{"status":"available","doknr":"OLD312164","ecli":"ECLI:DE:OVGNRW:1996:0827.14A818.96.00","court":"Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen","senate":null,"decided":"1996-08-27","aktenzeichen":"14 A 818/96","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"Tenor\n\nDie Berufung wird zurückgewiesen.\n\nDer Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.\n\nDas Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.\n\nDie Revision wird nicht zugelassen.\n\n1\n\n Tatbestand:\n\n2\n\nDer Kläger bewohnt eine 38 qm große, mit Heizung und Bad \nausgestattete Wohnung im 12. Stock des Hauses in \n . Die Nettokaltmiete betrug am 1. Januar 1991 \n222,48 DM, was einem Betrag von 5,85 DM je Quadratmeter \nWohnfläche entspricht. Die Errichtung des im Jahre 1969 \nbezugsfertig gewordenen Gebäudes wurde mit öffentlichen \nMitteln gefördert. \n\n3\n\nDurch Leistungsbescheid vom 10. Dezember 1990 zog der \nBeklagte den Kläger zu einer Ausgleichszahlung nach dem Gesetz \nüber den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen \n- Fehlbelegungsgesetz (AFWoG) - in Verbindung mit dem \ngleichnamigen Landesgesetz - AFWoG NW - in Höhe von monatlich \n76,-- DM (2,-- DM/qm Wohnfläche) für die Zeit vom 1. Januar \n1991 bis zum 31. Dezember 1993 heran. \n\n4\n\nAm 24. September 1991 stellte der Kläger einen Antrag auf \nBeschränkung der Ausgleichszahlung. \n\n5\n\nDurch Bescheid vom 23. Oktober 1991 lehnte der Beklagte \neine Beschränkung der Ausgleichszahlung mit der Begründung ab, \nder maßgebende Höchstbetrag von 8,14 DM werde durch die Summe \nvon Miete und Ausgleichszahlung (5,85 DM + 2,-- DM = 7,85 DM) \nnicht überschritten. Den Höchstbetrag entnahm der Beklagte dem \nMietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in \n - Stand 1. Juni 1990 -. Der Betrag von 8,14 DM setzt \nsich zusammen aus der Obergrenze der Mietzinsspanne von \n7,40 DM für Wohnungen, die in den Jahren von 1967 bis 1971 \nbezugsfertig wurden, in mittlerer Wohnlage (Lageklasse II) \nliegen und mit Heizung und Bad/WC ausgestattet sind, \nzuzüglich eines zehnprozentigen Zuschlages für Wohnungen mit \neiner Wohnungsgröße von 36 bis 40 qm. \n\n6\n\nHiergegen erhob der Kläger Widerspruch, den die \nBezirksregierung Arnsberg durch Bescheid vom 16. September \n1992 zurückwies. \n\nZur Begründung seiner Klage hat der Kläger geltend gemacht:\nEs dürfe nur eine Einstufung in die Lageklasse III (einfache \nWohnlage) erfolgen, weil deren Kriterien - Mietwohnungen in \ndichter Bebauung mit starker negativer Wohnbeeinträchtigung \nz.B. durch Industrieanlagen (Lärm, Staub und \nGeruchsbelästigung), kaum Frei-, Grün- und Erholungsanlagen - \nzuträfen. Der Mietspiegel für die Stadt \n - Stand: 1. Juni 1990 - enthalte zwar für eine in \neinfacher Lage gelegenen Wohnung dieser Baualtersklasse keinen \nTabellenwert, deshalb dürfe aber dennoch nicht auf die \nHöchstbetragsverordnung Bezug genommen werden, weil diese \neinen unangemessen hohen Wert von 9,- DM je qm Wohnfläche \nausweise. Die Größe der Mietzinsspanne für die Lageklasse II \nvon hier 5,70 DM/qm bis 7,40 DM/qm mache deutlich, daß die dem \nMietspiegel zugrunde gelegten Kriterien zur Bestimmung \nvergleichbaren Wohnraums nicht ausreichten. Zur Ermittlung der \nVergleichsmiete seien weitere Kriterien zu berücksichtigen. \nDas Wohngebiet sei erheblichen Belastungen durch \nStraßenverkehr und Industrieanlagen ausgesetzt. Der Bereich \nsei durch