{"status":"available","doknr":"OLD312119","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1996:0910.14A3338.92.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1996-09-10","aktenzeichen":"14 A 3338/92","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.\n\nDie Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger ist Eigentümer des Grundstücks K. Straße 1-3 in \nW. \n\n3\n\nUnter dem 8. März 1968 beantragte er die Gewährung von \nöffentlichen Mitteln für die Erstellung eines \nMehrfamilienhauses mit zehn Mietwohnungen auf dem genannten \nGrundstück. Dem Antrag war eine Baubeschreibung beigefügt, \nunter dessen Rubrik \"2. Planung, 2.2 Zur räumlichen \nAusstattung der Wohnungen gehörende Keller- und Speicherräume\" \nausgeführt war: Dachraum und voll unterkellert. Mit Bescheid \nvom 6. Februar 1969 bewilligte der Beklagte für Rechnung der \nWohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen \nAnnuitätshilfen, Aufwendungsbeihilfen und Bundessondermittel \nin Höhe von 56.002,-- DM für die Schaffung von zehn Wohnungen \n(Altenwohnungen und Mietwohnungen). \n\n4\n\nAuf seinen Antrag vom 19. August 1968 wurde dem Kläger mit \nBescheid vom 25. Februar 1969 die Baugenehmigung erteilt. Zu \nden Bauvorlagen zählte auch die genannte Baubeschreibung. \n\n5\n\nNachdem der Beklagte dem Kläger mit Bauschein vom \n25. September 1979 eine weitere Baugenehmigung erteilt hatte, \nbaute der Kläger das Dachgeschoß aus und schuf weitere vier \nWohnungen. Auf seinen Antrag vom 14. September 1979 stimmte \nder Beklagte - Amt für Wohnungswesen - den Baumaßnahmen \nzu.\n\n6\n\nJeweils mit Bescheid vom 19. Oktober 1989 setzte der \nBeklagte die Durchschnittsmiete für die acht Altenwohnungen \nauf 4,96 DM pro Quadratmeter monatlich und die zwei \nMietwohnungen auf 5,94 DM pro Quadratmeter monatlich fest. Zur \nBegründung führte der Beklagte in beiliegenden \nTeilwirtschaftlichkeitsberechnungen aus, die Gesamtkosten \nseien um den Betrag zu kürzen, der auf den Teil des \nDachgeschosses entfalle, der zu vier freifinanzierten \nWohnungen ausgebaut worden sei. \n\n7\n\nDer Kläger legte Widerspruch ein und trug vor: Er habe \nkeinen Antrag auf Überprüfung der zulässigen \nDurchschnittsmiete gestellt. Für die Überprüfung der Miete sei \ndaher kein Raum. Mitarbeiter des Beklagten hätten ihm bzw. \nseinem Architekten vor der Ausbaumaßnahme versichert, daß sich \ndie Durchschnittsmiete nicht ändern würde. Den Mietausfall bei \neiner Verringerung der Durchschnittsmiete beziffere er auf \njährlich ca. 4.800,-- DM.\n\n8\n\nDen Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung \nmit Widerspruchsbescheid vom 24. August 1990 zurück, worauf \nder Kläger am 19. September 1990 Klage erhoben hat. Zur \nBegründung hat der Kläger ausgeführt: Rechtsgrundlage der \nangefochtenen Bescheide sei § 7 Abs. 2 der \nNeubaumietenverordnung (NMV). Diese Bestimmung beziehe sich \njedoch nur auf Zubehörräume. Bei den Räumlichkeiten im \nDachgeschoß habe es sich bis zur Ausbaumaßnahme nicht um \nZubehörräume im Sinne dieser Vorschrift gehandelt. Im \nBauantrag sei für den Dachboden keine Nutzung eingetragen \nworden. In der Baubeschreibung zum Darlehensantrag vom 8. März \n1978 habe man irrtümlich den Dachboden als Trockenraum \naufgeführt. Dies habe auf der seinerzeit ersten Planung \nberuht, nach der der Dachraum tatsächlich hierzu habe genutzt \nwerden sollen. Noch vor offizieller Bauantragstellung sei aber \ndie Planung dahingehend geändert worden, daß sämtliche \nNebenräume im Keller hätten eingerichtet werden sollen. Grund \nhierfür sei u.a. gewesen, daß nach Nr. 10 der besonderen \nBedingungen und Auflagen zur Baugenehmigung vom 25. Februar \n1969 Waschräume und Trockenräume auf dem gleichen Geschoß \nauszuweisen gewesen seien. Neben den Abstellräumen im \nKellerraum sei ein innerhalb jeder Wohnung nachzuweisender \nAbstellraum eingerichtet worden. Eine Aufteilung des \nDachbodens nach den Wohnungen sei nicht erfolgt. Die Mieter \nseien von Anfang an von jeglicher Nutzung des Dachbodens \ndadurch ausgeschlossen worden, daß die Tür verschlossen \ngewesen sei. Der Dachboden habe die gesamte Zeit bis zum \nAusbau der Wohnungen leergestanden. \n\n9\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n10\n\ndie Bescheide des Beklagten vom \n19. Oktober 1989 in der Fassung des \nWiderspruchsbescheides der \nBezirksregierung vom 24. August 1990 \naufzuheben.