnung für das Land NW in der \nFassung vom 15.7.1976\n\n6\n\nDie J. -Bauindustrie und \nWohnungsbau mbH & Co.KG in C. , \nvertreten durch die I. -J. \nGmbH, diese vertreten durch Herrn Carl \nN. , ist Eigentümer der Grundstücke \nC. -M. , W. Straße. \nDiese Grundstücke haben die Bezeichnung \nGemarkung M. , Flur 1, \nFlurstücke Nr. 1928, 1929, 1960, 1959, \n1958, 1956, 1957, 1925, 1926 und 1927 \nund werden im folgenden als \nBaulastengrundstück bezeichnet. \n\n7\n\nDer J. -Bauindustrie und \nWohnungsbau mbH & Co.KG ist bekannt, \ndaß die I. -J. auf dem \nGrundstück C. -M. , \nW. Straße den Neubau von \nVerwaltungsgebäuden errichtet. Diese \nGrundstücke haben die Bezeichnung \nGemarkung M. , Flur 1, \nFlurstücke Nr. 1811, 1812, 1815, 1814, \n1912, 1913, 1919, 1922, 1918, 1917, \n1915, 1916, 1921, 573, 1920, 1914, \n1813, 1951, 1952, 1953, 1955, 1954, \n1806 und 1807 und werden im folgenden \nals Baugrundstück bezeichnet. \n\n8\n\nDie J. -Bauindustrie und \nWohnungsbau mbH & Co.KG, vertreten \ndurch die I. -J. GmbH, diese \nvertreten durch Herrn Carl N. \nübernimmt hiermit gegenüber der \nBauaufsichtsbehörde der Stadt C. die \nöffentlich-rechtliche Verpflichtung die \nim Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 \nbesonders gekennzeichneten Flächen des \nBaulastengrundstücks dauernd von \nbaulichen Anlagen freizuhalten. Diese \nBaulastflächen stellen die bei der \nDurchführung des Bauvorhabens auf dem \nBaugrundstück fehlenden Grundflächen \ndar. \n\n9\n\nRechte Dritter werden durch die \nBaulast nicht betroffen. \n\n10\n\nDer J. -Bauindustrie und \nWohnungsbau mbH & Co.KG ist bekannt, \ndaß die Baulast in das \nBaulastenverzeichnis eingetragen wird \nund auch dem jeweiligen \nGrundstückseigentümer gegenüber wirksam \nist.\"\n\n11\n\nDie Flurstücksnummern 1925 bis 1927 wurden handschriftlich \nin den ansonsten maschinengeschriebenen Text eingefügt. \n\n12\n\nAuf der Grundlage dieser Übernahmeerklärung trug die \nBeklagte am 22. September 1977 zu Lasten der Flurstücksnummern \n1925 bis 1929 sowie 1956 bis 1960 unter \nBaulastenblattnummer 336 folgende Baulast ein:\n\n13\n\n\"Übernahme einer Baulast zum \nNachweis einer fehlenden \nGeschoßflächenzahl gemäß den \nVorschriften der §§ 99 und 100 der \nBauordnung für das Land Nordrhein-\nWestfalen in der Fassung vom \n15.7.1976:\n\n14\n\nAuf dem vorbezeichneten Grundstück \nwird zugunsten des Grundstücks C. -\nM. , W. Straße, \nGemarkung M. Flur 1, \nFlurstücke (1811 bis 1815, 1912 bis \n1922, 1806 und 1807, 1813, 1951 bis \n1955 und 573) folgende Baulast \neingetragen: \n\n15\n\nEine in dem Lageplan vom \n4.12.1974/15.8.1977 genau \ngekennzeichnete Fläche des \nBaulastengrundstücks ist dauernd von \nbaulichen Anlagen freizuhalten. Diese \nBaulastflächen stellen die bei der \nDurchführung des Bauvorhabens auf dem \nBaugrundstück fehlenden Grundflächen \ndar. \n\n16\n\nDer Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 \nist Bestandteil dieser Eintragung.\" \n\n17\n\nDie Beklagte hat als den in der Baulasteneintragung in \nBezug genommenen Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 einen \nLageplan zu den Akten genommen, der Stempel und Unterschrift \ndes Dipl.-Ing. I. als Öffentlich bestelltem \nVermessungsingenieur trägt. Dieser Plan trägt den \nEingangsstempel der Stadt C. mit Datum vom 14. September \n1977 sowie einen weiteren Stempel der Stadt C. ohne Datum \nmit dem Wortlaut \"Zur Baulasten-Eintragung von heute\", der mit \neinem Handzeichen abgezeichnet ist. Der genannte Plan grenzt \ndurch rote Umrandung zwei Bereiche ab, die mit \"A\" und \"B\" \ngekennzeichnet sind. Im Bereich \"B\" ist eingetragen: \"F 7223 \nqm; geplante Grundfl. 