Straßenprostitution, Drogenmißbrauch, hohe \nKriminalität und eine schlechte Sozialstruktur gekennzeichnet. \nEinkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe gebe es nicht, \nferner fehlten Grünanlagen. Es sei auch nicht gerechtfertigt, \ndie Obergrenze der Mietzinsspanne um 10 % zu erhöhen, weil \ngemäß Art. 2 Nr. 5 b) AFWoG NW Zuschläge nicht zu \nberücksichtigen seien. \n\n7\n\nDer Kläger hat beantragt,\n\n8\n\nden Beklagte unter Aufhebung des \nBescheides vom 23. Oktober 1991 sowie \ndes Widerspruchsbescheides der \nBezirksregierung Arnsberg vom \n16. September 1992 zu verpflichten, die \nmonatliche Ausgleichszahlung auf \n0,-- DM zu beschränken.\n\n9\n\nDer Beklagte hat beantragt,\n\n10\n\ndie Klage abzuweisen.\n\n11\n\nEr hat geltend gemacht, die Stadt Dortmund verfüge über \neinen Mietspiegel, der hier Anwendung finde. Eine Erhöhung des \nMietspiegelwertes um 10 % sei gerechtfertigt, weil die Mieten \nfür kleinere Wohnungen in der Regel höher lägen als die in der \nMietwerttabelle genannten Beträge. \n\n12\n\nDurch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, \nhat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. \n\n13\n\nZur Begründung seiner hiergegen eingelegten Berufung \nergänzt und vertieft der Kläger sein bisheriges \nVorbringen.\n\n14\n\nDer Kläger beantragt,\n\n15\n\ndas angefochtene Urteil zu ändern \nund nach dem Klageantrag I. Instanz zu \nerkennen.\n\n16\n\nDer Beklagte beantragt,\n\n17\n\ndie Berufung zurückzuweisen.\n\n18\n\nEr hält das angefochtene Urteil für zutreffend.\n\n19\n\nWegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes \nwird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen \nVerwaltungsvorgänge Bezug genommen.\n\n20\n\nEntscheidungsgründe:\n\n21\n\nDie zulässige Berufung ist nicht begründet.\n\n22\n\nDas Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. \nDer Bescheid des Beklagten vom 23. Oktober 1991 sowie der \nWiderspruchsbescheid der Bezirksregierung Arnsberg vom \n16. September 1992 sind rechtmäßig, weil der Beklagte nicht \nverpflichtet ist, die Ausgleichszahlung zu beschränken (vgl. \n§ 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).\n\n23\n\nGemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 AFWoG ist die Ausgleichszahlung auf \nAntrag zu beschränken auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem \nfür die Wohnung zulässigen Entgelt und dem für sie nach Abs. 2 \ngeltenden Höchstbetrag. Nach den darüberhinaus anwendbaren \nlandesrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 16 Abs. 1 AFWoG) gilt \nnach Art. 2 Nr. 5 b Satz 1 AFWoG NW als zulässiges Entgelt das \ntatsächlich gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Zuschläge \nund Vergütungen, es sei denn, es weicht nicht nur unwesentlich \nvon dem preisrechtlich zulässigen Entgelt ab. Gemäß Art. 2 \nNr. 5 b Satz 3 AFWoG NW ist als Höchstbetrag die Obergrenze \nder in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für \nvergleichbaren Wohnraum ohne Betriebskosten, Zuschläge und \nVergütungen zugrunde zu legen. Der Höchstbetrag ist hier nach \ndem Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Dortmund \n- Stand: 1 Juni 1990 - für die Wohnung des Klägers mit dem \nBetrag von 8,14 DM anzusetzen. Nach diesem Mietspiegel beträgt \nfür Wohnungen der Baualtersklasse 1967 bis 1971, die eine \nGröße von 41 bis 99 qm haben, mit Heizung, Bad/WC ausgestattet \nund in mittlerer Wohnlage gelegen sind, die Mietzinsspanne \n5,70 DM bis 7,40 DM. Dieser Betrag von 7,40 DM ist \nentsprechend der Regelung zu den Zu- und Abschlägen in dem \nMietspiegel unter Nr. 4.1 um 10 % zu erhöhen, weil die von dem \nKläger genutzte Wohnung eine Größe von 38 qm hat und damit \nkleiner ist, als die Wohnungen, auf die sich die im \nMietspiegel ausgewiesenen Spannen beziehen. Ausweislich des \nMietspiegels liegen die Mieten für kleinere als 41 qm große \nWohnungen in der Regel über den in den Mietwerttabellen \nangegebenen Werten. Der Zuschlag für eine Wohnung in der Größe \nvon 36 bis 40 qm ist mit 10 v.H. zu bemessen.\n\n24\n\nDie Klassifizierung der Wohnungen im Mietspiegel nach Lage, \nAustattung und Baualter bietet mit den weiteren \nBemessungskriterien Wohnungsgröße und Modernisierung eine \ngenügend differenzierte Grundlage für die Feststellung ihrer \nVergleichbarkeit. Der Anwendung dieses Mietspiegels steht \nnicht entgegen, daß in der Mietwerttabelle für Wohnungen \nvergleichbarer Ausstattung und Baualtersklasse, die in der \nLageklasse I (gute Wohnlage) gelegen sind, die Mietzinsspanne \n5,40 DM bis 7,10 DM beträgt. Der Beklagte hat in dem \nBerufungsverfahren dargelegt, daß der Mietspiegel aufgrund \neines ausreichenden empirischen Datenmaterials erstellt wurde \nund sich die Mieten in besseren Wohnlagen etwa auch deshalb \neher gemäßigt entwickeln können, weil dort seltener ein \nMieterwechsel stattfindet. Mit Blick auf diese durch \nDatenmaterial gestützten Darlegungen, die die Vertreter des \nBeklagten in der mündlichen Verhandlung weiter plausibel \nerläutert haben, und unter Berücksichtigung, daß der Kläger \nlediglich eine Fehlerhaftigkeit des verwerteten Datenmaterials \nvermutet, ohne diese konkret aufzuzeigen, geschweige denn zu \nbelegen, bestehen keine Bedenken gegen die Anwendung des \nMietspiegels der Stadt Dortmund - Stand 1. Juni 1990 -.\n\n25\n\nEntgegen der auch im Berufungsverfahren geäußerten \nAuffassung des Klägers liegt die von ihm genutzte Wohnung \nnicht in einer einfachen, sondern in einer mittleren Wohnlage. \nIm Hinblick einerseits auf die Nähe zur Innenstadt und \nandererseits die Abstände zu Industrie- und Verkehrsanlagen \nkann nicht davon ausgegangen werden, daß es sich um eine \nBebauung \"mit starker negativer Wohnbeeinträchtigung\" handelt, \ndie für eine einfache Wohnlage kennzeichnend wäre. Es handelt \nsich vielmehr um Verhältnisse, die viele Wohnlagen im Gebiet \nder Stadt prägen. Im übrigen zeigen die überreichten \nLuftbildaufnahmen, daß das Vorbringen des Klägers, in der \nUmgebung fehlten Frei-, Grün- und Erholungsflächen, nicht \nzutrifft. Die angeführte Straßenprostitution kann jedenfalls \ndeshalb nicht zu einer Einstufung in eine einfache Wohnlage \nführen, weil die Lage, in der sich die Wohnung des Klägers \nbefindet, hiervon weniger betroffen ist und außerdem nicht \nerkennbar ist, daß die Prostitution einen derartigen Umfang \nerreicht hätte, daß der Bereich dem Rotlichtmilieu zuzuordnen \nwäre. Im Hinblick darauf, daß das Verwaltungsgericht in dem \nangefochtenen Urteil ausführlich und nachvollziehbar begründet \nhat, daß die Wohnung des Klägers in mittlerer Wohnlage gelegen \nist und der Kläger diesen Darlegungen im Berufungsverfahren \nnicht mit neuen Gesichtspunkten entgegengetreten ist, sind \nweitere Ausführungen dazu entbehrlich.