\n\n11\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n12\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n13\n\nZur Begründung hat er ausgeführt, in § 42 Abs. 4 Nr. 1 der \nZweiten Berechnungsverordnung (II. BV) seien Dachböden \nausdrücklich als Zubehörräume genannt. Es sei nicht \nerforderlich, daß sie einer bestimmten Wohnung zugeordnet \nseien. Dieser Zweckbestimmung hätten die fraglichen Dachräume \nvor dem Ausbau gedient. \n\n14\n\nMit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird, \nhat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. \n\n15\n\nDer Kläger hat Berufung eingelegt. Zur Begründung macht er \ngeltend: Die Frage, welche Zweckbestimmung bei einem Raum \nvorliege, beurteile sich nicht nach der vor der Errichtung \neines Gebäudes in der ersten Planungsphase und bereits vor \nBaubeginn überholten beabsichtigten Verwendung und \nZweckbestimmung, sondern allein danach, wie die Räume nach \nihrer Errichtung tatsächlich genutzt worden seien. Ein Raum \nsei nicht Zubehör, wenn er im Verkehr nicht als Zubehörraum \nangesehen werde. Er sei es nur dann, wenn er die \nordnungsgemäße Benutzung des engeren Wohnbereichs tatsächlich \nerleichtere oder unterstütze. Einer derartigen Funktion habe \ner - der Kläger - die Räumlichkeiten im Dachgeschoß niemals \nzugeführt. Die Räumlichkeiten seien zu keinem Zeitpunkt für \ndie Mieter zugänglich gewesen. Das Dachgeschoß habe \nabsichtlich leergestanden und sei bereits vor Erstellung des \nHauses nicht mehr dazu bestimmt gewesen, der Wohnnutzung der \nMietwohnungen zu dienen. \n\nDer Kläger beantragt,\n\n16\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund nach dem Klageantrag I. Instanz zu \nerkennen.\n\n17\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n18\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n19\n\nZur Begründung nimmt er Bezug auf das erstinstanzliche \nUrteil.\n\n20\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf \nden Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n21\n\nEntscheidungsgründe:\n\n22\n\nDie zulässige Berufung ist nicht begründet.\n\n23\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, \nda die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger \nnicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 \nder Verwaltungsgerichtordnung (VwGO) -.\n\n24\n\nRechtsgrundlage für die Berechnung und Festsetzung der \nneuen Durchschnittsmiete ist § 7 Abs. 2 Satz 1 und 2 der \nNeubaumietenverordnung 1970 (NMV), hier anzuwenden in der \nFassung der Zweiten Verordnung zur Änderung \nwohnungsrechtlicher Vorschriften vom 25. Mai 1988 (BGBl. I, \nS. 643). Danach gelten neugeschaffene Wohnungen von der \nBezugsfertigkeit an nicht als öffentlich geförderter \npreisgebundener Wohnraum, sofern Zubehörräume öffentlich \ngeförderter Wohnungen mit Genehmigung der Bewilligungsstelle \nzu Wohnungen ausgebaut worden sind oder der Ausbau \nnachträglich genehmigt wird. Für die öffentlich geförderten \nWohnungen ist eine neue Durchschnittsmiete aufgrund einer \nTeilwirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 33 bis 36 II. BV \nzu ermitteln. \n\n25\n\nZutreffend hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen \nUrteil ausgeführt: Eines Antrages auf Neuberechnung der \nDurchschnittsmiete habe es nicht bedurft. Soweit sich der \nKläger auf eine Zusicherung des Beklagten berufe, der Ausbau \ndes Dachgeschosses führe nicht zu einer Neuberechnung, fehle \nes einer derartigen Zusage jedenfalls an der gemäß § 38 Abs. 1 \nSatz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land \nNordrhein-Westfalen (VwVfG NW) erforderlichen Schriftform. Dem \nist aus Sicht des Senats nichts hinzuzufügen, zumal der Kläger \nsein diesbezügliches Vorbringen im Berufungsverfahren nicht \nwiederholt hat. \n\n26\n\nDa auch der Senat - wie das Verwaltungsgericht - \ndurchgreifende Bedenken gegen die Neuberechnung durch den \nBeklagten im übrigen nicht zu erkennen vermag, ist allein \nstreitentscheidend, ob es sich bei den Räumen im Dachgeschoß \n(vor dem Ausbau) um Zubehörraum gehandelt hat, ob also der \nBeklagte zu Recht die Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 Satz 1 \nund 2 NMV als gegeben erachtet hat. \n\n27\n\nZubehörräume sind, wie der Definition des § 97 des \nBürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entnehmen ist, Räume, die, \nohne davon Bestandteil zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der \nHauptwohnung zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem \ndieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. \nEin Raum ist nicht Zubehörraum, wenn er im Verkehr nicht als \nZubehörraum angesehen wird. Maßgeblich ist dabei, daß die \nZubehörräume nach ihrer bauplanmäßigen Bestimmung überwiegend \neinem hauswirtschaftlichen Zweck dienen, also der Führung \neines Haushalts und der Bewirtschaftung der Wohnung. \n\n28\n\nVgl. Fischer-\nDieskau/Pergande/Schwen-der, \nWohnungsbaurecht, Band 4, II. BV, § 42, \nAnm. 12: Zubehörräume, Rdnrn. 