2127 qm/zul. 2880 qm; gepl. Geschfl. \n9821 qm + 30 % Erweiterung 2946 qm - 12767 qm / zul. 7223 qm.\" \nIm Bereich \"A\" heißt es: \"F 5382 qm; Grundfl. 2488 qm/zul. \n2153 qm; gepl. Geschfl. 8719 qm/zul. 5382 qm.\"\n\n18\n\nDer überwiegende Teil der dem Kläger gehörenden \nGrundstücksflächen ist im Plan grau schraffiert abgesetzt. Im \neinzelnen handelt es sich um zwei grau schraffierte Flächen, \nvon denen die eine die Flurstücke Nr. 1957 bis 1960 sowie 1928 \nund 1929 (östlich der N. straße ) und die andere die \nFlurstücke Nr. 1925 bis 1927 (westlich der N. straße ) \numfaßt. \n\n19\n\nInnerhalb der östlich der N. straße gelegenen Fläche \nist im Lageplan folgendes vermerkt: \n\n20\n\n\"Baulastenfläche 6032 qm zur \nAnrechnung auf die zulässige GFZ von \n1.0 der Baugrundstücke A und B.\"\n\n21\n\nEin bis auf die Angabe der Baulastfläche, die dort mit \n2.849 qm angegeben ist, gleichlautender Text befindet sich \ninnerhalb der westlich gelegenen Fläche. \n\n22\n\nAuf den durch die Baulast begünstigten Grundstücken \nerrichtete die Voreigentümerin der Beigeladenen für die \nBeigeladene ein Bürogebäude. Die in dem der Baulast \nanliegenden Lageplan mit \"B\" bezeichnete Fläche ist mit dem \nBürogebäude bebaut, die Fläche \"A\" ist unbebaut. \n\n23\n\nEinen am 5. Dezember 1979 gestellten Antrag des Klägers, \ndie Baulast dahingehend zu ändern, daß lediglich eine Fläche \nentsprechend der Geschoßfläche von 2.558 qm auf seinem \nGrundstück dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten ist, \nlehnte die Beklagte mit Bescheid vom 14. März 1980 ab. Der \ndagegen am 24. März 1980 eingelegte Widerspruch wurde nicht \nbeschieden, da der Kläger am 29. Juli 1990 weitergehend \nbeantragte, die Baulast insgesamt zu löschen. Nach Anhörung \ndes Beigeladenen und der Voreigentümerin, die einer Löschung \nwidersprach, weil eine weitere Bebauung beabsichtigt sei, \nlehnte die Beklagte mit Bescheid vom 26. August 1983 die \nLöschung der Baulast ab. \n\n24\n\nDagegen legte der Kläger am 22. September 1983 Widerspruch \nein mit der Begründung, die Eintragung der Baulast sei \nunwirksam.\n\n25\n\nMit Widerspruchsbescheid vom 7. Juni 1988 wies der \nRegierungspräsident L. den Widerspruch zurück mit der \nBegründung: Es bestehe kein Anspruch auf Löschung der Baulast; \ndas Baulastenverzeichnis sei richtig. Die damalige Eintragung \nstehe mit dem höherrangigen Bundesrecht in Einklang. Die in \ndem Bebauungsplan der Stadt L. nach §§ 19, 20 BauNVO \nausgewiesenen GRZ und GFZ bedeutete nicht, daß das jeweilige \nGrundstück in diesem Maße bebaut werden müsse. Der \nBebauungsplan begrenze lediglich das Höchstmaß der zulässigen \nBebauung, wobei es dem Grundstückseigentümer jeweils \nfreistehe, dieses Höchstmaß zu unterschreiten bzw. auch ganz \nauf eine Ausnutzung zu verzichten. Durch eine Baulast könnten \nauch nicht etwa nur bauordnungsrechtliche Belange gesichert \nwerden. Die Stadt C. habe dem damaligen Bauvorhaben \nseinerzeit nur zugestimmt, weil die Baulast übernommen worden \nist. Dadurch habe sich die Baumasse auf dem Baugrundstück zwar \nverdichtet, im gesamten Plangebiet jedoch nicht erhöht. Die im \nLageplan zur Baulast mit \"A\" bezeichnete Fläche sei unbebaut \nund es stehe noch nicht fest, wie diese Fläche bebaut werden \nsolle. Gegenstand der Baulast sei nicht nur der Bau des \nArbeitsamtes, sondern die Bebauung der Flächen \"A\" und \"B\" \ninsgesamt gewesen.