\n\n26\n\nEs verstößt auch nicht gegen Sinn und Zweck des \nFehlbelegungsgesetzes, die im örtlichen Mietspiegel \nausgewiesene Obergrenze der Mietzinsspanne für vergleichbaren \nWohnraum als maßgebend zu berücksichtigen. Hierzu hat der \nSenat in seinem Urteil vom 27. Mai 1994 - 14 A 1660/92 - \n(Urteilsabdruck Seite 14) näher ausgeführt:\n\n27\n\n \"Das Abstellen auf die Obergrenze einer Mietzinsspanne ist \ngerechtfertigt, da diese Obergrenze die jüngst \nvereinbarten Mieten repräsentiert,\n\n28\n\nvgl. Fortschreibung der Hinweise für \ndie Aufstellung von Mietspiegeln, \nherausgegeben vom Bundesministerium für \nRaumordnung, Bauwesen und Städtebau, \nWuM 1980 S. 165, 166,\n\n29\n\n und so der gewährte Subventionsvorteil zeitnah für den \njeweiligen Leistungszeitraum bestimmt werden kann. Würde \nhingegen für die Ermittlung des Höchstbetrages der \nMittelwert einer Mietzinsspanne des Mietspiegels \nzugrundelegt, könnte der gewährte Subventionsvorteil nicht \nim gleichen Maße aktuell bestimmt werden. Dies ergibt sich \naus der Struktur des Mietspiegels, bei dessen Erstellung \nnicht nur die zuletzt vereinbarten Mieten, sondern auch \nsolche Mietzinsvereinbarungen, die bereits länger \nzurückliegen, Berücksichtigung finden. Gem. § 2 Abs. 1 \nNr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe - MHG - \nfließen bei der Aufstellung eines Mietspiegels die \nMietzinsen ein, die in den letzten drei (heute vier) \nJahren vereinbart oder geändert worden sind. Für die \nFeststellung des aktuellen Subventionsvorteils ist deshalb \nder Durchschnittswert einer Mietzinsspanne weniger \naussagekräftig als die Obergrenze der Mietzinsspanne, die \nzuverlässiger den derzeitigen \"Marktwert\" einer Wohnung \nwiedergibt.\"\n\n30\n\nFerner ist zu berücksichtigen, daß die Beschränkung der \nAusgleichszahlung für den gesamten dreijährigen \nLeistungszeitraum erfolgt. Da in der Regel damit zu rechnen \nist, daß die Marktmieten in dieser Zeit steigen, ist es zur \nsachgerechten Abschöpfung des Subventionsvorteils auch aus \ndiesem Gesichtspunkt gerechtfertigt, auf die zu Beginn der \nLeistungspflicht maßgebende Obergrenze der Mietzinsspanne \nabzustellen. \n\n31\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.\n\n32\n\nDie Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit \nfolgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der \nZivilprozeßordnung - ZPO -.\n\n33\n\nFür eine Zulassung der Revision fehlt es an den \ngesetzlichen Voraussetzungen, vgl. § 132 Abs. 2, § 137 Abs. 1 \nVwGO.\n\n34","source":"openlegaldata","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312164","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-08-27/14-a-818-96","cited_norms":[{"jurabk":"AFWoG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 113","ref_norm":"113","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 137","ref_norm":"137","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"VwGO","ref":"§ 154","ref_norm":"154","n":1}],"authoritative_source":"https://de.openlegaldata.io/case/312164","attribution":{"source":"Open Legal Data","source_url":"https://de.openlegaldata.io/case/312164","license":"Open Database License (ODbL) v1.0","license_url":"https://opendatacommons.org/licenses/odbl/1-0/","notice":"Entscheidungstext bereitgestellt über Open Legal Data (openlegaldata.io), lizenziert unter der Open Database License (ODbL) v1.0."},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/ovg-nrw/1996-08-27/14-a-818-96","upstream":"https://de.openlegaldata.io/case/312164","retrieved":"2026-07-09 03:43:02.541980+00:00"}}