57 und \n58.\n\n29\n\nDanach waren die Räume im Dachgeschoß bis zur Ausbaumaßnahme \nals Zubehörräume einzuordnen. \n\n30\n\nDie vom Kläger sowohl im Baugenehmigungsverfahren als auch \nim Verfahren auf Gewährung öffentlicher Mittel eingereichte \nBaubeschreibung ist, wie es das Verwaltungsgericht zutreffend \nausgeführt hat, so zu verstehen, daß - zum damaligen \nZeitpunkt - die Dachräume der Nutzung der Wohnungen zu dienen \nbestimmt gewesen sind. Daran ändert die Tatsache nichts, daß \nnach Nr. 10 der Bestimmungen und Auflagen zur Baugenehmigung \nvom 25. Februar 1969 u.a. Trockenräume auf dem gleichen \nGeschoß wie die Waschräume anzuordnen waren. Denn die Funktion \nvon Dachräumen als Zubehörräume erschöpft sich nicht in einer \nNutzung als Trockenraum, sondern kann auch anderweitige \nNutzungsmöglichkeiten beinhalten, wie die vom Kläger in der \nBaubeschreibung selbst ausdrücklich genannten Speicherzwecke. \n\n31\n\nAuch in der Folgezeit haben die Räumlichkeiten im \nDachgeschoß ihre Zweckbestimmung nicht verloren. Der Kläger \nhat von einer Zubehörfunktion nicht erkennbar Abstand genommen \nund die Räume keiner anderen Zweckbestimmung zugeführt.\n\n32\n\nWelche Anforderungen an die Art und Weise einer derartigen \nZweckbestimmung zu stellen sind, läßt sich nicht allgemein \nfestlegen. Einerseits ist die Bestimmung naturgemäß ein \ninnerer Vorgang, der vom Willen des Bauherrn/Eigentümers \nabhängig ist. Andererseits kann eine Bestimmung, die der \nBauherr/Eigentümer (nur) in einer für Dritte nicht \nwahrnehmbaren Weise vornimmt, als bloßer Willensentschluß \nnicht geeignet sein, wohnungsbauförderungsrechtliche Folgen \nauszulösen. Denn es würde regelmäßig ungewiß bleiben und kaum \nnachprüfbar sein, ob eine \"Bestimmung\" überhaupt erfolgt ist \nund ob Räumlichkeiten einem abweichenden Zweck dienen sollen. \nDemnach gehört zur wirksamen Änderung einer Zweckbestimmung \nvon Zubehörräumen, daß die entsprechende Bestimmung von dem \nBauherrn/Eigentümer auch v e r l a u t b a r t wird. \n\n33\n\nVgl. zur Zweckbestimmung einer \nWohnung: Urteil des Senats vom 5. Mai \n1992 - 14 A 1726/89 -, Urteilsabdruck \nS. 12 und 13.\n\n34\n\nAn einer solchen Verlautbarung durch den Kläger fehlt es \nhier. Ein bei Baubeginn im Jahr 1979 gegebenenfalls vorhanden \ngewesener i n n e r e r Wille des Klägers, abweichend von \nder Baugenehmigung und den Voraussetzungen, die der Gewährung \nder öffentlichen Mittel zugrundegelegen haben, die Dachräume \nnicht als Zubehörräume, sondern gleichsam als \"stille Reserve\" \nfür einen späteren Ausbau anzusehen, macht eine Verlautbarung \nnicht überflüssig\n\n35\n\n- vgl. den sich aus § 116 Satz 1 BGB \nergebenden Rechtsgedanken -\n\n36\n\nIn der Folgezeit ist eine andere Nutzung, z.B. als Spiel- \noder Hobbyraum, nicht erfolgt. Vielmehr hat der Dachraum nach \ndem Vorbringen des Klägers leergestanden und ist den \nWohnungsinhabern nicht zugänglich gewesen. Dies stellt jedoch \nkeine Verlautbarung des Klägers über eine Änderung der \nZweckbestimmung dar, sondern bedeutet lediglich, daß die \nDachräume nicht zweckentsprechend, nämlich als Zubehörräume, \ngenutzt worden sind, ohne daß dadurch ein anderer \nNutzungswille erkennbar geworden ist.\n\n37\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.\n\n38\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit \nfolgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der \nZivilprozeßordnung (ZPO).\n\n39\n\nFür eine Zulassung der Revision fehlt es an den \ngesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1 \nVwGO.\n\n40","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312119","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-09-10/14-a-3338-92","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 116","ref_norm":"116","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 38","ref_norm":"38","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312119","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312119","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-09-10/14-a-3338-92","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312119","retrieved":"2026-07-09 03:42:58.665252+00:00"}}