\n\n26\n\nAm 6. Juli 1988 hat der Kläger Klage erhoben. Er hat \nvorgetragen: Die Baulastübernahme sei nicht wirksam. Die \nBevollmächtigung des Vertreters der Voreigentümerin bei Abgabe \nder Baulastübernahmeerklärung sei zweifelhaft, da dieser \nzugleich auch die Eigentümerin der durch die Baulast \nbegünstigten Grundstücke vertreten habe. Auch seien \nBaulastübernahmeerklärung und Lageplan widersprüchlich, weil \ndie Baulast nach der Übernahmeerklärung der Sicherung der GRZ, \nnach dem Lageplan jedoch der Sicherung der GFZ diene. Der \nLageplan zur Baulast trage einen anderen Eingangsstempel als \nder Schriftsatz, mit dem er vorgelegt worden sei. Jedenfalls \nstehe ihm, dem Kläger, ein Anspruch auf Baulastverzicht zu. \nDie Baulast verstoße gegen Bundesrecht, da die \n- landesrechtliche - Übernahme von Geschoß- oder Grundflächen \nnicht im Einklang mit den - bundesrechtlichen - Bestimmungen \nder §§ 19, 20 BauNVO stehe. Nach Abschluß der Baumaßnahme \n\"Arbeitsamt\" müßten zumindest Teilflächen freigegeben werden, \nweil in absehbarer Zeit keine Erweiterungsmaßnahmen \nbeabsichtigt seien. \n\n27\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n28\n\nden Bescheid der Beklagten vom \n26. August 1983 in der Gestalt des \nWiderspruchsbescheides der \nBezirksregierung L. vom 7. Juni 1988 \naufzuheben und die Beklagte zu \nverpflichten, die im \nBaulastenverzeichnis der Stadt C. \nunter Nr. 336 eingetragene Baulast für \ndie Grundstücke in C. , Gemarkung \nM. , Flur 1, Flurstücke Nr. \n1928, 1929, 1960, 1959, 1958, 1956, \n1957, 1925, 1926 und 1927 zu löschen, \n\n29\n\nhilfsweise,\n\n30\n\nauf alle für die zuvor genannten \nFlurstücke durch die Baulast Nr. 336 \ngesicherten Geschoßflächenzahlen zu \nverzichten, soweit diese \nGeschoßflächenzahlen durch das \nBauvorhaben \"Arbeitsamt C. \" in \nM. , W. Straße, noch \nnicht verbraucht worden sind und die \nLöschung oder den Verzicht in das bei \nder Beklagten geführte \nBaulastenverzeichnis einzutragen,\n\n31\n\nweiter hilfsweise,\n\n32\n\ndie Beklagte unter Aufhebung der \nBescheide vom 26. August 1983 und \n7. Juni 1988 zu verpflichten, auf die \nBaulast Nr. 336 für die zuvor \nbezeichneten Flurstücke insoweit zu \nverzichten, als mit der Baulast noch \neine Geschoßflächenzahl von 1.792 qm \ngesichert werden soll und diesen \nVerzicht in das Baulastenverzeichnis \neinzutragen,\n\n33\n\näußerst hilfsweise,\n\n34\n\ndie Beklagte zu verpflichten, auf \ndie unter Nr. 336 verzeichnete Baulast \nfür die zuvor näher bezeichneten \nFlurstücke insoweit zu verzichten, als \nmit der Baulast noch eine \nGeschoßflächenzahl von 1.275 qm \ngesichert werden soll und diesen \nVerzicht in das Baulastenverzeichnis \neinzutragen.\n\n35\n\nDie Beklagte hat beantragt,\n\n36\n\n die Klage abzuweisen.\n\n37\n\nSie hat auf den Inhalt des angefochtenen Bescheides und des \nWiderspruchsbescheides Bezug genommen.\n\n38\n\nDie Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.\n\n39\n\nMit dem dem Prozeßbevollmächtigten des Klägers am \n22. Mai 1995 zugestellten Urteil vom 28. April 1995, auf \ndessen Inhalt verwiesen wird, hat das Verwaltungsgericht die \nKlage abgewiesen. \n\n40\n\nMit seiner am 21. Juni 1995 eingelegten Berufung macht der \nKläger geltend, die Baulast sei unwirksam, da sie gegen die \nVorschriften des Bauplanungsrechtes verstoße. Zudem sei der \nder Baulasteintragung beigefügte Lageplan insich \nwidersprüchlich. Jedenfalls aber bestehe kein öffentliches \nInteresse mehr an der Beibehaltung der Baulast, da das \nBauvorhaben \"Arbeitsamt\" abgeschlossen sei und die \nursprünglich veranschlagten GRZ/GFZ nicht mehr benötigt \nwürden.\n\n41\n\nDer Kläger beantragt,\n\n42\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund nach den Klageanträgen zu \nentscheiden.\n\n43\n\nDie Beklagte beantragt,\n\n44\n\n die Berufung zurückzuweisen.\n\n45\n\nZur Begründung verweist sie auf ihr erstinstanzliches \nVorbringen sowie die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil \nund trägt ergänzend vor, die damalige Personenidentität \nzwischen Baulastgeber und Baulastnehmer führe nicht zur \nUnwirksamkeit der Baulast. Die Baulasterklärung besitze auch \neinen baulastfähigen Inhalt.\n\n46\n\nDie Beigeladene stellt keinen Antrag.\n\n47\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes \nwird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.\n\n48\n\nEntscheidungsgründe:\n\n49\n\nDie zulässige Berufung ist unbegründet. Das \nVerwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der \nKläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Aufhebung \nder Baulast. Die Beklagte war weder verpflichtet, die Baulast \nzu löschen noch auf sie - auch nicht teilweise - zu \nverzichten.\n\n50\n\nDie Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO \nzulässig. \n\n51\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 18. Juli 1995 \n- 11 A 11/94 -.\n\n52\n\nBei der vom Kläger beantragten Aufhebung der Baulast handelt \nes sich um einen Verwaltungsakt. Ob bereits die Eintragung der \nBaulast nach § 99 BauO NW 1970 im Jahre 1977 als \nVerwaltungsakt einzustufen ist - unter der Geltung der \nBauordnung NW 1970 hatte die Eintragung noch keine \nkonstitutive Wirkung - mit der Folge, daß die Aufhebung als \n\"actus contrarius\" dessen Rechtsnatur teilt, kann dahinstehen. \nJedenfalls kommt der Aufhebung die einem Verwaltungsakt eigene \nRechtswirkung zu, weil ein entsprechender Vermerk im \nBaulastenregi-\nster einzutragen ist, der den Rechtsschein einer bestehenden \nBaulast beseitigt.\n\n53\n\nDie insoweit zulässige Klage hat in der Sache keinen \nErfolg. Der Kläger besitzt weder einen Anspruch auf Löschung \nnoch auf Verzicht auf die Baulast.\n\n54\n\nEinen Anspruch auf Aufhebung einer Baulast i.S. eines gegen \ndas Baulastenverzeichnis gerichteten Berichtigungsanspruchs \nhat derjenige, der nach dem nunmehr geltenden § 83 Abs. 3 \nSatz 2 BauO NW den Verzicht bezüglich der Baulast fordern \nkann. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig \nist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führenden \nEintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch \ndarauf, daß die Eintragung gelöscht wird. Der \nLöschungsanspruch stützt sich auf das - in Artikel 14 GG \ngewährleistete - Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung \neiner Eigentumsbeeinträchtigung, die darin besteht, daß das \nGrundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-\nrechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und \ninsbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein \nkönnen.\n\n55\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 18. Juli \n1995 - 11 A 11/94 -, Seite 9 des \namtlichen Umdrucks, m.w.N.\n\n56\n\nDie Voraussetzungen des Löschungsanspruchs liegen hier \nnicht vor, weil das Baulastenverzeichnis richtig ist.\n\n57\n\nUnrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine \nBaulast eingetragen ist, die entweder nicht wirksam begründet \nworden ist oder nicht mehr besteht. \n\n58\n\nDie wirksame Begründung einer Baulast setzt in der Regel \nvoraus, daß die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande \ngekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der \nBaulastübernahmeerklärung entspricht, und einen baulastfähigen \nInhalt hat. \n\n59\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom \n26. April 1994 - 11 A 2345/92 -.\n\n60\n\nHingegen ist ein besonderes öffentliches Interesse nicht \nVoraussetzung für das Entstehen der Baulast. Dieser \nGesichtspunkt ist erst im Rahmen der Überprüfung, ob ein \nAnspruch auf Verzicht auf die Baulast besteht, von \nBedeutung.\n\n61\n\nVgl. OVG NW, Urteil vom 22. Juli \n1987 - 11 A 1388/85 - m.w.N.\n\n62\n\nDie genannten Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt die hier \nstreitbefangene Baulast. Sie ist durch Erklärung des \nVertreters der seinerzeitigen Eigentümerin des belasteten \nGrundstücks wirksam begründet worden und fand ihre \nRechtsgrundlage in § 99 BauO NW 1970.\n\n63\n\nDie eingetragene Baulast ist nach § 99 BauO NW 1970 formell \nordnungsgemäß zustande gekommen. Die Übernahmeerklärung ist am \n20. September 1977 schriftlich abgegeben worden (§ 99 Abs. 2 \nBauO NW 1970); die Unterschrift ist auch vor der \nBauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt worden. \nDaß der Vorgang vor der Bauaufsichtsbehörde abgewickelt wurde, \nzeigen der Stempelaufdruck der Stadt C. auf der \nÜbernahmeerklärung und das Schreiben der Stadt C. vom 22. \nSeptember 1977, mit der den betroffenen Grundstückseigentümern \neine Ausfertigung der Übernahmeerklärung übersandt wurde. Wie \nder Eintragung am Ende der Übernahmeerklärung zu entnehmen \nist, waren die gesetzlichen Anforderungen an die Form der \nUnterschriftsleistung ebenfalls gewahrt. Dort ist neben der \nUnterschrift des Bediensteten der Stadt C. Stadtamtsrat \nB. vermerkt, daß die \"vorstehende Unterschrift ... \nanerkannt\" wird. Damit hat der Bedienstete im Sinne des § 99 \nAbs. 2 BauO NW 1970 beglaubigt, daß die Unterschrift vom \nUnterzeichneten geleistet worden ist.\n\n64\n\nDie Wirksamkeit der Baulast begegnet auch nicht deshalb \nBedenken, weil die Unterschrift nicht vom damaligen \nalleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer der \nL. -GmbH der Voreigentümerin (vgl. §§ 35 GmbHG, 114, \n161, 170 HGB) Herrn H. , sondern vom damaligen \nalleinvertretungsberechtigten H. der \nL. -GmbH der Eigentümerin des begünstigten \nGrundstücks Herrn N. geleistet worden ist. Herr N. \nwar insoweit verfügungsbefugt, da die I. -J. GmbH im \nnotariellen Vertrag vom 7. Juni 1977 von der Voreigentümerin \nausdrücklich zur Abgabe der Erklärung (rechtsgeschäftlich) \nbevollmächtigt worden war und Herr N. wiederum als \nalleinvertretungsberechtigter H. die GmbH nach § \n35 GmbHG kraft Gesetzes vertreten durfte.\n\n65\n\nDie erteilte rechtsgeschäftliche Vollmacht deckte nach \nihrem eindeutigen Wortlaut auch inhaltlich die abgegebene \nBaulasterklärung. \n\n66\n\nAnhaltspunkte dafür, daß die erteilte Vollmacht unwirksam \nwar (vgl. §§ 164 ff. BGB) bestehen nicht. An einer vom Kläger \ngerügten \"Interessenkollision\" wegen Personenidentität, die \nzur Unwirksamkeit der rechtsgeschäftlichen oder der \ngesetzlichen Bevollmächtigung führt, fehlt es. Eine etwaige \nInteressenkollision bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts \ndurch einen Vertreter ist nur im Rahmen des § 181 BGB \nrechtserheblich. Die genannte Vorschrift beruht auf dem \nGedanken, daß eine Personenidentität zwischen Erklärendem und \nErklärungsempfänger die Gefahr eines Interessenkonflikts und \ndamit die Schädigung einer Partei in sich birgt.\n\n67\n\nVgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches \nGesetzbuch, 55. Auflage München 1996, § \n181 Anm. 1b) und 3 a bb).\n\n68\n\nDie Tatbestandsvoraussetzungen der Norm liegen hier \noffensichtlich nicht vor. Bei der Bevollmächtigung im \nnotariellen Vertrag vom 7. Juni 1977 waren die \nVertragsparteien durch ihre jeweiligen H. \nvertreten, die Abgabe der Baulastübernahmeerklärung erfolgte \ngegenüber der Bauaufsichtsbehörde, so daß es jeweils schon an \neiner Personenidentität fehlte.\n\n69\n\nDie Baulast ist auch nicht unwirksam, weil - wie der Kläger \nmeint - ihr Text in sich widersprüchlich ist. Um \nWiederholungen zu vermeiden, wird insoweit auf die \nzutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts Bezug \ngenommen.\n\n70\n\nSchließlich war der Inhalt der Übernahmeerklärung auch \nbaulastfähig. Eine Erklärung ist nach der sehr allgemein \ngehaltenen Formulierung in § 99 Abs. 1 BauO NW 1970 (schon) \nbaulastfähig, wenn der Eigentümer die öffentlich-rechtliche \nVerpflichtung übernimmt, die Nutzung seines Grundstücks in \neinem bestimmten Umfang zu beschränken, und sich diese \nBeschränkung nicht schon aus den öffentlich-rechtlichen \nVorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird mithin nur, daß die \nübernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht \ngegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und \nsie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist. \nObwohl die Baulast ein Institut des Bauordnungsrechts ist und \ndamit in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fällt, der \ndeshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen \nihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, kann ein Grundstück \nzugunsten eines Nachbargrundstücks auch mit öffentlich \nrechtlichen Verpflichtungen des Bauplanungsrechts belastet \nwerden. \n\n71\n\nVgl. BVerwG, Beschluß vom \n29. Oktober 1992 - 4 B 218.92 -, BRS 54 \nNr. 157; Urteil vom 14. Februar 1991 - \n4 C 51.87 -, BRS 52 Nr. 161; OVG NW, \nUrteil vom 22. Juli 1987 - 11 A 1388/85 \n-, Seite 9 des amtlichen Umdrucks; \nUrteil vom 27. November 1969 - X A \n842/69 -, BRS 22 Nr. 144.\n\n72\n\nDie Übernahmeerklärung der Rechtsvorgängerin des Klägers \nerfüllt die genannten Voraussetzungen. \n\n73\n\nAn bauaufsichtlichen Maßstäben gemessen war die Erklärung \noffensichtlich baurechtlich bedeutsam, denn die \nRechtsvorgängerin des Klägers verpflichtete sich gegenüber der \nBauaufsichtbehörde, eine bestimmte Fläche ihres nach dem dort \nmaßgeblichen Bebauungsplan bebaubaren Grundstücks dauernd von \nbaulichen Anlagen freizuhalten. Daß diese Freihaltung darauf \ngerichtet war, eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des \nbegünstigten Grundstücks zu erreichen, ändert an der wirksamen \nEntstehung der Baulast auch dann nichts, wenn man der \nAuffassung des Klägers folgen wollte, daß eine solche Baulast \nunzulässig sei. Entscheidend für die Frage der Entstehung der \nBaulast ist allein die hier gegebene Tatsache, ob sich der \nBaulastgeber zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden \noder Unterlassen verpflichtet hat, das sich nicht bereits als \nPflicht aus öffentlichen Vorschriften ergibt.\n\n74\n\nDer Grundsatz der Subsidiarität ist gewahrt. Die \nFreihaltung des Grundstücks von baulichen Anlagen ergibt sich \nnicht schon aus öffentlichen Vorschriften, denn es war aus \nrechtlicher Sicht bebaubar. Schließlich ist der Inhalt der \nBaulast mit der Übernahme der Unterlassungspflicht auch \nhinreichend bestimmt. \n\n75\n\nDie somit wirksam entstandene Baulast ist auch nicht \nnachträglich weggefallen. Die Beklagte hat auf die Baulast \nnicht verzichtet; andere Erlöschensgründe wie Ablauf einer \nBefristung, Eintritt einer auflösenden Bedingung u.ä. liegen \nnicht vor.\n\n76\n\nDa nach alledem das Baulastenverzeichnis richtig ist, \nscheidet ein Anspruch des Klägers auf Löschung der Baulast \naus.\n\n77\n\nEin Anspruch des Klägers auf Verzicht der Beklagten als \nBauaufsichtsbehörde auf die eingetragene Baulast besteht \nebenfalls nicht. Rechtsgrundlage des geltend gemachten \nAnspruchs kann nur § 99 BauO NW 1970 bzw. § 83 Abs. 3 BauO NW \n1995 sein. Es bedarf vorliegend keiner Klärung, ob auf den \nVerzicht auf eine unter Geltung der BauO NW 1970 übernommene \nBaulast noch das alte Recht oder aber das neue Recht \nanzuwenden ist. In beiden Fällen liegen die Voraussetzungen \nfür einen Anspruch des Klägers auf Verzicht nicht vor. Beide \nVorschriften setzen nämlich für den Anspruch auf Verzicht \nvoraus, daß ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht \nmehr besteht. Das öffentliche Interesse kann demgemäß nur in \nden Fällen verneint werden, in denen die bauaufsichtlichen \nBelange, wegen deren die Baulast bestellt wurde, nicht mehr \nsicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind; \nbaurechtswidrige Zustände dürfen durch den Verzicht nicht \ngeschaffen werden.\n\n78\n\nVgl. OVG, Urteil vom 7. April 1986 \n- 7 A 1357/85 -, Seite 11 des amtlichen \nUmdrucks; OVG Lüneburg, Urteil vom \n28. Februar 1983 - 6 A 39/82 -, BRS 40 \nNr. 179, und Urteil vom 11. Februar \n1985 - 6 A 64/83 - Baurecht 1986, 191, \n192.\n\n79\n\nEs besteht ein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der \nBaulast. Die ursprüngliche Interessenlage der damaligen \nEigentümer des belasteten und des begünstigten Grundstücks \nsowie der Beklagten als Bauaufsichtsbehörde hat sich nicht in \ndem Sinne geändert, daß der Grund für die Eintragung der \nBaulast weggefallen wäre. Ziel der zwischen den \nGrundstückseigentümern getroffenen (privaten) Absprache war \nes, durch gänzliche Freihaltung des belasteten Grundstücks von \nbaulichen Anlagen eine durch die geplante Bebauung des \nbegünstigten Grundstücks verursachte, von den Festsetzungen \ndes Bebauungsplans abweichende Verdichtung der Bebauung im \nPlangebiet zu kompensieren. Diese zwischen den Privatleuten \ngetroffene Vereinbarung mit ihrer bauplanungsrechtlichen \nZielsetzung hat die Bauaufsichtsbehörde mit der Entgegennahme \nder auf dieser Vereinbarung fußenden Verpflichtungserklärung \nakzeptiert und mit der Eintragung der Baulast öffentlich \nrechtlich gesichert, daß die durch eine solche bauliche \nVerdichtung bedingten städtebaulichen Folgewirkungen durch \neine entsprechende Freihaltung der angrenzenden Flächen die \nnach dem Bebauungsplan vorgegebene Bebauungsdichte des \nBereichs gewahrt blieb. Dieser Sicherung bedarf es nur dann \nnicht mehr, wenn die tatsächlichen oder rechtlichen Grundlagen \ndieser Vereinbarung entfallen, weil etwa das begünstigte \nGrundstück gar nicht mehr bebaut werden soll oder der \nmaßgebliche Bebauungsplan geändert wird.\n\n80\n\nEs bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß sich an der \nbeschriebenen vom Willen der damaligen Beteiligten getragenen \nZielsetzung der Vereinbarung etwas geändert hat oder im \nübrigen ihre Grundlagen entfallen sind. Dem kann nicht mit \nErfolg entgegengehalten werden, das Bauvorhaben der \nBeigeladenen als nunmehriger Eigentümerin des begünstigten \nGrundstücks sei nur zum Teil verwirklicht worden, das \nursprüngliche gemeinsame Interesse an der Baulast deshalb \ndurch Zeitablauf entfallen. Nach dem Inhalt der \nVerpflichtungserklärung und des zugehörigen Lageplans \nentsprach es gerade nicht dem Willen der Beteiligten, nur ein \nunmittelbar vor der Verwirklichung stehendes konkretes \nBauvorhaben zu sichern. Vielmehr sollte die Möglichkeit einer \nverdichteten Bebauung des begünstigten Grundstücks für die \nZukunft auf Dauer in einem in der Vereinbarung selbst zum \nAusdruck kommenden Umfang erhalten bleiben. Dieser Wille wird \nin der Verpflichtungserklärung zur Baulast durch die \nFormulierung dokumentiert, daß das belastete Grundstück \ndauerhaft von baulichen Anlagen freigehalten werden soll. Aus \nder Eintragung im zugehörigen Lageplan \"gepl. Geschoßfl. 9.821 \nqm + 30 % Erweiterung\" wird deutlich, daß die Beteiligten die \nzukünftige Erweiterung in einem konkret festgelegten Umfang \nbedacht haben und mit der Baulast schon zum damaligen \nZeitpunkt abdecken wollten. \n\n81\n\nLetztlich fehlt entgegen der Auffassung des Klägers auch \nnicht deshalb das öffentliche Interesse an der Beibehaltung \nder Baulast, weil mit ihr unzulässigerweise Grundflächen auf \nein anderes Grundstück übertragen würden und deshalb der \nbauplanungsrechtliche Begriff des Baugrundstücks verletzt \nwird. Durch die Bestellung der Baulast wurde der \nbauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff nicht in dem Sinne \nverändert, daß das begünstigte Grundstück und das belastete \nGrundstück zu einem Grundstück zusammengefaßt wurden. Die \nBaulast hatte lediglich zum Ziel, die durch die Erhöhung der \nbaulichen Ausnutzung der begünstigten Grundflächen berührte, \nnach dem Plan vorgegebene generelle Baudichte dadurch \nsicherzustellen, daß zum Ausgleich eine dem Vorhaben \nbenachbarte Fläche unbebaut blieb. Daß hierbei zur Ermittlung \ndes Maßes an benötigter Ausgleichsfläche belastetes und \nbegünstigtes Grundstück zusammengezählt und die Grund- bzw. \nGeschoßflächenzahl auf die Summe der beiden Grundflächen \nbezogen errechnet wurde, führt noch nicht zu einer Änderung \ndes planungsrechtlichen Grundstücksbegriffs, sondern besagt \nlediglich, daß die nach dem Plan vorgesehene Relation zwischen \nbebauter und unbebauter Fläche gewahrt ist. Ob bei der im \nvorliegenden Fall erteilten planungsrechtbezogenen Baulast, \nwie etwa auch bei der Abstandsbaulast, für ein öffentliches \nInteresse an dem Bestand der Baulast weitere Voraussetzung \nist, daß die durch die Baulast angestrebten Abweichungen von \nder regulären gesetzlichen Regelung ihrerseits zusätzlich auch \ndie Befreiungsvoraussetzungen erfüllen, \n\n82\n\nvgl. Bundesverwaltungsgericht, \nUrteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87 \n-, BRS 52 Nr. 161,\n\n83\n\nkann der Senat offen lassen. Im vorliegenden Fall sind \nunter Einbeziehung der Baulast die Befreiungsvoraussetzungen \ngegeben. Die unter Ausnutzung der Baulast geplante Bebauung \nweist die erforderliche Atypik auf, denn das Vorhaben soll in \neiner durch seine Funktion bedingten, gegenüber der \nUmgebungsbebauung herausragenden Größenordnung auf Standorten \nerrichtet werden, die sich aufgrund ihrer Lage und in \nVerbindung mit dem tatsächlich insgesamt geplanten Bauvorhaben \nfür eine städtebauliche Akzentsetzung eignen. Sie ist aus dem \nvorgenannten Grund auch städtebaulich vertretbar und berührt \nangesichts der baulastbedingten Distanz zu der übrigen von \ndem Plan erfaßten Bebauung und der offensichtlich geregelten \nFolgewirkungen der vorhabensabhängigen Verkehrsabläufe die \nGrundzüge der Planung nicht. \n\n84\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die \nEntscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich \nauf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.\n\n85\n\nDie Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen \ndes § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.\n\n86","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312005","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-10-10/7-a-4185-95","cited_norms":[{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":2},{"jurabk":"GmbHG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":2},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 42","ref_norm":"42","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312005","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312005","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-10-10/7-a-4185-95","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312005","retrieved":"2026-07-09 03:42:48.641460+00:00"}}